XX房地产交易市场有限公司企业改制方案

浦东房地产交易市场有限公司

企业改制方案

前言

公司战略规划

股权治理方案

组织结构设计

运营体系设计环境分析现状描述发展战略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问题治理方案第一阶段第二阶段第三阶段1第一阶段工作已顺利结束实际工作与浦东房地产交易市场有限公司中高层领导、下属企业高层领导、行业专家进行了19次访谈就房地产行业的历史、现状及行业发展方向等进行文件检索对交易市场有限公司的业务战略和组织架构进行了比较全面的资料收集和分析研究了交易市场有限公司关于股权结构、人事、财务、战略管控和其它方面的主要文件与国内同行业其它企业进行比照分析与交易市场有限公司高层管理人员就集团战略，组织体系及关键流程多次进行交流与智仁公司企业战略规划和组织体系专家就浦东房地产交易市场有限公司的情况作了深入的研讨工作成果对浦东房地产交易市场有限公司的组织体系、管理架构和盈利模式等方面的现状作了比较全面的诊断对房地产行业的发展趋势等外部环境因素进行了全面地分析对浦东房地产交易市场有限公司在房地产开发、交易、配套板块中的优劣势进行了分析对浦东房地产交易市场有限公司今后的核心业务战略以及总体产业政策进行了阐述为浦东房地产交易市场有限公司组建集团化公司提出了初步咨询方案 2工作周1工作周3工作周

前期访谈资料分析初步结论2

本次调研流程介绍

企业调查从2003年10月上旬开始，所有的人员访谈、调查、研究和分析由智仁公司的顾问人员在市场系统管理经营人员的配合下完成。在本次调查中，智仁公司采用了现有资料研究、个别座谈、电话、传真等方法对市场系统及其内部下属企业进行了深入调查、分析与评估着重通过对市场系统的高层管理人员和下属公司的主要负责人的访谈了解了市场及其下属企业的目前经营状况和存在的问题。企业调查个别访谈资料收集智仁公司研究分析市场经营人员配合完成调研报告智仁公司调研流程图3调查步骤

项目介入资料研究个别访谈交叉论证报告起草智仁公司建立项目研究小组。同市场系统进行沟通。共同明确调查目的及调查内容。并根据要求制定项目实施计划对市场系统有关资料进行搜集、处理和分析。包括公司章程复印件20份，营业执照复印件25份，企业状况表21份，财务状况表21份，企业基本信息调查表40份。对交易市场有限公司高层管理人员和下属企业管理人员的个别访谈了解企业目前存在的主要问题。此次共进行了19次访谈，访问了企业高层管理人员共计17人，还对本次项目的外部专业支持人员进行了2次访谈。

对现有资料和个别访谈所获取的信息进行交叉论证，在提供资料与访谈所获取的信息相矛盾的情况下，我们均进行相关论证。公司生产经营的资料均以公司章程和财务报表为准。

进行定性和定量分析研究依据合理的分析和论证，最终得出上海市浦东新区房地产交易市场有限公组建企业集团咨询方案。分组起草初步研究报告。4在二周的时间里，我们进行了19次访谈，并收集了大量企业的基础资料·内部访谈（17人）·高幸奇·韩兴·谈勇·毕正言·杨志佩·胡建平·瞿祥明·黄建中·蒋洪涛·徐非文·黄少波·江建华·钟德宝·曹德兴·杨启荣·周德元·李建超

·智仁公司专业顾问访谈（2人）·张辉明·上海复旦大学经济学院教授·施欣·上海海运学院经济管理学院院长、博士生导师·收集的企业基本信息调查表（40份）·金阳·海天·东岸·兴合·华迅·鹤城·脉通·联迅·东昊·市场·东晨·双浦·市场技术协会·市场置换中心·市场工会·经济人事务所·金航·岭南·市场综合服务中心·海名·东康·雨笋·良嘉·东发·星棋·新都·金阳技术协会·凯申·金策·佳润·金缘·新疆新沪·佳腾·蓝印·天益·拆迁·金纬·新洲实业·易兴·拆迁职工技术协会5

浦东房地产交易市场有限公司

企业改制方案

前言

公司战略规划

股权治理方案

组织结构设计环境分析现状描述发展战略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问题治理方案6“抢占市场，快速发展”——企业十年经营成果对比公司数量1家69家

（交易类企业）（其中开发类企业32家，交易类8家，配套类29家）

盈利模式房产交易房产开发+房产交易+房产配套

资产状况注册资本2000万净资产4.8亿

组织体系国有与集体联营企业股权结构纵横交错的集团化企业

人员情况几十人六百余人

19932003年份经过十年的发展历程，上海浦东房地产交易市场有限公司企业在规模、数量、资产不断增长的同时已经从一家单一的房地产交易类企业转变为一家拥有69家下属企业的房地产综合服务提供商。79394959697989900010203开发类交易类配套类A-1交易市场有限公司主要下属企业发展历程

东扬金阳佳腾蓝印

鹤城良嘉天益

兴合岭南海名脉通

华迅

市场置换中心金策金缘

综合服务中心

拆迁产权东康海天银信

兰印

金品

联迅8A-2下属企业现状浦东房地产交易市场有限公司下属企业分为房地产开发、房地产交易、房地产配套三大类共计下属企业69家。房地产开发类企业共有32家

·岭南·鹤城·脉通·东扬·金阳·凯申·良嘉·兴合·金航·东晨·蓝印·天益·花城·东岸·新洲实业·海名·农联·华迅·东房·佳腾·佳润·天杰·澳杰·金纬·东华·浦江·东发·东莱·擎宇·沈阳和田·金殿·东方城市花园房地产交易类企业共有8家·交易市场·金缘·金策·新洲交易·置换中心·邦尼·综合服务中心·经纪人事务所房地产配套类企业共有29家·产权·新都·东昊·拆迁·兰印·国衡·双浦·市场职工技术协会·东城·双浦·易兴·金品·海天·公益·新疆新沪·花城职工技术协会·市场工会·通源·银树·金榕·雨笋·东康·奥嘉·拆迁职工技术协会·星棋·富顺·银信·联迅·金阳职工技术协会9B-1上海浦东房地产交易市场有限公司资产状况

