园公房地产书大学论文

穆棱市文化公园棚户区改造建设项目可行性研究报告文本PAGE穆棱市工程咨询技术中心45-

第一章总论1.1项目名称、建设地点1.1.1项目名称穆棱市文化公园棚户区改造建设项目。1.1.2拟建地点穆棱市八面通镇团结路北侧和工农大街东侧。1.2项目建设单位、法定地址、法定代表人项目建设单位为穆棱市中联房地产开发有限公司，法定地址在穆棱市八面通镇长征路122号，法定代表人为公司董事长赫明辉。1.3项目位置和建设规模1.3.1项目位置穆棱市文化公园房地产建设项目位于穆棱市城区繁华地段，是穆棱市城区人流、物流集散地之一。项目位置西、南二面分别靠穆棱市城区八面通镇的主干道工农大街、团结路，北靠文化广场商业区步行街，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区，项目位置比较好。1.3.2建设规模本项目建设规模为占地面积108709.2m2，房地产开发占地面积45186.96m2，房屋建筑面积143343.16m2。公园占地面积63522.24m2，公园游人容量1050人。1.4项目建设的必要性一是城市化进程的需要。我国目前正处在城市化进程高速发展的时期。相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%,2010年城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求。穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心。穆棱市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到11万人，其中：农业人口3万人，非农业人口8万人。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加3栋商服门市房楼，商服门市房建筑面积达12620.18m2，扩大了穆棱市城区商服面积，为穆棱市的商品消费市场，增添了新的主力军和商服就业人口，加快了穆棱市城市化的步伐。二是收入增长的需要。随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,2009年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。2009年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到10827元和6710元，分别增长17.3%和22%。社会消费品零售总额实现24.6亿元，增长21.5%。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对消费的要求也随之发生变化。人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求。因此,收入因素带动改善性消费需求。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，为穆棱市城区增加33栋高层住宅楼房，增加的住宅楼房建筑面积达130222.98m2，建成交付使用后，居住在棚户区里的910户居民住进新居，满足了他们对改善居住条件消费的需求。三是城市拆迁改造的需要。随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿m2，实际拆迁面积约为1亿m2。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。穆棱市城市棚户区共11个区片拆迁占地面积34.6万m2，要用3年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的工作。穆棱市文化公园改造棚户区改造项目的建设，将拆迁121户的房屋面积12784平方米，其中：拆迁商服门市房面积3880平方米，拆迁住宅房屋面积7973平方米，拆迁无照房屋面积931平方米，项目建成后，拆迁商服门市房搬进本项目新建的3880平方米商服门市房进行商服经营，121住户搬进穆棱中联花园住上宽敞明亮住宅楼房，人们的商服经营、居住条件，切实得到改善，加快了穆棱市棚户区房屋拆迁和对旧城区改造工作的步伐。四是全面建设小康社会的需要。全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、人居环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，已成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加占地面积63522.24m2的文化公园，也将填补穆棱市城区无综合性城市公园的空白，也满足了穆棱市人民对文化、娱乐、消闲生活的需求，以推动全市经济社会又好又快发展，建设美丽富裕的穆棱。因此，该项目的建设是十分必要的。1.5项目建设单位基本情况穆棱市中联房地产开发有限公司，注册地址在穆棱市八面通镇长征路122号，注册资金3000万元，经营范围为房地产开发。该公司专职兼职人员20人，大专以上学历的专业技术人员占95％以上，都是长期从事房地产开发的、有丰富经验的专业技术人员。1.6主要建设内容1.项目组成。房地产开发和公园建设。2.房地产开发主要建设内容。新建房屋建筑面积为143343.16m2，其中:3栋商服门市房楼建筑面积12620.18m2，33栋高层住宅楼房建筑面积130222.98m2，物业管理用房建筑面积200m2，水泵房建筑面积300m2及其它公用配套工程设施。配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、道路、停车场、消防、绿化等房地产开发公用工程的建设。3.公园主要建设内容。