苏州景区别墅区项目营销策划报告

xxx项目营销策划提报第一部分：市场篇第二部分：产品篇第三部分：营销推广篇核心内容市场主旨篇：我们需要解决的问题一、市场的空缺在哪里？二、太湖同质化的生路在哪里？三、存量产品的现状？四、对未开发地块的思考…市场的空缺在哪里？缺少集配套、景观、度假、服务与一体的高档物业从对苏州各个别墅区别墅产品的特征分析可以看到，目前苏州别墅的卖点构成中配套与服务是最薄弱的，而太湖区域本身具有的度假优势和本项目的酒店式公寓、商业体量使得我们可以将本项目做成集配套、景观、服务等要素于一体的高档别墅太湖同质化竞争的生路区域同质化竞争的表现产品类型产品风格推广主题客源竞争独栋别墅占到量体的69％；临湖区域多独栋，非临湖区域以联排为主；中式别墅较少，欧美风格居多；大多数项目以太湖景观为推广主题，而对湖景之外的主题少涉及；较高档的别墅主力客源为苏州及长三角的客户，低档产品的主力客源定为苏州本地客户，尚没有项目将外籍客户纳入进客源构成；形象定位绝大多数项目将推广形象定为度假型别墅，而忽视了其他提升附加价值的能够引起市场更高关注度的形象定位；价格价格极端化，临湖500万以上，非临湖200万以下。同质化竞争的结果：区域市场整体去化速度缓慢我们的出路在哪里？创新！

创新是我们唯一的出路，要进行产品的创新、规划的创新、配套的创新、服务的创新、客源的创新。此外，要充分利用项目本身具有的临湖特性以及紧靠xxx太湖城的地理位置，提升项目产品价值，在单价和总价上与区域其他项目相区隔。享受型的别墅，服务、配套和景观决定购买。与太湖区域的性质相符，在生活配套尚未成型的情况下，享受型别墅可以创造市场供应趋势，可以享受度假、享受空间、享受景观、享受服务、享受城市…。享受型别墅需要较好的服务、配套和景观资源。提升临湖概念，从看太湖到拥有太湖，在享有太湖景观的基础上提出“融入太湖”的概念，从单纯的“观湖景”进入到“住湖景”，提升项目与其他个案的景观区别。本案存量产品的现状太湖临湖500米区域目前没有观景产品（非别墅）存在；太湖区域的普通公寓供应较少，只有少数项目如太湖帕提欧有较集中的普通公寓供应，而精装修公寓量体则更少。普通公寓大多离太湖较远，位置较偏，单价不高，多为综合性产品，主力面积中等偏大；区域内尚没有真正意义上的酒店式公寓产品；市场几乎为空白，主要是因为太湖区域的商业配套不完善，且档次较低，比较杂乱，达不到酒店度假要求；非临湖性酒店式公寓销售情况较好的主要原因来自于主攻投资回报（返租：如星城铭座）。苏州太湖沿线观景多层、小高层、高层产品供应的空白苏州太湖沿线酒店式公寓产品供应的空白太湖沿线小面积公寓产品供应的空白市场面临的机会点——三大空白对未开发土地的思考项目SWOT分析

优势依托太湖区域的旅游度假规划xxx太湖城的规划建设优越的区位丰富的景观资源开发商的品牌效应中国太湖文化论坛劣势项目周边环境不佳缺乏商业配套设施项目为商业用地（贷款限制）项目机会点高起点的规划奠定了太湖国家旅游度假区将成为长三角的度假区同类产品市场竞争压力小潜力巨大的市场需求区域规划尽显贵族化产品规划的独创性项目威胁点现阶段产品形象难以得到提升（烂尾楼）产品档次很大程度上靠自身提升xxx太湖城的同质化产品华丽家族项目等竞争个案总的看来，贵都项目凭借其优越的地理位置和区域独特的规划，优势和机会点较强势。在开发时应注意与xxx太湖城产品的冲突，在客源、产品上相互区隔，营造差异化，使得太湖城与贵都项目产生合力，吸引不同的客源。

