房地产企业全程财税处理与筹划

房地产企业全程财税处理与筹划第一页，共一百四十八页。房地产企业运营循环图现金建设施工取得土地销售债权人股东政府或其他企业税务局客户人力资源流动固定权益负债销售收入销售成本运营费用利润建筑商及供应商现金流入现金流出现金留存第二页，共一百四十八页。房地产项目开发流程可行性分析前期洽谈国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证建设工程施工许可证招标评标定标施工管理项目竣工验收项目预售与销售物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包第三页，共一百四十八页。房地产企业全程运营特点经营体系的独特性房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。税务体系的独特性房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。经营收入的透明性房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。第四页，共一百四十八页。房地产企业全程运营五大阶段公司设立阶段获取土地阶段施工建设阶段预收销售阶段项目清算阶段第五页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划第六页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地收购土地持有方合作开发城中村改造买卖楼花代建BT模式土地置换第七页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求（2）双方涉及税费（3）会计处理：（4）凭证后附第八页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险土地增值税加计扣除风险契税征税风险土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险第九页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题第十页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？案例我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？第十一页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（3）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？案例甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问是否合理？第十二页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）土地使用税征收风险案例我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？企业征用耕地如何缴纳土地使用税？第十三页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（5）拆迁补偿涉税风险案例房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？第十四页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险案例国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元，用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？营业税、土地增值税、所得税、个人所得税第十五页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险——拆一还一涉税处理问题案例房地产企业甲用开发的商品房对土地上的原住户进行安置，共20户，每户按照90平方进行安置；同时对原土地的商户也进行安置，由于本项目无合适商铺，甲企业同原10户商户商议决定用另一项目的商铺进行安置，每户安置标准为40平方。请问，这两部分安置如何进行税务处理？该安置部分是否需要视同销售？？第十六页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划——拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？第十七页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划二、合作开发模式（合作建房）性质界定：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益处理方法：情况复杂，性质各异你需要考虑的因素：——是否设立项目公司？——土地是否过户？——真投资还是假投资？——分享利润还是取得固定收益？——取得现金还是取得房子？不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。第十八页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类设立项目公司双方相互投资不成立项目公司设立项目部第十九页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类——设立项目公司模式项目公司模式真假投资之分利益分享合作开发本质模式一双方真投资税后利润投资模式二出地方假投资取得固定收益卖地取得固定比例收益卖地分得商品房卖地模式三出钱方假投资取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房第二十页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类——合作方相互投资模式相互投资模式投资方向与开发主体利益分享合作开发本质模式一出地方投资到资金方，资金方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二资金方投资到出地方，出地方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房第二十一页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类——设立项目部模式设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享合作开发本质模式一土地不过户，出地方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二土地过户，出资方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房第二十二页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划三、收购土地持有方模式很多房地产开发企业通过重组直接将土地持有方收购，如被收购单位为非房地产公司，还需在土地持有方公司基础上进行改制，变更为房地产开发企业。