商业项目招商工作要素分析报告

目录PART1招商工作的四个角色PART2招商工作的三个要素PART3招商工作思考

PART4招商工作基本内容PART5招商工作基本流程0314283341第一页，共四十三页。招商工作中的四个角色PART

1第二页，共四十三页。引语——

招商是有情节的，是讲求过程的

PART

1招商工作中的四个角色核心关注：投资需求分析核心竞争力分析招商工作中所接触的各方角色角色一：业主（开发商或出租人）第三页，共四十三页。开发商自身消费者蝴蝶效应：商业地产招商的不确定性之来源1、投资需求分析商业物业的权益人所关心的问题PART

1招商工作中的四个角色第四页，共四十三页。投资回报的两个基本手段：

租和售——到底想要什么？

PART

1招商工作中的四个角色第五页，共四十三页。租售决策作为项目战略决策决定了什么？规划产品团队财务PART

1招商工作中的四个角色第六页，共四十三页。2、找到企业核心竞争力规划：新天地产品：正大广场、龙之梦广场团队：恒隆地产，万达地产财务：九龙仓Times，新鸿基IFCPART

1招商工作中的四个角色第七页，共四十三页。

核心竞争力分析

风险分析PART

1招商工作中的四个角色角色二：招商团队第八页，共四十三页。招商团队核心竞争力表现在：专业倾向从业经验组成结构知识传递成本控制进程控制流程控制信息控制危机处理推广手段行业公关业主公关PART

1招商工作中的四个角色1、团队成员2、管控能力3、公关推广能力第九页，共四十三页。招商项目风险主要表现在：机会成本的不确定和增加权益方变更获利处置方式变更初始规划变更建设进程变更权益方决策迟缓地理到达性差存在强势竞争性项目存在关键性失败参照PART

1招商工作中的四个角色变量风险：重大阻碍:周遍地理环境变更权益方管理环境变更第十页，共四十三页。PART

1招商工作中的四个角色角色三：品牌商户（承租人）市场分析渠道分析投资分析消费分析竞争分析配套行业分析产品定价销售渠道代理渠道物流推广渠道技术服务支持资源综合管理成本物业成本人力成本推广成本售后服务成本第十一页，共四十三页。PART

1招商工作中的四个角色角色四：消费者构成要素消费力消费习惯消费结构第十二页，共四十三页。招商的三要素PART

2第十三页，共四十三页。要素一：天时开发节奏（开发商）PART

2招商的要素招商时序（招商团队）开业节点（承租人）消费倾向（消费者）1234第十四页，共四十三页。开发节奏（业主关注）：是鸡和蛋的问题，还是成本问题？PART

2招商的要素开发时间和政府城市规划之间的关系综合项目内各模块的先后配置Q1:先有人，再支撑项目？Q2:先有项目，再吸引人？Q1:先挣钱，还是先做品牌？Q2:商业物业在综合项目内的最终地位？第十五页，共四十三页。招商时序（招商团队关注）（招商时间轴样本）各阶段工作安排各业态业种推进先后先大后小先吃后穿先主题后配套先外来后本地先特殊后普遍PART

2招商的要素2011年2012年2013年123456789101112……122010年101112项目发布项目建设期项目同步装修期招商前期准备推广宣传期招商洽谈期商户意向书及合同签订2014年12345开业准备期普通推广期第十六页，共四十三页。开业节点（承租人关注）谈判节点建设进度达到+-00（大型主力和特殊要求商家除外）签约节点开业前半年开业节点根据项目建设进度每年最佳开业时间为4月、5月、9月、10月（以四季分明区域为参照）PART

2招商的要素第十七页，共四十三页。商家品牌想要什么？名利PART

2招商的要素第十八页，共四十三页。品牌议价能力的来源：垄断性谁的认知和选择？

开发商的？开发商老总的？招商团队的？顾问公司的？消费者的！！！品牌认知和倾向性选择PART

2招商的要素第十九页，共四十三页。行业的赢利性和配套性健身中心、英语教育、亲子教育品牌议价能力的来源：选择对象的稀缺性专业垄断性大投入小众的体检、齿科影院、儿童体验馆、大型游乐园设计师产品PART

2招商的要素第二十页，共四十三页。消费倾向（消费者关注）消费季节季节：春夏秋冬传统节日：国庆、春节、圣诞商业惯例：旺季促销、淡季打折消费频度因素消费对象特性消费成本特性消费倾向要综合考虑以上两者之间的关系PART

2招商的要素第二十一页，共四十三页。要素二：地利项目位置PART

2招商的要素招商团队在项目地的资源品牌商户在项目地的资源当地消费者分布1234第二十二页，共四十三页。开发商认知和消费者认知的差异项目定位认知差异区域商业历史背景认知差异商业环境未来发展认知差异PART