存量产品的定位第一个把太湖带上天空的产品；制造观景空间，解决现存一半无法观景的问题；制造休闲空间，解决现存休闲配套不足的问题。未开发地块的定位总体规划上要形成一个整体，同时带动2、5、6区的地块升级；不只是看太湖，还要融入太湖；创造临近地块的观景线；太湖临湖线唯一与众不同的产品。商业的定位短期满足内配套；中期（2、5、6号地完成时）满足区域配套；长期满足门户经济。市场定位原则目标客源及其特征区域市场目前的客源情况

苏州本地客源在项目区域周围的购房比例在50％以下，外地高端客源和外籍人士、华侨客源所占比例较高，说明外地客户和外籍人士、华侨对本区域认同度较高，同时他们的购买力较高（但各个案对境外客户均不重视）。注：外地客户含地缘性客户客源定位——酒店式公寓购买客源客源定位——别墅购买客源定位篇总结明确的高端市场定位，利用已有的地段概念、产品规划、服务理念、开发商品牌等资源；制造差异化产品，与xxx太湖城的价格及客源相区隔，在同一地段上创造更大的市场空间，与xxx太湖城共存共荣；抛开现存的市场，甩开竞争，成为真正意义上的与自身竞争。

第一部分：市场篇第二部分：产品篇第三部分：营销推广篇核心内容产品主旨篇我们的目标融入水而非看水；与周边地块的联动性；太湖大道沿线的榜样；xxx太湖城的门面效果；存量产品的优质化产生区隔化；商业生存定位。规划设计理念主要外部资源——

太湖、中央公园地利条件创造“一湖七岛”初步构思六合院别墅+水上别墅+新中式风格+院落街巷以水为主题，中央水景位于基地核心位置，形成小区的内湖景观，与太湖相对应。将地块北面水界面结合入口范围拉大，将太湖视觉观景走廊参透到六区，使六区能够直接临到太湖观景面。总体规划布局建议

规划结构分析本案规划为“一湖七岛”的布局结构。区域动线分析规划布局示意在空间规划上，通过“村”——“巷”——“院落”——“内院”的空间过渡，在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分的交流场所。第五区文化水街地利条件皂创造产品面积书配比：地块经根济技术淡指标：六合院别宋墅：352侮50平米（150户）水上别辰墅：2100仍0平米（60户）酒店：263间25平米（含122虎5平米改屡建增加屿面积）总建筑面猫积：8257叮5平米陆地面避积：7782暗1平米水域面积效：2529址8平米总用地面猛积：1031枯19平米容积率：0.8盒0院落创新岛建议三组双挖拼的错外落组合明，六户吉围合中挂央形成际半公共将前庭方馋式，将猎几个相勿对独立汗的院落尽共置一粪起，对信室内外播进行完川整的购飞置，通西过将半储私密空千间公共扬化，提象高了院菜落建筑目的实用岂性。产品创御造六合院熟示意六合院动洽线分析“新中式桌风格”慌传承中坦式传统袭建筑风塘格，融饶入现代断西方居导住方式恳，实现抵室内外圆空间过塔渡与室还外庭院池的空间讨融合与趟划分，吐形成开可放流通匪的空间牙布局，归使人与而自然亲暑密共生清，在强戏调隐秘厉的私人聪领地的析同时，翼实现和占谐的公下共空间阅。水系建筑嘉风格临水别裁墅区效排果示意产品创戴造新中式建途筑着力提识高居住的砍舒适度,在庭院储、地下返室的处于理中,也吸纳朗了更多求现代生瓦活流线怨的创新绿之笔,如外庭院繁、下沉庭或院、内游粉廊等,让中式建乡丰筑以一种将更自然、击更现代、渴更具生命哑力的品相哥出现。产品竞帝争力提遥升方案建筑创新——六合院脾别墅中国传统侮民居的最舰大特征就堵是“庭院谣”，或者震说是庭院笑与建筑的隐并存。贺在功能上散，庭院是闷室内空间魄的延伸，钢半私密的事庭院在很丸大程度上骡可以替代租室内空间逃使用，这榜种露天但届又封闭的变空间既很顺好地保持孙了住宅与绿自然——阳光、幕雨水、老绿化的很联系，剪又可区退别于户隆外嘈杂殖的公共贩空间。地在这里彼，室内贡、室外浙被真正霜有机的料统一起颗来。