成都大魔方项目可行性研究报告(含购物中心、室内游乐等-超高层建筑(娱乐主题酒店)、高档写字楼以及住宅)

下载后可任意编辑，修改下载后可任意编辑，修改成都城市活力之心·大魔方项目可行性研究报告 城市活力之心·大魔方项目可行性研究报告目录一．总论 61.1项目背景 61.1.1项目名称 61.1.2承办单位概况 61.1.3可行性研究报告编制依据 71.1.4项目提出的理由与过程 71.2项目概况 71.2.1拟建地点 71.2.2项目物业功能构成 81.2.3主要技术经济指标 91.2.4项目投入总资金及效益情况 9二．投资资源分析与评价 102.1成都市社会经济发展评价 102.2天府新城区域投资评价 152.3项目位置选择 192.3.1地点与地理位置 192.3.2地块开发条件 202.4项目开发环境影响评价 22三．项目相关市场分析 243.1成都观演建筑市场分析 243.2酒店市场分析 253.2.1成都市星级酒店整体概况 253.2.2成都市星级酒店的分布状况 263.2.3成都市高星级酒店市场供需分析 283.2.4成都市高星级酒店市场未来发展趋势分析 343.2.5天府新城区域酒店市场分析 343.3写字楼市场分析 393.3.1成都市写字楼市场成熟度分析 393.3.2天府新城写字楼市场研究 413.4休闲娱乐市场分析 493.4.1成都休闲娱乐市场整体状况 493.4.2成都市电影院市场发展特征分析 503.4.3成都市夜总会及酒吧市场分析 573.4.4成都市电玩业市场分析 663.4.5城南区域休闲娱乐市场分析 723.5商业市场分析 773.5.1成都商业格局分析 783.5.2成都市商圈发展趋势 833.5.3天府新城商圈发展状况 833.5.4天府新城商业规划前景分析 843.5.5天府新城商圈商业供应特征分析 853.5.6天府新城商圈商业需求特征分析 873.5.7项目区域商圈分析 893.6住宅市场分析 923.6.1成都住宅市场整体供需分析 923.6.2天府新城住宅供应分析 953.6.3天府新城住宅需求分析 963.6.4天府新城住宅客群分析 973.6.5天府新城住宅市场前景分析 98四.项目市场竞争力分析 994.1项目各物业市场竞争力分析 994.1.1项目观演建筑竞争力分析 994.1.2项目酒店市场竞争力分析 994.1.3项目写字楼市场竞争力分析 1024.1.4项目休闲娱乐市场竞争力分析 1044.1.5项目商业市场竞争力分析 1054.1.6项目住宅市场竞争力分析 1064.2项目整体市场竞争力分析 108五．项目概念规划方案及与开发策略 1115.1项目主要功能板块及规模 1115.2概念规划的设计依据及理念 1115.3项目开发策略 119六．项目财务评价 1206.1总投资估算 1206.1.1投资估算依据 1206.1.2投资估算 1216.1.3项目投资付款进度 1236.2项目收入估算 1236.2.1销售进度 1236.2.2销售价格 1236.2.3销售收入估算 1246.2.4持有资产价值估算 1256.3财务评价指标 1256.3.1财务评价基础数据与参数选取 1256.3.2.现金流量分析 1266.3.3项目利润及分配 1266.4资金需求与筹措 1276.5不确定性分析 1286.5.1敏感性分析 1286.5.2盈亏平衡点分析 1306.5.3风险分析与对策 1306.6财务评价结论 131七．评估结论 132附件1 133附件2 134一．总论1.1项目背景1.1.1项目名称城市活力之心·大魔方1.1.2承办单位概况项目承办单位由中冶成工和成都传媒集团两个股东成立项目公司，是在市委、市政府支持下决定成立的。公司的成立顺应时代要求和发展需要，着眼于推动成都市文化体制改革、文化产业发展。中冶成工建设有限公司中冶成工2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下辖分（子）公司40余个，集工程总承包、钢结构及装备制造、金属矿业开发、房地产开发、非标设备及压力容器制造、商品混凝土生产及工业设备检修、项目投资为一体的多元产业的大型综合企业。中冶成工拥有冶炼、房建工程总承包特级资质在内的多项总承包和专业承包资质，是西南地区唯一的双特级总承包资质企业；拥有钢结构制造特级资质及钢结构、特种设备等设计、制造、检测许可证，在成都和上海设有现代化的钢结构及装备制造基地，其中成都钢结构基地是西南地区最大的钢结构基地。成都传媒集团成都传媒集团于2006年11月28日正式成立，其报刊出版位列全国前10强，广播电视跻身省会城市前列，是中国西部综合实力最强、影响力最大的综合传媒集团。传媒集团下辖一家影视剧制作公司、两家出版社、五张报纸、五个频率、八家网站、九个频道、十三本刊物。报刊受群占成都地区三分之二以上的读者市场，六频道约占成都地区电视受众市场份额的23%。成都传媒集团以“资源资产化，资产资本化，资本证券化”为产业经营理念，建立科学、高效的集约型运营管理模式，充分整合内外部优质资源，做精传统媒体业务，稳健拓展传媒多元产业。成都传媒集团围绕报刊出版、广播电视等传媒主业，大力发展新媒体业务，通过资本运作，最终发展成为中国第一家以跨媒体深度融合为载体、以文媒互动为平台，以上市融资为扩张支撑的国际化综合传媒集团。1.1.3可行性研究报告编制依据=1\*GB3①国家制定颁布的有关法规条例；=2\*GB3②项目地块红线图；=3\*GB3③地块的基本建设条件。1.1.4项目提出的理由与过程为适应成都传媒集团产业多元化的发展趋向，满足产业集中、产业发展、产业延伸的需要，在成都市委、市政府领导下，经有关方面批准，成都传媒集团拟在成都市高新区天府新城区域内，投资建设全方位地融入时尚、前卫的、国际化建筑元素，打造出以大型专业演出场馆为核心的复合式消费项目。1.2项目概况1.2.1拟建地点成都市高新区天府新城站南组团1.2.2项目物业功能构成大魔方项目将打造全新的、现代化的大都市生活方式，为全国乃至世界各地的游客提供一个充满活力的体验式旅游目的地，树立起成都在中国文化娱乐界的标杆地位。大魔方项目主要由观演建筑、集群式商业（酒吧、餐饮、影院、购物中心、室内游乐等），超高层建筑（娱乐主题酒店）、高档写字楼以及住宅等五大功能板块构成。1.2.3主要技术经济指标项目基本经济技术指标如下：序号项目数值单位车位数1净用地面积178.11亩2总建筑面积571705㎡2.1地上建筑物面积473040㎡观演建筑42640㎡342集群式商业100000㎡800超高层建筑（主题酒店）91000㎡728写字楼120000㎡960住宅90000㎡900停车楼29400㎡1217（含373机械停车位）地面停车位1002.2地下部分98665㎡地下车库84480㎡2413观演建筑地下功能部分14210㎡3车位3730个4容积率3.981.2.4项目投入总资金及效益情况项目总投资成本343771万元，其中自有资金2.0亿元，长期贷款5亿元，贷款期利息11973万元。