公园分为7个功能分区，即：公园出入口区、文化娱乐区、观赏游览区、体育运动区、儿童活动区、老年健身安静休息区和园务管理区。主要建设内容按这7个功能分区进行建设。主要建设内容具体如下：（1）公园出入口区，占地面积840m2，建扇形花岗岩石板面广场200m2，宽20m框架琉璃瓦公园大门2个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）600m2；（2）文化娱乐区，占地面积8245m2，建台高12cm半径25m的圆形露天歌舞台2000m2，观赏场地1000m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5245m2；（3）观赏游览区，占地面积5775m2，建展现穆棱灿烂的历史文化的琉璃瓦屋架宽3m，长200m檐高3m的文化长廊架600m2，琉璃瓦屋架圆形半径3m檐高3m凉厅3个，在绿地间穿插雕建雕塑小品7个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）4995m2；（4）体育运动区，占地面积7020m2，建体育运动设施60套，各类球运动场地和绿地（草坪大乔木盆栽花木）6520m2；（5）儿童活动区，占地面积8396m2，建秋千4个，攀爬5个，滑梯6个，迷宫1个，旱冰场500m2，蹦床60m2，木栅、树篱、短墙800m，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5896m2；（6）老年健身安静休息区，占地面积23346m2，建砖石混椭圆形和8字形池人工水池各1个9100m2、人工水池中假山2个、砖混棋牌室300m2、长80m宽50m砼地面健身锻炼场地4000m2、道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）9946m2；（7）园务管理区，占地面积7120.24m2，建园务管理用房550m2、自行车停靠处100m2、园区室外公厕2个184m2、垃圾中转站210m2、园区步行路1300m、园区河卵石小路100m、果皮箱40个、条凳和美靠200个，高低杆灯照明灯具40盏、停车场750m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）2011.24m2。1.7项目总投资和资金来源1.7.1项目总投资本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，其中：房地产投资21354万元，公园投资1319万元。本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，投资构成为：1.工程费用投资19940万元（建安工程费），其中：房地产各建构筑物土建工程18055万元；房地产公用配套和其它工程1067万元，公园各建构筑物工程818万元。2.其它费用1340万元，其中：征土地费用414万元，场地平整费用287万元，勘察设计费用100万元，招标费20万元，施工监理费40万元，建设单位管理费479万元。3.预备费1064万元，其中：基本预备费638万元，涨价预备费426万元。4.建设期银行贷款利息329万元。1.7.2资金来源项目总投资为22673万元，资金来源如下：1.企业自筹资金14540万元，占项目总投资的70%。2.银行贷款6780万元，占项目总投资的30%。1.8项目实施进度项目计划建设期二年（2010年7月～2012年7月）。1.9项目经济效益项目年平均销售收入9124万元，年平均税金及附加500万元，年平均利润总额2524万元，投资利润率（年平均）11.1%，投资回收期（税后，含建设期2年）3.58年，财务内部收益率19.5%，银行贷款偿还期2年（自本项目竣工交付使用运营期算起）。1.10编制的依据和内容1.10.1编制的依据1.《城市居住区规划设计规范》2.《城市居住区公共服务设施设置规定》3.《住宅设计规范》4.《住宅建筑设计标准》5.《高层民用建筑设计防火规范》6.《公园设计规范》CJJ48—927.《城市房屋拆迁管理条例》8.《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房〔2007〕109号）9.国家的有关标准及规范10.《穆棱市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《穆棱市城市总体规划》(2001～2020)及《穆棱市城市棚户区改造规划》(2010～2012)11.建设单位提供的有关资料和项目控制性详细规划图及可行性报告编制搜集的其他资料1.10.2编制的内容对项目建设的必要性、市场需求、建设规模及功能标准进行分析；对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。1.11项目结论该项目符合国家产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，项目建成后，房地产开发有一定的市场需求量，具有与市场需求相适应的特点，扩大了穆棱市城区商服场所面积和改善了居住环境，填补穆棱市城区无综合性城市公园的空白，满足了人们对商服消费、居住消费和文化娱乐生活消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。该项目的各项财务指标较好，投资效益高，项目并有较强的抗风险能力。项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。