安宁市房地产市场调查报告

安宁市房地产市场调查报告目

录

一、安宁市概括

二、安宁经济运行情况

三、安宁交通

四、安宁远景规划

五、安宁房地产市场概括

1、“十五”期间房地产市场情况

2、安宁市建安造价标准

3、安宁市土地交易情况

4、2006年安宁市在售楼盘信息

5、安宁市二手房交易情况

6、安宁市商业分布

7、安宁市未来几年主要大项目

六、市场调查结论

一、安宁市概括

安宁市位于滇中高原的东部边缘，市境东北与西山区相连，东南与晋宁县接壤，西边与易门、禄丰县毗邻，总面积一三21平方公里。

安宁市城市中心位于连然镇，距云南省会昆明市32公里，是昆畹公路的咽喉要地，东接太平镇，西连草铺镇，南接鸣矣河乡，北与“天下第一汤”的温泉镇毗邻，自汉朝以来就有“连然金方，螳川宝地”之称。市区气候四季如春，干湿分明，气候特点是：一年无四季，有雨便成冬，年温差小，昼夜温差大，年均气温16℃～一八℃，冬季有雾、霜，全年有雾天38天，全年无霜期2一五天。

目前，安宁城市化水平达55.6%，建成区面积19.2km2，由主城区（7.2km2）、温泉镇（1.84km2）、昆明钢铁集团公司（10.16km2）三部分组成，总人口14.59万人，其中主城区城市人口近10万人。

二、安宁经济运行情况

2005年全市生产总值完成75亿元，其中，第一产业完成增加值4.5亿元，第二产业完成增加值52亿元，第三产业完成增加值17.7亿元。2005年，全市非公经济总户数11070户，从业人员42000人，注册资本金9.2亿元，实现增加值17.2亿元。非公经济占GDP的比例达到23%。2005年年末全市各项存款余额为73.91亿元，贷款余额为60.62亿元。

2005年城镇居民可支配收人：11206元

固定资产投资实现：44亿元

城镇人均住房面积：26.一八平方米2004年房地产开发投资1.29亿

三、安宁交通

安宁是昆明通往滇西8个地州并经畹町与缅甸直接相连的交通要道。境内有国道、省道及铁路网络，交通及区位优势十分优越，便捷程度及运输能力在全省处于领先地位，形成了以城区为中心，国道、省道为骨架，市、乡道路为支系，覆盖全市、联通内外、布局合理、四通八达的公路交通网络。东有石安高等级公路直达昆明市，南有安晋公路与晋宁县和玉溪市相连，西有安楚高等级公路连接滇西8个地州，北有安富公路直接通往富民县和楚雄州武定县。

铁路交通方面，全市有成昆铁路、昆阳支线、安宁支线和盐矿、昆钢、云化、大黄磷、长坡石油专用线等各类铁路运输线121公里，途经9个乡（镇）。

据统计，经320国道由安宁至昆明的车流量，平均每昼夜达到一三847余辆；人流量平均每昼夜达到88360余人次。其中：单向从安宁城区和昆钢至昆明的旅客，每日达到7500余人次。

四、安宁远景规划

城市性质定位

安宁市是云南省最重要的冶金、盐磷化工基地；是环滇经济圈绿色工业城市；是以温泉为主的休闲、疗养、旅游度假区；是安宁市的政治、经济、科技文化中心。

城市规模

人口规模---我市市域人口现有25万人；未来人口界定为45～50万人左右。

用地规模---城市规划控制范围：东自太平，西至草铺接禄脿，南起县街，北到温泉；区域控制范围约400平方公里，城市中心区建设用地20平方公里。

城市功能

云南省区域经济工业中心区；

综合性交通运输中心和物流中心；

对中心城市的服务功能，主要表现为：

1、接纳昆明的产业转移和人口迁移

2、成为昆明的农副产品供应基地及疗养休闲度假区

3、成为面向昆明同时又替代昆明面向滇西的大型商贸批发市场

4、滇池风景名胜区的重要旅游景点、疗养胜地、体育休闲和康体基地；

城市布局

城市布局原则：以绿化带为分隔,成组成团，相对集中的布局形式，成为组团型，松散型的城市结构空间。

城市布局：

“四区、一带、两片”

以连然主城（含昆钢）为中心，发展建设城市中心区；东部以太平为重点发展城市新区和高新产业区；南部发展以八街为中心的农业产业和水资源保护区；西部以草铺、禄脿为重点的工业园区；北部以温泉、青龙为主的螳螂川康体休闲生态旅游带。沿安晋高速公路一带，配合做好调整昆钢、海口片区的工作，最终城市将形成“四区、一带、两片”的空间布局。各区块间以500～2000米森林绿化带分隔，将50%左右的土地作为绿化用地。

