某房地产投资咨询有限公司员工手册

员工手册第38页共38页员工手册天津纵横房地产投资咨询二00六年4月版目录第一部分企业介绍一、公司发展篇纵横公司简介公司组织架构部门职能简介错代理及策划昂类项目贼相关制度及演规定闭二、醒行为礼仪篇个人礼仪接待礼仪撒第二部分使基本知识业务知识篇桂常用名词基瘦本解释牺签订商品房乖买卖合同的颗说明泼办理贷款公确积金的相关值手续捉商品房销售省的有关法律样政策毙物业管理相议关说明法务知识公司发展篇匙纵横公司简肠介飘纵横是一家惩新兴的房地只产专业服务克机构，现有认专业人员1馋00余名，传具备房地产布销售代理资外质。由具有体丰富实操经遗验的行业精肠英发起并组招成核心团队管，纵横人创矛造性地提出犬“剃全程运营服痒务孔”吧的理念，聚熟焦于房地产债项目开发的冈“原黄金价值链言”切，以追求发触掘项目专案撤最大价值价顷格比为己任址。捉失公司自成暖立以来，先少后成功策划铁代理了天津杜方正浩．它山海天、泰拳丰停．颠津海大厦、毕紫云国际、秀伴景湾、易高买得秀谷商粒业街；重庆清奥林匹克花参园、北京林铁溪别墅、呼雹市松江项目亦等多个大型达房地产项目矩。目前公司尖操作的各地极标志性项目仪主要有：被骄誉为勾“竟建立全国最析大都市自然雀生态圈诱”机的天津梅江扯湾，被誉为果“新地产营销旗觉舰门”屠的成都蓝谷洽地，以及曾瞧获亚太水环驰境示范区奖被、中国住宅声产业创新夺羽标奖、20峡04年荣获心中国建筑工庄程四“其詹天佑大奖租”庸的天津蓝水垮假期等。纵占横专业精深络的服务，富捕于智慧的创轻新和勇于承翁担的责任感催为我们赢得雅了广泛的市劣场赞誉。孝纵横充墓分利用公司裁的优势资源输，以团队的蝇力量赢取服查务对象的高收度满意，不驼断追求超越衔客户期待的节专业服务。味努力成为行血业领域内，仓服务区域内撑，客户心目盖中最佳合作悬伙伴及具优蝶势品牌影响搜力的房地产吉全程运营服锦务企业。纵横地产运营部项目部纵横地产运营部项目部市场部销售部）企划部）项目部市场部拓展部紫云国际喜达港国臣项目承德项目市场部项目部山海天静海金诺遭部门职能简忆介市场部：剂作为产品研笨发的基础，颗直接支持产粪品的前期策嗽划。发策划组:舱捡产品：截最大化的提窄高土地的利停用价值，提名高产品的核效心竞争力，晃实现利润的吗最大化残.正营销:悲从市场竞卵争的需要出对发，制定切玩实可行的营沈销方案并组哭织实施，以晚实现预定的域营销目标。今2、拓展部镜：技主要负责公尽司战略布局阳、土地资源铁储备、房地筝产市场分析大、项目可行腾性研究、土缠地获取等工朗作，并统筹走各公司拓展胞部。铸3、运营部膀：眼负责公司各柳项经济性指浮标的统筹管早理、人力资自源管理。支奏持公司专业漠化、信息化柳、标准化、悟规范化能力涛的提高。弹工作宗旨：非统筹、管理龟、支持贺统筹：统筹锁平衡公司各唉项经济指标搭和人力资源该管理：通过建建立各种制烧度、流程规臣范人员操作句支持：通过涌经验共享和善内外部培训彻组织，支持赠人员能力提肢升离践目标管理：惹公司考核指览标的统筹、磁平衡，考核姐结果的汇总毅分析曾人力资源管滚理：人力资国源指标的平凭衡；绩效管涌理，建立考润核激励制度症；培训管理骆标准化管理击：资完善健全公喘司管理制度坛，梳理业务励流程；档案页管理；企业垒内外网的建饱立与维护；脉信息化工具风的开发与维狐护与改进久4贪、综合管理胖部：嘱行政管理：捆主要负责公喝司的文件、棕制度的统一巨管理；公司据内勤、外勤仓管理；公司逃大宗采购、贿物品保管，饿协调维护外哈部相关政府狂部门。友销售管理工配作：主要对深销售的进度搅和销售数据妄进行统计分吗析；对业务增把控，进行朴交流共享。询财务体系：梦负责公司的晚财务决算、框现金流的收跪支以及报税辱等工作。逼四似、代理及策筹划类项目住策划类项目记：易买得秀色谷商业广场藏、贻信园、原广厦富城、斜方正山海天马、梅江湾、常老城厢商业椒规划、亿城夜·悼山水颐园、断仁爱名·受团泊湖、塘爱沽解放路商怕业街、永久谷里河滨里土叠地规划、君摆谊大厦滔代理类项目店：金诺地产该项目、紫云果国际、喜磁达港、伴景答湾（一期）宋、阳光诺卡柿（呼市松江浩项目）叹五摧、相关制度箩及规定施（一）、仰人事制度酱1、新员工馒报到手续县：年*交验学历起证书、身份拌证及其岗位链要求的其他些证件的正本云（如会计证城等），并收嘴存上述相关泰证件复印件皇各一份及一扁寸彩色免冠妙近照；驳*交付人力疮资源部指定偏的其它资料燥；狠2、员工异射动惰员工发生职筒务异动或试卵用转正，需繁填写《员工弄异动审批表巴》及《工作斩交接单》，瓜并由部门经统理签字同意披。俯3、员工离纱职胶员工离职包捧括：辞退（爽含开除）、敞辞职、劳动欺合同期满不决再续签贴员工申请辞踏职，由员工蛙本人提前一垂个月填写《模员工辞职申勺请表》及《举离职审批表联》；公司辞饰退（开除）约员工，由用璃人部门经理时提前一个月编填写《离职尤审批表》；皮员工合同到厘期不续签希,习由不续签的继一方填写《救离职审批表铃》。锻《离职审批虚表》需经部傻门经理审核仆后报人力资宏源部会签、呼总经理批准暑。人力资源吐部应安排与米离职员工进仍行离职面谈汗，了解辞职航具体情形及袭原因，征询热其对公司的证意见。武《离职审批早表》完成审船批程序后，漠离职员工应孟按蓬“创离职员工工甲作交接单浊”垫内容办理工氧作交接手续岭，并及时报淘送人力资源明部，由人力匹资源部存档求并办理档案胳调转手续。识手续不齐者纯不予核发工湿资。该员工的离职申未经批准，饱不得擅自离雕岗，否则以寺旷工论。辞（二）、膜财务制度律1伙、倒锤费用种类及忆额度=1\*GB2钳⑴冲、透员工补平助：狮员工补助额粗度明细表：已柜尊歉枯得单爷位：元/月术/人蠢类别探工作地点树一般补助稀特殊补助剪员工炒本市旋250榨郊县摘550炊异地科550扬待定著经理能本市订350迹郊县夜750房异地语750狭待定说明：竭“竭工作地点餐”头的说明蔑“摆本市黑”胀指：淹在公司总部拔或天津市区备工作的员工忌在分公司所虫在地招聘的妖本地（附近运地区）员工抄。猾“璃郊县卧”的、竞“怀异地欣”掘指：亏“猜本市旺”帐类员工，被蹲公司长期派牵到郊县（静查海、汉沽、赛蓟县等）或挤异地（呼市渔、承德）工榆作的。驳“宜经理靠”摇：菌是指顶“剩担任经理职探务绪”屡的人员，非劫“撑经理级待遇寺”墙的人员。载员工入司（唇离职）时间毅与当月补助恋的关系：获每月15日掩（不含15凝日）前正式病入司的员工文，享受半月遗的补助金额恰每月15日坏（含15日饺）后正式入亿司的员工，订从次月的1规日起享受补案助金额。榜每月15日妄（含15日束）前离职的品员工，当月层不再享受补歇助。弱每月15日流（不含15喜日）后离职衣的员工，当晃月享受半月疮的补助。补助的种类宣“锄一般补助勾”拆为：交通费淹、费的欣补助及住宿桃补助（郊县堤、异地的人保员享受）给等永“初特殊补助验”悬为：异地工炼作的生活补绞助。钓根据异地的封具体情况，疑由总经理确江定具体的摊金额。糕补助金额的网发放方法：可员工自行提风供发票，以茶“灭费用报销精”家形式发放。俱对发票的要懂求：挡可以使用的茎发票：凑“伐交通费论”近票；绢“馆办公用品、新日用品、文号具寺”努类的发票、壁“冶汽绝油费、高忠速费、汽车仔修理费映”丙的发票；踢“昼费添”阻的发票等。证其中：烦空白出租车议票、非复写亭的出租车票泡不予报销。裳费发票慌需是员工本糖人的姓名、犹每月的票据宏金额不超过际200元。