广东商住一体项目定位策划报告

xxxx58号街区

项目定位策划报告58号街区项目定位策划小组（集团设计中心、商业中心、xx营销、商业部及开发部）2012年01月28日纲要一、项目定位的主要思路

二、项目地块优劣势分析三、项目整体定位四、目标客户定位五、项目产品定位及规划设计六、产品价格定位七、成本估算八、开发模式建议一、项目定位的主要思路1、本项目定位的主要目标开发最合适产品获取项目最大利润。延续并增强创鸿集团在“水韵尚都”上获得的品牌价值和市场认同度。解决地块特点引致的住宅与商业两大地块之间矛盾,合理安排项目建设进度和资金回笼进度。一、项目定位的主要思路

2、本项目定位主要考虑的因素项目资源-外部及内部资源特性归纳客户需求-住宅及商业客户需求规划指标-硬性指标及可变机会财务成本-初步预估品牌价值-提升当地影响力二、项目地块优劣势分析1、项目优势和机会地段：位于已成熟并或公认的豪宅千灯湖板块，有良好的投资和自住价值。交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及xx大道，快速连接广佛两地及禅桂两区。海五路规划地铁3号线。景观：部分千灯湖景观及内部较大园林景观。产品：户型配比和特色突出豪宅品质。配套：千灯湖及xx大道板块生活服务配套充足。自身拥有A区集中式及B区临街商铺作为商业配套补充。商业：金融高新区内商业氛围日渐成熟并在扩大中。品牌：通过水韵项目，客户已基本认同创鸿豪宅品牌。合作：中海、保利等开发商已聚集大量货源并打下基础，形成较强的差异化竞争局面。营销：客群积累和了解已有坚实基础，有利于后期住宅销售。项目总体规划概念示意住宅景观分析省院深圳分院提供30层以上东南向视野15层以上东南向视野二、项目地块优劣势分析1、项目劣势和风险地块：B区住宅地块较A区商业地块有更好的市场条件。规划：B区受90/70限制，产品组合复杂；A区地块进深太小，有限高及限面积要求，使项目规模尴尬。户型：双证大户型的产品在推售上有一定局限。交通：A区商业距离地铁较远，基本依托地面交通。景观：只有较高楼层有外部远眺千灯湖景观。商业：保利水城、IFC、金融城及xx广场等项目将给商业部分营运带来压力。二、项目地块优劣势分析3、项目初步结论项目综合价值较大，能借区域优势强化自身条件。千灯湖板块优质住宅地块日渐稀少，稀缺性突出。住宅体量较大，可支撑项目分期开发。户型结构受90/70影响，整体户型产品档次对一般豪宅盘有制约，但同时70%的产品具备多种总价结构有利于推盘。商业由于不在主商圈内，但受两主要商圈竞争压力,需要耐心等待周边住宅区及商业配套设施逐步落成后形成商业氛围。商业体量偏小，不利于租售产品组合。地价成本较高，需要精心打造，短平快完成项目运作。商业部份地下室挖潜有机会增加未来商业供应量。三、项目整体定位1、项目整体定位影响力定位：新一代千灯湖豪宅的标志性项目；创鸿集团的豪宅细分性项目。项目档次定位：高端豪宅；项目形象定位：整体大气，细节精致。文化理念定位：都市新贵精品生活社区。项目定位表述：都市新贵聚集之地三、项目整体定位2、项目核心价值和拟定命建议项目核心价值为：经典的豪宅产品+超群的投资价值整体及住宅拟定名-报建地名 命名原则：符合地名规范不与本地项目重名延续“水韵尚都”系列，缔造新豪宅产品。利用内园林水景造型，赋予外形内像的精品感受

翡翠尚都、

水韵城邦（推荐）商业营销拟定名-即不作为报建地名

创鸿·缤纷汇：突出商业多业态经营对消费者生活缤纷多彩的贡献。

创鸿·乐都（推荐）：突出商业项目为消费者带来的欢乐感受，同时带出主经营餐饮娱乐业态的特点。

四、项目目标客户1、住宅目标客户描述收入特征：年收入25万元以上的家庭和个人职业特征：中小企业主、富二代、金融机构及国企管理层、公务员、民企决策管理层等地域特征：客户来自xx、广州、禅城及外地年龄特征：28—45岁为主家庭特征：两口和三口的家庭为主购房动机：自住、投资、自住兼投资影响因素：地段、配套、景观、交通、安全、品质、朝向、风水、服务消费心理：改善型消费、身份型消费、家庭型消费本项目客户开拓方向：桂城为核心向外辐射客户拓展的策略：作为桂城中心稀缺高端项目，除服务于金融区带来的产业客、原住居民外，通过推广向xx其他镇区、向禅城渗透，辐射广州、顺德等外围区域。核心：金融区、桂城（60%）兼顾：xx各镇、禅城（30%）辐射：广州等外围区域（10%）一个核心，主攻周边高端客户兼顾大沥、狮山、平洲、禅城拓展外围如顺德、广州等外地公司中高层管理者、资深金领周边原住居住客、投资客与桂城有业务或其他渊缘的自住兼投资客外地专业投资客自由职业者、私家企业主、个体户公务员及企事业单位、大型企业员工扩大目标客户群范围目标客户群筛选及细分金融区中高管理层/金领周边居民（桂城）公务员/企事业单位外地客户（顺德、广州）私营企业主/个体户专业投资客（本地+外地）0%20%40%60%80%100%10%10%45%10%15%10%客户：xx年龄：34岁职业：金融籍贯：湛江置业情况：二次置业背景描述：暨大研究生毕业后在广州某知名金融机构工作，平时工作非常繁忙，常商务出差公干。公司准备安排其到千灯湖金融区上班，需要经常返往广佛。计划在两地折中的桂城置业，同时方便日后工作，往后工作调动又可转手，自住兼投资性质。平均年收入约12-16万/人。购房因素：在xx有工作需要，计划就近上班。要求小区环境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整体品质感强。项目契合点：靠近金融区，高品质，配套齐全。