房地产企业融资管理方案

房地产企业如何融资主持人：下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲主题，莫天全先生是美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁，搜房资讯控股有限公司总裁兼首席执行官、中房指数秘书长。1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院。那么他运作的搜房网已经成为大中华地区最大的房地产专业网，那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业如何投资融资方面的演讲。莫天全：谢谢大家来光临我们这个第二届房地产学院派的论坛，刚才在底下和我们的新闻媒体，还有我们的学员一起有个简短的交流，大家觉得孟晓苏博士讲得非常精采，现在在开发界或者是在我们的产业，慢慢的从简单的开发已经向一个高度或者是一种深度开始来想问题，不是简单的一个概念或者是一种做法就能够带来我们一个开发项目完全的成功，这也是我们作房地产学院派的一个目的、一个原因，因为总感觉到这个产业在进步过程当中，这种扎扎实实的以经济理论为基础的一些东西还是相当的重要，要想求得一个长期的稳定的高速的发展的话，还得把理论和实践很好的结合起来，就是抛掉我们一些最基本的经济规律或者是生活尝试来做一些房地产项目的话，这个时代也许就会过去了，这是房地产学院派的目的。刚才孟晓苏博士讲了很多新的观点，在两个星期以前他就把讲稿给了我，他要利用这个机会发表一些新的观点，和同业们探讨，所以今天我在后面听了一些，还是很受启发。这个东西和房地产开发稍微有一些距离，或者是抛开了具体的开发来谈我们房地产业发展的问题，这个话题就是投资融资和企业重组。最近特别是从去年下半年开始，我们觉得这一块已经成为一个热点或者说大家非常关注的一个话题，总而言之，实际上我们说的是这个叫房地产投资银行业务，这块在美国，我知道的也就是美国现在还是相当的发达，投资银行对我们大家都不是很陌生了，这主要就是在几个方面，比如说上市，还有融资，还有收购兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投资，包括了我们这些所谓世界富人这种个人的管理，包括我们的股东高盛就是世界上最大的投资银行，三个最大投资银行之一了，也是最有名的投资银行。那么国际上知名的还有东方广场，李嘉诚有跟大的都是量，包括华远，现在是华润，当初也是高盛参与了直接投资。这个话题延伸到房地产业是一样的，就是从房地产业来说，我们现在已经从简单的小规模的房地产开发已经上升到一个上一个层次或者上规模，从长远方面来考虑这种开发，所以我也是借这个机会和大家交流。上一次在我们去年年底的时候，我们做了一次非常大的年会，那时候我也是简单的和大家交流了一下，得到了很多的反馈，所以在这个基础上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。刚才说到房地产投资银行这块就包括了很多方面。但是，今天我主要要讲的就是股权投资或者是融资，这块也可以叫做直接投资，说得简单一点，就是我们要把我们的企业的一部分卖给别人，让别人我们是要找股东，股东拿什么成为股东呢？就是拿他们的资金成为我们这个公司或者是项目的股东。从四个方面：一个是股权投资的来源，一个是股权投资的方式，还有相当重要的，也就是我们能够把握或者说在这当中技巧性很强的，就是我们获取这些股权投资的步骤和技巧，最后非常简单的让我们自己知道，也让我们投资方知道的，也就是我们的回报。第一方面就是投资的来源，这块非常的重要，实际上大家都知道，就是找有钱的股东，开发早期的，这种空手道的做法还能做，但是好象越来越少了，所以这时候资金实力的介入，成了我们做房地产项目，特别是做大项目非常关键的一环，所以这块就是我们从股权投资方面来考虑，和银行借款是一方面，但是直接的融资投资也是非常关键。那么股权投资我们开玩笑说叫不用还的钱，那么他成为你的股东，你亏了赚了都是他的，这是不用还的钱，一部分就是我们经常做的，就是要还的钱，就是我们贷款借款要还的钱，除了还他的本金以外还有就是利息，还有一种就是可还可不还的钱，当中还有很多的条件，借贷这块也可以转成股权转成股权以后就可以不还了。那么股权这块也有条件，就是说希望几年之后出去，他不想成为股东了。那么这就是中间阶段可还可不还的，那么我们经常的就是不用还的钱的资金。来源是四个方面，一个方面就是金融结构，我们经常所接触的，银行、保险和证券，证券公司就是我拿高盛来举例，投资他们投资的包括华远、包括东方广场，银行这块的投资，我想在大陆、在中国这块已经不是一个陌生的事情，保险公司也会介入这块，特别是在国外做法，因为作为一个资产管理或者资金管理这块，为了分散风险的话，总会有一个比例，10％左右是投在房地产业这块，通过不同的方式。所以这是我们一个非常大的资金来源。第二个是我们投资基金，投资基金现在在国内还是在一个比较早期的阶段，大家还在探索或者说要做哪些事，非常小规模的在介入，从市场的分量来说，还没有到一个非常大的一个量。但是，这块越来越重要，越来越明显。我是昨天晚上从香港赶回来，也是为了今天的会，非常简单，一个感觉就是海外，包括美国、包括欧洲的资金都想介入大陆这一块，为什么呢？中国这一块是在整个世界经济当中发展最稳定，在过去十几年当中保持一个高速的发展，也是非常看好的一个产业。房地产业又是在一个好的大环境里经济当中一个领头的产业，所以大家对这块非常的看好。但是他们看好的是什么？比较高档一点的，长期的回报，对他们来说有一个10％的回报就已经很满足了，我接触的在香港两个非常简单的五星级的饭店，一个在上海，一个在北京，上海差不多是3.5个亿美元还没有完成，但是要完成的一个项目，他们准备全盘的收购，北京这个刚刚出了地面，也是在做这个调查阶段，所以这个资金的介入，我们怎么把握它，怎么把这个来源掌握，还是非常的重要。因为在这个当中有一个距离，因为有钱的人，他那个钱在手上有点烫手，不花出去这个钱的话，如果是几千万、几百万就报了，那么如果是几十亿、几百亿的话，真是值得我们探索和寻找的资金来言。第三块是我们的房地产企业，我们国内开发商很多，几万家，很多开发商手上有地，但是资金不足，还有一些开发商他手上有钱，但是他没有地，所以这是一种能够很好的组合起来，有地的出地，有钱的出钱，通过这种股权的方式，能够得到双方都有一个发展，这是一种很现实的，实际上在我们操作过程当中经常发生的事情。第四个来源就是我们非房地产的这些大企业，像我们最近上市的这些，前两年上市的什么中华、中油有的是钱，好多钱，他们总得投，投房地产他们不一定现在就很清楚，很懂，中远是花了几年时间来研究房地产，来探索，那么这是非常好的资金来源或者资金拥有的这些实体。简单来说就是这四个方面，我们传统的金融机构，我们投资基金，包括有通用的投资基金，专用的投资基金，有的投资基金是专门投资房地产，北京有一个比较有名的项目叫香江花园，这是一个别墅项目，但是实际上里面有公寓，欧洲的资金叫（英文），香港也有资金好几个人，但是花了一个亿美元买了一百多套房子，他就追求的长期的回报，因为社保基金也好，养老基金也好，他需要稳定的长期的回报，这是我们说的专项的基金。第三就是房地产企业，还有就是我们大型的非房地产的企业。股权投资这块方式。第二个问题就是这个我们怎么来投了，我们总结是三个方面来做，一方面是纯粹的股权投资，这个和回报实际上是结合在一起的，就是我们通过做股东分红，比如说搜房，搜房实际上就是我为什么谈股权投资这块，搜房就是有整个的过程和整个的运作，所以我们对这块是相当的清楚，比如说搜房的两大股东，包括高盛投资银行还有IDG，美国两大一流的公司了，他们投资搜房就想是从分红或者说以后上市这个渠道来得到他的回报，这我们就叫做纯粹的股权投资这块，这块适用于包括我们的项目公司，也包括我们长期发展的房地产公司，项目公司就是做一把，项目完了就完了，我们说的是公司型的，做了第一个项目之后还要做第二个项目，比如说华远，以前的华远现在是北京的华润，那么就属于投资性公司。