汇禁止使用的性发票：餐费犬票、遇“谁礼品闷”拣票（含烟酒徐类）、娱乐买场所出具的逝发票等兼执行本费用该管理办法后蔬：慈公司长期派孕到郊县或异俗地工作的人累员的生活用喜房的所有费站用，员工自抓理。醒公司长期派侧到郊县或异由地工作的人惠员，因私发珠生的交通费崭用，例如：淹定期休假回息津的交通费安，员工自理吐。=2\*GB2碗⑵泽、新现场项齐目的管理办磁法：利A、验对进入到销拼售现场的项迎目，实行沟“余备用金管理承办法堵”仙。框B、洞备用金金额巾为：1腥5人（含）雾以上的项目辫，4500租元散10人（含慢）以下的项酬目，300援0元并备用金的借垮款人（责任海人）为项目梨经理，在项锦目经理发生悠人事变动或钱项目清盘后罩，应办理备莲用金移交清念算手续。判备用金主要仗用于项目的陡下列费用：非员工的误餐束费、员工因送公发生的交搜通费等西误餐费标准牧：公狱司内：副射就5极元/人/餐东调研、项目韵现场、加班检：8元衔/人/餐兔报销的票据窝要求：归误餐费：有拢效的餐费票手或恰“君办公用品括”标、觉“恋日用品砖”窝发票等可以左用。还“赏礼品骄”浅票（含烟酒说类）、娱乐集场所出具的蛛发票禁用。独提供哈“衰用餐人员明瞒细表奉”吃为附件。病交通费：在蹈车票背面注天明行程的日稠期、起止地惜点、事由。坏需主管经理睬签字。查各业务中心水、各项目（勿部门）费用税的管理原则殃怀各业务中心什的主管经理碰管理、协调鸭中心内的总捎体费用。社各项目（部删门）的主管谨经理管理、书协调项目（录部门）内的掏总体费用。=3\*GB2具⑶双、伸业务招快待费：饭A、铃此类费用使他用时，须事废先报总经理候批准。内费用报销时守，单笔支出糕小于200嗽元，副总经衬理签批。单叛笔金额大于腐200元或匀月累计金额灵在500元特以上的必须贺经总理审批座。票据要求焰报销时，业先务招待费的宝票据与其他陶票据分开，止单独粘贴（腥单独填写报受销单）。闭单据后需附姑“踩业务招待费怜明细单飞”留（见附表2黎），发票的徐顺序需与柱“模业务招待费眠明细单各”乱上列示的招笋待事项的顺塌序一致。剪每笔招待费私的发票必须斤是同一单位竭出具。下D延、洞办公用房的否费用：乖房租及物业障费、水电煤伸费、采暖费只、修理费、蜘办公话费等迈据实报销。级E域、区办公费：艳公司因办公纱需要发生的原各项费用，采包括购买的凡办公用品、爸公司年检、金发票收据费悦用、业务报谎刊费、刻章伯费及邮费等里。铁据实报销，材由各业务中顽心的综合管誉理部人员统棚一负责。浪购买弯“吩办公用品孕”秤、营“灵日用品暮”陷的票据，须定提供明细清糟单、有验收踢人签字确认妈。橡2豪、乱报销的时间孩、流程为：气每月的第一治周和第三周悬（如当月有酒5个星期，肆则为第二周畅、第四周）豆的周四为交孝报销单的时较间。移交报块销单据时，粉请将填写完典整的呀“宴单据交接清院单闻”陵（一式两份梯），一同爷移交至财务筑。竿各业务中心厌的综合管理返部人员，应分对票据初审允，审核票据稼的有效性、择费用是否在洁报销范围内佛等。底员工补贴，仙请单独填写湿报销单，在逢每月的第1火周的周四，什交到财务部脚门。置每次报销时饲，注明本次冬费用对应的灭时间段。所邻有报销单，青经项目（部爷门）经理、择主管副总、炒财务经理签验字后，方可竭办理付款手济续。康主管副总对窝本业务中心冶、项目（部控门）经理对痰本项目（部裕门）当期的疏费用情况予大以整体的控请制、协调、酱管理。圆每月的20狼日前，财务惕将票据审核炸的结果反馈沃到各业务中畏心的负责人租。现每月的25靠日前，员工吓补助及项目贫备用金对应箭的报销款项爷发放到位。不（三）、第考勤制度衔按时到岗,曾不迟到、不还早退。9：胀00准时进浩入工作状态稼，不允许有舅吃早点、换孔服装、打扫贡卫生等现象用，特殊情况患需事先报备勺。话午休时间为跑12：00圣1观3：00，拆员工可以就喝餐和休息，娇但此时间段锋内如有客户同接待工作，率仍要照常进坛行，不得影访响工作。滥请假必须严释格按公司《涛工作时间管絮理制度》履棋行，经批准正后方可休假破。休假期间羊和休息日必湖须留下联系街方式，沃保持开机状顷态，以便联腐系。痕如果因没电川等特殊原因灰，开机后发谨现有公司电案话应立即回掉复。酸（四）、快请假制度请假规程洞员工请假均通应填写《休撇假申请审批廉表》说明理鲁由并严格执享行审批手续饼。根据员工炉请假期限，松需各上级主否管批准生效扭，同时报人墨力资源部备泽案。具体如静下:娇经理以上（征含经理）人侦员请假，须春报上管领导哪批准；请假妙超过3天，消应呈请总经阅理批准；其猴余人员请假激须按以下要庙求剧Ⅰ醉请假一天搂的，需报请剪直接主管批姻准；吧Ⅱ搅请假二俗——胖三天的，需坝报请主管经彼理批准；炼Ⅲ底请假三天喜以上需报请誓公司副总经撒理批准；触各请假情况湖时间规定贯病假--鞠-因病须邮治疗或休养亦者可请病假猴。每月不得感超过七天（肢超过七天绩测效工资按比模例扣除），犹每年累计不漫得超过三十颤天。卷事假--继-因私事指待办理者，盘可请事假，络每月不得超脑过七天（超顿过七天绩效堆工资按比例谁扣除），，获每年累计不毛得超过三十显天。见婚假--早-本人结婚婚可请婚假色七天。往丧假--窃-父母或涝配偶丧亡，联可请丧假七秃天；其他直盟系亲属丧亡境，闲可请丧假三垮天。遵产假--戏-女性员粥工分娩可请四产假九十天胀，其中含产戒前休假15疾天。阿怀孕三个月誓至七个月而善流产者，可盯请假四周；搅七个月以上粗流产者，可输请假六周；但未满三个月屋流产者，可企请假一周。肠产假期间，慈公司将补其喂职位，假期四结束后，公呆司内如有同败等职位存在找，将优先考尿虑；否则，未将另行安排阁其他工作。肿（反注肤：产假系指此已婚女性员悦工，未婚女鲜性员工分娩椒或流产按病戒假规定办理翼。）崖注助：以上假期跪均含正常休映息日，不含里法定假日。尼请假期内薪蜂金规定裹事假及病假柿：南七天以内（厨含七天）：调不扣除工资剧和绩效。衣七天以上：善不扣除基本侦工资，绩效所工资按比例嗓扣除。赞经理以上人煤员请假超过瘦七天，每月估保留200吓0元生活费贯，其余工资煌按比例扣除治；辛婚假、丧假青、产假：怪婚币假、丧假在墓规定期限内扭不扣基本工娃资和绩效工和资；努产假不扣除穷基本工资，晶绩效工资按浩比例扣除。鞭请假时注意垦事项橡凡未经准假团而擅离职守颠或未经批准黎续假而缺勤粪者，除有特贺殊事件发生炒（如意外伤取害、突发急洲病等事件）哀，并于事后里三天内依规乓定办理请假驳手续，其他环一律以旷工胳处理。羡员工请假如耕发现有弄虚痕作假，除以态旷工论处外翠，并依情节攻轻重予以惩冬处。桥请假理由不却充分或有碍仁工作时，其渐主管可视情智况不予准假挥，或缩短假欣期或延期请仗假。鞠员工请假时挎应由部门主舍管和本人安勒排好其负责主工作，因请湾假而耽误工寺作时，请假谷人接手人和建其主管均负脑有责任，公施司将视情况申予以追究。稿事假须提前非一天申请，莲病假需于请姨假当天8：厘30之前申粮请方为有效毁，工伤假及位病假超过一盘天者，筑应附蛾医师证明。姐请假逾期处筒理规定傍患重病非短头期内所能恢便复经医师证煮明属实者，经可视其病况累，报请总经豪理批准延长把其病假，最蜓多三个月。伴逾期系因特曾别或意外事蜂故经提出有陡力证明者可其请总经理批驱准，最多十星五天。德凡属旷工者帐按下列规定圣处罚：灯旷工半天,浮扣发当月全系部绩效，若槽当月出现同耻样情况，予良以辞退。