民宅庭性院产品创造六合院侧别墅创要新户型——前庭院+内庭院+下沉庭蒸院+小天井(23竟4平米)下沉庭桐院示意前庭院迹示意内庭院姓示意小天井临示意露台示业意产品创际造建筑创舍新——水上别患墅以内湖纲为景观姨中心，仙沿湖布抽置水上田别墅。回直接临春水拥有脖绝佳水慎岸风光矿、每户强均配双促车位车暖库、多狮个花园防露台。治每户水燥上别墅冻均设有眠伸入水酿中的木宣甲板和贝私家船帅坞，可旺直接从嘴自家出剩发泛舟溪湖上，荣也可以砖自由穿烈梭，沿祸着太湖代大道旁闻开辟的渣河道，德游览太图湖各区笛。水上别题墅示意水上别墅基悬挑效果良示意产品创员造赠送面积——设置生活醒阳台、观虎景阳台、煌露台、半嗓地下室和磨阁楼等产侵品元素，偷既可以有歇效扩大客躲户的实得劲面积，又吓可提升产逗品舒适度漂和项目档膜次。阁楼示意半地下室席示意产品附宾加值产品创肺造商业水上主廉题餐厅——在地块驳最东面旧建议开混设一家址水上餐狂厅，与伟五区的超商业水决街相对跨应。餐爷厅造型崭参考古厦时的画芹舫。游馅客身处济造型独岗特、舒相适通透尖的开放脉式水上恩主题餐拼厅，不较但可仰炸观穹窿卵山，俯鲁看湖中盾莲花，倦享受清馆新自然才空气，典更可尽籍兴品尝罗特色美棵食。水上主题独餐厅示意产品创速造酒店改建停方案建议改建目标——区域地标庭建筑“新中式房诚风格”碌中传派统的材附料如屋说面瓦是宴原汁原劲味的，析传统的胃挑檐特摔征也保滨证了同偿样的比抽例，传辛统的色疲彩体系寺“黑、至白、灰蜻”也被买保持下胳来，但沟整个建食筑造型伯的手法壮却完全韵是现代屡的，所秆用的现梢代材料关如钢、半玻璃等妙，也没欲有去模段仿传统提材料或虏传统构认件。我司建议捧酒店公寓代的整体色束彩以江浙弯地方独有趴的黑白色初彩体系为照主，大面克积的白墙赵和大面积挪的灰色屋挠顶对比产扑生强烈的核视觉冲击耗。将细节万放在顶端卵和山墙上属，它宽大讲的屋顶出沸檐，江浙皮多雨，大叶挑檐能有婚效的保护元墙面，山翁墙上的点颗缀的漏窗设，使功能兄上的构件贼最终成为绢造型的重躬要特征。立面风哪格建议产品创造屋顶示菌意入口示意山墙示意（案例借高鉴：云山录诗意）产品创造外立面改诸建过道改建努建议过道亚外顶露台过道改建寇示意露台示露意剖面示西意产品创果造观景高题台改建趟建议平台360度观景岁高台改建后示超意改建前产品创妄造裙楼屋遭顶改建螺建议屋顶花园佩示意裙楼屋顶释屋顶花园产品创造裙楼商业雕布局建议生活服樱务区----满足社区涌业主的基辆本生活需示求：以分割冷为小面役积为主怪，面积哗区间控徒制在50-2和00平方米，软对于物业笔用房和会骑议室等可救以设置在头位置相对情较差部分妹。生活服材务区+特色服务践区产品创骡造特色服洪务区----满足社饥区业主闷的休闲朗、餐饮况等特色训需求：面积分露割一般赴在200㎡以上，对予于娱乐要软求面积更棍大，根据匙业态需要智进行面积象划分。产品创造第一部分窜：市场篇第二部分娱：产品篇第三部分哥：营销推痰广篇核心内粉容营销主旨既篇焰我们讲的愿景高明的窃幌子，仗产生心责理需求院（产品胡硬条件牺为常态法需求）xxx遮太湖城停精品区轮域的塑研造！反拦截吐的外线幕决战——市区、评上海售双楼处太湖美丽极动线五公聋里最高点热：规划、脂景观、价玩格…内在条件摘（多花一炮元成本，驴制造两元惩利润）！品牌认毛识营销主屠张：xxx森太湖城为宏母品牌，摧贵都为精既品子品牌推广部分：xx麻x太湖成城为规鹅模形象朵，贵都香为特色蚁专区深圳xxx品牌xxx太湖城品牌贵都精品品牌知湖轩品牌其他地块品牌苏州xxx品牌多品牌战疲略说明——公司具备狐实力，市宾场上xx资x太湖城屈具有巨大马的品牌发搜展空间；多品牌战拢略是攻守妥兼备的战牺略手段，元有利于寻司找、引导但、激发、精创造不同丛人群的需房诚求；有利于香品牌架晃构的清食晰，共载同促进厘xxx朱品牌长劣三角区龙域的成京长。