住宅工程项目申请报告

PAGE71-第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XX住宅工程项目。1.1.2\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目地址该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。1.1.3城中村改造的意义“城中村”改造成为我国彻底城市化进程中的一个必然环节。城中村给城市的发展带来了“脏、乱、差”等诸多问题，也落下了“治安差”等诸多隐患。“城中村”改造是极其复杂的系统工程，事关村民、集体、开发商、政府等多方利益。都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是高速城市化进程中的新生体。“城中村”改造也就成为我国彻底城市化的一个必然环节。1、“城中村”的类型及存在的主要问题当前“城中村”在我国存在以下几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在，“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，由于许多管理关系不清、责任不明，导致遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口难以管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难满足城市发展的需求。2、“城中村”形成的原因第一，从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。第二，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。3、“城中村”改造的必然性第一，改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需求。城市对周边地区具有较强的主导力、聚集力和辐射力，也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平提高的要求。第二，改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。“城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此。要建设现代化城市。提高城市的品位和竞争力。就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。第三，改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。“城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。4、“城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量；第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉动经济增长；第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，XX市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质XX的发展目标。为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使XX成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对XX开发区XX村进行城中村改造，开发“XX小区项目”，除部分回迁户外，致力于为在XX工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。1.1.4总用地面积XX小区项目，规划总占地58045㎡（87.0675亩）。1.1.5建设规模XX小区项目规划总建筑面积为144075.04㎡，其中地上总建筑面积137967.14㎡（地上建筑物中，住宅130919.14㎡，公共建筑7048㎡），地下储藏室建筑面积6107.90㎡。XX小区分为南北两个独立组团，北部组团由1＃～5＃共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由6＃～9＃四栋18层高层住宅组成。XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。1.1.6主要建设条件1、供水在XX道北侧有DN1000mm上水管线，本项目上水可从此干线引入。2、雨水、污水排放XX道现有现状DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就进排入。3、供电拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。4、供气由XX道天然气管道线引入。XX小区项目内设天然气调压网站。5、电信本项目预计需装机容量为1500门的程控交换机，拟由当地电信部门解决。1.1.7主要技术经济指标XX市XX住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表1-1所示。表1-1项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位指标备注1规划用地面积㎡5804587.0675亩2建筑物占地面积㎡110293总建筑面积㎡144075.043.1地上总建筑面积㎡1379住宅建筑面积㎡1309公建建筑面积㎡70483.2地下储藏室建筑面积房㎡6107.904规划户数户1440户5规划居住人数人46083.2人/户6容积率2.377建筑密度%19.08绿化率%36.49停车位辆1440户10项目能源消耗10.1水m³17875510.2电万度1446.2210.3天然气Nm³38607410.5综合能耗tce22产品方案根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对XX市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整体规划如下1、总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。2、产品定位明快、丰富、简洁、自由的，纯居住中高档精品物业。3、户型选择小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。XX小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在XX及周边地区工作的离退休人员、中高档白领阶层、企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的XX本地市民家庭。4、技术设备条件⑴室外①外墙：采用高级外墙涂料。