2招商的要素项目位置地理位置价值的再创造项目亮点信息传递配套服务第二十三页，共四十三页。区域认知品牌商户资源同业资源PART

2招商的要素市场认知管理成本销售渠道消费者结构消费者来源招商团队在项目地的资源品牌商户在项目地的资源当地消费者分布第二十四页，共四十三页。决心（开发商）PART

2招商的要素要素三、人和恒心（招商团队）信心（品牌商户）开心（消费者）1234第二十五页，共四十三页。战略方向市场压迫战术要求PART

2招商的要素团队建设团队成员角色招商职业伦理信心来源价值诉求未来愿景喜好安全感推广对于消费者的影响决心（开发商）恒心（招商团队）信心（品牌商户）开心（消费者）第二十六页，共四十三页。招商工作思考PART

3第二十七页，共四十三页。媒婆包生儿子的困惑自力更生还是拿来主义中介？不是中介？招商团队建设思考招商团队内构成角色分析：刘备、荆柯、雷锋PART

3招商工作思考第二十八页，共四十三页。嫁妆和彩礼1.租金2.联营（营业抽成）3.装修补贴4.经营管理输出招商现实中的博弈PART

3招商工作思考第二十九页，共四十三页。发展商如何增加议价能力1.产品2.包装和推广3.租赁战略和战术实现增加议价能力途径PART

3招商工作思考第三十页，共四十三页。CRIC在招商工作中将扮演什么样的角色1.短期的执行力体现2.中期的市场环境改善3.远期行业操作标准的根本性突破CRIC招商分阶段——庖丁解牛PART

3招商工作思考第三十一页，共四十三页。招商工作基本内容PART

4第三十二页，共四十三页。招商执行期服务PART

4招商工作基本内容一、招商前期准备工作——前提条件准备1.提供对项目内部动线、铺位划分的优化建议2.业态业种调整建议3.确定租金价格体系4.就租户、租期、租赁计划、条款拟订、租赁条件制定等提供意见5.提供租赁意向书及租赁合同标准文本建议第三十三页，共四十三页。招商执行期服务PART

4招商工作基本内容一、招商前期准备工作——招商执行计划与工具准备1.制定招商实施计划2.提供招商的工作流程3.提供制定招商工具书面建议和意见4.协助广告公司制作招商楼书文稿、设计稿及招商手册单页建议5.提供项目的招商租赁中心设计、现场包装等书面建议6.根据招商（店铺出租率）进展，调租金整价格和租赁策略建议7.对各商家选址要求、合作条件进行了解分类8.在规定的时间内提交主力店招商规划建议和进展报告第三十四页，共四十三页。招商执行期服务PART

4招商工作基本内容二、招商项目启动会（一）项目招商大会的筹备、组织策划（二）目标商家的推介（三）提交意向客户名单第三十五页，共四十三页。招商执行期服务PART

4招商工作基本内容三、项目形象营销推广1.针对项目推广方案与甲方共同确立前期推广预算，甲方负责具体执行推广方案，CRIC方提供监督咨询意见2.甲方负责按照前期推广预算规定具体执行，CRIC方提供监督咨询意见3.统筹各广告商、公关顾问、宣传顾问合作；筹备及制作宣传册子、电视广告、广告牌、公关活动、研讨会、展销会。提供专业咨询意见及推荐相关的供应商。第三十六页，共四十三页。招商执行期服务PART

4招商工作基本内容四、招商服务——（非驻场）主力店招商：百货业态、超市业态、大型专业店

1.商户储备：

负责制作有关主力店的宣传和项目招商资料

对已确定业种业态的商家进行筛选，锁定主要目标商家

对初选完成的主力店进行专项洽谈，征询入驻意见2.商户谈判：

客户档案记录

工作会议记录

陪同主要商户前往考察现场

主要商户的意向书和合同的谈判工作3.商户签约：

协助商户签订合约

二次装修准备期第三十七页，共四十三页。招商执行期服务PART

4招商工作基本内容四、招商服务——（驻场）一般租户招商1.商户储备：负责制作有关主力店的宣传和项目招商资料对已确定业种业态的商家进行筛选，锁定主要目标商家对初选完成的主力店和普通商家进行专项洽谈，征询入驻意见2.商户谈判：现场招商部的接待管理和监控客户档案记录工作会议记录陪同主要商户前往考察现场主要商户的意向书和合同的谈判工作3.商户签约：

协助商户签订合约

二次装修准备期第三十八页，共四十三页。招商执行期服务PART

4招商工作基本内容五、店铺装修准备（一）协助商户、配合开发商进行二次装修及相关程序的指导意见。第三十九页，共四十三页。招商工作基本流程PART

4第四十页，共四十三页。制定招商计划计划市场调研、服务性设施调研建立商户档案库居民生活水平调研、商圈同业态项目调研、商圈业态品牌调研、租金水平调研制定项目布局、租金联系、拜访商户招商人员提供项目招商资料评估考察商户招商人员填写品牌联系表谈判各业态所需商铺、面积、租金的洽谈双方签定合同、收取首笔费用招商部配合商户，与开发商相关部门沟通商户提供装修方案、店面效果图

核审装修方案、店面效果图

办理入场装修手续招商部相关人员协助商户办理开业准备PART

5招商工作基本流程第四十一页，共四十三页。LED第四十二页，共四十三页。内容总结目录。Q1:先有人，再支撑项目。Q2:先有项目，再吸引人。Q2:商业