推广的响相互促道进，提疼高推广拼效率与劈燕质数，缠有利于芝推动项指目的运种作与发碧展，促阅进区域全共荣。推广总策拣略骨架是涉鹿外服务社障区，满足赛客户需求鸣导向形成乓美丽的外丹衣以外部装推广为鲜题材诉驱求内部趟市场xxx太袄湖城各区必广告宣传源同步启动津，形成客敏层的差异罗化与相对虽应的产品灿需求本案涉外挤宣传意义誉在于——以涉外捕高端诉蛮求吸引窄内部（仗国人）行购买xxx太塌湖城作为犹全区母品柏牌，极大证的支撑项鬼目的外在厌形象两者之溪间相互对促进，煎借助贵顾都的入非市，扩净大xx床x太湖熟城的影瓦响力。从贵都本幅身形象上践讲，依托汇涉外专区累的高品质爸形象，降杆低对于x耳xx太湖飘城的负面乒影响，有效的御形成差老异化客阻源，与薯五区“锯知湖轩倘”的同衰期上市星建立有杀效的客魄层区隔达到阶段追时间、区尊域内顺利吉销售——实现利宪润的目僚的！xxx袜贵都的砌推广结括合xx鞋x太湖狼城的整读合推广犯来进行常规的产拳品竞争已芳经不足以统实现项目逮的愿景及庙价格上的觉突破。通过“独毯特形象牵谁引”才能带将愿景成椒为现实！市场情辆况表明蹄具备这择样的发封展机遇毅及市场邻空间；苏州的雕人文历毒史与现做代化的颗经济发既展形态燃具备形笋成国际王化居住命专区的灾条件；中国文唤化论坛稿的高端仿文化属暴性可以旗融汇这衔样的定津位需求氧；公寓产花品的特苏性及贵偷都地块熟的条件百具备形垮成的条条件；区别于常臭态市场形好象的策略行并非只针贩对形象定幼位其本身眨客群；内太湖创绳造产品景沈观条件。太湖首处座湖景堪涉外服摩务社区本案形象雁定位（公寓稿）主力客源慎：苏州次客源扁：上海以苏州阿客户为附主，上卸海及周词边客户赠为辅，纯通过宣凭传太湖宪的自然盯生态环造境打造萌全新的层度假生栏活理念键；利用钟本项目店未来发覆展的趋曲势，吸右引大量梅投资客这户介入个；（别墅）主力客掉源：苏科州次客源：盛上海等偶得客源塞：港、澳削、台客源定迎位客户的糠形态与驻心态知富阶层（公寓）（别墅）财富领袖酷阶层常态客亩户——可能是贱纯正白泛领，可迈能是金串领，可秒能属于泄创意阶创层；但盲必定是乳事业有淘成的上卷班族；对涉外形棕象及产品茄、配套服这务产生兴凡趣外国人；窗华人、华疲侨认同苏茫州的发桌展，认脆同太湖姜的环境笔优势；大客户——购买目的勾既为企业宿员工度假说，作为员舍工福利的创一种；又痕为企业阶且段性的商伪务会议；投资客——对于未斩来发展智前景充普满信心昨；企业老板森、老总、穿跨国公为司高管丰富的阅润历、独立妄自我但不讲张扬、强化烈的区隔到感、豪华热汽车、高苹级宴请、题高尔夫或姑各种俱乐顾部会员证蓄、瑞士名莲表私企老格板个人意识乓强，挣钱程是生活主养调、精明唱、信风水薯、家庭观普念、高级基宴请、名像酒、麻将嚷、圈子；畜朋友有较妨大影响力郑。海外造势食策略软着陆冷策略媒体策略展示策滥略活动策略销售策略推广总策伴略营销推广询架构海外造料势策略营造市扮场引爆校热点，形成内搁部炒作酿的重要营题材（销售前域期，即市抱场导入期腥）运作手暗法——主要以活崭动为主体揭运作方法跟，在调动靠销售资源警上，通过饥与外区域杨行业人士孔合作；媒税介跟踪报助道。联合各勇种组织睁（如台蜜商协会愧美侨协虏会、日婶商株式兆会社等欺举行洽役谈会；粉境外投斯资说明秋会、产牲品推荐郊会等各院种形式桨）。推广目糠的——对前期海晚外造势作走系列全方必位的跟踪仰报道，前科期造势作潜为此阶段杨宣传的重宜要题材，幼扩大区域浆范围影响司力；采用媒触体见面脚会的形装式扩大取宣传，俱结合与愈苏州区含域内外沙国人的开互动性呢活动促脸进更为裕广泛的奥认同。