②屋面：现浇平屋面或坡屋面。⑵室内设计理念：本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。⑶配套设备①电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。②电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。③天然气：天然气管道安装到厨房。④给水：变频式供水系统，每户独立水表，给水分为生活用水、温泉水两套系统。⑤排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。⑷智能化系统①安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。②“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。1.1.9项目建设期本项目根据开发计划，从2011年10月起至2014年12月底完成房地产开发任务，开发建设周期为3年。1.1.10投资估算XX市XX住宅工程项目项目总投资36546万元，其中土地费用共计2559万元（土地摘牌价为10369万元，除去需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡的余额），建安工程费共计25223万元，工程其它费用2413万元，管理费用1498万元，营销费用2315万元，财务费用926万元，不可预见费1572万元。1.1.11项目销售收入与利润估算项目销售收入46298万元，营业税金及附加为2546万元，预提土地增值税为694万元，利润总额为6511万元，所得税为1628万元，税后利润为6023万元。1.2项目开发单位简介本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司承办。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注册，企业住址在廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街216号，企业经营范围为房地产开发销售，注册资本3000万元。1.3项目编制依据与研究范围1.3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家现行的财税制度。2、《建设用地规划设计条件》。3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。4、房地产投资项目基础数据的分析估算。1.3.2本报告的研究范围项目建设规模及建设内容、开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响分析、投资估算、资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。在此基础上，考虑\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。1.4结论通过财务分析，安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡后，本项目所得税后的财务内部收益率为20.13%、所得税后的财务净现值为1194万元、投资回收期为3.44年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善XX市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目进行科学运作，规范管理，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章\"\\t\"_blank"项目达到预期目标是有保证的。1.5问题与建议考虑到XX小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，（其用户多数为XX私营企业主和政府官员、外埠高收入人群）结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意附属设施的建设，如停车场及安保措施。另外，在住宅户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于XX经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。

第二章宏观环境与市场预测分析2.1房地产市场调控政策分析房地产是国民经济的重要产业。1998-2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。2.1.1房市调控特点相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价的合理区间符合中国的历史实际。2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009年，2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。观察近10年的房地产调控，发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间，在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。下文将对房地产调控政策做详细分析。2.1.2金融手段1、收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的先看货币手段，包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。2、限购令临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%～20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%～7%左右，交易额下降7%～11%，控制流入的资金量约2500亿～4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。2.1.3保障性住房与房产税1、大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济，可谓一箭双雕。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。2、土地是平抑房市的权重力量如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%。；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。2.22011年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测2.2.1政策影响分析2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。