贵州商业写字楼项目定位策划报告大量附图

项目思考123本项目作为钟山区规模最大的旧城改造项目之一，对整个中心城区功能升级、城市形象，以及商业格局起着深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需按照开发商的运作述求，结合市场进行准确的项目定位和营销操作。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、住宅四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1我们的思考1、项目概况分析2、项目定位建议3、项目营销推广策略项目概况分析1、项目概况2、项目交通条件分析3、项目技术指标4、项目地块条件分析5、项目四至6、项目环境条件分析7、项目区域未来发展前景分析8、项目商圈界定9、项目SWOT分析项目概况本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。钟山大道人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园项目概况本案富康路项目交通条件分析钟山大道本案人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。目前项目周边两条路暂没修好。富康路项目概况二期三期一期项目技术指标项目概况项目地块条件分析1、项目地块有高差。2、项目2期为拆迁换房。拆迁换房面积过大。项目概况项目1公里范围内人口户数项目概况5.3、项目技术指标项目概况5.4、项目地块条件分析1、地块东北边直接临街人民路，商业价值巨大。2、地块内部交通流线模糊，需另行规划与打造。3、项目地块有高差，可借助高差实现多首层商业设计，价值更大化。项目概况5.5、项目四至东北西南西北东南项目西北方向是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。项目东北方向临街人民路沿线项目东南方向直接临街贯穿人民路和钟山大道的富康路人民路川心路钟山大道项目西南方向直接对接安泰花园、齐心西路餐饮娱乐一条街，是本地块周边较为集中的餐娱集中地富康路项目概况5.6、项目环境条件分析项目西方是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。项目西北方向是现在六盘水将来发展潜力最大的地块，火车站、汽车站都在这个方向。项目西南方向是政府规划的柏杨坡片区未来以以居住、研发、轻工、高新技术产业、物流、机械制造为主。项目东南方向是政府规划的双水片区未来以居住生活、商业服务、文化娱乐、行政办公、大型综合市场为主要功能。项目概况钟山大道本案人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园富康路二期三期一期5.7、项目区域未来发展前景分析城市核心项目区域位于城市核心，通常来讲，城市核心都是由众多商业、商务聚集而构成，随着城市综合改造的进行，大型商业的进驻更能体现城市核心的核心价值，大型城市综合体的出现迫在眉睫。城市核心需要规划富有极强现代表现力的，以休闲、娱乐、购物、居住为一体的城市综合体，成为今后六盘水市的核心商业中心，引领本地时尚生活潮流，其商业形态领先其它周边在建商业项目5-10年。项目概况5.8、项目商圈界定核心辐射区域项目商业总体量28万方（包括沿街商业、集中商业、写字楼、商住公寓），是目前六盘水最具规模的商业宗合体。项目地处六盘水地理核心位置，有传统商业脉络。项目交通扼守六盘水老城区，通多个六盘水区域连接咽喉。本地商业理念，商业设施滞后发展，有整体拔升与更新换代的需求。项目规划领先本地其它项目10以上。据以上推论--项目能充分有效打击到六盘水老城区，未来几个区域的消费人群。能定义为本辐射全市的未来核心商业中心。次级辐射区域核心商业中心的定位，除最能有效吸纳中区城区消费人群。也能辐射周边工厂、工业园区消费人群，及以“进城”消费概念的周边农村消费人群。项目概况项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT商业部分5.9、项目SWOT分析地段：六盘水市核心区位；交通：人民路、钟山大道、川心路等城市核心干道，交通极为便利，昭示性强。配套：城市核心，配套完善，生活便利；商业：开发区商圈，商业成熟，呈核心趋势；规模：项目商业体量有打造城市商业核心的潜质；人气：成熟区域，人流畅旺。六盘水缺乏大型的综合性商业，存在市场空白依托成熟区域，拓展项目自身功能；抓住城市建设机遇，以打造最具影响力和商业价值的城市综合体来引起市场高度关注；借助城市核心优势，带动商务发展；借助现有商业氛围，提升项目商业价值。项目进度缓慢，贻误战机竞争项目商业打造，影响我项目主力商家招商。拆迁难度大，导致项目开发周期长，商业很难一次性打造成型，为后期的运营带来很多不可预知的影响。资金要求高，除了拆迁资金以外，特别是商业部分打造的资金投入量大，对开发商的资金压力极大。项目概况项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT住宅部分5.9、项目SWOT分析具备打造城市标志性建筑条件；城市核心，地理位置优越；城市综合体能极大的提升项目的价值；专业商业公司配合进行商业打造。高容积率下的居住品质有限高还建带来的整体形象下滑拆迁成本和进度对项目的影响巨大有机会打造地标性商业、地标性商务空间，六盘水城市名片；借助项目本身商业功能和商务功能提升项目品质及价值；项目的商业特性大于项目的居住特性，住宅也有商务的卖点。同期旧城改造项目的商业打造，势必影响项目的商家进驻和商业打造；进度，必须走在其他旧城改造项目前面；拆迁进度的滞后，是本项目顺利进行的最大威胁。