物业管理专业课程第一讲-物业设备管理基础

物业管理专业课程

☆关于《物业设备设施》课程○属物业管理专业一门重要的专业主干课程○是中央统设必修课，六个学分。

○中心任务：概念清晰，综合应用○注重实践中多动脑观察，多动手实操。○文字教材：刘国生王维言主编的《物业设备设施管理》人民邮电出版社○期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命题考试☆关于该学习辅导

○任务：就课程的重点和难点进行学习辅导，特别是课程的重点内容第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第四讲小区给排水及热水、饮水供应第五讲建筑消防系统第六讲供暖与燃气供应第七讲建筑通风与防排烟

○结构：第八讲空气调节第九讲建筑供配电系统第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十一讲建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复习○课件结构：教育部人才培养模式改革与开放教育试点

物业管理专业课程

《物业设备设施管理》学习辅导第一讲物业设备管理基础一、物业设备管理的意义和目标1．物业设备概述*什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。

2、物业设备管理的意义注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：

①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。④物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。3、物业设备管理的目标注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。

*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：A——设备有效利用率，％；B——设备的完好率，％；

☆物业设备是否完好的标准为：

○①零部件完整齐全，

○②设备运转正常

○③设备技术资料及运转记录齐全

○④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象○⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。1、物业设备基础资料的管理

注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案设备原始档案包括：①设备清单或装箱单。②设备发票。③产品质量合格证明书。④开箱验收报告

⑤产品技术资料⑥安装施工、水压试验、调试、验收报告。（2）设备技术资料设备技术资料包括：

①设备卡片②设备台账③设备技术登录簿④竣工图⑤系统资料（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：

一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态①针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。

②对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。③加强维护保养工作。④设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。⑤对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。⑥对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。②设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。③设备的价格及运行时能源的耗用情况。④设备的寿命。⑤设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。⑥注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，（2）运行成本管理①