投资评价指标如下（所得税后）：全部投资财务净现值FNPV（i＝8%）：36866万元全部投资财务内部收益率FIRR：25.78%项目具有较理想的投资经济效果，风险较小，项目可行性很强。二．投资资源分析与评价2.1成都市社会经济发展评价随着成都国际影响力的不断提高，极大的增强了成都这座城市的吸引力，逐步形成了外向型、开放型的城市发展格局。但是，成都尚缺少能够与城市气质、城市功能相匹配的时尚、现代、充满激情和活力的城市活力中心。成都被誉为“天府之国”，常住人口1270.6万人。成都市是四川省的政治、经济、文教中心，是中国西部经济实力最强的特大型城市，是西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家级历史文化名城和旅游中心城市。随着成都经济的飞速发展，成都在中国的地位及影响力与日俱增。主要表现在以下几个方面：地理资源优势成都位于中国的西南部，是连接中国西部和东部的枢纽，占据西南地区的核心地带，成都独特的地理优势铸就了六朝古都、天府之国的美誉。成都地处四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龙门山脉、邛崃山脉与成都平原和川中丘陵的交接地带，海拔387～5364米。成都平原以适宜的地理条件，宜人的气候条件，自古以来都是文明的发源地，区域经济发展的重点，为成都一直以来的发展创造了良好的前提条件，加之成都处于多个山脉的交接地带，更增强了其区位的重要性。资源条件成都地处我国的亚热带季风气候区，热量充足，雨量丰富，四季分明，雨热同期。优越的自然条件，充沛的降水，适宜的温度为成都提供了丰富的资源。从森林资源、景观资源再到珍稀物种资源应有尽有，名副其实的天府之国，铸就了“成都，一座让人来了就不想离开的城市”称誉，吸引了大量外来群体，助跑成都房地产业的高速而稳健的发展。交通条件——水、陆、空交通网络发达成都是西南地区重要的商品物资集散地，宝成、成渝、成昆、成达铁路干线在此交汇，形成了以成都为中心的西南地区最大的铁路客货运输枢纽；公路四通八达，成都也是西南地区最大的航空港，成都双流国际机场已开辟国际、国内航线50多条，可与国内外70多个大中城市直接通航。成都已成为西部航空枢纽，将打造成中国四大枢纽机场之一；长江、嘉陵江、沙河等多条航道成为成都主要的水运系统。成都港建成后将填补成都水路交通运输的空白，成为集旅游航运、港口经营、航道养护、海事管理、综合开发为一体的水运综合基地。成都有着发达的交通路网体系，水运，铁路，公路，航空构成了成都对外联系的纽带，是连接中国东部和西部的交通枢纽。发达的路网也为成都经济、旅游发展起到了支撑作用。社会文化地位教育情况成都的教育产业发达，各类学校众多，至2006年底，成都普通高等学校有40所（其中211重点大学4所），中等技术学校35所，普通中学536所，职业中学34所，小学527所，特殊教育学校14所。成都市各类学校数量众多，是中国重要的教育基地之一。历史文化情况成都历史悠久，建城迄今至少有2300多年，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。早在公元前四世纪，蜀王开明五世迁蜀都城至此，取周太王迁岐“一年成邑，二年成都”，因名成都。汉代是全国的五大都会之一，唐代有“扬（州）一益（州）二”之称，北宋时期是汴州以外的第二大都会。西汉时期，成都的织锦业驰名天下，在城西南设置锦官，专管织锦，并筑有锦官城，故成都又有"锦官城"、"锦城"之称。秦昭襄王时（公元前三世纪中叶）蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使9500平方公里的成都平原成为“沃野千里，水旱从人，不知饥馑，时无荒年”的“天府之国”。19世纪，法国旅行家古德尔曾赞叹成都是“东方的巴黎”。旅游资源优势成都特殊的地理环境、丰富的自然资源让成都旅游浓妆上映，成为历来游客快乐的天堂。成都凭借九寨沟、大熊猫、都江堰、青城山等世界独一无二的生态环境等，上映着幕幕大自然的魅力。深厚的文化底蕴，给成都旅游资源增添了灵魂。以“三星堆遗址”、“金沙遗址”代表的古蜀文化一举夺魁，而作为农家乐的发源地和以“五朵金花”为代表的农家乐旅游模式在国内国际上备受青睐。成都，优越的自然资源、深厚的文化底蕴、脍炙人口的美食三者的联合铸就成都旅游产业的国际地位。2007年成都市接待国内游客4253.6万人次，比上年增长6.2%；国内旅游收入395.4亿元，增长22.0%；接待入境旅游者78.6万人次，增长35.5%；旅游外汇收入2.6亿美元，增长31.0%。旅游接待设施进一步改善，2007年年末，成都市三星级以上饭店98家，增加9家。旅行社258家，其中国际旅行社达39家。经济地位2008年成都市实现地区生产总值3901亿元，进入“3000亿元”俱乐部；按常住人口计算，人均GDP达30855元，增长9.6%。成都市的经济总量在西部城市中仅次于重庆，位居第二，但是从人均GDP的情况来看则名列第一。说明成都市的经济发展水平在西部主要省会城市中居于领先地位。会展经济成都世纪城新国际会展中心总投资达50亿元，是目前西南地区占地面积最大的展览中心，占地1850亩。展馆区位于世纪城的东部，总面积20万平方米。2005年7月起，大型展会全面移师世纪城，已先后举办了泛珠三角9+2会议、啤酒狂欢节、世纪城成都之夜大型主题活动、糖酒会等大型会展活动，为周边酒店业提供了大量的客源。2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，成都会展业仍举办了260多个展会活动，实现产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列。预计2009年成都举行的会展节庆活动将在280个以上，拉动消费超过200亿元。随着成都市委、市政府提出“构建辐射全国、面向世界的会展之都”的发展目标，会展业必将得到极大的发展，并成为城南副中心的支柱产业之一。同时，为区域带来大量的会展客源，带动酒店及相关产业的快速发展。城市荣誉年份荣誉称号20052005年《中国城市发展报告》对中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名，成都均进入了前10位；2006中国最佳旅游城市；宜居城市；宜资城市；中国十佳宜居城市；中国十大国际化都市；成都市城市总体品牌指数西部第一；城市旅游品牌全国第8位；2007中国十大最具投资价值的城市；城乡综合改革配套实验区；中国十大幸福城市2008中国最具文化底蕴城市排名第八；2009荣膺“全国文明城市”称号成都近年来获得了一系列的城市荣誉，在中国城市中受到越来越多的人们的关注。