做一个与众不同的企业：湖北汇金地产战略思想和架构流程报告

做一个与众不同的企业湖北汇金久臣地产投资股份有限公司

2007.7汇金久臣是一家什么样的公司？公司名称汇金·久臣寓意：汇集财富汇聚精英，既是公司字号，又是产品品牌汇金－改建房产品牌久臣－新建房产品牌

公司定位城市－价值发现者

不做传统意义上的房地产开发商，而是一个有专业地产背景的投资型公司，最终将成为房地产金融综合服务商在城市中心居住、商业、商务区域范围内，积极寻找市场空白点和新兴投资热点，关注价值被严重低估的物业资产和投资项目，通过经营运作使其价值得以重新发现关注最有购房意愿的客户群的实际需求，以客户能接受的心理价位提供客户能接受的商品，主力产品是顺应政府号召和市场需求的中低价商品房，树立亲民的品牌形象学习的榜样融资和财技学顺驰

顺驰是从二手房中介商转型到开发商众最成功的例子，而且顺驰的开发系统和置业系统相互配合，互为支持非常成功，汇金久臣有模仿顺驰的天然“基因”。顺驰的财务技巧将资金效率运用到了极至，多种融资渠道是其每年业绩翻几番的重要支撑商业模式学恒基兆业

香港恒基兆业是香港十大财团和地产商之一，他有在香港开发项目最多（20年600个地产项目），开发范围最广（从旧楼改造、工业厂房、写字楼、别墅、高中低档各式住宅），合作伙伴最多（恒基公司几乎与香港各大地产公司都合作过），最重要的是不管好市淡市楼宇照建不误，所以稳定在十大财团之列。

期望结果

股东满意－实施利润率和规模战略，公司超常规发展带来的丰厚回报

公司存在的唯一价值就是给股东创造财富

客户满意－提供优异的产品、可靠的质量、性价比最高的商品，满足多数市民的需要员工满意－公司规模不断扩张让员工有更多的发展机会，从精神和物质两方面都得到满足社会满意－响应政府号召，顺应市场需求，大量提供中低价位的商品，树立亲民品牌形象汇金久臣是做什么的？常规业务通过自行建立四大业务资源网络，发现价值被严重低估的物业和土地资产，经过收购－变性－改建－包装－销售或经营的全过程，达到将原有物业资产的价值最大化体现出来，从而得到最大效应的投资回报

业务资源网络平台(市场研发部)：1、银行资产保全部和资产管理公司2、法院和拍卖公司3、国有资产管理公司和产权交易所4、中介公司和房地产金融主题咖啡厅投资和回报要求投资要求地段：武汉市中环线内项目：两证齐全或产权明晰的住宅楼、商业网点、各类历史建筑，可改为住宅式的商铺、工业产房、半拉子工，破产企业土地等面积：3000－20000平方米金额：500－2000万元回报要求

周期：六个月收益：30％以上产品线根据收购资产特征、所处市场环境和潜在消费对象归类，分成多个产品类型（线），每一个产品类型的开发改造案例总结成经验，便于产品复制，提高生产效率和效益住宅类：青年公寓（低端）非住宅类：酒店式公寓（高端）纯商业：社区商业服务中心专业市场偶然业务通过长期对开发市场的跟踪和分析，在特定的时候，介入新盘开发领域，做项目的投资商分享开发利润，或做阶段性投资获取高额回报，甚至接手整个项目的开发权地段：武汉市中环线内项目：三证以上齐全、产权明晰的开发项目面积：20000平方米以上金额：不低于1200万元，不高于5000万元合作方式：低价买断包销借款加代理项目合资合作买断部分开发面积汇金久臣如何与众不同？个性词汇价格标竿（价格和价值）规模、利润率战略现金流超常规发展（速度）产品经营－资产经营－资本经营地产金融平台价值和价格价值决定价格，价格决定回款速度，优异的商品性价比是决定市场成败的重要手段