1.12主要技术经济指标主要技术经济指标见下表:序号名称单位指标1建设规模1.1占地面积m210870房地产开发（商服门市房和住宅楼）占地面积m245186.961.1.2公园占地面积m263522.241.2公园游人容量人10502房屋建筑面积m2145062.162.1房地产开发建筑面积m21433商服门市房建筑面积m2126住宅楼建筑面积m21428物业管理用房建筑面积m25002.2公园建筑面积m217193建筑容积率%133.443.1房地产开发建筑容积率%317.223.2公园容积率%2.714绿化面积m246076.534.1房地产开发绿化面积m210863.294.2公园绿化面积m235213.245绿化率%42.395.1房地产开发绿化率%24.045.2公园绿化率%55.436拆迁房屋面积m2127847回迁房屋面积m2118537.1回迁商服门市房面积m238807.2回迁住宅房屋面积m279738项目投资总额万元226738.1房地产开发投资万元213548.2公园投资万元13199投资资金来源万元226739.1企业自筹资金万元158939.2银行贷款万元378010建设期年211房地产和公园物业管理劳动定员人2012经济效益12.1房地产开发年平均销售收入（按4年计算，下同）万元912412.2年平均税金及附加万元50012.3年平均利润总额万元252413财务评价指标13.1年平均投资利润率%11.113.2财务内部收益率%19.513.3投资回收期年3.5813.4财务净现值（Ic＝8%）万元390513.5借款偿还期（自本项目交付使用运营期算起）年2第二章市场分析2008年9月金融危机发生后，世界经济和我国国民经济都受到了较大冲击。我国于2008年11月采取了实施大规模的经济刺激措施，坚持积极的财政政策，坚持宏观经济政策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性。到2010年底以前投入总额4万亿人民币用于基础设施建设，以抗击金融危机。2009年9月我国企稳回升，目前国民经济延续了回升向好态势，总体运行进入了稳定发展的时期。2010年上半年城镇固定资产投资高位回稳，全社会固定资产投资114187亿元，同比上涨25%。房地产开发开发投资继续高速增长，2010年上半年全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿m2，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿m2，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿m2，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿m2，增长15.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万m2，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。销售情况良好，商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售面积3.94亿m2，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。2010年6月份，全国新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。我国社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18．2%，比去年同期加快3.2个百分点。房地产开发完成投资，带动热点消费快速增长，上半年我国汽车类增长37．1%，家具类增长38．5%，家用电器和音像器材类增长28．8%。

黑龙江省受国家扩大内需政策的影响，固定资产投资继续保持较快增长，2010年1-5月城镇固定资产投资累计完成749.5亿元，比上年增长39.3%，增幅列全国第2位。

2010年上半年，房地产开发企业完成投资211.78亿元，比去年同期增长45.2%，住宅完成投资156.41亿元，比去年同期增长43.2%，商品房销售面积704.72万m2，比去年同期增长35%，商品房销售额277.69亿元比去年同期增长59.4%。房地产市场出现明显升温，具体表现为房地产开发投资快速增长、开发规模大幅扩大、资金充裕，商品房市场购销两旺。随着城市环境的整治和新的市政规划建设的实施，商业的发展，商业和居民住宅用房的需求也将增加，我国房地产市场前景正逐步看好，近期房房屋销售价格正在继续稳步上涨，这反映出全国房地产开发市场已经进入一个相对稳定发展的阶段。根据资料显示，我国房地产业发展周期大约为7～8年，房地产业周期同GDP波动也有紧密关系，中科院预测中心预计2010年我国GDP增长速度将达到10%左右，在2009年总体回升向好的基础上，2010年的我国经济将呈现温和上升态势。全社会固定资本投资总额增速在25%左右。受投资刺激政策影响，政府投资将持续增长，民间投资继续回升，农业、交通运输业和民生相关行业仍是投资的重点行业。按照房地产业与经济增长关系看，我国房地产发展前景相当大的。未来12年是我国城市化加快发展时期，我国城市化水平2020年要达到50％，平均每年需建设住宅面积达26亿m2；未来20年我国城镇人均居住面积要由现在人均14.7m2，达到2020年18.7m2，每年要建设房地产18亿m2；再加上我国城市旧城改造，平均每年也要增加1亿m2需求。可见，我国房地产业还有很大的发展空间。本项目选址地段在穆棱市工农大街、团结路交叉口处，交通便利，辐射半径大，是人流物流集中的黄金地段，居住人口较为密集，流动及常住人口众多，无论是商业门市房，还是住宅楼需求潜力都较大，市场销售前景广阔。本项目是集商服、住宅和公园于一体的建设项目，建成后，增强了城市的服务功能，提高了城市的服务水平，将满足穆棱市城区人们对购物、商服消费、居住条件改善和观赏、游览、休闲、文化娱乐的需求。第三章项目选址及建设条件