企业管理者项目目标客户锁定及特征描述客户姓名：xx年龄：28岁行业：通信籍贯：xx对客户的整体印象：该客户年轻、帅气、很时尚；好沟通，好相处，健谈；有投资理财经验，购买股票基金3年，但盈利一般，主要收入来源是工资；客户购房需求：该客户处于适婚年龄，自己对结婚成家没有强烈愿望，但父母一直希望其早日成家。现计划搬出来自已住。购房首选禅城，其次是桂城（工作地点）。主要考虑交通方便，保值升值能力强的物业；首期是父母支持，会考虑一次性付款。特征描述：1、该客户是桂城人，现居住在禅城，首选目前自住区域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。2、该客户受过高等教育，接受前卫、西方文化，喜欢潮流、个性的东西。3、该客户家境富裕，父母是生意人，有强大的经济实力，客户月入约6-8K，自身月供能力较强大。项目契合点：舒适度高，交通方便，升值潜力大，自住兼投资型。本地的富二代项目目标客户锁定及特征描述客户：王女士年龄：36岁职业：自由职业者籍贯：xx置业情况：多次置业背景描述：精明，有生意头脑，年轻时四处做小投资，并于8年前投资房产，在禅城、顺德、广州等有多套单位，部分出租部分转手。辗转几圈赚了不少，由于有经济能力，挑剔而错过适婚年龄，至今仍过着单身生活。购房因素：现居住在禅城，不想再与父母同住，正物色市中心品质高的楼盘自住，换个环境居住几年。价格非重要因素，最重要是自己喜欢。项目契合点：居住群体素质高，配套齐全，生活便利，自住兼投资型。自由职业者项目目标客户锁定及特征描述客户：xx年龄：35岁职业：高层管理者籍贯：xx置业情况：二次置业背景描述：广州读书广州工作，一直生活在此。现为某大型合资企业的市场部负责人，长期在全国各地甚至国外出差，受西方文化影响大。对生活的品质有较高追求，见识广，有较高的艺术造诣，对物业品质有较高要求。购房因素：随着社会阅历的不继丰富，收入的增长，开始关注高端不动产的投资。关注地铁上盖物业、广佛地区升值潜力较大的高端物业。项目契合点：城央、保值能力强，升值潜力大。外地投资客目标客户锁定项目目标客户锁定及特征描述客户姓名：xx年龄：42岁职业：生意人籍贯：xx对客户的整体印象：该客户典型生意人，精明；实在，健谈，不轻易相信别人的话，凡事有自己的见解。客户购房需求：该客户要xx工作十几年，一家三口现居住在大沥某小区。现经济环境较充裕，计划进一步改善居住环境，关注桂城中心区的物业，实现从农村到城市的转变。同时考虑有投资价值的物业。特征描述：1、该客户是外地人，长期在xx打拼，xx成为其第二故乡，适应了都市的生活，并计划在此扎根；2、多年在商场厮杀，有丰富的社会经验，稳定的消费观念，属于理智性消费；3、该客户从租房到买二手房，从步梯楼到电梯楼，一步一个脚印，讲究实在，被城市人同化，追求舒适的品质生活，同时注重投资。项目契合点：该客户属于换房客/投资客，考虑升级居家环境，同时考虑投资。目标客户锁定生意人项目目标客户锁定及特征描述客户姓名：陈小姐年龄：33岁行业：审计籍贯：汕头对客户的整体印象：该客户斯斯文文，很贤淑有气质；心思细密，很会计算，精明能干。衣着时尚、个性，对生活的较高要求。客户购房需求：该客户是双职工家庭，夫妻双方均有单位，现居住在步梯楼，没有什么负担。面对目前的通涨压力，计划用公积金购买物业，改善居住环境或投资。关注交通方便，生活环境好，保值能力强，有一定升值空间的中高端物业。特征描述：1、该客户属于公务员，收入稳定，有较充足的住房公积金；2、穿衣服要讲品牌，家私摆设要求有贵族气息，日常生活用品希望都是进口，生活讲究品质；3、处处体现矛盾，希望追求上流社会的生活，但又有明显的“隐富”心理；项目契合点：交通方便、配套齐全，片区升值潜力大。公务员项目目标客户锁定及特征描述千灯湖及撇邻近板块答物业成交散客户概况千灯湖坛板块：中海万壶锦豪园椒：本地自住杀兼投资客获约占5成，桂城皮及周边工永作的改善临型自住客巧约占3成，xx镇街和广州客户侦约占2成。私营企滥业主为主制，目前入观住率偏低滥。中海万锦土东苑：在通售中，前挥期成交客键户桂城人沃占60%，自住兼脆投资和改蜡善居住型筑为主，专现业投资客拴为辅。保利花园习：桂城自孔住兼投资腔客户约占黄总量60%，xx镇街客核户约占25%，广州舞客户含插投资客惧约占15%。大多为两婚套或以上逆物业，不谦作为第一悼居所。保利壹被号公馆定：私营企业该主和桂城迅政府机关决中高层领姨导、企事塘业单位的贡高级公务璃员，购买时吓投资为主株要（水城强、西街畅）诱令因，伴肢随千灯辣湖的成耍熟，同酷时考虑昆居住。东海花越园：桂重城本地土非生土长材一族，慌自住客诊户为主闪，一家抛三代同雾居。随着经裕济实力爹提升，禾部分业愉主出国或其他羞原因迁淹出后，祥开始有暴桂城中恐高端租静客入住款。海景花遮园：桂城工作老的外地人卫，当地的典公务员为巨主。叠北板块衬：江南名居剧：土生土寄长的本地丧人较少，蚊在桂城工作怠的外地人电或周边经巩营小本生励意的客户摸为主，一家三丸口和三代静同堂同丧时存在葡。兴业新不邨/俊雅花练园：土生土长幸的桂城人裹和本地工牧作的外地妻工薪一族，一家三棋口和三代懂同堂的自践住需求。桂城中贷央板块：以丽钻雅苑为悦代表，倾聚居了工桂城最初富裕的黄一代人谨，大多序拥有两第套以上择物业。禅桂高呼档住宅挎物业市增场客户凉地域性隐划分强岩：•禅城、桂宅城区域融卖合度不高苗，本地客斤户心理距跟离远。•桂城因临盟近广州，盗广佛地铁愧开通，能汪吸引约10%的客户来垮自广州，湖部分楼盘索例如xx保利花园兆，这一群尘体比例高箩达20%。小结：本项目客户主要来源于桂城及xx下属镇区，地铁上盖的交通便利，也可吸引地铁沿线的广州局部区域和禅城客户。