推广水平

回款速度利润

成本

决定竞争成败的关键是敌我取得资产的成本不同开发商心中的价值客户心中的价值产品价格对手产品价格利润率战略在相同效率的情况下尽量提升速度可以获得更高的利润利润资资金金投回入收效率时间为什么强调利润率和规模优良的盈利能力是金融机构和各类合作方对我们的基本要求，是获得持续融资的基本保证规模效应的体现吸引金融机构和机构投资者的合作，资金的聚集和银行授信可以在规模化的资源基础上，可以不断搭载更多的高利润率业务和服务规模和利润率利润率直接反映企业的盈利能力和竞争力水平，是衡量企业操作水平的综合性指标，是企业资源使用效率、体系化能力、操作技能、管理水平等一系列能力的综合体现追求利润和利润率是实现公司价值最大化的必由之路，公司价值最大化来源于企业持续、安全的获取最大化利润的能力企业价值最大化增长战略利润率战略建立长期独特优势提高售价降低成本提高资产使用率平衡风险企业价值最大化企业价值最大化来源于企业持续、安全的获取最大化利润的能力，追求利润和利润率是实现公司价值最大化的必由之路

公司价值最大化＝公司规模×利润率×商业模式公司价值最大化＝速度×项目盈利水平×资金放大系数产品经营

小中介收购单套房产再简单转卖出去，吃差价获得15％左右的收益大中介批量收购房产、旧楼重新翻新改造再零售出去，获得30％左右的收益开发商购得土地，规划报批，建造房屋，包装出售，获得自有资金100％的收益资产经营资产经营就是在收购的过程中留下未来增值潜力大，有持续现金流收益强的商业物业，通过有效提升经营业绩从而提升物业价值目的：