项目概况小结5.9、项目SWOT分析1、本项目在区位上具备极大的优势，同时地段的优势也是劣势。优秀的地段所带来的拆迁体量过大，是本项目所面临的最大威胁。2、本项目的盈利点在于商业的打造，而商业的打造离不了主力店的进驻，开发商在主力店的进驻上很难快速的收回资金，这对开发商的资金提出了更大的要求。3、开发周期过长会给商业的打造带来非常不利的影响，影响商业给整个项目带来附加值的增加，同时减缓商业的成熟速度，增加了培育期。一旦前期经营状况欠佳，直接影响到后期的销售价格及去化速度。4、项目具备非常高的商业价值以及可塑性，打造地标建筑并最大化其价值必将对建筑设计、商业设计、招商运营提出非常高的要求，团队专业化程度要求高，而且前期额外投入的费用很大。项目概况项目定位分析1、项目整体定位建议2、项目商业定位建议3、项目商业规划建议4、项目商业设计建议5、经济测算（商业）6、项目写字楼定位建议7、项目公寓定位建议8、项目住宅定位建议1、项目整体定位建议

项目产品定位项目功能定位产品组合建议在以项目计为中心，保方圆3公里范装围内有20万常驻居辽民，那么宏商业可做进为城市大经型的集中皱商业1.5公里20万常驻帝居民1.5公里10万常驻居民在以项目党为中心，柴方圆3公里范示围内有10万常驻衫居民，活那么商遮业可做沙为区域担型的中肆心商业像，即社蒸区邻里扇中心本项目胳方圆3公里人缎口数量凯达30万人以通上，具忘备打造善城市大牌型集中苗商业的锐基本条识件项目整哀体定位膏建议1、项目产跃品定位建宁议大型集中驻商业的五便种发展模督式项目整体垫定位建议1、项目产瞧品定位建挣议从商业孕打造、自开发资向金限制瓜、销售扬目标三煤方面综击合判断本项目便不适合绪发展仅冲以商业绍为核心臭驱动的喝集中商颈业模式商业打造栽限制开发资添金限制销售目挖标限制本项目有母成为城市命商业领导责者的基础——作为六盘拥水首个真姿正意义上施的大型集侵中商业，士城市商业底的领导者牛，需要在伴建筑设计沉、商业空范间设计、蒜商业定位黄规划、运呀营管理等大总舵专业跪领域投入予极大的成成本，大型集螺中商业逮的开发谁、运营锹需要大届量资金迎投入——约五万韵平米的黑大型商训业总投穿资将超凯过2亿元（未孙计地下）与，且培育猾期往往需位要3~5年，对于璃资金的要广求非常高访，运营的逢能力要求眼非常高，阵风险非常方大商业销售兽比例不能司超过50%弦——商业核心赞驱动模式呀有大量的伟主力店存监在，需要裳开发商自辞己持有出童租，且租黄金回报率额很低，这锯与本项目融“少量持辉有”的目锹标相违背项目整体裙定位建议1、项目兼产品定慈位建议从市场竞洽争、开发枪资金限制府、销售目币标三方面框综合判断本项目不葡适合发展削以酒店为辅核心驱动商的集中商知业模式市场竞争踪蝶激烈开发资金匹限制销售目标玻限制本项目胞很难成冷为城市继酒店的踢领导者——现在市毯面上在拢建五星佳级酒店幼体量大纯（比如:红桥区的枣领翔国际帮五星级酒住店、恒宇寻地产五星额级—锦江大酒涛店），以熟及钟山区吓已呈现的画准五星酒妹店，未来山城市将面库临众多高交端酒店竞台争。五星级酒瞧店(包括准五盈星）的开迫发、运营院需要大量扣资金投入——一个五送星级酒赞店需要众投入的丑资金是2个亿左右池，且投资无需要在5年后才能炭收回，经热营状况一妈般的甚至教可以达到10年以上，惕对于资金紧的要求非怜常高，风伶险非常大五星级酒茂店通常自辉行持有——非热门亿旅游城嫁市的产声权式酒霜店销售蔽一般去琴化较慢副，通常割会有一聪定的培颂育期，槽在3年左右笼培育期愧后才能战销售出溪较好的辆价格，射同时产威权是酒列店的销项售有可拜能与地裤方政策峰相抵触缸，对开独发公司荡压力较泥大项目整体移定位建议1、项目皂产品定多位建议外因内因视觉冲击——以超高疫层建筑/建筑群吩成为区首域地标井甚至城市地赵标功能化体狠系——写字楼带具动其他功款能，并定川位其他功拴能程的盗规模与档断次客户（迟产业）睬支撑——已形成产悉业簇群/引入核冻心客户尿带来相关簇宅群/未来商务主核心区高形象——公建化外劣立面、气呼派大堂配套完善——商业配套歌、公寓城市主干踪蝶道——便利的衡交通系姓统六盘水真销正意义上撤的写字楼哄欠缺，存棕在极大的悦市场机会陡；但以我石项目的体惜量与六盘太水的市场框容量而言居，纯粹以煮写字楼为俯核心带动舟项目整体透无法发挥低项目的最螺大价值，锻并有可能沫造成供应道过量，去粥化缓慢。写字楼烘核心驱挪动模式项目整奸体定位摇建议1、项目产鄙品定位建昏议住宅核心杰驱动模式各物业只患是在形象足、品牌上冻达到统一匠，物业之丛间的相互峡作用性比喝较小住宅开发渗可能只是瓣一个“缓棕冲剂”，予同时起到贸树立形象搁的功能住宅核宫心模式星的基本校认识：住宅+集中商缎业住宅+商业街高容积拉率下的掏商业裙刑房持有经让营，引新进单一秀百货/超市/家具家柔电专业景店等大育规模商补业长临街面著，以销售粥为目的依托住宅胀的高品质编形象，打跑造风情概旦念无主力续店的销效售型商蠢业，培展育期会焦非常长柔，且经枕营风险筐很大纯粹住锯宅核心免模式也许并不适首合本项劲目，但费其中的西商业模咐式，可宿用作借惨鉴项目整体躁定位建议1、项目产储品定位建奶议Hot去el酒店Off唤ice办公Sho躺ppi马ng商业Apa躲rtm匀ent居住Comp禾lexTra乎ffi协c交通Exhi阔biti篇on展览Ente烟rtai链nmen迎t文娱Rest蚕aura短nt餐饮综上：本项目界定为——均衡式城市集中商业体，即：综合性城市商业综合体综合体朱是将城敢市中商形业/办公/居住/酒店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等傅城市生拘活空间汤的三项柏以上进摸行组合项目整岩体定位偏建议1、项目产窄品定位建后议三大功能天板块构成项目整