案例：房地产企业甲以1亿元收购房地产企业乙100%股权，继续开发乙所持有的200亩开发用地，乙公司原账面土地成本为6000万元，请问收购后土地成本可否按照1亿元人民币重新入账？假设房地产企业乙实际净资产为5000万元，股东为张三、李四两名自然人，乙公司原始注册资本为5000万元，请问乙公司原股东是否需要缴纳个人所得税？第二十三页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划三、收购土地持有方模式利益分析：不存在土地使用权变更，不需缴纳因土地转让带来的营业税、土地增值税和所得税。风险分析：1、原公司遗留问题可能影响新项目开发；2、原公司改制变更为房地产公司需要时间和成本，资质也可能受到限制。3、原土地计税成本可能较低，不利于后期税收规划。4、现金收购股权的涉税风险问题5、个人所得税风险收购企业还是收购土地？收购对方企业，对方不交接财务怎么办？第二十四页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划四、旧城改造（城中村改造、棚户区改造）1、什么是城中村改造与棚户区改造？2、城中村改造与棚户区改造的本质是什么？3、城中村改造与棚户区改造的税收风险——拆迁补偿房屋是否视同销售案例：甲房地产企业承担政府的城中村改造项目。项目总用地300亩，安置面积20万平方，开发面积40万平方。项目完工，甲公司将安置部分通过城改办分给村民，税务机关认为甲企业安置房部分为视同销售，应确认收入缴纳营业税、土地增值税和所得税。请问是否合理？第二十五页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划五、代建代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲单位委托乙房地产公司建设其职工住宅楼，总价款2个亿，由乙公司负责拿地，规划，建设，甲公司按照约定进程支付款项，请问乙公司是否为代建？丙公司从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁房地产公司进行代建，约定资金由丙公司提供，开发完成后丙公司向丁公司支付项目总投入5%代建管理费。请问丁公司是否为代建？第二十六页，共一百四十八页。土地获取阶段财税处理与筹划六、BT项目案例：甲房地产公司接受政府市政部门委托建设一个广场，甲公司取得划拨土地，开始立项、建设，约定建设完毕后以2亿元回购。请问甲公司如何进行财务和税务处理？关键一：这是什么性质的合作？关键二：如何进行涉税处理？关键三：如何进行财务处理？第二十七页，共一百四十八页。七、买卖楼花房地产公司在开发项目过程中，常常会因资金等原因无法正常开发，需要转让项目或寻求合作。常常采取楼花的形式来进行合作。案例一：以项目的局部作为楼花房地产公司甲住宅小区项目项目A区项目B区项目C区房地产公司乙房地产公司丙土地获取阶段财税处理与筹划第二十八页，共一百四十八页。七、买卖楼花案例房地产公司甲取得一块开发用地，建设住宅小区项目，共计20万平方，六栋高层住宅楼，由于资金困难，甲公司将其中三栋楼约10万平方米作为楼花出售给乙公司，每平方价格2000元人民币。乙公司支付楼花款2亿元后进驻项目，开工建设。最终乙公司花费建设费用、期间费用等共计3亿元。该部分最终实现销售收入8亿元人民币。请问：双方有什么风险？土地获取阶段财税处理与筹划第二十九页，共一百四十八页。七、买卖楼花案例二：以整个项目作为楼花甲房地产公司将一个小项目交给乙房地产公司运作，约定乙支付给甲公司1亿元人民币，在甲公司平台上运作，但所有税负由乙公司承担。请问：问题一：乙公司的钱怎么进来？问题二：甲公司要赚的钱怎么拿走？问题三：乙公司同建安企业如何合作？问题四：甲公司同建安企业如何合作？问题五？乙公司赚的钱怎么拿走？土地获取阶段财税处理与筹划房地产公司甲楼花出售方房地产公司乙楼花接手方第三十页，共一百四十八页。八、土地置换土地获取阶段财税处理与筹划某集团公司子公司A子公司B子公司C房地产地块A地块B政府第三十一页，共一百四十八页。我们的观点：1、土地取得是房地产开发企业生存命脉，实践中有八种常见的取得土地方式；2、每种取得土地方式所预示的开发主体和土地交易均有较大差异，开发企业必须理清这些不同方式之间的差异；3、在认清每种取得土地方式本质的基础上，必须预先从合作架构、合同、财务处理、税务处理等方面进行准备，以避免给企业带来巨大风险。土地获取阶段财税处理与筹划第三十二页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划第三十三页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划施工建设——成本形成的重要阶段划分成本对象归集开发成本确认完工标准实际发生成本预提成本待摊成本分配共同成本计算单位成本调整后续成本第三十四页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则第三十五页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划一、划分成本对象2、房地产项目成本对象划分特殊情况——项目分期开发问题如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？——成本对象中的商铺问题商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？——可售与不可售的转化问题地下车位卖还是不卖？第三十六页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划二、归集开发成本环节1、土地成本归集——出让金与转让款返还出让金如何确认土地成本？——契税契税计税基础如何确定？