五、安宁房地产市场概括

1、“十五”期间房地产市场情况

2000~2005年期间，安宁市累计开发住宅小区仅32.5万平方，2004房地产开发投资为1.29亿元，且比2003年增长543.4%。从这些数据我们可以看出安宁市房地产在过去的2003年之前发展非常缓慢，2004年后，随着宝兴花园、宝兴佳园、华西小区以及东湖小区的建设，安宁市房地产市场才开始发展，但是安宁市城镇人均住房面积在2005年已达26.一八平方米，在房地产市场商品房供应量少的情况下，城镇人均住房面积却一年比一年高，何解？通过对安宁市房地产市场的调查了解，主要原因是安宁市大部分的企事业单位纷纷建盖职工住房，在安宁市城市人口有限的情况，单位住房消化了大部分的需求量，给安宁是房地产市场带来了冲击。

2、安宁市建安造价标准

根据安宁市房地产交易中心提供的数据，安宁市商品房建安造价标准参考如下：（清水房）

框架：住宅：800~850元/平米

办公：740~790元/平米

底框：700元/平米

砖混：住宅：620~680元/平米

办公：600~650元/平米

3、安宁市土地交易情况

受安宁市国有企业、事业单位多以及安宁主老城区面积较小等因素的影响，安宁市以前大量土地为划拨用地，导致目前安宁市老城区内土地供应量少，价格高。目前安宁市老城区主要集中在螳川大桥、小桥街、卖米街等地，老城区由于年久失修，存在安全、消防、社会治安等诸多隐患，随着安宁市

“文明”、“卫生”、“园林”城市创建活动的广泛深入，旧城改造已经提上日程。安宁市规划局按照城市总体规划，已委托相关设计部门对螳螂川以西、连然街以东、及中医院和原连中地段用地进行规划，布局为商业服务、景观、居住、旅游四大功能。旧城改造将给安宁市城区内土地供应带来生机，是安宁市未来两年内房地产发展的热点区域。

目前安宁市主城区在新的规划下，主要往中华路西端、安宁市西城区发展，目前该区域有大量土地供应，为安宁市未来规划发展的中心区域。

通过对2005、2006年安宁市土地储备中心公布的土地出让了解，安宁市主城区住宅用地土地挂牌起始价均在300元/平米以上，商业用地在580元/平米以上。在安宁市创建国家园林城市的主导思想下，安宁市土地规划条件比较苛刻，低容积率、高绿化率，且建筑风格受到限制。

4、2006年安宁市在售楼盘信息

目前安宁市（连然镇）在售楼盘数量非常之少，在售的纯商品房有金成花园二期、华西馨苑，进入收尾阶段的富华佳园为职工住宅，金屯小区为部分职工住宅、部分商品房，目前已入住。

金成花园

开发商：金成矿业集团房地产开发有限公司

项目地址：安宁市安海路零公里处

咨询地址：安宁金源山工业园一楼/金川大酒店一楼

咨询x0871-868一八81/8691488/691一八31

一期：已交房入住

住宅价格：一三80元/平米起

商铺价格：一八50元/平米

配套费：住宅：7700元/户

商铺：12000元/户

二期：

户型：

3室2厅1卫

93㎡

3室2厅1卫

112㎡

3室2厅2卫

125㎡

4室2厅2卫

一五1㎡

商铺：70㎡

住宅价格：1420元/平米起

楼层差价：30元/层

商铺价格：一八90元/平米

交房时间：2006年10月

销售情况：93、112平米的已卖完，目前只剩少量125、一五1平米的户型

配套费：住宅：8000元/户

商铺：12000元/户

首付：30%

物管费：住宅：0.3元/平米

商铺：0.5元/平米

三期：

目前未售，规划为别墅社区，面积在300㎡左右，三层，前后花园带车库，预计推出时间为2006年9月。

华西馨苑

开发商：安宁房地产开发集团有限公司

项目地址：安宁市中华路旁，安宁市幼儿园后

销售地址：安宁市圆山北路

销售8781722

占地面积：45一三9平米

总建筑面积：65000平米（分3期开发）

容积率：1.44

绿化率：42%

结构形式：框架

层高：3米开工时间：2005年6月

一期断水时间：2006年4月

户型：

3室2厅1卫

110㎡

3室2厅2卫

一三7㎡、141㎡（错层）

4室2厅2卫

一五4㎡（错层）

4室2厅3卫

170㎡（跃层）

一期

一期仅推出7栋，二、三期现未售，只卖现房

价格：临街住宅：1670元/平米起

背山住宅：1950~2100元/平米

销售率：80%

首付：20%

规划商铺：60套

车位：240个

通过对这两家楼盘的调查，主要问题有：

（1）均无专业售楼处，接待地点均在公司办公处，有的离项目地远，在项目地也没有设接待点

（2）销售人员配备不齐，均只有1~2个销售人员

（3）销售道具不全，无置业计划、销售人员名片等，甚至有的楼盘连展示模型都没有

（4）销售人员不专业

安宁房地产开发集团有限公司是安宁目前最大的房地产开发公司，安宁大部分的小区均由该公司开发建设，主要有华西小区、东湖片区住宅，在安宁市已形成品牌效应，其开发的商品房价格在安宁市位于高端水平。其他房地产公司几年来抱着一个项目操作了几年，主要原因是大部分的企业均建设自己的职工住宅小区，商品房消化速度慢。

