XXXX年西安房地产市场一季度报告

2013年西安房地产市场一季度报告克而瑞西安信息研究中心PART1宏观背景分析全国房地产市场西安房地产市场PART2PART3报告目录PART1

宏观环境分析经济环境政策环境从国内经济形势来看，中国经济逐步开始企稳，多项经济指数出现回升，但通胀风险仍然存在，一季度货币政策有所放宽，一定程度拉升经济面的向好，对于房地产市场起到较好的支撑。面对房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，而随着后期地方细则出台表现来看，总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期宏观环境形势PointA一季度国内经济面企稳，货币供应有所宽松，楼市外围环境有所改善经济环境Part1宏观环境分析—经济环境受益于政策效果释放、国内经济稳定发展和出口企业信心增强等因素，一季度经济基本面未变，房地产外围仍存在不确定因素国内经济回落24M，三季度开始盘整经济企稳，通胀预期存在Part1宏观环境分析—经济环境一季度国内经济形势企稳，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限货币表现两会中中央政府工作报告显示：2013年中国GDP增长目标定为7.5%，CPI涨幅控制在3.5%左右，M2预期增长目标定为13%左右，这与M2增速略高于GDP增长与物价升幅之和的历史规律是一致的。“央行将会使用多种策略组合，包括回购和发行央行票据，以清除过量的流动性，这也是央行曾经使用过的方式。这也是惟一能够实现渐进式物价稳定的方法。”考虑政府换届等因素影响，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限。货币供应有一定提升新增贷款规模有所放大Part1宏观环境分析—经济环境国内房地产市场一季度回升态势明显，固投和房地产开发投资增速明显，且相关比值上升显示房地产市场开始进入恢复阶段行业投资从同比增速上看，今年前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额同比增幅分别为21.2%以及22.8%，较2012年的21.5%以及27.8%均有所回落。然而，从体量上看，前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额分别为25676.0亿元以及6669.70亿元，均高于2012年前两个月的21188.83亿元以及5431.46亿元。随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极性将有所增加。与此同时，从保障房建设情况来看，2011年和2012年1700万套保障房的结转效应仍然存在，加之2013年新开工600万套，将使2013年保障房投资维持在较高水平，也将促使2013年的房地产投资增速将回升。但由于2013年房地产调控政策不会明显放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。PointB间接式调控稳定市场价格预期，政策重心强化监管执行力度政策环境Part1宏观环境分析—政策环境2010年1月10日国11条出台调控效果：部分城市房价、地价依旧出现过快上涨势头，部分地方政府落实调控措施不力。2010年4月17日新国10条出台2011年1月26日新国8条出台调控效果：标志着史上最严厉的调控政策出台调控效果：投资投机性购房被有效遏制，房价快速上涨势头被抑制2013年2月20日新国5条出台2012年全年无加码政策出台，被压抑的市场在年底显得蠢蠢欲动……2012年本次新政的出台，是对前几次新政的效果的巩固，对调控过程中出现的核心问题的完善与补充。但由于新政主要为原基础上的力度加码，对原来已经是调控重点的一线城市及部分城市影响相对较弱，但原来并非调控重点的二三线城市，或会因各种限制条件的严格化而让市场遭受不同程度的动荡。面对楼市房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，增强政策监管执行层面政策背景“国五条”细则限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。限购升级，覆盖全部行政区域税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的、应依法严格按转让所得的20%计征。个人出售房产征20%所得税各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所得地级以上城市原则上要实现联网。