商业地产以其稳定的租金弥补公司在其他投资项目上回款周期性不均衡的问题成功的招商和运营带来良好的租金收益，进而通过资产评估（收益法）使资产在公司帐面上的价值有翻几番的增值，便于对外融资优异的现金流和资产规模的增值有利于公司后期增资扩股现金流大多数开颈发企业单加一项目开戴发模式现金流开发前袭期缸销售华期片销兔售尾期开发时攻间现金流少数开零发企业韵多项目悉开发模姨式现金流开发时间均衡的现碎金流资本经枝营资本经粗营是所洒有企业瓣经营的示最高境碧界，就道是以公忽司未来换的经营临业绩和释现金流基为保证夕，将公袄司整体毫打包上务市目的：股票溢价埋发行，股胃东权益得饺到最大程盯度的增值实物资并产转化赏成虚拟淋的股票军，可以观回收更即多资金唉，以资其金和股母票对外济收购更屯多的有秒效经营业资产，冻周而复守始，获味得的收奸益无可喷估量商业模式所有开摧发商关幕注的问失题都是吵一个从值购买土蝴地项目啊、开工猛开盘到颈销售的兼过程，甜一个现馒金到现梁金的商智业模式挥，是房雾地产公富司最核队心的东孟西，决域定公司税的操作向和精细宜管理的立水平。怎样把幼项目所碍需启动租资金做枯的更小爹，怎样误尽快把任现金流礼平衡做船的最好棍，从付旦款到现总金流平廊衡，资芬金占用毁时间长秃短多少衬，在财活务上反晃映的是碗一个公僻司的库耗存周转撕率，其除实背后稻是公司冒之间操绕作水平录的根本猫差别。商业模式沿图资金资终源利用炭最大化实现销香售回款煮实现利召润缩短现金-现辱金周期项目选择项目取得开工开盘入住服务开始付款付清全款收回全部房款收回全部投资汇金久共臣的核每心竞争她力商业地产邮的运作能秆力投资商讯业地产钱的机会“国六条夺”及相关茅政策公布架之后，房注地产市场爬逐渐降温浑，房地产双投资人群麦从住宅市哲场上逐步落退出，在垒没有更好邀的投资炒仓作的渠道冬情况下，蚂进入商业庙房地产的稍投资和投很机就是他扁们最好的匙选择营业税片的瓶颈数已不再女是阻碍吨人们投斤资商业痕地产的精因素，途相比较贿住宅地依产投资晨，商业坟地产回香报周期嘴更短能看到棋商业地滚产价值救的开发炼商不少桑，能有纲信心，固有能力蚁操作成借功的少范之又少眯，70肯%商业罪地产失崖败的案典例，给词有能力怠操作商拼业地产路的投资纳者一个没暴富的元机会在每一个矛三级城市望，都有一亏个规模巨沃大的综合哗商业地产五项目，是贿当地政府盾招商引资睛的重要成虎果，90舅%处于经洗营不善的寄地步，在隆汇金久臣攻有能力挽丛救的前提烫下，低（兴零）成本烤收购是一射个最好的滨投资选择商业地产朽增值商业地产尺的价值根帝据所处的笑地段、经武营的软硬抬件、经营荒氛围、经肌营特色和伏主力商户鸭等诸多因恭素影响，裁不能按常次规的重置校成本法简疯单衡量。狸国际上通怨行的评估野资产价值咸的标准是污收益法，蓬即以租金觉确定售价谦。所以低剥价收购商敲业物业通啄过成功的阁商业经营返是给公司良会带来巨帽大的资产胳增殖的租金经营期购买价格第现实欧价值谊时陈间商业地产阴和金融成熟的商连业地产带甲来稳定的妥现金流，疗以可见到辞的现金流为为质押加豪上升值的球房产为抵侧押，向银做行和其他遭金融机构灭申请贷款负无往不胜国外众践多的房陡地产投柔资基金歉希望投践资中国液的房地秀产市场落，但大谁多希望鉴直接收季购有现纤金流和纱巨大升冷值潜力误的商业用地产项凡目，如朱有众多画的商业色地产投浩资组合乘，可以工与房地鉴产投资张基金建弃立广泛音的业务元合作战略合子作者通墙过了解贱汇金久诸臣的对绣商业地煎产运作须能力和厉成功案筝例，会援源源不地断的给企汇金久止臣投资隙商业地肠产所需荒资金商业地产芦操作秘诀根据商业霞地产的特索征，总结娱出成功操火作商业地思产的秘诀套是“三因纽奉一果”，名没有事前柜周密的商珍业规划，你切实可行般的招商活纺动，成功宿的商业运珍营制造出彼的氛围，押就没有完增美的销售慈结果商业规划招商商业运营销售为什么律要做商罩业研究商业地产即所带来潜震在的经济辣效益是所梢有投资商妥都看得到辣的，但7薯0％的商悬业地产失伏败案例阻狗碍投资人往进一步进齿军商业地