成都市的城市地位与影响力正逐年上升，在商务投资、文化包容、旅游观光、人居置业等方面受到全国范围的认同。城市化进程类比城市成都重庆中国北京、上海东京、纽约城市化水平44%低于40%43%84％左右90%以上人均GPD（美元）3634138417505500-8500>30000第三产业47.7％40％39.9％超过60％接近80％按照城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30％以后，将进入30－70％的国际公认的加速发展期。成都现阶段正是处在了这一高速发展的时期当中，城市化进程加快，未来发展潜力巨大。西部成都走向中国成都根据零点研究咨询集团最新发布的《零点宜居指数——中国公众城市宜居指数2006年度报告》，宁波、厦门、成都三个城市位列宜居城市前三名。同时，在上述报告中，三亚、成都、深圳三个城市位列城市包容性前三名。成都优越的人居环境、高度的包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循环，推动成都不断向前发展。2007年，国务院正式批准了成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都市成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。成都市能够设立全国统筹城乡综合配套改革试验区是国家对成都统筹城乡发展实践的高度肯定，是推动中西部发展的重大战略部署，是成都加快发展的重大历史机遇，同时意味着成都正从西部成都迈向中国成都。成都的国际地位越来越高美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡和巴基斯坦等国家先后在成都设立了领事机构。目前，驻成都外国领事机构数量已达七家，在内地仅次于上海和广州，成都已跻身中国内地“领事馆”第三城。目前，已有130多家世界500强落户落户成都。随着近年成都市利用外资逐年增加，在全国乃至国际上的影响不断提高，逐步奠定了其外向型、开放型的城市发展格局。2.2天府新城区域投资评价天府新城作为正在崛起的城南副中心，娱乐、商务、居住等功能产业聚集于此，已成为了开发的热土。项目附近的天府新会展中心以每年近300场的展出规模带动了区域的发展，并为区域带来了巨大的人流。通过延伸会展业的产业链，可以创造出类似于拉斯维加斯的产业发展模式，暨以会展带动享受式旅游，将观演、餐饮、主题酒店等服务融于一体的新模式。城市规划层面随着成都市社会经济进入了城乡统筹和科学发展的新阶段，成都市已形成了新的城乡规划空间发展战略——“全域成都”的发展战略。该战略提出了“一城两带六走廊”的发展模式，未来城市将集中发展6条走廊，形成走廊式集中发展格局,串珠式布局结构,紧凑的城市形态。2008年，成都先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城，充分发挥新城聚集要素。随着城市的快速发展，“南部新城”又称为“天府新城”，按照规划，向南将是成都市主要的城市发展方向，天府新城将成为一个人口密集的国际时尚区域，其国际化的城市配套，将吸引国内外大量高端人群入驻。同时因其处于城市南部发展走廊的核心位置，也将成为成都市现代服务业发展基地，其重要性不言而喻。本项目就处于天府新城的核心位置。项目区域价值分析路网发达，交通十分便捷目前区域已建成的天府大道、红星路南延线、永丰路、益州大道、剑南大道、成雅、新成仁快速路等干道，使得主城区与天府新城形成无缝对接，为区域构筑了完善的交通路网体系。地块周边的交通可通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路也可通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街方便快捷通达本项目。在建的地铁1号线和规划中的地铁6号线在高新孵化园站交汇，与项目地临近。另外，项目地距离天府广场10分钟的车程，到国际机场15分钟车程，交通十分便利。因此，随着2010年地铁1号线的开通，地铁6号线的建设，由公交、地铁等形成的交通网络，将为项目地块到达天府广场、国际机场提供最经济、快捷的立体交通网络。综上所述，天府新城区域交通发展优势十分明显。产业规划天府新城的发展方向是将软件及服务外包产业发展成为成都最具竞争力和代表性的战略性产业，打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。预计2010年，软件及服务外包产业产值达400亿元，出口达5亿美元，从业人员达10万人以上。2015年，软件及服务外包产业产值达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员达20-30万人。根据天府新城规划，新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能，产业发展是先导，是推动新城建设的力量源泉，新城建设是载体，是软件及服务外包产业发展的必然要求，未来二者互相促进，共同发展。2.3项目位置选择2.3.1地点与地理位置项目选址获得了市政府支持、同时在产业规划、区位及交通等方面具有独特的竞争优势，各种有利条件使得本项目具备良好的发展前景。项目地位于成都天府新城行政办公核心地带，目前，该地块是成都南部新城中轴线天府大道侧余下的唯一一块可建设用地。地块位置图天府广场天府广场天府立交天府大道天府新城天府软件产业园区项目地选址天府新城具有以下优势：政府支持本项目拟打造的文化娱乐基地，与成都政府提出促进现代服务业的发展目标不谋而合，同时也符合天府新城服务业发展的规划，获得了政府方面的大力支持。区位优势项目位于成都中轴线人民南路南延线东侧。在城市总体规划中该段轴线定义为——科技商务中轴线。按照城市总体规划，该区域是“整个城市向南发展的先导区和核心区”，其区位优势明显。交通优势地块周边的交通通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街可以方便快捷通达本项目。2.3.2地块开发条件项目地块四面临路，交通通达性良好。地块形状较为规则，整个地块呈梯形状，南北短、东西长。项目现场地已经达到七通一平的施工条件。地块总占地面积约178.11亩，土地使用权性质：国有建设用地。目前已经平整完毕，地势平坦，四面临路，呈梯形装。地块北侧为在建的成都人民中级法院地块，西面临天府大道，与高新孵化园对望，南侧则为规划中的歌剧院，东侧临红星路南延线（濯锦南路）。