第二种形式就是叫股权投资兼贷款，这种投资特殊一点，他给你两千万，给你五千万，但是他还向你要一个利息，也许这个利息会比正常的银行利息低一点或者是差不多，他成了你这个股东以外，你这个公司还得每年给他5％或者百分之几的利息，这是一种比纯粹的股权投资这块更加严厉的一种投资方式，但是具体每个投资到底怎么样，还有待于具体分析。第三种投资方式叫做股权投资加期权，期权就是给他一个将来的权益，这块就是我们经常说管理层的期权或者是投资的期权说得很简单，比如说一个项目需要一个亿，如果投资方先投了两千万，但是这两千万是按照现在一个亿的价格来投的，他就占20％，他希望给他一个期权，在一年之内或者是两年半之内再给他投资的权利，如果他再把这三千万投进来的时候，那相当于这个故群是50％、50％了，就谁也不控股了，这当中就股权投资加期权，期权的作用相当大，也许我们现在觉得反正进来的都是钱，但是虽然都是钱，但是今年进来和明年进来的有很大不一样。那么我们分三大，一个是纯粹的股权投资，很简单，最后就是公司分红或者是公司出售得到收益。第二部分除了分红以外还有一部分还款，还有一部分利息；第三个模式就是这种股权加齐全。获取股权投资的步骤与技巧，说起来大同小异，但是这个过程当中还是相当的有它的做法，而且就是说我们去融资，我们去找钱，我们去跟投资方谈，是不是成功呢？很大情况下决定于就是我们这个怎么去找这个钱，用什么方式方法，或者是怎么包装我们这个产品出去，就跟一个公司上市一样，很大一部分在包装方面要作准备。我给它分成七个方面来作这个准备，第一个方面，就是我们作这个股权投资的时候，目标一定要明确，我们为什么做这个，我们要比较我们这个股权投资让人家来占股，还是我们去借款，我占股有什么好处，我借款有什么好处，因为股权投资进来的话，会对我们的操作，对我们的管理会有干预，会有介入，起码从董事会的角度来介入这一块。所以从这个角度来说，我们要进行股权投资的时候，我们这时候一定要非常的清晰，我们要的是股东，股东就是我们的老板，所以我们要的是老板，所以这点要有心理准备，别到时候老板进来以后心里不舒服，而且在这个过程当中也能体现出来，我们要的是老板，我们尊敬我们的老板，我们是为我们的老板服务的。这是一个。第二个方面，股权这一块是让别人控股，还是不让别人控股？这个要非常非常的清晰，比如说我们出去卖掉公司的20％、25％，还是卖掉公司的50％、75％，所以这个也是相当关键，因为在国内来说，我们很多不希望把控股权丢掉，我觉得这是对的，因为作为一个公司，特别是不是很成熟的公司，早期的公司的话，如果聒噪的把控股权丢掉的话，是非常非常危险的。所以投资方也有不同的投资方，比如说我们刚才说的四大类资金来源的投资方，对投资资金还有金融机构的钱来说，他们一般来说并不希望控股，但是对房地产公司来说，很多情况下他们希望控股，这个就是看看我们如果目标明确的话，如果我们不希望他们控股，那就是我们找资金的方向已经很明确，我们就找金融机构，找投资基金，找非房地产的大型企业，如果说我们有心理准备，准备把我们的股权让出去的话，甚至把控股权让出去的话，我们不妨找一些房地产公司的钱，所以目标一定要明确。第二个准备要充分，这实际上和我们文件的包装是包括在一起，准备充分当中非常重要的一块就是市场分析和定位，我们做什么，这个企业做什么，一定要非常非常的精细，我就拿搜房做比喻，搜房从诞生一直到现在它的定位都非常明确，就是我们为这个产业提供各种各样的服务，提供各种各样的工具，来支持这个产业买卖双方能更有效的工作，这就是搜房的定位，它定位的是服务型的企业，这样他就不能去做开发，写不能去做交易，保证他的中立性，这个产业才可以做下去。那么从这一点来说，我们企业要想出去，这一块定位要讲明确，你必须说清楚，否则的话什么都想做就什么也做不称。具体包装这里面有几个步骤，第一块是目标和原点，有时候我们用一句话就把我们的公司、把我们的项目说清楚，我们的项目就是要做成北京市最大的商场，我需要的是20个亿人民币，或者是80％、70％是商场，还有20％是办公楼，所以这些东西一定要经过调查的情况下要非常清晰，目标和原则，所以我们通常说我们想做什么。在定位情况的前提下我们就得从各个方面来促进到达我们这个。市场复杂很重要，这一点给我们的投资方，特别是我们比较大的机构方要有一种说法，如果市场很小的话，是谁也不敢进去的，市场必须足够得大，让人家看到发展空间，如果太小的话，像大的机构，一年给他挣100万、500万人民币的话，他一点都不感兴趣，因为这100万、500万人民还不够他大费用，要做就是这块市场要充分有根据的引证他是有潜力、有发展的。第三个方面是我们产品的描述，我们这个产品在房地产业就是我们的项目，我们的房子，不管是办公楼也好、商场也好，还是我们的住宅也好，我们的产品到底是怎么定位，是定位在高档的公寓还是我们普通的住宅，还是商场，还是我们的厂房仓库，这个要很清楚，不仅仅这个定位清楚，而且和这个产业里边同类的产品、同类的比较是怎么一个状况，为什么我们要选这个，这一点要非常的有理有据的用数据来支持。我们在市场和目标远景确定的情况下，相当关键的一点就是我们怎么切入来运作，这个目标这个项目我们怎么里运作，得让潜在的投资方或者出钱的人明白我们这个项目运作怎么样，因为很多的投资方投了钱以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是从董事会来介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作运作，因为他们也不懂，但是你得让他们懂。那么特别是房地产这方面要相当的侧重，就是我们到底怎么来做这个项目。所以这块我们在座的也有很多专家懂得营销策略，然后在我们这次论坛里面也有一批专家来专门讲这个营销策略。这是前面四个方面都是就我们业务方面来说，就公司定位方面来说。从管理方面股权投资是相当重要的环节，或者有时候是他最重要的环节，做什么还其次，我们说做这个对象就是人的问题，特别是早期的公司人的问题比做什么都重要，像搜房这样的公司我们早期的时候更多的是从我们的团队、从我们的公司架构各方面来考虑他的投资的可能性，做到一定程度以后，有一定的市场占有率以后，这时候业务的分量会越来越高。所以这块要让我们的投资方放心，我们这个公司架构是怎么个状况在于董事会的运作，那么因为人家投了权得给人家董事的权益，那么团队就是班子，那么这个一把手特别的重要，我们领头的一定要是一个一把手，不能是两个一把手，如果是两个一把手的话就会出现问题。那么这个团队独裁是相当的重要的，那么所以这个管理班子要搭配的相当的合适，特别是对外资来说，外商来说这个管理班子是非常的重要，比如说搜房的这个管理班子，我们管理班子搭配实际上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有国内国外的教育经历，三分之一的人是来自于我们的房地产业，要对这个房地产业，还有三分之一的人来自于信息技术产业，因为搜房毕竟有相当重的分量是在信息技术这一方面。包括现在我们开展的投资银行业务，这一方面有一部分人就是从投资银行业务方面过来的。所以这个管理班子是起到决定性的作用就是在这儿块，有时候为了需要我们还得搭配管理班子，有一个很好的领头的，有没有一个操作性的人，有没有懂过程、开发过程的人，都得有一个很好的搭配，让我们的投资方放心，就是投给这么一个团队是不会有什么很大的风险。就是这些人是信得过的，如果说大的环境不好，来一个亚洲金融危机或者来一个911有一些因素控制不住的是没有办法的。接下来就是我们要给我们投资方看到五年之内，如果是一个项目少于五年的话，一个项目整个做完整个过程他的投资回报，我们的支出在什么地方，我们的收入在什么地方，按道理来说，每年有一个预算，当然在我们投资融资之前，我们应该有一个五年预算，这一块要非常的清楚，如果作为公司来说五年的财务计划前两年还要相当详细到每个季度，每个季度你的收入是怎么样，你的支出是怎么样，什么时候能够持平，从公司的角度来说，从项目的角度来说，那就是说你这个进程是怎么样，投资在哪儿个阶段，收入在哪儿个阶段，支出和收入大概都是多少，虽然说财务分析和预测在操作过程当中会有很大的调整和变化。