龙头地产企业旅游度假村思路框架

区域旅游业宏观背景分析项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究xxx地产旅游度假村研究思路框架旅游功能三层论旅游功能旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。旅游度假区理论研究同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点区域旅游业宏观背景分析项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究项目旅游度假村研究思路框架旅游度假村定位的困境项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做？在旅游功能三层论下，项目的旅游资源到底如何？同先进的旅游区相比，项目有没有差距？项目发展第一层次旅游功能研究项目发展第二层次旅游功能研究项目发展第三层次旅游功能研究困境研究项目旅游发展评价项目发展第一层次旅游功能研究依据资源条件禀赋，第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resort旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。第一层次旅游功能本地旅游休闲自住类区域旅游度假resort类目的地型resortResort的功能单一复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能本地型至目的地型resort表现为渐进关系，伴随着功能复合和覆盖面等的升级区域市场广泛市场夏威夷BintanForestHighland第一层次旅游功能第一层次旅游功能通过案例分析发现，第一层次旅游功能的

关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件第一层次旅游功能KPI体系资源价值景点规模旅游条件观赏特征科学价值文化价值景点地域组合交通通讯饮食旅游商品导游服务人员素质项目资源禀赋中等，温泉资源是核心，但在旅游复合功能等方面条件一般。在旅游市场上，相对于海滨资源，温泉资源地位并不非常强势；由于规划起点高，其温泉资源在珠三角有一定竞争优势自然旅游资源人文旅游资源配套设施景点地域组合其它项目具有部分历史人文主题，但缺乏表现手法和游憩项目高尔夫等高端娱乐休闲设施也缺乏高等级酒店、多类型旅游居所等非常缺乏，通达性一般，欠缺公交直达线路，周边汤泉高尔夫俱乐部项目游憩设施档次较高，较有吸引力除汤泉高尔夫俱乐部外，周边无其它知名游憩资源项目内部分区不明确，景点欠缺规划布局；旅游商品缺乏、服务有待改善提高★★★★★★★★★★★★★第一层次旅游功能基于层次分析法的项目资源评价项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大第一层次旅游功能第一层次旅游功能项目发展第一层次旅游功能判断项目观光旅游资源条件一般，发展目的地型、甚至区域型观光旅游地资源禀赋不足，发展难度非常大结论：项目发展第二层次旅游功能研究第二层次旅游功能泡温泉山林观光高层会议接待项目旅游功能项目第二层次旅游功能资源条件娱乐体验珠三角温泉资源丰富，集中分布在中部、东岸和西岸地带1、三大客源地广州、深港、珠澳3、分为三大都市区：中部都市区：以广州为中心，包括佛山、肇庆等城市。东岸都市区：以深圳（香港）为中心，包括东莞、惠州等城市。西岸都市区：主要包括珠海市、中山市、江门市等的部分地区。第二层次旅游功能珠三角区域对温泉价值的挖掘已经非常深入，且已经形成自身客户群，切入难度大第二层次旅游功能惠州区域温泉资源众多，分布密集，难以实现差异化第二层次旅游功能珠三角温泉度假区成功的关键因素温泉度假村KPI中国首部温泉旅游地方标准———《广东温泉服务规范》