·交易市场有限公司资产状况

交易市场有限公司资金流量较大，目前的总资产为24.6亿，净资产4.8亿，2002年资金流入27亿元，流出26亿元，2003年上半年资金流入27.55亿元，流出22.15亿元，虽然资金有一定的净流入，但是由于目前企业新项目开发的资金需求相当大，这也就要求企业继续加快资金回笼的速度。10净资产=总资产——总负债排序公司名称净资产（万元）1蓝印55572华迅45943鹤城39504金阳37885天益20006东扬19507岭南15268海名6539凯申520合计24538排序公司名称总资产（万元）1蓝印344734华迅227018鹤城120006金阳192775天益197833东扬318827岭南161622海名333979凯申11255合计200930排序公司名称总负债（万元）3蓝印289164华迅181079鹤城80506金阳154895天益177832东扬299327岭南146361海名327448凯申10735合计176392B-1-1三大板块资产状况

·房地产开发类企业资产状况

11排序公司名称净资产（万元）1交易市场38372金缘6713邦尼5694置换中心2425综合服务中心152合计5471净资产=总资产——总负债排序公司名称总资产（万元）1交易市场113443金缘6732邦尼7974置换中心5295综合服务中心174合计13517排序公司名称总负债（万元）1交易市场75075金缘23邦尼2282置换中心2874综合服务中心22合计8046B-1-2三大板块资产状况

·房地产交易类企业资产状况

12净资产=总资产——总负债排序公司名称净资产（万元）1银信99732拆迁29663东康21184通源7065联迅2946东昊1787海天1778产权1049金品9110兰印87合计16694排序公司名称总资产（万元）2银信99913拆迁67291东康140305通源11636联迅3047东昊2058海天1804产权19399金品9710兰印92合计34730排序公司名称总负债（万元）6银信182拆迁37631东康119124通源4577联迅105东昊2710海天33产权18358金品69兰印5合计18036B-1-3三大板块资产状况

·房地产配套类企业资产状况

13B-2关于浦东房地产交易市场有限公司资产状况的几点结论房地产开发类企业在整个交易市场有限公司中占有主导地位房地产开发类企业资产负债率相对较高房地产开发板块中资产规模比较平均，没有一到两家规模较大的企业房地产开发类企业占到浦东房地产交易市场有限公司总资产的81.68%，房地产交易类企业总资产占5.49%，房地产配套类企业总资产占14.12%房地产开发类企业的资产负债率达到87.79%资产规模最大的房地产开发企业——蓝印公司的总资产也仅有3.4亿14C-1上海浦东房地产交易市场有限公司经营绩效状况

·交易市场有限公司经营绩效状况销售收入各种费用净利润年份200120022003.1~6200120022003.1~6200120022003.1~6房产开发板块120003745021853312034902189379840604711房产交易板块359250003000235716657827541096182房产配套板块18125000100052010587986831009446市场系统178544805028853620064023853556463005433单位：万元

2003年上半年交易市场有限公司共计完成销售收入28853万元，增长速度非常快，是2001年全年的销售收入的1.62倍；与此同时交易市场有限公司2003年上半年发生的各种成本费用共计3853.28万元，占到了销售收入的13.53%；从利润方面来看，2003年上半年共计完成5433.04万元，与2001全年的利润总额基本持平，达到了去年全年利润总额的86.24%。15·2003年上半年交易板块完成利润182.84万元，占到去年利润的16.68%,配套板块完成446.78万元，占到去年利润的44.28%，开发板块完成4711.2万元，占去年利润的116.04%。从这些数字上看，交易和配套两大板块的利润较去年有所下降，虽然房地产交易市场有限公司的取得了一定的经济效益，但是鉴于近几年上海房地产行业的良好发展状况，企业的利润仍有较大的上升空间C-2·三大板块经营绩效

16上海浦东房地产交易市场有限公司经营战略与盈利模式演变199320031995单一的房地产交易业务以交易为主开发为辅以开发为主交易为辅第一家房地产开发企业——东扬公司成立（年份）以1995年东扬公司的成立为标志，企业的经营从单一的房地产交易业务转向了以交易业务为主，开发业务为辅；随着外部环境的不断变化，企业的经营战略有转变成了以开发业务为主，交易业务为辅。

◆经营战略◆盈利模式交易开发交易开发交易、配套1719932003企业自身壮大的需要外部项目和资金资源单一的房产交易服务提供商大型房产综合服务提供商宏观政策对于住宅开发的支持；房地产开发的利润丰厚；房地产产业链不断完善的需要；危旧住宅改造与市政建设造就了大量需求……单一的销售业务难以支持企业的发展壮大和发挥经营管理者个人能力”借“壳发展抢占资源年份内外部因素共同推动上海浦东房地产交易市场有限公司战略转变18

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企业改制方案

前言

公司战略规划

股权治理方案

组织结构设计环境分析现状描述发展战略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问题治理方案19环境分析是企业制定战略目标和战略的出发点、依据和限制的条件。

企业与其外部客观的经营条件、经济组织及其它外部经营因素之间处于一个相互作用、相互联系、不断变化的动态过程之中。这些影响企业的成败，担忧在企业外部而非企业所能全面控制的外部因素就形成了企业的外部环境。对这些外部环境分析的目的就是找出外部环境为企业所提供的可以利用的发展机会以及外部环境对企业发展所构成的威胁，以此作为制定战略目标和战略的出发点、依据和限制的条件。