——市政配套费——耕地占用税——土地闲置费——土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费——拆迁补偿与安置费第三十七页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划二、归集开发成本环节2、前期工程费归集前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。——项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。——规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题第三十八页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划2、前期工程费归集——勘察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。发票税率？是否需要项目所在地发票？——七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。——临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。——预算编审费支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。第三十九页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划二、归集开发成本环节3、建筑安装工程费归集土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程第四十页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划4、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。第四十一页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划5、公共配套设施费归集公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。第四十二页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划6、开发间接费开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。——开发间接费入账依据——开发间接费中的营销设施建造费问题项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类——开发间接费中能否列支业务招待费？第四十三页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划7、开发成本中的预提与待摊费用案例某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？——会计处理——所得税处理——土地增值税处理第四十四页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划三、确认完工标准环节1、完工标准的税法规定国税发〔2009〕31号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）第四十五页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划三、确认完工标准环节涉税风险分析2、完工标准的涉税风险案例某房地产企业在购房协议中同业主约定于2010年12月1日——12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？完工决算时间、竣工备案时间、入住时间第四十六页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划四、分配共同成本环节1、土地成本分摊方法案例房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。第四十七页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划四、分配共同成本环节2、前期工程费和基础设施建设费的分摊方法案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目共发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元。请计算各成本对象应分摊的前期工程费和基础设施建设费。第四十八页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划四、分配共同成本环节3、开发间接费的分摊方法借款费用核算建筑面积法还是实际成本法？预算成本法？——房地产开发企业仅有一个项目，且项目不分期的情况——项目实质性分期开发或同时开发多个项目所得税中的利息分摊土地增值税中的利息分摊某企业借款挪用的核算问题

第四十九页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划四、分配共同成本环节4、公共配套设施费的分摊方法案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目土地成本共计6000万元，发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元，开发间接费（假定无利息）254万元。假设公共配套设施中会所建安工程费为400万，物业管理场所为100万。请计算公共配套设施如何归集和分摊。第五十页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划五、计算单位面积成本环节涉税风险分析案例某房地产企业项目中，高层建筑A和B为写字楼，为一个成本对象，其建安工程费为9600万元，应分摊的共同成本成本为2780.6万元。该成本对象总建筑面积4万平方米，其中可售写字楼面积3.6万平方米，地下车库（含人防）4000平方米。请计算可售面积的单位成本第五十一页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划六、调整后续成本环节涉税风险分析后续成本的两种类型案例某房地产企业在2010年达到完工标准，当年度汇算清缴前，开发成本共计支出38100万元，其中建安25400万元。建安部分有5000万元应取得但尚未取得发票，假定按照税法规定可预提部分为3500万元。剩余的1500万元2010年所得税前不得扣除。2011年10月，房地产企业取得该部分全部5000万元发票，请问如何进行涉税处理？