软着陆策怪略从外部非宣传平右稳过渡劲到内部恩市场实现强势孤的品牌形互象以及对低产品的高壁端印象（形象建营立期，市终场导入期餐后）推广目的——策略主张——以苏州市常场为主，舍上海等外扣地市场为寻辅，通过气苏州市内镰的主流媒瓜体带动，随外区域（具上海等地篮）适当投跪放媒介运作手截法——媒体策疗略苏州为甜主；主吃流媒体章拓展市惨场；实效媒绕介促进糊销售，迷作针对病性宣传迈；（同时壳依据产多品与客雕户不同充多渠道乱进行）市场导入逝期、形象绩树立期与婶强销期运党用主流性小媒体；外窗销形象推础广方面采症用户外形方象、活动狼等外在性迁宣传，务狡求以使项枣目的销售伯能得到更工大的效果决。报纸：苏州日报>城市商华报>扬子晚报>21世纪经济剩报道、中性国经营报秀等；户外：市内、较绕城>沪宁>苏嘉杭线驳等路段；电视：苏州新素闻、生案活、娱摸乐等频恭率;造势期、罩形象建立隐期CCT卫V9、CCT菊V4；电台：苏州交夕通、音值乐、新爪闻等频室率；网络：新浪、焦舅点别墅网吊、搜房、赌新视点等梦；杂志：俏丽BOSS、东方航惜空、财富犁江南等；实效媒腹介：直邮、短费信等。策略主倾张——运作手法——展示策所略涉外形管象的高凉端突显钟；尊贵影服务的之现实传臭递现场售政楼处——建议共用离，即设立滔在当前知蚂湖轩售楼汗处，主要悬出于以下绘考虑——充分的贞节约装陪修成本蝇；便于案场母销售流程今、人员接览待、客户雅引导等统谜一管理；从xx该x开发晋战略及朋销售利棵润考虑邻，可以郑有效的洗加快案垄场进驻妙时间；销售功丝式能区的拢安排与款装修风湖格的协丧调在现扮有情况房诚下做出金适当调呜整即可猪满足要佣求。外接待——在上海、怕市区设置委长期服务毫展销厅拓展销半售通路费，提供封一站式袖统一管择理的销艘售服务晨；提高x耻xx知计名度，窝令客户皆对xx厅x地产登也有一掩定的认状知；设置2－3位外籍人典士作为销素售人员驻抱场；价值展示销售物料谋：中英文题对照销售灯资料、广牙告片；售楼处英衬伦管家服惹务；部分广薯告宣传火画面运窝用双语桥形态；展示目笨的——新区苏州何乐园、园军区金鸡湖沉等附件地探设置楼盘订的穿梭巴匠士,苏州常驻忘外国人可前以方便的济乘搭穿梭羡巴士来回恐到目的地,因此建鹊议2007年7月-200寻8年10月，配备进穿梭巴士付。主张二送、穿梭喂巴士配锣备主张三、叮外国学校锦夏令营培托训如新加励坡小学钓、苏州递外国语须学校等狼合作，扮形成统低一的教理育联盟抖，针对凯专区内勒的业主充子女提偷供夏令营培训；太湖贵都韵周末外语慕及涉外知弓识等内容盾的培训班照。既是项闭目的卖背点，也广能吸引就更多非物外国人芳的关注立，从而子产生对践项目的狱兴趣。此举从内芦销方面来暗看，亦可锤发掘在苏因州上班的低智慧、创省意型产业掏人士的购锦买。对于失投资者来益说也是很系好的投资搅价值点。为客户爽寻找高起质量客高户，争关取最佳雁的租金赢收入星级酒店粘管家，全柿程贴心服嚼务组建高素鬼质、严格医训练的管脸家队伍，强作为业主剩私人助理提供私人嘱商务服务奶、私人管病家服务外语服遮务；提供日化常服务具及个性茄化增值思服务VIP私人“聚策乐部”主张一挖：专业众资产管音理，安坊全无忧啊投资服颜务附加价宫值——活动营表销注重涉外格人士的参振与性，实质针详对所有饰满足需循求的意萌向购买脱者大活动索形成涉东外形象活造势小活动拦牵引涉肢外人士推，带动象客户关虎注如海外推校荐会、中鞋国民俗DIY、‘国际’迎风情月轮等活动销售策略（公寓块）大客户捞挖掘；锦拓展销私售渠道怎；促进阀销售格携局多元鞋化公寓操盘场主策略通过销雹售操控欧手法，艇采用封模留一栋——阶段时间扔内寻找大厌客户，在适销二栋的毫方式，寻京找酒店经厌营公司作紧为商务式圈酒店公寓映经营。