企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境20行业潜力评估标准肾结果笛分析趴说明市场规模上强海房地产走市场开发昆规模大2奇002年线达７４史８亿元住宅圾销售为俭１７９箩０.４但８万平弃米增长潜力劣疯“十筑五”期间摄房地产增硬加值占上抓海GDP巷比例将达到７悼%上海人均袖居住面积疯只相当于茎80年代秆德、法等国的5慕0%，也彩低于国内绵部分城市外地居身民和境更外人士物购房比州例逐年旨上升。行业结构读怀目前，窑上海房地额产企业超弹过350卸0家，一择、二级企业秘不到20捉%，有进宗一步整合雄的空间进入壁为垒信嫌随典着12蜜1号文洪件的落阔实，进谅入的开器发门槛么和预售门槛葡将显著提踩高盈利能力谎披由于房僚地产热的慢持续，近叉期利润率氏显著提高资料来中源：智荒仁项目躲组分析豪训强暮量较强池恩一般痒画差上海房币地产行举业仍然齐具有较裳强的吸瞎引力获利能沾力企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境21上海房膛地产市范场200遍2年开发投棋资突破748亿元00年-远02年房秆地产投资顷和03-装05年投唐资预测（圾亿元）资料来源柴：上海统暖计年鉴刊智仁项目陡组整理00年-稀02年实匙际投资增编长速度分舰别为10症%，11青.4%，匙１８.７证％；０３血-０５预猎测增长为尝４.５％要，房产市解场仍将高粘位运行，披速度趋缓舱。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境22主要动督因上海城厚市发展宗的综合惕竞争力六、日益响完善的滔投资生叫活环境非上海重籍人士盈购房需居求逐年紫上升非上海湖人士购卖房比例资料来源盯：中国社桶科院房产莫研究中心需求量膊每年超演过20狱0万平屑米企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境23200棋3-2渠005脊年上海是住宅将商稳步增如长200临3-2棋005朱上海市别住宅需忌求预测仇（万平逃方米）资料来疤源：上挠海社科泻院房地博产研究库中心主要动成因１.基础棕设施建设精和城区改再造产生的磁需求２.为改偿善住房条乐件而产生锅的购房需辉求３.外来失人士的购责房需求４.置业反投资的购勤房需求企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境24上海房台地产市袖场的竞们争依然去激烈上海市狗房地产湾企业规窄模分布堪各类企菌业完成亚房地产侨投资情词况资料来源芦：《中国眠基本建设鸭投资》中小开发霸企业在数旗量上占有豆绝对优势鼻，在完成使投资数额朱上达到了塑7６％，旁说明数量相上的分散真导致竞争胡的激烈。它们的还赢利情况又防如何呢?企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境25企业资质斩与规模对考企业的盈遗利状况具但有相当的敬影响各类企业鹅利润成本失状况分析三级房功地产企躬业和一拔、二级拳房地产征开发企渐业的利供润差距乱有１０战％以上掏，可见验企业经颜营管理较水平在拍企业盈育利中具委有显著絮作用。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境26房地产捎行业将惨在较高访需求量锤的基础政上的平鲁稳增长专期。结论１.房地疤产行业在景今后一段环时间将平掉稳增长，础具有土地爸储备资源啦，资金实之力雄厚的阔企业将占纺有先机２.核心霸竞争力将掠是企业通蔑过资源整蹲合快速发项展的利器上海浦东衡房地产交萌易市场的屋选择通过对系菌统内部资烂源的整合五形成竞争描力，降低粪资源分配爽的流向优板势企业带蹦来的风险化。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境27企业宏钓观环境政治-法律因界素弦对复行业（非或企业兴）的影摆响对建筑用堂地进行招井标的规定鹅提高篇了企业获棒得土地的比门槛，土另地获取成舒本提高，对企堪业资质提芽出更高要吼求人民银加行对大茂户型、效大面积出、健提高佣了整个患地产行阴业的准里入门槛艇，对企凝业要有高档商品喉房、别墅损等项目的花限制。对开发弱企业申忧请银行谅贷款，葬其自双充夕足的自篇有资金涝，另一木方面必族须拓宽蜓融资渠杀道有资金径(指所础有者权具益)应挣不低于便项敌实奖行多元生化融资目总投驶资的3惰0%。对土地圈储备贷瞒款的发述放的限物制个人住房亩贷款的泛限制对个人窃商业用艰房贷款障的限制上海浦呜东房地虏产交易须市场环珍境分析企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境28宏观经济始环境将继挑续有利于摸房地产市妥场的发展企业宏豆观环境经济因素陆对晌企业的影嗓响国家整这体经济扫运行良王好，0秒3年经省济至良慌好的经兔济环境森对企业夕的发展生和赢利扛带来了睬机遇，回但增长速度铃较02年丑快，预计喘经济增长兼将层良好的围机遇又会娱吸引更多划的企业参边与竞争，事因此对企保持。往并且这再种增长升主要靠卖投资拉指动读自身的驶能力提妨出了更灭高要求悔。第二产业恶投资成加兰速趋势，品房地产投资增长干落后于整勾个第二产绪业投资增怖长城镇居耻民可支厨配收入栗增加，饿带动住房消费。2010主年上海世于博会对上童海房地产窑市场的需显求推动资料来源株：华西证笔券网，房蹈地产行业庄运行状况剃及趋势分馅析企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境29房地产对先ＧＤＰ贡全献到２０由１０年将巾增加到１萌０％国民经济沾增长与房芝地产投资欢增长形房地产占恰ＧＤＰ的不比重经济条件售和政府规栋划是房地造产市场发牧展不可或递缺的因素旷。资料来源白：《上海禾企业》２突００２-践９智仁终项目组整骑理企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境30人均可激支配收揉入的增类加使购练房从愿漠望转化繁为需求人均可敲支配收孤入情况资料来壤源：文掘件检索人均可支相配收入的捉持续增长像，使得购愚房消费由铁愿望变为另需求企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境31与行业客内标杆造企业的各对比分滑析企业内本部环境说明：宪为了比呼较本企损业在行丛业中的验地位及奸各项经伏济技术喘指标所晨反映的饥企业竞己争力，板智仁项贪目组选贴择了上置海房地礼产上市径企业：甜上海新挽黄浦置捷业股份猜有限公泡司作为德标杆企烧业，该倚公司在炉200功2年上孤海市房功地产销箱售百强摇中列9宰7位，待其管理赏稳健，托各项指卖标能较豪好的代虾表上海伍房地产贷企业的己水平。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境32上海浦东呜房地产交急易市场环捉境分析企业内践部环境企业发混展历史帮沿革-瓣---掩“整合呀外部资戒源，借性壳运作鹿，快速婶发展”妇的成长消模式。上海浦还东房地啄产交易晴市场有唤限公司叉是以上欠海市浦外东新区骗房地产伙交易市喜场（以遭下简称心交易市屯场）为症核心并践通过相禽互投资泡和委托绘管理形蓄式联合伪起来的援非法人陆企业集餐团。目家前按提酱供的产删品或服把务分工维可划分宇为交易庄、配套揉和综合精开发三端个条线暂。交他易市场尿于一九窃九三年产七月一失日挂牌朽成立，张主要承狮担了企串业和政低府要素昏市场的哑双重功李能。随爹着市场围的发展但，企业话政府因残素逐渐武淡化，嗓逐步成悟立了以刚交易市荷场为核种心，包丛括产权插交易、厦拍卖、跃评估、征动拆迁貌、设计早、开发陶、建筑遇、监理租、质量危监测、罚二三级熊市场交惭易、物泥业管理辛的综合谈性企业球。但是受锄当时整洁体市场扯环境的鼻影响，榴企业发酷展过程悔中所需辰资源尤眯其是土条地和资或金资源披大多依仅靠企业朋领导个规人与相厉关单位磁的良好驴的个人肯关系来拣取得，忍企业发削展过程肠中并没疗有在实国质上经司受市场季竞争的池锻炼。加之企促业发展栽过程中持追求先务发展后骑整合的匙思路以斧及在房筑地产开号发过程忽中的一恩些政策吹性规定稍，企业蛾集团内尝部形成纲了公司昂之间、落母公司惠与子公恳司间互肠相参股孟、互相垦控股的呈复杂股迫权结构同。在企蛋业运行垒中，这净种复杂今的股权宰结构实陡际上导帮致较高恋的委托攀代理成努本和企叫业运行鹿的低效鹿率，并扛且日益五成为企晶业进一组步发展楼的障碍汁。随着国家幻玉对房地产孔行业的治庆理，企业虽资源的取命得越来越闸依靠企业风的资质、硬资金、技乓术、管理陕所体现出草来的企业点综合竞争给力。经营员环境的变泡化，使得刑企业遭遇升到发展中齿的瓶颈，里因此，企竹业必须通鸣过某种程煎度的变革来来避免边裕缘化的危株险。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境33上海浦取东房地贩产交易怖市场有膨限公司旺组织体排系金阳良嘉金策金缘脉通东昊产权东晨天益花城岭南东岸拆迁海名新都蓝印金航佳腾凯申银信雨笋市场东扬金品联迅华迅鹤城注：“蓝色厉”表示蚁配套类“紫色”郑表示开发晶类“黄色擦”表示握交易类下划线史表示有好项目在颠进行的椒公司注释框敢内为项含目所在悲地形状的大朗小表示其璃净资产的敲规模三林普陀东沟南汇卢湾南汇洋泾三林企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境34从上图中浸我们可以揪看到，目闹前浦东房稼地产交易床市场有限响公司一个缝很不正常止的现象就贼是作为系川统内部二样级企业的衰交易市场捆行使了集役团总公司同的职能，茅在实际运笔营过程中止，此种管迁理模式易旅沦为主要车经营者个妥人管理，防造成职能君部门功能刑丧失。企煎业要想实苦施其集团扑化发展战冷略，先决催条件就是丹必须将其渴内部复杂沸的股权关层系逐步理铃清，并改友变目前这己种二级公拦司代为管季理整个集路团的状况绳。企业企业交易市场得有限公司企业企业企业企业企业注：虚蚊线箭头植表示股卵权关系实线箭头集表示管理训关系上海浦东可房地产交仇易市场有维限公司管青理职能状喇况主要经冲营者个绘人管理企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境35交易市圈场机构蓄设置状悼况浦东房地砌产交易市具场作为交春易市场有弃限公司的阿核心企业独，属于房惨地产交易羽服务类企拖业，其经肌营范围主瓣要是房地牲产贸易服峰务及房地躺产开发、蹈商品房销薄售，并附茄设若干分磨支机构，神其设置的浙管理部门谱已逐步成辛为市场系读统的管理锋机构，其寻组织架构排如下图所尾示：秘书处综合办赏公室劳动人结事部计划财插务中心市场策详划部企业发展烤部总经理副总经理副总经理副总经幅理在目前的搬实际运作誉中，总部卫的机构设销置中最明浑显的问题奏在于，总均经理直接给领导个下停属部门，肾而副总经呈理并没有磨行使管理炒下属各部遗门的职能链，而是直谁接分管各峰条线的下吩属企业，回甚至于直炕接担任下嗽属企业的咏总经理进沟行公司的旬日常运作松。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境36企业财务找指标评估指标体涝系溪评按估结果蹦分析录说明强荷胁弱盈利能古力堡乒在企渔业产品异线中,虽开发系冈统达到怠行业水虑平,配稿套销售净残利率祥系她统盈利拜力能力福较强达家到45堪%,交桨易系统伴盈利较差,只畜有6%,吃并且占用典了大量企静业资源.偿债能晌力耐蜻企业具李有较强吧现金获值取能力辜,03筐年1-架6月取割得4流动比技率赏亿现握金流量序,但资逮产负债恩率高,冶流动比鲜率小,宽债务资产负债怜率什结币构不和理崖,容易遭且遇资金风解险.营运能钻力舞缺乏请的合并严财务报散表,各雪系统报蕉表资料牌不详,佛该指未做分析应收帐款凤周转率存货周转惭率资产周转查率企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境37房地产开亏发企业整拖体上的盈志利能力与士行业水平膊保持一致企业内悦部各产桑品线盈腔利状况症(销南售净利纸率)资料来源概:智仁项聋目组标杆企醋业02茄年销售晓净利率皇8.2奸%,0败3年1内-6月店销售净冻利率2季1%配套类企刘业盈利能慢力好于开严发类企业材,交易类孝企业盈利葬能力较低沫,占用了壳企业资源市场总部料大部分行需政人员工躲资隶属于佩交易系统酒,客观上丈降低了交蚀易系统的武净利润率企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境38管理费用必成为提高瓶企业净利肃润的关键早因素之一管理费用侧占销售收荐入的比例汗比较资料来角源:智季仁项目呜组企业管理槽费用远高喇于行业水秒平,已经订成为制约砍企业效益户的关键因然素,必须作加以高度阴重视企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境39上海市廉浦东房盖地产交便易市场制整体缺狮乏竞争内力规模偏限小是上愈海房地捕产开发骑类企业茧的通病留，而这役一点在薯上海浦质东新区乏房地产姨交易市陕场有限需公司身误上体现光得更为俭明显。浩有关资那料显示校，20叫02年勉底上海鞠的34于66家探房地产隔开发公靠司中，万注册资爹本大于漫500庙0万，断具有5则年以上并开发经银历的一砌级企业缺有35趣家，占化总数的缠1.0率1%，锅二级企庭业18昼5家，车注册资巴本金大简于80偿0万的希三级企随业28挥9家，许不到8吩00万挤的三级却及三级黎以下的哀企业约则占80颈%，与呆之对照滥，交易恩市场有形限公司叼目前共烫有房地葱产开发量类企业膨32家猪，没有译一级和桶二级的岛企业，菜注册资桑本大于奏800拉万的三役级企业兄也仅有废9家，骂这说明绵开发企际业的规却模过小粪将会使稿浦东房扇地产交挑易市场胡有限公缝司在行夫业竞争棉中处于多非常不臭利的境期地。交易市场有限公司房产开发类企业资质状况对照表

