已上市房地产企业报告

上市房地产企业研究分析报告Abstract2007年，中国的房地产市场迎来了最为火爆的销售市场，几乎所有的房地产商都赚得盆满钵满；2008年，宏观调控政策逐渐收紧、金融危机蔓延开来，中国房地产市场经历了量价齐跌的阵痛；转眼2009年，次贷危机下，宏观政策基调转变，房地产市场得以松绑，同时房产商最担心的资金链问题也在适度宽松的货币的政策下得以解决，一时间房地产市场起死回生大步迈进了“小阳春”；在充裕的资金环境下，在国家调控政策的松动下，在重庆市危旧房改造的政策下，重庆楼市的春天离我们还会远吗？2房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析Contents3房地产行业研究分析报告研究范围本报告的研究对象主要是2009年沪深两市的以房地产开发为主业、具有较强代表性的房地产企业。具体如下：000002万科A000616亿城股份600675中华企业000042深长城000667名流置业600736苏州高新000514渝开发600048保利地产600748上实发展000024招商地产600159大龙地产000608阳光股份000046泛海建设600732上海新梅600634海鸟发展000402金融街600240华业地产000573粤宏远A000502绿景地产600246万通地产600393东华实业000511银基发展600895张江高科000558莱茵置业600663陆家嘴600322天房发展600383金地集团000029深深房A600266北京城建000546光华控股600325华发股份4房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析Contents5房地产行业研究分析报告整体概况

2008增长率（%）2007增长率（%）2006主营业务收入3784850511.8023.35%3068505423.9373.00%1773673217.45主营业务成本2284050388.9324.34%1836906631.5361.85%1134949346.22毛利率（%）39.65%

40.14%

36.01%管理费用452056596.75204.24%148586812.9259.66%93065001.37管理费用率11.94%

4.84%

5.25%营业费用1100729881.89500.04%183443314.7514.95%159591656.10营业费用率29.08%

5.98%

9.00%营业利润720168473.391.62%708670996.53106.73%342801909.33营业利润率19.03%

23.09%

19.33%净利润549098340.116.34%516341188.9490.79%270629131.94销售净利润率14.57%

16.83%

15.26%净资产收益率9.27%

12.76%

9.51%资产负债率60.95%

62.79%

63.70%总资产12974069122.4820.86%10734651356.3569.70%6325556194.70总负债7907421439.9117.32%6740280880.0367.27%4029477889.27总资产周转率0.29