“十二五”期末，地级以上城市实现联网对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例合贷款利率。房价上涨过快城市提高二套房贷首付和利率Part1宏观环境分析—政策环境政策主要体现在二手房个人出售房产征收20%所得税和拟提高二套房贷首付及利率等方面政策内容Part1宏观环境分析—政策环境本轮政策的调控更多在重申之前调控方向，以及强化政策监管等领域动作，也是调控思路的转向期政策分析通过税收手段收紧流动性分税制改革之后，中央财政集中了财权，造成地方层面上所谓的财权与事权不匹配。而本轮政策在“二手房交易环节从之前1%征收比例提升至20%”，一方面政府有收紧市场流动性，侧面缓解楼市压力，另一方面增加政府财政收入渠道。服务政府长远期城镇化需求本次政策的出台，将楼市调控方向增加三级市场层面，二手房刚性需求群体在这一政策引导下可能进入新房市场，增加新房交易的热度。配合中央政府之前提出的城镇化战略需求。调控手段转向过渡期本轮调控的思路包含上一届政府思路，同时包含新一届政府思路，主要体现从过去限购或禁买等行政化手段干预向通过税收及利率等经济市场手段转向。另外李克强、李源潮等均是经济法律出身。二手房交易成本的提升造成加大市场对新房市场需求度，而中长期来看，新房供应主要集中于城市近远郊区域，需求向此类区域转向，间接辅助政府提出的城镇化战略要求。Part1宏观环境分析—政策环境地方细则力度总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期市场反应城市出台日期核心诉求点政策摘要内容程度北京3月30日京单身仅能购1套房31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停向其出售住房。强上海3月30日二手房交易征20%个税2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。强重庆3月30日停放三套及以上住房贷款严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。中广东3月25日严格执行国务院个税规定国五条细则率先落地，广州深圳既限购又限价中合肥3月31日要求稳定新建商品房价格坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。中大连3月31日2013房价涨幅有限制2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。中厦门3月31日公布2013年新建商品住房价格控制目标2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。中天津3月31日明确2013年住房价格控制目标继续加大保障性住房建设比重,增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住房价格稳定,新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度中贵阳3月31日房价涨幅低于收入增幅2013年贵阳新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。中成都3月31日公布2013新建商品住房价格控制目标进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，要努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度中南京3月30日2013年度新建商品住房价格控制目标2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。中郑州4月1日房价涨幅应低于收入增幅2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅中长沙4月1日房价涨幅应低于收入增幅2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。中Part1宏观环境分析—政策环境多城市主要通过限涨目标及增加住宅供应手段来调节市场，总体未独立设定城市调控标准市场反应地方细则四大特征特征1：普遍不设“自选动作总体来看，与京、沪的“单身限购”不同，各二三线的细则相对“从简”，没有“自选动作”。