上海市房产开发企业交易市场有限公司房产开发企业一级企业350二级企业1850三级企业（注册资本大于800万）2899三级以下企业（注册资本小于800万）295723合计346632企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境40上海市燥浦东房某地产交络易市场古整体缺炊乏竞争宜力房地产馆交易行刷业概况·发展前景亩：九十年代痰初，商品仔房交易量炊不足10鸽0万平方用米，19甲95年突发破500成万平方米垦，199楚8年突破宁1000随万平方米然，200虏0年突破以1500科万平方米畜，200乐1年达到明1797伐万平方米奔，逐年的纱上升趋势松十分明显兴。·竞争对手坑：上海目渗前比较伶大的房刊地产交盈易类企吉业主要唤有21编世纪、翼太平洋培、智恒躲、金丰吃易居等撒几家大梳型房地沟产交易晨连锁企街业，其桥实力雄火厚，占跃据了大隙部分的目市场份撕额，还蒙有大量比小型房败地产中企介抢占踩了一定另的市场普份额。交易市提场有限扣公司交邪易类企狼业现状·主要解企业：鼓目前浦速东房地蓝产交易刻市场有滋限公司趣主要的防交易业伙务都由茧交易市友场及金涌缘、金财策和一惧些开发熊公司的庭销售部绑来运作是。·与竞抢争对手弓比较：喂与大型件房地产赞中介相梳比在业俱务的取圆得方面暑比较困倍难，没屠有统一某的品牌棒效应，胳营销及勉销售力铃量相对圆薄弱，站缺乏一念支专业冈性很强惑的房地壳产销售殃队伍；粪而与小屈型的房献地产中脑介机构警相比又俩没有价庸格上的僚优势。·结论：上海房看地产交浪易行业偶吸引力并较大，长但竞争丸日趋激能烈，以煤目前浦兄东房地灶产交易汤市场有狱限公司岂的实力菌难以得除到长期循健康的队发展。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境41房地产配沿套类企业奔行业内比某较房地产珠配套行奖业概况·行业朗前景：透目前，岗上海仅恶物业公奥司就已屈超过了雁200告0家，咸但是大婚多不能丸满足用铲户需求济，尚处垮于培育促和构筑单阶段。随着近几腾年房地产症开发逐步催升温，房遍地产配套截行业也得桶到了较快贸的发展。得以物业管才理公司为拿例，从200吧0年开始港已经实现局盈利，而套其他配套拘类企业的必发展前景趁也被普遍奔看好。·竞争碧对手：羡从目前怀房地产内配套行凯业来看忽，还没影有特别盏大型的餐企业在万行业内供存在，悼基本都羊处于一党个发展概的阶段托。交易市运场有限诉公司配左套类企方业现状·主要宜企业：传目前浦最东房地伶产交易黄市场有秩限公司蛋的主要两配套类应企业有怜拆迁、慨银信、售海天、骨东康、均联迅、宅东昊等罗，基本炒上涵盖搭了整个挺房地产节行业。·与竞争队对手比较浮：应当看魄到，浦东竭房地产交蜜易市场有胞限公司的诉银信、联守迅、海天惩等企业的询发展前景妨十分广阔界，比如银晶信可以涉未足投资业核务，联迅膊可以提供键住宅智能冰化服务，徒这些都是罚回报非常慎丰厚的业葬务。·结论协：上海裤浦东房持地产交徒易市场贺有限公桐司的房裕地产配洒套类企羡业发展顶潜力大军，应当榨加强对灵其中重类点企业谨的扶持沃。企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境42上海浦疗东房地爪产交易毙市场整稼体上缺磨乏竞争暴力产品线马竞争地哈位驳说明强纠弱房地产覆开发维开发争产品多忍次获”孕白玉兰匹奖”\雹”金桥吗奖”开发类捞企业的市销售净挂利率为贴21%止，与标灿杆企业律的水平梳相当.开发类刮企业中严，经营剃成本占障了营业幸收入的秀86%草,管理环费用比叠率达到4.术2%，企业土地戴资源储备怕不足，资数金来源单祝一，未能胳实现多元坝化融资。房地产录交易种房地产虾交易由匆于规模抗因素具顽有一定趴竞争力这。销售毛沿利与净炕利率相兽差太远利，达到巴了３５裂％，管循理费用淡过高，婶占毛毛利的８赖０％。企业经营盐粗放制约惠了盈利能岩力，也降货低了竞争颤力。配套服务抹淋从已有资速料看，配歪套类企业陈经营业绩融较好，其贷中浦东产租权经纪有统限公司净资陕产收益率踏为39.璃52%；删国衡房地米产估价有桃限公司3饰6.72秀%；海天事毯务所3臣5.5纠9%；趣评估公梳司具备煤国家A澡AA资赠质.整个集岁团缺乏稼有效的贡整合，典管理效店率低，络在资金色和土地婆上缺乏辉必要储率备，影映响企业耐持续发凉展，不体能形成洗独有的霞核心竞浇争力；演目前配套套服务休收益相壳对较高铁，但不广足以支照持整个竿系统企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境43关键因素贼能力评索估屿说明降强钥弱房地产开内发人才孟僻人才软年龄结辰构和素胞质结构历均不合侄理，不谅足以支目撑长期发夕展（后旗页）土地资谈源养拥有少霉量的土般地储备惨，与地奸方政府样关系较婶好资金实力定侦资金吵来源单一渗，资金运闹用不合理呀，缺乏有暗效投资融资劣渠道交易及政配套品牌影响门怪只有数灶量规模，拾没有形成流品牌管理水劲平圾剧管理旬水平低当，经营京方式单垦一粗放在关键因改素方面，上海浦阁东房地呀产交易烂市场并艰不突出企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境44浦东房地篮产交易市六场有限公燃司人力资朽源状况600多邪人主要通土过裙带打关系没有专堆门的培蜘训部门由高总粥直接任亩命，但病缺乏相丈应的监眯督手段部分企逐业未能颂建立起臣一套完揉整的激厕励制度高层人他员共计丸36人感，平均槐年龄5惯0.5财岁，中精层人员蜂共计8典3人，离平均年合龄45忽.8岁伸，领导错班子老终龄化严惩重人员规假模引进渠道人员任什命绩效考核人才储末备·公司的人员规镇模庞大科，人力还资源成庄本较高蝴；对员溜工的培纺训企业侮没有专匠设的部吗门，只听能由下饱属企业齐自由支匀配；人才招伶聘渠道虎单一，拿不利于看引进真西正对企迟业有用茧的人才袋；对下刊属企业帐监控体甩制不完槐善，高丢总一人时无暇顾扩及；中高层身人员中兵年轻干慎部较少悔，不利竿于干部挂队伍的盈新老交挤替·基本现状·结论员工培训企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境45公司十年吉发展始终袜以抢占资蔬源为目标弯，通过借却壳发展使嫌企业壮大饺。这种策掠略忽视了涉内部整合毒，使得企帽业面临成吼长中的烦猎恼。“整合马外部资穗源，‘铲借’壳状运作，钱快速发仅展”成是长模式狠所引发纲的问题根本原献因突出的史问题具体现象经营管理体制滞后法人治理结构先天不足（治理结构）对决定企业发展模式成功与否的关键因素——经营层的长期激励不足分散经营，代理机制失灵（管理模式）下属企业小而全，企业不能有效利用资源，二级经营者并不向实际股东负相应责任，“山头主义”严重管理错位，职能缺失（职能运作）管理组织不合理，二级公司代替总公司经营职能部门运转不畅，部分管理职能丧失缺乏实际有效的协调监控，企业经营成本高企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境46这种模泛式对企拆业未来斩的影响对经营层写的长期激芬励不足，防经营层在瞎企业运作肆过程中缺舍乏源动力管理结构追混乱,表臣现为管理孝层次不明怪晰,股权侄结构混乱集,只能运漆作不流畅估，经营成翠本高公司发郊展战略膊不明晰买,各项嫌业务近浊乎平均汽发展,炉不能集倡中资源尘于盈利塑性高,叔发展有肚潜力的絮业务.井没有核南心竞争龙力公司远妻景?企业行业环境分析企业宏观环境企业内部环境47浦东房地椒产交易市碰场有限公衣司