银体定位温建议2、项目功亩能定位建于议集“特色商业局、商务楼布（写字楼尤）、精品单公寓、住间宅”为一体的多功能城甘市综合体特色商业扬：项目位置宋具有高度学的稀缺性年和不可比规拟性，周鉴边开发区赚的密集人呆口和成熟扇的商业氛卡围将为项量目带来巨浅大商机，的并将与周台边繁华的桌钟山大道队共同打造色六盘水市婆区最具人司气的都市狡商圈；商务楼（绒写字楼）打：中高档商博务楼不仅别进一步提哪升项目的萝品质感，侮同时更好紫的提升建雨筑形象和评商业价值银；精品公寓族、住宅：打造精品到公寓、住尝宅群，进邻一步提升哲项目品质替感，投资隶自住两相吴宜；多功能与狡建筑形象巨力的提升狸：该项目础将全面激提升六领盘水现肝有的建骂筑形象检，现代过简洁的烈建筑外醉立面及由富有变谷化的内谣部空间撑，将营伶造出六峰盘水最肿具特色敢的地标浅性商住变建筑，灯这里不掉仅是一亲个靓丽石的建筑屠综合体冠，更是页一个有之着高品疾质购物恭环境、删集各种脊休闲娱君乐功能船为一体泳的优势活空间。项目整体忠定位建议2、项目功锅能定位建惰议写字楼SOHO公寓住宅商业地块性质伪以及还迁蝴体量决定真着住宅仍猾然是项目杯开发的主栗体之一，婚占据着项论目开发的乓主要规模项目的胖地段决物定了住声宅也被圾赋予了献一定的害商业价志值。项目具备世极好的商腔业开发条范件，商业锅不仅满足录自身社区喇居民的生弄活需求，陷且具备成晒为六盘水亚商业龙头缠的潜在基吼础。商业售棕价是住迁宅的2—3倍，规典划适度绒的商业贡能最大活化实现蓬项目价垒值；商业对其葬它物业的静提升作用峰较大，是托增值快销者的关键。本项目脂位处“蛙城市商练业中心灯”地段绵，且六莫盘水作蓬为矿产灭资源型菜城市，倚有大量吗的企业养存在，必然有较掌多的企业握总部对高萍等级写字津楼存在着目一定的需膝求。与项目整联体关联度馅：由于甲搁级（5A)写出字楼对整世体定位的塑支持度较高。规模：招本项目物写字楼开规划约为3.9万㎡，合滨理的规模渠体量对写曾字楼的高值定位给予量了支持。第三产贺业增长液迅速，傻中小成猎长型企肥业的需都求增加品，办公首习惯逐怀步受到灾引导，值未来对愁档次高僵于商住向楼，租目金低于子写字楼潜的商务什公寓有渣较大的绵需求；SOHO可商可咏住可投响资，面券积小，久灵活度掉高，较蚊切合六有盘水实蜂际；公寓产品脑售价高于既普通住宅欲，可增加置项目收益害并丰富产阴品线。产品组合理由项目整体逗定位建议3、项目狼产品组言合建议2、项目脂商业定主位建议全面打结破单一欧购物的害概念，询搭建全欺方位满炼足现代赞人多元袄化需求盖的生活研平台：本项目老商业定俯位是：精品购物门广场，时赠尚动感街歪区它打破传害统购物中怨心的模式枪，以“娱贤乐休闲”折带动消费吊，将传统革购物中心挤的经营理绿论提升到遭了新的更倒高层次：寒服务功能得无限延伸链，娱乐、雷购物、文锁化、观光疲等各功能愁融于一体炭。一站式满挖足体验消抱费的全方述位需求。结合城胜市公共菌服务功收能与现遣代商业凳最高形盲态“时尚动感贺街区”，本项窜目以“时尚动感宴街区”为核心摄理念，为霉六盘水的这中端及中蛮高层消费午人群提供恨现代生活旁体验的诸朽多元素与变商业文化吉。在这里，在聚集最时隙尚的购物泳元素、最迅缤纷的主屑题性游乐常项目、最以精彩的休穷闲娱乐资避源、最丰统富的餐饮切场所、最丑优越的居甜住空间、彩最纯粹的址商务服务墨，融“吃册喝、玩乐艳、购物、否商务”等馋众多消费牙于一体，婆让六盘水孕人在家门稠口就能享巴受到如同果香港太古区城、广州躲天河城、巡寿北京东方菊广场般的连“快乐消何费”享受貌。项目商趋业定位芦建议1、项目整乡丰体商业环定位建纱议商业主题精品购物澡广场，时根尚动感街沫区关键词过：精品突显项分目档次须，营造惰六盘水暮地标，桃建筑的讯精品和肺环境的紫精品时尚项目定员位于六徒盘水的侧中高端脱人群，钞品质时给尚，迎舒合区域乘主力中捞青年消罗费客群芦的需求孝特色。活力项目特识色化地鸦引入了或动感、相时尚的曾活力无乱素，展胖示项目之商业特幅色，营夏造竞争槐差异化混优势项目商业支定位建议2、项目商业庸主题定位贵建议6、构建环境提升消费层次。2、在集中式商场引入主力店吸引基础人流；确保购物中心的基础人群和核心人群消费的不流失。3、引入有效业态组合，扩大辐射力，增加消费频次；形成人流互补。4、以主题与情景式商业来建筑高尚消费氛围；吸引特色人群。5、以动静结合利用地块进行区块分割，合理分区，形成功能互补，中高端消费相结合。1、开放式空间的建筑形态；可提升项目商铺价值，形成步行街的形式，同时便于项目的销售。精品购物广场，时尚动感街区在本项目中的应用商业主腿题的应齐用项目商戴业定位叛建议2、项目商勒业主题夸定位建石议城市新地慈标——六盘水最普具特色的滥建筑集群——六盘水最咽具影响力讲的城市综像合体——六盘水时民尚消费的括聚集地项目商系业定位控建议3、项目商闷业形象桌定位建散议总体形象编定位建议时尚生最活街区鼓，品质谨生活中耳心LIFE挪H抄UB（品质生诱活中心）领航六盘水发展型企业商务空间SOHO形象定位5A标准写字楼

写字楼形象定位城市时尚消费汇聚点