2.2.2全国房地产市场运行情况1、房地产开发投资保持平稳增长2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90㎡以下住房增速略有回落。1-3月，90㎡以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。2、房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。3、土地购置面积增速加快从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万㎡，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。4、商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落2010年1-3月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。分地区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。从施工面积上看，1-3月全国房屋施工面积为32.7亿㎡，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降0.3个百分点；其中，住宅施工25.2亿㎡，增长34.4%，比上年同期下降1.1个百分点。其中，商品房新开工面积3.98亿㎡，增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点；其中，住宅新开工面积3.1亿㎡，增长19.6%，同比回落43.1个百分点。从竣工面积上看，1-3月全国商品房竣工面积1.3亿㎡，同比增长15.4%，增幅同比上升3.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02亿㎡，同比增长14.8%，比上年同期上升5个百分点。5、房屋销售增速较为平稳2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿㎡，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿㎡，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。从各季商品房销售面积上看（季度值），一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。6、房价环比出现下跌的城市数量增多2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。2.2.32011年房地产市场走势预测通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。1、房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。2、房地产开发资金来源增速回落受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。2011年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万㎡、%3、房屋建设增长平稳回落预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿㎡，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿㎡，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。在竣工面积上，预计2011年全年商品房竣工面积达76740万㎡，同比增长0.7%；商品住宅竣工63043万㎡，同比增长3.0%。与2010年相比，竣工面积增速有所回落，商品房竣工面积回落7.5年百分点，商品住宅竣工面积回落3.1个百分点。4、商品房销售压力增大2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿㎡，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿㎡，增长13.7%。2.2.42011年河北省房地产情况据河北省统计局最新资料显示，1-5月，全省房地产开发投资快速增长，规模扩大，全省商品房销售面积1671.7万㎡，比上年同期增长43.5%，商品房销售形势较好。前5个月，全省房地产开发投资完成987.3亿元，比上年同期增长59.6%，增速同比提高0.7个百分点。其中，商品住宅完成投资729.1亿元，增长50.7%；商业营业用房投资完成144.2亿元，增长95.8%。1-5月，新开工面积4225.3万㎡，增长19.2%。商品住宅销售面积1521.8万㎡，增长38.9%；商业营业用房销售面积99万㎡，增长1.4倍。商品房销售额643.7亿元，增长62.2%，其中住宅销售额569.9亿元，增长57.5%；现房销售额增长55.9%，期房销售额增长63.5%。由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。2.3XX市房地产市场2.3.1综述从2003年以来，XX市房地产市场需求旺盛，价格一路攀升。XX市新建房地产项目销售率基本在95%以上，市场年涨幅超过30%，有的楼盘与开盘时售价相比，其涨幅甚至超过一半。目前XX市上规模的房地产开发企业有十余个，其中名气较大的有荣盛地产、华夏地产、兴胜地产等，目前XX市住宅市场以多层和小高层板楼为主，但高板也逐渐为人们所接受，譬如山水花园与宏瑞御景高板楼盘很受市场欢迎。高档楼盘均价由2007年初的每平方米2150元左右，2008年上涨到每平方米2500-2700元以上，2009年上涨到3300-3700元每平方米，有个别楼盘最高价达到4500左右（XX山水花园），但随着城中村改造、XX三年大变样及XX高新技术开发区新区的开发，将促使未来1-2年内房地产市场供应激增的局面，市场竞争将异常激烈。与此同时，XX经济技术开发区的开发也将在未来同时释放大量的产品面市，XX市楼市将在未来一两年内竞争异常激烈。当然，中央推动城镇化建设及放宽中小城市户籍限制及城中村改造将吸引一部分农村人口进城就业安家等，这就为XX房地产发展提供了一定的人口支持。2.3.2环境竞争容量分析1、主要楼盘表2-1XX在建主要楼盘规模项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万㎡）20221020.710.65建筑面积（万㎡）403333242.717.04整体销售率%801、2期销售98%1、2期销售98%1期销售90%1、2期销售完毕区域内总体建筑面积约为180万㎡；现存量约为95万㎡（预估）。