柳林大厦推广方案

HK100淮海店--柳林大厦营销推广方案目录第一部分产品概述3第二部分市场分析4第三部分产品SWOT分析8啊一、优势吗朽雕8杏二、劣势宫齐钩9在三、机会点种团10虚四、风险点黑姜13传第四部分来产品定位崖疤14甩第五部分蚂客户定位容殿15哨第六部分宿企划总精渡巷16漫第七部分仁我们的表现佩乓17贫第八部分粘推广计划贫煎18劝一、准备及匙蓄水期仗稍18屠二、内部认透购期伐窗19挨三、开盘强抛销期话踢24耗四、持续期捡镰27每第九部分痛定价原则邻爬29奉第十部分绢推广预算矮简3锋1毁第一部分缘产品概述行一、项目名井称柳林大厦进二、本案地讽理位置山位于卢湾区练淮海中路、腹西藏中路口话，紧邻金钟棉广场、大上梁海时代广场桌。青三、本案基亦本数据家柳林大厦商程场部分，分恶6个层面。缺最早曾为柳争林路羊毛衫笑市场。随着屯周边大型写轨字楼数量的盘增加，曾经乏营过百脑汇淡数码广场。去基础数据如谅下：肺总建筑面积辉14800骨M2栽1惭—办4层织10397枪M2喂5残—振6层姿4403M追2粱室内商铺基国本分隔主力速建筑面积喜10--2测0M2呀得房率写38%豪第二部分亚市场分析敞根据本案所是处地理位置舒、经营格局渗以及可能采耕取的经营回某报方式，我成司对目前商瞎铺市场、尤抚其是与本案鱼较为类似的泼市中心商场僚进行系统分侮析：授租金情况分捐析恢由数据分析浇可见，淮海果路以时尚经垮营为主题，冻成为时尚白通领购物的首救选区域。由粉于经营档次渐、客户层次仰的高档性，绩其租金价格独甚至超越南怨京路，其商们铺的投资回供报前景也非有常可观。愿淮海路是中摸心区域中租候金最高的板总块叉目前商铺售躺价情况分析糊由租金决定值售价。票针对市中心验大商场分隔洽成小面积商菊铺的营销方堪式来看，其问地段、经营析内容、消费杂人群均对价债格有强大的怒支撑作用。耽部分商场以沈“验使用面积慈”贝作为销售单斧位而显得单光价突兀，但违由于受其得兔房率的限制优，单价换算党到建筑面积铃上也并不算忠非常可观。寨目前淮海路魂没有在售的良大商场小商运铺，在市场屯上具有稀缺丛性。皮从商铺的销售售面积上分海析桐为迎合投资描者的需求、下降低投资门融槛，目前市靠中心在售的县商铺（本案难潜在竞争个宪案）大多以旱小面积分隔灾形式出售，娃一般面积都珍在50M2尚以下。且面寸积越小，单份价越容易获粱得提升，而朱总价也能为巩市场所接受谎。锹本案的面积财在整个商铺辜中属于最小描从商铺的投织资特性分析轨为满足投资抬客商铺投资善价值的期望直，目前在售勺的大多商铺梨都采取一定单年限内的回药租方式作为活招徕投资客艳的手段。从冰目前市场销命售情况上看赴，带有一定牢回租保障的模商铺更能获决得投资客的芝认可，其去律化率相对更璃快。拖7听—硬8%的投资诚回报率是客伟户所能接受毒的范围盯。萌3年的回租普是市场所能蓄接受的最低漏底限，也是节操作个案中伸使用最多的絮回租年限起对于本案拟律订的火爆营累销的销售路辽线来说，给贩予客户一定墓的投资回报魂，将大大增低强投资客的姿投资信心，旬利于本案实跨现高速率、烫高利润空间蹦的去化目标盼。呜第三部分剥SWOT分忧析锹一、优势分橡析县1、地理位讲置处于商业惠繁华地段肾柳林大厦坐偏落于淮海中膀路西藏中路斑。寸土寸金睁之地集人民睁广场商圈、医淮海中路商纹圈、城隍庙闭商圈人气之拾大成，更兼较新天地、淮馒海公园的时丧尚、人文，叹商业氛围不密言而喻。锋2、分隔面浪积小，利于栋总价控制栗室内商铺基柔本分隔建筑惧面积：10渔-20m2归左右。有效妖控制物业的雅总体价格，挨使产品的受鱼众面更为广路泛。螺3、现房，奥即买即回报堡现房减少了舞投资客的前呈期投入，尽洋早实现以租赶养贷，是减还少投资客资芳金压力、增俗强回报信心斤的最大体现旗。芝4、产品在诱本区域内具谅有稀缺性蜓整条淮海路静商圈乃至上台海黄金商圈社，目前几乎掌均无可售之拔产权商场，捞本案的适时唐推出，将有粘效聚集商业与房产投资人泪气。篇5、产权年袜限长毁本物业产权属使用年限为汗50年，给伯客户充分的葵获利时间。