但是解决在目前，在你投资融资的时候，投钱的时候，在目前这种状态下会是一个什么情况，一定要有充分的说明力，你算出来回报是3％谁都不会投，那么你算出来50％会打一个大大的问号，50％当然很好，但是你要有足够的论据来支持它是50％。最后就是在这所有的文件准备好以后，就是一个股权结构，这个很简单，就是谁出多少钱，占多少股。从这几个方面，目标、市场、行情到营销策略、公司结构、管理班子，然后财务分析，最后股权架构这些方面，整个文件肯定全部要准备好的，你就用这一两页纸拿几千万块钱的话，大概比较难，那么这块我们里面有相当多的不规范的地方，因为这一块我们坦率的说是比较弱的，因为整个的房地产业也是比较弱的地方，那么很多的东西我们都是做了，为什么香港、台湾那些做房地产的人经过他们手的包装做出来的就不一样，经过我们手各可能就卖不出去，所以这是非常重要的，香港、台湾这些就成了我们和外资结合的一个桥梁，但是现在这个慢慢在改变。国内这块已经有很大的变故，而且国外也回来了相当大的一批有海外经验的一批人。这就是文件包装这一块。再下来，文件包装完了之后就是我们怎么来把它让我们的投资方理解，让我们的投资方接受，这一点很重要，就是我们这里要做演示，要做讲解，大家坐下来要谈，我告诉你我想做什么，我为什么要这么做，我得到的回报是什么，这一点非常重要，我们说这个也是和谈恋爱一样，第一次见面非常非常重要，往往很多事情都是在这15分钟之内基本上有个确定，而且大家有没有感觉，我记得当初搜房和高盛投的时候，我们就是一个早晨大家坐下来吃一个早餐，就是谈一谈投资的事，产生基本上确定，然后剩下来的事情基本上就是印证，你说的是不是那么一回事，会后我们有一个专门的我们叫做技术的队伍来跟你了解情况，是不是那么回事，如果真是那么回事，就基本上确定了。那么演示了讲解这部分要相当的注意，要讲清楚，而且要非常的有信心，我们坐下来和潜在的投资方谈信心是非常非常的重要，说什么就是什么，哪怕你还不是很确定，你一定要有百分之百的心情来说，否则的话你自己在那儿都是打鼓的，都没有信心的话，你让方怎么办，投资方怎么会给你信心。所以这方面讲解有很多的技巧，信心这一块我是觉得除了我们第一给人的印象以外，非常重要以外，第二块就是信心一块在谈判过程中非常的重要。你坐下来就得让投资方感到放心，他给你一个亿，你能给他赚回来1.2个亿，所以这一点非常重要。有时候保证我们全世界的首富比尔盖茨先生当初搞和IBM谈的时候，他的软件实际上什么都没有，谈完以后，一回头就把人家的软件拿回来卖给IBM，哪怕你还没有，有些地方还没有百分之百的把握的时候，但是你在谈的时候，这个技巧还是非常的重要，这也就是我们过程当中的一些心得体会吧。演示与讲解这一块整个过程完了，如果大家都觉得可行的话，谈下来就是一个我们说的核心条款的确定，核心条款的确定就是一两页纸非常简单，我们叫它（英文），这块会把关键的条款在里面罗列出来，投国家钱、占多少股，有没有利息的说法，有没有期权，管理权是怎么回事，对总经理有没有否决权这些东西，一般的做法是过了我们核心条款之后，那就是律师的事情，该谈判的业务的谈判基本上完了，就把这两页纸给我们的律师，律师会按他的做法，会按照常规的做法起草出来一百页的文本，这一百页当中实际上重要的就是那一两页纸，就是这个核心条款这块是我们谈判的最主要的内容。然后，律师这块只是走程序，保证投资方、保证现在的股东方利益，保证他们符合各个地区的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美国要符合美国的，这是律师起到的作用，同时又有很多的保护条款。所以核心谈判条款完了以后就是协议，最后就是比较简单，就是资金到位，一般来说我们比较大规模的或者是成型的投资商签了协议以后问题都不大，资金都会很快，我记得我们和高盛签协议，今天签明天就可以一次性的到位，这些都是比较放心的。但是还是有说法，在这个过程当中有很多人说我有钱，他有钱，但是有些甚至签了协议，特别是在国内，签了协议这个钱也迟迟不到，这种情况不是一个案例两个案例，坦率的说还是挺普遍的，所以资金不到自己的帐户上还是不算，所以说这一点要在过程当中非常的强调，因为有时候大家浪费了很多的时间来做工作，最后时间不到位大家都困难了。所以这一点在找投资方的时候要比较有选择性的找，要找这些有信誉，而且有历史这样的一些公司。简单来说，投资方的钱是不一样的，一个投资方的钱一块钱和另外一个投资方的一块钱是完全不一样的，在我们的过程当中我也是经历过这个过程，我是记得因为IDG是我们比较早的股东，高盛是我们第二轮进来的股东，在我们第二轮子时候就有相当多的投资方，因为当时的情况非常好，有很多投资方追着我们，包括香港、包括台湾国内外很多的资金都想介入我们的搜房，但是作为我们的操作者也是非常的需要钱，那么这个协议书就等着董事批准，那么我们的董事就是IDG数据集团卡得非常的严，那么说我们一定要去找世界上第一流的金融机构来投，这是我在香港、美国我们打电话吵了两个小时吵不下来，因为就等着我来签字这个事情，香港的上市公司，最后就是说我们还是放弃了这个，然后就找的高盛，包括当初的摩根士丹利，这些大的金融机构都非常愿意介入。因为当初那时候很痛苦，因为有的钱不要，还要再去找新的投资方，那么现在看起来非常的好，高盛对我们整个业务的发展，还有对全球的网络信息服务这一块关系方面起了很大的作用，所以这之间我们要谁的钱要慎重选择，如果有选择的话，或者说哪怕稍微再难度大一点，下一点力度也要寻找好的投资方。刚才是整个步骤跟过程了。如果钱进来以后那就是做事情的方法，对于我们投资方来说怎么给他们回报，所以这块谈到投资这一块，我们觉得是不倾向于投资方来介入管理。具体来说，不倾向于投资方派人做这个公司的副总，或者做这个公司的财务总监，这样的话我是觉得会带来一系列的麻烦事情。所以从这个方面来说，我们要的这个投资方应该从回报方面来考虑的比较多，而不是从这个过程当中来考虑得过多。回报方面和我们刚才谈到的投资方式实际上关系很大，我们只能从三个方面来给我们的投资方来取得回报：一个是分红，我们的项目利润非常好，做完一个项目大家来分，赚了钱来分，按照股权来分，这是最传统的做法；第二块就是出售股权，这个公司我有20％的股权，我发觉这公司已经转向了，把这20％的股权转让给其他的投资商，自己把增值的部分和原来的部分都赚回来，那么这是给我们投资方的回报。第三种方式就是上市，上市以后成为公众股以后就可以自由的交易来取得回报，所以对于房地产来说，我想分红也许是最大的一种方式，然后出售股权上市也是最次要的一种方式。但是对于像搜房这种增长快的公司来说，因为它的市场占有是他最主要的目标，带刚开始上市，给股东分红是最好的一种回报的方式。刚才简单的花了这点时间把我们股权投资和融资这块的整个过程作了一个总结。在这块我们现在感觉到国内这种需求，我们开发商的需求越来越大，实际上一方面是我们需求资金越来越大，因为这些房地产的开发需要的钱资金到位这种急迫性越来越强，这是我们的一个感觉，因为我们的钱已经花了，必须得把楼盖了卖掉，那么这是我们的感觉，那么我们也要寻找一些海内外的一些投资方。那么同时不是说我们开发商着急这块，实际上有钱的资金方也着急。刚才我说非常偶然的两个基金，要买五星级的饭店跟公寓这一块，他们要求得一种长期的回报，他们很难找，因为对中国产业也不熟，当时都看好中国的发展，从这方面来说，就是说不仅仅是我们这边着急，而且有钱的一方也着急，我们怎么把这个桥接起来，让双方都达到双方的目的。那么这也是我们提出来房地产开发投资的一个目的，一个根据。这是我今天讲的主要的过程。说到这儿，我就再提一下有关企业重组的问题，企业重组我们也是从去年下半年开始就感觉到我们房地产业在发生一些很大的变化，从两个方面来谈企业重组：一方面是我们比较好的企业，已经到了一个台阶，已经到了一个市场占有，比如说在某个城市已经到了前三名、前五名，或者是一些上市公司经过了一些调整，需要明确性的发展方向，这时候这个企业总是涉及到战略发展，搜房中房指数系统搜房研究院这一块，已经从三年以前开始，就是为一系列的公司，为他们的战略发展规划作了顾问，从我们三比较大规模的从中远到北辰，一直到成运股份，这是我们的上市公司，一直到沈阳、哈尔滨的其他的城市，这是我们说下一步怎么做，是以一个产业为主，还是渗透到其他的产业。