2、销售价格表2-2销售价格对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万㎡）20221020.710.65价格区间2400～30003300-42003390-45002300-30003100-3400均价30003600370026003050区域内项目的销售均价主要集中在3000—3600元/㎡左右。区域内项目的价格销售区间为2400-4500元/㎡左右之间，价格差距较大。3、容积率与绿化率对比表2-3容积率与绿化率对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万㎡）20221020.710.65容积率41.6绿化率%35.2035363040区域内项目的容积率主要集中在1.6-3.1之间。区域内项目的绿化率主要集中在30%-40%之间。区域内项目相对容积率低，绿化率较高，舒适性较佳。4、容积率对比表2-4户型对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾左岸主力户型二室、三室三室二室、三室二室、三室二室、三室二室、三室面积区间㎡80-200105-20070-22088-14090-140120-300区域内项目的主力户型为两居室，面积为80－105㎡，其次为三居室，面积为120－150㎡左右。2.3.3典型个案1、山水花园⑴基本情况开发商：中集嘉业房地产开发有限公司。项目位置：位于XX市开发区XX道北侧。使用年限：70年。物业费用：0.95元/㎡·月。建筑面积：30万㎡。商业面积：4万㎡。绿化率：35%。均价：3390-4500元/㎡。物业类型：高层小高层。主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）。销售情况：1、2期销售98%。主力户型：2室、3室。户型区间：90－222.52㎡左右。⑵项目分析项目主要以高层、小高层为主，项目对面是XX市人民政府。优势：地处核心区域，交通便利，配套齐全：项目位于市政府以北，一中以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全，三处公园围合，景观环境优越，项目建筑精良，质量安全保证劣势：价位较高，产品同质化程度较高。地理位置决定了小区南侧道路的建设与开发对于整个小区销售的影响2、宏瑞御景⑴项目概况投资商：北京中天宏瑞房地产开发有限公司。项目位置：位于XX市开发区XX道。使用年限：70年。建筑面积：20万㎡。物业费用：0.8元/㎡·月容积率：2.1。绿化率：35%。中心花园：1.2万㎡。销售价格：3300-4200元/㎡。物业类型：高层小高层、洋房。主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）。主力户型：洋房户型160㎡左右的3室。⑵项目分析优势：地处核心区域，交通便利。配套齐全：项目位于市政府以北，一中以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全。产品形象较佳，市场口碑良好。劣势：产品为塔板型结构，并且成品为厚板（14米），价位较高。物业管理费用标准很低使未来的服务质量的提高受到影响。产品的性价比低，相对价格相对较贵。

第三章项目选址与建设条件分析3.1项目选址3.1.1选址基本条件眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，有利于场区合理布置和安全运行，有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据：1、符合XX市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。3.1.2项目选址XX小区项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北，规划总占地58045㎡（87.0675亩）。项目所在区域属开发区城中村改造项目，从政府规划方面可以看出，城中村改造优惠政策将使该区域的面貌发生翻天覆地的变化，未来区域内配套，交通，市政，景观，商业等将更为完善，区域价值将进一步提高，这为项目品质奠定区域价值基础。3.2XX市投资环境分析3.2.1地理位置XX市地处东经116°15′-116°55′，北纬38°59′-39°13′，东邻天津市西青区、武清区，西接保定市雄县，南邻文安县，北与固安、永清及廊坊市安次区接壤。XX位于北京、天津、保定三大城市“金三角”中心，北距首都北京90公里，东距天津74公里，西距保定90公里。3.2.2自然条件地形地貌XX市位于冀中平原北部，境内地势平缓，自西北向东南倾斜，呈西高东低之势，地面高程山海拔11.1米缓降到2.1米(黄海高程)，自然坡降为千分之一，比西北邻县低洼，客水多汇于此。全市地貌按地势和土壤母质成因不同，可分为西北部高上区、东北部风沙区、中部河间洼区、溢流洼溢洪区和东淀滞洪区五个类区。2、气候XX市气候比较温和，四季分明，光照充足，属暖温带大陆性气候。春冬多东北风少雨雪，夏季多东南风多雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量为921毫米，最小降水量为280毫米;平均气温12。2℃，平均无霜期176天，全年日照时数为2493小时，平均日照率为57%。主导风向为东北——西南风，多年平均风速3.0米／秒。最大冻土深度67厘米。3.2.3资源状况1、水文地质XX地处海河水系下游，历史上处于东淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之间，上接西淀，下连海河，素称九河下稍。境内港汊交错，淀泊相连。境内现旧河多废，已构成新的水系，有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四条季节性河流，以及大型排灌渠50条，全长275公里。横贯全境东西的中亭堤与大清河之间为溢洪区，西段称溢流洼，东段为东淀。地下水分为全淡、浅淡、咸水三个水质区。2、土壤植被XX境内土壤为冲积母质，土层深厚，大部分属于潮土类型，共有56个土种，对发展多种经营极为有利。3、矿藏XX平畴百里，物阜民丰。素有“东部摇钱树、西部聚宝盆”之美誉。西部盛产小麦、玉米、西瓜和蔬菜；东部是苹果、鸭梨、桃、杏等鲜果主产区。XX境内蕴藏有丰富的石油、天然气和地热等资源。石油年开采量12万吨，天然气年开采量1.5亿m³，主要分布在南孟油区、岔河集油区、王庄子油气区(苏桥油区)、信安杨各庄油气区。市区生活用气主要由苏桥气区供应。热水田面积达500㎡公里，热水储量达220亿m³。天然气和地热资源的利用开发前景十分广阔。3.2.4区位条件XX市对外交通便利。京九铁路南北纵贯市域西部，在京九铁路线上，XX站是京南第一大站，是北京的南大门；津霸铁路与京九铁路在XX市区北部交汇并通往天津。横穿市域东西的津保高速公路、112国道(津保公路)，纵贯市域南北的益津北路都是我国广大地区与京津联系的重要交通干线。省道廊霸公路、廊泊线分别是沟通XX市区和胜芳的高等级公路。县道霸杨公路、永信公路、码杨公路、采留公路等道路，构筑了XX四通八达的交通网络体系，拉近了XX与京津廊保四大城市的时空距离，使其区位优势更加突出，经济地位、战略地位不断提高，XX已初步成为环京津经济带上新兴的交通枢纽型城市。