第二层次旅游功能★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★指标御温泉项目与珠三角区域温泉度假区相比，项目第二层次旅游资源差距巨大，发展空间有限。第二层次旅游功能项目发展第三层次旅游功能研究旅游度假地功能发展规律研究珠三角居民旅游消费行为分析珠三角旅游度假地发展态势第三层次旅游功能市场供求项目第三层次旅游功能研究项目第三层次旅游资源禀赋本地旅游援休闲自住挖类一流区域行旅游度假冲第二层次res摸ort类一流目的师地型综源合res勾ortReso却rt的功能单一景呢观复合功能空间和湾人口的下覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德气罗马尔代滚夫Bint眉an亚龙湾南国桃躺园华侨城观澜GOLF光明农涌场愉景湾大梅沙御温泉丹霞山海凌岛小梅沙飞沙滩七星岩Hid内den些Va足lle董yHome俩stea示d国际标舌杆珠三角市象场For泰est塞Hi易ghl祝and渠s旅游功映能的复袋合与旅羊游度假赏地的等察级呈正探相关，令且第三斯层次旅帅游功能贸比重逐贞渐增加旅游度假地发展涛规律珠三角色区域区倡域型旅蓬游度假需地在依闸托景观已资源的惜基础上验，逐渐会向第三馒层次旅沾游功能夺倾斜珠三角旅教游度假地园态势旅游者对唯旅游舒适政度的关注怀已经成为孝最重要的推指标,第三层酷次旅游折需求逐帐渐凸现资料来源挨：问卷调多查对度假顶区关键欺特性的率选择珠三角资消费行为分鹊析珠三角会剩议中心主惧要集中在宣广州和深军圳，主要净面向本地鱼市场，名找目繁多，芳专门的会撒议中心较鞋少第三层娱次功能市场供硬求珠三角会先议旅游地桥功能混杂习，体制僵剑化，区域汁型专业会俊议中心存拼在严重不分足。第三层次破功能市场供揪求泡温泉山林观排光高层会抚议接待项目旅游氏功能本地会议返接待功能瓦是目前汤旋泉度假村甜的强势第班三层次旅窃游功能，温但体制不恭灵活惠州市政琴府定点会沙议疗养区项目第浓三层次旅游功坟能条件国家领估导人下洲榻地主要是博政府服袖务功能肢，经营体歪制僵化旅游度屡假地功版能发展么规律研阁究珠三角备居民旅侦游消费胳行为分吩析珠三角肆旅游度侮假地发凉展态势第三层次栗旅游功能垂市场供求项目第三孤层次旅游弃资源禀赋旅游地等储级与第三鞠层次旅游子功能呈正感相关关系珠三角乒区域型妄旅游地义逐渐向懂第三层丈次功能爷倾斜舒适度再指标提迫升，第星三层次皆旅游需匹求凸现以会议功坟能为主的淋第三层次霸旅游需求猛旺盛会议接恼待旅游侵功能在赠本地强雅势，但呼体制不穿灵活珠三角染欠缺专捐门的区符域型会纵议旅游坟中心项目旅游使发展定位慰方向：以抱第三层次裂的会议旅点游功能为罢主体的标侍竿性休闲牌旅游度假狂村从外部傍和内部港条件分图析，项倒目适合样打造以在第三层统次会议隆旅游功能宪为主体偶的标竿捏性休闲崖旅游地贱度假村会议旅曲游温泉疗养其它休蛋闲项目会议旅游青为主体的乳休闲旅游均度假地项目旅游仰度假村发梳展策略02以会议旅防游功能为牵主体，打疗造国内第缴一个休闲醋管理机构汤泉休闲管理机构会议旅游居管理温泉养生钢管理人体健怜康及心阵理保健步管理休闲教育征管理有氧运莫动管理休闲嗜好合管理亲子游冬乐管理休闲娱涛乐管理休闲美食绒管理休闲购物盯管理我们的目绢标会议旅游可目标市场悼和客户群按在哪里？其它的叹休闲旅宣游功能殿如何规疏划？项目总体睁的硬件配摄套和软行蕉服务有哪唤些？有没有客爽借鉴的会寄议旅游发射展模式？会议旅游辟需要什么浆配套设施皇？目标下伴的问题项目会议羡旅游规划项目综乏合休闲诵旅游规纵划12项目主体搞功能定位还研究：项稍目会议旅脂游规划会议经炉济理论逢研究会议旅游防案例借鉴项目会屈议旅游妇规划项目会议缎旅游目标厌市场1机构性会送议旅游主变体上区分蛛为政府和涝企业市场秩，同时按绝照规模和如时间段的姐不同细分会议经领济理论研究项目会议寸旅游目标糟市场：立申足现有的桂政府接待甲功能，强相力拓展企域业会议市渠场会议旅仿游目标市映场案例一：室鸣泉居国稀际会议中斧心项目背景扇：坐落于岁广州的测北隅，典白云山碌麓，金攻钟湖畔服。拥地20余万平絮方米，丘建筑面御积约4万多平方崇米，欧陆录风格的建浅筑结合周鼓围的自然执环境，成鸭为格调高芳雅的度假州胜地，也哨是接待国咳宾及政要糊名流的“蜂基地”，寄深得国内介、外知名匆人士的嘉化许，被誉掠为“南国圾钓鱼台”推。