企业侦改制方案前言公司战证略规划股权治理泄方案组织结构践设计环境分病析现状描述发展战略组织结构指导思想运营构狂架指导思想关键问丛题治理方给案48集团发展禽战略的调盒整方向关键因素捷评估结口果当集团撕的有利条隙件要不利条件房地产提市场的凶发展前鞋景友控在房偿地产行计业较强技的的资醉金,土膊地储备熟不足,竞争地赌位,廊长期齐地产弯管理与水平低剂,多产插品开发积累助的行业经坛验瞧经营分弊散了资源现有业劣务的状幻玉况鉴叮开探发和配谜套保持叮着较港交易盖面临盈隐利能力好的盈利持水平,谎面临进一促步降低的危险拓展业务劈燕的能力赌药集卸团内管理身水平和资源利用辰率低,白不具备司拓业务的泽能力培育核炭心竞争获力的前堡景井压集团英拥有部粒分强盈蹦利皆内雄部产权斧结构复精杂,资产品线,依整体资产辟量大犬产利用率丈低,人力匙资源缺乏,没中有统一的堂企业文化49以房地产婆开发为主灵,交易配劲套结合是夜集团发展射的战略综合企茂业资源膜的优势暴和行业御发展前纱景,企尖业应在锐今后时些间实施击三个层耍面的任袖务:第一层将面:明孙确公司联以房地枕产开发跳为主,妈交易配浇套相结蜜合的发洁展战略第二层司面,明得晰股权婶结构,施建立规纷范集团舟化的公换司治理拜模式,抄整合内乏部资源第三层面描,建立完贱善的管理挠制度,建莫立符合公更司发展的氧人才储备叫,重塑企虫业文化,愉形成核心组竞争力50浦东房地窝产交易市庙场有限公追司

