陕西商业楼安装工程商务结算总结报告

商务结算总结2012年10月一、外部沟通协调二、图纸策划三、定额套用策划四、结算策划五、其他方面需要注意的问题六、最终结算效果七、总结（借东风之力为我用）工程概况：XX大厦是安装事业部成立以来，独立对外承接的安装工程，安装种类多，涵盖内容全面；合同总造价暂定XXXX万元，建筑面积约50000平方米，建筑总高度约XX米。地下部分2层，地上部分15层，裙楼为1-5层做商场,6-9层办公用,10-15层为宾馆。安装工程分为给排水、暖通、电气安装三个主要专业施工工程，涵盖生活给排水、中水、消防、空调、采暖、防排烟通风、照明、动力配电、火灾自动报警、综合布线弱电系统等工程内容，除弱电二次安装外其余全部安装工程在本次承包范围内。

工程的总体特点：边施工、边设计、边画图，配合工种多，施工难度大。一、外部沟通协调

1、树立形象、注意礼节

形象的好坏直接关系到社交活动的成功与失败；言行举止上的细节是一个人素质和修养的表现。与业主、监理交流说话得体、大方谦诚、善于聆听、多听，不要急于表达个人的太多看法，千万不要不懂装懂，通过交谈，慢慢的去了解他们彼此的关系和核心人物。为以后更好地单方面交流提供依据和策略。与业主、监理等单位初次见面时团队的阵容（人员充足）要强大，哪怕以后不在项目上，让业主、监理等感受到我们对项目的重视。平时沟通建立的信任是我们在日后变更结算时的垫脚石。2、抓住业主要求及重点

在施工的每一个环节，都先询问业主是否还有其他要求（除图纸及施工要求的范围外），如没有就开始施工，如果有我方立即着手去办，此种做法可以让业主深切的体会到，我们是实实在在的在做事，他们的要求我们都能满足，让业主真正的体会到我们“服务至上”的公司理念。

时刻保持务实的作风，高效的工作效率，业主要求的我们要无条件完成，业主没有要求我们也要努力做到最好，只有业主满意了，我们才能获得较满意的结果，我们的目的是让业主心安理得掏钱，心情愉悦的接受。(如：提前完成甲方预定的阶段目标等）3、积极高效的沟通

1）沟通技巧：

与他人交流时语气要轻快，实时得体地去交流，必要时还需顺着主要甲方的意思来进行交流、沟通。这样也可以逐渐的了解领导的意图，然后采取相应的措施，从而达到较理想的效果。

2）沟通方式：

在特殊的场合，针对特定的人（特别是说话能够算数的领导），一定要得体、举止大方的去沟通和交流（如：工程想要进行一次变更，首先我们要将可行方案拿出，而不是想法，在与业主进行沟通，阐述优缺点，领导一般会说，先把方案做出来再说之类的话，这时可以将已经酝酿好的方案即时的说出来，一来可以体现我们对此事的高度重视，二来业主可以拿我们的方案来讨论），有时也许会有意想不到的效果。二、图纸策划

先入为主，充分把握业主思路，抓住其内心需求，做好图纸策划。本工程是集酒店、办公、商场、娱乐为一体的综合性大楼，业主是民营企业，必然想以最小的投入来换取最大的利益，为了充分利用资源空间，扩大盈利之路，所以对设计院保守的设计基本持否定态度，不断要求我方进行再设计出图。在施工前我们首先要理清自己的思路、充分抓住甲方等人员及监理的心里特点，投其所好，让其对我方后期施工中二次设计的图纸给予及时确认。1、深化设计图纸绘制

1）管井支架方案和联合支架方案等二次深化设计时，由我方出图设计时。将型号规格画大，尺寸也往大绘制。并提前将方案交予甲方签字确认。施工时按实际做，这样利用量差获取效益。2）充分利用技术创效。在对我方有利的条件下，可以充分利用新型材料和技术。例如：我项目施工过程中，将采暖系统由原来的异程改为同程，扩大工程量，从而取得不小的效益。2、竣工图纸绘制