0.34

0.31平均存货8166123625.4056.36%5222528247.4367.55%3117063380.57存货周转率0.28

0.35

0.366房地产行业研究分析报告整体概况——收入近三年，国内上市房地产企业经历了房地产行业的巅峰时期。2007年主营业务收入比2006年增长了73个百分点；时至2008年，主营业务收入增幅减缓，2008年比2007年增长23个百分点。值得注意的是，2008年，主营业务成本的增幅超过了主营业务收入的增幅，这直接造成了毛利率的下降，说明房企在成本控制能力上有待提高。7房地产行业研究分析报告整体概况——盈利能力2007年上市房企的盈利能力增长最快，营业利润增长高达106.7%，净利润增长达91%；销售净利率达17%；2008年在国家大力的宏观调控下，房地产市场由盛转衰：营业利润增长率仅1.6%，净利润增长率仅6%;从下表可见，2008年上市房企的平均销售净利率、净资产收益率都已下降，且低于2006年的水平；说明房地产巅峰时期2007年已经过去，市场热度下降。8房地产行业研究分析报告整体概况——费用控制在费用控制上，2007年是房企大肆扩张的年头，尽管其管理费用大幅增长了60%，但其营业费用率却然为近三年来最小，说明火爆的2007年给房企带来了巨大的营业收入；2008年由于房企对房地产市场走势判断失误及其他原因，上市房企的管理费用和营业费用的持续的大幅度增加；使得2008年的营业费用率陡增，这表明房地产行业在销售行情低迷时期需要进行费用控制以减少成本。9房地产行业研究分析报告整体概况——资产周转效率2007年上市房企的总资产出现了较大增长，增速达到了69.7%，而2008年的总资产增长率则大幅下降为20.9%；近三年，房地产企业的平均存货呈现不断增长态势，从2005年的35%一路增长到2007年的67.5%；2008年虽然出现了小幅下降；但其增长率依然在56%的高位上；伴随着平均存货的升高，存货周转率、总资产周转率从04年至今一直呈下降态势；周转效率的减慢与上市房企在2007年大肆进行楼盘开发，土地囤积有关。10房地产行业研究分析报告整体概况——资产负债情况从下表可以看出，2007年房地产企业扭转了负债增速高于资产增速的态势；连续2年，总资产的增速略高于负债的增速；从2006年至今，上市房企的资产负债率也逐步下降，从64%下降为61%，说明房地产企业的资产安全意识开始提高，资产负债情况得以改善。11房地产行业研究分析报告整体概况——小结回顾近三年的情况，房地产市场经历了2007年的辉煌，也经历了2008年的拐点。在这三年间，上市房企主要变化如下：毛利率持续增加——2006年以来上市房企平均毛利率呈持续增加状态，即使在不景气的2008年，其毛利率下降不到1%，一方面说明近年来高附加值的产品增多，另一方面说明房地产市场依然有利可图。盈利能力减弱——在毛利率几乎不变的情况下，由于大肆扩张造成的管理费用、营业费用大幅增加，房企的销售净利率和营业利润率都呈现下降态势，且低于06年水平。资产周转速度下降——近三年，房企的存货以年均高于50%的速度持续增加，高存货和疲软的08年市场造成了上市房企的存货周转速度减缓，造成产品的堆积以及资金回流的减缓。12房地产行业研究分析报告14房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析Contents15房地产行业研究分析报告一线房地产企业整体概况根据2008年的主营业务收入以及在中国房地产市场的影响程度，我们将深圳万科、招商地产、保利地产、金融街、金地集团五家上市地产公司列为一线房地产企业。16房地产行业研究分析报告一线房地产企业绝对值分析近年来，房地产市场的资产与收入逐渐向一线房地产企业集中，五家一线房地产企业所占行业整体的水平的比例逐年提升，2008年，五家企业的收入、利润和资产规模与行业平均水平比，接近4的水平；在净利润指标上，五家企业更是与行业平均水平比达到了3.97，行业的集中程度进一步提高。随着2008年国家宏观调控的进一步加强，中国房地产市场步入调整期，中小房地产商的生存空间将会越来越小，优质资产将进一步向大型房地产企业集中。在增长率上，一线房地产企业也呈现逐年上升的态势，尤其是在收入、总资产的增长上，尽管08年全国楼市低迷，一线房企的收入虽增长幅度较小，但仍有26.89%的增长，高于行业平均水平，因为对房市的正确判断，一线房企放慢扩张步伐，其总资产的增长率为18.55%低于行业平均水平。17房地产行业研究分析报告一线房地产企业相对值比较（一）在毛利率上，一线房地产企业在经历了07年楼市的疯狂上涨后，08年在楼市遭遇寒流的情况下，略有下降，目前毛利水平为38.93%，低于行业39.65%的平均水平0.72个百分点，表明一线房地产企业在08年为了回笼资金、盘活资产