项目主要望构成：国际会笋议中心定、别墅爪群、休佣闲活动哭场所会议旅春游案例借鉴鸣泉居债国际会微议中心壶成功启棉示时机：广州市摇是华南特地区的鄙经济贸寇易中心箱，来广奏州商务说会议及若商务洽描谈日益药盛行，在同时随户着现代晕的企业袄管理理道念的发舰展，这适些会议言及洽谈未大多选笑择在度扔假村举榜行，鸣浴泉居的占成功就甚是在这冤种大的瞒经济背足景上产救生的。区位及持环境：项目距离青飞机场近脏且自然环尸境优美是白成功的一驱个关键要路素。高标准露的设施黑：商务会议碎及商务洽池谈不仅要财求适合各留种会议、麦商务洽谈谋所需要的蜡会议设施榆、住宿设拜施及高标妹准的服务厕，同时也略要求有大知量的游憩饼设施，这昼方面鸣泉件居全部有甘，这是鸣腊泉居的成宽功另一个衫秘诀。会议旅怒游案例借魄鉴案例二：混海南博鳌娘水城成功要鼠点以超常士规的创悔新思维戚成功策示划“博局鳌亚洲淡论坛”密，使博支鳌水城扑迅速成尊为世界膜瞩目焦腥点。事件效应客的强大影围响力奠定分博鳌水城系向国际会伶议与休闲古度假方向软发展的基稳础。高标准国仍际会议中陵心、五星激级国际酒揭店及休闲剪娱乐设施尝等多功能座一体化的披综合配套显建立了博挎鳌水城的续高品质区富域形象。会议旅称游案例借鉴项目会议驴旅游规划晋（一）：风建筑规模案例借鉴认一：广州石鸣泉居国和际会议中机心总建面车：4万平米会议面积梳（A）：1万平米配套居住杠面积（B）：3万平米A：B=1：3案例借羊鉴二：垂亚太国膜际会议摄中心总建面：3500块0平米会议面跨积（A）：540编0平米配套居爷住面积正（B）：约2.9万平米A：B=1：5.3案例借鉴奖三：上海奖国际会议黎中心总建面：110倡000平米会议面积件（A）：157却54平米配套居定住面积灾（B）：约9.4万平米A：B=1：5.9综合上述爪案例，会踏议面积与僻配套休闲仪居住面积唉的经验值翼约为1：5。汤泉TQ-字02地块旅该游服务手设施总愧建面为5925军0平米，除开派掩出所、门可诊所等，建议汤泉垮国际会议厌中心建筑跃面积为800窑0平米，汤泉度健假酒店配饼套居住面伍积为4万平米抄左右。项目会湿议旅游规划设计形悠式：剧场式、创课桌式、何酒会式、晚低宴式功能形部式：宴会厅、湖多功能厅舍、大小会议古厅规模配润置：同时具备导容纳10-祝100摧0人的会议姑场所项目会出议旅游规划项目会礼议旅游构规划（休二）：昨会议厅四形式借鉴案例敏：WINT炕ERGR垃EEN步RESO央RT上海国际印会议中心亚太国际仅会议中心海南博材螯水城10+积1同声传译炸系统飞利浦DCN会议系统设和主席发详言机A/V传送现灶场电视算信号通捞道音频信号论合成系统帝和多媒体安演示控制屈系统影像电脑强光以三枪投影局机实物投猛影机幻影机幻灯机幻灯视频兵转换器彩色多志频系统排电视机多频系振统放影奋机镭射笔。项目会小议旅游规薪划项目会灰议旅游氏规划（恼三）：宽会议厅增内部设汽施奔驰中巴似接送服务---助---提供深港斩、环城会肠议接送服绒务。大宗客户帆定制制度——针对不忍同类型帅的客户乓配备专技门客户必服务项挪目组，均提供从净预定会司议室到疼饮食、直休闲活键动的全询盘安排很服务，群任何客少户需物理业管理殊中心提围供任何样服务时锅，只需遣拨通其排专配的倾贴身客桌户专员俊的手机浑或分机泛，直接茫告知服崭务需求展。一对一私翅人秘书服阀务---君---针对休暴闲的商话务散客阀提供贴棚身客户孟服务助胃理，实残现一对约一管理玩服务。高端安保劲设施----抵--为满足赚政府对尤于高级交接待的超安全要胸求，可魄以在全蔽区或个耳别区域狗设置高矮端的安遗保设施客，如机钳场的金肌属探测兼设备、劈燕军事设偶施上常耕用的脉碧冲电子虽围墙等优。晚间查房依制度---蚁---每晚查流房两次乖，第一解次零点苦左右，秆第二次虚在凌晨掏两点前薪后，一拌是查空净房，看篮有没有吗盗窃。葡二是查终有客人邻住的房薄，看门尖窗等是匙否关闭蔽严实。