《房地产法(第三版)》第三章 房地产权属制度

第三章房地产权属制度关键术语：房地产物权土地权属土地所有权土地使用权建筑物区分所有权房地产登记第一节房地产权属概述一、房地产权属的概念房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。

房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。房地产权利与房地产权属的区别：

1、主体方面的区别

2、范围上的区别

3、权利的表现形式不同第一节房地产权属概述二、房地产物权

(一)物权物权是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、享有利益并排除他人干涉的权利。物权具有以下特征：１、物权权利主体是特定的人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人。２、物权客体是物，而不包括行为和精神财富。３、物权的内容是对物的直接支配和管领。４、物权的效力具有排他性、优先性和追及性。第一节房地产权属概述（二）房地产物权的分类和归属自物权：物质本身是属于权利人所有，即所有权；他物权：权利人对他人之物所享有的权利。三、房地产产权

在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。

第二节土地权属制度一、大陆法土地物权罗马法上的土地物权制度大致分为四个层次：第一层次：所有权、他物权、占有；第二层次是他物权所包括的：地上权、永佃权、役权、质权和抵押权。第三层次为役权派生出来的地役权和人役权；第四层次是由地役权派生出来的乡村地役权和城市地役权，以及有担保役权派生出来的用益权、使用权和居住权。第二节土地权属制度二、普通法中的土地权属制度普通法中的地权制度主要由地产权制度、信托制度和特殊财产权制度组成。信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人为受益人的利益，承担对其控制下的财产进行管理和处分义务的一种财产关系。特殊财产权制度：普通法上的特殊财产权主要指与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近似的土地财产权。第二节土地权属制度三、土地权属制度的发展（一）传统土地权利在立体空间上的分离（二）国家对土地私有权的限制

1、对拥有土地的限制

2、对土地使用的限制

3、对土地交易的限制

4、土地征用第二节土地权属制度四、我国的土地权属制度

(一)土地所有权土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。1、我国土地所有权特征：（1）主体特定；（2）客体差异性；（3）内容的相对性。第二节土地权属制度

2、国家土地所有权：我国《宪法》第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；有法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第10条第2款规定：农村和城市郊区的土地，依照法律规定部分也属于国家所有。第二节土地权属制度3、集体土地所有权（1）概念:我国的集体土地所有权是指由农村集体经济组织所享有的土地所有权。（2）范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权在法律上一种受到严格限制的所有权，它不能作为交易的标的物，其变更只有两种情况：一是国家征用；二是边界调整。第二节土地权属制度(二)土地用益物权

1、概念和性质土地用益物权指法人或公民依法取得的对国有土地或集体土地依法享有的占有、使用、收益的权利。我国的土地用益物权依土地所有权的不同可分为国有土地的使用权和集体土地的使用权。2、国有土地使用权：包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有土地上的使用权。国有土地使用权的取得方式：主要是出让和划拨两种第二节土地权属制度3、集体土地使用权4、地役权第三节房屋权属制度一、我国城镇房屋权属制度的沿革房屋所有权方面，从主要共有逐渐过度到个人私有占绝大部分。房屋使用权方面，从改革公房低租金制度入手，将以往的事物分配逐步改变为货币分配，进而向居民和职工出售公有房屋。目前我国逐步形成了多元化的房屋所有权体系第三节房屋权属制度二、房屋所有权定义：房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利

分类：1、以所有权主体划分，包括：国有房屋所有权；集体房屋所有权；私人房产所有权；外商投资企业和外产房屋所有权；农村房屋所有权；由其他主体享有的房产所有权2、按房屋所有权主体的构成不同可分为单独所有房屋所有权；共同所有房屋所有权；有限产权或住房部分产权第三节房屋权属制度三、关于房屋使用权当房屋由房屋所有人使用时，房屋使用权作为所有权的四项权能之一存在；但房屋由非所有人使用时，不应将这一权利赋予物权法地位，否则将不利于我国住房商品化改革。第三节房屋权属制度四、房屋所有权与土地使用权的关系1、我国房屋所有权与土地使用权是一个完整的统一体，具有不可分割性

（1）内容的不可分性，这两种权利是互为依存的

（2）主体的不可分性，土地使用权和房屋所有权的主体是不可分的

（3）客体的不可分性，房屋离不开土地

2、两者的重心是房产第四节房地产相邻关系和建筑物区分所有权一、房地产相邻关系房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系房地产相邻关系的主要内容包括(1)相邻土地使用关系(2)相邻流水、用水、截水、排水关系(3)相邻管线安设关系。（4)相邻光照、通风、音响震动关系(5)相邻疆界关系(6)相邻环境与安全关系第四节房地产相邻关系和建筑物区分所有权二、业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共同部分享有的部分持份权、以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。建筑物区分所有权采用三元说，即包括专有所有权、共用部分持份权及成员权三位一体的复合性权利第四节房地产相邻关系和建筑物区分所有权建筑物区分所有权人的物业管理权利内容：1、接受专业物业管理企业提供的服务的权利。2、参与物业管理事务的成员权利。3、知情权。业主作为区分所有权人，有权了解物业公共部位和公共设施的使用情况，有权要求管理人公示物业维修专项基金的使用情况等。第五节房地产权属登记制度一、房地产权属登记的概念、性质和功能（一）房地产权属登记的概念：房地产权属登记：又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权及其他权利依法进行登记。第五节房地产权属登记制度（二）房地产权属登记的性质（即登记的效力）登记的效力有三种规定：第一种为意思主义，当事人一旦作出物权变动意思表示，便可发生物权变动的法律效果，没有依法公示前不得对抗善意第三人。第二种为登记要件主义，不动产物权的变动必须进行登记，否则不产生物权变动效果。第三种为英美法上的托伦斯登记制度。第五节房地产权属登记制度(三)房地产权属登记的功能权利确认功能权利公示功能权属管理功能第五节房地产权属登记制度二、我国的房地产登记管理体制《城市房地产管理法》第61条规定，以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产