3.1项目选址选址在穆棱市团结路北侧，工农大街以东的地块，地址呈梯形状,占地面积108709.2m2。北与文化商业区相接，西靠工农大街，南邻团结路，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区。项目地理位置好，区域开阔，交通便利，与市政的基础配套设施的衔接也便利，是消费者购物和游人游玩的首选地域。3.2建设条件3.2.1交通状况该项目南、西两面靠近主干道，北邻文化商业区步行街，道路四通八达，交通十分便利。3.2.2给水该地区为居民生活密集区，已铺设较完善的给水管网系统，给水接口就在项目区内。本项目供水水源直接由穆棱市自来水公司供给，其供水干管已敷设至工农大街片区附近。本项目引入管径为DN300的给水管接工农大街的市政给水干管，方便可靠。区内给水管沿区内道路埋地敷设，在小区内形成环网，供小区生活用水和消费用水生活。消防给水采用统一供水系统。管网采用环状与枝状相结合的方式。管网中消火栓设置按消防规范进行。3.2.3排水该区域原有建筑物已有较完善的排水设施，本项目排水系统采用雨污分流制，生活污水经新铺设排水管线，统一排入市区污水排水管网，最终汇入市污水处理厂，区内污水管沿小区道路布置。屋面雨水排水采用内排水方式，雨水排入道路雨水检查井后，经新铺设的排水管线汇入市区污水排水管网排放。内雨排水系统接市区雨水排水系统。场地雨水排结合竖向标高，通过路缘汇集至雨水口，进入区域雨水管直接排入工农大街市政雨水干管，道路路面排水系统按路拱中轴分流两侧排泄。3.2.4供电本项目供电照明干线沿电缆桥架敷设，电源进户处需将零线做重复接地，利用基础内钢筋做接地装置，与防雷接地装置共用。建筑物内用电设施配套、齐全，用电等级均为380/220V低压电，室内配线采用TN-C-S。项目所在地区电力充足，本项目用电由八面通66KV变电所供给。3.2.5采暖通风本项目采用集中供热方式进行供热，集中供热工程热网已覆盖该地区，热网有能力为本项目提供足够的热源。室内设计温度为20℃。热网采用间接式供热，一次网出水温度为120℃，回水温度为70℃；二次网供回水温度为80/60℃。供热时间为每年10月25日至第二年4月25日，共计6个月。供热系统统一监控，统一调度，随着月份不同进行温度调节，保证室温恒定。热网的敷设方式为直埋，其保温采用聚氨酯硬质泡沫预制保温管或使用氰聚塑保温管。电梯有机械排风系统，楼房设置有厨房排烟烟道，卫生间废气通过垂直竖井高空排放。3.2.6通讯邮政网点，开展电报、电话、报刊销售、邮政储蓄、快递等多项业务，市话通讯网光缆化，移动电话互联网信息系统。通讯光缆已开通，微波通讯和无线寻呼系统可覆盖全市，可随时与世界180多个国家和地区直接通话。为扩大国际交往，创造了良好的条件。通讯电缆已敷设至工农大街和团结路，接入方便。3.2.7有线电视有线电视网已经密布市区各个角落，本项目建成后，可就近配线进户，满足用户收看电视和上网的需要。3.2.8气候气象项目所在地区的气候属温带大陆性季风气候，年平均气温3.4℃，年际变化大，区域差别大。平均日照时数2613小时，多年平均大于10℃的活动积温在2000～2380℃。3.2.9项目所在地区的平均降雨量500～600mm，降水集中在7、8月，占全年总降水量的64～68%。项目区地势为河谷平原，地质土层结构为多年沉积的亚粘土层，地下水深度2m左右，地基承载为中等。第四章建设规模及功能标准4.1建设规模4.1.1房地产开发的占地面积45186.96m2，开发建设房屋建筑面积143343.16m2。4.1.2公园的建设规模和1.公园的建设规模。公园占地面积63522.24m2。2.公园游人容量。公园的游人容量按以下公式计算确定：C=A/Am式中：C：为公园游人容量（人）A：为公园总占地面积（m2）Am：为公园游人均占地面积（m2/人）

本公园总占地面积A=63522.24m2；本公园的类型为综合性公园，穆棱市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2，市城区人口达到11万人，按《公园设计规范》(CJJ48-92)的要求,确定本公园的游人人均占有公园面积,即：Am≥60m²/人。公园游人容量C=A/Am=63522.24m2÷60m²/人≥1050人即：本公园游人容量1050人。4.2主要建设内容1.房地产开发主要建设内容。房地产开发主要建设内容为房屋建筑面积为143343.16m2，其中:3栋商服门市房楼建筑面积12620.18m2，33栋高层住宅楼房建筑面积130222.98m2，物业管理用房建筑面积200m2，水泵房建筑面积300m2及其它公用配套工程设施。2.公园主要建设内容。公园主要建设内容为占地面积63522.24m2，主要建设内容按公园出入口区、文化娱乐区、观赏游览区、体育运动区、儿童活动区、老年健身安静休息区和园务管理区7个功能分区进行建设。具体如下：（1）公园出入口区，占地面积840m2，建扇形花岗岩石板面广场200m2，宽20m框架琉璃瓦公园大门2个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）600m2；（2）文化娱乐区，占地面积8245m2，建台高12cm半径25m的圆形露天歌舞台2000m2，观赏场地1000m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5245m2；（3）观赏游览区，占地面积5775m2，建展现穆棱灿烂的历史文化的琉璃瓦屋架宽3m，长200m檐高3m的文化长廊架600m2，琉璃瓦屋架圆形半径3m檐高3m凉厅3个，在绿地间穿插雕建雕塑小品7个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）4995m2；（4）体育运动区，占地面积7020m2，建体育运动设施60套，各类球运动场地和绿地（草坪大乔木盆栽花木）6520m2；（5）儿童活动区，占地面积8396m2，建秋千4个，攀爬5个，滑梯6个，迷宫1个，旱冰场500m2，蹦床60m2，木栅、树篱、短墙800m，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5896m2；（6）老年健身安静休息区，占地面积23346m2，建砖石混椭圆形和8字形池人工水池各1个9100m2、人工水池中假山2个、砖混棋牌室300m2、长80m宽50m砼地面健身锻炼场地4000m2、道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）9946m2；（7）园务管理区，占地面积7120.24m2，建园务管理用房550m2、自行车停靠处100m2、园区室外公厕2个184m2、垃圾中转站210m2、园区步行路1300m、园区河卵石小路100m、果皮箱40个、条凳和美靠200个，高低杆灯照明灯具40盏、停车场750m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）2011.24m2。