所得税处理？土地增值税处理？第五十二页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划七、开发成本中的特殊事项——甲供材风险（1）、为什么出现甲供材？（2）、甲供材涉税风险的政策由来《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。（3）、甲供材的会计处理甲方会计处理；乙方会计处理（4）、甲供材涉税风险第五十三页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划（5）、甲供材的替代方案：甲供变为甲控如何操作？（6）、甲供材的三种特例——甲供设备——装饰劳务——销售自产货物同时提供建筑业劳务（特殊类型混合销售）第五十四页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产企业开发建设阶段资金与利息问题股东投入资金借入资金委托贷款信托资金售后回租售后回购第五十五页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产开发建设阶段资金与利息问题（一）、股东投入资金1、土地使用权和不动产投资风险投资类型投资双方涉及主要税种主要风险土地使用权与不动产投资投资方营业税免征，但需注意假投资认定风险土地增值税注意房地产企业与非房地产企业区别对待所得税必须计算缴纳被投资方契税计算基数为全部支付对价，而非仅仅是转让价第五十六页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（一）、股东投入资金2、股东分红风险股东类型分红涉及税种涉税风险境内股东法人股东企业所得税免征企业所得税自然人股东个人所得税必须缴纳个人所得税，且由企业代扣代缴境外股东法人股东企业所得税根据企业所得税法缴纳10%企业所得税，且由分红企业代扣代缴。但个别区域可能有税收优惠，如香港。自然人股东个人所得税根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）文件规定免征个人所得税第五十七页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产企业施工建设阶段资金与利息问题（一）、股东投入资金3、股东从企业借款涉税风险（1）、实质为分红的股东借款案例甲企业大股东兼董事长张先生2011年年底累计在公司借款120万元，其中50万元为公司购买奥迪车一辆，但产权办在了张先生个人名下，因此财务处理为个人借款；其余70万元有40万元为张先生实际个人及家庭消费，30万元用于公司异地经营，但一直未作账务处理，由于该笔资金转入张先生个人账户，因此也暂处理为个人借款。请问这120万元借款有何涉税风险？（2）、属于正常资金调拨的股东借款（3）、验资后抽逃资金形成的股东借款第五十八页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险1、支付给个人的利息税前扣除问题2、利息税前扣除合规票据问题3、利息税前扣除标准问题案例甲企业从乙企业（非关联方）拆解资金2000万元，约定借款期限为2月—7月半年，利率为年息20%，年终汇算清缴时，如果乙企业已向甲企业提供了20%利率的发票，甲企业该部分利息支出能否税前扣除？4、向关联方支付利息税前扣除问题第五十九页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险5、集团转贷的利息扣除问题案例甲房地产企业同丙企业同隶属于某企业集团。2011年通过企业丙转贷5000万元，银行同丙企业约定贷款利率8%，丙企业同甲企业约定利率为9%。请问：甲企业支付给丙企业的利息费用能否在所得税前扣除？所得税前扣除需要提供何种合法凭证？《财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》（财税字[2000]7号）《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第六十页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险6、资本利息的扣除问题《关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函[2009]312号）明确规定关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。第六十一页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险7、银行罚息、滞纳金和超过贷款期限的利息扣除问题案例某房地产企业从银行取得的1亿元贷款于2011年3月份到期，但因资金困难，一直到2011年6月才陆续归还。银行根据借款协议计算收取了企业150万元滞纳金。请问房地产企业能否税前扣除？8、借款是否可以无利息第六十二页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险9、利息与顾问费用的转化风险案例某房地产企业从银行取得1亿元借款，约定利息为8%，但银行提出签协议时要将8%利息拆分为两部分，7%作为正常利息在借款协议中体现，1%作为财务顾问费用另行签署协议。请问企业存在什么涉税风险？第六十三页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险10、房地产企业利息资本化问题（1）、利息资本化的起止时间与中断项目中断问题（2）、房地产企业利息资本化的涉税风险案例某房地产企业为增加当年度所得税税前扣除，将用于项目开发的借款利息直接计入当期财务费用，并在当年度所得税汇算清缴时税前扣除。请问是否存在涉税风险？第六十四页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险11、利息的土地增值税涉税风险《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件规定：1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。无利息企业清算如何扣除？费用少于5%企业如何扣除？第六十五页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（三）、委托贷款涉税风险案例甲房地产企业拟从乙企业拆借资金2000万元，双方约定通过银行进行委托贷款，请问是否可行？如何操作？具体分析：——贷款主体是乙企业还是银行？——贷款风险在乙企业还是银行？——利息票据乙企业出具还是银行出具？——委托贷款有何价值？