，在08年采取了降价销售的手段，使得08年获利空间下降。但在08年楼市低迷的情况下，快速回笼资金的做法利于企业的进一步发展；在获利能力上，一线房地产企业的营业利润率和销售净利率均与行业的平均水平持平，为19.08%和14.46%。但2008年一线房地产企业在这两个指标上的表现却劣于2007年，原因在于2007年中国楼市高涨，房价疯涨，一线企业的利润大幅提高，而到了08年在全球金融危机的影响下，楼市遇冷，许多一线企业都采取了降价销售的策略。18房地产行业研究分析报告一线房地产企业相对值比较（二）在净资产收益率上，该指标反映的是扣除了非经常性损益后的净利润与加权平均净资产的比率，从指标值上看，行业平均水平，净资产收益率在07年短暂上升后，08年呈现下降趋势，一线房企的净资产收益率却一直呈下降趋势，但总体而言，一线房企的净资产收益率明显高于行业平均水平，具有较大优势，表明一线企业已从高速发展时期步入了稳健发展阶段。19房地产行业研究分析报告一线房地产企业相对值比较（三）在费用控制上，一线房地产企业的平均指标均大大领先于行业的平均水平，但从近三年的发展轨迹来看，在费用控制上出现了起伏不定的情况，目前，一线房地产企业平均的营业费用率虽仅有9.07%，但仍然劣于2007年的水平，因此，在成本控制上，一线房地产企业仍然存在下降的空间。在资产的周转上，存货周转呈下降趋势，这与房企近年来大规模扩张和08年市场销售遇冷有关；但一线房企的总资产周转率在08年有所提高，这正是一线房企在08年采取降价促销以加速资产流转的战略，快速回笼资金的结果。20房地产行业研究分析报告一线房地慕产企业相链对值比较购（四）在资产幅负债率况上，从索发展趋绘势来看拥，无论过是行业刚水平，饺还是一单线房地阁产企业损的水平嘉，均出送现持续灰下降的克态势，筝但下降渡幅度甚扰小。说隔明近年壮来地产厨市场的照持续升牙温，地圈产企业带大量利确用负债启资金加窗速企业耽的发展茧；对比紫上看，日一线房拜地产企混业的资澡产负债倦率各年产均超过遍行业平瞧均水平折，位于栏6-7崭成的区肌间，目宋前为6舰2.6闭1%，羊但与行飞业的平起均水平冲相差不典大。这璃一方面泊说明“蒸依靠负疗债资金美经营”寄的方式渣已成为领地产企顿业的“洗特点”借，只是数一线房叙地产企飞业相对架较为容畅易地获爷得负债熟资金，身这对于娃企业的间发展来鼻说，并遭不能说每是一件洒坏事，态但较高掏的负债太率将给屈企业带制来一定箩的偿债蔽风险，案一旦资惑金周转万出现问历题，将歪给企业灿带来巨梯大的损蝇失，甚秃至会导索致企业育的破产筝。这应剖引起地古产企业立管理层字以及政帮府监管淘部门的毒重视。21房地产行旗业研究分分析报告一线房地蜂产企业相骡对值比较企（五）整体来看昨，一线房述地产企业起的表现相当对于行业驰的平均水泳平来说，绍处在一个胳相对占优坡的地位。敌在收入、抛利润、资潮产等方面童，一线房怜地产企业绳的水平处锹在一个绝孝对占优的猎地位；在罚费用控制盘上，一线爪房企的优友势表现得爽也十分明惰显；06栋年和07啊年其期间宗费用为行杜业平均的腾3.4倍赏左右，而救到08年牌起期间费善用下降到犯行业平均扔的1倍左雷右。22房地产眨行业研典究分析率报告一线房地练产企业总拐结从整体共上看，冻虽然0岗8年一粘线企业断遭遇了边楼市寒晃流的影装响，各增指标出堆现了一母定程度崭的波动棉，但其取仍有强斯大竞争仗实力仍歇然位于损全国前率列，其睛大部分毫指标均忽优于行潮业平均京水平；在未来忘的发展应上，一屡线企业线应更加艇注重资榨产负债释率的控完制问题纵，避免度发展中织盲目扩岗大规模赖带来的屡资金压漂力，同鱼时注重肢利用自堂身在经旬营效率卷的优势述，加速洽流转扩奸大资产农规模，联以减少债单位成谈本，实备现规模塑效益；迟在经历竖了08夜年的地疤产企业弓的调整腰后，能姨够以更垄加稳健芹的步伐绒走得更店远。23房地产行育业研究分恭析报告研究范比围整体概况一线房地家产企业分扩析二线、三该线房地产不企业分析重点企导业分析Cont腿ent掠s24房地产掉行业研耽究分析汁报告二线房惭地产企奋业样本咸范围根据20刮08年的释主营业务齐收入，此卫次研究将钩收入在1贼0-35众亿元区间获的企业列朗为二线企民业（不包鞠括已列入晕一线企业冒的招商地之产）。考虑到样抬本数量减吧少，单个肆企业对整松体的影响止程度较大品，因此，攀在选取二讽线企业的淹样本时，宰删除了光澡华控股这趁家营业利挽润率和销锯售净利润枪为负值的衡企业。样本企蹦业如下良表所示奋：000042深长城000608阳光股份600393东华实业600246万通地产600675中华企业600784上实发展000677名流置业000616亿城股份600325华发实业000046泛海建设600895张江高科600663陆家嘴600736苏州高新600266北京城建600322天房发展25房地产累行业研途究分析沾报告二线房地灶产企业绝文对值分析200庆8年，辣15家再二线企御业的各移项绝对具值指标混均不到廊行业的某平均水蚂平，且耽仅为一艘线企业艘的15扛%左右沉，表明常一线企配业对行谋业平均个的贡献祖非常大躬，二线汗企业与查一线企它业之间侵差距也闭较大，待接近1错0倍；在总资产励上，二线保企业的收蕉入成本占炸到行业平风均的55聚%左右，丹而其管理古费用和营坟业费用仅炭为行业平它均的20烧%，说明咏二线企业汗的费用控挂制较好；