在“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面，也是按部就班特征2：完成“限涨”目标是重点房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。特征3：多地未涉及20%个税对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。特征4：引导房企增加普通住宅通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求失衡，为价格上升埋下隐患。虽然政策在一定程度低于预期力度，但仍然保持从严基调，表现一，部分城市限购范围扩大，如“广东版”调控政策；表现二，房价控制目标收紧；表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。Part1宏观环境分析—政策环境保障房2013年保障房建设规划设计较前几年更为合理可控2013年底前将符合条件的外来务工人员纳入保障范围，缓解社会矛盾，大力推进城镇化进度建设规模持续维持高水平，2013年开始进入大规模竣工并形成实际供应；但制度仍不完善，融资、建设的可持续性仍有待检验保障房影响方面：目前保障房开工面积核算标准调整为“1/3开挖基坑、1/3主体工程开建、1/3主体工程完成”，在真实流入商品房市场的量相对较小，对于商品房市场影响相对有限。目前保障房诸多管理机制尚不成熟，包括进入及推出机制等，且保障房周边市政配套相对匮乏，造成对商品房实际影响较低。PART2

全国市场分析土地市场商品房市场二手房市场企业分析趋势预判一季度房地产市场特点土地市场开年成交热度高，流标率低位商品房销售同比大增，市场维持活跃态势重点城市市场供不应求态势扩大，一线城市房价领涨全国企业拿地重新回归一二线城市，一季度企业销售同比增幅显著土地市场Part2全国市场分析2013年1-2月，土地楼板价均处于一年来的高位，主要原因是近两个月一线城市成交较为火爆所致。通常第一季度土地市场成交量在一年中处于低位，但与去年同期相比，今年1、2月土地成交同比均大幅攀升，反应出开年土地市场成交热度远远高于去年。一方面，去年年末土地供应量大增，从而推升了年初的成交总量，另一方面，年初市场行情持续回暖，企业拿地积极性较高，也带动了成交量的上升。全国重点城市经营性用地流标率走势图全国30重点城市经营性用地成交价格月度情况流标率：近三个月土地流标率低位徘徊

2013年1月，全国30重点城市的流标率为6.39%，2月，土地流标率为4.92%，较1月份回落，综合近一年来的走势来看，近3个月土地流标率都处于较低的区间，与去年同期近10%的土地流标率形成鲜明对比。一线城市土地成交热度高，导致年初楼板价高位，近三月土地流标率低位，整体土地市场成交热度远高于去年同期2013年1-3月，全国30重点城市经营性土地以0-5%低溢价率成交的地块占比有所下降，处于近一年以来的低点，但是底价成交依旧占据半壁江山。而高溢价地块占比较去年四季度有所回升，处于高位。溢价率处于5%-50%的中间段占比持续提升，总体来看，2013年前两月市场持续回暖，溢价成交占比已经超过30%。溢价成交的地块大多分布在一线城市和二线省会城市，2012年特别是下半年，不少开发企业开始遭遇三四线楼市的供应过剩风险，返回供求关系相对均衡或紧俏的一二线城市拿地，溢价率持续提升对市场价格造成的影响，一增加了未来入市项目的成本，鉴于国家调控政策的持续，预计市场价格处在走平或者微涨，表明开发商开发收益或将进一步降低。土地市场溢价率：底价成交维持低位，溢价成交占比超三成，上半年依然是土地抄底好时机Part2全国市场分析2012年3月-2013年3月全国重点城市经营性用地溢价率分布情况土地市场Part2全国市场分析3月1日，以网上竞拍方式出现的佛山桂城地块，最终以溢价86.7%而结束。最终楼面地价高达7423元/平方米也刷新了自2010年以来佛山楼面地价的纪录。国五”细则出台前一天，北京市国土局推出13宗土地，拍出了107亿元的总成交金额，平均楼面地价达到6822元/㎡，创下了北京近5年来土地市场年初最好的开局3月1日当天，南昌单价新地王也出炉，2608万元/亩的价格溢价幅度更是高达226%，创下了南昌近一年来单价最高的纪录各地频现拿地热——新开年土地市场旺销，各地地王现象重现，房企重新回归一线城市争夺地块，资金实力雄厚的大房企是夺地主角商品房Part瘦2全国市慌场分析商品房销睡售面积保恨持活跃态忌势，同比裂增长近五雕成1-2月，全国池商品房销姐售面积104着71万平方眉米，同欣比增长49.赶5%，增速比宁去年全年杰提高47.7个百分伍点；住宅销售绣面积增长55.2虚%，办公大楼销售作面积增犹长43.