根据千灯傲湖板块的怀客户及水番韵尚都成窜交客户的控情况来看知，自200惠6年至201仇0年，禅桂展市场客户止地域性仍阁非常明显锐，桂城距者离顺德较落远，较难婆吸引顺德昆的客户。贷伴随广州帜楼价高企晒，而广佛阿同城的进皆程加速，刷广佛地铁疾开通，吸仪引越来越悉多广州客晴户到xx置业及投榴资。尤其绝是千灯湖炊板块，在妇广州客户裁心中认可疗度较高。禅桂高端池物业成交祸客户特征ƒ禅阿桂高档追住宅物血业市场熔客户来吊源地域怨性强，估自住兼偏投资客逝户占比伪约50%。本项目套以桂城及xx其他镇区丽客户为低主，同槐时可吸愉引广州绕及地铁播沿线覆蛇盖的投肉资客户循。在区位成圈熟度及升垮值潜力方超面具有明闹显优势，岩前期主要投吸引自住颗兼投资型方、投资型穿客户，后顿期自住比恭例可提高他。本项目目酒标客户家耀庭月收入2万以上街（不含逼隐性收鄙入），轨可承受8000显-900拣0元的月泰供水平傲。禅桂高傅端物业倒成交客零户特征1）桂城翼客户是扭项目最心基础、己主力的岔客户，坝以旧桂城为吐核心，辐刑射xx大道附下近、桂执城东。2）大沥客便户是xx各镇街中剩占据最高插比例，一般呢是亲朋吼戚友裙清带关系茂构成大涌沥团的跃，自住为主这。3）禅城、广晕州客户也占据善一定比许例，主酱要是看中千灯霞湖板块的冲升值潜力加，投资型畜自住客。4）专业投资历客户较少辣但也存在。成交客寺户来源网分析水韵尚艇都项目帽成交客保户特征1）9成客户冲着千吩灯湖而指来，对金融高新区死的认可度构极高。2）客户对脱产品，特别是朝永向、景观相当重尸视，厅景出阳台陕、厅大地房大，方正实超用的传治统设计效最受欢汪迎。客户对开发幸商的品牌执也较关注肌，xx人们陆续播开始对“陵创鸿”品史牌有一定的了解迹，认可发度较高飞。成交客榆户偏好闷因素分伶析1）改善型姑买家占主著导，不作诱为第一居所刚删需性不强北烈，可买航可不买，腾随意性纸较大。2）注重投忌资保值逼的业主兆比例大颗，认可不浑动产抗开通涨能墓力。新案政限制贷款绩，对客户吉影响较大玩。成交客户朽购房目标臂分析水韵尚都纪项目成交矿客户特征客户年龄沉以中青年狱为主，30-5村0岁共364组，占总铸量67%。三口之家员及四口之召家业主占297台，占客牙户总量55%。桂城本订地人主要祖是三口之摧家，大沥体、黄歧、悉松岗、里秘水等镇街育客户大多鱼为四口之盈家或三代芹同堂，喜留欢住大户乡丰型房子。二次或刘以上的珠置业群孝体404台，其洒中第二铺次置业臭的客户右也占到200台。客户群谈是新政练调控的甜主力群该，201怀0年的两次沈新政对我庭们项目的竞客户影响茎都较大。水韵尚都闯项目成交唤客户特征私企业主370台，铝材逢、贸易、减陶瓷等行含业是私营企北业主的租主力军，开厂为唯主，资金速较为雄厚买。金融机兆构、知米名品牌威外资企录业的高楚层管理洒者是项目袭的次主侨力群体恋。政府机构果、自由职探业者在项座目中业主涛中占比偏拿低。成交客厚户职业巾分析水韵尚雪都项目根成交客证户特征销售楼名层情况蒸分析：成交单价科情况分析粪：1）单价主柿力的是1.2万以下，虫特别是7-8月团购苏促销和9月推新货络有优惠致悄成交量大悬价平，投资型驻客户为陷主。2）1.3万以上丢的客户染也有98台，改善居觉住型客凝户注重捎景观，蛮视野开晴阔度要坡求高。水韵尚都艺项目成交东客户特征1）从成交花情况来看堡，21-爸40层中高奖层的单慎位消化五速度最邻快，占恰成交量48%左右；11-观20层的中低持楼层占成淋交总量约28%，共154台；10层以下的匹低楼层单低位消化速乌度较慢，雀主要是部矿分畏高心克理影响和通喜欢看小勺区园林景则观的客户班购买，对盗价格相当享敏感。2）客户首先选蜓择的视逝野开阔执，景观抵优秀的抬单位，累其次是皮低价格完的产品铲。同时他们逆对太高的羽楼层接受菜度有限。3）中间20-3法5层的价汇格最贵马，但消轿化速度扣较快，可通过价纳格拉差促袜进低楼层肢和超高层鸟的消化。住宅定款位篇住宅定鼓位思考印：1、地块搂总规划搭面积5505游2.8㎡，容积率炒大于1.5小于3。以最大蜂容积率计唱容建筑面恳积约为16.5万㎡，其留中商业面积疫可规划约4万㎡。项目规恒模不大短，难以题形成环跌境优秀燃低密度横空间，内部园漂林环境营岸造受限制彩。2、本项共目位于恒千灯湖夏板块，交通非常悄便利，配什套成熟，卫区位价值移明显。3、与禅桂构中心有一界段距离，偏离中心血区域，且疤受道路、棉粉尘影响要明显。4、距离青千灯湖骗不远，可借景仔千灯湖吵湖景和蛛金融区穿的都市男景观，为项目学产品加分棚。5、金融服唇务区的肆成型，临广佛同疏城进程气加速，认广佛地惨铁开通等发展将为项目丧带来机旅遇。整体定位工：大都市告新贵双傻景观豪秧宅文化定蕉位：xx首席智倦慧生活虹地标形象定少位：灯湖西器岸，繁蚕华之上产品配霉比参考通过分析砌周边项目趋的产品和摄消化速度凉的关系，尾可知片区闲内市场接担受度最高最的产品类放型，户型基及面积段隶情况，结可合项目自冷身的优劣补势，从而挤准确定位纹产品。千灯湖板肤块有代表平性项目户总型配比项目名称户型面积段（㎡）套数套数比例保利花园一房（LOFT可做三房）40-602889%三房二厅126-146146846%四房二厅143-193139844%复式207-316441%中海万锦东苑三房二厅91609%三房二厅150-18040264%四房二厅210-23010316%复式400-4106811%千灯湖板杯块：满足眼改善型居嘱住和投资播型自住为黄主，130仁-20合0㎡三、四房杠是此板块崇的主力产讲品，50-菊120植㎡高档中辱小户型中是市场委空白。厅大房膨大是典留型的户林型设计班，方正到实用，批大客厅汉出大阳锋台，主允卧套房萄开间阔坟绰最受私市场欢纺迎。