3.2.5XX“十二五”布局XX市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质XX的发展目标。“一体两翼”产业体系是XX经济发展的重要支撑。“一体”就是以战略性新兴产业为先导，重点发展文化产业、电子信息、先进制造、生物医药和新能源等产业，提升产业规模和核心竞争力。“两翼”就是以休闲业、会展业、旅游业、物流业、金融业为主体的现代服务业和面向京津市场、实现规模经营的高效都市农业。现代服务业重点发展现代物流、温泉休闲、康体养生、文化博览、乡村旅游、商务会展、金融服务产业。高效都市农业就是面向京津两大消费市场，开发具有浓郁乡村特色的旅游产品，建设一批休闲度假型、观光旅游型、精品高效型和特色种养型的高度集约化农业生产经营项目。在突出文化引领，倾力打造主题城市，建设更具内涵的新XX方面。提出要继续完善公共文化服务体系建设，突出重点、打造亮点、营造热点，全力建设文化创意之城、名人汇聚之城、时尚消费之城、商务休闲之城。彰显城市文化特色。建设文化创意之城，着力发展工艺美术、创意设计、传媒影视、演艺娱乐等产业，建设20个以上民间博物馆，吸引京津冀收藏家藏品汇聚XX。建设名人汇聚之城，高标准、大手笔打造体育冠军园、文学创作园、书画家创作园等文化交流平台，吸引京津冀乃至全国艺术界、科技界、新闻界的名仕大家汇聚XX。建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使XX成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。

3.3开发地址的获取与开发3.3.1土地使用权获取该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：1、申请选址向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。2、制订方案由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。3、申请批准向XX市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。4、发布用地通告由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。5、签定补偿、安置合同由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。6、发证由土地管理部门签发准许使用土地的证明。3.3.2地块开发成本对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。3.4建设条件项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：3.4.1供水在XX道北侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入，在项目区域内，有地热温泉井可供冬季取暖和日常洗浴等温泉用水。3.4.2雨，污水排放XX道大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入XX路城市管网。3.4.3供电拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。3.4.4供气从XX道引入了天然气高压线，规划建设天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。3.4.5电信本项目预计需装机容量为1500门的程控交换机，拟由XX市联通解决。

第四章项目建设方案4.1项目设计思想在方案设计中，要在建筑总量及建筑质量的均好性中取平衡。同时充分考虑商业建筑的布局。保证商业建筑的完整性及可变性并形成复合空间有利于销售。另外通过对住宅房型的推敲完善节能、新技术的运用，降低建安成本，并在设计中充分利用地形的特点把原有的不利因素转化成可利用的条件。高度关注文化，在建筑风格上的具有持久的地缘特色，现今一些城市的特色正在消失，地域特征在弱化，建筑的文化素质停留在较低的层次上，文化与建筑慢慢脱离。在XX具有文化底蕴的地区保留传统的人文，突出地方特色，采用现代的技术，创造出既是“经典的”又是“现代的”住宅建筑，运用成熟的建筑形式突出高贵品质。4.1.1设计构思经典城市住房，精致空间环境。高品质的象征，具有传统印记的，是人们理想的经典住宅。精心设计宅前午后的绿化，营造安静舒适的环境，形成良好的住区小气候，经典的充满细节的立面营造不同凡响的品质感。4.1.2小区设计理念营造美丽舒适的生活环境，打造居住小区精品。1、注重建筑和绿化景观的精心布局，使小区住宅尽可能不同程度的亲近自然合理进行规划。利用地块内现有的大量植被，同时借以系统化的人文生态景观设计构建富有特色、内外交融的人居生态环境，营造绿色社区。突出外部空间、道路系统与环境的整体设计及安排。2、坚持以人为本的原则，注重邻里间人际交往和感情沟通的场所设计，满足居民交往的需要；从人的心理和审美要求出发营造居住环境，并兼顾内外部环境的均好性，为居民提供一个放松心情、恢复体力、舒适健康的环境。3、全方面、多角度地创造住区独特的人文氛围，将室内空间、室外社区环境空间、视觉与听觉所及的空间融合在一起，使其具有思想内容和反映文化意识，使住户获得最大的精神享受；强调建筑设计的文化功能，更多的体现成熟社区的高尚居住文化。4.1.3园林景观设计理念XX小区是分享经典的成熟美好社区，风格为燕赵现代风格。功能上强调社区功能与生活需求，渲染和谐生态的生活方式，营造建筑、景观、人居和谐生存的融合。通过层次分明的空间序列组合贯通，使居住者真正享受到轻松，休闲的生活。4.2工程概况4.2.1建设地点该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。4.2.2总用地面积项目总占地58045㎡（87.0675亩）。4.2.3建设规模XX小区项目规划总建筑规模为144075.04㎡，其中地上总建筑面积137967.14㎡（地上建筑物中，住宅130919.14㎡，公共建筑7048㎡），地下储藏室建筑面积6107.90㎡。主要建筑设计如表4-1所示。表4-1主要建筑物设计序号楼号结构尺寸户型代号户型面积户型结构单元数层数电梯户数居住人口单体总建筑面积总建筑面积备注11＃、2＃50.4×12.9D299.98三室两厅两卫324328892214397.8428795.6823＃～5＃60.2×15B3111.2三室两厅两卫0.524457618431953658608B488.8两室两厅一卫2B5-97.22三室两厅一卫1B6111.6三室两厅两卫0.536＃60.2×15B3111.2三室两厅两卫0.518414446114847.3614847.36B488.8两室两厅一卫2B5-97.22三室两厅一卫1B6111.6三室两厅两卫0.547＃73.8×15B180两室两厅一卫41862166911738817388一梯四户B281两室两厅一卫458＃49.2×15B180两室两厅一卫21841444611159211592一梯四户B281两室两厅一卫269＃24.6×15B180两室两厅一卫11827223057965796一梯四户B281两室两厅一卫1合计253414404608137027.04XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。