4.3建筑使用功能房地产开发建筑使用功能为商服门市房、居住。公园的类型为穆棱市综合性公园，将植物、水体、山石、建筑等按园林艺术的原理组织起来，，主要有观赏游览、安静休息、文化娱乐、儿童活动、老年人活动、体育活动、园务管理等设施，为居民提供观赏游览、赏景、安静休闲、儿童游戏、文化娱乐、园务管理服务的生态环境和良好的休活动场所，并为经济的发展打下良好的环境基础。第五章建设方案5.1建设场地环境5.穆棱市文化公园房地产建设项目地理位置好，西、南二面分别靠穆棱市城区八面通镇的主干道工农大街、团结路，北靠文化广场商业区步行街，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区。5.1.2自然环境1.气候气象项目所在地区的气候属温带大陆性季风气候，年平均气温3.4℃，年际变化大，区域差别大。平均日照时数2613小时，多年平均大于10℃的活动积温在2000～2.水文地质项目所在地区的平均降雨量500～600mm，降水集中在7、8月，占全年总降水量的64～68%。穆棱河在项目所在地区的东侧，雷峰河在项目所在地区的北侧。项目区地势为河谷平原，地质土层结构为多年沉积的亚粘土层，地下水深度23.项目所在地区交通状况现有交通运输形式由铁路、公路和民航组成，陆空交通四通八达。铁路方面：滨绥，城鸡2条铁路贯穿穆棱市境内，铁路横贯，并设有6个火车站。目前，滨绥铁路的绥芬河-牡丹江段电气化铁路正在建设之中。公路方面：301国道和206省道贯穿穆棱市，形成了纵横交错、四通八达的交通网络。民航方面：市城区距牡丹江机场110公里，行车非常便利。5.2建设方案5.2.1建设项目组成商服门市楼房、高层住宅楼和综合性公园建设。5.2.2规划设计指标规划指标详见下表：序号名称单位指标1占地面积m2108709.21.1房地产开发占地面积m245186.961.2综合性公园占地面积m263522.242房屋建筑面积m2144562.192.1房地产开发房屋建筑面积m21433商服门市房楼建筑面积m2126高层住宅楼房建筑面积m2130222.982.1.3物业管理用房建筑面积m25002.2综合性公园建筑面积m212193绿化占地面积m246076.533.1房地产开发绿化占地面积m210863.293.2综合性公园绿化占地面积m235213.244建筑容积率%132.984.1房地产开发建筑容积率%317.224.2综合性公园建筑容积率%1.925绿化率%42.395.1房地产开发绿化率%24.045.2综合性公园绿化率%55.435.2.2穆棱市文化公园房地产建设项目的1.房地产开发（商服门市房和住宅楼）主要建设内容占地面积15453.67m2。房屋建筑面积为143343.16m2，其中:3栋商服门市房楼建筑面积12620.18m2，33栋高层住宅楼房建筑面积130222.98m2，物业管理用房建筑面积序号建构筑物名称结构层数栋数占地面积（m2）建筑面积（m2）每栋合计每栋合计1商业门市房6310.0912620.181.1商业A框架211361.421361.422722.842722.841.2商业B框架212630.192630.195260.385260.381.3商业C框架212318.482318.484636.964636.962住宅楼9143.58130222.982.1住宅1剪力墙243279.631138.899111.1227333.362.2住宅2剪力墙183279.631138.896833.3420500.022.3住宅3剪力墙1215267.484012.23209.7648146.402.4住宅4剪力墙1212237.82853.62853.634243.20合计15453.67142843.162.公园主要建设内容公园占地面积63522.24m2，公园功能分区为7个功能分区，即：公园出入口区、文化娱乐区、观赏游览区、体育运动区、儿童活动区、老年健身安静休息区和园务管理区。主要建设内容按这7个功能分区进行建设。主要建设内容具体如下：（1）公园出入口区，占地面积840m2，建扇形花岗岩石板面广场200m2，宽20m框架琉璃瓦公园大门2个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）600m2；（2）文化娱乐区，占地面积8245m2，建台高12cm半径25m的圆形露天歌舞台2000m2，观赏场地1000m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5245m2；（3）观赏游览区，占地面积5775m2，建展现穆棱灿烂的历史文化的琉璃瓦屋架宽3m，长200m檐高3m的文化长廊架600m2，琉璃瓦屋架圆形半径3m檐高3m凉厅3个，在绿地间穿插雕建雕塑小品7个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）4995m2；（4）体育运动区，占地面积7020m2，建体育运动设施60套，各类球运动场地和绿地（草坪大乔木盆栽花木）6520m2；（5）儿童活动区，占地面积8396m2，建秋