西安城市综合体项目商业开发建议与前期策划图文并茂

西安xx项目商业开发建议前言：本篇报告主要汇报的内容是针对舜杰进入陌生的西安市场，在规划概念方案之前，根据北门地块条件，及目前所面临的市场环境，合理的对项目未来运作提出思路及物业类型发展进行建议。城市核心内城墙本案大明宫区位概述：城市发展主轴之上，市中心范畴，大明宫板块地铁二号线北门—西安明城墙北部安远门，靠近城市主要商业街北大街，是西安传统城市生活中心地段；西安经济开发区大明宫—西安未来的“城市中央公园”，成为西安未来城市发展的生态基础、最重要的人文象征，并成为世界文明古都的重要支撑，进一步提升西安的城市特色。新市府—西安市府的北迁给城北区域带来“永动机”，自身的落位使得经开区一并纳入城市未来发展主轴之上，城北区域由此在各项市政配套及规划上享有得天独厚的条件。项目概览—区位新市府项目概述：47万方复合型项目，可发展住宅、商业中心、写字楼或酒店式公寓或酒店商业及动迁房住宅项目概览—本体规划地块运作建议：分物业类型扫描…………住宅写字楼/商住楼酒店商业广场住宅西安住宅市场总体走势：西安住宅一年内去化表现各区2011年度住宅去化套数住宅整体市场存量情况新政后一年内，西安住宅月平均成交65万㎡，各区成交表现上城北成交套数最高；目前全市住宅整体存量1123万㎡，不包含新推量，去化周期将达到一年半，市场将长期处于供大于求态势；西安住宅市场户型面积需求：从西安住宅发展趋势上看出，目前西安住宅户型需求逐渐趋小，70-130㎡是市场主力需求；目前大明宫区位价值表现——全市中端价格表现大明宫现有价值表现城市中端，甚至弱于城北市府区域。高新曲江城西城东城北大明宫未来的大明宫——城北中心大明宫西安新行政区新客站西安经济开发区城市向北，大明宫为绝对核心区域。项目条件——共享大明宫资源，住宅容积率高项目属于未央路沿线高容积综合体项目，住宅规划指标条件偏弱。未央路沿线华远君城新兴骏景园翠屏湾东方罗马汇林华城恒基碧翠中建开元紫薇东进锦里盛龙广场宫园壹号本案未央路项目条件——后续供应压力较大后续供应量达到335万方，按个案首次开盘截止目前的去化表现来看，全部去化完毕需要6年，未来面临严峻的市场竞争2年内去化量大明宫住宅——现阶段高层点式建筑，3T8户，现代中式立面风格，整体立面品质感不强建筑面积57平米主卧面宽3.2米客厅面宽3.6米宅间景观现阶段，未央路沿线项目表现区域级中低端产品运作形象，弱于城北其他板块项目。锦里区域典型个案产品比对建筑面积130平米主卧面宽3.8米客厅面宽5米行列排布，高层建筑，2T4户为主Artdeco立面风格真石漆为主，部分石材密植园林景观层次感丰富白桦林间未央路沿线高容积项目大明宫板块非高容积项目大明宫住宅——现阶段东：6100去化率30%南：7500去化率80%西：5700去化率10%北：6100去化率20%城北大明宫板块—盛龙广场城北市府板块—万科金域项目开盘销售至今4个月，去化112套；89㎡三房两厅，送11㎡三梯7户2梯4户79㎡两房两厅，送8㎡2012年4月底开盘227套，目前已售198套，去化率90%，均价8500-10500元/㎡（带1000元/㎡装修）板式或点板结合建筑较点式建筑去化速度快，溢价空间高，若带附加值更是当前市场亮点；西安住宅——未来万科金域华府规划，全板式规划万科金域华府实景样板段绿地海珀实景图—全石材立面龙湖花盛香醍售楼处—五重景观体验目前全国重量级开发商在西安均粉墨登场，以自身特色产品在市场大施拳脚，西安住宅市场已经达到完全成熟阶段目前西安住宅主流表现：建筑规划-板式为主样板段-实景体验户型-功能性、附加值景观-多层次景观塑造建材配置-真石漆配底部石材住宅市场研判：地块条件——新政后，西安住宅市场整体成交呈下降趋势，且中长期处于供大于求竞争态势，但本案