\项目地内情况地块东侧红星路南延线地块南侧民悦东街地块北侧道路地块西侧天府大道地块西面高新孵化园地形与地貌地块位于成都平原南部边缘，地势平坦。整个地块大致呈梯形状，南北短、东西长，地块东侧为府河。气候条件地块位于成都平原，气候温和，常年平均气温18摄氏度，属最适宜人居的范围。施工条件地块现场地已经达到七通一平的施工条件。2.4项目开发环境影响评价项目区域环境质量区域大气质量影响因素主要来自项目工地自身部分建筑物，但对区域的影响较小。对区域声学环境的影响主要来自交通噪声，天府大道、红星路南延线等交通干道产生的交通噪声对区域有一定的影响。项目建设和生产对环境的影响本项目为城市综合体建筑，建成投入使用后对环境有一定的影响。在设计中，针对污染源的实际情况，只要采取积极治理的措施，环境质量完全能达到国家有关标准要求。项目的主要污染因素与治理措施该项目建成使用后，所产生的废气、废水、废渣量较多，但有害成分轻，噪声强度低，均易于治理。废气：废气经抽风井道，排至大楼顶面稀释排放。锅炉选用性能优越的燃烧器，烟囱附壁保证烟气高空排放；餐厅厨房炉灶采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施；卫生间、地下车库通过机械排风方式处理，采用机械排风。废水：项目将严格按清浊分流放至排水管网。餐厅排出含油污水，经隔油处理后排入市政下水道；餐厅经营产生的泔水等将采用先进的微生物循环系统进行处理，以循环利用；粪便污水与生活污水采用分流制，粪便污水经化粪池处理（停留时间48小时以上）后排入城市污水管道；地下层污水池均采用潜污泵提升排入室外雨水管。废渣：在建筑外设固定场所集中存放垃圾，放置于加盖的垃圾箱中，每日清除外运。三．项目相关市场分析根据大魔方项目的功能构成，以下对本项目可能的成都相关物业市场进行调研，来判断本项目各物业的市场前景。3.1成都观演建筑市场分析从成都城市发展和文化消费的角度看，未来几年成都市的文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。目前，成都现在尚缺少能够举办国际水平的、高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的大型室内场所。成都市拥有专业的演出场所28个，投资1000万元以上的娱乐场所20余个，当地演出团队57个，演艺人员在1000人以上。成都现有的演出场所有：娇子音乐厅、锦城艺术宫、金色剧院、体育场、体育馆等场所。但是存在规模较小、功能单一、设备落后、装台不便、成本高等缺点。目前，成都尚没有一个座位数超过一万座的演出和体育场馆，唯一一个9000个座位的室内体育观——四川体育馆，是上世纪八十年代修建，设备陈旧，功能不齐，难以承担高水平的演出和体育比赛。在建有三座均不超过2000座的剧场式演艺场所。因此，成都现在尚缺少能够举办国内外高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的场所。从成都文化消费的需求特点看，随着2008年成都人均GDP突破3万元，文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。因此，从消费升级和功能缺失方面，需要为成都市提供能够满足人们日益提高的文化娱乐场所。3.2酒店市场分析成都市酒店业步入了成熟发展阶段，高星级酒店已形成了相当规模，各项设施配套完善，到2015年，成都市将拥有五星级酒店15家；到2020年，成都市五星级的拥有量将扩大至28家，未来高星级酒店供应量将会十分巨大。但是，具有特色的主题酒店则相对较少，而市场上又有一定程度的需求，因而，主题酒店将具有较强的市场竞争力。3.2.1成都市星级酒店整体概况成都现有12家五星级酒店：四川锦江宾馆、成都总府皇冠假日酒店、成都索菲特万达大饭店、成都天府丽都喜来登饭店、成都加州花园酒店、成都凯宾斯基饭店、成都家园国际酒店、成都望江宾馆、香格里拉酒店、洲际大饭店、成都世纪城假日酒店、西藏饭店。以上成都11家高星级酒店表现出如下特征：占据成都各个酒店业的黄金口岸高星级酒店主要集中在市中心，交通四通八达，人气很旺。索菲特万达饭店在滨江河畔，处于高档酒店群之中，临近人民南路主干道。凯宾斯基酒店在人南立交桥旁，距离双流国际机场相当近，到天府新城总部区也只需几分钟车程。客房入住率较高从市场调研的数据来看，成都五星级酒店2007年全年的平均入住率在73%左右，而节假日的入住率可以达到80%—100%。比较中西部其他副省级以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外）。部分硬件设施达到国际水平成都高星级酒店除了其达到《中华人民共和国国家旅游局旅游饭店星级的划分与评定》要求的五星标准外，如成都索菲特万达大饭店、成都天府丽都喜来登饭店、成都凯宾斯基饭店、香格里拉酒店、洲际大饭店等酒店在一些酒店设施的配置上已经达到国际标准。3.2.2成都市星级酒店的分布状况成都星级酒店主要分布在CBD区域商务密集区（市中心），沿河自然风景较好的地带（城南区域的滨江沿线）以及人南南路、天府大道两侧，以方便来往商务人士。成都4－5星级酒店的具体位置序号宾馆名称道路位置区域（环线）星级1锦江宾馆人民南路二段内环线内52总府皇冠假日酒店人民中路一段市中心53天府丽都喜来登饭店总府路市中心54家园国际酒店机场路181号二环至三环55索菲特万达大酒店滨江中路内环线内56加州花园酒店沙湾路一环至二环4-57成都望江宾馆下沙河浦42号二环58凯宾斯基酒店人民南路四段二环至三环准59香格里拉酒店水井街内环线外侧510洲际大饭店天府大道南三环外超511成都世纪城假日酒店天府大道南三环外412西藏饭店人民中路一段内环线内513安国酒店太升北路内环线内414沃特酒店太升南路市中心415银河王朝大酒店顺城大道市中心416四川宾馆总府路市中心417绿洲大酒店忠烈祠西街市中心418岷山饭店人民南路二段内环线内419罗曼大酒店人民北路10号市中心420京川宾馆一环路西一段一环路外侧421新华国际酒店鼓楼南街市中心422文翰宾馆一环路南四段一环路423成都天仁大酒店三洞桥路18号市中心424紫微酒店总府路8号市中心425瑞景商务酒店西安北路101号市中心426成都花园城大酒店大业路8号市中心准427成都泰逸酒店蜀汉路209号二环至三环428河畔酒店望平街滨河路8号市中心4从上表及图中可以看到，在选中的成都市28家4—5星级酒店，其中有19家坐落于市中心区域，另有11家酒店位于交通主干道上，有5家位于滨江沿线。4－5星级的酒店从分布位置来看城市中心区的数量占了总数的70%的高比例，也说明了越是高星级的酒店对地区位置的选择越为重视和明显，即分布位置为一个城市的中心商务圈，经济圈，形成高星级酒店分布的聚集圈层。