的产领域，返操作水平生能否达到震取代资金惩缺乏成为情考验投资旬商的第一碗大难题商业地臣产概念躺在中国翠兴起也忘就2年颗时间，它没有人填愿从底哑层基础敢的商业闻业态研盒究开始怪，加上殃商业地房诚产经验种因地域米差异不吓可复制咸，所以悉汇金久瓦臣理论模研究加坊上案例怖实践完拆全可以赔在一年屯到一年笨半内做新到全国戚领先水辽平汇金久臣哄商业地产继的操盘能历力加上资搏金实力，称完全可以厌将“天门线经验”、镇“杨园经佳验”、“顶瑶琦园经弊验”复制哲，在武汉俩或周边城西市收购、潮包销类似元项目获得嘉多重暴利汇金久臣偷的战略目逗标和规划经营思焦路中短期经些营方向集截中在房地秧产的中低纤端业务上乐，趁大开泼发商没看富中，中介至商因资金倡原因不敢耻大量介入贩之际，重怠点突破存广量不良资绘产改造市回场，取得潮该领域的仁绝对领先禽，摆脱在岁市场热点枕上角逐的晋被动局面钉，同时有计目的性选脾择陷入资陕金困境的构小型开发抚项目作为色经营的补策充。只有大众感化的市场戏才能孵化剑大企业，猎选择大众蚁化的市场啦仍然是我惑们今后产字业选择的织基本原则砌。公司优有先选择螺占用资森金最小允、周期销最短、少利润率僚最高的卡项目，婚所有项技目投资燥紧紧围以绕资金幸现金流版和利润逗率展开多，要严昨格控制巧进入新细的领域污，避免荡分散有威限的力怜量及资心金。对洁规划外甩的有创仗意有潜箱质的项贺目，我巡寿们在不润影响大坏局的前挤提下拨沫出一定讨的资源丝式，将创积意变成梨现实。战略目禾标一根据自身粮特点，总道结出适合句自身超常本规发展的啦商业模式够，潜心商惜业地产研文究和实践双，不断夯精实经济基邀础，在未限来的三年碌内跑赢大伙势，20及09年进嘱入武汉市撒开发前1烟0名发展多评层次的脱战略合步作平台喜，结合棚创造性袄的商业嫩发展模湾式，形妙成执续暗的具有知绝对竞秀争优势弃，做到迟特定区孩域细分载市场的瓦N0.哑1。多层次爷的战略冠合作平趴台，也窑是资金很和项目敌的利益筑交换平场台做NO袖.1不绩是做微闸弱优势秤的第一惕，而是谅要做规钞模绝对姑领先、哈盈利能躬力绝对撑领先、系市场影真响力绝梁对领先鱼、持续轻发展后田劲绝对冰领先；战略目标终二运用现钱代企业兔运营管演理模式弦，规范恼化公司盖运作流康程，开慎创全新写的商业他模式，睬培养出击一批能且征善战咸的队伍日。加强缺团队建佛设，持干续调整猴架构，声提高领佛导团队沙的战略序能力，猫持续提车高操作扬水平，戚提升规爽模和盈否利能力关注项盟目操作亮能力，羽加快现恐有资源洗的增值苏变现；改构筑起侧强势品岭牌知名讯度、客盒户认可美度及忠帖诚度，侄构筑起赖企业向填更高理谈想冲刺犁、员工遣拥有无织比自豪益感的坚列实平台术，成为漆综合实遮力领先短的专业面化房地陶产企业职集团战略目眠标三分析自身诸独特的资久源和优势招，充分挖针掘自身发训展潜力，川学习顺驰寺搭建有自伴己特色的姻地产金融名舞台，实讨现由产品样经营、资陵产经营发溜展到资本市运营的过痕渡，最终留打造强大关的地产金掩融平台房地产飘金融创妇新是突董出企业锁个性的进重要手瞒段，也脚是令企醉业超常企规发展闷的唯一幻玉途径，心传统的往产品经荒营是企展业规模佣扩张的摩强有力文的保证内，经营仆规模发抱展到一抖定阶段群，预期锁的收入酬、利润梦和现金团流能过巾金融创球新手段尸实现回盲流和放雹大战略目标艺描述（2撞007－寒2008重）按照现景代化的勺管理制赤度组建导股份公献司，规弱范公司螺运作流抹程，关锁注研究躲和销售肢团队建切设，培棚养出一朵批能征房诚善战的混队伍，宫推出“守汇金制慕造，必壶属良品积”品牌以收购坡改造不放良资产矿项目为膨主营业筛务，多白项目快图速实现坚持续不颈断的现弹金流，伙成为武洗汉城区仅改造的麻新兴开葛发商，愈同时新脑盘开发园选择合药适规模滤的项目青进入发展多孕层次的嚼战略合六作平台丘，打造主多种融灯资渠道际，初步自形成多仁层次的略融资合槽作平台战略目紧标描述刚（20赔08－纲200茶9）根据市谁场变化叠不断调院整市场肢规划以宰及战略览布局，岁在旧楼甩改造和胁次新房蜘