借鉴案例隐：WINT驻ERGR弯EEN般RESO再RT上海国际倒会议中心亚太国际篇会议中心海南博迎螯水城项目会屡议旅游规划项目会悔议旅游粪规划（肝四）：船软性服颗务在分析诊国内外罚标竿性小旅游度崇假地时剑，我们灭发现：高档酒损店＋GOL止F和相关界物业配咱套＋其匀它高档竹休闲配巩套＋＋消完善服动务和休绵闲产品烧设计＝球成功的多休闲旅阻游地亚龙湾夏威夷Can泡cunBint略an巴拉德溪罗LaJ助olla国外案例Bint草an，印尼Canc稳un,墨西哥La斜Jol纠la，美国加盏州Yalo钞ngBay夏威夷，心美国帕拉德挣罗，古铲巴Wint铜ergr怜een，美国维雾州Hom祸est处ead，美国史密歇根Seas嫁ide，美国庄佛州珠三角代街表案例观澜湖度叼假村珠三角图：部码分参考盼案例及鼓其分布国内外仪一流的析休闲旅竞游度假洗地均验魔证：高有档的硬童件和软密件服务算是成功傲的必备草因素22高档酒侄店和公辱寓配套GOLF和相关物劝业配套温泉旅猫游规划休闲管篇理服务项目综合态休闲旅游赖规划硬件配坛套和服鼓务规划陆、管理惠州高何档酒店鼻经营良天好；产馆权式酒顿店销售之火爆惠州产权看式酒店普筒遍销售火素爆，目前划市场供应纵产品全部易分布在市逃区核心商网圈，度假延区酒店全健部为开发毒商自有，鸡产权式酒赌店市场基题本空白。高档酒逐店和公寓配当套惠州市形现有高阴档酒店库平均开西房率高拴达80％，辅经营良疯好，市摔场空间兄广阔。通过对要惠州高询档酒店苦和酒店维式公寓我调查统闸计，发引现：项目周闪边少高委端酒店肢配套，泼市场存途在机会架点高档酒套店和公寓牢配套项目周级边无高控档次产近权式酒确店公寓忙分布，桥物业发叹展前景振趋好高档酒店和公寓配谅套项目高嘉档酒店做及产权数式酒店帝公寓发专展建议考虑产愧权酒店盛的运营座风险，烦启动期猴面积不蹲可过大棋，建议120礼00平米左何右产权酒店古公寓的装可修标准按前四星标准旱设置，与雪中信五星功级自有酒乱店部分形滚成互补产权酒店榆的配置按武四星级标员准配备全皮套家私及裳电器，大鼠型写字台婆及书柜，末浴缸及冲胳凉间，全锯套厨房器好具，国际剃国内直拨感电话，自帆助洗衣机罢及衣物烘厦干机，独咳立控制分增体式空调冤，ＡＤＳ宗Ｌ高速上婚网设备，谱境外卫星挣电视及电梢影频道高档酒店和公寓率配套建议项目塔开发五星级酒私店和四星芽级产权酒殖店、酒店竖公寓特色、高淋端的GOLF球场及省球场居沃住配套萌将极资大增加吴项目的非休闲价藏值GOLF配套优良的什高尔夫炊场地高尔夫别呢墅高尔夫病度假公标寓将现有资集源充分整乳合成多种揭体验式休乞闲项目，债打包成套抹餐销售。温泉旅遍游会员制管事理，以配冠套带动住壁宅成功销独售温泉度六假公司孔是通过美会员俱迈乐部盈遇利的.会馆是围董事会交与俱乐卧部会员牧的联络尽处用会员制请服务带动山房地产销防售。俱乐部会继员首先要愚成为这里悠的财产拥休有者,并有优惠尾打折服务.家庭成昨员与会悟员一样驰享有会街员利益会员利益根据季节忍特性在某熊些项目享旦受不限时滑及打折优伪惠45洞golf锦标赛妥、网球板设施、教温泉Spa及健身胁中心、尚游泳池陕等会员不动纲产一个良院好的养昌老及第排二居所钟地土地使用呜权出让,为会员辽提供专钻人建造枪设计房评屋专业房地愚产经纪人兰及代理商竭的房屋买第卖租赁并执为会员提复供优惠打烧折服务为各会员太提供可选部择的会员阔房例如gol打f会员房,地处gol香f公园附近,To裹wnh母ous弊e,s侍ing娇le辛fam把ily扶ho奋mes等房型可摇供选择温泉旅危游最好的服夏务不是所隔谓御式、翠尊贵的服妥务，而是们个性化、浮量身定做骂的服务温泉旅游烟最大特点胜就是其属盆于“回头斯型”消费突项目。有桶商家说，夹只要你能掉来第一次叼，就有可姓能来十次灵、甚至上昨百次。休闲管理渠实质：个证性化服务婚+经历产桐品根据会员厌资料，量滨身定做营旁养膳食方疲案、心理象保健方案胜、户外有房诚氧运动策询划、商务延会议安排档、婚宴活浸动策划、自拓展训练普策划、亲庄子娱乐策郑划等等将会员棚第一次厕到访的向经历记偶下，如昆健康记听录、一令张照片巨、消费趁习惯等龄等，等尚下次到刷访的时篮候按照给客人独须特的经竿历安排材消费，葵使之产疫生归属之感。休闲管迫理休闲管码理特色仗产品：丙休闲教物育案例借鉴浙：华尔街桌英语培战训将客护户目标乱瞄准白焰领和成降功人士浇，注重赵以会员泼制俱乐劝部的形肾式开展棕英语培遭训，创丸造模拟捎真实的