设计方归面：规划布邮局：最三大化利窜用千灯解湖湖景倚和金融粮区都市拘繁华胜村景，同亲时结合席园景，垄打造多显景观豪糠宅。创新产享品设计邻：户型精设计首神先要方受正实用疗，厅大吼房大，倚功能分看区合理馆，干湿训分开。实用率烧控制在80%以上，建概议适当也、有技样巧地采押用偷面仪积设计衔，尽可倒能多地库增加赠钓送空间趋，提高僚附加值轰。建筑设计默：公寓外户立面时尚宿、现代，蛙利用竖向雷线条增加绑挺拔感；馋住宅体现藏稳重、雄臂伟设计感阿觉，考虑竭在建筑低创层和顶部旧运用装饰霸符号，展木现项目个哲性，保证中强品质感串。园林设涂计：设青计下沉搭式广场妄或坡度缸休闲草毫坪等创骗造丰富龙空间层屯次，运巾用多种督材料构脂造特色蒸的园路升、公共察沟通、更活动的纷区域，练大胆采咽用石、牛水、植华物等内婶部造景责弥补自听然景观巧资源不险足。配套方面禽：个性的公岭共空间装堂修：在细健节上作文歪章，如在爸入户大堂结天花、电委梯门、空廊中连廊、饱空中阅览推室、空中婆咖啡厅。特色的增配套设压施：除瞒日常生让活所需沈的购物畏、会所蚕、健身狠室、影城音娱乐因功能之金外，外客部商业坛可以作卡为会所共的功能战外延和圾补充，监地下酒当窑、古贴董名画敏收藏展笛览、茶脊庄、养祸生SPA、画室鄙等体现战智慧、指修养的牺特色经盘营。豪华装修将标准：2,50飘0元/㎡装修标职准（以婆销售建忘筑面积苍计），系列唱国际品剪牌洁具熊、厨具喷等，局部实冻现家居肢智能化旅。（内险装标准遥详见后背页参考断资料）服务方面灭：与知名消品牌物兼业管理衬公司如需第一太愤平戴维应斯、高洁力国际板等以顾焰问合作从形式，未以品牌遇管理公晶司的名链气来吸衬引客户吉。物业发厦展及配梅套建议珠江新颤岸公寓2300婆0元/㎡500卫0元/㎡装修保利中环沈广场2500择0元/㎡300豪0元/㎡装修珠江新城缴板块琶洲板块朱美拉公乌寓280版00元/㎡650却0元/㎡装修富力国际灭公馆2600奶0元/㎡4000元/㎡装修富力公寨园28250双00元/㎡6000元/㎡装修参考广州年公寓项目歇的装修标酱准天河北板块正佳万蹦豪金殿4200颂0元/㎡6500元/㎡装修万菱君临塌国际公寓2800洽0元/㎡6000元/㎡装修敏捷国宝际公寓2000毯0元/㎡250糖0元/㎡装修仅提供酒定店式管理锁服务商业性禽质，引盾进酒店珠进驻经宝营办公性质临，可挂营团业执照星汇云锦270闻00元/㎡5500元/㎡装修倾城20092400液0元/㎡300膛0元/㎡装修仅提供酒蛇店式服务宝的项目装守修参考对膛比君临国际公寓朱美拉公寓星汇云锦富力国际公馆珠江新岸公寓2009年售价（元/㎡）2800028000270002600023000对外装修价格（元/㎡）60006500550040005000客厅内墙——高级墙纸及部分造型墙身进口皮纹墙纸高档品牌墙纸及电视背景高级墙布电视——索尼42寸液晶彩电————部分单位附送索尼其他——沙发连茶几、电视柜、餐桌及椅子白橡木饰面电视柜——窗帘、沙发茶几、电视柜、台灯、垃圾筒卧室镶入式衣柜夹丝玻璃木饰面衣柜、床、床头柜、房间桌连衣柜白橡木饰面整体化衣柜及柜内五金挂件拉手——衣柜空调VRV中央空调系统每户独立控制温度大金、约克或东芝同等品质分体空调品牌小型中央空调松下分体空调仅提供酒剧店式服务苏的项目装士修参考对帖比君临国际公寓朱美拉公寓星汇云锦富力国际公馆珠江新岸公寓厨房地面——高级木纹砖进口新米黄石高级大理石高级抛光砖墙身——水晶白石材进口微晶白石高级大理石高级瓷砖龙头名师设计的世界品牌洁具汉斯格雅摩恩品牌科勒洗手盆名师设计的世界品牌洁具汉斯格雅富美家品牌科勒橱柜————新威（Sunwave）橱柜配富美家人造石台面品牌——电冰箱西门子GE惠而浦西门子松下电炉/煤气炉西门子GE惠而浦品牌美的洗衣机西门子GE西门子——LG微波炉西门子GE西门子品牌松下消毒碗柜西门子GE西门子————抽油烟机西门子GE西门子品牌名牌仅提供变酒店式沾服务的泥项目装踏修参考注对比君临国际公寓朱美拉公寓星汇云锦富力国际公馆珠江新岸公寓洗手间洗手台面——黑金花石材及装设名贵木饰面柜——进口大理石配名贵木饰面柜黑金花石材洗手盆名师设计的世界品牌洁具科勒劳芬名牌科勒龙头名师设计的世界品牌洁具汉斯格雅汉斯格雅名牌科勒坐厕名师设计的世界品牌洁具科勒劳芬名牌科勒其他——抽气扇、化妆镜、厕纸架、厕所刷抽气扇、厕纸架、淋浴门拉手；钢化玻璃淋浴间配高档五金拉手抽风扇、厕纸架、毛巾架淋浴屏风、毛巾架、手纸盒、挂衣钩、化妆镜浴室淋浴龙头名牌科勒汉斯格雅名牌科勒浴缸——科勒劳芬名牌——热水器名牌名牌美国进口A.O.Smith燃气直热式热水器名牌史密斯其他——液晶电视机——名牌——公寓装修读标准总结牺：以商务、栗服务为身主的酒店在式公寓命装修极尽奢华，打造吸豪宅标掉准，装辈修标准脂在500限0元/㎡左右，迷趋向全成品交付。（本案参嘴考标准）以办公性课质为主的公寓，极装修较为普通及炭商务化，宜居选宜商，沫方便客馒户自行勤选择使喉用，装熔修标准雕为200楼0-3圈000元/㎡。富力国防际公馆装修标条准：4000元/㎡（本案访参考标冒准）一、公共钥部分外墙：裙楼部籍分外墙丢为玻璃矿加铝板格幕墙；佣塔楼部持分贴高约级外墙铅砖、外岸墙涂料扭及局部誓铝板；首层入户盖大堂：地面铺高鸡级石材，欠墙身贴高纸级石材及殿造型镜及项造型木饰世面，局部喊造型木饰跟面天花装来饰配豪华匀灯饰电梯前淋厅：每层电龙梯前厅怨地面及内墙身铺歇高级石职材，走衡廊通道魔地面铺育高级石贝材及瓷践砖，墙忍身贴瓷畜砖，电兴梯配高捎级不锈裁钢及高尿级石材谣门套电梯：A栋设肆台援高速电梯末，轿厢抚佛松豪华装待修及只能抢刷卡系统楼梯：楼梯地面养铺防滑耐租磨砖，墙刑身扫高级夏乳胶漆，社天花安装蜡吸顶灯信箱：住宅首层谱设有各户副专用不锈聋钢信箱大厦对讲寻机：首层大立堂出入口良及三层架访空层电梯电厅、地下篮室电梯厅阀统一代客吗安装可视纹对讲电视监控扶系统：首层大以堂出入约口、电桌梯及车泪库安装智闭路电严视监控弓系统。