商业形象定位项目商变业定位倘建议3、项目商侵业形象皂定位建渔议一站式纸的便利萌和满足“新都竿市主义梳”强调硬以都市辛中心为冈工作生滩活的核胃心，重敲视在都扩市区域谜内进行师有效的燥合理的既填补性凉开发利存用，整嘴合现代帜生活诸头多要素珠，使“难居住、份工作、饿购物、夏休闲”因等链接扮起来，暂构成一匆个十分盈完善、从便利、签现代的稀生活空裙间，确睡保日常效“工作集、生活煮、商务泻、饮食耀、休闲牙、娱乐单”在此息范围内寒迅速得兴以解决瘦，使现漆代人的蔑生活需女求和心篮理感受程得到最园大的保俩证和满泉足。“个性骑、时代竖、效率探”生活争主张占据城市制资源交汇竿的核心地诸带，缩短蚕时间、交侵通成本，读提升“机艘遇、情感灾”等概率考。高标准怀生活，弹崇尚自键然与城梯市的迅劣速融合“新都市趣主义”对栋自然的重拘视，对各趴个生活层歪面的高标住准追求，糊使得生活家具备了自储然与城市促共同融合备的特征，努使人们可攻能同时实矩现社会和暖自然的回能归。追求成拼就感、者时代进榆步毗邻都市踩而居，把雪握社会进仍步节奏，覆进而引发虎自我奋斗标和追求的趴成就感，负这是当代致人的主要照精神和目梳标所在。创造出晃亲切宜海人的空牌间和品依质生活彻环境项目商摧业定位塑建议4、项目商属业形象锁推广主杠线建议住宅SOHO写字楼商业提升社区形象消费客源配套功能服务社区居民主力客群企业人事配套功能商务高度融合，相互带动提升社区形象六盘水撤商业核六心区域涌的时尚网汇聚中每心，唯睛一商业粥步行街狼区，唯迎一的综屡合性商返业集群教，住宅浮、商务族公寓（SOHO）、写字朴楼和大型肌商业产生蠢聚变效应色，同时赋影予产品更疫为丰富的冰价值，共卸同提高项述目竞争力认，确立市潜场形象，墙成就开发扬商品牌。项目商堆业定位紧建议5、项目商业归物业功能肯展示建议3、项目商李业规划建句议项目商业苗规划方向罢建议项目商敏业规划忠原则建殖议项目商嚷业规划纸前景项目商业浮业态组合陕建议项目商灾业规划爪建议项目商业雪目标客户该群定位建妨议项目商扎业商家膨定位建首议项目商业务主力业态示建议常见集中闭型商业分胶类开发述后求决定汽了本项非目商业禁部分以拜销售为杯主导，秀自行持对有运营绳为辅。丧根据前牧期与开菜发商和蒙设计方逢的沟通逐，本定炮位报告陕将按照阳商业步牢行街方旨向进行瓦深入。一、商荡业规划简方向项目商锹业规划斤建议1、项目商业心规划方向怒建议六盘水毯一站式摊购物的旧商业中太心：项目不垮宜定位洋于纯粹僻大而全贿的商业其中心；项目能在改其经营范慢围内成为遗六盘水的率领袖地位辣。六盘水响地区有券特色的坏消费中猴心：项目的商疾业体量注量定项目需友要向整个鄙六盘水地偿区辐射；项目的仙区位在孕开发区很商圈边组缘，很千难借力散，周边法城市多闷个现代朱化购物欣中心的铁业态组寒合可以巩让迈我短们尝试不去寻找舰辐射六侄盘水地否区的业骑态组合广切入点时；从某一个堵消费点上福（如餐饮隙、娱乐）仇形成凝合跨力，以点傻带线突破召市场大幕玻，是整个减项目站得派最高的方推向之一。项目商业堡规划建议2、项目商业狗规划原则哭建议1、大型时壮尚百货带迎动时尚消桨费，做六葵盘水时尚挑消费领跑响者2、大型们家电专跌业店在期六盘水坐的旗舰愈店3、超大型挎儿童购物扇娱乐专区4、六盘水绘时尚餐饮猾的聚集地5、六盘水合最大、最用好的电影融城6、六盘唐水最好认的的美卷发沙龙7、让人棵耳目一洁新的休烂闲娱乐钉组合项目远都景项目商业结规划建议3、项目商业五规划前景雷建议功能组萍合：集侄购物、影餐饮、详娱乐、百休闲、鼠运动、垂旅游、冒游乐于株一体。扁一些大浑型的商惰业街里恒通常还耻包含了雾众多的也酒店和叛办公的住功能。黄金比犁例：最牛佳功能匙比例是脾零售、蓬餐饮、蠢娱乐为52：28：20业态组合交：主力店组、次主力鲁店、独立勺店。“主单力店是恒客星，围绕蓝主力店周朵边运行是恢小行星般日的次主力封店、品牌慕店”。商业街业节态功能组件合理论项目商亮业规划缎建议4、项目商业侮业态组合蠢建议主要零讯售业态菊解析(1)项目商不业规划棚建议4、项目商只业业态枣组合建互议主要零售机业态解析(2)项目商页业规划幕建议4、项目商业秒业态组合氏建议零售购物版块购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店餐饮娱乐版块麦当劳下一站咖啡银乐迪必胜客乡村基豪客来肯德基文化衍生版块新华书店健身场馆电影院线儿童娱乐汽车展示教育培训回响唱片三大业梢态版块项目商业魂规划建议4、项目商钩业业态则组合建剩议1、新世溉纪（重忆庆百货/星力百货凯）时尚百服货；2、华润万龄家（人人冬乐/步步高除）超级轰市场；3、六盘水含最大的电强影城——嘉裕影城异；4、第一家仍超大型儿坡童购物娱荷乐区；5、苏宁筝（国美匹）电器坑商场。五大主力填商家项目商蹦业规划但建议4、项目商惑业业态航组合建标议业态立怎体解剖钉分布建茎议设备房美食广场快餐主力超市儿童天地车库2F1FB1B2主力百货主力百货车库

娱乐主力百货主力百货电器卖场运动休闲馆名品街电器卖场西餐咖啡少淑女流行馆3F4F主力百货5F时尚餐饮美容美发主题餐饮影院影院主题餐饮健身中心项目商补业规划简建议5、项目商业谈规划建议目标消射费群体脉定位的欺依据目标消烦费群的仓定位在距于，项塔目不是辣针对所顾有消费绪者，而咏是针对支项目需歪要的消真费者。目标消费顺群的需求于特色是项杂目所应具慈备的主要笛特色，而税不是所有交的业态和肚风情都是界针对目标蒙消费群体屿。本项目叙的目标纵消费群状体主要叫指向两词个层面养，一个掠是特色振消费群奋体，一祝个是辐静射的消润费群体包。项目商城业规划针建议6、项目商业嚷目标客群昌定位建议消费者陡划分：愚分为两牙个层次本项目店目标消仙费群体印定位及蚂特征需借求项目商雾业规划出建议6、项目商业派目标客群察定位建议主要商家硬类型划分辟：餐饮：克大型餐美饮、西怠餐、快哭餐、咖熄啡厅迷、酒吧味、特敞色小吃左；娱乐康体吐：大型娱达乐、康体届休闲；品牌类符：主流袖品牌商抗家；其它：生盐活用品、别个性用品磨等。经营商舟家需求趁分析：大型商家玩主要集中旱在主力店攻、餐饮娱已乐业，他秩们需要消摸费人群有凉较强的消变费能力，浊一定的消驴费习惯；餐饮、娱献乐商家对动经营面积么要求较大冬，同时餐戏饮对于环疾境景观有恢一定偏好争；中高型和膝中型商业待对面积需恶求较小，谣其经营区罚域主要集认中在内街螺，较关注渡其商铺的相位置，以谅及商业规访划定位能熔否与其经绩营项目相感符。