翻旷工一天,傅扣发当月全给部绩效，并馅转为试用期与或延长试用恳期一个月，恐若当月出现登同样情况，蜡予以辞退。滩旷工一天以意上,直接予鸦以辞退。行为礼仪篇个人礼仪骡工作时间内铅所有员工必我须着职业装忽。杯男员工着衬腐衫、西装、学深色皮鞋（杰深色办短袜）、系锡领带。养女员工着有状袖衬衫、西聪装裙或西装缓裤、有袖套缓裙，着皮鞋姿，不准着无耀带、无跟凉册鞋、皮拖等砍。（穿裙装宋时，需着肉脑色长筒丝袜也）贸新员工上岗深后如未配发渠公司统一工筑服的，需穿终与工服颜色酿、款式相近蝇的衬衫、西狱装。来身体、面部漂、手部应保腹证清洁，讲桶究良好的个到人卫生，（味养成良好的嚷卫生习惯）斜。上班前不鸣允许饮酒及精吃带异味食波物以保证口柔腔清洁。径工作时间员撒工必须保持曾饱满的精神索状态，不得吼松垮懈怠。倚男员工发型光发式统一的社标准要求为艳干净整洁，饿头发不应过宣长。详女员工发型谁要求文雅、殊庄重，梳理吨齐整，染发挪不得颜色夸艺张，长发可掠用发卡等梳淋扎在头后或碰盘在头上，般不许散发、趟遮眼盖腮。梅男员工要刮贼净胡须，不惹准蓄须。凡蝴女员工宜保网持淡雅轻妆肌，打扮适度凉，不得浓妆鸟艳抹，避免粘使用味浓的鲜化妆品。犹员工在岗工文作期间，除醒结婚、订婚仔戒指之外，赚不得佩戴其犹它任何饰物手。赏保持指甲整怪齐、清洁，赤短于指端；闭不得涂有色司指甲油。垃直接面对客谅户时，员工告应严格按员塘工行为礼仪康规范进行接糟待。蝇工作时间，派身体不得东蜓倒西歪、前革倾后仰，不吹得伸懒腰、报驼背、耸肩剩、背手。（道保持规范的捎举止，体现厕高雅的气质阅，树立良好串的形象）岩站姿：不宜红歪斜站立、贱腿脚晃动，咬双手不宜叉餐腰，交叉胸夜前、插入衣凤裤或随意乱殊放，会见客储户或出席仪轿式的站立场哥合，在长辈旗和上级面前害不得把手交臂叉抱在胸前扫。誉坐姿：端正粥，不宜翘二薪郎腿，不允属许将腿搭在锯座椅扶手上导，不得盘腿悬，不得脱鞋筐。火工作场合不存宜二人勾肩刷搭背，挽手仔而行，与客何人相遇应靠换边而走，不尝得从二人中恩间穿行或抢衔行。与客人碑同时进、出皮电梯应让客政户后进，先残出电梯，并被协助操作电奉梯门开关。你二、接待吊礼仪办公环境歌正式工作前钉，各部门及语销售现场要治组织做好室挥内外卫生，爱保持地面的另整洁，保持蓄室内空气清恳新、窗明几填净，各种办角公设备和办东公物品准备奏到位。涝不准乱丢乱继放物品，随滴时清理废弃出物品，做到芽办公区域每嫁日清洁不堆侵积。及时清辉理、整理账抬簿、文件，脖保持工作台眼清洁整齐。朱销售现场接扣待台上不允含许摆放水杯垄、等个四人用品，凡床客户看得见橡的地方都应著保持整洁。劲正确使用和毁保管办公设姥备与公司物轮品，使用中庆做到爱惜、故节约。公司袜电脑不得储筛存与工作无所关的文件（锁如：游戏等竞），上班时丹间不得利用捆电脑从事与粮工作无关的注活动（如：倍上网聊天等仓）。脉销售现场于将任何时间一墓律严禁吸烟醉；不得在客合户接待区用允餐；总部工骡作人员不得斩在办公区就猫餐，加班除议外。工作开五始后，如需棚放背景音乐厨，不得干扰板其他人员谈策话。词5酸出席会议，王必须按指定增时间和顺序括入场，按指刚定的位置就删位，不迟到长、早退。散枕会时，依次粒退场。开会砖时，、晨传呼机见等通讯工具眼要关闭或处计于静音状态冷。识按时出席会驰议遇特殊情解况须提前请痒假。腹客户接待要哨求您1伟译顾客来时要音问好。迎接填和面对客户哑时始终保持糟笑容可掬，脂必须使用文诱明礼貌用语球。规范接待狠用语，要讲天普通话。碑碑来访的客人院很多时，应锯按顺序接待仆，不要冷落均每一位客户缺，做到劳“分接一，问二东，照顾三胜”晌。应谨记客棍户的姓名，羊以示尊重。厅未知姓氏之裕前，要称呼嫌“抢先生慢”“豪女士投”值。解答业务辉时候不准讲灭萝“揭不知道灿”拥，可将史“层不知道议”吼改为贿“每我先问一下劣”灶。搏和顾客交谈岗时应该眼望瓦对方，用心淋倾听，不要万随意打断客眨户的谈话，镇做到百听不估厌，百问不跟烦。不得东员张西望，心目不在焉。不晋得流露出厌弊烦、冷淡等针表情。说话使声调要自然溉、清晰、柔盼和、亲切，穗声量不要过清高，亦不要商过低，以免窃顾客听不清锋楚。不要急忌功近利，要宇给顾客一种课“怜置业顾问萝”尾的形象。积暂时离开面仇对的客人，挤一律讲哈“中请稍候罢”友，如果离开犹时间较长，度回来后要讲炼“规对不起，让稳您久等啦帝”锋。咳嗽、打够喷嚏时应转打身向后，并甜说对不起。锹向顾客介绍泡产品或看资抢料时应手掌事心向上，如铃果指出细小通之处应用食恋指同时手掌稿仍然向上。病不宜用手指掘或笔杆指客镜人。为顾客娱拿物品一定歼要双手递上内。悉当为顾客完计成一项服务撇后应主动询横问是否还有衣其他事要帮门助。用礼貌展互换的方式普留存客户联瞒系方式，并欠注意积极回乔访。纵业务中如出默现纠纷，应拢耐心解释，粥任何情况下负决不允许与趁客户发生口姑角。不准讲木粗言、使用跟蔑视和侮辱挨性的语言。掌不讲过分的啄玩笑。不得备以任何借口练顶撞、讽刺急、挖苦客人斯。谈及他人裤或客户时，阅千万不要诋风毁别人，尤纱其当着客户炊。尝工作时间不岩允许在接待折现场或者客子户面前吸烟厨、吃东西、就读无关业务湿的报刊杂志港，不允许办糟私事，不准嘉用公司抬聊天。（保灿持办公区域呜的安静）工倒作期间员工择之间不得闲叫聊、谈笑；终在公司总部区上班的员工揉，自进入办消公室内不得叶大声喧哗，姻以免影响他愚人工作。（转在指定区域讯接待来访）铸其他素质要北求吨1打、县接目所有来电，逐务必在三声头响之内接答小。降接先问棋好、必要时洁报单位名称嫂或项目名称下，如由“狡你好再”他或阁“因你好、纵横哪”门不得在开始关时使用搞“冬喂粘”途、墨“耍哎健”镇等语气词。炒对于自己不望能处理的电托话，应及时维将转交仗给能处理的冰人，或记录稿内容，证待处理后回怜复。滤对方讲话应痕认真听，必垂要时要作好臂记录，通话溉要点要问清恢楚，然后向庸对方复述一糕遍。心结束时待对念方挂断之后付，方可挂线崭，不可先于节对方挂线。番（5）通昏话时要简明吐扼要，不要未在中长荐时间聊天。狠（必要时应煎提前打腹稿较）麦（6）给卵对方打隐时，请先询口问对方现在扇接是否粪方便，并且戏征询是否可腥以有座机转敲接，不宜长讯时间占用对仙方。资2介绍洞和被介绍的俯礼仪巴直接见面介裁绍时，应先凳把级别低者灶介绍给级别托高者，把年馅轻的介绍给惜年长的，把裂本公司的人该介绍给别公猫司的人。起把一人介绍秘给多人时，济应先介绍给贝其中地位最轨高的。撒男女间的介钱绍，应先把航男性介绍给腥女性。当年唉龄、级别差狗别大时，也肺可先把年轻椅女性介绍给娃男性。浓3握手的殖礼仪酱握手的时机甘：行当你被介绍瞒给某人以及差跟别人道别绿时，特别是锣当你与你的玻客户道别时纷。怕当客户或其现他来访者进家入你的办公白室时。析走进某个会团场并被介绍浓给与会者时谷。评会议结束后行相互道别以惯及重申已达鄙成的协议。严你觉得有必艇要握手时，矩你会慢慢培约养起这种感春觉的丹。悼握手的技巧貌：冰自报姓名并柜伸出你的手逢，在多数场狐合，职位高方的人应该先访伸出手，若镇他（她）没谢有这样做，策你就应先伸头手。蚁伸出手时稍挪带角度，且恶拇指向上，狡双方虎口应凭相互接触。怀握手要坚定渠有力，但绝扑非要捏断别扩人的手。停薪留3-5秒鸦即可，然后酱松开。相刃（吴握手时应注躬意出手的先访后顺序及表痒情。）趟4名片的讨接受与保管顿名片应先递洽给长辈或上办级。团递出自己的走名片时。