所属大区域城北目前是西安住宅最集中的成交区域，且由于本案临近市中心，城内目前住宅基本供应枯竭，加之地铁通车，三大利好支撑起项目未来住宅开发具有良好前景；规划方向——项目住宅部分容积率偏高，直接影响住宅的建筑类型，目前未央路沿线均以点式住宅规划为主，建筑排布不规则，去化上表现出市场接受度差、溢价率低等现实情况；随着全国性大开发商集中入驻西安，引入一线城市产品开发经验，在建筑、户型、景观、配套上完全进行颠覆，客户需求逐渐被引导，基于项目立足于未来市中心高端住宅，规划上必须是点板建筑，排布上尽可能朝南，景观塑造出一定特色，户型可能的情况下建议增加附加值，主力面积以70-130㎡的两房和三房，同时在公共部位及会所配套上进行提升。办公及商住楼近些年，随着西安经济大发展，市场对于办公楼的需求逐年提升；同时住宅“限购”政策的全面推进，对西安投资者来说房地产的关注度逐步从住宅市场转向商办地产市场，促使西安写字楼市场11年成交量继续上涨。西安写字楼市场总体走势：从成交区域来看，高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，2011年对于西安写字楼市场来讲属于写字楼发展的另一新阶段，市政府北迁、北客站的投入使用、地铁二号线的正式运营带动了城北写字楼市场的快速发展。2011年西安写字楼市场已初步显现出城北、高新相争的新格局。西安写字楼市场总体走势：目前西安挂写字楼缺暑乏高品质颂甲级纯办果公楼，均为以商住楼倾形势规划银，在租金介水平上两绿者有一定爷差距；西安写静字楼分衔布：90%为商住楼近一年诊开盘城内写字婶楼市场目前城松内写字辽楼入驻河率达到90%以上，基梅本处于供后不应求，婚目前在售达个案只有2个，甲雾级写字远楼量价受表现较途好12345678123456789城北写字廊楼主要经袭开区以商瓦住楼为主近，随着市释府搬迁、棚地铁通车劲、北部产械业基地逐航渐形成，俱未来在新膊市府周边演将上市较唱多甲级办四公项目，赚而项目所傍在的大明竭宫附近在红售写字楼逼个案均定核为商住楼古，甲级商蓝办物业缺约乏；城内写暗字楼市便场目前报价祖（含800元/㎡装修配置届）：东面800滤0元/㎡，去化20%南面835羡0元/㎡，去化90%西面790嘉0元/㎡，去化10%北面8100元/㎡，去化10%紧邻本案薪，月均去代化5套，均价800超0元/㎡，与经开迎区甲级办策公单价差50%，公寓复产品定亚位与周石边住宅树形成竞累争，同啊样面临漆点式建迟筑朝向肿问题；去化速度慕及销售价献格上表现组不佳在售个案始表现—御玲珑商办市暴场研判面：地块条件——西安随醉着近5年经济大肃开发，作边为西部经壁济重心，代城市经济氏发展迅速驶，对于商蔬办物业需套求强，特兄别是住宅扶限购后，愉商办物业丝式去化逐年橡提高；本案地块贡紧邻市中汪心，且随叼着地铁的抢通车，区稀位及交通士优势在城邮北凸显，蛛目前市中租心办公供甚应缺乏，粮特别是项诞目周边个淹案均以商尝住公寓定好位，未对剧稀缺的写鱼字楼进行刊有效补充让，对本案蜓未来发展梯甲级写字雪楼提供较保好机遇；规划方向——建议项诉目商办执部分发证展甲级屡写字楼垂物业，赔以5A标准打纷造，纯周办公商尼务软硬从件配置厦，即衔辫接城北陪新市府闲、经开摆区与市偶中心的鸟城市发剩展主轴卵，并且该可提升缩慧项目整脆体形象倚，在未鬼来售价六上也有狮较大溢不价空间爸。酒蜜店西安市是惯世界著名虽的历史文贴化名城和菌国际旅游铃城市，具仆有丰富的腿旅游资源诉。独特的贱人文景观净和秀美的虾自然风貌带，使西安皱的旅游资快源在全国谱名列前茅葵。西安市从万事旅游业欺相关服务收的经营单耐位有7万余户悉，占全累市各类禾市场主贞体的22%，拥有然旅游景歌区近百浪家，达哥到国家A级标准槽的景区楼（点）24家，其阶中5A级旅游要景区2家，4A级旅游景铺区11家，3A级旅游贤景区6家，2A级旅游景泡区4家，A级旅游景捷区1家。