能源消耗的经济核算。②

操作人员的配置③

维修费用的管理

3、物业设备维修管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。

①日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。

（2）维护保养工作的实施②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。（3）设备的点检

设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。⋇设备的计辈划点检一般以造专业维塔修人员典为主，汽操作人项员协助连进行，计划臂点检内粗容主要雷有：①姥记录设湖备的磨侦损情况哑，发现湿其他异搅常情况庸；②更塘换零部刷件；③参确定修捐理的部暮位、部拐件及修阻理时间窑；④安叙排检修那计划。(4)陷物业设备万的计划检厚修对在用益设备，吓根据运圆行规律膀及计划唤点检的恩结果可广以确定浑其检修间返隔期。以检修镰间隔期为朱基础，编膀制检修计贫划，对设博备进行预乳防性修理裂，这就是计划检抱修实行计划检述修，可以肾在设备君发生故妙障之前住就对它摆进行修仰理，使缠设备一厅直处于爆完好能际用状态乏。计划嫁检修工袖作一般税分为小出修、中型修、大爸修和系绝统大修光4种。(5)渡计划检修孔和维护保唯养的关系设备管理盯应建立“维护保养辱为主，计晕划检修为界辅”的原吐则。4、物业耐设备更新警改造管理在使用牛设备时特别要注临意的是，只要通略过技术柄改造能扎达到同护样的目瞎的的，疼一般就室不采用较设备更幕新的方项式。5、备湖品配件他的管理运转类的侨零部件将漏要磨损、酱老化，从筒而降低了认设备的技佣术性能。需用新许的零部理件更换算已磨损钩老化的韵零部件灯，在检劫修之前圣就把新不的零部顷件准备羞好，这跪就是备辉品配件尿管理的技基本原敌则。备品配填件管理并工作的佣目的是，既砍要科学葡地组织件备件储雾备，及动时满足控设备维喂修的需讨要，又肤要将储给备的数痒量压缩抚到最低恳的限度帽，降低草备件的听储备费奖用，加慎快资金弃周转。6、固淹定资产凤（设备旧）管理固定资汉产是指使贪用年限判在一年呈以上，拿单位价湖值在规晚定标准话以上，到并在使召用过程留中保持绪原有物摧质形态垦的资产刑，包括葬房屋及邻建筑物瓣、机器陷设备、艰运输设出备、工字具等絮。不属于料生产经聪营主要殊设备的帜物品，窝单位价葛值在2蛇000塌元以上再，并且挂使用期擦限超过闲两年的仇，也应尾当作为固定资产罗管理。固定资产持管理应考催虑的几个目问题：固定资产社（设备）鲜的利用程合度：利用率难和生产漏率两个指风标。设备折旧纤：参考同类鼻，根据设坛备情况以咸及技术进视步程度。设备的赢报废固定资产畜的管理要返求：1、保证阳其完整无处缺。2、提高市其完程度各和利用效叫果。3、正道确核定森其需用午量4、正确觉计算其折高旧额，计菠划性地计受提折旧。5、进行周其投资预些测。7、工友程资料则的管理资料管炮理的目狐的和意评义物业工发程资料忌的分类径目录竣工验收讽资料设备管省理资料二次装搁修设备轨改造变循更资料工程资料鞭管理的方额法：文件档案茫管理和电衬脑管理两只大类。工程资道料管理归的要求模：归档：要携求和时间保管：驳严格做越到“七疫防”（巡寿防火、当盗、高补温、潮绸，虫，字尘及有粥害气体族）;每荣年年底昌一次特殃别清理船。3、物业年设备管理趁的机构和岁职责机构设炊置：符供合需要屯，责任苗明确，限精简高窄效。物业设毕备管理擦人员岗驱位职责工程部若经理是对物隔业设备历进管理刻，操作受，保养拢，维修造，保证拨设备正异常运行说的总负扫责人。2、僵各专业马技术主性管（工惭程师或警技术员泉）负责所管采辖的维修废班组的技牢术、管理工工作，并氧负责编制酒所分管的殊机电设备扬的保养、驰维修计划颂、操作规晓程及有关让资料，协肢助部门经溜理完成上巾级主管部屑门布置的寺工作。物业设臭备管理老人员岗深位职责4、维修落人员（技束术工人）5、保五管员6、资厘料统计女员4、物璃业设备寸管理制咱度现代物桶业管理足都是专表业化管弓理，最危主要的倡内容就岩是要建权立一套奴完整的毁管理制道度。物固业管理局的规章编制度有梅下列三尖大类：一、生谅产技术惜规程方镰面的制啄度物业设备买接管验收固制度物业设备轰的安全操雹作规程物业设朝备的保彩养维修坟规程二、管理训工作方面赏的制度1、物业瓶设备预是防性计迁划维修道保养制赚度2、设备覆运行管理堤制度：包载括巡视抄戴表制度，胡安全运行拐制度，经免济运行制皮度，文明钩运行制度员等。3、工管具领用饮保管制碌度三、责圾任方面窑的制度各专业、裕技术工种看及管理岗肚位责任制术度值班制度交接班制骄度报告记录咱制度从而实拥行专业果化、制景度化的芬物业设绳备管理坝。※物业设辈备管理的卧要求及标终准设备管烦理体制1.企业钟负责人管车理职责2.设凡备管理导部门及喇其人员号配备3.健全必要晌的管理制狭度4.技龟术经济佣指标应招达到同藏行业或致上级主叫管部门庭规定的聪要求设备技霸术与经陷济管理1.设沟备前期闯管理2.固定言资产管理3.设脖备技术扶管理4.设界备经济猴管理5.设伤备使用危与维护栗管理6.设编备检修旗管理7.动碍力房管归理8.特核种设备荐管理设备管勿理现代责化采用计算喊机辅助管电理。采用设备牙状况监测晚和故障诊蹦断技术实压行预防性晚维修方式化。设备制维赏修和改造炒中采用新后材料，新友工艺，新命技术。逐步实