其他销售认主张定向客户横营销——针对企业墨客户主要功宫能定位县为大型专企业会盆所，企役业购买熄行为主冠要用于去员工福符利居住亿（度假湖、休闲洞等）；婶企业阶神段性商寨务会议顿时居住嗽。针对决苏州乃矮至长三进角较大交规模的打公司例盖如三星选、三洋啦、爱普下生、汇臂丰银行倍、东亚近银行、筐电讯盈岗科、可续口可乐差等单位低进行洽联谈，组贷织企业罪客户看股楼团。体验营史销——免费入&试住xxx蝴集团资狱源利用进行x袭xx集石团内部该员工宣尺传，吸纸引度假房诚型客户封和部分匙投资客惨介入；针对x从xx银完行、x绪xx证遥券的大群量客户座资源进贪行宣传总，吸引故客户介余入；销售通路现场客户宵导入市区、芝上海售案楼处拦默截太湖大鹿道旅游润客户拦践截区域影响蒜客户主动性篮客户导兆入大客户营踩销，包含璃各种工商范企业联合得会博仕会塑客户资拦源（高朗级会员5000人，影援响客户100稿00人）利用博思楚堂与同济封大学的合取作关系，万有针对性渔营销DS拜访各翅种商会社、社团医组织，观如浙商厚协会，遥温州商机会等太湖高级雾俱乐部坐阵现宗场；主草动出击水上别墅均迅价：1500荷0元/㎡六合院粗别墅均聚价：110难00/㎡公寓——一期单脸价：9000元／㎡二期单葛价：1000打0元／㎡三期单价络：1100暴0元／㎡确定产超品价位洗，在保降持竞争谦力的前续提下，凑获取项耻目的长那期利润企业的酬利润要恰求、产惯品成本彩；xxx地巷块同类产谨品价格；区域内书开发产宾品价格巨；市场引爆恭的效果；客户心绘理价位漫。价格策略别墅——含精装修3000元/㎡高开高朗走营销策略突总表品牌印象录建立（200布7.5菌-20字07.住6）xxx肌太湖城浙本案热盾度建立饰，“涉椅外居住熟专区”育概念深刚入人心运作方法光：精品品牌隆形象曝光椒，在短时盐间内树立朱产品形象抖，制造市甩场轰动效或应，并进蚀入公寓客边户启动积悼累阶段；海外造接势作为启启动的久报导题烟材；太倒湖区域音优势及舌“涉外限专区”鉴形象作逗为主形退象导入盛；销售准农备：5月下旬售巨楼处进场族；工程条便件：6月启动卵存量改镇造（9月完成改强造）——产品外寨在形象尼提升。媒体安排苏州——户外形镰象，报杰纸软文蝴渗透；善新闻报别道为主纳；大苏州、榴上海等外蓝地市场——活动造屋势，营座造题材届；全国性媒驼体共促x背xx太湖央城影响力寺（如新浪忍、搜房、CCTV跃4、CCTV章9）公寓销概售（200问7.7忆—11）促进大滥客户的咏成交；数提升投取资客关诱注力；幻玉实现存社量热销楼王炒作趁带动项目哀影响力；糊牵引地块盐价值提升运作方法醉：结合大客畜户的找寻渔，推案采艰用销二控着一。视客希户积累实车况，若大权客户未果税，则十月莲放量余栋适。通过拍卖沸‘楼王’扔预约权的蝇形式（拍扫卖一个未量来），形形成炒作题宾材，吸引防市场关注找。为别墅刻推广建立槐基础。销售准胖备：苏州市壮区售楼币处装修语完成―――挥―完成时间败２００７如年7月上海设置管售楼处装喝修完成―――明―完成时间字２００７营年7月看房车准竟备：在市尊区售楼处拾（含上海侍）配备看名房车，每扁天直通现斩场售楼处坚；每周六饶周日配备士看房车从花上海售楼浊处出发到速现场售楼训处；工程条堪件：公寓样板恨房、样板炊区、样板魄区景观完系成和会所短完成别墅销售哗阶段——（2008军.3）三月果别墅公翻开市场热度宰延续促进社别墅产品踏销售运作手疗法：别墅（豪斩宅）客户厉定向营销处，通过既钻有市场热已度的保持庄，加强定部向客群的桌针对性活屯动；以苏州客促户为主，谢上海及周释边客户为谁辅，通过摩宣传太湖划的自