千4个，攀爬5个，滑梯6个，迷宫1个，旱冰场500m2，蹦床60m2，木栅、树篱、短墙800m，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5896m2；（6）老年健身安静休息区，占地面积23346m2，建砖石混椭圆形和8字形池人工水池各1个9100m2、人工水池中假山2个、砖混棋牌室300m2、长80m宽50m砼地面健身锻炼场地4000m2、道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）9946m2；（7）园务管理区，占地面积7120.24m2，建园务管理用房550m2、自行车停靠处100m2、园区室外公厕2个184m2、垃圾中转站210m2、园区步行路1300m、园区河卵石小路100m、果皮箱40个、条凳和美靠200个，高低杆灯照明灯具40盏、停车场750m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）2011.24m2。公园主要建设内容主要建设内容详见下表：序号各建构筑物名称占地面积（m2）建筑工程量单位数量1公园出入口8401.1公园大门40个21.2扇形广场200m22001.3绿化600m26002文化娱乐区8245m22.1圆形露天歌舞台2000m220002.2舞台灯具盏202.3文化娱乐观赏1000m210002.4绿化5245m252453观赏游览区57753.1长廊架600m26003.2凉厅70个33.3雕塑小品110个73.4绿化4995m249954体育运动区70204.1体育运动设施1500套604.2体育运动场地及绿化6520m225205儿童活动区83965.1秋千100个45.2.攀爬300个55.3滑梯200个65.4迷宫300个15.5旱冰场500m25005.6蹦床100m2605.7木栅、树篱、短墙1000m8005.8绿化5896m238966老年健身安静休息区233466.1人工水池9100m291006.2水池中假山个26.3棋牌室300m23006.4健身锻炼场地4000m240006.5绿化9946m249467园务管理区7120.247.1园务管理用房275m25507.2自行车停靠处100m21007.3园区室外公厕184m21847.4垃圾中转站210m22107.5园区步行路3900m226007.6园区小路200m22007.7果皮箱40个407.8条凳和美人靠200个607.9绿化2011.24m22011.24合计607公用配套设施1.房地产开发公用配套设施建设内容主要是由供电照明工程、弱电工程、给排水工程、供热工程、道路工程、消防工程、绿化工程、其它工程组成。建设内容具体如下：（1）供电照明工程，建室外照明电揽线路（220V50Hz）及埋设3k（2）弱电工程，建弱电线路（交直流24～36V以下）及埋设3k（3）给水工程，建室外铝塑复合管DN300给水管线及埋设4km，水泵房（4）排水工程，建砼管DN300排水管线及埋设1500m，检查井6（5）供热工程，建发泡无缝钢管DN300区内供热管线及埋设1800（6）道路工程，建宽6m的区内道路700m，宽3m步行路300m，安路灯（7）消防工程，建火灾自动报警系统、消火栓系统及自动喷淋灭火系统各36套，MFCA灭火器350台；（8）绿化工程，进行区内绿化美化10863.29m2；（9）其它工程，建物业管理用房（含门卫）200m2，围墙700m、出入口伸缩大门2个。房地产开发公用序号工程名称规格或结构占地面积（m2）工程量单位数量1供电照明工程15001.1照明电揽线及埋设220V50Hz1500km32弱电工程15002.1弱电线路及埋设交直流24～36V以下1500km33给水工程23003.1室外给水管线及埋设铝塑复合管DN3002000km43.2水泵房300m23004排水工程8404.1排水管线及埋设砼管DN300750m15004.2检查井90605供热工程27005.1区内供热管线及埋设发泡无缝钢管DN3002700m18006道路工程91006.1区内道路宽6m4200m7006.2步行路宽3m900m3006.3路灯盏306.4停车场5000m250007消防工程7.1火灾自动报警系统套367.2消火栓系统套367.3MFCA灭火器台3507.4自动喷淋灭火系统套368绿化工程10863.298.1区内绿化美化10863.29m210863.299其它工程9309.1围墙700m7009.2出入口门伸缩30个29.3物业管理用房框架2层200m2200合计29733.292.公园配套设施建设内容停车场750m2、DN100给水管线及埋设800m、DN300排水管线及埋设200m、DN300发泡无缝钢管供热管线及埋设50m、供电电缆及埋设1500m、照明灯具40盏园区围墙或铁栅栏序号各建构筑物名称结构规格占地面积（m2）工程量备注单位数量1停车场砼地面750m275050个泊位2给水管线及埋设DN100400m8003排水管线及埋设DN300100m2004供热管线及埋设发泡无缝钢管DN30050m505供电电缆及埋设750m15006照明灯具高低杆灯40盏407园区围墙或铁栅栏690m690合计27805.2.4总体规划布局本项目按功能总体规划布局如下：1.本项目的房地产开发楼群为单独的区域，规划布局在本项目区的北部，公园也为单独的区域，布局在本项目区的南部。2.房地产开发的区域设2个进出口，其中：北侧设1个进出口，与文化广场高层楼住宅区的步行街道路相联，西侧设1个进出口，与工农大街相联。商服门市房布局在房地产开发的区域的西侧，与工农大街相邻。3.公园区域设2个进出口，其中：北侧设1个进出口，与文化广场高层楼住宅区的步行街道路相联，南侧设1个进出口，与团结路相联。总体规划布局详见穆棱市文化公园房地产建设项目平面规划布局图。5.3建设标准1.商服门市房建设标准。商服门市房共3栋，每栋楼的建筑结构为框架结构，每栋楼的层数为2层楼。2.住宅楼建设标准。住宅楼共33栋，建筑结构为剪力墙结构，层数为12-24层楼。其中：12层住宅楼27栋，18层住宅楼3栋，24层住宅楼3栋。3.公园建设标准。按《公园设计规范》（CJJ48—92）进行建设。第六章环境保护和消防安全