3.2.3成都市高星级酒店市场供需分析汶川大地震对四川旅游业产生一定不利影响，但随着时间推移，成都市的旅游业已得到初步复苏。在成都市经济发展走势良好的态势下，随着成都旅游产业的建设进一步完善，城市商务氛围的逐渐成熟，到蓉旅游及公务办公的人数将会稳步提升。预计2010年后成都市高星级酒店的市场容量将进一步增加。成都市五星级酒店市场供应情况酒店名称楼层数房间数量四川锦江宾馆9480成都总府皇冠假日酒店30434成都索菲特万达大饭店23262成都天府丽都喜来登饭店35401成都加州花园酒店18430成都凯宾斯基饭店23483成都家园国际酒店9223成都望江宾馆5314香格里拉36610洲际大饭店31600世纪城假日酒店19792西藏饭店276合计-5305可见，成都的五星级酒店房间供应数量倾向于400～500间，虽然均已达到国家旅游局规定的五星级酒店客房数量的最低标准（40间），与国际上的市中心、商业区和度假区内的高级酒店规模相似，有向国际大都会酒店规模（800～1000间）的趋势进行发展。但尚未达到国际上常见的大都会中心的酒店规模（800-1000间以上）。成都市酒店客户需求特征分析旅游客群近年来，成都国内旅游人数，旅游人数逐年递增，并保持了10%左右的递增，2007年达到了4253.63万人。涉外旅游人数，随着近年成都基础及环境设施的改善，涉外旅游人数增幅较大，保持了20%左右的年增长率，07年达到保持了785638人。2001～2007年旅游基本情况年份2001200220032004200520062007国内旅游人数（万人次）2579.82808.732843.553215.343619.634003.714253.63同比增长—8.87%1.24%13.07%12.57%10.61%6.24%涉外旅游人数（人）345588401165226846408814500156579693785638同比增长—16.08%-43.46%80.22%22.34%15.9%35.53%（数据来源：成都市统计局）可以看出，除了2003年（“非典”事件）以外，成都的涉外旅游人数增幅较快，国内旅游人数也一直处于较平稳的增长，若四川九环线旅游工程（成都—德阳—绵阳—江油—平武—九寨沟—松潘—茂县—汶川—都江堰—成都）建成后，该比率将会进一步增加，对成都的高星级酒店的需求也会进一步加强。会展客群2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，成都会展业仍实现260多个展会活动产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列。外资企业随着成都市基础设施的日渐完善，投资环境的不断提升，作为全球最具实力，也是商业嗅觉最灵敏的企业——世界500强加快了投资成都的步伐。根据最新公布的世界500强企业排名，落户我市的世界500强企业已达130多家，三年前仅有42家。目前投资成都市的世界500强，主要来自美国、日本、法国、韩国和中国香港地区。有40家在蓉投资建立了448家外商投资企业；有32家设立了分公司；有48家设立了代表处或办事处。随着成都基础设施的进一步完善，整体经济实力的进一步加强，成都有望在未来几年内引入更多的外资企业，涉外人员的增长会增加对高星级酒店的需求。成都市高星级酒店市场容量预测结合成都市高星级酒店平均客房入住率、高星级酒店消费者留蓉时间，及近年来到蓉旅游人数发展趋势，在成都市经济发展走势良好的情况下，无论是成都市旅游景区建设、还是与旅游相关产业的建设都将得到完善，到蓉旅游及公务出差人数都将稳步上升。因此，除发生类似非典等重大事件，成都市高星级酒店的市场容量将稳步上升。成都高星级酒店平均客房入住率序号宾馆名称星级入住（％）淡季旺季1锦江宾馆5801002总府皇冠假日酒店5651003天府丽都喜来登饭店575904家园国际酒店5//5索菲特万达大酒店5851006凯宾斯基酒店准5/1007香格里拉酒店超5701008洲际大饭店超5//9世纪城假日酒店450809西藏饭店5357410安国酒店4/9511沃特酒店4357012加州花园酒店4/5408013银河王朝大酒店4308014四川宾馆4358515绿洲大酒店4608016岷山饭店4608517罗曼大酒店4609018京川宾馆4609819新华国际酒店44075（数据来源：市场调查）从酒店入住率看，五星级酒店整体入住率情况明显好于四星级酒店。入住率高低可以分为淡季和旺季两个时间段，其中从淡季可以看出星级越高的酒店入住率相对越高，而低星级的酒店相对较低，四星级酒店淡季入住率普遍低于60%，而五星级酒店一般在60%以上；进入旺季时，几乎所有的酒店的入住率都很高，入住率达到了70－100％，其中五星级和后期新建的四星级酒店的入住率一般分布在90－100％之间。成都高星级酒店消费者留蓉时间据探访高星级酒店相关高层领导得出以下结论，对于高星级酒店客户留蓉时间的长短主要根据来蓉消费者是以什么性质来访决定：对于旅游型留蓉者，平均留蓉时间为2.5天，但也有少量5天内的留蓉客户。访亲会友型留蓉时间（所占总体比例不大），多数为1－2天内。到蓉旅游人数预测可见，到蓉旅游人数稳步上升，从2003年的2843.55万人次上升到2007年是4253.6万人次，年平均增长率达到10%左右，随着成都市旅游及会展等相关产业的发展及逐步完善，到蓉旅游及商务旅游的人数将进一步上升，按照成都市近几年旅游人数平均增长趋势来看，在未来3年内到蓉旅游人数分别为4678.96万人次、5146.86万人次、5661.55万人次。成都市高星级酒店的房价水平分析及走势预测平均房价分析酒店名称2006年执行价（元/晚）2007年执行价（元/晚）增幅锦江宾馆68082822%凯宾斯基56091564%索菲特万达470939100%总府皇冠假日60081836%天府丽都喜来登70098941%家园国际酒店55068024%加州花园贵宾楼68091444%香格里拉酒店_1200—平均值60591852％房价走势预测从供给层面来说，成都的五星级酒店由2004年到2007年一直处于增长态势，且增幅还较大，五星级酒店家数的增幅分别为50％和33.33％，各种类型客房数量增幅分别为63.29％和32.59％。同时，中航、深圳茂业集团等在天府新城均有酒店项目，预计成都的五星级酒店家数及客房供应数在未来5年将会进一步增加。就需求层面而言，涉外游客和高端商务人事是五星级酒店的主要客户群体。近年来，随着成都整体经济前景的看好和旅游资源的不断丰富，有大量外资企业进驻成都，以及大量涉外游客来蓉观光的趋势。如，2003年到2007年短短两年的时间内，驻蓉外资企业翻了一倍；涉外游客从2002年到2007年的增幅分别为16.08％、-43.45％、80.22％、22.36％、15.9%、35.5%（2003年“非典”事件负增幅），这一比率较为乐观。