细分市防场要做桥到绝对叶的NO站.1，炊在新房陷开发领匪域低成且本收购蕉优质项嫁目，不荣断强化侍““汇跑金制造放，必属案良品”奇品牌按照公众昏公司的标泥准，高效紧标准化的岁作业方式栏和流程，废经营管理题和财务透宗明化，同团时开始产麻品经营到引资产经营匀过渡的过状程广泛结树交战略锻合作伙闪伴，借遵助他们情的渠道泳、声望忧和资金拌，使公挂司在业宿务规模步、公司斤形象、虑创利水言平都能鹊上一个纠台阶战略目均标描述议（20宝09－应200漆10）完成武汉山市城区的扑布局，使糕汇金推出绢的每一个麻楼盘都成寨为当地区惭域的重要资性价比标蹲杆，销售久量进入武胀汉市前1墙0名（年愉销售额5刻亿元），柄发展成为与武汉市开做发销售额蹈、利润额时、操作水奏平一流的乐房地产企极业至少独埋自开发岭出一个开在全国朴范围来秋算都是宵有特色杠创新的该项目，登由“称汇金制炸造”升元级到“熟汇金作翁品”，程真正确宜立汇金触品牌在政地产界踩中的地从位通过私募赔（PE）窗不断增资耻扩股，引产入战略投抬资人，进塑行上市辅尤导，向径上市目标躲靠近汇金久丹臣组织狸架构组织架侧构图股东大会市场研发部收购投资部开发项目部财务管理中心行政人事中心董事会总经理投资决策审计委员会策划销售部策划代理公司权证担保部投资担保公司工程管理部建筑装饰公司人事薪酬委员会监事会组织架构挑说明公司的垄基本组蒜织结构异将是一鲁种二维捡结构：葡按职能拼专业化枝原则划蒙分的管膛理中心惑和按对郑象专业桑化原则佩划分的胡利润中种心交叉会运作时旁，就在胳组织上愧形成了杜矩阵结吴构。公司组僻织的矩棵阵结构警，是一旷个不断菜适应战暑略和环逢境变化抹，从原亩有的平学衡到不示平衡，田再到新止的平衡农的动态欲演进过窃程。不隶打破原浮有的平鸟衡，就瞒不能抓移住机会炸，快速爸发展；烟不建立肢新的平因衡，就帮会给公氧司组织饥运作造怖成长期卫的不确蓬定性，草削弱责剧任建立径的基础虚。分工原则公司董康事会负特责确定送公司未胶来的使悄命、战捧略与目滩标，对廉公司重侵大问题卸进行决挤策，确去保公司星可持续煮成长管理委员耍会是由资闪深人员组驴成的咨询挺机构。负涨责拟制战眼略规划和饺基本政策樱，审议预卵算和重大泻投资项目胞，以及审币核规划、蛮基本政策顶和预算的梳执行结果钞。审议结利果由经理偿办公会议赶批准执行公司管理乓中心代表学公司总经奇理对公司扫的公共资写源进行管巩理，对各坛事业部、扔子公司、钩业务部门筒进行指导骂和监控。鱼公司管理纹中心集中支设立以尽倦量避免多财头领导现益象高层管章理人员爆的指标炸任务应愉以项目毁形式予眼以落实济。高层熔管理人鬼员的项学目完成士后，形葬成具体朵工作和京制度，蚕并入人研事行政既管理中族心的职饶责决策原则重大决莲策需经柏管理委艳员会充雪分讨论贼。决策塑的依据死是公司浇的宗旨音、目标颂和基本浪政策；玩决策的旺原则是尚，从贤尽不从众奋。真理虾往往掌翼握在少对数人手残里，要岔造成一遮种环境画让不同刮意见存掀在和发铃表。一唐经形成狱决议就底要实行告权威管花理。高层委员滤会集体决态策以及总巩经理负责摔制下的办筋公会议制剖度，是实钟行高层民烈主决策的涉重要措施财，放开高贺层民主，甘使智慧充宣分发挥；郑强化基层何执行，使敌责任落在蕉实处。为防止决茶策的片面具性，在日秃常管理决丸策中，应卵遵循经理勿办公会确慈定的原则谦，对决策隙后果承担较个人责任窄。经理办奏公会的讨夹论结果，栏以会议纪尊要的方式圾向上级呈繁报。报告地上必须有拦三分之二幼以上的正邪式成员签增名，报告慎中要特别畅注明讨论熔过程中的累不同意见矛。决策流混程投资考运虑的第驾一要素醉是风险懒，其次号才是利画润股东羞市场研发罚部收纯购投资部外投资决策哈收购投资创部投悔资决策市场研骂项目开悔发部类审洲计委员挂会涝项目开北发部衔审计委狮员会发部信息收集壶初狭筛调研绵尽骆职调查灶项目决到策羡执行投验收词审计委员会职陷能投资决策巷审计委员骡会由董事薄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