经营群苦体定位项目商纪业规划隶建议7、项目商业尖商家群体剂定位建议大型商可家：在鼠市场上娃有较强省影响力棵，对于浩其商业锁选址有耻自己的苗一套严湾格要求粮，对项殃目的商勇业价值荣与风险给判断有怠较专业救的评估材或经验怖；同时皂其价格昨谈判能订力较强激；中型商己家：需福求面积乞不是特闹别大，钓但是品程牌知名黄度较高师，开店较标准较叹严格，白但更灵拴活，将何视项目柜的运营凶能力与河诚意而弃调整；辨需要与帮品牌商臣家和代礼理商一园同协商隶才能达凤到高标木准的开柄店要求院；其它商刷家品牌丧号召力界不强，洋独立生突存能力极较弱，挂比较注伴重项目彻商业规丛划定位龟，考虑掠是否有置足够的历商业氛撑围烘托烧，喜欢屈跟随主惕力店进鸭驻。经营商兽家特征浓分析项目商业溪规划建议7、项目商业速商家群体索定位建议目标商堡家示例目标商家顾示例1项目商秤业规划秧建议7、项目商虑业商家眼群体定予位建议RESO后URCE接S目标商家形示例2项目商业铲规划建议7、项目商近业商家恰群体定倡位建议目标商后家示例3项目商业红规划建议7、项目商业铅商家群体川定位建议目标商比家示例4项目商业奥规划建议7、项目商业莫商家群体寸定位建议1、百货业态形影式示意百货布虾局建议摄：1、百货是目我项目的蝇定海针，及其品牌形旧象和档次榨奠定了我危项目整体劫的形象档说次的基础课；2、本项片目必须眼选择连晒锁性，纵有极强及抗风险郑能力的腐大型时简尚百货朵；3、百货业炊态因为其池特殊性，叛需要极富僵表现力的垒外围视觉锻表现以及蔽具备广告掩形象的门烧头位置；4、布局方看正，柱距8米以上任，4-6层，单谦层面积4000谱-600闹0平米为匪宜，总你体量约3万方左右豆。项目商业炼规划建议8、项目商盯业主力产业态建生议本项目言超市规预模确定原则一：本项目商赖业定位的沟原则之一秧是侵略型悼商业，因香六盘水市宅场超市在序局部区域锣已经具有执很高的饱请和度，且腔本项目距惰竞争超市惜（沃尔玛械，永辉）工皆不足1公里，点所以本缠项目超彼市也同逮样带有党侵略市铁场、抢耀占市场赏主力客浴群的性页质，打撑造现有姑超市的婚升级版妇。因此垫，要在嚷六盘水皆现有超搞市规模尼上适当职增加，献以入驻灰超市的差品牌和域超市竞哑争的关聚键要素煮规模效铺应增强马自身的蠢竞争力唤。原则二：知名品牌拳连锁超市层的选址要宇求和面积患要求；原则三：建筑内部菠空间结构罩的条件限年制，本项瓶目最适合错地下一层贸做超市，会而单层面有积也是影州响超市规枪模的重要积因素。综上所述鸡，本项目柔超市建筑刑面积建议扎为：800辛0-1戒200姻0平方米2、超市项目商丝式业规划梢建议8、项目商嚼业主力酬业态建剥议2、超市业态形冲式示意超市布局怀建议：超市主要着以品牌、塞规模和价主格取胜，予并要求具第备良好的岛便利可达员性，因而烛地下一层鄙可有效的侦满足这一格需求；超市因眉其频繁成而大量桨的进出烧货需求扰，必然精要求具肾备相对军便利的必商品进冻出通道节，因而摄普遍要撇求与地匙面之间俯具备最午便捷的词商业通它道，所撤以地下潜一层既督可有效姑满足这念一需求馅，又可降有效规卸避一层泻商业空朋间商业柜价值的社缺失，捐通过地汪下一层前超市的现人流吸少引和带厨动作用芹强化最袍有价值练的地上永一二层院的商业量价值的兆提升和白实现；品牌超市国对布点选服择的要求暴。项目商业璃规划建议8、项目商业水主力业态童建议原则一性：商业街职位于商仇业价值踪蝶最高的挠地上1、2层，同寸时也是干项目快落速回收睛资金的孔重要渠混道，因赤此商业蹲街的规输模可以恋适当增垦大；原则二：其他业态津与商业街住形成良性遭互动，超抓市、美食画广场、数罪码娱乐城绒、影院和牙健身中心茶都可以为道商业街带寸来很高的端人气和商泡业氛围，畜因此适当漂增大商业怕街的规模准，可以形纪成强有力洽的核心磁吹场；原则三：本项目芬商业定求位的原脾则之一姜是侵略翻型商业护，因此鸡商业街流部分也肺具有侵粒略市场厕、抢占捏市场主犯力客群年的性质弄；原则四：建筑内部伸空间结构代的条件限钩制，本项浑目最适合起地上一二遣层做商业序街，因此参可建设面点积也是影耕响商业街姻规模的重跌要因素。原则五：建筑受却高差影躁响，可殖营造多旦首层概木念，增姐加更多陷平街层苏和2楼商铺以牛促进销售毛，在打造体多首层步靠行街的前学提下，可帆适当放大约商业街的滔规模。综上所述后，根据项页目周边1.5公里范涉围常住纸人口、骑城市核除心区域赞百货类从地铺调痰查，结格合项目昌功能业陕态的选亲择和商筛业空间哪的结构堵要求，毕本项目翻商业街叔建筑面弃积建议没为：4-5万平方米3、商业步胀行街1）规模殃确定项目商铃业规划持建议8、项目商睡业主力匠业态建溉议2）空间苗多适性议建议——商业街驶的建筑且灵活性本项目借写助高差进合行多首层肯设计，所章以商业价绿值最高的滋地下-1层和地上1、2层按照闸商业街湾形式来矿考虑，作即商业陡街以临乌街店铺探形式出烛售，档殃次控制躬在六盘滥水目前榆所能接杨受的档骄次范围扑内，抓秘住六盘辩水主力涝消费客督群。无衡论从资尊金回收成、商业牲氛围营源造等角蚊度考虑描，这都逃将是一卵个合理续的方案健。另外，去考虑业脱主招商寄的灵活则性，建良议建筑程内部空疤间采用潜灵活的鲜设计手驴法，不池仅可以婚通过内锦部分割酸形成商蔬业街店惰铺对外菌租售，委也可以央直接利稠用大面毯积的通液透空间飘，考虑星一拖二抗的复式景店铺，害为招商乡丰次主力创店、餐赚饮休闲性等业态腊留出灵穴活空间敬。3、商业惜街项目商业屠规划建议8、项目商业芬主力业态侄建议3）业态形升式示意中庭空间和是项目商席业街内部戒空间最大衰的特色和前亮点，使洁顾客能够占自由的上丝式下，丰富赔购物流线伶；利用中庭相形成的内质部空间，铜即可以分话割成特色荐独立店铺途，也可以匀通透开敞仔，为百货屑、大卖场悄等进驻留善足建筑空瞎间的灵活洒性。3、商业步俗行街项目商业锦规划建议8、项目商业罩主力业态晕建议利用中庭休设置商业仿摊点及休炎憩设施，牙给人亲切妨随意的购物物感觉，绩并且有效职增加商业觉经营面积谁。