参照西安翅统计局数抹据，2010年，西住安来访硬旅客总胖数超过5201万人次，犹同比增长34.7赖%。其中台国内旅劳客人数孩为5117万余人山次，同弯比增长34.梦8%。国际彼旅客按筛五大洲陡分类依掀次为欧责洲，美卡洲，亚众洲，大考洋洲和信非洲。西安星雷级酒店急接待的管客户主怖要是以屯散客为刷主，占菊入住客猛人的35%；其次衔是旅行抛游客，皂占入住紧客人的26%，以参疮加会议铺、商务楼洽谈、放培训为冒目的入脏住的客胳户占16%，机关今单位(以陕西拌省其它垃地区为渐主)占13%，其它消爪费形式占10%。值得注蜓意的是，盘近年来，圈以参加会均议、商务或洽谈、公阻司培训等坐为目的的冒消费有增停长之势。西安目前寇挂牌的五耻星级酒店堆以及没有皆挂牌但按腹照五星级预标准打造撤的酒店有10家，四醒星级酒炉店24家，三现星级酒锹店71家。旅游市尤场旅游资嘱源市场表样现主要客源酒店资源西安旅判游市场俱情况随着西涨安市政摸府对历厌代遗迹占的修复缝改善，削以及城巴市交通矮基础设航施的不肤断改善棋，如：环西安咸膀阳国际荷基础跑另道和航袍站楼扩赶建以及屿地铁线璃路的建挣设等。罪预计西挥安在今蝴后的几惩年中，怀能吸引若更多的皂国内外异游客。外籍游添客前来宾西安的桂数量增杜加，也隔将相应决增加其本对高星衔级酒店猜及高端甚商业的含需求量雁。接待旅扯客统计平均增释长率19%平均增丈长率15%随着西肝安访客窜数量的驻逐年增悠加，西旬安星级砖酒店在劳过去的10年中经历男了巨大的悦增长。星毙级酒店的俊客房总供蛾应量年平构均增长为9%，其中以疑三星级酒他店和四星诉级酒店的这客房供应魄增长为主恨。2010年，一割、二星简级酒店斤的市场晃占有不裹到5%，而三、淹四星级的决客房供应御比例占到希总供应的82%左右。西安酒罗店目前疯供应西安现有扁高星级酒闲店分布西安酒圾店运营段表现2011年西安世树界园艺博颂览会的召重开，使西饮安星级酒兔店的入住奖率大大提轨高。现有冶主要酒店坏项目2011年至今值的平均健入住率怎达到73.2售%，平均价房价为810元。就客源市龟场而言，上散客和游柿客占现有吵主要酒店统项目客源臭市场的60%左右，茎其他客汁源包括承会议、幅商务、边培训和坛政府客而源。商务客歪群往往也住店预寇算较高档，能有错效拉动准酒店平半均房价序，近年徒来，以邪参加会卖议、商弱务洽谈国和公司禽培训为婚目的的胞消费有舟增长的腊趋势；西安星级放酒店的未嫌来供应主庭要有以下16家，皆为汤五星级酒糟店定位，竟在全市范护围内都有帅分布，其梢中本区域忽内未来供蓄应6家，未渗来几年脾内西安躲五星级仆酒店供瞎应仍将煌保持高侧涨状态累。西安酒店峰未来供应酒店市场薯研判：地块条寄件——本案所些处地段颂属于市础中心边蝇缘，钟铜楼及古威城墙边映，地段亲及旅游姨资源性逮较佳，蔬匹配旅掠游客；塞同时位挺于城市袭经济发喊展主轴门未央路旋上，商漏务便捷胀性较好就，出勤冻便利性度较佳；规划方向——根据西安迈城市特性邀，旅游及蜻商务未来哨的高速发据展，建议论开发高星深级酒店，穴提升项目犹形象之时候也完善了丘项目的复鬼合性概念音，目前西安粒五星级酒衣店较为缺闻乏，但未钩来开发量谦大，尤其毒经开区将道在2-3年内有6家五星顷级酒店拆开业，蠢形成一禾定饱和钻；针对夫商务和杯旅游的艇双重考贿虑，四储星级酒津店符合南团队旅挨游及商脾务市场设主流需纽奉求，未沿来可作屈为良好陆资产进幼行运作公及资产崖配置；商业态广场西安x宿x项目只商业开侧发建议目录区域宏欺观分析项目本段体认知区域市场斩调研项目定疾位建议项目规温划建议西安x托x项目常商业开烦发建议一、区宋域宏观厅分析西安xx雨项目商业月开发建议西安概笨况西安，斯陕西省似省会、纵副省级输城市，型地处关恩中平原最中部，迁北临渭初河，南维依秦岭掠，是陕辉西省政使治、经啦济、文招化中心忙，辖9区4县，总面阔积101春08平方公戴里，城救市建成挨区面积369平方公眯里，常逐住人口846.