滥小区周蹲边及主课要出入惭口实行兆全方位24小时监控汤。二、住宅沃室内装修郑及设备1、门入户门草：采用名孩贵木饰折面防火五子目门危，配名瓣贵木饰心面门套嚷及封口耐线，装揭设豪华面品牌门插锁睡房门扣：采用名贵朝木饰面门捞，装设名鼓牌门锁厨房门陆：采用名腰贵夹丝胶玻璃不零锈钢门浴室门：采用名遥贵木饰面喜门，装设横名牌门锁客厅出阳把台门：配名厂铝家合金框玻昂璃推拉门厨房出生吉活阳台门球：配名厂蒸铝合金红框平开捞玻璃门2、窗及砌栏杆窗户：采用盒名厂氟到碳漆喷旗涂铝窗孙，客厅罚、餐厅葱及睡房炒镶配“滴热反射也镀膜”娱双层中勺空钢化叹玻璃窗台：窗台铺到高级大掉理石阳台：栏杆选盖用氟碳之漆喷涂践方钢，街并装双舰层夹胶哭钢化玻梳璃，栏辱杆上装辞无框折引叠玻璃辫窗3、墙身客厅墙运身：配高级肃豪华电广视背景胀（局部盏高级夹疼丝镜）墓，其余锋墙身配卧高档品菠牌墙纸餐厅墙身喘：配高档品萄牌墙纸走廊墙身蔬：配高档品歼牌墙纸主人卧袖室墙身：配高之档品牌匪墙纸主人房浴选室墙身：铺砌高级辣大理石配飞送高级台牲盆镜柜衣帽间：配高档衰品牌墙撒纸，配辨送欧洲饮名牌高有级衣柜蚀（注：03、08房间配送歇衣柜）普通卧偏室墙身款：配高档掩品牌墙潜纸普通浴室忌墙身：铺砌高级烈大理石配补送高级台蚂盆镜和台可盆镜柜厨房墙身喝：铺砌高治级大理雅石，炉绿灶部分砍铺高级背防污拉婆丝不锈置钢阳台墙赖身：铺砌优挥质外墙绕砖入户花园辰墙身：铺砌高级能大理石4、天花走廊天芝花：扫高级品危牌乳胶漆恒，安装照趋明灯具阳台天京花：扫高级品求牌防水乳末胶漆，安恐装照明灯鼓具主人房帽浴室天颤花：扫高级额品牌防松潮乳胶疮漆，安米装照明百灯具普通浴旗室天花：扫高牺级品牌狐防潮乳苏胶漆，午安装照黄明灯具客厅餐腿厅及各辜卧室天摧花：局部造死型天花例，扫高释级品派犬防潮乳胁胶漆5、地面客厅及餐湖厅地面：铺米黄六大理石祝及高级畏实木地奏脚线走廊地昌面：铺米黄院大理石卧室地球面：安装名漏贵实木隆复合地也板配踢粥脚线厨房地未面：铺高级再大理石主人房浴抵室地面：铺高级客大理石普通浴镰室地面显：铺高级大皇理石阳台地阔面：铺高方级地砖6、厨房装饰品被牌组合滨橱柜配傻进口人医造石台李面附送品牌骂龙头和现陕代款式双池星盘附送品牌雕高档煤气盈炉、抽油腊烟机、洗固碗机附送品稠牌微波豪炉、冰础箱01、02、06、07单元附惠送品牌蔽带DVD播放一末体机液傻晶电视7、浴室客房浴美室设备畏：洗手台铺避砌进口大兔理石配名族贵木饰面荡洗手台柜配送品牌缩慧洗手盆、痒浴缸和座君便器配送品牌茫冷热水龙送头、淋浴冰组合、浴羽缸龙头配送名园厂抽风征扇、厕旁纸架、恩毛巾架精美钢腰化玻璃锦淋浴间游配高档藏五金拉印手主人房障浴室设山备洗手台杏铺砌进黄口大理酱石配名凤贵木饰贼面洗手窗台柜配送品牌项洗手盆、龄坐厕配送品民牌冷热塘水龙头弄、淋浴督组合配送名厂霉抽风扇、字厕纸架、炒毛巾架精美钢化川玻璃淋浴连间配高档弓五金拉手（03、08房户型浴缠室设备按础客房浴室野配置）8、水电设武备及煤气题供应水电设备汤：供水设备启采用变频膏式供水系恋统，每户露均设独立祖水、电表彻、配电箱贺一个，插穗座及开关尽入墙安装一厨一卫驱户型附送筛燃气即热客式热水器霉，一厨二利卫和一厨吐三卫户型析附送燃气锦即热式热箭水器（带唯循环）煤气供贞应：预留管垒道煤气粉接口，闸带设煤家气表9、消防全屋配备咱消防报警味系统及喷膏淋系统10、空调楼及其它嫂设备空调：全屋副送伍品牌小型即中央空调化，并预留迅分体空调渡机位及接葵电插座电话及另电视：每户客升厅、主拒卫预留羽电话插垦座，其辉余卫生喝间预留私电话管强道每户客持厅、主包卧均预厉留电视石插座，悦其余各距卧室及套厨房预皇留接线臂底盒配疲空白面酸板及预基埋穿线衡管家居安防虚：每户均屯配送客体厅及主伏卧紧急嚷报警按肌钮、厨册房燃气顾泄露探扭测器、巧大门门遣磁开关样板房星汇云锦装修标准者：550派0元/㎡一、公役共部分外墙铺砌优质隆灰色外墙始粗筋砖与养白色金属友釉外墙砖叹。裙楼部份里安装深灰摧麻（光面暴）及珍珠文黑（烧面政）石材幕块墙。住户大堂地面铺砌柱进口Rosa依Ati只anti铺de石拼花店与进口送雅士白终及进口击过芬奇日石围边县。墙身铺盼砌进口务夜里雪威石、进寸口象牙银洞石、渡名贵黑肃檀木饰服面及黑宴钢。天花扫ICI乳胶漆劝及半设拍凹池清沾玻璃造驶型开花著，安装辨豪华典圆雅水晶喇灯饰。设华丽服肌务台及特部设东芝小登型中央空主调系统。公用出入伤口安装强贱化玻璃并榴设门禁。标准层惭电梯间所有塔楼赖均安装瑞号士原厂进拼口Schi味nder较(讯达)高速电梯梯。电梯轿箱仪内地面铺饰砌进口热只带雨林啡及石，四周旺铺贴透光蜡石、达芬急奇石、灰尖镜及皮革遣饰面。天花装设碌镜钢饰面栏及灯饰。电梯轿柱箱内设被空调系捐统。安防系统小区周边袭及主出入懂口实行全肺方位24小时专业安管理和保日安监控。住户大堂怠入口及电局梯大堂、等电梯轿箱缴内均设有预闭路监控挖系统。住户大换堂入口庄处装有丹访客对阵讲机、明智能卡算。住户电未梯内设休智能识驰别系统置。所有户型拍的客厅及疯主人房备毛有连接小趟区保安中佳心防盗警灵钟按钮。信箱1.2栋设户迷外豪华叶信报亭质，内设萍黑镜钢鹊豪华信窄报箱。3.4栋首层界大堂设制豪华信攀报区，敌内设黑甲镜钢豪千华信报娱箱。停车场地下停车乱场墙身扫惕高级乳胶州漆。装有先进庸闭路电视锯监控系统皇。停车场塑内各栋艺住宅入枕口设置讽豪华大统堂。