项目商昏业规划趴建议8、项目商业样主力业态报建议特色餐目厅：不承同风格窑的美食追集合，未连锁时塞尚餐厅牺集合。原则：时尚带美食汇值需要达裤到一定喷的规模字才能更盖好的起贫到聚集屡作用，堪通常5家400平米以上盼时尚餐厅眼集合即可皇形成合力虑；六盘水或餐饮市闹场极为扇发达，绪但时尚案餐饮尚贴处于萌袍芽状态窝，按照扫城市商倒业发展霸的普遍滴规律，旁时尚餐恼饮逐渐普会在商煤业中心麦占据主夫要位置脑，其体课量通常饮占整体片商业量对的10%-雁15%左右综上所咏述，结啊合区域窄市场主释力商家者时尚美址食汇的泼普遍选湖择和项疤目建筑丛空间的留布局特般点，本霸项目时芳尚美食祖汇建筑舰面积建枣议为：1-1换.5万平方米4、时尚义美食汇1）规模确满定项目商业婚规划建议8、项目商业肉主力业态害建议本项目轻的时尚辰美食汇专，一定柏要在内懂部环境腿及规模缘瑞品种上召营造自篇己的特轻色竞争去力，与如市场现鹅有水平逃拉开差槐距，同工时依然翻遵循中铃高价位厦的原则纯，抓住虾六盘水尘主力时违尚消费催群。2）业态跳形式示皆意4、时尚竞美食汇项目商剖业规划节建议8、项目商业寸主力业态赖建议功能：数码娱乐店城包含电导子游戏、库互动游戏叶、网吧等堂功能，提努供游戏、尾音乐、网博络、饮料慨和简单食国物等，面诉向的客户哭群年龄跨盐度较大，恢既有中小插学生、高到校学生，浊也有工薪泄一族的成骂年人。供应：六盘水晃目前还接没有成石规模的誉数码娱伯乐城，锈多是小之面积的序网吧、机游戏厅太等，主索要针对顿的是学气生客群饱，经营句状况较县好，因剪此此功乐能业态辟是本项铃目的一里个典型押特色商炒业功能胀业态的质引入，休符合区吐域市场肌主力可怎群的需或求特征砖，可有超效强化简项目对融年轻客际群的吸奥引力。需求：六盘水你在校学死生（中鉴学及以王上）接洋近4万人，不贝仅为六盘极水的经济丹发展积聚着了人气，躁同时也刺系激了学校菜周边餐饮祥服务、文掀化娱乐、故购物休闲眨等行业的穗迅速发展祝。再加上集年轻工薪盈族等消费捎，这一业寻态存在着节相当大的率市场发展视空间。结合行励业典型虽商家的裁普遍规森模选择闷和项目随商业空课间结构管的特征宜，本项尝目数码影娱乐城匆规模建条议为：300卖0平方米5、数码娱屿乐城1）功能及喘规模确定项目商现业规划精建议8、项目商冻业主力义业态建熔议数码娱葡乐城既附是本项鸣目的特录色业态容，强化稿项目的粘形象特蛮质和差舱异化优喊势，同耀时也非长常迎合横区域市耐场以年亲轻人为凶主的消送费群体目的特征驰，凸现珍项目时水尚动感录的主题宽特色。喝此外，国在目前限的区域强商圈中扬，这一蛮业态属纠于相对揪空缺，岔市场经卫营空间求相对较闯好。2）业态形触式示意5、数码娱期乐城项目商业柴规划建议8、项目商业歪主力业态材建议2）业态形丸式示意各种交更互式游肺戏是其熔主要的若娱乐形撑式5、数码娱倍乐城项目商业扛规划建议8、项目商饲业主力懂业态建略议6、影院1）规模确欲定2）业态悠形式示赴意影剧院搅面积为闪：3000阻-400亦0平方米排（6-1见0个厅）项目商业扁规划建议8、项目商可业主力页业态建盈议7、儿童翅乐园1、儿童荷乐园：为小朋倾友提供应游玩的单场所，尼同时附童带儿童浸服饰、隔用品销遇售，以冈及儿童尘教育文钢化等衍恋生。2、以儿童向带动家庭教消费儿童无法汽单独到达例，儿童无皆法单独消捞费，儿童占停留时间亩较长等特辅点，拉动始以儿童为仿基础的家渠庭消费。3、做足遥家庭为窝基础的衔主题消匆费游、购、蕉娱涉及较牧多较广泛岸的以1+1或1+N的家庭消摇费形式。千满足家长披和家长带凉领儿童的夕消费与服惠务。1）功能及兔规模确定结合行直业典型呈商家的鸡普遍规叛模选择庭和项目圾商业空拴间结构冠的特征像，本项宁目儿童自乐园规竖模建议考为：2000诱-300逼0平方米项目商业蹲规划建议8、项目商亭业主力鼠业态建竭议2）业态形根式示意7、儿童毫乐园项目商业膝规划建议8、项目商业武主力业态庭建议按照以上姨业态及业匠种大致分池布，可得阳出大致各擦业态及业脸种比例如榜下：（按餐各业态所欲占建筑面泳积估算）主力业象态面积以比例项目商速业规划议建议8、项目商业壁主力业态第建议4、项目商神业设计建毁议项目商业逆设计建议项目商业兔竞争力营物造建议项目商业工程技术爷指标项目商业主力商乞家常规陆建筑要刺求商铺交障付标准伞建议建筑主呀体设计英建议一、土臂建部分1）地面：淋地面已完淘成了5CM厚陶粒砼唤垫层，并径预留5cm地面做党法高度垦。2）隔墙：财轻钢龙骨释石膏板或防砌体隔墙蛾，表面腻昏子刮平。3）朝向孩公共通应道的隔死断：玻健璃隔断足。4）商锄铺门：签玻璃门劝。5）天花哥：不做吊咳顶。6）柱子屡：结浇构柱面赤。7）预留空叼调外机安昌装位置。二、机企电部分1）强电生：配电箱霜安装到位拜，照明按盗照单位间盐距安装白铅炽灯。2）弱岭电：按厌照套内娇面积50㎡左右的机商铺2对语音灯及数据眯点来预昆留容量粱。80-醋90㎡的商铺按球照3对语音乖及数据欠点来预欢留容量民。线缆搞预留到滋天花顶团，不安克装末端环面板。250糖㎡以上的急大铺位洋仅把线双缆预留洒在弱电恋箱内。4）消防轧：烟感、何喷淋、消需防水、消壳防报警系悔统、应急关照明、出宏口指示灯目都按照粗葡装修一次摆消防报批杜的要求做挂至铺内。攀二次装修骗引起的消套防需消防蛇送审，改扔动由客户太负责完成萝。项目商业某设计建议1、项目商享业设计折建议外立面设锻计建议选用户玻璃外墙舌的设计，暗通透的效核果可以让埋购物中心按外立面的磁人看到内雪部的购物拉环境和气骗氛，有助火于吸引客拆流并具有妻一定的展吧示作用，公使得经过速此处的路夹人产生进洁入购物中秩心的愿望苦。同时玻璃从外墙的设累计也可以怎使在购物现中心内购闯物，用餐恳和休闲的觉人看到外遇面的景色覆。建议外立键面设计应伍体现主题夕特色，主挺墙体应该贯体现时尚阔现代的气灯息，材质抱可选用玻墙璃墙和石富材搭配。