二线企业平均一线企业平均行业平均与行业平均比与一线企业比主营业务收入2122905904.7315088393587.103784850511.800.560.14主营业务成本1243799356.939215053356.562284050388.930.540.13管理费用108271331.28564788907.76452056596.750.240.19营业费用200338509.581368928083.581099050540.850.180.15营业利润480486697.072879157605.47720168473.390.670.17净利润375299424.542181738619.12549098340.110.680.17总资产9118422637.9248672801720.8612974069122.480.700.19总负债5465792658.6930472048708.327907421439.910.690.18平均存货5116704138.5932607036982.628166123625.400.630.1626房地产行化业研究分叶析报告二线房妥地产企盯业相对耀值分析泉（一）从下表喜可以看配出，与致绝对值寒的全面殿劣于一喂线企业顾相比，狠在相对耗值比较槐上，二翅线企业艺在某些饮方面却飘优于一降线企业锄。在获利能棵力上，毛痒利率、营赚业利润率垂、销售净技利率三项心指标均高关于一线企税业的平均掘水平，分颈别为41押.4%、浙9.4%良和22.税6%；但岂是二线企写业的总资考产周转率敢和存货周义转率却低捡于一线企井业；这揭示顶了二线投企业与川一线企迁业在2得008蚂年的战吹略方针红的不同恶，即一年线企业援减少利顾润加快债周转，挠加速资清金回笼节，二线倒企业更尘加重视庆利润率映而不愿集降价促攀销。27房地产行散业研究分缩慧析报告二线房地商产企业相雀对值分析片（二）在费用堡控制上尚，二线极企业的异管理费横用率和颗营业费云用率虽矛然低于柿行业平裙均水平贴，但均孕高于了扮一线企训业的水辣平；表魄明二线岗企业在播费用控冷制方面疯需要向校一线企网业学习泄；在资产拦负债上旅，虽然金二线企惧业的资扔产负债沙率达到趣59.员9%，雀同样处坟于较高帽的水平纽奉，但优同于一线救企业和厨行业平披均水平微；一方扮面由于做二线企技业对负仆债资金辟的需求版没有一同线企业垮那么强铜烈，另菊一方面碍也表明举整个房吉地产行拖业在利侵用负债仪资金来议提升自季身实力稠方面还挪有待提缓高。28房地产蔬行业研顺究分析尚报告二线房毯地产企跑业相对光值分析示（三）在资本传的利用名效率上挺，二线字企业明罪显低于邻一线企肢业的平角均水平赤，其总警资产周桥转率和血存货周篮转率分鸟别为0窃.31五和0.挖24，穗说明二鞋线企业何较为重薄视利润狭率的大盛小而忽瞒视资产鼻的周转鸡效率欺；值得注意铁的是，二宽线企业的鸽总资产周误转率高于冤行业平均拉水平，而伯其存货周慎转率却低右于行业平厅均水平，亭表明二线脉企业的存熄货周转问丹题较为突满出。29房地产连行业研邪究分析劈燕报告二线房显地产企忙业总结从整体住上看，我二线企我业的竞掉争实力垂还是不浊容忽视然的，其棚各个方民面的指萍标几乎柏都优于拍行业平违均水平气；在未来的抓发展上，市二线企业邪应更加注三重费用控慰制问题和贩资产的周顶转问题，灿同时注重借利用自身臣在经营效烛率的优势钩，加速流料转扩大资猴产规模，岸以减少单庄位成本，道实现规模蛮效益；向湾着一线企婚业较低的垦费用率靠攻拢。30房地产行殃业研究分律析报告三线房哄地产企旺业样本山范围根据20榴08年的臣主营业务盆收入，此声次研究将挨收入在1挥0亿元以环下的企业水列为三线鸡企业。考虑到好样本数禽量减少角，单个僻企业对俊整体的牺影响程微度较大面，因此私，样本步中未包购含营业众利润或词净利润形为负值浩的企业锄。按照上述注标准选取慎的样本企在业各年不色尽相同，胶数据纵向提比较的意焰义不大，晌因此，对闷三线企业晴仅进行横粉向对比分剧析。样本企业厚如下表所渣示：600240华业地产000558莱茵置业000511银基发展000029深深房A600732上海新梅000502绿景地产600159大龙地产000514渝开发600634海鸟发展31房地产梦行业研戴究分析途报告三线房地恭产企业绝勾对值分析2008眠年，9家蔑三线企业蛛的各项绝稀对值指标霞占行业水萌平的比例道均较低，临一般在1鬼5%左右选，实力远女不及一、只二线企业眼。特别值额得注意的造是：三线公企业的主悟营业务收赌入仅为二车线企业的码24%和熄一线企业栗的3%，源但其期间朋费用却达稠到了二线虑的30%画和一线的斯6%，说泻明三线房奴企的费用蛮控制能力织差强人意条。具体指毛标值如堪下表所身示：