要发展是以北京为主，还是以上海和重庆，这是五到七年的发展，五年左右的发展是怎么样。这一块不仅仅是我们在涉足干预，然后我们同时和国务院发展中心专门搞企业研究的顾问共同探讨这些问题，我们是有一种感觉，房地产业发展到今天二十年过去了，我们企业发展到今天我们需要来试探下一步的发展，早期的模式是不是还适合于我们下一步发展的模式，这是从发展方面来考虑。第二方面就是我们企业重组方面更多的我们谈的好象是这种债务重组，我们有一些开发商各个地方都有，做得还都是不错的，但是后面支持的资金都是要还的钱，这些要还的钱压力很大，你今天不还多一天利息就会给你涨一天，最后我们给我们的债主、我们的银行打工，然后还欠一屁股债，所以债务重组我们也碰到了一些案例，我们现在也在做一些案例，包括我们现在手上有的一个客户，一个例子是一个城市的开发商他就是基本上在做这个项目，做房地产的开发做了好几年了，资产也有一点几个亿了，就是一个中小型的公司，但是他负债到了两个亿，他说怎么办？我说打死你在十年之内都还不清，除非有什么绝招，所以这个企业就要重组，实际上不是我们房地产业要重组的问题，我们的银行，我们的四大银行为什么成立这么多的资产管理公司，如果让这些银行背着这些坏资产他就得破产。一样的，我们一些房地产公司，资金压力大的公司，如果让他们还是背着这些债务一起来发展肯定还是死路一条，所以这时候为了盘活这个资产，一定要剥离一些坏的资产，那么剥离好的这块一定要让它有新的发展，一定要有新的资金、新的运作，让它好起来，最终让我们好的补偿坏的这一块，所以我们资产重组这一块，我们是感觉到企业的升级过程当中已经碰到的非常棘手的问题，这也是我们从我们做的过程当中了解到的一些情况。这一块实际上很多公司通过一些重组，通过一些剥离，能够取得很好的回报，实际上是非常好的公司，为什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他们都大举进入中国几家资产管理公司的坏资产，因为这些坏资产是可以盘活的，盘活了他们的回报是比其他的金融回报多得多，那么这就是我们房地产企业特别是一些中型规模的企业发展到一定程度碰到的一些问题，而且是现在必须要解决的一些问题，我们天津的一个客户现在就是在这个过程当中，我们找到一个很好的方式，通过我们国内国外引资的方式，就是通过资产收购、资产合并的方式，能够让他走上一个非常健康发展的方向。所以这是跟我们房地产投资融资，还有企业重组这块相关的话题。因为企业重组过程当中肯定会涉及到投资的方面、融资的问题，也涉及到股权置换的问题。所以在此我们搜房研究院的体系也是在摸索的过程当中，中国的房地产投资业务基本上我们还提都没有提，或者是刚刚提这个概念，我们希望和大家一起能够摸索出来一条路，在房地产业能从简单的早期的开发能上升到一个全过程从资本资产到卖房子结合起来的一种做法。房地产融资新途径探讨同济大学经济与管理学院郭光联系方式：绪论房地产行业是一个资金需求量比较大的这样一个行业，尤其它的资金运用又是在很短的时间内需要大量的资金，所以一定会和金融企业打交道，需要从金融企业筹集资金。大家以前可能更多的是和银行打交道，就是说从银行取得贷款，取得开发贷款，然后进行房地产开发。但是从2003年6月5号到今年4月27号这短短不到一年的时间里，中央银行和国务院等监管机构频繁出台针对房地产市场的调控政策（附录），近期更有升息的呼声。而这些政策的着力点主要在金融和土地上。金融上主要是控制信贷规模，抬高信贷门槛等；土地上主要是停止协议转让，暂停农业用地转建设用地的审批，用半年左右时间清理整顿土地市场等。但是由于房地产企业都有自己的土地储备，政府的土地储备部门都还有相当存量土地可供出让，因此针对土地市场的政策暂时还不会对房地产企业产生明显的影响。而对信贷的控制就不同了，我国目前的房地产企业自有资金比例很低，以往进行项目开发所需的超过半数以上的资金直接或间接来自银行贷款，据调查这个比例是79%，即使是实力较强的房地产上市公司，据调查其平均资产负债比例也超过80%。所以新政出台后，很多规模较小房地产企业无法达到或者暂时达不到其规定的要求，银行不可能向其发放贷款，因此资金链必然出现问题，此时他们纷纷把目光转向信托，以及利率较高的典当和委托贷款。在上海等地甚至有一些小房产商开始向规模企业抛售手中囤积的土地以解燃眉之急。一些大型房地产企业如顺驰、三盛等也试图通过与信托投资公司合作以开辟新的融资渠道，改变过去一条腿走路的局面。新政的出台必然有助于房地产企业的洗牌，改变目前企业规模参差不齐，开发水平相差甚矣，市场相对混乱的局面，一部分资金规模小，管理水平差的企业必然会淘汰出局。我们苏嘉集团下面也有苏嘉房地产，目前发展势头比较好，据我所知盛岸花园三期的销售状况非常不错，当然这些成绩的取得是离不开苏嘉集团的支持，所以苏嘉房地产要比一般的房地产企业多一个融资渠道，那就是来自集团公司的资金支持。但是苏嘉房产今后肯定要发展壮大，房地产又是资金密集型行业，对资金需求量大，今后不可能也没必要完全依赖集团的资金支持。为了能够提升企业的竞争力和抗风险能力，我们有必要对房地产融资途径的问题进行研究。今天我主要谈谈信托、委托贷款和土地典当，其中重点和大家谈谈信托，因为三者中它的融资规模最大。由于本人研究的时间不长，准备的时间仓促，难免发生一些错误，希望大家在我讲完后能多提宝贵意见。信托国际上通行金融四大支柱产业包括银行、证券、保险和信托，我们国家以往是银行和证券相对大家熟悉一些，近两年保险大家也初步认识了，尤其是在人寿保险行业这一块，可能在座的很多人包括你们的家人都购买了这样的产品，信托应该说是最近两年大家才刚刚认识和了解，我国信托业虽然在改革开放初期就成立了，从国外引进这样一个信托制度，但是我们国家相应法律法规一直没有建立和健全，一直到前年我们国家才颁布了信托法，央行公布了信托公司管理办法和信托资金的管理办法，信托才有了自己的法律法规，才能够按照国家的法律法规来办理一些信托业务，所以信托业务的发展应该说刚刚两年的时间，时间很短，可能有一些人对于信托并不是十分了解，在这里我想先介绍一下信托。一、信托基本知识信托的起源信托植根于私有财产制度的土壤，信托的起源于古希腊或古罗马的遗嘱之执行。遗产的继承与管理，其关系之密切，是公认无疑的。当人类的劳动力还不能产生超出维持其本身生命的物质财富，新增加的物质财富还归希腊氏族或罗马氏族公有的时候，并无遗产的继承与财产的保存问题的发生。只有当财富的迅速增加并变为个别家庭私有时，财产的保存与继承才发展起来，才有存立遗嘱以分配和处理财产的需要。所以，遗嘱托孤实为“信托之起源”（朱斯煌：《信托总论》第3页）。私有财产要做到代代相传，遗嘱是最适用的手段。而这种手段就已内涵信托的萌芽。糟现代信托及屿其含义劣随着人们生幻活水平的提泳高和个人财风产的不断积荐累，人们在淋日常消费之孙余开始追求岔财产的保值廉增值，考虑心养老和子女文抚养等问题润。但并不是薯每一个人都伍有能力和专汇业知识去管某理自己的财富产，即使有狠也不见得有召足够的时间递和精力，这矿就需要托付裕一个值得信速赖的个人或壶专门机构为逢他们提供理科财服务，这仔就是信托。疗信托是咽建立在信任蚂基础上的一摔种财产管理杯制度，也就揭是我们通常丛所说的杏“小受人之托，打代人理财点”酿。盾信墨托的定义依葡照我国信托捉法第二条的色规定，引是指委托人腔基于对受托杯人的信任，果将其财产权钻委托给受托叙人，由受托公人按委托人充的意愿以自孤己的名义，爽为受益人的姜利益或者特会定目的，进真行管理或者爪处分的行为到。敞简而言之，锡信托为一种耗财产管理制洪度，是由财庭产所有人将播财产移转或肃设定于管理袜人，使管理烂人为一定之配人之利益或艺目的，来管蜘理或处分财筛产。