企业着改制方案第一阶段轰工作公司战谦略规划股权治栗理方案组织结构昼设计环境分析现状描躬述发展战略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问题治理方案51股权结构经营体制不合理公司治理紧结构缺陷重组的庭关键问间题是股箱权治理领结构经概营体制迹的改变管理模子式混乱职能运作失灵公司近刊年来快鼻速发展含的同时益也堆积塑了许多圾问题：旨公司内故股权交川错，管折理层次章混乱，水管理费大用居高借不下；带对外无底法形成市场品牌，踏竞争力愿大为消破弱，从惯而影响这公司的臭长期发旱展和收描益，企疤业改革碰已刻不脸容缓。企业的假经营发括展和运暖作模式，极度膊依赖企债业经营俘层、尤地其是高喇总个人净整合市崖场资源沙的能力转。而目嫩前公司陕现有股债权结构元和经营冻体制中遥并未充根分体现宇高管及菌经营层息价值，妄造成了庙公司治可理结构若缺陷，吴导致经前营体制字的不合吗理，是奥产生所百有管理模弊端的锹根本所黄在。因此，明确企锣业的股倒权治理污结构、楼改善经砌营体制它，是当汉前急需各解决的忌问题，堆也是公沟司将来备实现可爱持续发疯展的重国要战略厘。经检营分散指导思想治理方案关键问题52浦东房地揉产交易市刊场有限公锣司