应坟把文字向着国对方，双手傅递出，一边况递交一边说双出自己的姓纤名。汉接对方名片缓时，双手接无过，并马上纹浏览，正确踩记住对方的蚊姓名和职务铲，将名片收浮好，如遇对迫方姓名中有检难认文字，于应马上询问蚀清楚。叶你的名片外答观应保持完上好，不要破献损或折叠。瘦对收到的名中片要妥善保槽管，以便检板索，不得随递意丢弃。矛一、常用名胁词类基本解释模（一）名词寒解释惨建筑密度出：规划地块占内各类建筑她基底占地面肿积与地块面质积之比。耽建筑容积率乘：是反映和螺衡量建筑用扰地使用强度次的一项重要邻指标，是指叉地块内建筑行物的总建筑阶面积与地块邮面积的比值阶，即：容积痒率＝总建筑线面积抚÷蝇建筑用地面暑积。其中，俘总建筑面积定是地上所有炮建筑面积之遵和。这个比傅值越小，意牛味着小区容沉纳的建筑总克量越小，居需住生活质量碧就会越高。嘉绿化率求：是指规划逮建设用地范坝围内的绿地杯面积与规划望建设用地面浑积之比。肃楼间距乖：东西向楼湿间距为1：币1，南北偏送东为1：1欺.3，南北赛向为1：迅1.73外。亚建筑层高屑：层高是指虫住宅高度以利“葡层绘”隙为单位计量递，每一层的范高度国家在迁设计上有个偏要求，这个隶高度就叫层辉高。具体地束说，层高是奶指下层地板丸面或楼板上结表面（或下渠表面）到相她邻上层楼板寻上表面（或芦下表面）之应间的竖向尺柳寸。《住宅绢建筑模数协时调标准》（跃GBI10猎0-87）响中规定，住他宅的层高采撇用下列参数才：划2.6米交、问2.7米注、辟2.8米牵。净高则是凑指层高减去驼楼板厚度的倒净剩值。杏人耐口毛密度笔：傍每公顷居住势区用地上容宿纳的规划人东口数量(人伟/ha)。架*著人口净密度诚：芬每公顷住宅邪用地上容纳姥的规划人口桐数量(人/嫂ha)。测*兆进深浆：赵在建筑学上挨是指一间独隙立的房屋或衫一幢居住建弹筑从前墙皮昏到后墙壁之各间的实际长晴度。荣（横墙间的危距离）鄙开躲间结：喜即住宅的宽贷度。指一间设房屋内一面束墙皮到另一臂面墙皮之间地的实际距离手，因为就一陶个自然间的肉宽度而言，惠故又称为开洒间。瞧（纵墙间的膊距离）熄公摊面积戚：穷商品房分摊字的公用建筑耍面积主要由卷两部分组成景：表（1）祝电梯井、楼陆梯间、垃圾社道、变电室辩、设备室、依公共门厅和液过道等功能殿上为整楼建涌筑服务的公放共用房和管后理用房的建震筑面积；蛾（2）菜各单元与楼史宇公共建筑付空间之间的劣分隔以及外倡墙（包括山狡墙）墙体水葡平投影面积捎的50％。跑共有建筑面系积袄：碌房屋系指各粪产权主共同炕占有或共同诉使用的建筑作面积。胸公用建筑面奶积洪：杯公用建筑面既积不包括任恶何作为独立细使用空间租团、售的地下兔室、车棚等缘面积，作为艰人防工程的从地下室也不的计入公用建搅筑面积。一贺般公用建筑雨面积按以下秃方法计算：哑整栋建筑物哀的面积扣除傅整栋建筑物卸各套（单元叼）套内建筑鸦面积之和，疾并扣除已作胆为独立使用防空间销售或嫁出租的地下割室、车棚及滩人防工程等寒建筑面积，木为整栋建筑弓的公用建筑疑面积秧公用建筑面猴积分摊系数陡：蝶将整栋建筑买物的公用建遥筑面积除以趴整栋建筑物旁的各套套内厘建筑面积之肠和，得到建膝筑的公用建垫筑面积分摊播系数。烧销售面积拌：泊销售面积是屠指商品房按革"套"或"多单元"出售格，其销售面筹积为购房者录所购买的套鬼内或单元内辫建筑面积（叛以下简称损套内建筑面膀积）与应分落摊的共有建括筑面积之和按。买阳台眉：佳阳台是指供宫居住者进行药室外活动、味晾晒衣物等礼的空间。杂*爽平台惹：木平台是指供蜂居住者进行失室外活动的负上人屋面或辞由住宅底层目地面伸出室爽外的部分。敞*芝走廊巩：万走廊是指住骑宅套外使用倡的水平交通喂空间。穗*姥地下室耕：去地下室是指舅房间地面低门于室外地平印面的高度超彼过该房间净骄高的1／2姜者。静半地下室馋：辜半地下室是领指房间地面芳低于室外地厉平面的高度群超过该房间伍净高的1／览3，且不超括过1／2者棕。美居住区用地该：尺居住区用地屑是指住宅用屿地、公建用啦地、道路用遇地和公共绿困地等四项用倾地的总称。夕住宅用地筐：葱住宅用地是训指住宅建筑朵基底占地及剩其四周合理卫间距内的用披地含宅间杜绿地和宅间立小路等的总泥称友。趣公共服务设陶施用地绸：冻公共服务设勉施用地一般址称公建用地交，是与居住糖人口规模相酱对应配建的捉、为居民服暮务和使用的赏各类设施的倘用地，应包娇括建筑基底奏占地及其所张属场院、绿倡地和配建停抽车场等。你道路用地躲：尊道路用地是否指居住区道刺路、小区路侨、组团路及养非公建配建升的居民小汽烘车、单位通善勤车等停放事场地。参公共绿地夺：橡公共绿地是很指满足规定皂的日照要求方，适合于安顾排游憩活动龟设施的、供复居民共享的翁游憩绿地，译应包括居住煤区公园、小门游园和组团亏绿地及其他倒块状带状绿认地等。价建筑线保：乏建筑线一般盖称建筑控制焦线，是建筑女物基底位置蜻的控制线。走玄关吗：广玄关就是登坟堂入室第一话步所在的位撒置，它是一肥个缓冲过渡四的地段。居劣室是家庭的艳"领地"，沟讲究一定的虎私密性，大卷门一开，有妥玄关阻隔，烦外人对室内技就不能一览规无余。玄关似一般与厅相凝连，由于功迎能不同，需将调度装饰手浩段加以分割塞就是自己人确回家，也要抹有一块放雨乎伞、挂雨衣箩、换鞋、搁甩包的地方。序平时，玄关帜也是接受邮避件、简单会挂客的场所。洞隔断卫：派指专门作为车分隔室内空绞间的不到顶栋的半截立面垒.咐过道近：冻指住宅套内庆使用的水平捞交通空间。辅钢结构：屠是指承重的巷主要构件是蒙用钢材料建春造的，包括魂悬索结构。投钢、钢筋混视凝土结构回：智是指承重的乐主要构件是葡用钢、钢筋仪混凝土建造贿的。圣钢筋混凝土那结构植：夸是指承重的定主要构件是焦用钢筋混凝踪土建造的。挂包括薄壳结谜构、大模板欺现浇结构及句使用滑模、陪升板等建造糕的钢筋混凝啄土结构的建寻筑物。兼混合结构砖：帮是指承重的尺主要构件是泄用钢筋混凝疯土和砖木建窄造的。如一竿幢房屋的梁前是用钢筋混浙凝土制成，牢以砖墙为承约重墙，或者天梁是用木材灭建造，柱是声用钢筋混凝袭土建造。仍框架结构：虾指以钢筋混怖凝土浇捣成唉承重梁柱，缸再用预制的产加气混凝土俊、膨胀珍珠根岩、浮石、然蛭石、陶烂禽等轻质板材环隔墙分户装乘配成而的住治宅。突砖混结构：魄承重的主要扯结构采用梁芝、柱和墙体廊建造。梁和鉴柱是指砖混且结构房屋楼默板及梁是钢泼筋混凝土建酿造，墙体是倦用砖或砌体少建筑的。这框剪结构：肢框架-剪力郊墙结构也称灿框剪结构，摘这种结构是夏在框架结构畅中布置一定电数量的剪力蹲墙，构成灵鸭活自由的使什用空间，满威足不同建筑炭功能的要求危，同样又有蜂足够的剪力鸭墙，有相当测大的刚度，新框剪结构的偏受力特点，奴是由框架和忧剪力墙结构侍两种不同的皆抗侧力结构差组成的新的寸受力形式，伞所以它的框重架不同于纯工框架结构中副的框架，剪秆力墙在框剪恐结构中也不丸同于剪力墙贱结构中的剪次力墙。梢墙：和墙是建筑物勿的承重构件秩和围护构件顾。作为承重寒构件，承受岁着建筑物由熟屋顶或楼板掠层传来的荷什载，并将这草些荷载再传犯给基础。作车为围护构件睬，外墙起着避抵御自然界泥各种因素对障室内侵袭的动作用，内墙恩起着分隔房怎间、创造室市内舒适环境粉的作用。宇横墙、山墙皆、纵墙：营凡沿建筑物怕短轴方向布宋置的墙称横苏墙，横向外夕墙一般称山旅墙；而沿建们筑物长轴方叮向布置的墙共称纵墙，纵悠墙有内纵墙私与外纵墙之誉分；在一片羞墙上，窗与笑窗或门与窗侨之间的墙称赞窗间墙；窗薪洞下部的墙扎称窗下墙。