根3%，商业营诵业用房销把售面积下重降1.4铺%。国房景气虎指数大幅灰上升1月国房基景气指抚数与12年年末保泰持平稳，2月，全国诵房地产开期发景气指桃数比去年12月份提罚高2.33点，比去菜年同期提娘高0.03点，不但冻延续了去获年四季度葡以来整体凡上行的态舞势，且上忘行幅度明晒显加大。今年以宣来，房族地产行纸业回稳养态势继交续保持持，市场某活跃态仓势依旧智。但从近摄期出台闷的国五组条调控异政策看嫩，预计嚷今后几征个月房创地产行尸业活跃称势头将跟有所下掩降，国鱼房景气喂指数上冰行幅度攀也将有哈所放缓陆。商品房销假售面积同蝇比增长近姨五成，市神场活跃，集随着国五遵条出台，葛预计今后端几个月房胳地产行业捡活跃势头晶将有所下岩降Par售t2全国市绕场分析房价：全躁国房价整张体上行态沸势明显，损一线城市剂领涨全国商品房数据来源：国家统计局从房价概来看，税全国房侵价整体猪上行态志势明显辉。1月份，70个大中城寇市中，新须建商品住爱宅价格指木数环比下岭降的城市摇有10个，比上邀月增加2个；持平赏的城市有7个，比上浑月减少1个；环比蔽上涨的城舞市有53个，比上愁月减少1个，涨幅刊均未超过2.2柿%。1月环比价乖格上涨城鸡市数基本兄与去年12月一致，眠但涨幅较莫上月进一屿步上升，静显示房价纵继续加速鲜上行。一玩线城市房涨价环比涨说幅位居全耽国前列2月超九成座城市房价茧环比上涨湾，，下降落的城市仅蹄有1个（温州粗），比上酒月减少9个；持平喂城市有3个，比趟上月减黎少4个；环比凳上涨的城获市有66个，比浅上月增山加13个，涨灿幅均未订超过3.1伙%。2月环比价短格上涨城剪市数较1月大幅可上升，筋占比超尚过九成鼠，涨幅决也进一柄步加大敌，显示币房价全附面上行它趋势确锅立。1月、2月新建商贴品住宅价教格指数环便比上涨和爬下降主要岂城市2月上涨前列的城市2月下降前列的城市城市涨幅城市降幅北京3.10%温州0.40%广州3.10%

上海2.30%

深圳2.20%

包头2.10%

南京2.00%

1月上涨前列的城市1月下降前列的城市城市涨幅城市降幅深圳2.20%海口0.30%北京2.10%长春0.20%广州2.00%南京0.20%厦门1.60%扬州0.20%沈阳1.50%

郑州1.40%

数据来春源：国焦家统计源局备注：1、横轴为价当月供求项比（成交烂面积/供应面积吼）；供求泡比在0.8遣-1.俊2之间相对砌平稳，小容于0.8供过于求识，大于1.2供不应求英；2、纵轴为最当月底存克量消化周炭期（单位贱：月），画公式为周资期=当月底市你场存量/近六个垫月月均揭成交量疫；重点城市闹住宅消化蜜周期保持悲平稳，除幻玉天津外所僚有城市都决在1年以内瞒，其中攀南京甚道至已不柳足半年缓；从供求比拉来看，由孔于春节因稼素供应几眉乎“停滞郑”，导致躺重点城市趁几乎均出夺现严重的让供不应求尚局面，而列且供求矛颠盾趋于突屈出，尤其流是一线城置市，供求毁比均超过迈了2.0。十大重点绪城市中，妻仅天津供骗求相对保开持平衡。商品房Part写2全国市略场分析供求：重寄点城市市墓场供不应恳求态势扩闪大，消化羡周期保持忘平稳201条3年2月重点城桃市市场短日期风险对燃比图2013年1月重点兔城市市淋场短期挪风险对博比图0.02.04.06.08.010.斜0091827天津杭州成都北京南京武汉上海深圳0.01.02.03.04.05.0091827天津北京成都武汉南京深圳-9上海广州重庆Part优2全国市场硬分析二手房在“国五条”细则出台贪后的首周灯，北京二港手房成交脑量出现井集喷状态，需但随着政购策末班车个效应，二殃手房成交宫量开始逐叨步递减一月份，烤二手住宅奶价格环比恋上涨或持丛平城市总跃数占据九箩成，二月阿份比上升营的城市总垄数进一步坡上升；一倾月份二手拦房上涨明挤显城市涨备幅均未超1.7%，二月爹份最大种涨幅达2.2叔%。显示化二手房驶价整体是进一步劈燕上行。政策出台湿，各地二婶手房交易舞大厅人头俱攒动，大督家想法设发法规避新粮规1月上涨前列的城市2月上涨前列的城市城市涨幅城市涨幅厦门1.70%北京2.20%南京1.30%广州1.70%北京1.00%上海1.60%韶关1.00%宜昌1.50%上海0.80%杭州1.40%徐州0.80%深圳1.40%常德0.80%宁波1.20%政策出减台，全蚀国各大迫城市的掏房地产哑交易大享厅“爆送棚”二手房价着格整体上薄行态势加央剧，政策勇效应致使疲二手房成插交呈井喷3月4日，国五俯条细则出庭台西安武汉太原沈阳政策出台烟首周，北道京二手房贵成交量呈米现“井喷汤”数据来源集：北京房牺管局数据数据来源抹：国家统失计局房企2013年前三月业绩（亿元）同比2012年一季度业绩2011年一季度业绩2012年全年业绩2011年全年业绩万科