1）将业主自行安排施工的与我方施工碰头的全部纳入我方竣工图纸范围内（例：部分管道风机安装配电，部分配电箱的安装）。2）将业主提供的主材画入我方竣工图纸中，图纸中不单独注明其为业主采购，结算时可算入我方范围内。（例：部分同规格的电线电缆是由业主采购的，但在竣工图中绘制出来）。3）将专业分包的部分施工内容划为我方竣工图纸范围。（例：部分灯具的安装及配管穿线由二次装修施工，但在竣工图绘制时将其画出）4）将签证中已经单独确认的工程量再次画入竣工图中，作重复结算。（例：因受二次装修影响，业主要求已经安装完成的电气明配管拆除，而且拆除面积广、部位多，约4000米线管，过程签证办理时按安装拆除再安装计算一遍，图纸中再次画入作重复结算）。

过程图纸策划为最终竣工图纸作铺垫，在工程竣工的前三个月，我方及时将80%的竣工图纸绘画完成，再结合后期部分变更时时作调整。3、图纸算量

图纸是工程量确认的依据，所以各专业在算量上做了两手准备；即第一手准备：按照实际完成的工程量计算一遍；第二手准备：按照调整后的图纸再计算一遍；这样把量差拿出来对比，分析量差，再与实际进场材料作对比（实际算量是否达到进场材料的数量，调整图纸算量是否达到理想工程量的要求），确保算量能够赚取量差的利润空间。三、定额套用

定额套用很关键，所以我们严格要求每位管理人员都能熟悉应用定额，借助定额内有争议或没有的子目，尽量套用定额单价较高的子目。

例：管内穿线BV-2.5导线定额中照明穿线比动力穿线的单价要高，所以在套取定额时将量大的部分全部向照明中靠拢。1、工程量较大的内容策划

2、没有定额子目的策划

例：新型材料LED发光灯带在定额子目中是没有的，其安装过程简单方便，给劳务协商按照包干价执行。在过施工过程中与甲方办理签证，执行定额中单管荧光灯嵌入式安装子目，灯带变压器但还可以单独套用小型变压器的相关子目，利润空间还是可观的）。四、结算策划

1、报量策划

把握大局观，从微观看宏观，把过程报量当结算来办理，尽可能报大工程量，让业主对工程量及整体工程造价有个心底，好再结算时能达到理想目标。2、签证策划

办足过程签证确保总体效益提高，过程中办理签证要注意以下几点：（1）变更及时，办理及时；（2）当变更工程量较多时，分次、分部来办理，以免引起业主怀疑工程量多报，从而达到以少积多的效果；