走火楼坝梯踢脚线摩及梯级促防滑条夜贴名牌招瓷砖，钩墙身及摸天花扫仿名牌乳颠胶漆，丘天花安洋装精美族吸顶二、住宅雁部分门入户门：北采用名贵魂白橡木及隙黑胡桃木秀饰面实心恳子母门，绢装设名厂险豪华门锁计。门套及开封口线为旧木制造。睡房门脂：采用四名贵白破橡木饰袍面门，亚装设名银厂门锁熄。门套此及封口旬线为木扮制造。厨房门图：采用俱名贵白辨橡木饰池面门扇简或名贵饰白橡木臂饰面框旨玻璃趟庸门，装发设名厂比豪华门及锁。门烂套为白镰橡木浴室门：先采用名贵岛白橡木饰探面门，装聋设名厂豪疾华门锁。设门套及封催口线为木奋制客厅肥出吐阳台僚门：配橡名厂黑述色铝合妹金框厚污料玻璃搬推拉门甘。厨房出炉生活阳太台门：牌配名厂赌黑色铝扬合金框针厚料开联平玻璃吧门。窗及栏杆窗户：辜采用名痛厂优质呜喷涂厚烂料上悬坟式幕墙肃铝窗，详客厅，尼餐厅及停睡房镶妈配“LOW鹅-E”中空钢化曲玻璃，安孕装安全防崖撞夹胶栏嗓杆。窗台：洲铺砌高饱级人造交石。阳台：选妖用优质不或锈钢栏杆籍，装夹胶围钢化玻璃平。地面客厅，餐颠厅，卧房非地面：名摆贵白橡木控实木复合寒地板配白犯橡木实木粱踢脚线。厨房地面较：铺砌进苗口新米黄歇石。浴室地壁面：铺续砌进口很白米洞泛石。阳台地面圣：地面铺遇砌高级地伯砖。墙身客厅，纲餐厅，冰卧房内舌墙：进蜡口皮纹皱墙纸。衣帽间：室附送精美狭整体式白勇橡木饰面汁衣柜。厨房墙部身：铺兔砌进口仪微晶白纠石，炉追灶部分鸟铺拉丝只不锈钢蜓。浴室墙身角：铺砌进宰口白米洞策石。阳台墙哑身：铺改砌优质荐灰色粗饥筋外墙割砖与白赴色金属掏釉外墙庸砖。天花客厅，餐疗厅，卧室揪，浴室，歇厨房天花织：采用造再型天花带悟灯槽。阳台天花纪：扫ICI乳胶漆戏，安装弓照明灯翠具。浴室天花泪：安装造主型天花。厨房设储备装设日本呢原装进口采新威（Sunw东ave）橱柜配膏进口富美寨家人造石缸台面（Form风ica鸡Ston厚e）。附送朝摩恩（Moe绳n）龙头且及富美针家（Form软ica）方形双损星盆。附阁送西门子谢（SIEM茶ENS）抽油颈烟机，沉微波炉鸽，消毒侍碗柜及袜洗衣机脉。附送费惠而浦那（Whi浙rpo掠ol）两眼默电炉，欺单眼气急炉及嵌敏入式冰婚箱。浴室主人房浴驱室设备：洗手台铺可砌进口达汽芬奇石及读名贵黑胡诊桃木饰面临柜。配送瑞士括原装进口涛劳芬（Lauf挂en）洗手盾盆、坐粮厕与浴裳缸。配对、涌送德国价汉斯格某雅（Hans愤groh拨e）冷热水皱龙头、淋渣雨组合、觉浴缸龙头践。配送名厂兆抽气扇、第厕纸架、高毛巾架。精美钢母化玻璃呼淋浴间沙高档五禽金拉手候。附送于是篮专用液晶逗电视机。普通浴栽室设备帆：洗手台铺螺砌进口达照芬奇石及泄名贵黑胡周桃木饰面戒柜。配送瑞士惧原装进口仆劳芬（Lau吸fen）洗手盆撕、座厕。配对、送胡德国汉斯掠格雅（Hans漂groh关e）冷热翻水龙头切、淋雨肤组合。配送名厂疫抽气扇、执厕纸架、预毛巾架。精美钢化秩玻璃淋浴荷间高档五报金拉手。柜卧室与衣茧帽间配送轻名贵黑胡关桃木饰面类整体化衣上柜及柜内月五金挂件代拉手。水电设备裕及煤气供演应水电设备途：采用变畅频式供水宝系统，每沙户均设独航立水、电恼表、沛电醉箱一个。插座及固开关入仓墙暗装锡。住户职内开关沸面板、标插座均雄采用CLIP耽SAL（奇胜页轻点系翁列）产逝品。每户附送纷澳洲进口VUL近CAN（万凯）蹄储水式燃鞠气热水器谊。用电负海荷：每溜户用电码负荷为15KW。煤气供纹应：预秘留管道柿煤气接风口，设冈煤气分萄表。消防全屋配荷送消防画烟感、众温感报归警系统敞及喷淋绍系统。空调及捎其他设划备空调：鹊全无附紧送国际扯品牌家临用小型禁中央空混调。电话及川电视：妈每户客钩厅及睡助房（除辛工人房止）均预立留电话组插座、若有线电景视插座洗及宽带名网络插手座。照明系废统户内客厅遍和卧室CLI葡PSA使L（奇胜）壤品牌家居前智能照明蜂系统。智能化系组统美国霍锯；尼韦反尔（Hone狱ywel捡l）品牌的元家居智能帅化系统。厨房卫生间卫生间朱美拉助公寓装修标败准：650旅0元/㎡公共范围1、住户大模堂地面铺卸砌闪电赛金石拼刮花，墙向身铺砌帐石材及政黑色镜扰面不锈俱钢装饰房诚，天花搜扫ICI乳胶漆炼及装设削造型天送花并安欠装豪华惭灯饰。星大堂特汪设大金滴、约克递或东芝扇同等品昨质的国循际名牌陷家用空辈调系统渐，公用挠出入口章安装强腿化玻璃蛛门。2、标准来层电梯鹊大堂地面铺砌谅石材拼花仅，墙身铺表砌石材，卡配黑檀木陈纹饰面、获丝面黑钢隶。天花扫ICI乳胶漆狸及装设馒造型天爸花并安瞒装豪华渡灯饰，丙每户设露精美房轻号牌及正门铃。3、电梯瑞士迅份达可用挑电梯，供轿厢内防地面铺轻砌石材崖，墙身袖铺贴黑着贝马赛郊克、配址黑镜和俱名贵黑缝檀木纹适饰面，秀装设10寸液晶衔电视机奖，天花恩装设镜转钢及灯酿饰，电耍梯轿厢树内设空盐调系统兼。住宅内莫部1、门扇入户门-采用名掩贵木饰厉面实心彻门。装狗防盗眼楼及名厂背豪华门岸锁。门嗓套及封节口线为隔木制造虾。

厨飘房门-采用夹氏丝玻璃贼趟门，唇门套、厕封口线提为黑色巷丝面不芝锈钢制饺造。你卧室门-采用夹抚丝玻璃岗趟门，婆门套、耳封口线陶为黑色借丝面不止锈钢制肠造。堆浴室门-采用名贵女木饰面门丽，配名厂团豪华门锁蚂、门套、际封口线为武木制造2、地面客厅-铺砌高记级木纹涂砖，附给实木木妨地脚线菊。

餐套厅-铺砌高陕级木纹和砖，附权实木木锡地脚线恶。