6.1环境保护6.1.1编制依据及标准1.《中华人民共和国环保法》；2.《中华人民共和国大气污染防治法》；3.《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法；》4.《中华人民共和国建设项目环境保护管理条例》；5.《建设项目环境保护设计规定》；6.《中华人民共和国水污染防治法》；7.《大气环境质量标准》（GB3095-82）；8.《城市建筑垃圾管理规定》；9.《黑龙江省建设项目环境保护管理办法》；10.《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90。6.1.2环境影响分析1.大气环境影响分析施工扬尘来自于建筑物拆除、施工场地开挖平整、运输土石方和建材砂土的漏洒、起尘材料堆存以及道路运输扬尘及汽车尾气。运营期主要来自住户生活和饮食单位产生的油烟。2.水环境影响分析施工期废水排放主要来自施工人员的生活污水及施工废水。施工废水主要为泥浆废水，来自浇筑水泥工段，主要污染因子为SS。本项目建成投入运营后污水产生主要来自住户生活废水、商业店面生活废水、公建废水。生活污水主要污染因子为CODcr、BODs、SS等。3.噪声环境影响分析施工期噪声主要来源于施工机械，包括推土机、装载机、静压装机、混凝土搅拌机、振捣棒、吊车、升降机等以及各类运输车辆，这些机械车辆的动力性或机械性的噪声，并且噪声级都比较高，对周边居民的生活会产生影响，尤其是夜间施工。运营期噪声主要来自车辆交通噪声小区内的车辆行驶产生的噪声将对居民的生活产生一定程度的影响。项目建成后因人流、商贸活动、交通等活动将产生社会噪声，社会噪声声级与人口密度和生活习惯系数相关。4.固体废物环境影响分析本项目施工期垃圾主要由项目建设施工时产生的建筑垃圾和施工人员产生的少量生活垃圾组成。建筑垃圾包括旧建筑物拆除产生的砖块、弃渣和新建建筑施工时产生的废弃材料。建筑垃圾的组成主要有废钢筋、废铁丝和各种废钢配件、金属管线废料、废竹木、木屑、各种装饰材料的包装箱、包装袋、散落的砂浆和混凝土、碎砖、搬运过程中散落的黄沙石子等。运营期固体废物主要是居民生活垃圾，运营期间居民产生的生活垃圾经过袋装收集，由区内的清洁人员每天定时收集至片区的垃圾转运站，再由环卫人员统一外运处理。6.1.3污染防治措施1.要注意节约用水，防止浪费。要禁止施工废水流入河流、农田，造成对环境的污染。工地污水（车辆清洗水、施工机械等的清洗）经初步隔油、沉淀处理，沉淀时间不少于2小时，尽可能回用于施工用水，作为场地抑尘洒水用水，避免施工废水沿周围干道漫流。项目高峰期施工人员产生的生活污水经过预处理后汇入市政污水管网，最终纳入穆棱市污水处理厂处理。项目施工废水对周围环境影响不大。2.本项目严格执行《建筑施工场界噪声限值》等有关法规的规定，采用先进施工设备和工艺，加强施工噪声管理。施工机械遵守操作规程,对高噪声机械加强保养，设防噪声措施。特别是车辆运输材料，在经过居民区这些敏感点时要禁鸣，同时，禁止晚上十点后和早上六点前施工。因此，噪声强度可以控制，且施工完成后噪声随即消失，不会对环境产生影响。3.采取有效的施工扬尘控制措施，对减轻施工扬尘对周边居民点、学校和企事业单位的影响。道路运输扬尘防治措施运送土石方和建筑原料的车辆应实行密闭运输，装载的物料、渣土高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。运输车辆的载重等应符合《城市道路管理条例》有关规定，防止超载，防止路面破损引起运输过程颠簸遗撒。车辆运砂土料在进入工地时，要减速，尽量减少闲杂人员进入施工现场；水泥混凝土拌和场应选择远离居民区的下风向，减轻对附近村民的影响。施工现场要进行围栏或设置屏障，以缩小施工扬尘扩散范围。4.加强对弃土弃碴的管理，严禁乱扔、乱堆,严禁放弃土弃碴,与施工生活垃圾一起要集中堆放，能回填的都用于回填，不能回填的部分由环卫部门及时及时清运出施工现场运走，运送到指定的地点进行填埋，统一处理,以避免对周围植被环境造成污染影响。建筑垃圾的主要成分是混凝土、石灰、砂石、渣土等，一般不存在“二次污染”的问题，可以用做工程回填等。施工人员产生的少量生活垃圾运营期间居民产生的生活垃圾经过袋装收集，由区内的清洁人员每天定时收集至片区的垃圾转运站，再由环卫人员统一外运处理。运营期间居民产生的生活垃圾，小区物业管理部门应加强对区内垃圾收集点的管理，垃圾转运站的生活垃圾，区内清洁人员及时做到定点清理，保证区内环境清洁。6.2消防安全6.2.1消防1．《中华人民共和国消防法》；2.《中华人民共和国消防条例实施细则》；3.《黑龙江省劳动安全条例》；4.《黑龙江省安全卫生管理条例》；5.《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》；6.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）；7.《建筑防火设计规范》（GBJ16-87）；8.《施工现场临时用电安全技术规范》（GJ303-88）；9.《建筑电气安装工程质量检验评定标准》（GBK303-88）；10．自动喷水灭火系统设计规范》（GBT84-85）。6.21.施工现场要设置施工名牌，标明施工单位、工程项目内容简介和项目负责人，工程建设管理部门应加强对施工单位文明施工的监督。2.严格健全各项消防安全和职业安全卫生制度，对施工工人经常进行消防安全和职业安全卫生教育，建立岗位责责任制。3.为保护职工的身体健康和维持工作效率，施工人员要有劳动保护措施，配备劳动保护用品。4.机械操作要遵守操作规程，车辆驾驶要遵守驾驶规程，杜绝机械操作和车辆驾驶的事故发生。