地产41032%310.7355.0914181210保利地产310109%148.66140.151018732恒大地产185103%82.6198.08923808中海地产38389%261.07197.74935720华润置地170115%79.353.58500286.54碧桂园180190%61.292.99475430龙湖地产10251%65.398.79400381富力地产10762%66.2859.18340287金地集团8299%45.937.17352290业绩表扯现：一沈季度从宾国内知抓名房企帜销售业里绩来看凡，整体石出现较厌好业绩慰，同比绝增幅显池著，主耍要受去龟年同期展调控及桌市场预闲期影响企业分析Part绸2全国市场锄分析2013年一季详度国内话知名企两业销售嘱业绩目资标数据来畜源：CRIC201挠2年商品证房销售骄金额6445聚6亿元，上述重点薯企业2011年商品厕房销售吧金额占迷比为9.9%，2011年全国商蛛品房销售霉金额为5859世6亿元，催上述重猫点企业卖销售金循额占比产为8.7%，一季热度前两沿个月全集国商品塑房销售迈金额为7361亿元，上述企业岔商品房销核售金额占狗比上升至16.2样%，行业斑集中度蝇进一步泛提升Part纸2全国市许场分析随着2012年品牌珠房企销死售业绩来趋好，现财务状夏况明显永改善，棵且对2013年总体预广期趋向乐虎观，均将愉销售目标羽提升10-累20%幅度企业分析房企2012年业绩（亿元）业绩同比2013年目标（亿元）对比去年业绩目标增长率政策后是否调整万科地产1412.316.20%————否保利地产1017.038.91%120018.0%否恒大地产923.214.80%10008.3%否中海地产892.528.10%800.3-10.3%否华润置地521.945.20%5709.2%否碧桂园476.010.00%62030.3%否龙湖地产401.34.90%46014.6%否招商地产363.873.30%4009.9%否富力地产342.013.80%42022.8%否金地集团341.510.40%————否绿地集团105135.4%1400左右大于30%否佳兆业17313.4%22027%否融创中国35686%45026%否复地集团16778%20020%否远洋地产31115%35013%否从各大房颗企公布的2012年的业绩坛报告中可眉以看出，黄相对于2011年的低鹊谷，去村年房企享整体经限营状况岭、财务近状况已美经明显驳改善。较近一年男时间内盲，多数筐房企去披化率提尘高、负日债率降遵低、所该持现金掘增长。废因此拿乌地和推哄盘热情牌也有明煎显上涨造。多家樱房企2013年目标上戴调，表明土后市预期伟总体趋向暴乐观。中海对于匪业绩目标跌的设定较必为谨慎，脱主要是为丙了能够在201犹3年对实现卸业绩目标尿拥有足够磨的自信，垃制定了理吩性的销售站目标，避弃免在市场圆动态的环君境下受到剖太多的评慈估压力。怠况且中海倘业绩基数软较大，目撇标基本与杂去年持平锄。2012年，绿睡地新增犁土地31幅，主要葡集中在一绞线城市的决广州、上轧海，二线火城市的合果肥，重庆魄、哈尔滨喂、宁波等即，碧桂园瓜新增6幅地块，晃主要集中搁在池州、领佛山、南脊通等二三陈线城市。201良3年国内知伸名企业销叙售业绩目译标数据来源弯：CRI杆C房企在倘一线城渴市的拿术地建面挖占比显慢著提升外。2月，典型效房企在一谅线拿地总芬建面共达214.企57万平方米通，占比为24%，较1月的占比隙增长了17个百分点际，而企业城在三四线用的新增土安储占比则朴呈下降态顿势。三四锐线城市曾行经因为不累受限购、逝限贷等宏兰观调控限堪制而颇受选企业推崇砌，但三四县线城市经虾济实力不尸强、居民问购买力不逮足等缺陷鹅逐步显露部，因而企苍业再度将仗拿地重点扮转向一二赖线城市。一季度末，重点磨企业中障，绿地厌、保利篇拿地较帐多，且骂以二线溜城市为标重点拿袄地区域敏，一线近城市由愉于地价榴较高土企地供应捕有限，万因此占魂比也较凡少，而乘三四线跃城市因衬需求不恰足拿地肝也不多山。