卧叮室-铺砌高级罚地毡，附丛实木木地乌脚线。3、内墙客厅、陆饭厅、挨卧室-内墙均贴贝高级墙纸羡及部分造毙型墙身4、天花客厅、餐想厅采用造字型天花，周扫ICI乳胶漆黑、卫生破间、厨油房吊埃腊特板天花花扫防泳潮ICI乳胶漆。5、厨房厨房地粱面铺砌踢高级木泥纹砖，拖墙身铺征砌水晶驳白石材峰。6、浴室地面及墙扬身铺砌金旱线米黄石劲材，安装宵造型埃特萄板天花，蓝主人房洗稿手台铺砌岩黑金花石思材及装设睡名贵木饰违面柜，配杂名牌洗脸庸盘及龙头岂、坐厕。顾安装名牌巾豪华浴缸纷及沐浴龙蚊头。配名播厂抽气扇隶、化妆镜族、厕纸架旺、厕所刷坚。安装17寸液晶于电视机持。7、空调配送与大芝金、约克行或东芝同参等品质的桶国际名牌过家用中央躺空调系统后。8、景观溉阳台地面铺砌皇高级防滑暴砖，天花燥扫防潮ICI乳胶漆缎，并安损装筒灯津。9、户内睡房附送镜夹丝玻璃办木饰面衣欺柜。10、电话及旱电视浴室配央有17寸液晶西电视机进。客厅轻及睡房的均预留蛇电话插立座、公峰共有限架电视天灰线插座阔。客厅荒及主人仆睡房均冰配宽带巩网络插竿座，每浮户配送悬名牌高局速无线WIFI上网系堂统（上咱网服务微需向运泼营商申合请厨房扯随附）雀。11、厨房态随屋附杆送GE或西门止子嵌入倘式电冰吹箱、煮碍食电炉萍、洗衣把干衣一惯体式洗气衣机、洽名牌抽拆油烟机助、进口说碎渣机既；客厅遥附送名锡牌42寸液晶职彩电；努浴室附梢送即热费式电热障水器。12、附送莫全屋名旅牌家私全（包括但客厅沙把发连茶湾几、客疏厅电视停柜、餐奴桌及椅滔子一套利、床、奖床头柜豆、房间辣桌连衣捉柜。厨房卫生间珠江新含岸装修标准钩：5000元/㎡一、室魔内部分门窗：大门采氏用精美团防盗实丘心木门炊带木质染门套，也配猫眼自及高级零刷卡门缩慧锁；房把门采用暮精美木奔饰面门磁带门套坐，配高腾级门锁童；墙身：厅房铺摩贴高级墙来布，厨房尖铺贴高级喷瓷砖，卫的生间铺贴橡高级艺术博瓷砖；天花：厅房局责部设天花吸造型吊顶用，高级乳炊胶漆；厨凶房、卫生角间设天花茶吊顶；地面：厅、早厨房、筋卫生间失均铺名弦牌高级跑抛光砖族；卧房辞铺高级椒实木复顷合地板雅；阳台响铺设防芦滑砖；窗户：采用但优质铝苏合金框灯，加中区空隔音酱玻璃，荡其中厅埋及卧室蚀窗户配坝隔音通忙风器(带负离子律发生器、善调速定时吓功能)；窗台：飘窗台铺郑高级大理缺石；厨房设备廊：配高级橱画柜和高级琴不锈钢洗而菜盆以及貌科勒水龙雄头，配名友牌抽油烟爹机、电磁季炉（无管劳道煤气户朱型）或煤站气灶（有姐管道煤气卧户型）；卫浴设妙备：配科必勒高级供洁具和澡龙头、底滑杆手伙持式花拨洒、雨翁林花洒鸣、淋浴叙屏风、拒毛巾架世、手纸别盒、挂阁衣钩、爱化妆镜兴；供电设备聚：自来水路管暗埋具，设有纠线远程笼抄表独闯立水表跨；有管跳道煤气泽户型配臣送名牌化煤气热栏水器，盏热水通紫往厨房杯和卫生乓间；无牢管道煤涂气户型州配送名奏牌储水喂式电热饼水器，仓热水通类往厨房饰和卫生宝间；空调：厅、卧询室配送肝分体空轻调；通信：有中国虚电信提残供电话户、ADSL宽带业务职（开通等己费用由买响受人承担扣），每户蒜预留电话夺线、电话碑插座；有线电视罗：有广州厚有线电彼视提供摧数字电乖视业务笋（开通身费用有些买受人换承担）默，每户互厅及卧凤室预留穷电视插范座；智能化系段统：室内设彩容色可视对迫讲机，带扔物业管理割信息发布洪、报警、震应急求助辞呼叫系统准等功能；管道煤述气系统肚：01房、02房、08-嗓16房、19房等户型疑设管道煤记气。二、公共浮部分茎外墙：采用优质剩外墙砖、纯配铝板饰王线；住户大堂历：墙地面但均铺贴节高级饰戴面，造棕型天花龟吊顶、咱豪华服弱务台等描；电梯：选用德国浙原产蒂森忽高速电梯乏五台，地移面铺高级凑石材；公共走廊萄：地面铺高你级抛光砖躁配石材波拖打线，墙凤身贴高级咱艺术饰面荐；信箱：每户配送系精美不锈删钢信报箱驼；消防设遭备：楼层眼公共部果分设置晃消防栓气、火灾薄自动报渴警系统距和灭火先筒等面巴或系统捐；安防设备馅：楼宇出队入口、摊大堂、久电梯、远楼层公雪共走廊励、车场局等重要监位置设典置闭路龙监控系肥统；大眯楼主入榜口设置寇智能安锋全化门萝禁系统惜；电梯伞内设置取身份证轮卡等级书功能；数门禁、傍停车场虏、电梯厉身份卡爹实行一系卡通行坚。样板房万菱·君临国浆际公寓装修标掏准：6000元/㎡公共部分外墙采用LOW-E双层中空玻璃电梯及门锁采用全智能化电梯及门锁公寓部分净高净层高3.6米中央空调VRV中央空调系统每户独立控制温度鲜风系统先进的鲜风系统供水进水管采用不锈钢水管洗手间全天然石材铺砌卫浴洁具名师设计的世界品牌洁具淋浴间采用水晶马赛克与特色砖混合铺砌附送家私镶入式衣柜抽油烟机西门子（SIEMENS）炉灶西门子（SIEMENS）消毒碗柜西门子（SIEMENS）冰箱西门子（SIEMENS）洗衣机西门子（SIEMENS）二合一洗衣机微波炉西门子（SIEMENS）样板房住宅部砌分重要奋决策事殊项影响因素部分双证产品纯单证产品产品线项目产品超90㎡的户型数量增加，丰富产品线，可选择面增加90㎡以上的户型只能占产品总量30%，产品较单一项目档次可定位为高档豪宅物业只可定位为中高端档次客户层面二次或多次置业为主，经济实力强大的生意人和企业高管、政府高官为主，居住群体较纯粹首次置业者较多，人群素质难保证价格层面大部分客户经济实力强，关注景观和舒适度，对价格不敏感。对价格较敏感，追求性价比高，折扣优惠促进成交推广层面易引起圈层效应，靠品质树立形象靠低总价，低首付吸引客户销售层面对首付要求高，受限贷影响明显受贷款政策影响较弱，尤其是90㎡以下基本不受限制资金回笼改善型居住需求为主，对客户经济实力要求高，预计消化速度慢于小户型整体置业门槛较低，资金回笼较快有关是听否需要躲规划双米证大户捷型产品馋问题双证产瓜品的辩衡证分析考虑到项猫目拿地成极本较高，沉为保证项焦目利润最葛大化，须父保证项目竿高档次、器高品质。如项目斤只供应张纯单证询产品，渐意味着术中小户滩型是项摔目主力贵户型，放户数多阔导致居饮住密度谱较高，唇较难提脑升项目灵档次，破难以保铃证高售膜价。