镰78万人。西安古称厘长安，是鄙我国黄河掏流域古代雅文明的重蝇要发源地仙之一，与返雅典、罗招马、开罗映并称为世羊界四大古钥都。西安恰也是我国进建都最早神、历时最锦长的古城降，距今已敢有300滚0多年的牺历史。棒自西周(公元前113钓4年)起直到唐苏代，先后早共有13个王朝在揪此建都。西安自刺古以来虫就是交首通要道饱，如今胡铁路、虽公路、业航空交币织成网或，四通粱八达。邻中国四磁大国际羞空港之票一的西越安咸阳缩慧国际机高场开辟疗有100多条航线规。中国特叉等客运站猜西安火车隙站是欧亚灾大陆桥的颜重要站点成。西安有访公路280阔0公里，零有5条国道干卡线通过，恼有以市区问为中心通疫往各旅游倘景点的道牛路40多条，其抱中旅游专粗线9条。西安市陕西省西安x倾x项目皆商业开肠发建议地区生披产总值西安市GDP总值逐吐年上涨溜，201解1年，全市GDP为3864铜.21亿元，“武十一五”眨时期年均吼增长14.随00%，西安市野经济增长仿连续9年保持了13%及以上的席速度，综恨合实力明辣显增强。从西安2006阅-201自1年癿人抽均GDP增长来跳看，与GDP总量走势仆一致，呈邮现快速上眨升态势。2011年西安据人均GDP达到45,6斑76元。西安x旅x项目妥商业开党发建议社会消极费品零仔售总额西安市社冤会消费品宾零售总额截逐年上涨色，201洞1年为1935烧.18亿元，“十一粥五”时征期年均本增长20.盟54%就西部唐省会城箭市相比查较，2009年西安社止会消费品荷零售总额闻位居西部布省会城市钥第二，仅拆次于成都削。西安x谱x项目豪商业开枯发建议人口规转模西安市人冶口逐年增怕长，201至1年户籍稻人口为791朗.83万人，腥常住人防口为851都.34万人。户籍人口这与常住人挤口有近60万人的差屡距，说明答西安为人俭口导入型戴城市特征害，具备一伶定的区域才吸引力。西安市15-6餐4岁人口工所占比淋例为总看人口78.脏65%，该年龄担段具有较乔强的消费婶需求，有款利于商业饭项目的发我展。西安xx我项目商业祖开发建议城镇居民长生活情况西安市居密民可支配探收入逐年悬增长，2011年，人役均城镇旁居民可谁支配收档入为259务81元，涨幅颗为10.麻6%。200感8年至201爱1年，西径安市民笨恩格尔槐系数平前均值在30%左右，说明当稳地区经杏济发展过情况良辟好，人循民较有葵消费能怀力。注：恩格看尔系数60%以上为评贫困，50-习60为温饱，40-5插0%为小康后，40%以下为富遍裕恩格尔唇系数是绣食品支坡出总额谅占个人圆消费支演出总额搭的比重味：食物支出猴金额÷总支出枣金额x100怎%=恩格尔系验数西安xx米项目商业年开发建议二、项逆目本体红认知西安xx雅项目商业尿开发建议项目区卵位地铁2号线安远门站本项目位魔于陕西省纸西安市莲雷湖区，项孤目地块分剥布于北关嫌正街西侧渠、振华南韵路以东、凤xx南北简两侧。项目周边疑为成熟住岭宅区域，联居民密集端度高，并励且具有一也定消费能砌级。西安市午级商圈---钟楼商阁圈与本跑项目直焰线距离拔为3公里。西安目前侨唯一运营愉的地铁线齿路---耍-地铁2号线安远顿门站距离以本项目地识块400累m。西安x咏x项目灿商业开丘发建议项目概丈况北关正肯街xx红庙坡路振华北路振华南改路DK1DK2DK4DK3本项目共胜计有4个地块组冤成，其中DK1、DK2、DK4为2类住宅温用地；DK3为商业根金融用蠢地，为她本次报塞告主体没。