Part棍2全国市唇场分析典型企业迎重新回归扒一二线城央市拿地企业分违析企业名称2013年商业地产运营态度2013年投资重点区域龙湖地产坚持将每年销售回款10%以内的资金投入商业地产，并计划用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%保持发展一、二线城市，适度发展三、四线城市，增加对尚显薄弱的华南板块的投资远洋地产逐步加大经营性物业的土地储备，为中长期业务结构平衡做好准备“宁可错过拿地机会，也不投资失误”，坚持利润率标准，在北京、深圳等一二线城市增加土地储备融创中国——继续布局一二线城市，仍然看好北京和上海、天津、杭州、重庆、苏州、无锡等城市也有机会佳兆业——调控之初布局三四线，从2012年开始，新增土地90%都在一二线城市，今后将回归到一二线城市复地集团在由原来住宅开发建设为主转为住宅商业并举，2013年商办类项目的份额将占到全年产品供货量的四分之一一线城市仍然是收入最重要的来源，公司计划今年重点在上海、北京等重点城市获取新项目中海地产购物中心“环宇城”，首批推出的五个项目分别位于南京、沈阳、济南、天津及珠海，计划将从2013年下半年至2014年陆续开业今年公司计划新增3至3个城市，主要会以二线城市为目标，考虑地区包括中部、河南及山西省招商地产2013年，招商商业地产板块将进入收获期，多个项目竣工完成或投入使用以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”为方针、同时深耕已进入的城市在房地晒产市场什走入调返整期，州大型房闸企开始惰注重自各身的长叙远发展辨，内功遵的提升滨成为今炭年企业遣关注的跃重点。称一方面计，各大鸣企业为晒了获得流更加的柳稳定现惑金流，广加大商巷业地产燥持有比本例成为孟企业年军内甚至印未来2-3年的目标宴。另一方亲面，房地偏产企业投件资也变得手更加谨慎租，在超大婶型企业如晴恒大地产士、中海地富产等企业蚂进行薄弱倡区域填充枯土地储备升的同时，垦大中型企亿业则开始篇放弃对三晶四线城市嚼的狂热，杂重回一二环线城市，协以追求在议全新的竞鞠争环境下急获得更加岁稳健的发充展。Part符2全国市场川分析住宅市场年不断受到余政策调控口影响，房五企对于商络业地产投匹入比例开纺始上升，阻且增加对耀一二线区姑域的投资企业分析1月，企业项目开发融资进入集中高峰期，融资总量达到638亿元，发行债券和票据是主要渠道1月3日，碧桂园发行7.5亿美元优先票据1月13日雅居乐地产发行7亿美元的次级永久资本证券，用作购买土地、再融资以及一般营运资金；1月8日，新鸿基地产融资五年期50亿港元贷款，包括定期贷款和循环信贷两部分1月17日，长江实业发行永久债券，集资5亿美元。2月，房地产企业融资总额仅为131亿元，较上个月有大幅回落，债券和票据依然是企业融资的主要方式2月4日，港交所批准绿城中国发行2018年到期的总额为4亿美元的8.5%优先票据；华侨城集团公司将于2013年2月28日发行2013年度第一期超短期融资券。Par倦t2全国市场并分析融资：一腹季度发行介债券和票吊据是企业复融资的主渠要方式企业分卵析Par凉t2全国市船场分析趋势预判宏观面——从国内波经济形批势来看毅，中国堡经济逐剂步开始够企稳，烟对于房端地产市止场起到拘较好的唱支撑。湾面对房览价不断期上升预劳期，中赢央出台直新“国巡寿五条”炊稳定市太场预期遭，而随锋着后期杠地方细唱则出台销表现来隆看，总化体偏温悄和，未胡超出国逼五条框赴定范围死，预计妙本轮调畜控对行罗业实际炒影响程挥度将弱忠于市场苦预期行业面——土地市场——一季度步土地溢珍价仍有随上升，夕企业拿套地积极违性上升闷，年中益政府或轮将加大图土地放容量规模陕及速度距；住宅市场——在政策矩影响下兄，市场怀成交量吩短期内闯将有较朽明显提牙升，而丽二季度柄随着地质方细则宾出台，稠成交量琴将回归重平稳走即势，但原随着二服季度供巡寿应上升墨，价格内上浮压破力较大押；企业面——品牌房矿企仍有汇积极推该货，不堆博价，透不盲从呆，一方炊面补充险库存，乖一方面销加大融它资渠道吨；企业迟集中度泼将继续挥加大。PART3西安市眠场分析一季度房地产市场特点一季度，全市土地市场整体呈现冷热不均，城西与城东两区域分别土地供应与成交领跑全市；市场延续去年年底回暖行情，成交量同比往年仍处高位运行，价格平稳；房企业绩显著，行业集中度保持平稳，本土房企动作频繁；注：上缝图为201戴3年1季度西安塔市六大主锁城区土地昆供应与成默交地块分笨布情况数据来源铸：国土资扔源局招拍姓挂土地市搞场简述：201齐3年1季度西载安市（元含长安耗、阎良竟、临潼睁）土地喂挂牌供臭应占地掌为132.邮0万㎡，权挂牌建斩面241黑.3万㎡，挂报牌成交占芬地为297已.9万㎡，危成交建坊面900房诚.6万㎡，抹累计成罢交金额100.鸽5亿元；城西区狂位居全玩市土地小供应量字第一。带其中沣们东新城可大量工慢业用地脚放量，恭共计44.汁7万㎡，占葛区域供应88%；城东以112.掀3万㎡的观土地成帐交位列皂全市第晒一，除半了港务恰区的工劈燕业用地荷外，浐叹灞生态例区及纺哀织城综窝合发展神区成为兽主要成初交区域；城南区供应集中咐曲江二期细规划范围径；总结：1季度，品虽然处僵于传统材淡季，斯但土地罢市场同壳比近几留年仍处包在较高有水平运着行。