委托贷款究竟价值何在？？第六十六页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（四）、房地产信托涉税风险1、信托要求——开发项目四证齐全；——项目开发自有资金达到35%以上；——房地产企业具备二级以上开发资质。2、信托资金成本：15%——18%3、借款数额：几千万到几亿元4、类型：贷款型、股权型、财产型、混合型等5、风险控制6、涉税风险第六十七页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（五）、房地产融资性售后回租案例某房地产企业为解决资金紧张，同融资租赁公司合作，将正在良性运营的2万平方米自有商铺进行售后回租。预定以每平方米1.5万元价格进行不动产转让，取得3亿元资金。同时再将商铺租回运营，时间10年，每年支付租金4000万元。请问房地产企业如何进行财税处理？第六十八页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（六）、房地产融资性售后回购案例甲房地产企业处于融资考虑，同乙企业签署20套房子的售后回购协议，约定双方先签署商品房买卖合同，甲企业以2000万元将20套房子先出售给乙企业，6个月后甲企业再以2400万元进行回购。请问甲企业如何进行财税处理？甲房地产企业为解决资金问题，在取得预售许可证前针对企业员工进行内部认购，约定以每平方6000元的较低价格将商品房销售给员工，待取得预售许可证正式开盘后，员工可选择签订正式网签合同保留房子或者以每平方8000元价格将商品房回购给企业。请问甲企业如何就此业务进行财税处理？第六十九页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道抽逃注册资本风险资金往来混乱风险个人公司资金不分风险资金管理失控风险第七十页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道房地产企业资金外部管理工具——资金池资金池业务内容成员单位账户余额上划主动拨付与收款成员企业上存下借计息成员企业间委托贷款成员企业日间透支其他辅助业务第七十一页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划八、房地产企业施工建设阶段资金与利息问题（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道房地产企业资金内部管理工具——资金预算管理投资方案融资方案进度方案资金计划成本费用计划融资计划施工进度计划资金计划实施资金计划调控资金计划修改项目进度控制资金使用监控第七十二页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划2、房地产企业资金使用监控体系房地产开发项目资金使用业务部门资金使用监控财务部门资金使用监控审计部门资金使用监控第七十三页，共一百四十八页。施工建设阶段财税处理与筹划小结1、房地产施工建设阶段是成本主要形成阶段，成本对象的设置至关重要，直接影响到最终的财税结果。2、成本的核算是否准确及时，证据链条完备，影响最终清算中对成本部分的确认。3、后续成本的发生在所得税和土地增值税的处理完全不同，需要特别警惕。4、共同成本分摊方法的不同，影响到不同开发产品的单方成本，从而影响土地增值税清算的结果。5、施工过程中的利息资本化、借款利息税前扣除问题很多，必须预先进行设计，规避风险。6、资金池是解决资金管理问题的一个重要工具，不同规模企业可以寻求适合自己的资金池模式。7、资金预算管理是解决资金管理问题的另一个重要手段，资金计划的制定和实施，资金使用的监控，项目进度的控制均是资金预算管理应当综合考虑和协调的关键内容。第七十四页，共一百四十八页。预售销售阶段财税处理与筹划第七十五页，共一百四十八页。商品房销售收入商品房视同销售收入精装修房销售收入以地换房合作建房地下车库销售收入公共配套设施销售收入买一赠一收入拆迁安置与补偿收入代收款项收入租金收入预售销售阶段财税处理与筹划一、不同销售收入涉税风险分析第七十六页，共一百四十八页。商品房销售收入商品房销售收入确认标准营业税：营业税条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。营业税条例实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。预售销售阶段财税处理与筹划第七十七页，共一百四十八页。商品房销售收入商品房销售收入确认标准所得税新31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。预售销售阶段财税处理与筹划第七十八页，共一百四十八页。商品房销售收入商品房销售收入确认标准土地增值税预缴同营业税一致土地增值税清算1、签订商品房销售合同，并收到全部款项，应确认收入。2、签订商品房销售合同，收到部分款项（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同额确认销售收入。预售销售阶段财税处理与筹划第七十九页，共一百四十八页。商品房销售收入未完工开发产品销售收入1、未完工开发产品销售收入包括哪些？（1）预收账款贷方发生额（2）其他企业往来科目案例：往来款项中的暂借款。。。（3）定金、订金等（保证金、诚意金）——收取的定金、订金如何进行会计处理？预收账款还是其他应付款？案例某房地产企业在开盘前进行客户预约登记，凡登记客户先提供身份证复印件一张并缴纳诚意金2万元，待正式开盘后预约登记的客户可优先选房，选中房子的诚意金抵顶房款，放弃选房的退还诚意金。最终共登记100人，收取200万元诚意金。请问这部分收取的诚意金是否应缴纳营业税、土地增值税和所得税？预售销售阶段财税处理与筹划第八十页，共一百四十八页。商品房销售收入未完工开发产品销售收入1、未完工开发产品销售收入包括哪些？——营业税是否缴纳？国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知国税函发[1995]156号十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。——所得税是否缴纳？定金与订金的争议——土地增值税是否缴纳？预售销售阶段财税处理与筹划第八十一页，共一百四十八页。商品房销售收入未完工开发产品销售收入1、未完工开发产品销售收入包括哪些？（4）会员费案例：两种会员费2、非法预售问题关键在于理解什么是销售合同？是否只有房管局网签合同才算数？3、未完工收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费扣除基数？预售销售阶段财税处理与筹划第八十二页，共一百四十八页。