项目主要技术经济指标，如表4-2所示。表4-2项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位指标备注1规划用地面积㎡5804587.0675亩2建筑物占地面积㎡110293总建筑面积㎡144075.043.1地上总建筑面积㎡1379住宅建筑面积㎡1309公建建筑面积㎡70483.2地下储藏室建筑面积房㎡6107.904规划户数户1440户5规划居住人数人46083.2人/户6容积率2.377建筑密度%19.08绿化率%36.49停车位辆14404.2.4建筑布置XX小区分为南北两个独立组团，北部组团由1＃～5＃共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由6＃～9＃四栋18层高层住宅组成。4.2.5产品方案根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对XX市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整体规划如下：1、总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。2、产品定位明快、丰富、简洁、自由的，纯居住中高档精品物业。3、户型选择小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。XX小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在XX及周边地区工作的离退休人员、中高档白领阶层、企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的XX本地市民家庭。4、技术设备条件⑴室外①外墙：采用高级外墙涂料。②屋面：现浇平屋面或坡屋面。⑵室内设计理念：本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。⑶配套设备①电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。②电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。③天然气：天然气管道安装到厨房。④给水：变频式供水系统，每户独立水表，给水分为生活用水、温泉水两套系统。⑤排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。⑷智能化系统①安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。②“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。5、道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把二个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。6、小区建筑小品⑴入口：区内设保安。⑵指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。⑶庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共秩序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。⑷座椅板凳：设在广场、水边，既美化又方便使用。⑸栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。⑹宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，以便观看。⑺垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。⑻广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。

第五章工程建设方案5.1建筑方案5.1.1设计依据1、主要设计依据中已列举的有关规范。2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006。3、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001。4、《屋面工程技术规范》GB50345-2004。5、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005。6、《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802。7、与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。5.1.2平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，形成南北两个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。5.1.3竖向交通设计小区在临街两面均设有车行出入口及人行出入口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。5.1.4立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用河北民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。5.1.5剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：公建层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。室内外高差不低于0.15m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。5.1.6建筑物无障碍设计应建设方要求，本项目不设计无障碍住宅。5.1.7建筑安全1、面积大于1.5㎡的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5㎡的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2009表5.1.2-1选用。2、外墙饰面砖工程施工执行《外墙饰面砖工程施工及验收规程》JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。