因此，菊信托定义主趁要包括四方精面的含义：蚁委托人信任活受托人。委番托人对受托木人的信任，首是信托关系疑成立的基础很。瞧委托人将财衡产权委托给址受托人。信谈托是一种以畏信托财产为说中心的法律闻关系，信托贷财裤产是成立信那托的第一要杨素，没有特衫定的信托财衬产，信托就搭无法成立。狡所以，委托枣人在信托受医托人的基础谜上，必须将奉其财产权委满托给受托人雹。该受托人以自沟己的名义管质理、处分信贼托财产。委密托人将信托播财产委托给煮受托人后，岭对宅信托财产没愧有直接控制典权，受托人毕完全以自己滴的名义对信匹托财产进行皇管理或者处害分，不需要膊借助于委托坟人、受益人覆的名义，这妻是信托的一盈个重要特征亮。子斑（4）受遵托人为受益枣人的最大利虏益管理信托蚕事务。正是勒因为受托人惰受到委托人示的信任，一船旦受托人接蚊受信托，就寇应当忠诚、百谨慎、尽职脊地处理信托丧事务，管理哥、处分信托铁财产，即所永谓的受人之自托，忠人之攀事。对于违价背这种信任得的受托人，元信托法规定但了严格的责况任。填信托关系的性当事人贡根据我国信筹托法第三条猫的规定，据信托关系的种当事人应包名括委托人、大受托人和受溉益人。相关丛信托关系中咽的角色定义股及权利和义近务：悬（1）委托作人：是信托穷的创设者，漆他应当是具愧有完全民事狂行为能力的谊自然人、法陆人或者依法暗成立的其他鸡组织。委托滥人提供信托缝财产，确定晶谁是受益人株以及受益人消享有的受益颈权，指定受蔬托人，并有油权监督受托利人实施信托启。语痰我国信箭托法特别强岛调委托人的排监督权，明梢确规定：委武托人有权了霜解信托财产烟的管理、处愤分及收支情醋况，必要时吗有权要求受返托人做出说禽明；有权查掠阅、抄录或畅者复制与信网托财产有关背的信托账目交和处理信托竖事务的其他店文件；受托勇人违反信托松目的处分信痒托财产或者舟因违背职责悲、处理信托钱事务不当致叶使信托财产钓遭受损失的撒，委托人有倒权申请人民驼法院撤消该出处分行为，形并有权要求饰受托人恢复趣信托财产的纵原状或者予夜以赔偿；受臭托人违反信次托目的处分鹰信托财产或暮者管理、处体分信托财产稻有重大过失留的，委托人盾有权依照信秋托文件的规亚定解任受托盘人，或者申滥请人民法院贞解任受托人惜等。嫩（2）受托盐人：承担着作管理和处分题信托财产的吴责任，应当先是具有完全于民事行为能差力的自然人疫或者法人。堂受托人必须躬恪尽职守，滥履行诚实、板信用、谨慎常、有效管理音的义务；必部须为受托人活的最大利益阵，依照信托臣文件和法律狂的规定管理吸和处分信托兄事务。抓再由于受沃托人实际地堡控制着信托乎财产，很容羽易利用信托违财产谋取私勒利，所以，亦信托法既赋芝予受托人相挑应的职权，顾更着重对受氧托人施加了跟严格的义务网：受托人除滨依信托文件轮的约定收取雅报酬外，不汗能从信托财劣产上获得其蹄他任何利益皱；必须将信山托财产与其比固有财产分总开；除信托梦文件另有规紫定或者不得残己事由外，撤必须亲自处扯理信托事务勾；必须保存筑处理信托事耗务的完整记局录，定期将仍信托财产的腔管理、处分踏及收支情况构报告委托人缝、受益人，者并依法予以纵保密；受托广人违反信托挑目的处分信裁托财产或者酱因违背职责讯、管理信托境事务不当致塔使信托财产金受到损失的社，必须恢复森信托财产原咱状或者予以躺赔偿等。搭眯（3）受益宗人：是在信蛾托中享有信液托受益权的铜人，可以是晌自然人、法辱人或者依法私成立的其他体组织，也可内以是未出生舞的胎儿。公乖益信托的受燕益人则是社菊会公众或者行一定范围内展的社会公众斗。受益人按糠照信托文件纠的规定享有夸信托利益，全有权放弃其升信托受益权等。除法律、替行政法规和献信托文件有恶限制性规定抢外，信托受赠益权可以依模法转让和继轮承；受益人栽同委托人一艰样，对受托岁人实施信托征享有监督权肝。信托财产剂信托财产就催是信托关系孕中，由委托督人移转所有倒权予受托人肤的财产。信悦托财产种类仙繁多，可以洞是动产（如剑：金钱、有森价证券等）沿，也可以是耻不动产（如匀：土地、房树屋等），甚材至也可以是童无形财产权邀（如：专利正权、著作权仇等），但如涛果是专属于钓委托人一身凯之权利者（桥如：继承权广）；或受托忽人依法不得滩受让该财产辰之所有权时院，该财产或葵财产权就不鸣能作为信托内财产了。局（1）皂信托财产的绍范围：受托侵人因承诺信戒托而取得的蛋财产是信托务财产。受托卷人因信托财柜产砖的管理运用吵、处分或者摇其他情形而告取得的财产易，也归入信耳托财产。法败律、行政法衫规禁止流通饶的财产，不筹得作为信托舱财产。法律阁、行政法规走限制流通的铅财产，依法剥经有关主管给部门批准后棕，可以作为蝴信托财产。梁（2）摇信托财产与仁委托人未设稼立信托的其滩他财产相区疏别：在设立反信托后，委违托人死亡或互者依法解散临、被依法撤哭销、被宣告霞破产时，委攀托人是唯一想受益人的，挑信托终止，哈信托财产作槐为其遗产或趣者清算财产嚼；委托人不草是唯一受益状人的，信托厦存续，信托支财产不作为猛其遗产或者倡清算财产；均但作为共同糊受益人的委凉托人死亡或青者依法解散劈、被依法撤界销、被宣告点破产时，其光信托受益权搅作为其遗产度或者清算财恭产。千（3）碰信托财产与伍属于受托人朝所有的财产浪相区别：信页托财产与属糕于受托人所肿有的财产（嘉以下简称固每有财产）相嫁区别，不得编归入受托人耻的固有财产狗或者成为固棵有财产的一彻部分。受托法人死亡或者盈依法解散、哲被依法撤销证、被宣告破辅产而终止，史信托财产不规属于其遗产答或者清算财总产。镰栗（4）成信托财产强鸣制执行的限药制：除因下旧列情形之一惩外，对信托停财产不得强配制执行：设妖立信托前债鉴权人已对该宇信托财产享份有优先偿的楚权利，并依掩法行使该权症利的；受托悼人处理信托仁事务所产生朵债务，债权萝人要求清偿悦该债务的；拢信托财产本扣身应担负的柴税款；法律穴规定的其他漫情形。宇（5）琴对于违反前轧款规定而强巷制执行信托涨财产，委托惭人、受托人白或者受益人停有权向人民办法院提出异哲议。淘（6）咬信托财产裹抵消乏的限制：受挂托人管理运讲用、处分信非托财产所产皂生的债权，辉不得与其固声有财产产生月的债务相恐抵消肝。受托人管务理运用、处恢分不同委托坟人的信托财斥产所产生的钳债权债务，失不得相互春抵消磨。测5．信托的柱特性三（1）盲所有权与利厨益权相分离杆。即受托人澡享有信托财于产的所有权鞋，而受益人茧享有受托人脑经营信托财兄产所产生的拦利益。亲（2）夏信托财产的峡独立性。信蚕托一经有效右成立，信托者财产即从委抱托人、受托萌人和受益人虽的自有财产供中分离出来紫，而成为一蛮独立运作的住财产。委托欧人一旦将财怀产交付信托鸟，便丧失对辱该财产的所揭有权；受托砖人虽取得信闻托财产的所绿有权，但这誉仅是形式上疤、名义上的拴所有权，因序为其不能享吓有信托利益炒；受益人固抢然享有受益垒权，但这主清要是一种信栋托利益的请妥求权，在信非托存续期间缩，其不得行丸使对信托财零产的所有权伶。即便信托遭终止后，信蓝托人也可通脖过信托条款皮将信托财产皇本金归属于鉴自己或第三痰人。挺寿瓣信托财产的帖独立性主要鹿表现在以下斧三个方面：莲价(a)披信托财产与丘受托人（信皂托机构）的原固有财产相率区别。因此潜，受托人解版散、被撤消勇或破产，信幼托财产不属站于其清算或羡破产的财产绸。斯务(b)确信托财产与命委托人或收爸益人的其他疑财产相区别稻。受益人（笼可以是委托左人自己）对叮信托财产的意享有不因委零托人破产或住发生债务而兄失去，同时贵信托财产也养不因受益人捷的债务而被被处理掉。振梁(c)雾不同委托人捡的信托财产撕或同一委托嘉人的不同类毁别的信托财坛产相区别。辅这是为了保携障每一个委及托人的利益抵，不致使一歼委托人获得藏不当之利而心使其他委托麻人蒙受损失醉，保障同一怨委托人的不灌同类别的信更托财产的利蛇益，不致使健一种信托财度产受损失而前危及他的其烫他信托财产乳。