板楼板层：椒楼板层是楼萌房建筑中水石平方向的承挠重构件。楼狐板层承受着庙家具、设备霉和人体的荷屿载以及本身翠自重，并将练这些荷载传敌给墙。完地坪：渐地坪是底层拿房间与土层疯相接触地部北分，它承受槽底层房间内墙地荷载。鞋楼板面层：秆又称楼面或薯地面。起着纸保护楼板层笔、分布荷载目和绝缘的作堪用。卖商品房维修区基金：并是指按建设砖部《住宅共针用部位共用抛设施设备维建修基金管理就办法》（建历住房[19烈98]21史3号）的规决定，新建商恶品住宅（包磁括经济适用产住房）出售垦后建立的共磁用部位、共瞒用设施设备仇维修基金。音确权玻:尚是依照法律丈、政策的规落定，经过房薪地产申报、刑权属调查、耀地籍勘丈、讯审核批准、雀登记注册、炒发放证书等冤登记规定程诸序，确认某崖一房地产的端所有权、使菊用权的隶属衣关系和他项混权利。值土地使用权狱:术是指土地使抵用者在法律跑允许范围内矩对依法交由哈其使用的国碗有土地或者猪集体土地的祸占有、使用榆以及部分收狭益、处分的养权利。亭房屋的他项狡权利稠:戒房屋的他项叉权利是指由软房屋的所有堤权衍生出来徐的典权、租翁赁权、抵押间权、继承权细等权利。迁房地产一级矿市场游:艳又称土地一牲级市场，是讲土地使用权苗出让的市场态，即国家通酬过其指定的投政府部门将茶城镇国有土猾地或将农村带集体土地征糟用为国有土蚁地后出让给迹使用者的市悦场，出让的察土地，可以牌是生地，也感可以是经过宜开发达到"乏七通一平"心的熟地。房冒地产一级市四场是由国家左垄断的市场嗓。叉房繁地产二级市顽场差:拣是土地使用浆者经过开发帆建设，将新款建成的房地援产进行出售能和出租的市梦场。即一般纪指商品房首障次进人流通惯领域进行交驼易而形成的川市场。房地朝产二级市场涌也包括土地跨二级市场，妻即土地使用魔者将达到规效定可以转让纽的土地，进衬入流通领域丈进行交易的束市场。筝房段地产共三封级市场召:惑具有消费性挺质。此时房介地产呈横向赏流通，即使皮用者、经营厌者之间的平疯等转移，表叉现为使用者翁之间的交易盲行为。反映蒸的是以效用决为价值尺度腾的市场价格甜，是调剂需病求条件下的施市场行为，荷如私房出租职、出售等就灯是三级市场似行为品（二）房地榜产姿“访五证一计划本”辉包括：公初《建设用地厕规划许可证彩》、《国有蓬土地使用证偷》、《建设委工程规划许估可证》、《占建设工程施池工许可证》价、《商品房湖销售许可证俯》及《建设抱工程投资计缘划》亲（三）也现行的土地围获取方式（寄来源）：1、划拨羽2、出让：扩分为招标、思拍卖、挂牌姜三种舍根据身2003年佳6月1日疤颁布的《天匪津市国有土猪地有偿使用替办法》，对讽于经济性用巴地必须采用脖土地出让的群方式获得。阿（四）房屋诵建筑分类箩1、从构成劈房屋建筑结控构的材料分盲：铲①财木结构（老正楼，一般为厉1惑——笛2层建筑）壮②鲁砖木结构（长老楼，一般趋为1妇——森3层建筑）脚③干砖混结构（狗一般为6或露7层建筑）纺④攀钢筋混凝土兰结构（高层它建筑，为8移层以上的建老筑）钩⑤如钢结构（纽幅约市贸大厦总）婆2、从房屋篇层数高度分歪：顾①凶低层1绑～3层（木旺结构、砖木淹结构）夸②乌多层4萍～6层（砖短混结构）躁③镰中高层系7～9层（义钢筋混凝土涉结构）睛④侍高层1厕0～30层添（钢筋混凝勒土结构）碌⑤获超高层推40层以上充（钢筋混凝艇土结构、钢径结构）岔3、按房屋兵建筑耐火性炎和耐久性程豪度分：专①荒一级1街00年以上呜（钢筋混凝替土结构、钢碑结构）娘②鸡二级5桂0～100浅年以上权(役砖混掠)装③白三级2幻5～50年瞧（平房）青4、房屋建亏筑用途分：搬①办生产性建筑愧；翅②纠居住建筑；③公共建筑稳（五）房屋桂建筑结构剥1、房屋建绝筑构件绵一幢建筑物鼠一般是由基含础、墙体（棋或柱）、楼贯地层（或梁沫）、楼梯、宾屋顶、门窗刘等六大部分膨组成。醒2、房屋承举重结构的基枯本构件类型丘钢筋混凝土馒结构仆（还包括钢卸结构、钢和俯钢筋混凝土那结构）：承团重的主要结左构构件全部沈采用钢筋混熟凝土建造（走主要承重部贵件为梁和柱大）。亦砖混结构：淋承重的主要横结构采用梁泛、柱和墙体弓建造。梁咸和柱是指砖迷混结构房屋医楼板及梁是宵钢筋混凝土兼建造，墙体及是用砖或砌运体建筑的。话择砖木结构：争承重的主要袋结构采用砖解、木建造的睬。迟其他结构刚（简易结构资）：承重的桂主要结构采渴用竹、砖石枣、等材料建威造的简易房委屋。葱3、地基与狮基础★地基：狠地基指基础门底面以下，均受到荷载作闪用影响范围连内的部分岩兵、土体。整埋个建筑物的已全部荷载都现通过基础传猛给地基来承死受。地基承卸受荷载的能欠力是有一定物限度的。★基础：便基础是房屋和的重要组成拿部分，位于桃房屋的最下深部位，直接临作用在土上剥并埋入地下任，即是房屋指的墙或柱埋趴入地下的扩财大部分，称奸为基础。基尼础用来承受护房屋的全部身荷载，并将宅荷载传给地辫基。婆★领基础的类型咐：筑☆跌按基础的材膝料及受力特斥点分类：屡刚性基础：普刚性基础是按指由砖石、刚素混凝土、芽灰土等刚性旗材料制作的树基础，这种拖基础抗压强塘度高而抗拉禁、抗剪强度么低。安柔性基础：膜钢筋混凝土迫基础称为柔饱性基础。腿☆送基础按构造纸形式分：条形基础：催独立基础：撕指呈独立柱组墩形式的基捕础，是钢筋佣混凝土排架殃结构柱下基拨础的主要形罢式之一。镰筏板基础：李又叫满堂红着，一般为榜50CM开厚，对多层疮和高层建筑瘦，当地基土勉质差，采用已条形基础不豪能满足地基雨的容许承载串力和建筑物运上部结构的巷容许变形时兔或当建筑物专要求基础具话有足够的刚返度以调节不秒均匀下沉时兽，可采用筏淹板基础。坑箱型基础：学用于高层建众筑。顽垄桩基础：预竖制桩、灌注鸣桩、钢桩、她组合材料桩孤☆穷基础的应用惊：箩多层住宅七土层及其层以舒下可采用砖泥混结构，可充根据地基情悔况采用柔性炭基础、筏板论基础，如需埋要与桩相结佩合。菜中高层住宅涉可采用框轻来结构、框剪撞结构，根据京地基情况采甩用柔性基础跨、条形基础烈、筏板基础潮，如需要与蜜桩基础结合偿。愿高层住宅可宰采用框剪结抢构、剪力墙介结构，根据旧地基情况采埋用筏板基础冲、箱型基础韵并与桩基础崇相结合。影4、墙体分柳类头：括按平面位置盈：外墙和内榜墙；蓄按墙的方向革：纵墙和横拢墙；嫂通常纵墙间巧的间距为房杠屋的进深，歌横墙间的间逃距为房屋的富开间；垃按墙的受力爱分：承重墙挤、非承重墙苍。卡5、楼层、彻地面：弓楼层类型：绢现浇钢筋混请凝土楼层、痕装配式钢筋唐混凝土楼层狱、木楼层盲。灰按施工方法获：现浇、预截制。6、楼梯：藏楼梯组成：伯由楼梯段、释平台和中间号平台、扶手伏、栏杆（或农栏板）。驶楼梯形式：水直跑式、双凤跑式等。品楼梯的使用搅性质：主要虫楼梯、辅助盲楼梯、疏散生楼梯、消防慧楼梯葬。酱7、屋顶：诚屋顶由屋面狸、屋顶承重奔结构、保温择隔热层和顶善棚组成。屋顶类型：张①搭平屋顶：平酱屋顶的坡度闯很小，一般责采用3%以趟下，上人屋悬顶坡度为1谣%--2%郊。婚②环坡屋顶：坡晨度较陡，一疗般在10%津以上。京③时曲面屋顶：索一般用在大助跨度的大型吗建筑。触（六）裂缝夏产生的原因嫂裂缝产生的羊原因很多，靠但从产生的重原因归结起奴来可分为结纸构强度、温西度、沉降几钢大类。广裂缝是否有芽害与裂缝出按现的部位、姜裂缝出现的捏原因以及裂条缝的宽度和场长度有关。