3、安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。4、楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。5、阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。6、低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。5.1.8门窗工程设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为白色单框塑钢窗。建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级，保温性能见节能设计。5.2建筑结构5.2.1设计依据1、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001。2、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004。3、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）。4、《砌体结构设计规范》GB50003-2001。5、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）。6、《建筑地基基础设计规范》GB50005-2002。7、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002。8、《砌体结构设计规范》GB50003-2001。9、《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002。10、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版。5.2.2设计要求1、根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001，本工程的建筑结构安全等级：二级。2、建筑结构设计使用年限：50年。3、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：XX地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组第三组，地震特征周期0.45秒。4、根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223－2008），本工程为丙类建筑。5、根据《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002，本工程的地基基础设计等级为丙级。6、本地区基本风压为0.30KN/㎡；风荷载标准值为：0.30KN/㎡。地面粗糙度类别：B类。7、活荷载标准值见表5-1。

表5-1建筑荷载表序号荷载类别标准值(KN/㎡)备注1上人屋面2.02不上人屋面0.53住宅2.04卫生间2.05楼梯3.56阳台2.57其它未列项目见现行规范、规程及标准的荷载5.2.3工程地质及水文地质场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：场地地形缓坡起伏，高差不大，交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。场地地下水地下水位5～10米，年变化幅度约1.0米，地下水对砼结构不具腐蚀性。1、无不良地质情况，场地适宜该项目建设。地场类别：II类。2、该场地稳定，地下水水位低于地下室标高，水文地质条件简单，无不良地质情况。3、本工程采用天然地基方案，结合本工程的特点，地下车库采用独立柱基础，高层住宅基底为卵石地基无软弱下卧层时采用筏板基础。持力层为圆砾层，承载力特征值为200Kpa。5.2.4结构设计建筑均采用现浇钢筋砼剪力墙结构，利用楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。5.2.5主要结构构件材料1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见表5-2。表5-2混凝土强度等级表序号构件名称及范围混凝土强度等级混凝土抗渗等级1基础底板垫层C152框架柱C353抗震墙C354梁板C35（2.55米以下）5梁板C30（2.55米以上）2、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。3、砌体材料(烧结页岩实心砖)及强度等级见表5-3。表5-3砌体材料强度等级表序号范围砖等级混合砂浆等级16.000以上墙体MU10M52地坪～6.000MU15M103地坪标高以下墙体MU15M10(水泥砂浆)4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径≤10为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准《冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程》的规定。直径≥12mm时为HRB335级(或HRB400级)钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》(GBl499)的规定。焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列；HRB335钢筋焊接：E50系列；HRB400钢筋焊接：E55系列。5.2.6环境边坡及深开挖设计采用放坡处理。5.3给排水工程5.3.1给排水设计1、设计依据⑴国家现行有关规范。⑵《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003。⑶《住宅建筑规范》GB50368-2005。⑷《室外给水设计规范》GB50013-2006。⑸《室外排水设计规范》GB50014-2006。⑹《节水型生活用水器具》CJ164-2002。⑺建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。2、设计范围⑴本工程室内给水排水和消防给水系统设计。⑵本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。3、给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。5.3.2给水系统1、水源小区设地下两个大水池保证小区生活和消防用水，由市政分别引来二条DN100给水管。此外，专设温泉水供应居民洗浴等。2、小区泵房采用变频供水系统,统一供水至每栋单体,采用下行上给式供水至各户。3、每户设水表计量用水，水表采用智能水表，水表安装于户外公共水表间。4、每户设热水器进水口。5、给水系统采用最新材料PP-R给水管供水。