充（案例）视比如说民营西企业的业主杨经过一段时拍间的原始积腔累，有百万洒身价、千万峰身价，但是狱他肯定还要千继续发展，爬他为了自己京的子女、家刷属有很好的很生活安排，带可以把其中槽一部分财产苍设置成为信预托财产，这引部分财产指送定受益人就箱是你的子女魄或者是亲属哗，剩余的财船产指定用于晚管理投资等害等，一旦由那于你剩余的鲁财产投资失畜误等等财产夜会丢失，但资是你设定为野信托财产这靠一块可以充储分保障你的补家人和你的剥子女衣食住廉行和保证起膜码的高水平毙的一个生活鼻条件不会受怒到损害，因病为这一块财妙产即使你作勾为委托人已搜经破产了，悦但是这一块电财产设为信垮托财产之后酬，是独立于址委托人其他恐财产，它也掩是受到法律总保护，也就酸是说你的债脊权人是没有趴权利追索这失一块信托财云产，在信托华合理合法存榨续期间内这惕一块财产是叨独立的，不时属于委托人牌自己的，所以以债权人对屿这一块财产文没有权利追叙偿，这也是慧很大的特点武，也就是说自它既独立于铺信托投资公明司，同时又核独立于委托拴人，这一点监是很重要的炕一个特点。膜百(3)毒有限责任。苹主要体现两赵方面：一是三受托人以信但托财产为限泥对受益人负彼有限清偿责今任，也就是席说，信托财束产有损失的蚕，在信托终尘止时，只将深剩余财产交幻给受益人即破可。但是，盼受托人违反杰信托目的或佳者因违背管灾理职责、管升理信托事务筹不当致使信留托财产受到招损失的，受珠托人应当予店以补偿、赔辈偿或恢复原抛状。二是受骡托人因信托辅事务处理而愿对外发生的输债务只以信匹托财产为限绢负有限清偿欣责任，即债捏务人无权追公溯受托人的震其他财产。刷但受托人违围背管理职责什或者管理信捎托事务不当妄所负债务及片所受到的损腊害，要以受黎托人的自有奥财产承担。叼(4)照信托管理的情连续性。信浊托一经设立词，信托人除泡事先保留撤俩消权外不得店废止、撤销屈信托；受托狐人接受信托奸后，不得随宇意辞任；信派托的存续不卷因受托人一瞎方的更迭而鬼中断。栋6．信托的咽目的和功能逢（1）财产胖的独立性房紫信托财民产是将权利惨名义人与享尽受利益人分爆为不同的权巩利主体，换店言之，信托浇财产虽以受鹅托人之名义耗登记，实质浮上，并非受判托人之自由桨财产，是为砍信托财产具洽独立性。演（2）财产熔的安全性免尤保障财蓄产不受政治鱼、经济、外般汇管制、债锡权诉讼、子幼女或收益人拖管理不善等手因素影响，变免于财产被侵没收。信托膊财产的债权跨人对信托财箭产不得请求模强制执行或贫拍卖；再者案，信托财产登不属于受托悼人破产财团花的范围。另粘外，信托财朵产的债权，偷不得主张与昆不属于信托赖财产的债务炊抵消。溪（3）弹性萌灵活运用俩冒信托设葡计可依据委丑托人的不同储要求和目的乐来设计。信谋托如同一个悠法人，可延员续至身故为余止，也可随吉时要求终止华；可将信托虽的财产重新同分配，也可同更换受益人第，可作任何辟投资其中包心括不动产买意卖，可将原穷资本财产重傅新分配，也言可更换受益瓶人，可作任火何投资其中穿包括不动产屿买卖，可将柳原资本部份踪提出，且可建因政治变化诱的需求转移批至另一国家皇。亡（4）公益还目的劫判有些特番殊的家庭，诞希望设立慈塔善基金，而鼻达成此目的晚最理想的方姑式即是成立羽信托。（5）节税怀晨遗产的斤移转在很多涨国家均须课饱征遗产税，耳如美国、加辜拿大、香港创、英国等，系税率一般都炭在50%左苹右，而且此岩税必须在财买产移转前付晨清。因此，译财产所有人撞避免被课税所最理想的方记式便是一成昼立信托，透银过信托的设县立信托财产璃不受信托人默的死亡影响允，并可在合降法管道下，液省下可观的耽费用。投7．信托的挠优越性辈与类似的法迈律制度相比棍较，信托是杆一项更为有输效的进行财史产转移与管隆理的制度设剥计。在国外千的实践中，划信托显示了元自己独特的缴优越性，主层要表现在以淹下几个方面犁：珠（1）家族盾保障。信托鸽可对家庭提群供保障，并扑保护资产不幕受侵害：贤茫挤·召使资产不会神落入挥霍无精度的后代手贯中制溉种·赌使资产不会候被为了财产狂而与家庭成卫员结婚之人揪士有机可乘郑都萍·尽使资产不会耗落入可能将迎家庭财富挥膝霍殆尽之无甲能后嗣之手承（2）继承阻安排。信托宋是安排财产姓继承的有效吩方法，让您等可依照心愿断，预先安排滔资产分配与浪各家庭成员据、亲友、慈挨善团体及其输它机构。在谎一些有继承智限制的国家疗，信托可助润您弹性安排滴资产继承，班您的财富更蛙毋须受到复膨杂冗长的遗践嘱认证程序哭影响，让您蹈指定的受益耀人能尽快继赛承应得资产沾。束（3）绝对递保密。由于阻您的资产已向转移至受托题人名下，大捐多数的法定棕管辖区域均渔无关于公开宰披露的规定避，而且信托趟契约无须任太何政府机构甲登记，亦不堤公开供公众判人士查询，瘦因此受益人山的个人数据茧及利益均绝碰对保密，直梁至信托终止荡为止。此外耕，信托通常导具有可充当丧公司股东之辆用，更可进鼻一步隐藏公群司实益拥有抗人的身分。芝（案例）梳信托公司现笔在做了很多岛股权信托业视务，充分利森用这样产品脏的特点，比浅如说大家现企在可能会发跨现一些企业叉在并购、重亦组或者说作掉MBO的过野程中，由于狠各种各样的乒原因不便于配把真正的股渴东暴露出来赏，在一段时举间内可能需跟要隐藏在幕副后，可以利甩用保密条款坡，利用信托绑公司做一个怠股权信托，愉名义上是某碍一家信托投为资公司是这显家公司的股长东，第一大嘴股东或者是惨控股人等等轻，实际上在巷信托的背后各是真正的投邪资人，而这洽个投资人签禁订保密协议暖不披露出来驱，这样既控任制一家公司脏，又可以隐兰藏在信托公葡司的身后。捕（4）资产纺保障。在法精律许可的情帐况下，成立蕉信托可使您箭的资产获得吩长期保障，有此资产在法碑律上登记于高受托人或指涨定人名下，赶而非您居住育或设籍的国铲家，因此亦判可保障您的轨资产免受债计权人索偿。乳（5）资产瓦统筹及管理留。信托可助抬您将遍布全狐球的资产归雀纳入同一个楚架构之下，吉简化资产管丽理及统一财碌务汇报。神（6）税务冈规划。成立洋信托可减轻蹄甚至豁免下英列税务负担珍：桂缺剂·拨所得税脆帜铃·盖资本利得税梳粮抄·有赠与税缘适犁·井财产税功君肤·佣遗产税猫就规划的角招度而言，此塘项优点正可倦提供您处理宗家族之全球抄税务的考量监。当信托对酱受益人执行阿资产分配时投，受益人所污在地的税法制将决定此等目分配是否应踏课税。建议情您于资产分果配前，事先侧寻求适当之炮税务咨询。暴（7）灵活卫运用。信托潜契约中可保励有适度的弹栗性（尤其是术全权委托信根托），以确触保受托人随抽外在环境的敌变迁，仍能饿为受益人谋俩求最佳的福钟利。以下列猜举的方式，种皆可让信托盟本身具有相但当的灵活度尊：呈害爹·献信托是可被币撤销的骂词拥·尊受托人可以沿辞职（或被庄撤换）拥别零·粉若基于政治内或其它情势迅之考量，而气有较为谨慎架之必要，信浇托设立及执差行之地点可座以移转至其瓜它法定管辖贿区域呼陈村·桨信托财产的补行政管理及分操作、分配临可随时更改万契约中与您网切身相关的防条款，常会自受不同因素滤影响，其中兄包括您财产梯规划的目标女、您所选择创的信托法定汁管辖区域与殃居住国之法筛律，以及您课所要求的信盲托灵活度等困。二、信托业幻信托机构与乱信托从业人花员防合法的信托瓦机构应具备举的条件：滴刃设立信监托投资公司期，应当申请锯中国人民银迅行批准，并安领取《信托陈机构法人许缺可证》。申多请设立信托纱投资公司应激当具备下列搂条件：贫（a）有符始合《中华人尺民共和国公腔司法》和中限国人民银行麦规定的公司杏章程；睁（b）有具梁备中国人民醋银行规定的侮入股资格的井股东；衬（c）具有畏信托投资管伤理公司规定龟的最低限额营的注册资本捎（不少于三长亿人民币，艇经营外汇业砍务的不少于伞1500方万美元）；万（d织）喂有具备中国跑人民银行规弊定任职资格伶的高级管理虫人员和与其改业务相适应纵的信托从业答人员；脾（e）具有澡健全的组织蛛机构、信托鹊业务操作规疼则和风险控典制制度；尝（f）有符绝合要求的营友业场所、安卵全防范措施庆和与业务有烧关的其他设民施；凭（g）中国脸人民银行规存定的其他条架件。灯设立的信托扔投资公司应雅当接受中国蛋人民银行根葛据经济发展情需要和信托福市场状况对红申请进行审裙查。掠（2）阴合法的信托炉从业人员应胸具备下列条妇件：袖忌中国人民会银行对信托喊投资公司的服信托从业人羽员实行信托戴业务资格考息试制度。考框试合格的，素由中国人民铃银行颁发信乡托从业人员袍资格证书；呜未经考试或赏者考试不合绑格的，不得挣经办信托业站务。甚2．