适二、劣势分逐析植1、竣工至哈今，内部经辅营的项目档佛次始终不高家，在客户心提目中形象不听佳记从原先最早与的柳林路羊布毛衫市场，煌到目前的赛宰博数码广场车，内部经营停的项目档次队始终不高，锦并因此留下怜一定的社会需口碑。菜2、停车位五少，对商业龟业态的限制糟较大蛾本案商场只订配备8个停北车位，数量馒明显偏少，甲限制了本商户场（尤其是饮5、6楼）殖的业态选择饮。如需要大绞量停车位的爽饭店、洗浴页中心等将受储到限制。奔3、套数多疼，体量较大煎1-4层商鹿场面积10产397M2池，占本案全键部总销面积层的70%以衰上。按分隔目以10-2缓0m2/单杨元计，铺位锣数高达79鄙4个，将对染短期的市场叫迅速有效去演化带来相当星的难度。鞋4、目前区怠域商业的经殃营状况不理者想猜本案虽位于但淮海路沿线棉，但距离商器业最为发达阅的淮海中路朴仍有较大距喘离，区域内昂的几家商场羞的经营状况翻并不理想，弄对投资者的夹投资心理将珠产生一定的送影响。塞5、得房率伞底，使用价烂值低奇本案得房率照仅有38%禾，在建筑面辟积为10-镜20M2的僚情况下，使俱用面积很小灿，将影响该桃商铺的经营鹅使用。对自网用客户的影盗响较大。谎三、机会点日分析傍1、委托商著场经营管理拖品牌企业进逗行经营管理覆为增强本案珠商铺的核心递竞争力，我查司将引进息一百集团饼进行商场管家理。除借助贯其行业内的停知名度、丰驶富的管理经阁验，有效加苍强投资客的宪信心，实现蛾投资的安全蜓性及获利性璃。败2、小商铺婆出售+主题环经营理念的校定位砍通过市调，肢本案推出以愈“丛香港城（H栋K100）响”贺为主题的主叹题经营定位杆，同时形成坛区域内错位撒经营的局面坚。耕除推出全新网的经营模式汽之外，我们锹将大型商场访分隔为相对五小面积铺位秆出售，从而候有效降低投撇资总价与风载险。威3、金丰易希居的专业品关牌与口碑胶强大的社会闲知名度卵“袄金丰易居爹”赠通过长期的仆品牌经营，展积累了广泛药的社会知名兼度与市场美翅誉度，成为僻客户可信赖壶的房地产营垃销代理公司捆。特别是我岛司操作的投兆资类物业产币品已成为投葱资客的追捧把对象。祝拥有丰沛的火投资客户资丹源每“稳金丰易居赔”博操作的一系凳列投资产品续中已经积累桑了相当充沛坏的投资客户咸资源，以此昏作为本案的狗目标客户群摩，将直接带导动本案的迅车速去化。售4、易居会乌可采取租售绢并取的方案歉购买商铺的庄业主可通过围易居会进行帐商铺的出租旋、转让手续征，使投资的葱便捷性、获浪利性大大增直加，并大大园增强本案商腥铺的市场竞辽争力。泥5、商铺投翻资已被市场疼广泛接受拳作为房地产观投资的细分滔类别，商铺加投资已逐渐奶为广大投资愁客所接受，散其中总价较东低的小面积桐商铺往往供迅不应求，市只场接受程度芦较高。淘6、改造外涝立面塑造全遣新形象哥由于竣工时宗间较长，本侦案商场的外扯立面已显破短旧。我司将伐通过外立面份的改建，塑鲁造本商场的捡全新形象，词提升本案的椒视觉形象。日7、5年不抄低于5%回达报增强投资涂信心花我们将在营骡销中提出5默年每年不低乎于5%投资幻回报的概念窗，保证客户哲前五年的投固资回报，减横少客户在养老铺期间的收粗益风险。食8、叹“信香港城（H存K100）荣”驶错位经营理压念的市场接葡受度梢“叶香港城（H件K100）归”塑作为国外成梁熟经营模式执的引进，在钥上海乃至中杀国都属于首御次出现，其输经营理念、该经营方式都呜将带动行业道经营方式的筒变革，其投咏资回报也较置易为客户所歪接受。塞9、市政规占划带来区域庭利好消息窑据7月28胸日晚报介绍顽，市府将着四力规划淮海冶路商业街，需繁华将向本棒案所在的东桑段延伸。此舍外，M8地竭铁将在本案错附近设站，晓将带动人流纤量的进一步停上升。彼四、风险点竹分析动1、转让后鸡的回报降低六商铺在经过锤转让后总价思上涨而投资循收益率将降钟低，这将直稳接影响投资呈者的置业热薪情，增加短丢期炒作的难必度。封2、近期媒版体舆论对投狂资产品不利签近阶段有关滤国家政策的禾调控、上海添房地产出现输泡沫等媒体数舆论导向，腐将使部分客绪户出现持币通观望的心态粒，对本案商哭铺的快速去个化产生不利澡的影响。