企业梅改制方案前言公司战岸略规划股权治低理方案组织结构后设计环境分析现状描污述发展战虾略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问割题治理方漂案53一、完漏善公司花治理结傅构的基面本途径员工持股计划目标企业管理层收购机制良好的企业委托经营目蜂的腾：玩体益现经营登层价值杏实受施长期义激励实施前提售：直股东、员悼工改革认上知度低搅股东、员蜂工改革认括知度高经营成果操作对榴象：实现途径猛：评提估途：栏易实施合，宜作背为过渡拣方案突改棉革较彻裤底，操形作震动沉大＋股权委托经恰营MBO都＋ES然OP＋指导思想治理方案关键问题54二、完善京公司治理饼结构的总润体方案完善治理裳结构股权重组经营激励机制产业整合目标对象经营层、股东母、子公司业务关系途径MBO＋ESOP股权合并基本方案：1、增加各级经营层一、二、三级公司的持股。2、股份来源有：外部股东转让、增资扩股，缩并股。基本方案：1、主营业务的一级行业公司为主进行合并，构建集团公司主体。2、对二三级公司进行整合。1、合并一级公司，即以东扬公司和金阳公司为主构建集团公司主体。2、结合集团成立，增加公司高管的持股。3、整合二三级公司股权，构建集团母子公司合理的治理结构。4、在二三级公司中，增加相应经营层和员工持股，实施全方位的激励。总亡体融方活案转换经敞营体制委阅托云经搭营在一定吊情况下跟，如内蚂部问题披一时难歼以解决昌，为使释操作更文简便、拢合理，肯减少企甲业内部益震动和例人事矛灶盾，则宪可考虑议适当过谦渡的方签案，即煤在大的友业务和当机构框蔑架不变烫的前岁提下，咱内部业慕务过渡册性的整腰合，或搅直接采淋取委托屯经营的株方式，耳实现企播业经营蛮机制的滩转变，超从而改咬善企业茧的经营扣绩效。指导思想治理方案关键问题55浦东房地秃产交易市恋场有限公草司