施工中必要时要设防护拦杆及设警示设施，设专人进行来往的机动车辆的交通疏导，防止人为安全事故的发生。5.路灯及其它电气设备使用标准的，配电箱和开关箱要防潮，设漏电保护器，金属外壳均应采用接零保护。路灯用电要一灯一电，路灯开关在开关箱内分别设置，做到安全用电。6.超限高层建筑的建设，要符合《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求，设抗震、防火设施。第七章项目进度计划7.1建设工期建设工期2年（2010年7月～2012年7月）。7.2实施进度计划2010年7月开工建设，2012年7月建成交付使用。7.3项目组织管理该项目要项目实行法人制，项目实行法人为穆棱市中联房地产开发有限公司，具体负责项目的规划、建设等事宜。根据《中华人民共和国招投标法》的有关规定，以招标的形式进行公开招标建设。要实行工程项目监理制，对工程项目的全过程进行工程项目的质量监理，严把建材、设备器材、工程项目的质量关，高标准、高质量的建设该工程项目。要建立健全财务会计制度，严格执行项目财务管理的规定，银行贷款专款专用，不挤占、不挪用，并接受财政、审计等有关部门的监督、检查。第八章投资估算和资金筹措8.1编制依据1.建设部发布的房地产开发项目投资估算的有关规定；2.道路按国家建设部建标[2000]221号文件发布的《全国统一市政工程预算定额》和《黑建经字[2000]2号文件发布的全国统一市政工程预算定额黑龙江省估价表》；3.安筑安装工程按《黑龙江省建筑安装工程费用定额》，并按当地同类建筑造价及指标估算；4.其它费用、预备费按有关规定估算；8.2项目总投资估算本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，其中：房地产投资21354万元，公园投资1319万元。8.2.1项目总投资的投资构成本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，投资构成为：1.工程费用投资19940万元（建安工程费），其中：房地产各建构筑物土建工程18055万元；房地产公用配套和其它工程1067万元，公园各建构筑物工程818万元。2.其它费用1340万元，其中：征土地费用414万元，场地平整费用287万元，勘察设计费用100万元，招标费20万元，施工监理费40万元，建设单位管理费479万元。3.预备费1064万元，其中：基本预备费638万元，涨价预备费426万元。4.建设期银行贷款利息329万元。项目总投资，详见总投资估算表附表1、投资估算表附表1续1。8.2.2房地产（商业门市房和住宅楼）的投资构成1.工程费用投资19122万元（建安工程费），其中：房地产各建构筑物土建工程18055万元（其中：商业门市楼房050万元，高层住宅楼房16005万元）；房地产公用配套和其它工程1067万元（其中：3000供电工程167万元，弱电工程123万元，给水工程90万元，排水工程70万元，供热工程60万元，道路工程133万元，消防工程317万元，绿化工程60万元，其它工程47万元）。2.其它费用903万元，其中：征土地费用172万元，场地平整费用119万元，勘察设计费用96万元，招标费19万元，施工监理费38万元，建设单位管理费459万元。3.预备费1000万元，其中：基本预备费600万元，涨价预备费400万元。4.建设期银行贷款利息329万元。房地产投资，详见商业门市房和住宅楼建构筑物土建工程投资明细表附表2、商业门市房和住宅楼区公用配套工程投资明细表附表3，投资估算表附表1续1。8.2.3公园的投资构成1.工程费用投资818万元（建安工程费），其中：公园出入口13万元，文化娱乐区90万元，观赏区101万元，体育运动区58万元，儿童活动区70万元，老年健身安静休息区285万元，园务管理区201万元。2.其它费用437万元，其中：征土地费用242万元，场地平整费用168万元，勘察设计费用4万元，招标费1万元，施工监理费2万元，建设单位管理费20万元。3.预备费64万元，其中：基本预备费38万元，涨价预备费26万元。公园投资，详见公园各建构筑物工程投资明细表附表4、投资估算表附表1续1。8.3资金来源项目总投资为22673万元，资金来源如下：1.企业自筹资金14540万元，占项目总投资的70%。2.银行贷款6780万元，占项目总投资的30%。8.4项目资金使用计划项目计划建设期二年。项目资金使用计划为：建设期第1年资金使用9010万元，其中：房地产投资资金使用8480万元，公园投资资金使用530万元；建设期第2年资金使用13663万元，其中：房地产投资资金使用12874万元，公园投资资金使用789万元。资金来源和项目资金使用，详见资金筹措来源和使用表附表6。第九章经济效益分析9.1经济效益分析依据1．《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2.《房地产开发项目经济评价方法》；3.国家有关税收财务政策法规。9.2经济效益分析的范围和基础数据9.2.1经济效益分析的范围房地产开发项目（商服门市房和住宅楼开发经营）。9.2.2经济效益分析的基础数据1．项目计算期为4年，其中：建设期2年，销售运营期2年。2．社会折现率取8%。3．房地产开发项目的项目开发投资22673万元，其中：建设期第1年项目开发投资9010万元，占40%；建设期第2年项目开发投资13663万元，占60%。4.商服门市房楼建筑面积12620.18m2，其中：回迁面积3880m2，销售面积8740.18m2。商服门市房售价6000元／m2，商服门市房销售运营期2年，第1年销售占40%，即：销售面积3496.07m2；第2年销售占60%，即：销售面积5244.11m2。住宅楼房售价2400元／m2，销售面积130222.98m2，销售运营期2年。销售运营期第1年销售占40%，即：销售面积52089.19m2；销售运营期第2年销售占60%，即：销售面积78133.79m25.销售