特别是菩懂提南路一虹侧，利用兆延展面长鸦的特点，坟建议重点涨进行营造效，特别是辩夜间的声曲光效果；姜创造第一束印象的独阶特性。外立面庸设计参寨考建筑主革体设计列建议项目商把业设计辆建议1、项目商业界设计建议外部广告仅位考虑到兔商业项帽目的展搞示性，诞一般都巴会充分训利用建援筑的外恩立面设絮立广告洪位，从桑而扩大键项目的掀展示性供，并提燃升项目鼻的商业它价值。战因此，赌本项目播应在外嘴立面设煤置较多颜的广告兔位。广告位轻设计参威考建筑主体逢设计建议项目商停业设计羽建议1、项目商业忽设计建议外部广协告位广告位求设立位接置建议精。建筑主扔体设计陪建议项目商业渠设计建议1、项目商旷业设计响建议中庭建议商业的摘中庭对患物业的胃环境影责响极大劳，欲引迎入知名桶的百货锦主力店信，中庭蛇必不可半少。好的中胡庭设计凤既能实膏现商业皇展示的亲最大化钓，也能围对顾客第的购物巷心理起汉到积极森的影响得。提升个项目形币象。从可视性剧以及环境按营造角度娱，建议一汤层对环境座充分营造扇，增加舒宾适感。二顿层的中庭总采取逐步耕退台的处充理，形成功阶梯感，泻使楼上顾蛾客的向下之视野更加前开阔。建筑主体哥设计建议项目商业寒设计建议1、项目商馋业设计霜建议中庭利用建筑主体样设计建议项目商业蛛设计建议1、项目商辟业设计似建议公共空冬间设计恢建议商业建筑适的社会化钞公共开放绍空间专门站用于满足解消费者的絮休息、娱皆乐、开展软促销活动艰或者其他禁社会活动搭，其类型倾包括广场株、步行街长、廊柱、表楼顶花园品等。舒适患的环境和乒便利的设梯施不仅能伟延长顾客喝的停留时艇间，还能咐以良好的苦购物体验夜吸引人们跪再次光临爽。建筑小品伞的表现力席：建筑小以品作为艺凳术手段在测创造丰富凭的空间形上式中起到械很大的作勉用。在进槽行公共空山间的营造闭时，设计削者应充分晓发挥各种幕构成元件极在环境中纷的表现力织。烘托出条项目的商琴业气氛活动空督间的导端向性：桥本案商照业与住葬宅围合请而成的旁内街将衫对其中悬的消费们者起到傲引导作往用。人番们在内门街这个娇节点中维休息停背留，决惧定下一铜步活动说方向。嚷因此，阵在公共朵空间的疫各个方抖面的设乘计中应盖注意这忌个重要仰的定向个作用。抓使空间缘瑞中充满舞变化并慕有足够智的休息飞场所。啊促进消案费者沿涉着设定丛的方向沿行进，挣带来更茂多的商欠业行为印。内街活动再空间的中抖心作用:本案的内礼街将成为愁项目消费或者定向活跃动的基准胀点和节点耕，起到中穿心场所的役作用，能分为人们在伶项目中活甘动增加便判利性，增俱强整个项最目的商业敌吸引力。建筑主本体设计皱建议项目商挽业设计救建议1、项目商艰业设计网建议公共空间孩设计参考建筑主尖体设计名建议项目商业靠设计建议1、项目商峰业设计品建议走道设伙计走道设缺计:从现代万大型零拣售物业玻设施发兔展的最字新趋势颠来看，流室内走豆道更加染人性化辛，可以防为消费范者创造躺美好的掘消费环婆境，本掀项目室谨内走道优宽度建椒议设置标在4-6米之间肯，购物览中心内授部走道2.4列—3.怪6米之间。耳在走道当恨中设置部剑分休息椅绣、绿色植靠物或建筑遥小品，打银造优雅人砍性化的购撒物环境。走道的馒设计要璃能够最饥大限度边的考虑胸项目里斜面所有魂的商铺新平衡，毯保证所僵有商铺口的人流漫量。步道设机计参考建筑主叶体设计懂建议项目商业隐设计建议1、项目商业低设计建议步行街区膨设计示例设计扶梯设计连廊最佳柱距8米进深在12-13米走道设逢计:从现代商保业步行街塌的设计来好看，多连惩廊设计已物经成为一衬种常态，微对于提升养高楼层商旺铺的使用法价值有着上巨大的作够用。建筑主体刮设计建议项目商业怜设计建议1、项目商业牵设计建议促销空众间设计由于本项葱目有设计县中庭，中过庭周边公睁共空间较季大，建议寻在项目中办庭及其周旷边的空间皆设置品牌申促销区域闲，增加临负时租用面撤积，提升慢整体收益建筑主创体设计行建议项目商贴业设计铲建议1、项目商业讯设计建议廊桥设戒计廊桥建野议以玻护璃、金遭属为主蹈要材质黎，增强逗现代感融。宽度施适当放呜宽，可蜻预留休睡息空间建筑主白体设计游建议项目商业柜设计建议1、项目商辜业设计等建议卫生间设杜计卫生间为是商业毕项目重侨要的服岭务环节萝，对于帜卫生间娃除合理桶布置外夏，还需售要在装爪修上注贫意人性忆化设计市，色彩潜、功能胃上都要伍符合项呢目的整瞒体定位托。考虑到顾侄客的不同龟需求，设迎置亲子卫势生间、残心疾人卫生拐间等。建筑主事体设计帅建议项目商夏业设计会建议1、项目商翠业设计篇建议花车小院店建筑主体映设计建议项目商业签设计建议1、项目商业澡设计建议停车位随着私家翼车拥有率吩的提高，惯越来越多触的人喜欢愧开车前私往购物地受点，因此暖本项目应状预留充足趋的停车位誉。并且做须到人车分翻流。提供充足搏的车位还际可以吸引旱更多的外煌来高端消欲费群体。同时也可尖以利用车倚位达到宣床传和广告爽的效果。地上广场帆规划部分激车位有利鹊于商业氛赔围的营造案。建筑主体挽设计建议项目商业花设计建议1、项目商业爹设计建议1、形象力此上的提升项目商槐场新颖吵现代的浑外立面揭，可以省有效地识与六盘紧水其他晒商业相塘区别，油从形象粒和展示戴力上提肝升项目含竞争力窝。项目商业饿设计建议2、项目商览业竞争律力营造它建议２、特陕色业态普的引入现代化的谋影院、娱钳乐城、休都闲健身中誓心本身在俯六盘水都节是极具特血色的商业息，可以有振效吸引人饿流并提升彻项目整体德档次感，摄迎合区域贵年轻消费丙客群的需乎求特征。项目商筹业设计搬建议2、项目商铁业竞争秧力营造认建议３、业温态间的醉互动写字楼和去公寓可以猪与裙楼的紫商业很好小地形成互旱动，商业负可作为他凳们的配套偷，特别是旋商业中的锹休闲健身咐、影院、口娱乐城都础可以很好动地完善写株字楼及公块寓的配套朴功能；而忆写字楼及吴公寓又可刃以为商业安带来大量麦稳定的中各高端消费基人群。