供：10.9万㎡求：112.3万㎡供：0.7万㎡求：3.6万㎡供：50.7万㎡求：10.2万㎡供：23.9万㎡求：29.6万㎡供：38.1万㎡求：43.6万㎡供：0万㎡求：0万㎡红色表示供应绿色表示成交一季度问，全市芬土地市萝场整体惜呈现冷摇热不均礼，城西贡与城东亦两区域旗分别土抄地供应缘瑞与成交疼领跑全吉市土地市场Par罗t3西安市场这分析注：官网耻土地成交停信息具有坝滞后性数据来源易：CRI败C2013年以来病，土地僵市场走絮势较去松年第四越季度降锦幅显著慕，但与界去年同巷期相比拆增长幅匀度较大裁，而土脑地成交茧价格则列有增无列减、一席路上行秆；一季度败，工业钳用地供疏应量较挖大，占及到全市姥总供应且量72.租6%，其中舰主要集筛中在城奴西、高稼新一带讨；从供应谱面积来使看，各轮面积段脏地块均产有供应貌，但6万㎡以动上大面阿积宗地斧尤为突躁出，占粘到一季叙度土地挎供应的42%，主要圣为工业馒用地；当前相关关国五条细跟则还未落折地，房企胳对此持观东望态度，扰在拿地策搞略上也更宋为谨慎，失在宏观调渣控长期伴岂随的状态脾下，预计垦未来企业搭拿地将以薄理性为主凡基调。201啄2年土地毒供应、稠成交呈向阶梯上朝涨，今呜年1季度虽环香比下滑，朽但与往年肥同比，仍案处高位运蚊行；商住许综合及工颈业土地成铲交表现凸连出土地市场Par趟t3西安市腥场分析201严3年1季度西安慎重点区域拖土地成交三供应走势市场特征烛：201不3年一季度最土地市场供应热点棋区域为沣创东新区与拖高新二期董，土地供应絮建面分别92.0万㎡、70.流1万㎡。随着这些如区域的土鲜地推入市床场，区域画的价值也单将随着政塌府的规划准利好和土衫地成交进扯一步显现烘；一季度贿，全市灯共成交80宗地块，仔这些地块剖均是去年将四季度挂睬牌出让的零，主要集中件在浐灞生愚态区纺织候城综合发艇展区及大类明宫遗址黄区。热点区域汤分布沣东新城纺织城临综合发彻展区高新二菌期一季度，梁高新二期殖、沣东新河区成为两灯大主要供猾地区域，飘随着政府秩规划导向驰，未来这塞些区域的券土地价值车将进一步谊攀升土地市场Par伪t3西安市场咸分析浐灞生店态区区域特垫征：从市场浊放量热乏点区域叙来看，知主要集暖中于沣东新中城、高让新二期星、浐灞信核心区到和纺织劲城板块。一方面业受制城内土漠地供应分有限影况响，土地放归量多集中辟于城市近蹦远郊区域殃，另一方浓面，从城赠市发展方存向来看，政府及开受发商均表壮现出对新或兴区域的底热情，锦世达、赤高科、中菠铁、绿地甩，金地等于房企均有一字定的土肃地储备梁动作。201毛3年1季度月些，商品材房共成蔬交322.赢8万㎡，积虽然为晶传统淡师季，但农整体去兰化仍高基于近两脾年平均仍水平。一方面由田于一季度盟持续了去洞年底的回怖暖行情，警另一方面捐是购房者奇对于房价洗下行的心炎里预期有快所降低；从去年3季度末弄起，房企以蛛价换量辫现象逐污渐明显页，市场招呈现日忧趋回暖好迹象，归同时，碧各类物渴业成交振均价也较有出现瞧下滑。数据来源灯：CRIC市场持眯续向好Part臣3西安市场晚分析一季度传怒统淡季，惑但同比往歇年，市场止成交处于士高位，以持价换量造猫就淡季不乡丰淡局面商品房平均成常交水平暗约287万㎡以价换屋量近一年脆西安市戴住宅市扇场供求尿比走势供不应求供求稳脾定供大于罪求注：供陆求比≥1.2为供不泪应求，0.8≤供求各比≤1.2为供求酬稳定，弄供大于录求为供辈求比≤1.2成交量剥价：一季度，最虽然为传丙统淡季，奏但由于去削年初行业糊整体低迷虾，今年市令场同比去酒年仍处高腹位，价格挠平稳；供求关系虏：今年一季肢度，不少思购房者为犁赶政策窗捞口期购房夕，促使3月成交渡量环比德大涨148援.9%，市场呈协现供不应庄求状态。元/㎡万㎡Par咽t3西安市厨场分析一季度住惭宅市场整次体成交水北平较高，粗市场整体窃呈现供不稠应求状态商品住宅城南城西城东城北城内高新数据来源便：CRIC201家3年1季度，城南、城互北、城东成交量友继续领各跑全市誉，但三罗个区域努整体市碎场占比脖均有所水下滑，网主要是受区域爆供应量迅影响。戚另外，援城北与稠城东价水格洼地上优势已遍经逐渐客被城西咏区域弱僻化，部戚分价格屡敏感性亚及投资栋客户已企经被其撒分流。价格方面锤，城南、星城东基本当与去年持谦平，城北在该万科金泡域华府搬等高价毅项目的与拉动下，在量僚跌的情驾况下，瞧均价仍毛上涨5.6压%；从2012年以来栗，城西一直制保持着较日强势头，201僚3年1月，华马润24城及万科配金色悦城捐率先推案置，虽然推劲案量较大内，但依然么赢得了比祝较快的去罚化，带动堡城西成交学占比继续船攀升。但阿由于城西赌仍存在大亦量低价项观目，如昆为明市光等信保障性住村房，故而涉成交价格辩较去年下顺滑2.4迟%；201练3年一季依度，全逃市除了悄城内、各高新外荣成交均让价明显钳上扬外明，其余研城区则坟表现较肢为平稳志。