幼3、在恢复怒经营后养铺闹效果不明显误一旦回租期勉满，若商铺徐恢复业主自促主经营后，标目前所经营办的奴“床香港100蚁（HK10膏0）蜻”泥经营格局可捡能将发生调援整，目前5辜年养铺的效蜘果很不明显光。穴第四部分裙产品定位卖点整合不地理位置优怠越小面积低总价波市百一店否“扭香港100侦（HK10倒0）蚂”么主题经营仁具有稳定的枣回报率及想锯象空间近二、产品定叨位捎淮海商圈槐·晌主题经营怎·权产权现房望·咏迷你商铺谊第五部分四客户定位仪由于本案同籍时具备地段初佳、总价低仇的特性，本肾案将面对市耽级客户甚至式来源范围更佳广的目标客挎户。针对本暖案，我们的烘目标客户主底要为投资客低。份投资客主要拴消费特征如协下：杂有闲散资金虎，但缺乏投废资方向列看重产品的勿地段和总价独特色暑对第一百货支的品牌具有还信心省对洗“辩香港100趣（HK10刃0）重”颈的经营模式用具有信心俘多为二次或劈多次商业房田产投资客户惕，属中端投昌资客阻看好淮海中穷路东段商圈碎的商业价值椅与规划前景雅外地、境外嚷投资客将占赢有一定比重骑在我司操作双的数个酒店河式公寓项目绕中，积累了徒丰富的投资造客源。随着奋青年汇、金旦坤服务公寓臭、金银汇先伍后交付使用地，物业升值俯幅度惊人。换在一定程度放上也令投资独客坚定商业欢房地产投资其的信心，对掏我司操作的钻投资物业也岔产生了信任余感。廊第六部分首企划总精呢一、案名推径荐煤HK100军淮海店附二、推广总栽精更商铺投资新坚“吃三唯混”抢理论页唯点“添心著”毯论：黄金淮网海路猴·首财富铺出来秃唯挂“详物斩”锹论：时尚保航税区盗·韵消费自由港芬唯洽“着法尤”精论：经营创桂价值渠·调投资筑未来成第七部分势我们的表现嫩一、LOG妙O设计邀二、平面秀跨稿展示（见明附件打印稿令）胀第八部分歌推广计划胃根据本案销裤售的实际情玻况，我们将谋整体营销计魔划细分为准逢备期、蓄水爹期、开盘期套、持续期等请四个营销步龄骤，各步骤筒的时间、工柳作目标、详疫细工作内容眉详见下表：氏一、准备期再及蓄水期附时间：20泰03年7月于2日～9月既19日工作内容硬主要工作内驰容：乳支付意向金线时间伏9/8秧–辛9/19眼广告配合旧9/11-割9/19晚棋报晨报共1揪4整版硬广宇告配合6整隶版软新闻（岔详见广告计枣划）担方式瓣意向金金额猫为2000薄0元/套涝（一个客户袋可购买多套萝，同时现金蚕支付）榴地点茄售楼处现场薪配合转开发商财务思至现场配合墓收款层目的腿通过收取意惑向金的方式沃来锁定本案灾的意向客户穗并为价格提奶升做有力的顺依据型内部认购（眉以总销5.罚5亿计算）锹事项节点一完览表展第一次丙第二次笛第三次结时间喊2003年竭9月12日宏2003年筝9月13日缘2003年趋9月14日棵客户争A级：VI被P客户恼（12-1朽3时）撤B级：易居蚀会钻石会员减、公司员工沾、开发商员尊工幅（18-1坟9时）慰C级：易居警会白金会员劫、公司员工即、开发商员凉工亲朋好友迟C级：易居若会普通会员膛（2003雨年9月1日愈以前办理会戴员卡的普通滚会员和黄金机会员）疗优惠幅度/悄数量舱A级：开盘游价的8.5弊折，两家公逮司各10名口共20名肯B级：开盘轧价的8.9扣折，各20班名短总计60名避开盘价的9正.1折，不母设定认购套逢数就C级：开盘赛价的9.2茎折，不设定宜认购套数，线但要为对外船认购留下1哑00套左右径余量，已保们证对外认购予有房源供应接地点椅上房销售公周司16楼黎相关配合贱开发商财务灭人员和银行晶收款人员至察我司收款，亭同时携带点图钞机2台、戒付款单打印仰机1台及财政务章疤客户、公司爸、开发商各躲存一认购联煎付款联渡客户必需携夕带身份证并枪办理会员卡灯，认购支付暗现金200扭00元/套苍我司销售人壶员帮助客户塘签订认购书格，并告知签吼约须知内容阔同时签署该干须知楚资金回笼乎80套答—陵4794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