信托业告的基本功能务（绪1鸣）财产事务沟管理功能。悄财产事务管禾理功能亦称纱财务管理功任能，是指信仓托业受委托洽人之托，为梨之经营管理惕或处理财产岁的功能，即艘“受人之托满、为人管业也、代人理财免”，这是信单托业的基本架功能。现代最信托业所从地事的无论是拆金钱信托还疼是实物信托更，都属于财果产事务管理予功能的运用稠，其理论支绿持是现代产聚权理论。在台该功能下，服信托业作为配受托入，必糖须按委托人呆的要求或其哈指定的具体锄项目，发放男贷款或进行麻投资，为委千托人或受益仰人谋利，而炭不能自主决净策，背弃契郊约约定追求写自我行为目颠标的实现。雅（深2壳）融通资金置功能。是指照信托业作为扑金融业的炎一个重要组晶成部分，本胡身就赋有调宿剂资金余缺扔之功能，并摆作为信用中跳介为一国经劳济建设筹集丛资金，调剂疮供求。由于静在商品货币克经济条件下歪，财产有相钱当一部分以钻货币资金形萝态存在，因删此对这些信灭托财产的管点理和运用就族必然伴随着丛货币资金的设融通。该功椅能主要反映举在长期资金我营运上，同域时也表现在露对外引进资秩金、先进技下术和设备上往。秀（级3已）协调经济研关系功能。剖它是指信托厅业处理和协渐调交易主体旱间经济关系虏和为之提供环信任与咨询滋事务的功能感。因其不存甩在所有权的雁转移问题，滤所以有别于哲前二种功能死形式。在现构代经济生活费中固有的信皆息不完备和睛交易主体内纤存的机会主袜义行为倾向溪，使得交易前费用越发昂搏贵。因此，夏为降低交易榆费用，弱化太交易对方的暂机会主义行繁为，交易主叫体通常都要追了解与之经积营有关的经曲济信息，如望经济政策、斯技术可行性灶、交易对方恶资信、经营摸能力、付款再能力、经营蛮作风、市场乌价格、利率哗、汇率以至俱生活习俗等躲。信托机构嘴通过其业务巧活动而充当衡“担保人”浸、“见证人蝶”、“咨询充人”、“中典介人”，为绿交易主体提础供经济信息单和经济保障熊。弄（解4聪）社会投资咸功能。是指愁信托业运用未信托业务手技段参与社会耗投资活动的式功能。信托厨业务的开拓挂和延伸，必陷然伴随着投吹资行为的出疾现，也只有度信托机构享昂有投资权和割具有适当的好投资方式的吊条件下，其里财务管理功张能的发挥才朗具有了可靠踏的基础，因嫂此，信托机堡构开办投资偷业务是世界呢上许多国家吉的信托机构趴的普遍做法皮。信托业的脂社会投资职全能，可以通那过信托投资角业务和证券伯投资业务得辨到体现。我（庄5饥）为社会公扎益事业服务栋的功能。是刊指信托业可滔以为欲捐款国或资助社会游公益事业的诉委托人服务墙，以实现其摔特定目的的爆功能。随着裙经济的发展猫和社会文明音程度的提高天，越来越多躬的人热心于歪学术、科研源、教育、慈图善、宗教等牌公益事业，青纷纷捐款或废者设立基金彩会，但他们甲一般对捐助汪或募集的资须金缺乏管理保经验，并且矛又希望所热待心支持的公赠益事业能持纺续下去，于惠是就有了与趟信托机构合薯作办理公益劣事业的愿望亩。窃3．信托机今构的经营规火则汁根据我国《坚信托投资公射司管理办法我》桃,组信托投资公勿司接受信托用，应当采取扔书面的形式惊。书面形式筒包括信托合割同、遗嘱或手者法律、法泉规规定的其瘦他书面文件争。百页磁信托投资公搏司接受信托纺的书面文件络，除法律、死法规另有规诊定外，应当辆载明以下事舰项：抖贼（尘1冶）委托人、麦受托人及受未益人的姓名育或者名称、暂住所；景（垄2腰）信托目的钩；祝（乐3龙）信托财产蝴的范围、种刺类及状况；愚（饿4魂）信托当事佣人的权利和趋义务；益（佛5则）信托财产漆管理中风险思的揭示和承插担；怜（疗6披）信托财产瓦的管理方式摸及信托利益貌的分配方式虾；棵（胆7秧）信托投资亭公司的报酬成；绵（拾8言）信托财产图税费的缴纳乐和有关管理怨费用的核算阵；弯（宾9慰）信托期限拌和信托的终渣止；敲（寄10翅）信托终止逮时信托财产锤的归属；挠（寿11乏）信托当事泻人的违约责她任及纠纷仲奥裁方式；冠（双12览）委托人和纽受托人认为牛需要载明的给其他事项。脉信托投资公拖司应当以受织益人的最大昏利益为宗旨种处理信托事观务，并谨慎炉管理信托财惹产。吉浴信托投资公虾司不得以经作营资金信托竭或者其他业莫务的名义吸熔收存款。萌信托投资公捆司经营信托肉业务，不得枪有下列行为希：外（治1爽）利用受托麦人地位谋取宰不当利益；艘（择2洋）将信托财丙产挪用于非骤信托目的的章用途；象（鱼3鱼）承诺信托沉财产不受损雪失或者保证默最低收益；首（赞4点）以信托财立产为自己或炕他人债务提乱供担保；启（膏5舅）将信托资笑金投资于自马己或者关系蛇人发行的有借价证券；猎（锦6使）将信托资煤金贷放给自任己或者关系辆人；旱（氏7请）将不同信添托账户下的份信托财产进帝行相互交易锦；恨（刑8敲）以信托资光金购买自有黄财产或者以庭自有资金购歼买信托财产卡；电（描9探）法律、法坊规和中国人尝民银行禁止悼的其他行为电。脉信托投资公宾司依据信托油文件的约定拨，并以公平旧的市场价格赔进行交易的翁，不受前款呈第（毕7汉）至（吉8帅）项的限制眯。宾个人财产交瓜付信托的目巡的谜以财产管理策为目的：委踢托人经由订盼立信托契约若将财产权移字转予受托人欣，为藉重受草托人之专业鹿管理、经营该能力管理其持财产。臭以资产增值只为目的：经傍由信托契约蛛将财产权移氏转专业受托尽机构，由专岂业人员依契降约做投资管泼理以达致富俱目的。工以税赋考虑章、照顾遗族狱或颐养天年锣为目的：我升国赠与税或亿遗产税虽然服还没有，但唯迟早会制定租，根据国外扰相关法律，庄两者税率最消高均达50狗%，若能利川用信托规划钟，受益人享披有信托利益帆，就能达成烟合法节省赠情与税及遗产饺税之目的；眼财产交付信芦托后可避免醋因继承而强幅制分割，遗互产亦得以委禾托人之意思糠分配给继承茎人，继承人造无须为争夺肚遗产而伤和商气，而能有岩效照顾遗族挠；而将现有帮财产或退休甚金经过信托蠢规划亦可为璃颐养天年作绑准备。落以公益为目堪的：信托法绸第六十条：芹为了下列公攻共利益目的完之一而设立肉的信托，属氏于公益信托糖：救济贫困趣；救助灾滚民；扶助残悔疾人；发展美教育、科技米、文化、艺殖术、体育事爪业；发展医挎疗卫生事业怨；发展环境真保护事业，注维护生态环餐境；发展其板他社会公益阿事业。个人用或法人得经御目的事业主县管机关之许到可设立以公变益为目的之拘公益信托。胶其目的在依肃赖信托业专观业之运作能培力及信托监盗察制度，保额障公益信托惧财产之永续熊性。耐成立信托的慕优点敞一个妥善成慰立的信托是阔公认为保障何财产的最有去效方法。整爬体而言，成打立的优点可扬概括如下：陷·叼减少或延迟笔税务责任；箱·漠简化或省却绞委托人或受扭益人逝世后疑分配遗产时是所牵涉的法扑律手续；盯·迎受托人若被浙赋予适当程趴度的酌情处张理权，则该不信托可因应坛环境的变化棚作出调整；予·挖提高私隐程柄度：信托与撒遗嘱不同，孔它是一种私怠人文件，由恰财产授与者直在世时所订烈立的信托纯太属一项私人巴安排；避·努享有贯彻性蒸的优良管理沙：机构信托碎人并不会受架疾病、年老畅、逝世或其剃他个人因素篮所影响；型·匙加强财产免瓣受社会经济铸风险的保障酬，避免资产扇被临时冻结翻，限制使用呢或甚至被充掩公；喜·也在资产被转最移地域时，猜财产可以获辱从新分配及鲁得到保障。如信托的理财嫩优势姐作为金融业细四大支柱之蝇一的信托业鬼，与银行、葬保险、证券哑相比，与个首人单独理财千相比，在个台人理财方面误有着其独特忘的优势。默第一，当前安我国对银行环、保险、证下券实行的是祥分业经营、秘分业监管的速制度，三者怨之间有着严闭格的政策约直束。而信托勤投资的经营皱范围却较为胆广泛，可以昌涉足资本市绝场、货币市鹿场和产业市战场，是目前膜惟一准许同中时在证券市戚场和实业领给域投资的金究融机构，投奔资领域的多债元化可以在己一定程度上伤有效降低投浸资风险。答第二，信托免公司可以根嫁据客户的喜可好和特性，栋度身定做非侵标准产品，贫通过专家理器财最大限度短地满足委托言人的要求。乏这种投资方捞式和产品的版灵活性是券熊商和基金公仿司所缺乏的贡，也是目前像所无法提供先的。存第三，信托抵财产把委托准人、受托人追和收益人的字权力和义务夜、责任和风略险进行了严哀格分离。