高新主要羊是在融侨五城热销的鸦带动下，摔成交均价枯上涨11.3理%。2008年至201碰3年1季度住宅娱各城区成截交量价占糠比200鲁8年至201跪3年1季度住四宅各城酒区成交容价走势数据来源卫：CRICPar宪t3西安市携场分析城南、怎城北、艺城东成踪蝶交量仍水然领跑臭全市，惰但整体哗市场占竭比有所端下滑，梅随着标日杆企业践入驻，是城西市货场份额毙逐渐凸危起商品住宅从各价婶格段成挂交占比拌来看，6000宋-700梯0元/㎡的占到嫂总成交量占到28%，成为疑主力成薪交价格跃段，表咳明中高旗端产品捉受客群垂认可度甲较高，500畅0元/㎡以下和5000穗-600记0元/㎡价格段街占比其次违，均为22%，中端以习及中低端历档次产品撑也占有一蜜定市场；一季度表，1000规0元/㎡以上妖价格段株成交量弓环比涨云幅最大，8000泪-100竖00元/㎡价格武段成交葡量其次%，表明但在经历瓶了去年励四季度默的一波红刚需释特放，首棍改，再液改需求厕逐步入段市，并付带动高汁端产品前的成交御量有较哗大的提疾升。一季度国失五条细则沿出台，引拉发市场短氏期成交高浴位，随着执政策效应巩的递增，预计中楼长期市好场依旧昌会以500恶0-7典000价格段乡丰首置首隙改产品驶为主力颂，800伪0元/㎡以上零的高端尊的产品小由于基花数小，逃受政策辅影响大融，后期顾将会有舟明显下辰跌态势。价格偏好馅：成交价偏格段分布演占比及变勉化趋势（201纱3年1季度）数据来源趟：CRICPart霞3西安市辈场分析一季度，6000描-700蜜0元/㎡价格段柜成交占每比最大役，800帝0元/㎡以上高端始产品成交宿上涨明显商品住宅201继2年至2013年3月住宅市际场分面积积段成交套彼数走势图单位：昌㎡2013年1季度住宅项目销售金额排名TOP10项目成交金额（亿元）中海紫御华府6.55万科城4.76中海御湖公馆4.64金辉融侨城4.20中海御湖1号3.70华远海蓝城3.26华远君城2.79天朗大兴郡2.53万科金色悦城2.39万科金域华府2.3690㎡以下首竭置、90-1混25㎡首改懂、125予-18弓0㎡再改、180㎡以上运高端2012年1季度住宅销售金额排名TOP10项目成交金额（亿元）东泰城市之光4.39中铁铂丰尚都城2.96金地湖城大境2.95御湖公馆2.80融侨城2.27御锦城2.07海璟台北湾2.01龙湖香醍国际社区1.73华清学府城1.53荣城名苑1.41进入2013年以来蒸，虽然浑面临春缺节月及家新政等金因素影幼响，市凑场活跃偿度并未革有所减冤缓，70-凭90㎡和144-攀180㎡面积邻段户型候成交比雁重有所形上升，首置储及再改仔类客户胀比重有痛一定增挥加；而品牌房猜企较集中津的表现抢黄眼，中海、悬万科、挎华远等蓬房企项督目成交协表现较啦好，前技十名市水场集中茄度为20%，较去年倾同期的26%，回落6个百分扛点，一定程限度表明市跃场整体去笔化较好。Part就3西安市场木分析商品住添宅一季度铸，品牌员房企发捞力明显集，中海走、万科属和华远镜项目成仙为市场恶主要成蹄交额贡惭献者，愈市场整器体去化歪较好近一年脾西安市慌场新开盯盘项目踪蝶个数走矿势2013年1季度，晓西安进内行新开悦盘、推消案解筹屠共计26次，较2012年同期增坝加1倍。这一方面指是市场的嗽持续回升刷，房地产途企业推盘家力度的加扇快以及刚汗性购房需病求的不断疼释放，使堂市场交易耻持续活跃蜂；另一方掠面，去年奸年初行业啄整体低迷名导致同期缺基数较低赌，也造成笑了今年1季度市场惨指标的大雹幅上升；2月20日国务院眯常务会议倚提出五条呢调控措施，预计短期软内会引发赢市场“赶奶末班车效阳应”，推蠢案量有所绍上涨，其锈中改善型室房源占比饱上升；与以往城柏东、城南每、城北三次个区平分恨市场秋色隶相比，今安年城西的敬市场整体膏占位有所俊明显提高，在万堂科、华帮润等知捏名企业言的带动席下，板栽块价值订剧增。在政策队及市场阵双重作环用下，2013年开年市呀场持续保额持较高温会度2013年1季度新开盘累计表现项目平均成交量140套项目平均去化率62%Part块3西安市场道分析新开盘一季度恼整体市盛场以春编节为节叼点，前淡后新开肺盘量出贩现明显监下滑，孝受调控辽影响大只面积房闻源推案夕比例有用所上升新开盘项目名称区域开盘时间推出套数推出面积（㎡）主力产品套数去化率开盘均价（元/㎡）去化率中登悦园城北1.02507194二房：90-100㎡4415%750020%三房：140㎡115%华润24城城西1.1162054498二房：75㎡24848%640055%三房106㎡37259%万科金色悦城城西1.1239837810二房：79㎡3392%790087%三房：