三线企业行业平均三线企业比二线企业三线企业比一线企业三线企业比行业平均主营业务收入478221640.437848505120.230.030.13主营业务成本297606401.922840503890.240.030.13管理费用3413896370.320.060.08营业费用57894467.2910990505410.290.040.05营业利润96095782.94720168473.40.200.030.13净利润68881264.95549098340.10.180.030.13总资产2117720708129740691220.230.040.16总负债103218390979074214400.190.030.13平均存货122580540881661236250.240.040.1532房地产行妹业研究分估析报告三线房便地产企白业相对侦值分析在三线企渗业的各项宫财务比率辩上，除了炭资产负债剪率略优于楚一二线企于业及行业脊平均以外赤，其余各撞项指标均劈燕劣于一二答线企业及物行业平均队值。具体绘指标值参界加下表。

三线企业二线企业一线企业行业平均毛利率37.77%41.41%38.93%39.65%管理费用率7.14%5.10%3.74%11.94%营业费用率12.11%9.44%9.07%29.08%营业利润率20.09%22.63%19.08%19.03%销售净利率14.40%17.68%14.46%14.57%净资产收益率8.64%11.61%14.27%9.27%资产负债率48.74%59.94%62.61%60.95%总资产周转率0.270.310.360.29存货周转率0.240.240.280.28注：由于找管理费用异率增长高暂达170脾%的光华躁控股计入奶了行业平贪均水平，奴而因其负雕利润未被夜归入任何哪一线企业鬼，所以行夸业平均的法费用率高盟于各线企陶业33房地产冤行业研禽究分析味报告趋势分析信——获利垃能力2008哨年在获利洞能力上，睡从毛利率工、营业利展润率、销层售净利率选上可以看皆出，二线台企业表现弃最为出色铸。从这三个椒指标进行暑分析，三烟线企业的诵毛利率最举低，这说便明三线企蛇业的产品舅品质、产辜品附加值仍等赶不上驴一线企业密和二线企键业；而一层线企业毛址利率较低万则是由于忌其为了回哭笼资金，探加速周转税而降低价狱格进行促华销造成的亩，和三线被企业的毛皇利率低有驳本质的不迎同。二线企业晚的毛利率硬、营业利磁润率和销摩售净利率策最高，则芳是由于其兄具有一定谊得产品优扯势和产品叹附加值，朽而又不愿路意牺牲毛承利降价促交销的结果胖。34房地产行登业研究分嫌析报告趋势分析哈——获利肯能力从图中我界们可以看庸出，虽然肯一线企业联的毛利率市、营业利拘润率和销携售净利率消不敌二线浙企业，但架净资产收盲益率却是蜘最高的。净资产收削益率是反漠映企业盈班利能力最斥重要的指粒标，它反距映了公司级对其自有循资产的利犬用效率。净资产擦收益率殿较高则沃反映了军单位资扁本的获黑利能力薪较强，过那么一那线企业宾虽然毛臂利率等宽由于战韵略决策追原因低居于二线躁企业，盖但是其娘较高的车净资产提收益率誉则充分律说明一拆线房企际的获利特能力实针质上是汽最高的队。35房地产袍行业研龙究分析晕报告趋势分析偏——期间杰费用从费用轮控制上呜来看，勤从三线丽企业到选一线企锐业呈现喜持续下俗降的态输势。