嘉裂缝如出现籍在结构性部弓位且裂缝的擦宽度和长度取均较大则为慰有害裂缝。笔砖混结构以歌砖砌体和楼唱板（可分为壳现浇和预制御）为受力结湿构，因此在变砖厚大于2铲40的砖墙碧以及楼板上于出现的裂缝馋均属于结构医性裂缝，但闪如果表面抹粒灰开裂而砖校体及楼板本苹身并未开裂尸则不属于结曾构性裂缝。梢框轻结构以锋梁、板、柱泪为受力结构星，若非表面袖抹灰裂或填劣充砌体裂缝零则属于结构谊性裂缝。混玩凝土裂缝宽纠度小于励0.3绪mm灵即使出现在偿结构性部位鞋也非有害裂盏缝，但应注控意其发展。衬（七）关于俊室内采光有盒何要求？姜1、每套住瑞宅至少应有译一个居住空解间内获得日铜照，当一套耐住宅中居住趣空间总数超你过四个时，摄其中宜有二撕个获得日照案。圈2、采光系剃数：室内为轻1，窗地面栏积比1/7该；楼梯间0子.5窗地面傲积比1/1唯2。窗地面虾积比值为直玻接天然采光蓬房间的侧窗渗洞口面积驼Ac拳与该房间地编面面积虽Ad盘之比。乒高度低于宗0.5米腥的窗洞口面繁积不计入采塑光面积内。搅窗洞口上沿往距地面冤高度不宜低润于摊2米亩。值（八）梁的须种类：吊1、梁的种敏类按受力状仔态分为：嗓（1）简支得梁：单跨梁赏一般为简支炒梁，如过梁肺、托墙梁。沃（2）连续年梁：两跨以虾上的梁为连门续梁。貌（3）悬臂隔梁。如阳台距梁、雨篷梁艺等。蚀2、以上三三种梁可根据竭建筑实际情思况设计为上幅返梁或下返驶梁。港（九）不同洲建筑结构的瞒优缺点比较养？初砖混结构住贩宅与框轻结湖构住宅相比锋保温性能好陶，隔声性能心好，抹灰不日易开裂，施雾工周期短，冬造价低。但倾抗震性能差蒙，抗地基变敲形能力差，讲出房率低，斥楼房层数要挽求七层以下物，不太适合菊超大开间住末宅。碍（十）请简辅述商品房开淹发流程付答：商品房伪开发一般指味开发商以赢箱利为目的投肺资开发房地毒产项目，从独立项、规划友、土地出让猜、拆迁、建起设到销售等缎一系列营业讽行为。通常设包括以下几挨个程序：房借地产投资机赶会选择与决字策分析，土填地获取、项孟目前期，项轮目设计，项驳目施工建设略，销售。怀投资机会选络择和决策分倘析阶段：了雀解当地房地欧产市场，在棒拥有大量市碧场信息的基僚础上，探讨者投资可能性董；选择实现缩开发设想的骨开发用地，灯探讨技术可难行性，与潜殿在的业主、什银行、合作里伙伴、专业呢人事接触，干作出初步方来案，探讨获岂取开发用地叉的可行性；爸进行正式市昆场研究，估熟算市场吸纳湾率，会同研扶发、财务等芳部门，根据吗预估的成本会和价格进行共可行性研究链，从法律、渔技术和经济郊等方面综合队判断项目可渗行性。版土唉地获取阶段义：依据项目激可行性研究德报告，按照始国家获取土甚地的相关规拴定和程序，贪获取土地使礼用权和开发犬权。始项目前期阶坦段：主要涉坊及与开发全强过程有关的转各种合同、蒙条件的谈判体与签约，由扰计委对房地受产项目进行裕立项审批，氏规划局愿对项目进行攀规划审批等稿，获取曲“沙五证一计划牲”益。蜜项目设计阶乘段：根据市暑场研究中得歌到的客户需债求特征确定厌客户和产品巩定位标准，猎对产品提出御最终的设计章要求，并撰身写设计方案缸。唤项目施工建印设阶段：开阁发商委托建缎筑公司进行筋项目施工。殿施工过程中偶开发商要密赶切注意项目棋建设过程的些进展，定期御视察现场，绸与派驻工地凉的监理工程粪师会晤，了西解建设过程盐全貌，确保锦工程按预先肌进度计划实营施。死销售阶段：铁开发商出售怒商品房，回荷收资金赢利己阶段，包含赤梳理客户资忧源、项目企依划宣传、现仆场销售及售著后服务四部滔分。通常存毒在两种销售扬形式：预售北和现房销售奔，预售即开义发商在建设仰工程竣工之骑前进行销售馋，可以提前准回收资金；画现房销售即养在取得竣工娃验收合格文羞件后进行销麦售。市二、签定商行品房买卖合哗同说明趴合同是保障惜当事人合法虾权益的重要去依据。目前附，本市商品辣房买卖所使宫用的是统一益的格式化合毕同识——炎《天津市商军品房买卖合舒同》，签好瓜合同对日后间减少交易纠驱纷有重要作脾用。傍签定正式买在卖合同需要涨注意的问题饭：握经常忽略的赤问题嗓合同条款中极的可选择项盼问题付合同条款中爹不选择项空哥白部分鹊合同条款手肿写部分的第撒一裁决依据悉签订合同的竖漏项检查猛样本合同以摆外附加条款漆的约定退对签订合同唉的人员要求止专业水平、辣业务知识告、法律知识呜具备撑不懂就问、摧法律咨询、味不许随意承渴诺，否则承变担法律后果压谈判技巧尽锄量按样本合立同走忘加强签订合少同的严谨性猾，确定合同禁责任人。翠合同状态调幕退房手续要稍严谨完全，洗应有相应的钳法律依据。作合同归档应迅有严谨管理麦，如有丢失惹或错误无法恩弥补砍合同条款的堆逐项解释得结合王“报商品房销售刃管理办法息”协扩大范围予莫以解释课具体结合天址津市买卖合冬同样本是（一）、填与写说明乖共4个条款析，主要起提泻示性作用，深包括：舟1、合同签兔订。签订前侄，当事人应泉仔细阅读合疑同各项条款堆，合同一经嫁签字或盖章科即生效分，任何条款鲁的变更须经席双方协商一瞧致后，签字骨或盖章确认呀2、合同填奉写。可用钢堡笔、毛笔、裕签字笔填写狐，空白部分累应用温“处/际”蜓划掉；成3、合同备犬案。合同应烟自订立之日鹿起30日内所办理合同登锹记备案；要吼求必须备案箭4、合同不赠得翻印。燃（二）、合旬同主体先出卖人填写漏名称、法定去代表人、注竭册地址、联兰系、邮窝政编码、营辟业执照号码硬、开户行、虹帐号；委托傲房地产经纪苹机构售房的腹，还应填写岂经纪机构的存相关情况及具资格证书编底号。秀买受人填写苹名称或姓名纸、地址、邮忽政编码、联愿系，当拖事人为个人若的，填写国赵籍、身份证帮号/护照号止，当事人是养单位的，填筛写法定代表忘人、营业执姜照号码；委唐托他人购房糊的，还应填遣写委托代理症人相关情况径。弓一旦有合同访纠纷与中介槐无关，责任皇双方一定是净出卖人与买餐售人丧强调一下联颤系方式（一培定使客户知嫁道这个联系航方式的重要呜性，几年内他不会有重大崭变化，如有压请立即与有厉关人员取得勒联系并作相争关修改）哄合同编号：线（房管局网级上售房系统死编号一致）类（三）、合偿同内容勾予

第一条何商品房情况替

首执先，填写商泡品房销售许均可证号，应陡注意，该证滑号必须填写铸准确。（现睛为一楼一号智，不能错）赵

然圾后，填写房藏屋情况，包絮括商品房坐或落、设计用奋途、建筑结愤构、建筑层天数、建筑面例积（包括套弦内建筑面积齿和公共部位夺分摊建筑面泻积）等内容琴。板名称经地名植办批复，有欧时项目推广俘命名以前与化地名办不符蛛，容易给后杆期诸如公积躁金贷款操作怪带来不便。房号：雪严格合同销办控，一旦出沙现一房多售群，不仅按合我同约定出卖基方承担违约隐责任，另外烘房地产主管述部门有相关升法规及严厉圆的处罚措施参。住宅：住宅与商住在契税收费及有关产权收费不同住宅：住宅与商住在契税收费及有关产权收费不同商住：砖混：与建筑设计有关框架：与建筑设计有关用途结构范该商品房阳择台是塑鉴皇高层全封闭病阳台按全面般积计凉多层不封闭母阳台按半面俭积计欢★鬼套内慨面积为独立陆产权，公共午分摊为公有辈产权货最后，填写个土地来源情忧况，是划拨跪方式还是出羞让方式。江以出让方式残取得土地使湖用权的，还红应填写土地么出让年限和逼起止日期。禁出让：开发宗商需支付土皆地出证金粱有使用年包限的限制，窃用途与使用鸣年限的联系奸：一般住宅虾为70年，折非住宅类少先于70年（剃40～50紫年不等）疼划拨：缴纳月补修、安置华费用、属政黎府行为，关确于使用年限均限制没有明闲确法规规定属。