结合供需因素可知，尽管成都五星级酒店的供给增幅较大，但随着其基数的增加，增幅速度有望减小；而在成都整体经济前景普遍看好的情况下，成都外资企业和涉外游客的数量会呈逐年上升的态势。因此，撇开重大宏观经济政策出台等影响因素，成都未来2～3年内五星级酒店的价格将保持基本小幅上涨。3.2.4成都市高星级酒店市场未来发展趋势分析过几十年的发展，成都市酒店业已步入了成熟发展阶段，高星级酒店已经形成了相当规模，各项设施配套完善，经过对成都市高星级酒店市场及区域内酒店市场的研究，对成都高星级酒店市场趋势作出如下预测：成都市高星级酒店根据其发展规律，已经形成了按城市CBD区域、交通主干道沿线及沿河滨江景观带分布的特征；未来在以上区域至少还将建成5家高星级酒店，成都酒店业即将步入一个高速发展阶段；商务住宿、会展人群及旅游业是区域酒店市场的主要需求来源，随着成都市“最佳旅游城市”荣誉的获得、世纪城新会展中心的逐步成熟、试验区效应带来的投资环境的提升，预计未来以上三大需求将保持持续快速上升，不断扩大区域酒店市场的容量。未来几年的成都市酒店市场（尤其是高端酒店市场），将呈现出一个需求供应均高速增长的动态平衡状态，根据《四川省旅游星级饭店发展战略规划》（2006年-2020年），到2010年，成都市将拥有五星级酒店12家；到2015年，成都市将拥有五星级酒店15家；到2020年，成都市五星级的拥有量将达到28家。3.2.5天府新城区域酒店市场分析项目所在区域内聚集了国际会展中心、各产业园区、极地海洋世界、四川电力、中国联通、联想等大型企事业单位，会展经济、旅游业、产业园经济及总部经济将为区域内酒店提供强有力的客源支撑。因此，主题性酒店的竞争力较强，区域内酒店具有较好的发展前景。区域酒店物业供给情况分析现有酒店供应情况区域内现有三家酒店建成营业。总房数为1620间左右，均为2006年后建成，配套设施完善。酒店名称开业时间总层数房价前台现价客房数配套设施世纪城假日酒店2006年18层标准间1121豪华间1380行政间1610套房2329标准间600豪华间650行政间800套房1100780间饭店餐饮设施：思飞咖啡厅、华府中餐厅、火舞巴西烧烤、食趣美食店、白领快餐。饭店娱乐设施：星空酒廊、健身中心、美容沙龙。世纪城洲际大饭店2008年30层高级标间2200豪华间2400贵宾房3000特色套房4000套房5000行政套房7500

高级间1200豪华间1400贵宾房1800特色套房2150套房2550行政套房3400560间饭店餐饮设施：廊桥咖啡厅、波堤斯意大利餐厅、香榭花园法国餐厅、龙轩中餐厅。饭店娱乐与健身设施：卡拉OK厅、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。未来酒店供应情况从成都市天府新城规划来看，项目所在区域内正在建设及未来将要建设的高星级酒店将达到10家以上，包括成都茂业中心的茂业万象大酒店、三峡广场豪生国际大酒店，中航国际购物中心等高星级酒店及与本项目所在地相隔不远的合景泰富地块。如果我们扩大区域范围，以天府大道为轴线向天府软件园方向延伸，存在8家左右潜在开发的高星级酒店，即骄子世纪城对面的希顿国际广场包含的超五星级酒店、天府软件园A区对面的紫罗兰酒店及天府软件园C区的螺旋楼五星酒店等。高星级酒店在短时间内的激增，将可能为区域市场在未来的一定时间内带来激烈竞争。据调查，预计未来3-4年，天府新城新增高星级酒店家数占到整个成都主城区新增总数的60%。区域酒店物业需求情况分析从区域内酒店物业未来发展的需求来看，主要有几个方面的客源给酒店业提供支撑，即世纪城新国际会展中心、极地海洋世界及高新孵化园等产业科技园区。酒店客户来源主要以商务办公住宿为主，极地海洋世界建成后还将包括部分旅游住宿，同时还包括主城区无法消化的客源。会展经济2005年7月起，大型展会全面移师世纪城，已先后举办了泛珠三角9+2会议、啤酒狂欢节、世纪城成都之夜大型主题活动、糖酒会等大型会展活动，为周边酒店业提供了大量的客源。2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，成都会展业仍实现260多个展会活动产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列，预计2009年成都预计举行会展节庆活动280个以上，拉动消费200亿元以上。《中国会展经济年度报告》显示，成都市会展业发展产业链发展水平和综合竞争力在全国中西部主要城市中稳居第一位。世纪城新国际会展中心建成之后，承接了成都市80%以上展会，按成都市会展业的发展速度，区域内现有及未来几年的酒店配套无法满足会展业高速发展的需要，大约只能满足其80%的需求量。因此，随着世纪城会展产业的不断发展，天府新城未来几年对酒店配套的需求旺盛。各产业园区提供的商务客源项目所在区域内现有天府软件园、高新孵化园、成都市高新区教育科技产业园3个产业园区，入住各类企业150余家，由此将为区域内酒店提供一定量的商务客源，随着产业园区入住企业的不断增加，商务客源有望进一步提高。除了以上客源，高新大厦及未来周边将要建成写字楼项目同样将为区域内提供一定量的商务客源，同时项目所在区域作为未来成都市副中心，将成为未来成都市的又一CBD中心，成都市商务客源将向这一区域转移，其商务客源规模将不断扩大。综合以上分析，项目所在区域酒店业有商务办公及旅游两方面的客源作支撑，其中，会展业是现阶段该区域酒店业需求的主要提供来源，并将长期作为酒店业的支撑；随着该区域的逐渐发展及新的CBD中心的形成，各办公区及产业园区所提供的商务客源将进一步增加；未来海洋世界建成后，将为该区域酒店提供较稳定的旅游住宿客源。区域酒店客户群体分析行业背景主要是到成都市政府办公的政府职员，到高新区商务出差的高科技企业职员及参加展会的参展企业人员。由此可见，区域内酒店客户群体的行业背景主要集中在政府部门、高科技企业、会展及其参展行业，其中由于展会种类多种多样，使得地区内酒店行业客源行业范围较广。客户来源区域内酒店客户来源主要包括国内客源和国外客源两类，国外客源主要是在成都高新区各产业园设厂的国外高科技企业所带来的客源，国内客源包括到成都参加各类展会的人员、会展企业客源、成都市周边各市区县政府职员及市外旅游客源。购买力区域内既有高新区政府这样的政府机关，也有四川电力、中国联通、中石油等国有大型企业，同时在各产业园区内还有像联想、爱立信及华为等各类高科技企业，一般具有较强的购买力。需求档次、交通、区位、配套设施区域内酒店客群多为国有大型企业、会展类企业、高科技公司，一般对产品需求档次较高，有关渠道了解来看，政府机关公务人员一般住宿标准为4星级酒店；参加展会的企业从成本考虑也有可能以4星级酒店为标准；对于外资高科技企业，其一般住宿标准较高，可达5星级。