从三线记企业到叙二线企掏业，管印理费用针率和营套业费用块率的下横降十分活明显，跨证明房贡企扩大孕规模而孩带来的施边际效目用此时到是递增覆的；而埋在二线乖企业的广资产规嫌模上出落现了明椅显的转熄折，此闸时再扩景大房企斧规模的避边际效愤用出现躬了递减洒，但是身还没有叫为负，后说明大萍型房企穿的成本撞费用和蓬企业规碧模进行配了较好冶的匹配嘴，费用碧控制能瞒力有所助提高；单看营业既费用率，孤发现在房贱企由二线览扩大到一裁线时，营吓业费用率骂下降的幅腐度低于管丛理费用率纽奉下降的幅丛度，那么雅说明房企墙在扩张的释过程中，身逐渐增强随了对债务盒资金的依虹赖，其财宝务费用率骡增大；同泛时为了扩晨大品牌与秀知名度，拣在房企扩鞠张中，销算售费用率系也相应增布加。36房地产敢行业研毅究分析狭报告趋势分策析——何资产负寒债从资产负洗债率上来拳看，目前置，无论是掏一线企业午，还是二瘦线、三线医企业，其左资产负债展率均在6量0%左右铅；从三线血企业上亩升到二布线企业钩的过程搂中，企芬业对资剃金的需型求较大右，随着曾资产规形模的扩仁大，企衫业的负金债上升轨得较快择；结合期怀间费用拐率来看踪蝶，在从况三线上边升到二陶线的过治程中，峡负债增刮加使得耻企业迅务速扩大史规模、码单位资庙产上的谣成本显宝著降低屠，故其猎期间费经用率快遍速降低苏；但当体房企从哀二线迈患向一线傍时，即值使负债药小幅上征升，也童会给企坛业带来形沉重的名负担，僻同时营凯业费用提率的减嘉幅也迅诸速趋缓晒。但由半于此时感的边际沿效用仍并然为正毙，所以掏理智的葵房企应猫该逐步忧迈向一松线房企榨的规模急，以实瓜现更大医的规模剥经济。37房地产行沟业研究分滚析报告趋势分套析——赵资产利葵用效率从资产更利用效帐率来看却，总资家产周转志率和存链货周转善率呈现百出了递口增的趋偷势，表黎明随着宣资产规院模的增气加，企肉业的运周营效率呼会提高苍，呈现汇逐步实且现规模曾经济。从存货创周转的章情况来敢看，三膝线企业陡和二线厉企业的瓣存货周柏转情况联不佳，畏二者存惜货周转墙率几乎纸处于同竿一水平杯，但二遇线企业违的总资狱产周转巷率却高白于三线砖企业，挽说明二逝线企业筑的经营祖能力方域面高于居三线企浪业。二线企业是向一线企霜业迈进的雄阶段，存掀货周转率打大幅提高屡，说明企耍业在迈向车了更高的妙水平后更种加注重商移品销售的量节奏和现浩金流回流挂的节奏。38房地产行职业研究分育析报告研究范围整体概况一线房贼地产企安业分析二线、城三线房计地产企宁业分析重点企业单分析Conte坦nts39房地产行秆业研究分托析报告重点企业议——万科酬A万科企扒业作为裤中国地神产行业君的领军贪企业，均近几年蜡的表现踏可谓可絮圈可点娃，下表耀全面反诱映了近暂三年万骑科的发督展状况缴。40房地产甲行业研棚究分析盲报告一线企穴业——设万科A2008抹年，金融星危机席卷沟全球，中桐国楼市在闸经历了2存007年震的疯狂高损涨后，2棵008年苍遭遇了前目所未有的梢金融寒流薪。银行银世根紧缩、贩楼市成交悄量一落千伍丈、购房普者持币观养望，开发翅商资金紧卫张，四面门楚歌。2008狠年万科提贫出中国楼能市的“拐辽点论”，海率先在全壶国降价销望售商品房庸以快速回眉笼资金。切作为上市牧房地产企替业的“老守大”，虽肺然200育8年万科蛮的成绩并吼不辉煌，挑但其20首08年取室得的成绩番仍然保持渴在行业领拥先的水平胖。公司全己年实现销都售面积557治.0戚万平方霉米，销射售金额台478倡.7亿疑元，同市比分别希减少9侮.2%著和8.梢6%；匙结算项扫目面积朽451抹.4万坏平方米茂，同比种增长1矿4.6凝%，结炮算收入骨404禾.9味亿元，赤同比增副长15妄.1%煮；完成叉新开工极面积5喝23.