扑另外，合同内附件一页“智商品房屋平犬面图板”层，应附商品誉房方位图和剪分门分层平普面图（1：锤100或1家：200）亭，方位图标壶出商品房具滔体朝向，分览门分层平面移图标明商品烦房的房型、川布局等，并让在图上圈红旨销售的商品式房，加盖出峡卖人骑缝章暑。凯利奉合同附件二夺“泥商品房抵押秀、租赁等情糊况葬”坝，主要为杜柱绝商品房重想复抵押的现凉象，并适应屯商品房透“精以租代售逢”注等新的销售诱形式。抵押诚情况应填写谊：商品房是吴正在抵押，块还是尚未抵盏押，正在抵愿押的应注明烫抵押权人、篮抵押期限等鼠情况；租赁振情况应注明躲：商品房是饮正在租赁（牵以租代售）膊，还是尚未绢租赁，正在行租赁的还应屈注明承租人躺、租赁期限懂等情况。蛇第二条商茧品房价款伐本条款为商俗品房单价和地价款，单价稠为每平方米央的价格，价顺款是扣除优柔惠部分的实拼际成交价格哨，币种可以扮是人民币或煤双方约定的采外币。贿按建筑面积亲计价，每平蚕米单价胶晕总价民大以写口挪注意部分单幕价与所交纳纸契税相关弟3000以粗下1%络滤3000～沃4999徒1.5%张侧灵5000灯以上3%赞第三条商丙品房交付日香期歪填写商品房窑交付日期，章遇不可抗力环、不能履行鸣合同的，双悄方可采取变傲更合同、解连除合同或另领行约定。乱第四条乙形方付款形式足及时间盗买受人付款确可采取：一阻次性付款、史分期付款或脂其他方式，授并由双方约办定付款时间台。严格在合砌同中约定付坝款时间（含叙贷款部分）末第五条甲棒方逾期交付初商品房的处捉理静出卖人逾期粗交付商品房铲的违约责任嚷，分为两种炮：挺第一种，逾阅期交付商品驼房的期限在喝双方约定期纪限内的，应燕支付已付款彼利息，合同慎继续履行。只第二种，逾乏期期限超过慈约定期限的分，可选择：舟（1）合同勾继续履行，某出卖人应支害付已付款利娇息、违约金苍；（2）解篮除合同，出滋卖人应退还逃已付款，支饺付已付款利成息、违约金粮；（3）双姻方另行约定谱。拳违约责任与钟乙方逾期交皂款违约责任愉对等刺卖售人具备梢准许使用批裙文，尤其是糊现房办理公档积金或组合捷贷款需由开宣发单位提供闪每肚个朱对应楼的准叹许使用证。清不可抗力：顶指不能预见异、不能避免缠并不能克服羞的客观情况俩。如：地震托、水灾等。窑除不可抗力寇外，也有一拨些出卖人不轻能克服的客竭观原因所造蔽成的延期交瓜房，双方对信此可另有约霞定。辆第六条乙悄方逾期付款毙的处理贩买受人逾期强付款的违约由责任，也分反为两种与甲劈方对等：它买售人逾期镜付款的违约桂责任爪期房与现房梨的选择不同袜违约处罚一答定有时间的登界定及对应浸的处罚措施桥第七条商牌品房建筑面秀积与销售建秘筑面积差异颠的处理句面积确认及浮面积差异处照理惰如有约定按送约定执行，赞如没有约定缓则在+3%颈以内的，多蜡退少补，合积同继续履行魄；超过+3确%的，买售搅人有权退房赌，卖方30抢日内退款及危支付利息，除不退房则按瞧超过3%对亩应处罚执行谱合同约定面区积与产权登攻记面积有差抛异的，以产拦权登记面积凳为准甜误差比=（科产权邻—务合同）/合园同*100谣%兆因设计变更肢造成面积差熄异，双方另竿立补充协议它商品房建筑缺面积以房屋四所有权证记惭载面积为法姓定依据鞭第八条商灾品房质量及以保修责任纱保修责任聪分两部分：右住宅，非住鸡宅尘已交付使用杯之日起计算扔保修期挂出卖人交付浪的商品房的体质量和设备愚应符合国家衫有关规定和禾承诺，在买壤受人正常情傅况下出卖人忆应按照《商舞品住宅质量斤保证书》的圣规定履行保舞修责任。苗出卖人另有旬承诺的，填凯写合同附件炸三。辫第九条基枣础配套设施胖运行的约定膛双方约定配娃套设施运行铅期限，包括诊上水、下水柱、供电、燃培气、暖气等朵，以及违约让的处理方式符。船第十条设肌计变更的约牌定扩10日内以逢法律有效方龟式通知买售榆人，买售人学应在15日柄内给予书面践答复，15殃日内未有答惯复视为买售域人同意该设糠计变更，1怨5日内给予亚答复，双方刊另行协商占本条款规定舱，双方订立保合同后，出茫卖人不能擅反自变更商品坦房房屋设计蜓和环境布局装，确需变更兰的，应在约愁定期限内与分对方协商。稿买受人同意怜的，双方订凑立补充合同榜；买受人不微同意变更或务出卖人擅自苹变更的，出密卖方承担违芽约责任。秩商品房房屋闯设计和环境神布局应填写蝶合同附件四瘦。荐第十一条列商品房交接视规定商品房刺交付时，出旱卖人应提供鸟《商品住宅魄质量保证书贡》、《商品奏住宅使用说稍明书》，交便接房屋钥匙区。吃房款交齐，避有合同，没雀有任何纠纷览。忽第十二条章商品房产权拍登记普一房多售：唉必须解除原兔合同，声明荣法律文件吴笨现有抵珍押：办产权誉前撤消新房屋竣工验常收后，出卖福人应在30松日内办理房邻屋初始登记势，初始登记猾完毕后，应澡在180天话内协助买受颈人办结房屋晚所有权转移窜登记。典出卖人未按锁时办理房屋竿初始登记、慢未在180陕日内协助对惊方办结转移皇登记的，应惯承担违约责偏任。买受人额可选择继续译履行合同、命解除合同或鲜其他处理方做式。导第十三条宜物业管理渡规定双方应六对物业服务酿内容、收费姐标准等签订智物业管理合地同。归第十四条汁产权纠纷和疾债权债务纠凑纷的约定肃本条款为出封卖人对商品演房权利担保折责任，出卖役人保证交付食的商品房无方产权纠纷和葛债权债务纠过纷，否则，爹承担全部责炮任。地第十五条拉争议处理便人民法院起虹诉赵合同履行中华发生争议的识，双方协商扩解决；解决薯不成的，可爹选择申请仲府裁或提起诉轧讼。轿第十六条胃合同附件烈对合同中未挪约定或约定睛不明确的地础方，双方填塌写合同附件饿五，另行订优立补充合同偏。5个附件遵为本合同的搭不可分割部珍分，具有同抛等效力。他可约定的其层他事宜墓楼宇的屋面讲使用权、露坟台、上人屋污面、外墙使听用权、小院嚷的使用、其者他（梅江的趁顶层电梯间徒阁楼）妄注意不能在题书面文字承压诺“赠送”夕，如客户要杯求，可以参垄照如下：“谢商品房屋顶研阁楼指定部徒分允许该商集品房业主使浆用，如与国歪家相关法律蜘、法规相违段背时，按国皆家相关法律锐、法规执行传，在使用过绑程中不得违查反该小区物咬业相关规定沿。”值买受人对已民购买房屋独去立产权及共廊有产权部分每的责任及权涝力浅啊第十七条席合同份数慌霉合同一式五奔份，具有同陷等效力。列葬第十八条茅合同生效浪必须签日期仿，关系合同省生效日期的慌确定露合同自双方迎签字或盖章诸之日起生效辩，另有约定否的从其约定蛛。涝三、办理界贷款、公积附金相关手续两禾签定合多同办理贷款蔽等注意事项筹客户自签订拖协议后，在野办理后续手龙续时需提供桑如下材料：减签订购房合变同：客户签微订购房合同绕需提供产权避人的身份证认和图章（楷押体）并需交幕纳相关费用脏（详见以下鼓贷款相关费税用说明）。修贷款所需基够本资料：金（一）产权君人为天津户潮籍，需提供觉以下资料：烧产权人本人奔身份证、户盲口本（或护眨照）、原件遇及复印件各乐2份。醋产权人收入诉证明（单位浅加盖公章；蹲月收入要求心达到约环款井额的2倍以绞上）原件1克份，（由售勒楼处提供空擦白收入证明咐）。五产权人个人纱图章（楷体悔）。漆产权人已婚刑，需提供结恋婚证复印件定，并提供配蜻偶身份证、混户口本（或嘉护照）复印尼件各1份，犁图章（楷体描）及收入证蜘明（单位加酷盖公章）原寨件1份。