未完工开发产品销售收入案例：业务招待费扣除问题某房地产公司2009年成立，当年发生业务招待费20万元，2010年项目开始取得销售收入18000万元，当年发生业务招待费50万元，请问两年业务招待费如何税前扣除？——当年扣当年——取得收入前累计至取得收入年度一次结转——整个项目周期算总账商品房销售收入预售销售阶段财税处理与筹划第八十三页，共一百四十八页。一、房地产企业召开股东会，将10000平方商品房分配给股东作为分红；二、房地产企业将其开发的100套住宅分配给内部员工，作为员工福利；三、房地产企业以十套商品房抵偿工程款；四、房地产企业将一套商品房无偿捐赠给自然人乙；五、房地产企业以5000平方商品房换取另一企业开发用地一块；六、房地产企业将1000平方米商品房投资到另一企业；七、房地产企业将8000平方米住宅作为拆迁安置用房；八、房地产企业将2000平方米商品房转为自用；。。。。视同销售收入预售销售阶段财税处理与筹划第八十四页，共一百四十八页。商品房转为自用涉税风险案例某房地产企业2010年10月将1000平方米商铺现房转为自用，将其成本转入固定资产，同时于次月起开始计提折旧。但2011年8月，由于公司资金紧张，又将该部分商铺转让，请问此时应如何缴税？视同销售收入预售销售阶段财税处理与筹划第八十五页，共一百四十八页。案例：房地产企业甲开发精装修住宅，为合理避税，在同业主签合同时，将装修合同与销售合同分开签署，销售合同按照每平方6500元签订，装修合同按照每平方1200元签订。请问这样做有无风险？精装修房销售收入预售销售阶段财税处理与筹划第八十六页，共一百四十八页。一、有独立产权的地下车库，作为独立成本对象和清算对象，确认收入，确认成本。缴纳营业税、土地增值税、所得税。二、无独立产权的地下车库（含人防）以转让有限产权或永久使用权方式进行销售，应如何缴税？两种观点：1、均应视同销售确认收入，缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，但受让方无需缴纳契税。2、无论协议如何签署，均应视为租金收入，缴纳营业税、房产税、所得税。哪种处理对企业比较有利？地下车库收入预售销售阶段财税处理与筹划第八十七页，共一百四十八页。案例：房地产开发企业甲将其开发的住宅小区中的幼儿园以1500万元卖给企业乙，请问这部分收入如何纳税？——能不能卖？——卖了能不能办到证？——卖了咋办？公共配套销售收入预售销售阶段财税处理与筹划第八十八页，共一百四十八页。房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。很多地方出台“一价清”政策：规定新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等属于房屋公共设施、设备的建设费用，均包含在住房价格中，因此，天然气安装工料费、有线电视安装工料费，房地产开发经营企业不得另行向购房人另行收取。但如果别的费用房地产企业向业主代收怎么办？代收款项预售销售阶段财税处理与筹划第八十九页，共一百四十八页。一、代收款项的营业税问题1、特殊项目的代收费用（1）代收住房维修基金（2）代收的契税和印花税是否缴纳营业税税还是费？？（3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税（4）2009年1月1日后，符合营业税暂行条例实施细则第十三条三个条件的代收费用不再缴纳营业税。2、房地产开发企业如何应对代收款项预售销售阶段财税处理与筹划第九十页，共一百四十八页。二、代收费用所得税问题2009年31号文第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，①凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；②未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交有关部门单位的，应于移交时扣除。代收款项预售销售阶段财税处理与筹划第九十一页，共一百四十八页。三、土地增值税土地增值税扣除项目国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发（2009）91号第二十八条代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。代收款项预售销售阶段财税处理与筹划第九十二页，共一百四十八页。房地产开发企业将商品房用于出租，由于产权未发生转移，出租收入无需缴纳土地增值税。案例：甲房地产企业将商品房转为自用后出租给乙企业作为办公，约定一次性缴纳三年租金共计120万元，请问甲企业如何纳税？——营业税——所得税——土地增值税——房产税无租怎么办？租金收入预售销售阶段财税处理与筹划第九十三页，共一百四十八页。案例：甲房地产公司同客户签署商铺售后回租协议，约定以100万将商铺卖给客户，需一次付清。再以每年8万元租金回租，期限三年。请问房地产公司如何进行税务处理？1、是否马上确认销售收入？2、支付租金如何税前扣除？3、房地产公司作为转租人如何缴税？营业税？房产税？企业所得税？租金收入预售销售阶段财税处理与筹划第九十四页，共一百四十八页。违约金收入预售销售阶段财税处理与筹划材料设备供应商建筑劳务提供商购房业主第九十五页，共一百四十八页。1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金（1）、合同履行，房地产企业向供应商支付违约金案例甲企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署协议，向乙房地产企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天万分之五的滞纳金。乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60*万分之五=30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？（2）、合同履行，供应商向房地产企业支付违约金案例丙企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署中央空调供应协议，总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。请问：双方如何进行税务处理？（3）、合同解除，一方支付违约金案例丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？预售销售阶段财税处理与筹划第九十六页，共一百四十八页。