（3）变更工程量要一次性确认完毕，不出现后期争议；（4）变更工程量签字、盖章要有效可靠；（本工程变更签证是由业主现场代表确认后签字、再由总工程师签字认可，方才生效）（5）除肉图纸以外卵变增的工傻程量，尽磁量报大工更程量。借助每次铅碰头会的吐机会，让旨业主知道叹事情难办，而且晨让他们明始显知道是产亏本的买牢卖，夸大其词示，让业档主主动磨松口给汤予适当克补偿。3、最终乖签证核对眨策划工程签证新份数较多难，内容较星复杂；由助于甲方单狡独对外结呼算的分包窗较多，而晚且各个单事位结算过杆程的周期余都较长，驻考虑到工仁程部的成购本投入问小题，甲方鼓老总也想殃及时办理禁完毕。借搞此契机，坑我方及时办与其沟通苏，将所有罗的签证套雀完定额后合，再交付何总工程师箭审核，得检到业主的柜同意；这续样一来我爽们可以占涨取套定额捕中的空子柱，利用一顶切有利条丢件，争取申签证效益念的最大化塘。4、过平程资料禁报验与润成本节愧约相结纳合策划急业主图之所急气，想业恳主之所婚想。本剧工程在迟前期施阻工中，雁一直是袋配合总服包施工亡，及时残向监理援报送资闹料，后尤来由于垂业主大践量的变翼更，且晨配合工雄种复杂蒙，施工外难度大喊，时间礼紧迫，宰导致我而方加班堪加点的桶出施工跌图纸，狮为充分剩满足业良主需求凝，同时傅也考虑步到与监预理合作问成本投掀入较大伍（监理维属于总顷包管理疑的，平可时进贡旬也较多昆），我咳方向业露主反应示这种情耽况后，障甲方与娃总包、摄监理协窜商，后恢期安装脏所有的谷施工资旱料不予艳报验，匆到工程恢完工后活再统一钱报验，燥而且业远主也同热意监理偷在所有骨的安装暴竣工资伤料上签虏字盖章州后给予发一定的港经济补慢偿，这挑样就争膜取了大太量时间般去搞好惨图纸设产计及策而划。一雀方面为动业主争腥取图纸踢设计的踪蝶进度而茧节约我赴方施工汤时间，颠另一方毒为我方倚节约工速程成本倘，减轻克项目负着担。5、最终尼工程量核漆对策划将结算工嫩程量按竣鬼工图调整侵至实际收缩慧入后，再已报送公司蔽审核，经朽过公司审神核后调至明合理价位粗，最后核盆对无误再遗向业主报携审。（在浙对量的过暮程中，为主了不让甲骡方老总起晶疑心，事更先我们说能服业主下窑层管理人汉员后，再邀采取“障傍眼法”，然所以开展岸对量工作俯要审时度诵势的进行拨，尽量延骨迟核对时马间、当面技摊开核算页工程量、眯进行存在会工程量差毒异的争吵剂、现场数居数核实等疼办法，让躁业主知道惭我们之间惊是实实在宋在的在核怨对工程量钟），这样柳时间久而帜久之的过断去，让业师主对自身睁管理人员膀有个放心至，以达到茂我方结算属效益的最惹大化。五、其他窜需要注意定的问题1、人脉倦关系是结渠算中必经倍之坎，要因处理好这数种关系，惠就得抓住乖核心人物网，对症下际药，为结摄算过程运购作做好充姥足把握。2、经输济数据掌保管。驾对于设赠计商务合的一些骡表格，脂数据要个注意保可管，避搏免被甲甜方或监徐理等人读看到。谣同时在员与业主随任何人测交谈时怀把握度船，时而物亲切时自而重，最以免造音生造势烛影响结缺算效果嘱。（最禾终结算严还未报级送之前屡，我方恳不要像鸦业主任休何人透爸露结算查数据）至20殖10年顿3月份脱开工以吃来，我淹方始终党坚持以营“服务末业主，页品质优磁先”为坚原则，挽克服变除更工程赤量大、她配合工燥种复杂察、施工借场地狭串小等不阶利因素蠢，在2狭012吐年9月援24日麻（结算响报告）口顺利完岂成了X搏X大厦挡水、电帆、风等缠安装工万作的全恨部内容育，结算镜效果可躬观.六、最奖终效益恭：七、借东干风之力为括我用借总包之芬力：和总包祝联合对悼外，配菜合总包梳将我方爽的事情爽做好，技避免后蜡期的浪度费。如佩配合总惑包做好馒CI、环变更签崖证、收抚款，一绪致对外悟等，借拿总包之扁力去处叹理关系毁等。借领导蜓之力：与业主携进行某圣件事情下的沟通品时，如蚊果沟通礼遇到障饰碍难以缴进展时包，借助栗领导的预特殊身卵份，请帽公司领吩导出面声协调，塌这样会男大大增吴加项目倍的协调倍能力，摘从而达捷到较理腾想的效猫果。借团队盟之力：目标一战致，共牌同对外示;有些只事情，督一个人绍说出来妻分量很罪轻，如底果很多薪人都说越同样的闲话，有申时会有株意想不滴到的效蜂果（如妙有人唱转红脸，丈有人唱左白脸等病）。比铁如：项羊目想要庭进行某富项变更左，首先骗应出方闹案，让色业主现凶场代表酷同意并荡赞同我厚方的方隶案，一做步步向婚上，等闯到开会是讨论时刮，很多脱人同意拴，有时炭事情就散会相对别顺利达剑到理想升的效果均。借公司苏之力：项目上的趣力量必定炭有限，但品是公司的狭力量是无歼穷的，有惠时候项目物上出现难救题，可以育向公司求巾助，如邀计请公司领孔导及部门啊去项目帮泳助解决部再分难题等西。借舆论之块力：实时地把劈燕业主及项唱目对外宣搬扬，如：浩在某些集删会、开会超时多说业毙主（特别严是主要领阳导