嫂产权人需亲静自到场办理膨按揭贷款手社续。馋产权人非天胳津户籍，除暗需提供以上肚贷款所需基纪本资料外，鸦并提供以下贴资料：焰产权人暂住恢证原件及复详印件2份。宽产权人工作锤单位为产权袄人开具在津驶工作证明，坡加盖单位公放章。续提供一位年只龄、收入与括产权人相当致的具有本市删非农业户籍双的担保人，透担保人需提族供身份证（李或护照）、授户口本、收悲入证明，图鄙章，并与担庄保人同时到城场办理按揭角手续。便特殊情况处子理：读产权人为本柿市户籍，贷寇款额超过8龄0万，需提矩供其他财产衬证明，包括狱：现住房产床权证复印件色，个人大额伸存单（折）犯复印件，汽沈车行驶执照打；产权人非祸本市户籍，汇贷款额超过军60万，需残提供上述财某产证明。等如产权人不润能亲自到场鸦，并委托他李人办理按揭喘贷款手续，户需提供由律内师见证过的蜓委托书办理携相关手续。且产权人为外避籍或港、澳道、台地区，采银行提供5术成8年按揭南贷款，所需篮资料与非天克津户籍客户昌一致。亮（住宅）贷架款年限：最萌长为30年胞男性公民贷浇款年限斯≡躲60－实际侨年龄单女性公民贷捎款年限阵≡劫55－实际暴年龄视（商用）贷缴款年限：最谢长为10年坝首付至少5辟成诸产权人所需备支付的费用树：悲契税＝总房盆款根×朴1.5%形（注售：房屋单价闲超过500碗0元/平方豪米、非个人帐购房、商业务用房契税税席率均为3%踪）虽维修基金＝吊总房款滩×劝1％养抵押手续费伯：80元/截套柳公证费＝贷盯款额床×灾0.1%会保险费＝总血房款内×翻相应保险费肢率霉×盯贷款年限嫁印花税＝总踏房款老×诚0.3磁‰麻（仅外籍交怪纳）（按当夏地政策实施委）厉贷款年限连1~5年黎6~10年打11~15甩年倦16~20介年讯20年以上失保险费率代0.08%凯0.07%讽0.06%蚀0.05%滴0.045土%植以上均为预牺收费用，如示预收费用与氧实际发生费册用不符时，婆以实际发生厦费用为准多员退少补。陕商品房销售免有关法律政甲策奸房屋维修基阿金球1、为什么佳要建立房屋碌维修基金？授答：用于对怀住宅共用部哗位、设施、膨设备保修期及满后的大修资、更新、改享造。饭住宅共用部贤位：住宅主暴体结构（包易括基础、墙猪体、柱、梁壁、楼板、屋择顶）、楼梯迫间、电梯间榴、共用门厅攻、走廊通道稿、户外墙面仍等。斑共用设施、誓设备：包括唤物业管理小矿区内道路、庄绿地、树木登、消防设施早、下水管道洁、电梯、安叙防设施等。衔2、在什么肌范围内建立榆房屋维修基望金？半答：自20镇03年1月孤1日后，在膨本市行政区民域内购买商散品住宅或与姜住宅结构相火连的非住宅仅均应缴存。饲3、由谁缴夺存维修基金睁？金额斩答：开发建去设单位（1宫%，带电梯册的1.5%荣）和购房人极（1%）共吃同缴存。逐4、如何缴粥存？浆答：在《商温品房买卖合紫同》备案时吹，一次性存吸入市维修基酬金账户。愿5、房屋维迫修基金由谁遣管理？介答：由市维册修基金管理阻机构管理。岛《天津市商茅品房管理条访例》僚1、商品房篮交付使用时吨应当提供的醉两书是什么柏？永答：开发商匹将商品房交药付使用时，乞应当向购房馋人明示《商炒品房准许交责付使用证》提供：过《商品住宅拉质量保证书饼》：列明保谈修范围、保壳修期限、保答修责任、和岁保修单位闯《商品住宅真使用说明书说》：说明承码重结构、管状线部位、不戴得拆改部位迎、和其他使群用注意事项庆。气2、定金可育以退吗？瞒答：《条例轮》规定：桶购房人已交绝定金并约定脱合同订立日美期，开发商赔不按期签定松合同的，定时金双倍返还顶；购房人不砖按期订立合状同的，定金酷不与退还；侍在约定日期舒内，双方就逗合同条款不疲能达成一致交时，应返还源定金。偷应根据实际框情况灵活处桨理。伟五、物业管刊理相关说明羊物业服务包乖括什么？爬综合服务、饿公众代办性懂服务、特约潮服务。苏收取综合服角务费提供的粮服务如下：吴①客保证楼宇的恰安全使用，旋监督房地产摸产权人、使倡用人按有关枯规定装修、剩使用房屋。添②腰维护公共卫脆生：包括打柄扫公共走廊款、楼梯、通贱道、小区内马道路，外墙惩以及清理垃傍圾等。哄③益水、电源机互电、电梯、桐消防设施以笨及其他设施摄日常维修、河保养；光④絮报案服务恋⑤色绿化维护管劈理；抚⑥轧帮助房地产写产权人、使额用人协调解降决日常生活投中所涉及的痒公共事物。玉收取特约有胀偿服务费应弹提供的服务玩双方协商议够定。坛物业哪些服奉务是免费的封？哪些服务惑是收费的？者代收煤气、岂水、购电服棚务是免费的挠。梨家政服务，绒维修特约服答务是收费的便。灯业主若出现界失窃或车辆怨损坏丢失等宵情况物业如痕何处理？宜万一发生此婶类事情（一掘般情况下，眨发生此类事纯情的可能性碰不大），将浅按照天津市瓣物业管理条义例执行。物偶业协助相关件部门解决。皆居装修是否可留以拆改？如幻想拆改怎么律办？如何收渐费？婶规范规定，求砖混结构住胞宅所有墙体普包括非承重辨墙都不能拆蝇改。业主若昌想拆改非承君重墙应到区附属房管局办木理相关手续张。按其规定球收取一定费责用，一般3女00元左右雕。桌楼梯间有损粥坏物业修理窃吗？有修理寄周期吗？滨楼梯间损坏挣物业将负责止修理。一般辈物业每月都氏会定期检修祥供公部位。忽小院里能加册一些防护设遵施吗？页所有外檐部似分都不可以叙改变包括小华院。小院理竿论上属于公捷共区域，赠纸送的含义是申业主仅有使俩用权，是没驳有产权的，惨所以不允许谨改变。咱办理入住手疾续需要什么笼东西，什么怪费用？她在办理入住朗时需带入住三凭单,购房荡合同。一年德的物业费、蚁业主装修押催金、电费等膝装修押金什牵么情况下不悟退或扣钱？散不符合有关雾规定的拆改戴，暂扣，待汤恢复原状后侄退还。鼻六、法务知茎识：情1、咬商品房必须积按套销售吗罢？可不可以饲分割拆零销摔售？灾分割拆零销狡售商品住宅重的做法，违漆反了建设部对关于不得给巨一平方米涉单位产权颁费布发“房屋坚所有权证”忽的有关规定畜。而且，一下套住宅由于刷拆零销售，垒导致多人拥陡有产权，也网不符合目前直产权管理的岗有关规定。研因此，《商描品房销售管手理办法》规唇定，商品住身宅按套销售险，不得分割阵拆零销售。顶2、商品房皇销售广告、弄宣传资料可曾以认定为合够同内容吗？缎一般而言，纱商品房的销诊售广告和宣寄传资料为要丑约邀请，不何是合同的一逢部分。但是荒房地产开发稻商就商品房火开发规划范年围内的房屋施及相关设施闷所作的说明苦和允诺具体贤确定，并对纵商品房买卖终合同的订立中以及房屋价什格的确定有铜重大影响的寸，应当视为邀要约。该说仰明和允诺即石使未载入商盗品房买卖合滔同，亦应当趁视为合同内猫容，当事人炉违反的，应雾当承担违约少责任。丢3、掩商品房可以式按及什么样的方惨式计价乱销售？炊商品房可以太按套（单元娘）计价，也肥可以按套内全建筑面积或流者建筑面积淹计价两销售萍。泉4、开发佩商变更规划激、设计，帅应当如何处栏理慈？迷《商品房销息售管理办法玩》规定，房羊地产开发企辽业应当按照爸批准的规划油，设计建设笨商品房。商然品房销售后坡，房地产开客发企业不得碗擅自变更规赵划、设计。库经规划部门祝批准的规划派变更、设计狐单位同意的剧设计变更导溜致商品房的脱结构形式、较户型、空间羽尺寸、朝向搁变化，以及邪出现合同当窗事人约定的裁其他影响商范品房质量或顷者使用功能腐情形的，房青地产开发企陪业应当在变紧更确立之日岸起10日内芦，书面通知孟买受人。买弟受人有权在袜通知到达