2、房地产企业同施工方之间的违约金（1）、合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金案例甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于房地产公司原因给建安企业带来了损失，双方经协商由甲方对乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？（2）、合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金案例甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？（3）、合同解除，一方支付违约金案例甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建安企业如何进行财税处理？预售销售阶段财税处理与筹划第九十七页，共一百四十八页。3、房地产企业同购房业主之间的违约金（1）、合同履行，房地产企业向业主支付违约金案例甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定2011年5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？（2）、合同履行，业主向房地产企业支付违约金案例甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？（3）、合同解除，一方支付违约金案例甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约定一周内付完全款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约金。请问双方如何进行财税处理？预售销售阶段财税处理与筹划第九十八页，共一百四十八页。实测面积超过预测面积部分收入案例某房地产企业实测面积确定后，以下两户业主购买的商品房面积出现差异，具体情况如下：业主甲商品房销售单价6000元/㎡，合同面积125㎡，实测面积120㎡。业主乙商品房销售单价6200元/㎡，合同面积90㎡，实测面积95㎡。业主丙商品房销售单价6500元/㎡，合同面积78㎡，实测面积80㎡。假设甲乙丙业主均选择不退房，请问房地产企业如何进行财税处理？预售销售阶段财税处理与筹划第九十九页，共一百四十八页。二、预售销售阶段涉税风险分析（二）、不同销售模式与促销手段的涉税风险1、通过代理机构销售模式风险（1）、佣金涉税风险《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）文件对此进行了详细规定。佣金涉税风险一：扣除限额风险佣金涉税风险二：代理机构资质风险佣金涉税风险三：佣金支付方式风险佣金涉税风险四：财务处理风险冲减收入问题（2）、房地产企业收入确认风险2、自行组建销售队伍涉税风险提成个税问题预售销售阶段财税处理与筹划第一百页，共一百四十八页。二、预售销售阶段涉税风险分析（二）、不同销售模式与促销手段的涉税风险3、“买赠”促销方式涉税风险（1）、买房送阳台、送面积、送车位等案例某房地产企业推出买一赠一活动优惠，在规定时间内购买商品房的客户可以免费赠送独立规划的车位一个。请问房地产企业如何进行财税处理？（2）、买房送电器案例某房地产企业实施促销活动，分为两个环节：首先所有在规定时间购买商品房的客户均赠送价值500元的电压力锅一台；其次在这些客户中再进行抽奖，共有五名幸运客户可获得价值4000元的笔记本电脑一台。请问房地产企业如何进行财税处理？个人是否需要缴纳个人所得税？（3）、买房送装修预售销售阶段财税处理与筹划第一百零一页，共一百四十八页。二、预售销售阶段涉税风险分析（二）、不同销售模式与促销手段的涉税风险4、售后回租方式涉税风险案例某房地产企业采用售后回租方式进行商铺销售，以每平方2万元的价格将商铺出售给购房者，同时与购房者签署租赁协议，租赁期限十年，租赁价格为每月每平方150元。同时房地产企业又将商铺以每平方200元价格向外租出。请问房地产企业如何进行财税处理？——转租营业税——转租房产税——转租所得税预售销售阶段财税处理与筹划第一百零二页，共一百四十八页。一、清算阶段所得税汇算清财税处理与筹划1、未完工年度的所得税预缴（1）、涉税风险之一：预缴数额计算风险案例某房地产企业为所得税查账征收企业，开发项目位于省会城市。截止2010年度累计亏损500万元。2011年第一季度实现销售收入8000万元，取得子公司分红150万元，转让其持有的股权取得净收益1000万元，另从当地政府取得无偿资助的补助资金2000万元。第一季度的期间费用、税金等共计1450万元。请问：该企业第一季度所得税如何预缴？清算阶段财税处理与筹划第一百零三页，共一百四十八页。一、清算阶段所得税汇算清缴财税处理与筹划1、未完工年度的所得税预缴（2）、涉税风险之二：合规票据风险案例稽查局在检查某房地产企业时，发现2011年1季度企业预缴所得税时，计算费用扣除项目中，有部分未取得发票等合法凭证，要求企业就未取得发票部分补税并进行处罚。请问是否合理？清算阶段财税处理与筹划第一百零四页，共一百四十八页。一、清算阶段所得税汇算清缴财税处理与筹划2、未完工年度所得税汇算清缴涉税风险案例某房地产企业财务人员在未完工年度，为调控所得税税负，在企业财务处理中人为将当年度取得的未完工产品销售收入从预收账款科目结转至主营业务收入，同时从当年度实际发生的开发成本中选择结转一部分有发票的成本，使当年度结转完的收入和成本费用基本相当，并以此填报所得税纳税申报表。请问有何风险？3、完工年度所得税汇算清缴风险如何填表？清算阶段财税处理与筹划第一百零五页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划1、土地增值税清算单位涉税风险（1）、分期开发的清算风险（2）、普通住宅与非普通住宅分别清算的涉税风险什么是普通住宅？《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件制定了关于普通住宅的基本标准，即住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。同时规定各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。普通住宅认定风险清算阶段财税处理与筹划第一百零六页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划2、土地增值税预征风险（1）、不同性质商品房预征的不同税率（2）、特殊类型的开发项目预征优惠政策（3）、车位收入是否需要预征清算阶段财税处理与筹划第一百零七页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划3、土地增值税清算标准风险根据国税发[2006]187号文件规定，土地增值税的清算条件分为正常清算条件和强制清算条件两类。