从客群对酒店交通的要求来看，由于客群多为商务办公人群，其对交通便捷的程度要求较高，一般希望能够快速的达到市中心、城市各主要商务办公区及机场等区域，以减少其在路途上消耗的时间。客群对区位的要求主要是酒店处于市中心或商务区内，在主要交通沿线附近，交通便捷；区域内有较好的商务办公配套，商业配套齐全。客群对酒店配套主要的要求是，能够提供举行各种规模会议的场所；餐饮配套完备，能提供中西菜品，以满足不同类型客户的需要；拥有现代化的商务办公配套，提供中英文字处理、宽带网络、复印、电传、图文传真、国际国内直拨电话、银行、旅游票务、上网等服务；丰富的休闲娱乐设施，能够提供健身、游泳、洗浴、按摩等服务；能够使用国内外信用卡。从长期来看，随着总部经济的发展、会展及旅游业的逐渐壮大，势必对酒店等相关配套行业需求加大，其带来的波及效应将对酒店业起到促进作用。因此，在总部经济、会展经济及旅游业发展良好的前提下，区域内酒店业发展将步入一个较好的发展阶段，本项目的酒店发展也将有广阔的客户资源。3.3写字楼市场分析天府新城甲级写字楼在未来2-3年，将出现较大的放量，中小企业发展所需的创新型写字楼的供应量较少，在目前区域写字楼供应量较大的情况下，开发具有特点、创新型的写字楼将有着较强的市场竞争力。3.3.1成都市写字楼市场成熟度分析成都市写字楼市场格局及发展现状如上图所示，由于办公物业用方对地段的要求，成都市写字楼主要集中交通干道沿线，形成六大写字楼集中区域。分布区人民南路天府大道沿线东大街沿线顺城大街区域西大街区域南大街区域特点交通便利、位置优越、楼宇形象档次高、是未来成都高档写字楼最重要的聚集区域之一成都市办公物业市场发展最为迅速也是发展空间最大的一个区域，交通便捷：“五纵三横”及地铁1号线，总部经济效应显著目前商业氛围浓于商务氛围，随着部分高档写字楼项目相继落成，商务氛围逐渐显现，也是未来成都高档写字楼聚集区域之一位处传统CBD核心，成都市最早的办公物业集中区，办公物业以纯办公为主，多为中档或高档，但随着时间推移整体形象档次稍显老旧传统商圈内的办公物业集中区，形象档次不高交通便利，城南大量中小企业聚集地典型代表汇日央扩大厦、威斯顿联邦大厦、国航世纪中心等高新国际广场、特拉克斯国际广场、天府软件园一期、成达大厦等天府时代广场、东方广场等冠城广场、新世纪广场等国信广场、国贸广场等宏达大厦、成都高速大厦等成都市主要写字楼区域成熟度分析可以看到，人民南路作为连接主城区和国际城南的交通要道，其沿线聚集了较大体量的甲级写字楼，航天科技大厦、仁恒广场、来福士广场等将在未来两年内面市。未来人民南路将成为成都高档写字楼重要聚集区域之一。东大街和天府大道沿线尚有大量可开发土地，东大街是政府着力打造的金融商务大道，而天府大道沿线是国际城南的主轴，政府倾力打造的科技商务区，这两个区域目前写字楼开发都处于起步期、未来发展空间较大。相对于东大街区域，天府大道沿线规划更为合理、可供开发的土地存量更多，未来发展空间更大。3.3.2天府新城写字楼市场研究天府新城写字楼楼分析区域内写字楼项目主要集中分布在南延线天府大道两侧。同时又分成三个集中的区域：成都行政中心区域、世纪城区域、天府软件园区域。天府新城在售写字楼供应分析项目等级体量（万平米）区域内在售写字楼主要有拉德方斯大厦、特拉克斯国际广场、中国水电大厦和城南科技广场。在售总体量约18万平米。除城南科技广场，其他三座写字楼均为甲级，预计未来1-2年这些项目都将被消化。天府新城在建、拟建写字楼供应分析项目总体量（万平方米）体量（万平米）预计推出时间未来两年天府新城将直接对外出租或出售的写字楼有中信广场和城南科技广场，预计2010年初推出，总体量约31.6万平米。目前区域内存在大量的在建和拟建的企业总部，其中写字楼体量总计约74万平米。如此大的体量企业大都消化不完，按一般大型企业总部约4000人计算，按每人10平方米的行业标准预测，平均每个企业总部能够消化的体量约4万平米，企业总部总共能消化约40万平米的写字楼。剩余34万平米的写字楼将在未来两年左右面向市场，对外出租或出售。天府新城潜在商业地块供应分析相关地块信息编号竞得时间占地面积（万平方米）理论最少可开发建面（万平方米）用地性质开发企业12007.02.094.08412.252商业金融业用地（不兼容住宅）四川省电力公司22007.02.141.5214.563旅馆业用地（不兼容住宅）西藏紫罗兰酒店管理有限公司32007.04.271.9775.931商业用地兼容金融保险业用地、贸易咨询用地深圳市中航地产发展有限公司42007.04.272.4097.227商业用地（不兼容住宅）深圳市中航地产发展有限公司52007.05.101.5384.614商业金融业用地（不兼容住宅）中国石油集团工程设计有限责任公司西南分公司62007.06.272.9728.916商业金融业用地（不兼容住宅）成都天合房屋开发有限责任公司72007.07.271.9725.916商业用地(禁设市场用地,且不兼容住宅)成都鑫达房产82007.07.272.0906.270商业用地(不兼容住宅)维金发展公司92007.09.282.2646.792商业金融业用地（不兼容住宅）成都蜀都嘉泰置业102007.09.283.91411.742商业金融业用地（不兼容住宅）成都正成投资112007.11.012.0646.192商业金融业用地（不兼容住宅）中石化西南公司122007.11.010.3330.999商业金融业用地（不兼容住宅）鼎能电力132007.11.012.6748.022商业金融业用地（不兼容住宅）成都苏宁电器连锁加盟有限公司142007.11.013.0049.012商业金融业用地（禁设市场）GROWINGSTATEHOLDINGSLIMITED（凯德置地）152007.11.012.7818.343商业金融业用地（不兼容住宅）成都一航瑞赛置业有限公司162008.06.062.8658.595商业用地成都鑫达房地产开发有限公司、成都大鼎置业有限公司、成都美美力诚百货有限公司从土地供应方面可以看出，天府大道沿线有较大体量潜在商业用地，其中西藏紫罗兰酒店管理有限公司竞得的1.521万平米的土地是开发成五星级酒店的；深圳中航地产竞得的两块土地是开发成大型购物中心和酒店的；凯德置地竞得的3.004万平米的土地未来将开发成大型购物中心；苏宁电器竞得的2.674万平米的土地是开发成大卖场的。除开这5宗土地，其他11宗商业用地有可能开发成写字楼、酒店或大型购物中心，这11宗土地理论最少可开发建面总计约74万平米。根据商业地产运作周期大致在两年左右这一规律推算，这部分成交地块将于2009年和2010年集中推向市场，以谨慎计，未来这74万平米的商业将会有30%开发成写字楼。随着知名企业的陆续入驻，整个南延线区域的商务氛围会日益浓厚，乐观估计未来这74万平米的商业会有约70%开发成写字楼。