项目商业汇设计建议2、项目商临业竞争云力营造竞建议４、商业违空间的改印进除了采用岂中庭的设挑计手法，学还可在商性业街的部鸣分节点处切，布置趣痒味性休闲齿空间，不宝仅体现对垫消费者的营关怀，提机升消费者猛购物的舒裙服度，更蛋可以延长蓬消费者的妨滞留时间活和购物消棚费的可能兔性。项目商业析设计建议2、项目商业绳竞争力营恢造建议基础配独套工程领设施要缠求项目商鲜业设计其建议3、项目商烟业工程蔬技术指赖标厨房及批强电配自套工程熄设施要券求项目商津业设计晨建议3、项目商凑业工程锻技术指判标弱电及其芦它配套工铸程设施要要求项目商纲业设计毙建议3、项目商业贡工程技术慢指标百货开店纸技术指标一、物杆业要求溉：1、总建筑侄面积1500渐0—45弃000平米。2、单层栏面积4000平米以望上。3、合作方通式：租赁惑（10年以上）吩。4、标准渔层高：匹首层层嘉高不低年于5.5米，二五层以上独层高不惕低于5米。5、楼板承察重：不低拉于450k经g/㎡。7、柱距既不小于8*8米。8、交付条戒件：中央仁空调、消俘防喷淋、般烟感器、缝自动扶梯莫、升降梯按，给排水旦供水量16立方米/天，照碍明100伏安/平方米(不含中央归空调)。9、停车宝位不小穿于200个项目商业威设计建议4、项目商刷业主力漆商家常屈规建筑施要求1、停车份位不少伙于300辆。2、非机甩动车位怠要求在800辆左右。3、送货车萌进出线路卷及卸货区租、购物私仍车线路与筒小区交通哥及外部交罩通合理布勿局。4、电：而二路供侍电：1500德kva-嫌2500尿kva5、煤气/天然气良：100立方米/小时6、水：二其路进水，250立方/天7、电梯翻：至少己两部3吨专用纤货运电础梯。超市开店蒸技术指标一、建筑丢物：1、总建筑早面积400馒0—2护500股0平方米宾。2、建筑事物为规析则形状祥，便于悬功能设观置。3、层高臭：板到袜板不小险于5.6米，净高骑大于等于5.4米（梁下递净空最小4.5米）4、承重：袖卖场为0.6充5吨/平方米，盈卸货区为3吨/平方米支，仓库疏区为0.8吨/平方米映。5、柱距横最小8*8米。6、地上日首层必互须有足态够空间谈的入口默大堂。野并配有爪不小于300平米的专苗用卸货区广。二、硬件泼配套：项目商位业设计登建议4、项目商愧业主力脑商家常渡规建筑翻要求KTV开店技术璃指标一、建筑捷物要求：1、建筑脏面积1500您-400诉0平米。2、净高不虽小于2.8米，承励重350公斤。3、供电500傻kva、供水200吨/天。4、广告位酷要求3-15米的门头霜广告位。5、化油纯池通常3-5吨、烟强道1-2个规格浪为80-诸100显CM项目商业镰设计建议4、项目商棒业主力让商家常荷规建筑两要求影院开店备技术指标一、建借筑物要男求：1、建筑爹面积1500衣-600单0平米。2、承重450公斤/平方米。3、普通影唤院楼层最绪低不低于饿梁下6米。4、星级拒影院标相准层高每：电影略放映厅胆装修后描净高在8.0以上，即切梁下净高逝约9.0米高。5、放映厅支数量，总星数量为5-12个。一雪般影院拒包括一煎至两个350-验500人大厅愿。及中果小型放遭映厅和VIP厅。项目商业昂设计建议4、项目商业种主力商家辫常规建筑献要求大型中餐牌物业标准悄要求项目商防业设计席建议4、项目商业础主力商家恨常规建筑箩要求特色中餐安物业标准波要求项目商业骄设计建议4、项目商尽业主力病商家常建规建筑快要求中式快餐座物业标准兰要求项目商巷业设计前建议4、项目商子业主力寨商家常会规建筑约要求银行物楼业标准劣要求项目商业廉设计建议4、项目商驻业主力缸商家常剖规建筑凉要求电信营业田厅物业标蹄准要求项目商业烟设计建议4、项目商报业主力砌商家常篇规建筑杆要求5、经济测呈算（商业踩）项目商业命铺位区域备价值划分佳建议项目商业烧铺位租售遮建议项目商业累中商铺的粒运营方式项目商泉业商铺差其他销咸售方式项目商宪业运营罗经济效尘益分析俯建议项目商值业设计肤建议1、项目铺位扎区域价值讯划分建议因考虑鱼本项目穷业态繁网多，所徒针对的酬品牌商灯家对租福赁要求某也尽然缴不同，向因此，抵项目应链采用灵活的聚租售政隙策，针雄对不同茅商家采纤用不同菌优惠方诸式。项隆目整体院建议采什用：租售相胶结合的他方式项目商妹业设计擦建议2、项目铺位路租售建议目前商业雪中商铺的顿运营方式民有以下几舟种：自营模式托管模式租赁模式项目商业鼠设计建议3、项目商纪业商铺国的运营嫩方式租赁模盼式：借鉴的戒是SHOP付PING排MALL购物中心脆操作模式涨，将一个瘦个店铺租燥赁给品牌以厂商，以冷收取租金测的方式获吨得营业收华入。其优燥势在于一链旦招商成猎功，后期遥运营成本丙以及运营最管理压力参不大，其球劣势在于杯商场前期祥运作资金呀压力比较挣大，投资浆回收期比岭较长，对枯厂商的管裳理和控制劝力不强。自营模式荡：一般属于硬辅助性质率的模式。陡开发商自信己招商，泳把店铺以大租凭或销屋售的方式敏给品牌商槐。其劣势冰在于商场游前期运作糠资金压力拳比较大，逢投资回收脚期比较长丢。托管模肯式：也是属于灿辅助性质渗的模式。秧由开发商呈把商业交忌给代理公纱司帮忙操弟作运行。项目商烘业设计治建议3、项目商业关商铺的运机营方式商铺租售衣其它方式捷有以下几锋种：先售后租只租不萍售带租约销蜡售先租后拨售只售不蛋租项目商夹业设计略建议4、项目商剃业商铺懒其他销挺售方式先租后简售：可以通碎过营造播商业氛协围，拉率升商业群价值，花增强投解资者信行心，为邀销售创贞造条件鹿，但在懂执行过淋程中应的留意租卖金与售称价的比亲例关系暑防止租扬金与售泄价倒挂下机现象繁，租约躲期限以3-5年为宜，丑这种方式简方法一般椒适合于社薪区商业和饿小型集中肾商业。先售后蛛租：直接销售纸为先，可软以在短时曾间内快速忠回笼资金内，以统一丽租赁方式玻方法确保忆商业后期资经营。对凶商业的潜缝在价值要毕求较高，惧可以通过阻概念炒作堂直接销售昼，一般适椒合于社区移商业或小集型的集中梯商业，对盆于大型购望物中心则