因此，建侦议结合千乏灯湖板块130懒-20摩0㎡中大户局型的产血品供应际现状和60-1冠20㎡高品质中殊小户型的收供应空白友点，考虑在贩项目最称佳，景葵观最优邮秀的位交置布局败部分双蚕拼大户羽型，但呆需控制幸此类产垃品数量悼，以保透证不影槽响销售译速度和脱资金回够笼。有关是否坟需要规划肚双证大户按型产品问怜题项目区普位价值馒较高，筐综合各浴影响因牲素，建议定位淹为中高端句物业，满铜足一步到芹位的首置搭需求，同鄙时兼顾改符善型居住单需求。避免住记宅户型铁与周边象未来的布新增供糠应形成车正面竞遣争，以优带套间上舒适两彼房为主传，填补啦中高端露市场的愚空白，静两房面遵积段主巴要分布返在80-9里0㎡（90㎡户型设计殖为N+1户型）戴，三房塞产品面缸积段主名要控制饭在120-兆160㎡，可兼顾岭少量200艘㎡的大户型狭（部分双抚证大户）就。具体建搅议如下表央：住宅户桶型发展宫-A-谅1梯6栗户小户肢型产品住宅户方型发展侵-B-拣1梯4烧户中户临型产品住宅户型挺发展-C宁-1梯4葬户中户型德产品住宅户所型发展腹-D-她1梯6杠户中小透户型产偏品住宅户出型发展坊-E-专1梯2案户大户锄型产品住宅户型纪发展-E集01住宅户型援发展-F途-1梯2邻户大户型恳产品住宅户型衣发展-G走-1梯2禾户大户型瞒产品住宅户型耻发展-F坑-G-两县栋连接方那案四、项目肿目标客户2、商业伤目标客纤户描述租赁客纠户描述势：大中型连载锁卖场、典连锁精品她生鲜超市尺、特色连节锁专业店餐饮娱否乐店：阿连锁快揉餐、外师卖快餐尚、特色灿餐饮、径棋牌、肥水疗、捎网吧、社区服长务店：夹银行、醒电信、未邮政、亭教育培愉训等。精品专卖易店：酒类音、香烟雪毒茄、茶叶敲茶具、家活居用品、项汽车用品捆、高尔夫澡用品等。四、项目傲目标客户2、商业帖目标客酷户描述销售客户阳描述：投洲资买家为兆主由于禅桂饿区域内临予街商业及里可销售商井铺供应量失不足，故影本项目临春街商业及滔低楼层商把业销售客颤户可扩大须至整个大侮广佛区域垒投资买家眠。消费客户研描述：中剥产阶层家浙庭为主项目规模位决定其核膨心商圈约狠为1.5成-3k打m为主。其丙他餐饮娱甲乐业态将跪主要针对狱桂城豪宅待板块中产穷阶级并有锐私家车的月家庭客户数。五、项问目产品市定位及于规划设掩计1、整体布狱局地块划分爽天然为AB两块，携关联性岛较弱。A区商业单动独设计，B区商业谋迁就住藏宅布局明。A区商业按证规划条件加做尽可用番建筑面积杨，规划足弊够的地面哨及地下停椅车位。B区围合自式住宅讽小区，迎形成中软央园林皮水景。居西面及走南面临剖街的住仰宅以中圾小户型风为主，锦下设2-3层底商虑。东面玻及北面逐大户型丧住宅建歉筑高度战可适当救拔高，像以获得酬远景。整体布局余示意图A区由桶于形态锹狭长，绩进深不执足，为迷满足商叔业条件戒，应尽兆量满铺大建筑红根线范围急。创造喷更多的岛首二层挽商铺出彩售空间兽。B区地块歌方正，适谈宜利用中芳心空间营寇造园林。外围西嫌侧及南害侧沿街渠有商业滚价值，将适宜规现划街铺使出售。2、整体偷形象A区商业外桶立面尺度凳比较要求解理想，位牧于桂江立净交旁开阔搬地段，立俊面风格必屡须抢眼，寒可与B区不一膀致。B区主打新踪蝶贵家庭客利户，应采扒用现代简胆约风格建腐筑群。B区内园则林是重脆要卖点促，须考捷虑精细层的绿化潜、水景次和灯光出。3、体量分叮配（计容棚积率部分吊）A区商业面沫积为230达00㎡。B区商业面煌积为1700流0㎡，建议为贯临街双层勇商铺为主甜，部分集苍中式租赁涌物业为辅珠。B区住宅为1244轧75㎡。不计容颜部分：宵详见后舍页重要侦问题讨班论及建糕议商业部伍分重要吉决策事垄项1、不计绞容商业喜地下层址规模与竿经营问富题AB区均位侦于有未走来商业挂潜力的朝区位，到现有计撕容商业弱体量偏范小，如芳能通过蛇增加不穗计容商朋业面积群，将有缓利于扩滚大总体疲量，为昌将来引亡进商业窑预留空姻间。根据当旦地规定岭，地下赏可规划酬商业或楼其他功员能，可魔不计容引。但不齐计容即问无法办桌理独立座房产证斗出售。滋商户的摸租赁登播记及后父续证照贝办理需冬要通过象变通手饮段进行零。xx尚未有案澡例参考小，广州品的经验怨有2种做法砍：我司建立武商业经营宇公司，通辆过类似百薯货扣点联辰营方式出氧租。此法端投入人力剂物力较大泉。在地下孝层局部煌规划计窗容积率偏的商业贡面积，箭以便其邻他不计浴容面积咏以后的滋证照登桨记有落点脚点。上述两法锄均只能在做项目验收修完成后通悟过公司层风面公关协宏助商户进输行。如按此方责向执行，天则较合理犬的地下室滴商业加建箩规模为：A区增加约8000睬㎡经营面天积，其些中规划嫩社区精叨品生鲜径超市3000多㎡，地下箩街铺约5000洒㎡（其中500-内1000砍㎡计容）嫩。B区西南角懂开设下沉蒸式广场前违提下，可荣在此角落递的集中式参商业下，换增加地下僻商铺约9000良㎡（其中500千-10狂00恰㎡计容）余，商业6-8米层高厨，结构港上兼顾2层停车场煎配套两区合计允共可增加捏不计容面运积约1700仪0㎡。商业部分返重要决策妨事项项目规透划设计普经济指呆标A地块指标红线用地面积11858地上商业面积（计容）24000地下商业面积（不计容）7600地下车库面积8400地下停车位数249地面停车位数50计容建筑面积24000不计容建筑面积16000总建筑面积40000容积率2.02B地块指标红线用地面积42767住宅建筑面积124058其中

大户型30%37217小户型70%86841集中商业（地上计容）8400集中商业/零售（地下不计容）9000街铺7600公建配套1100地下室总建筑面积63000其中

地下负一层36000其中商业9000地下负二层27000地下负一层停车位数612局部负二层停车位数612计容建筑面积141158不计容建筑面积63000总建筑面积204158