南延线区域目前这些潜在商业用地未来两年内将会有22.2-51.8万平米的写字楼推向市场。总的来说，未来天府新城写字楼的供应将至少达到105.8万平米。天府新城写字楼需求量预测根据对成都市未来几年写字楼需求量的预测可看出，2009年-2012年成都市写字楼的需求量分别为57.14万平米、62.86万平米、69.14万平米、76.06万平米。由于自2007年开始，成都市拍卖的商业地块至少有30%在高新南区，南延线区域成为未来成都市写字楼放量最大的区域，保守估计，南延线区域写字楼的需求量至少占成都市写字楼需求量的30%。随着市委市政府的南迁、产业园区和五星级酒店的相继落成、知名高新技术企业的不断入驻，整个南延线区域的商务氛围会日益浓厚，乐观估计，南延线区域未来几年写字楼需求量将占成都市写字楼需求量的50%。综上分析，未来几年南延线区域写字楼需求量将占到成都市写字楼需求量的30%-50%。2008年-2010年南延线区域写字楼需求预测年份200820092010总计最小需求量（万平米）15.5917.1418.8651.59最大需求量（万平米）25.9828.5731.4385.98可以看到，2009年-2011年南延线区域最少消化写字楼51.59万平米，最多消化写字楼85.98万平米。通过以上对区域内供应量和需求量的预测可看出，未来三年，区域内写字楼供应量最少为105.8万平米，而区域内最多消化写字楼85.98万平米，因此本案修建写字楼是有一定的市场压力。区域写字楼销售及租赁价格分析项目等级销售均价（元/㎡）平均租金(元/㎡/月)物管费（元/㎡/月）销售率高新国际广场甲级780065-801495%拉德方斯大厦甲级12800/1520%-30%特拉克斯国际广场甲级9000-1000080-90约1210%-20%中国水电大厦甲级8000-9000/60%城南科技广场研发楼6000多/小户型2元/㎡/月，大户型5元/㎡/月80%-90%天府软件园一期研发楼只租不售40595%科技财富中心研发楼只租不售5595%可以看到，区域内写字楼售价悬殊较大，主要是因为地理位置和产品品质的不同。甲级写字楼售价在8000-13000元/平米，研发楼售价约6000-7000元/平米。售价最高的拉德方斯大厦位于建设中的地铁孵化园站上，且是地铁1号线和地铁6号线的交汇点，是成都唯一的站厦合一式顶级写字楼。售价最低的城南科技广场距离天府大道较远，由于销售时间较长，目前已是尾盘，产品品质及外立面与拉德方斯大厦等甲级写字楼有一定差距。另有一些写字楼只租不售，如天府软件园一期、高新国际广场等，平均租金在40-90元/㎡/月不等。天府大道沿线区域入驻客群分析天府大道沿线写字楼大多是企业总部，直接对外出租出售的不多，主要是产业园区的研发楼，天府软件园入驻的主要是世界500强类的知名企业。以下针对孵化园内入驻客群来研究天府大道沿线区域入驻客群情况。高新孵化园内约有近200家企业，其中员工人数在20人以下（包括20人）的小型企业约143家，员工人数在20-100间的中型企业约41家，员工人数在100以上的大型企业约16家。可以看到，孵化园内的企业以中小企业为主，其中小型企业占园内企业总数的71.50%。这些小型企业主要从事IT产业和高新技术产业，包括生物制药、软件开发（财务软件、游戏软件、房地产软件、地理信息系统软件、物流软件、高速铁路软件、医院数字化管理软件、航空软件、教育软件等）、网络安全、移动通信、微波通信、系统集成、无线技术、投资管理、房地产开发等。其中IT类企业约占小型企业总数的50%，生物制药类企业约占小型企业总数的42%。孵化园内小型企业的办公面积大都在50-150平米。因此，天府新城的入驻企业由最初以IT行业各大型外企、中小民营企业占绝大多数的单一构成，将逐步演变为由IT企业、各种行业以垄断行业、相对垄断行业为主的大型国企、央企的西南总部、外企研发中心以及金融服务后台中心构成。区域特征将由高新产业集中区逐步向集高新产业区、企业总部区、金融后台区为一体的多元化商务区转变，总部经济特征明显。3.4休闲娱乐市场分析目前，成都市的娱乐市场业种较为单一，缺乏多元化的娱乐产业配套。随着城市经济的发展及城市格局的变化，天府新城区域将成为成都市新的休闲娱乐带，也将成为城市精英及白领阶层休闲娱乐的主要聚集地。3.4.1成都休闲娱乐市场整体状况成都休闲娱乐市场的构成成都休闲娱乐市场主要由茶楼、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、电玩、各种康体中心、电影院等构成。档次从低到高，跨度较大。以上成都休闲娱乐的主要构成，其市场认可度较高。随着城市经济的发展，成都市的娱乐市场已不是单一业种能够支撑，多元化方向发展成为主要趋势。在成都市新建的复合型商业项目或是城市综合体项目中，基于聚集人气及扩大消费客群为目的，往往会囊括电影院、电玩、酒吧、餐饮、会所、夜总会等在其中。如百联天府购物中心就包括有电影院、电玩、餐饮，会所娱乐，其在聚集人气的过程中，也通过业态扩充取得良好的收益。成都休闲娱乐市场发展趋势成都休闲娱乐市场呈现明显不同的发展趋势：大型休闲娱乐企业向商务繁华度高、具有全市影响力的区域集中，小型企业则向消费潜力大的新兴社区发展。但相同的是新兴的休闲娱乐场所均往档次化及多元化方向发展。3.4.2成都市电影院市场发展特征分析成都电影市场拥有良好的客群基础，主要消费群体年龄大致在18-35岁之间，以高学历，高收入人群居多，是支撑电影消费的中坚力量，也是电影院的主要目标人群。成都市电影院发展现状成都是一座有深厚文化底蕴的城市，浓厚的电影氛围培育了一大批忠实的电影观众。随着城市的发展及收入的提高，成都人在追求物质生活的同时也更趋于精神层面的享受。而电影院也随着越来越多的观众群体而向档次化，规模化方向发展。成都成为各大院线重点布局区域成都电影市场相对于其他城市而言具有一定的包容性，虽然有5家院线共同存在，但通过良性竞争出现了多赢的竞争格局。因此，各大院线均看好成都电影市场的发展，在竞争激烈的市场下仍加大开发及投资力度。万达在2006年进入成都市场到2008年的金沙店开业，短短两年时间已在成都市区拥有了4家高档影院。可见，各大实力院线均将成都作为了全国布局的重心。成都2007年票房突破亿元随着2004年东方世纪电影广场、紫荆电影院成为西南地区首批五星级电影院，电影院升级换代，成都电影市场迎来新的发展，2007年成都票房首次突破亿元。成都电影市场发展较快，现市区拥有18座规模化的影院，也证明电影市场的巨大潜力。良性竞争，多赢格局将让成都电影市场保持15%以上的增速。目前，成都电影市场良好的氛围，还吸引了多家院线前来考察踩点，未来将有更多院线落户成都。成都市电影院的发展特点空间分布特征成都市早期的高档影院主要集中在商业繁