企业注改制方案前言公司战钻略规划股权治理榨方案组织结构茄设计环境分析现状描旬述发展战略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问玩题治理方案56一、管理拦层收购的漠方式改变酒企业治理娇结构2、管理黄层收购的四核心步骤抚：A、对原贴公司非自唤然人的股首权实行管画理层收购巡寿，或兼顾脸员工持股群计划，使丸企业长期岔遗留的所炉有者缺位残、产权不饼明晰的问容题得到彻怠底解决。伏从根本上惰理清企业鼓的产权结恼构和法律益主体问题且。实现经哀营权和所挠有权分离义。B、在确短立产权治存理结构和伐所有者权挨益的基础虎上，从公肌司实际情闷况出发，测分析企业程的内部资编源和外部糕环境，确东立公司的押发展战略递。最后，棉重建企业起组织管理卷架构，根婆据发展战艺略，整合捧企业内部状资源，达忙到提高企胃业运作效晴率，实现避企业新的颂发展的目伙的。1、管谦理层收滤购的概田念：管理层收巾购就是对家企业状况搭了解并多伯年从事经佩营的企业苦管理者，雨通过合法换的融资或圈筹资手段遮，对目标固企业出资秧收购部分巾股份的行峰为。企业徐管理层从隆经营者变馆为所有权捏获得者，阶这样既是朱对企业家锣以往经营万业绩的肯许定，又便钟于激励管紫理团队和贞职工发挥梅经营动力因，创造好浪的经营业那绩。尤其跟适用于中榜、小规模宪企业的体扯制改造。棉在收购完酱成后，形堵成新的董流事会和董垒事成员，屋并重新构重建合理的薯企业组织向框架。指导思想治理方案关键问题573、管迅理层收跟购的主熟要方法管理层收蛋购首要的叹目标是收死购整个公撒司外部非晶自然人股弃东的股份度。主要方贯式有：1、管灰理层以蓝个人出洞资、机捡构贷款蛙、合伙蓬出资等胳方式，砌建立一花家目的夜在于收突购企业吵股份的茂投资公电司，该酱投资公米司再以蚁合法的并法人身救份收购宴企业的际非自然后人股份楼，从而柱间接控沃股被收仅购企业协。但这悲种方式闲目前还国存在某逐些弊端脸。2、管理送层同信托枝公司协议惊，一方面继管理层向乱有关机构兴融资，准盟备收购企悉业股权；疲另一方面垃同信托公则司签订代慈理协议、姨委托购买葱股权，这钉样管理层都以信托形宏式间接持欢企业股份伶。当购股有贷款归还意完毕后，页信托公司沟将股份归趋还给信托群合同的指散定的受益廊人（管理耀层）。在操作管拾理层收购渗的过程中竿应注意的谨是：管理代层收购的伯目标股份剑可以是外句部股份，并也可以是扶股权清理睡后的企业墙内部的相卸互参股股枕份。管理筛层收购计扁划实行的慌同时，有拦些企业还伍可同步进忘行员工持阔股计划。辟无论是管买理层收购捡还是员工俱持股计划愈，在设计译运作过程浴中，必须宜注意选定省的收购中且介或中介世主体的法著律地位，船避免双重留纳税，保挠持与国家贪有关政策缝的一致性养。指导思想治理方案关键问题58管理层江收购主染要途径牲的股权讨转移示山意图管理层信托公司目标公司投资公司资金来源自筹贷款途径一脸：信托叔收购融资和协拖议部分出资出资设立途径二爬：投资戒收购获得股权可行性强可行性差投资收购指导思想治理方案关键问题594、管疲理层收蒜购方式隐的企业拍基本重甲组方案指导思想治理方案关键问题以管理黑层收购渴的方式性，对企继业外部斧非自然集人股权翁进行集智中收购佳，从而柳取得集鄙团企业涉的绝对吵控股。躲这样企败业的产劳权明晰亚，法律补主体突井出。以管理层存收购为主怒，可适当浇考虑职工技持股计划震，对企业辩主要的内脾部和外部星非自然人枣股份进行变统一收购来，从而明加确最终产厦权归属。袋收购股份信的具体运馋作应以内亿外结合、掏分步操作石为原则。首先进行歪企业内部培的核心业泼务整合，锻即核心公盼司合并，营具体是对欣其中一家街公司进行泥总公司控但制下的、扫非自然人团股份的管荐理层收购蜡，使总公侨司管理层顾对该分公痕司处于绝疮对控股地轨位，然后示将被控分宗公司并入弊集团。在语此基础上廊，操作建毅立新的组纯织架构，时整合内部常业务方案A方案C方案B60方案A瞒示意图通过收购娘全部外部机非自然人激股份形成锄控股，实陡现管理层番收购。自然人金阳公必司三林等两敢公司东扬公司自然人自然人管理者自然人合并新均设公司原金阳沾公司管理者很出资公犯司或签汗信托协哗议管理者吓公司或绳信托收折购非自钓然人股原东扬定公司73％41％49％10％27％指导思想治理方案关键问题61方案A有:管理者简垫单收购核旷心公司外部股份，服实现对公台司的控股管理层泳收购东要扬公司府与金阳撤公司外朗部非自歉然人股掏份，忽折视两公犬司内部三参股，卷管理者某所有持装股达到贫一定比歪例时就发可实现恩控股。木收购者仔需外设布一家投仔资公司之对非自泽然人股匙份进行图收购，呜或个人梨融资委泡托（签醒协议）射信托公深司代理莫收购企烂业股份咳，当融群资完全御清偿后赔，企业尚股份划苏归信托叮协议受总益人，善即该企舅业的管伞理层。阳这种些收购方斑法简单乖，但管南理者有朽必要在绣自然人列股东中街进行协妇调，以名达到安衣全控股彼目的。碰最后的刑收购投联入资金塔可能较卸大。要说明的烛是：新集灯团公司组咏建后，根艘据现在两砖家公司的茄资产状况卫，原控股押金阳公司匹的三林公裙司等两家撞非自然人披股份占合久并总股份尿的比例应该大于现在炕的10％卧；原控股鞋东扬公司导的自然人狸股份的控尝股比例则缓可能小于嚼目前的2锤3％。利超用单纯的悬壳投资公塌司进行股厕份收购的宫操作将面须临双重纳批税和法律级限制问题展，较难实供现。指导思想治理方案关键问题62方案B示笼意图管理者旅对外部遇股份联忧合收购订，对企肝业内的筐参股部泉分再分还配。自然人金阳公司三林等共两公司东扬公苹司自然人73％41％49％10％27％自然人金阳公滩司三林等按两公司东扬公雁司自然人73％41％49％10％27％信托公徐司管理者收宅购和员工春持股计划公司管理清层公司管理层全资或控煮股（通过弓信托）全资（可永含职工持西股计划的郊份额）指导思想治理方案关键问题63股份清理林，公司合浙并自然人原金阳啊公司三林等两祥公司原东扬矩公司自然人信托公州司管理层公司管理层全资或控间股（通过婆信托）全资（可留含职工持纱股份额）合并新无设集团却公司指导思想治理方案关键问题64方案B：管理层收鸣购公司外朽部股份和内部庆互相参股舒股份管理者出廉资收购东么扬公司与您金阳公司幅全部外部秩非自然人最股股份。酷如上方案荡，收购者票需外设一缎家投资公搏司收购非自然进人股份竖，或个汽人融资垮委托信胸托公司竹代理收瘦购股份谊。同时撤，对两依公司内见部参股叮股份进求行清理礼，股份广按各自党资产扎洒清后，辜将剩余劲的参股阶股份委英托一家片信托公胁司托管镇。这部雨分股份搜最终由姐企业牵恐头，管犁理层融教资购买欧，贷款掏融资还吼清后，抵股份管标理层归概个人所阶有。这牺里企业葛员工也鬼有权参错与购股碧。对员工购半买的股份类，为符合浅法律程序锅，名义上两应委托信崇托公司管饼理，相应下的成立内味部职