西安x然x项目球商业开边发建议项目现状142155332项目东赖北角的舰彩印标弟牌市场北关正街削与xx路扯口振华南所路为企秤业及普火通民居xx北侧朵的城中村xx两侧圣分布地段烛民生类商材铺4本项目聪目前尚慈处于地欺块阶段秤，所在今区域主滩要为为衫高密度决普通民然居，以赴及部分拖企业。辞地块内啦部的x石x两侧牵分布有公低端民晃生类商象铺。地块沿帜北关正抚街东北嗽角为在局营的彩沫印标牌话市场，肤为简易发市场结吧构。西安x孩x项目授商业开锻发建议项目区域燥分析本项目办所在的巨北关正偿街向北怨连接未忌央路，酷向南连勾接北大困街、南港大街、线南关正拉街、长猾安北路纺。形成息西安城换市完整蠢的中轴畜线。西赖安地铁2号线与该持中轴线平妨行，形成柱立体交通鸡网络，交穷通便捷度略高。在该中轴梯线上，分先布有经济施开发区商逐圈、龙首给商圈、钟特楼商圈（酒市级）、葡以及向南堆延伸的小问寨商圈（云市级）。穗该轴线所分菠布商业几骗乎占据西南安商业市云场半壁江册山。项目周边枣居民区较污多，人群句较为密集怎，具有一袭定消费基针础。本项目东赶侧为正在绝开发的唐大明宫易遗址公园，项目自宾身亦处于丽唐大明宫歪遗址整体摆开发范围纸。未来具傍有一定的旅游客群资源。本项目弃介于龙肯首商圈反及钟楼苗商圈---北大街愁商业街浩之间，需目前区墙域商业沟相对滞傍后，属形于商业开嚼发空白身点，未来发召展潜力较遍大。唐大明恢宫遗址墙公园西安x当x项目弟商业开失发建议三、区妇域市场秋调研西安x新x项目淹商业开首发建议区域商业灶项目1本案432西安x狱x项目本商业开愚发建议盛龙广守场西安xx泰项目商业忙开发建议天地时代志广场西安x之x项目证商业开圈发建议赛高国提际街区西安xx宫项目商业灰开发建议大明宫世万达广骑场西安xx长项目商业胡开发建议区域在售粮商铺2本案4315678910111213西安xx活项目商业斜开发建议区域在售肝商铺西安x室x项目干商业开宫发建议主力商牌户分布121123本案123西安xx绍项目商业植开发建议百货、挑生活类骂卖场、到专业市曾场124本案351234512西安x仓x项目治商业开卧发建议区域办碗公楼分有布本案12345678西安xx掏项目商业禾开发建议区域办久公楼分狸布西安xx尾项目商业邻开发建议四、项目驴定位建议西安x冲x项目猴商业开业发建议区域商业站档次分析项目所佳在区域忽主要商慈业项目/商业街展的档次璃定位均惕以中低既定位、晨便捷性阿消费为群主，本五案商业圈定位建显议在现脚有商业顺档次上咽有所突旧破，形娇成区域至商业中择心，在欠满足区宁域消费红需求的攻基础上盒培养部贤分目的尸性消费巧群体。档次高低目的性定位便捷性华润万币家超市区域商备业空白区间人人乐超辉市xx街铺北关正从街街铺本案可刺发展空洽间盛龙广扑场天地时省代广场赛高国际晨街区大明宫万跨达广场西安xx厉项目商业辟开发建议核心消费匀群体区域住宅巧区居民旅游人页群经济基础石良好品味高棵端外省市、劲外籍人士以家庭未为单位遵，餐饮税及生活途配套需滴求为主把，部分简儿童类毙消费需剥求。餐饮、谢购物、凡休闲娱垫乐需求茂。消费特点人群组双成人群特征本项目核心消费役群所占比愿例周边上泉班族中档偏上扇消费需求人际交往尿、餐饮及股休闲娱乐束消费特征喊。60%10%30%西安x汗x项目陆商业开盘发建议功能定咳位开放式踩城市商辆业综合宽体主题化消衬费乐趣一站式粥商业空厨间西安xx常项目商业唇开发建议业态选这择重点发闻展业态重点萃台取中高童端知名辫品牌商菌户打造项目谣商业总体缩慧商业品质西安xx炼项目商业标开发建议主力商项户选择建议以上炭主力商户湖及次主力爱商户入驻额本项目，布根据各商四户实际需迹求安排于逝各楼层。以上主力尝商户主要眠考虑具有猎国内及海盖外连锁经猎营特征的丘知名品牌抵。西安xx型项目商业紧开发建议五、项目惑规划建议西安xx竿项目商业斜开发建议地块分箱析红庙坡肚路开通誓后将成枣为区域询东西向孩交通干拳道；北星关正街悦为现有笋南北向忆交通干脑道。该区域