信计托契约一经描签订，就把鞋收益权分离辞给收益人，然而把运用、杠处分、管理纳权分离给了颤受托人。信岩托契约对信迷托财产的运搭用、管理、街处分有着严稀格的现定，油委托人只能拔按照契约圈丢定的范围和张方式进行运丸作。这种机复制固定了当化事人各方的窜责任和义务磁，确保了信断托财产沿着企特定的目的弊持续稳定经遍营，与公司马制相比，是涉一种更为科姻学的制度安等排。已第四，与个裂人单独理财矿相比，专家骄理财，省时巷省心，风险没低收益高。食通过信托集生中起来的个伶人资金，由勿专业人才进关行操作，他苏们可以凭借弱专业知识和遇经验技能进森行组合投资万，从而避免象个人投资的胡盲目性，以羽达到降低投蹲资风险，提识高投资收益凶的目的。以三坑、见房地产信托1．概念小房地产信信俩托，一般是偿指信托投资坛公司以发行尤信托受益凭革证的形式向阿投资者募集希资金，对募静集资金实行垃多元投资组援合策略，投阁资于不同类款型的房地产条项目和业务瓣，获得的净疮收益分配给蜓广大投资者腊，信托投资务公司则获得林相应的管理势费的一种投楼资形式。或房地产信托长，可满足房灾地产业发展宪的需要，为艘房地产企业盗拓展新的融珠资渠道，同贷时，其作为惹金融产品，宅又为信托投铜资公司提供愚了新的业务器方向；并且掉，依托房地屑产信托，投炎资者可以通破过资本市场贞，投资房地搅产领域，增伸加了新的投车资渠道。所奋以，开展房糕地产信托，卡可以形成房文地产业粱﹑愈信托业和投俯资者多赢的利局面。蒜信托产品已艳成为我国房盾地产资金供装给的重要渠繁道小在银行收紧枕房地产项目订贷款的同时超，房地产信逢托资金成为概房地产行业抹资金供给的闯重要渠道。魔房地产信托身产品的出台康使得房地产膊业和信托业尸互动发展，挺对于我国房渗地产企业而颗言，引入信坛托资金自然笨是一种进步去的表现。壮目前监管层亿有意收紧银是行房地产信丙贷，给信托稳企业提供了饥一个发展房造地产信托业遥务的好机会节。2002怪年以来，随君着重新获准支登记的信托议公司逐渐增拖多，信托产握品创新逐渐撞进入高潮，民到2003驻年5月份，测重新获准登具记的信托公沙司有52家传，已投向市房场的信托产谎品有57个躁，吸引了市采场大批投资在者。市场上族57个信托批产品中募集工资金投向房社地产行业的娘高达19个总，募资总额桂超过27亿贼元，其中2够002年发尊行的产品5菜个，募集资赚金10.3龙亿元。害目前信托资丽金投向房地戴产行业的比心例不断增加宽，纲据中国信托拿业2004每年第一季度顺报告称，钢2004年遮第一季度共捆有39家信泊托公司发行参了74个集把合信托品种棋,募集资金旋总计65.改15亿元绸，与去年同登期相比保持名快速增长，岔其中投向房扬地产行业的六29个，额是度32.4蝴1亿，柜资金比重已鹿经挨达肚到49.7绍%仅。万房地产新政蜜的实施棍，狡加快了房地滴产信托的快先速发展。忆无疑意味着颈房地产信托苏市场的广阔劲前景。添从长远发展搏看，信托资鸡金对房地产疏业的融资需极求是一个很息好的补充：肥首先，相对惑银行贷款而斥言，房地产恋信托融资方横式可以降低嚼房地产企业庙整体的融资明成本，节约育财务费用，兆而且期限弹腿性较大，有为利于房地产栗公司的资金适运营和持续贯发展，在不绒提高公司资妖产负债率的演情况下优化县公司结构。揉其次，信托饱可以提供多梨种方式的资碍金供给，比导如为房地产亡企业本身运陶营需求或项妄目针对性强伟的资金信托蛛、以贷款模荡式介入房地畜产、以股权澡投资模式介泊入房地产，忘市场供需双算方的选择空柳间较大。第互三，信托产共品的流动性垃和证券化发腐展空间大，锦可以在一定的程度上缓解侵系统风险，冒为多类型投弟资者提供新影的投资产品辞，并在贷款荷证券化上做矩有效尝试。宪第四，信托妙产品集合的橡是民间资金就，一般房地凉产商在获得辟土地批文后纽就可以信托里融资，进行地拆迁等前期绪投入，节约卵时间成本，疑同时也可分状流部分银行痕储蓄，减轻粱银行系统的旁经营负担。抚房地产信托盲业务兴盛的林原因勒房地产信托训之所以成为鞠目前最主要裂的信托产品缺之一，主要仗因为以下原嫩因：躺（1）拾房地产信托短业务相对其卫他信托业务停，是一项市优场运做比较吃成熟、成本巨较低，同时傲需求市场旺孩盛的业务。触一方面，旧罩信托公司由首于股权投资亮导致房地产浴信托资产不跑良率过高的部经历，给重宾新登记的信遍托公司一个委很好的警示抹作用。目前哪房地产信托栽业务能够在任行业整顿以跟后迅速发展显起来，信托古公司在房地挡产业务上积蔑累的经验功沈不可没。另坚一方面，房表地产行业的画持续发展预蜘期也是房地涌产信托业务乖被重视的一敢个重要原因宏，据国土资匪源部统计，址到2002砍年底，全国烂累计收取土螺地出让金达骆7300多钟亿元，个人址购房增长了损93.6%尿，预计全国蛛商品房销售湿总额200敢3年还将增错长25%以膀上。目前开影发热点是北绸京、上海等候中心城市，等未来20年耕，中国城市纯化水平要达沟到47%的侄世界平均水敌平，需转移骄1.5亿农幅村人口，达奴到与中国工征业和经济发瓜展相应的水饥平，则要转集移2.5亿荣农村人口，狸需要建设1净000万人宣口的城市2插0座(或1拦00万人口旦的城市20半0座)。城所市化建设伴盒随的房地产米开发热将逐骑步扩散到以挺省会城市为六主的二三线星城市和地县代级城市，房尚地产业的持梢续发展动力驼和增长机遇元将不断吸引哑不同性质资番本的竞相介肿入。街（2）抬从目前市场更供给情况看星，信托融资劈渠道面临一纸个较好的发握展机遇。一新方面鲜，凉房地产业的做发展预期隐由含房地产大茂量的融资需黄求短期内不破会减弱的信幻息；另一方旦面，央行2遵003年6杨月发布的1隙21号文决及后来的一丙系列调控政仁策哨，对银行房止地产信贷资爽金供给形成夜较大的负面追影响，适而房地产信慢托的融资门地槛相对较低坚，很多达不巧到银行要求任的企业开始协转向信托投蒙资公司。需（案例）慰如鼓重庆国投“视世纪星城股占权投资信托映计划”简，吓“世纪星构城”项目预盗计总投资8懒.99亿元雹，项目前期器已经投入2蚁.8亿元，转并已取得一抽期土地证和书建设用地规少划许可证，蹲还需要取得槽开工证和建兴设工程规划丢许可证，只拾有四证齐全脾才可向银行猎申请贷款。魂但121号物文的执行，答使得项目开逼发商北京顺斗华房地产开储发有限公司驴，凭借自身绑1.5亿元珠的注册资本宫，不能满足妹30%的最沃低限（1.诉5/8.9锡9=16%多〈30%〉开)，这意味苍着工程将面敢临着开发资虹金断流的窘音境。在这一扫关键时刻，贤重庆国投扮蓄演了“白衣窑骑士”的角摧色，通过股补权信托的方筹式筹集2亿显元资金对北黄京顺华进行孟增资，使其威自有资金达府到3.5亿迈元，并以此笨资金直接用蝴于项目的开烟发，保证工嫁程顺利获得侄开工证和建瓜设工程规划拒许可证，从俊而在四证齐警全的基础上招获得项目原杰贷款行兴业饥银行的银行苏后续贷款支易持，实现2酿005年项皆目竣工销售效的预期目标秩，实现融资笔各方的利益富。尽4．房地禽产信托融资潮现实运作模渴式是房地产信托穗投资运作模泡式图戴（1）尊传统的贷款赵方式。这种邻方式和传统蒜商业银行贷腥款一样，如催北京CBD关土地开发整杆理项目，北证京经济适用筛房项目三环穴新城。这种章方式的具体雀操作方式可闷分为以下操冒作步骤：央第一步，房猎地产公司就晒项目融资与勺信托投资公峡司达成一致差；顷第二步，就帐信托产品的圈设计与发行垂获得有关政绒府主管部门猎的审批；展第三步，面搁向广大投资泽者公开发行置信托凭证；对第四步，信洋托公司将发懒行信托凭证命所募集的资乏金以信用贷贡款的方式投动入至房产项卡目；芒第五步，信穿托公司回收鸭资金。发这种模式的搂优点是，管肾理比较简单撞，收益比较绘稳定，其主京要问题是，刮由于信托公劣司对信用贷姻款本身有较昏大的风险，淋而总体上看胁信托公司对放房地产项目崇的评估能力即还不如银行霜，因此，使寸信托公司面质临着较大的办风险，将严征格对项目的校基本素质的田要求。贞（2）秧信托公司以还股权的形式秋向房地产企蛮业注入资金质。这种方式职是信托公司狂在集合资金劝后，以增资奴的方式，向新房地产企业厕注资，持有跪房地产企业涉部分股权，糠房地产企业蹄承诺两年后益以溢价方式嘱将股