董3万平瓣方米，增同比减涛少32崇.6%沉，竣工凭面积达往529歼.4各万平方附米，比积200魂7年翠增加1侧8.9蒜%。0骑8年，级公司实轰现主营惹业务收秧入40盆9.9逮2亿流元，同爪比增长璃15.崇38%炎；净利赤润46移.4亿肺元，同错比减少值12.右74%射。年末电公司还币有有3叫46.材4万平辨方米已齿销售资尖源未竣她工结算董，合同惭金额合鹿计27虎3.4寸亿元找，公司贴仍然具梢备较强业的发展察后劲。200寸8年，发虽公司嫂资增速克缓慢，欺但主营甚业务收妨入到达410挣.1亿拖元，占限行业2印5.1辽％，仍为行业社生产经谣营规模仇支柱公滔司；从生各项经阳济评价殊指标来抽看，万绢科的总弊资产周症转率和君存货周武转率远毒高于行华业平均启水平，治也高于帮一线房垦企的平度均水平戴，这与习08年印万科降宿价促销趴、加快局资产流吸转的战伏略有关在，同时扩此战略饮导致万茧科的盈某利能力绸下降，近低于一省线企业围平均水占平；在你费用控牌制上，爱万科的菜营业费麻用率与岸一线企惭业行业丢平均持易平，这于是由财董务费用恳的上涨烫造成的研，单就蔑管理费蚕用看，码万科的飘管理费腾用控制岁能力较惨强，同杯比下降献了13馅个百分索点。200塌8年轻公司计膛划开工帅面积约衣400患万平方勇米，竣鸡工面积樱约61末8万平侍方米，剖进一步议增加1法000费万平商方米左风右的项承目资源酿，可以贩预见，爪200冶9年万寄科将继稿续引跑界中国地赴产界。41房地产行籍业研究分尼析报告二线企兽业——恼东华实抄业东华实业叨作为二线扮企业的代变表之一，日近几年发饱展势头强趴劲，主营奴业务收入庄仅用了两庭年的时间活（200我6-20戒07年）璃就完成了导从3亿到膝10亿的参跨越。2两006-根2008编的公司的母经营状况这如下表所鹿示。42房地产腾行业研信究分析默报告二线企业展——东华屠实业东华实业评是一家以摘北京为主包要业务开胳展地的房餐地产开发邻企业，目具前仅在北笼京和广东蛮两个城市德发展，从懂2005盖年开始东诵华实业东岛华实业主奸攻北京市桐场，将北台京作为其惨主要的发丽展城市。惰2008朋年，北京臣的主营业腿务占到公即司整体的私90%以歌上。目前倚，东华实握业逐步向墨河南等二册、三线城御市拓展，层以最终实袖现成为由校一线城市架区域发展松向全国包自括二三线稍城市拓展拦房地产的犁经营目标维，增强公灾司的持续福经营能力头，为今后遇的发展奠便定良好的冲基础。从发展铲轨迹来棒看，东变华实业兴自19蛇98年侵成立于匹广州，筑一直在吵以广州音为主要荒发展城零市，是衔典型的椅单城市或房地产狠企业，福由于地车处中国惭的经济译中心，倒其发展经速度一钉直较快钳。20链03年凝公司开焦始进驻侮北京发辣展，到感了20朵05年交起，东晃华实业急开始全屑面主攻放北京市甚场，实拆现了从排单城市角房地产零企业到智区域性短房地产辰企业的忌转变。移但东华唤实业主呈攻北京鸽市场后留，将主盘要的资捷源全部纤投向北筒京市场邻，公司指业绩的述增长，计主要也有主要依恐托北京蜘地区的宁项目。东华实业霸2007环年的业绩锄大幅上涨拉，净利润岂达到97妄50万元鸦，同比上匙涨137息.8%。2008民年，公司舰的主营业赛务收入较形2007吵年微涨，恰同比仅上闸涨8.9评1%。但康在净资产榜收益率上留，东华企脑业却又遥例遥领先于甘行业、二童线企业，取甚至超过阅了一线企踪蝶业的全国凯平均水平询，08年胆比07年汉略有下降谷，目前为善18.2哑4%，超袄过了行业煎9个百分恒点，二线宵企业7个泼百分点，岛和一线企切业4个百颜分点。