正常清算条件是指符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）、直接转让土地使用权的。强制清算条件是指符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）、省税务机关规定的其他情况。清算阶段财税处理与筹划第一百零八页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划4、土地增值税视同销售风险5、土地使用权和不动产投资的土地增值税风险先投资非房地产企业，再变更为房地产企业6、旧房转让的土地增值税清算风险《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）文件规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。清算阶段财税处理与筹划第一百零九页，共一百四十八页。6、旧房转让的土地增值税清算风险（1）、按照评估价格确定扣除项目（2）、不能取得评估价格但能提供购房发票的情况（3）、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况清算阶段财税处理与筹划第一百一十页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划7、开发成本土地增值税扣除风险（1）、土地闲置费扣除风险（2）、拆迁补偿费扣除风险（3）、共同成本的分摊风险（4）、建安工程费的证据链风险（5）、甲供材风险（6）、建筑业营业税发票的开票地风险（7）、开发间接费用管理费用的认定风险清算阶段财税处理与筹划第一百一十一页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划8、利息土地增值税扣除风险（1）、利息不得加计扣除，必须在清算时从开发间接费中调至开发费用。（2）、几个项目共同使用一笔借款的，利息应按照正确的方法进行分摊。但如前所述，利息在土地增值税清算中的分摊方法未能明确，实践中存在成本法和建筑面积法的争议。（3）、金融机构借款利息可以选择据实扣除，非金融机构借款利息不得选择据实扣除。（4）、选择据实扣除利息的，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（5）、房地产企业项目开发未发生利息，是否可以寻找开发费用按照10%进行扣除？9、期间费用扣除风险是否查账，比较实际发生与5%孰低？？清算阶段财税处理与筹划第一百一十二页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划10、各种税金的扣除风险（1）、已缴纳的营业税及附加允许在土地增值税清算中全额扣除；（2）、契税允许计入土地成本全额扣除；（3）、已缴纳的所得税不得在土地增值税清算中扣除；（4）、印花税和土地使用税不得在房地产企业土地增值税清算中单独计算扣除。这两个部分对于房地产企业来讲属于管理费用，因此按照比例进行扣除。（5）、企业替第三方支付、代垫、代扣税款不得在土地增值税清算中扣除。清算阶段财税处理与筹划第一百一十三页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划（十）、各种合作开发模式的土地增值税清算风险（十一）、土地增值税核定征收风险根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。清算阶段财税处理与筹划第一百一十四页，共一百四十八页。二、清算阶段土地增值税清算财税处理与筹划（十一）、土地增值税核定征收风险国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发[2010]53号四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。清算阶段财税处理与筹划第一百一十五页，共一百四十八页。总结：项目清算阶段是项目运营的最后阶段，也是纳税管理的最关键阶段。无论是完工年度所得税汇算清缴中关于开发成本的最终确认和差额调整，还是土地增值税清算中的成本确认，核心是从税的角度对项目进行最后总结，很多以前阶段积累的风险都将在这个阶段爆发，需要企业特别关注。清算阶段财税处理与筹划第一百一十六页，共一百四十八页。房地产公司设立阶段财税处理与筹划第一百一十七页，共一百四十八页。公司设立条件与资质房地产企业设立条件《中华人民共和国公司法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。第一百一十八页，共一百四十八页。公司出资方式与注册资本房地产企业出资方式1、货币出资2、非货币资产出资：土地使用权出资、在建工程出资、不动产出资案例1-1：甲公司以100亩土地的土地使用权出资，评估折价6000万元（在甲公司账面原值为3000万元），乙公司以货币资金出资4000万元，双方共同成立丙房地产公司，请分析三方涉税问题。如果丙为非房地产公司，又有什么变化？如果甲公司是以自建房屋出资，涉税处理有什么变化？如果丙公司一年后将不动产转让，如何纳税？如果甲公司半年后将股权转让，如何纳税？第一百一十九页，共一百四十八页。公司出资方式与注册资本房地产企业出资方式2、非货币资产出资土地使用权出资、在建工程出资、不动产出资案例1—2：甲公司以100亩土地的土地使用权对乙房地产公司出资，评估折价6000万元（在甲公司账面原值为3000万元），由于乙公司每股净资产2元，因此甲方折价3000万股，请分析双方财务处理及涉税问题。案例1—3：甲公司以100亩土地的土地使用权对出资，评估折价6000万元（在甲公司账面原值为3000万元），甲仅同意以其中3000万折价入股，其余3000万不能计入资本公积，请问如何处理？第一百二十页，共一百四十八页。公司出资方式与注册资本房地产企业出资方式2、非货币资产出资土地使用权出资、在建工程出资、不动产出资案例1-4：自然人甲以1000平方写字楼出资，评估折价1000万元（甲的购买价格为500万元），乙公司以货币资金出资1000万元，双方共同成立丙公司，请分析三方涉税问题。第一百二十一页，共一百四十八页。公司出资方式与注册资本房地产企业出资方式3、其他出资方式股权出资：《股权出资登记管理办法》债权出资第一百二十二页，共一百四十八页。公司架构设计房地产企业设立的全局观——架构思想架构一种预先的设计和安排，是指房地产企业在战略的指引下，在企业设立中综合考虑各方面因素，尤其是纳税管理因素，最终形成的管理体系。企业一企业二企业三