6、生活用水计算本规划设计人口为4608人,根据建筑内部规划有给水卫生设备和淋浴设备的要求,最高日用水量标准定为120L/日·人，供水普及率按100%考虑，具体指标和计算如表5-4所示。表5-4用水量测算表序号用水项目单位规模用水定额时间（h）最高日用水（m³/d）平均（m³/h）最大（m³/h）时变化系数1住户人数人460812024552.9623.0457.602.52绿化用水㎡215001.5632.255.388.061.53浇洒道路㎡120002624.004.006.001.54公建用水㎡70482814.101.762.641.55合计623.3134.1874.316未预见用水%1062.333.427.437总计685.6437.5981.74本项目最高日生活用水量为686.54m³/d，最大时用水量为81.74m³/h。年消耗水量=686.54m³/d×365d÷1.4=178755m³。5.3.3排水系统1、排水量⑴污水量：本工程污水量按生活给水量的90%计算，则最高日污水量617.87m³,最大时污水量约73.57m³。⑵雨水量：雨水采用廊坊市暴雨强度公式：q=【16.956＋13.017LgT】/（t+14.085）0.785式中设计参数：t=t1+mt2，重现期P=1.5年，径流系数Φ=0.65，起始流速V=0.75m/s，地面集水时间t1=10分钟，m=2，t2－管渠内雨水流行时间（分钟）。2、排水系统设计⑴小区排水系统分为污水管网、雨水管网。⑵小区污水管网、雨水管网分别连接城市污水管网、雨水管网排放。⑶每幢单体排水采用分流制粪便污水经三级化粪池，再排入污水管网，生活污水直接排入污水管网。⑷雨水经组织排至雨水管网。⑸小区沿道路布设雨水口，排放地面雨水。⑹建筑物里排水系统采用UPVC塑料管，小区排水系统采用混凝土预制管。⑺所有卫生洁具采用指定之节水产品。⑻所有消防电梯井底设集水坑，由污水泵排放污水。3、管道规划⑴雨水管道规划：雨水的及时排除是保证生产和生活的必要措施，因此在设计中应妥善解决，雨水井的特点是：流量大，历时短，因此设计雨水管道时，既要经济又要合理的推算暴雨径流量，作为雨水管道设计的依据。依据道路的竖向规划图铺设管网，雨水就近排入旁边河区，材料选用混凝土管，最小覆土深度大于当地冻土层深度60cm，雨水口每隔25米设置一个。水泥管的最小规格是300mm管径，所以计算中小于300mm管径的都按300mm管径敷设。⑵污水管规划：在整个排水区域，以最短和埋深较小的方式把污水排入城市污水管中。规划中采用分区排污的方式进行布置管道，材料选用混凝土管，最小覆土深度为0.6m。污水管在主路上布置一条主管道，支管分布到各个组团内部排除周围各个区域的污水。4、管材⑴室外①污水管道直径≤400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径＞400mm选用钢筋混凝土承插管。②雨水管道直径≤300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径＞300mm选用钢筋混凝土承插管。⑵室内及屋面①污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。②屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。5.3.4节水设计专篇1、设计依据⑴甲方设计委托书；⑵《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）。《室外给水设计规范》（GB50013-2006）。《室外排水设计规范》（GB50014-2006）。⑶建筑专业提供的资料。2、设计内容⑴无塔供水；⑵卫生洁具选型；⑶管网敷设；⑷中水系统。3、无塔供水⑴本工程屋顶不设生活水箱。⑵生活供水采用变频设置供水。⑶供水管网下行上给式供水。⑷住宅水表安装于户外公共水表间。4、卫生洁具选型⑴水嘴采用浮动阀芯全塑产品。⑵便器采用6L以下冲洗水箱。⑶冲洗阀采用国家规定的节水型延时冲洗阀。5、管网敷设⑴无塔变频设置供水采用下行上给式供水系统。⑵给水管采用PP-R给水管材。⑶每户设智能水表计量,水表安装于户外公共水表间。5.4强电工程5.4.1设计依据1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92。2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004。3、《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94。4、《低压配电设计规范》GB50054-95。5、《供配电系统设计规范》GB50052-95。6、《建筑物防雷设计规范》GB50055-94。7、《住宅设计规范》GB50096-1999。8、《住宅建筑规范》GB50368-2005。9、建设单位本专业的设计要求。5.4.2设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程10kV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10kV电源。并设应急电源：设置1台500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；高层住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。5.4.3负荷测算按每户合计用电容量18kW测算。取需用系数为0.4，则每户计算负荷为7.2kW。该小区共有住户1440户，由于住宅小区内居民的作息时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为0.6，则折算后该住宅小区的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=7.2×1440户×0.6=6220.08kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COSφ=0.65。公建配套用电负荷按352.42kW估计，小区其他公共用电负荷按33.4kW估计。1、变压器配置考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为0.85，则变压器容量S应为：S=Pjs／(k×cosφ)=6603.74KW／(0.85×0.65)=11952.47kVA，选用6台2000kVA干式变压器。2、用电量估算XX小区住宅小区全年用电量：6603.74kW×6h/d×365d=1446.22万kWh。5.4.4供配电系统10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。5、供电系统⑴10kV配电系统采用单母线不分段形式。⑵选用6台1000kVA干式变压器。。⑶低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全⑴10kV配电系统接地型式采用IT系统。⑵其余子项低压配电系统