主妻要原因在歪于北京、想广东的房沃价虽在0痰8年楼市埋低迷的环在境下有所适下降，但适在一线房棋地产城市塌中，其价搂格仍处于膀高位；并穿且其在北贵京的项目泡有的位于吹城市商业雹中心，有摘的是别墅谅、花园洋吵房等高档光住宅，因毅此售价仍烫位于城市灶中的较高颗水平。43房地产鸦行业研神究分析摔报告二线企精业——墙东华实头业在费用劲控制上头，东华历实业的规表现就深超过行持业、二吨线、甚缴至一线栋房地产些企业的擦平均水料平，期往间费用置率仅为椅6.5跳7%；能从纵向影比较来疮看，2逢008食年，在梯公司的胁主营业缺务收入欣有所上品升的情吃况下，肢期间费蜂用率出肃现了下百降。正毅是由于采在收入兄和费用研控制严荡格，才敏使得公蝇司在楼优市低迷梦的20算08年吩其营业锅利润和碰净利润古出现了窝40%你的大幅群上升。200胶8年，系在资产删的利用陶效率上功，东华筑实业的榆表现也保较为出尚色，总汁资产周袄转率和渴存货周饥转率两崭项指标摔均大幅眯领先于悄行业、绍二线企脾业甚至滔一线的叉平均水持平，两戴项指标质为0.邪53和天0.5搁1。从三年愈的分析蜻来看，漏绝大部怠分指标暑在20鸡08年否均优于虑200追6年的运水平，眯可见，露从单城悔市房地搅产企业丹向区域编性房地企产企业肝发展的梨过程中窄，合理胃的战略神布局、芳较高的您管理水坚平，科府学的扩甘张给企谎业带来粒有利的牌影响。因此，未味来公司的阅经营应在全面考虑甘，通盘操拨作的基础粗上，继续之保证收入领、成本、仪费用、效暴率等方面摇的全面提夸升，使企沃业在健康史的快车道推上保持持茧续的发展摆。44房地产渐行业研岔究分析牲报告三线企秆业——喂绿景地余产绿景地产惨位于广东苗，其主要尚业务覆盖外区域也主屠要在广州金、佛山。障作为三线探企业的代胜表，近几堤年的发展珍出现了较店大的波动恳，200杜6-20爪08的公赤司的经营缸状况如下颠表所示。45房地产行途业研究分石析报告三线企业规——绿景打地产绿景地航产自1视988遇年成立萌以来，弃一直在倚广州本火土以及蛋佛山等扔地发展丽，直到罚200姻6年，衫广州天倦誉地产乘入主绿游景地产绢，成为堂其最大佳的股东标后，支面持绿景筹地产巩乱固和扩炕大在广戚州地区从的开发云优势，吊并借助勾上市公困司的资饿本平台塌，适时要支持绿适景地产倚将其核槽心业务等——普稀通住宅伯类房地蜡产开发秒延伸到航广州地山区之外著，力争熟成为全畏国性的慨有竞争报力的房倚地产商芹。但由于公裹司实力平旋平、项目酷单一，盈卸利状况一跃直未有较偷大改观。岔年报显示举，08年卖，在面对心比07年华更为严峻屑的经济和吼行业形势腿时，公司妇通过合作访等方式积潜极开拓外沃地市场，目通过收购行广西天誉降房地产开害发有限公踏司股权一量方面增加谨了公司土摇地储备，谷拓展了省想外市场；注同时，公飞司还积极鸭开展土地黑一级开发竭，拓展公佩司的业务绘区域。报死告期内，马公司新增闷了南宁市塞亭洪路1美9号江南嚼花园项目补及广西桂花林市永福急县福龙工恳业园B区席和狮子口捷水库地块小项目。在实际运蹦作经营中门，部分历糕史遗留债赢权、债务费问题依然连是制约公概司发展的寇风险之一在。同时，蔽受国家宏期观调控政茫策影响，锅公司房地效产业务在狼土地等环贩节受到不齐同程度的候影响，资座金面依然坐偏紧。公司0奥8年度盛实现净掉利润5柏635刻万元，升接近三情线企业镜的平均额水平。偶主营业删务收入粘呈逐年旱上升态渗势，目喝前已达挂4.7姓亿元，拌虽然远链低于行讯业37