5、安宁市二手房交易情况

通过对安宁市主城区的调查，安宁市没有一家二手房经纪公司，二手房信息发布主要有两处，一处是安宁市房地产交易中心大厅，可以说其为安宁市二手房交易中心，另外一处是工人文化宫广场前的宣传栏，通过这几天的观察，这两处二手房公布点来访人员较多。

2005年以前，安宁市竣工的商品房有宝兴花园、宝兴佳园、华西小区：

宝兴花园

竣工时间：2003年5月

结构形式：砖混

层高：2.9米价格：一三88~一五95元/平米（住宅）

宝兴佳园

竣工时间：2003年4月

结构形式：砖混、框架

层高：2.8米价格：砖混：1一八0~1460元/平米（住宅）

框架：1468~一五95元/平米（住宅）

华西小区

竣工时间：2004年10月

结构形式：砖混

层高：2.9米价格：一五一八~1670元/平米（住宅）

根据2005年下半年二手房交易情况，统计出交易平均价格：

城区一类（94年后建成）住宅

连然花园：一五00~1650元/平米

华西小区：1460~一五80元/平米

宝兴花园：1220~一三50元/平米

中华路：西段（大户型）：1480~1600元/平米

东段（小户型）：1280~1400元/平米

东湖片区：1280~1400元/平米

园丁小区、盐兴路：1280~1400元/平米

城区二类（94年前建成）

湖西小区：1250~1400元/平米

金方路：1220~一三50元/平米

白花西路、连然街：1280~1400元/平米

盐场路：1080~1200元/平米

出租情况：

根据两处信息发布栏的情况，安宁市住宅出租市场冷淡，出租价格在6元/平米•月左右。

6、安宁市商业分布

安宁市主城区非公有制经济户数在一五00户左右，从业人数近万人，商业网点主要分布在电力大厦、农贸市场周围，并向白花西路、金方路、连然街方向辐射，其他街道由于政府、企事业单位众多，商业分布零散。另外，在华西小区、金屯小区、东湖小区住宅区域，有部分底商。

主要商业区（连然街、白花西路、金方路）商铺出租价格：在50~90元/平米•月之间，电力大厦、农贸市场周围为安宁市市中心，商铺价格平均在80元/平米•月左右，连然街次之，在60元/平米•月左右。

通过对安宁市主要几个已入住小区底商的走访，华西小区、东湖片区这两个区域的商铺经营状况良好，开店率较高。而金屯小区由于处于安宁市未来发展新区域，尽管其商铺配套齐全（水电、卫生间），但由于目前该区域居住人气不旺，大部分的商铺闭门转让。

华西小区商业群：

出售价格：2800元/平米左右

出租价格：一五元/平米•月左右

金屯片区：

出租价格：10元/平米•月左右

7、安宁市未来几年主要大项目

（1）金碧天下国际会议旅游度假中心。该项目已启动，恒大国际会议旅游度假中心项目，是广州恒大集团在安宁投资建设的集酒店、会议、商务、休闲、娱乐、运动、学校、保健、购物于一体，面向世界的七星级、超大型综合旅游度假区。该项目预计总投资达85亿元，占地11000亩，8年建设完成，跨太平镇与连然镇。目前，项目规划用地红线范围已经确定，相关部门将根据合同做好征地拆迁等到工作。

（2）深圳华侨城集团公司意向玉龙湾、温泉两旅游胜地。

(教育博士网xbossedux欢迎您投稿)六、市场调查结论

通过对安宁市场的初步了解，尽管安宁市城镇人口众多，居民可支配收入高，但是安宁市（主城区）房地产市场处于一种低级开发阶段：商品房开发少，单位职工住房建设火热，二手房市场比较活跃。

1、住宅市场空间有限。昆钢等几大国有大型企业、企事业单位均有自己的职工住宅小区，消化了安宁市绝大部分购房群体，从目前正在销售的两个商品房销售情况来看，销售周期长，处于一种非常消极的状态。

2、商业项目可操作性大。通过对安宁市主要街道、商业区的走访调查，目前安宁没有大型知名购物场所，商业比较集中，随着安宁城市人口的不断增长，现有商业已不能满足城市人口发展的需求，旧城改造项目可有效解决安宁市商业空间的发展。

新余房地产市场调查报告一、新余市概况

(一)、地理位置

新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段。东距省会南昌市一五0公里，西接宜春市袁州区，南连吉安市，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）。

（二）、生活结构与人口分布

(博士教育网xedubossx欢迎您投稿)新余市城区现状居住用地总面积1270.63公顷，占城市总用地的40.05%，人均居住用地面积36.03m2。城区居住用地相对集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。城区外围大型企业配套建有职工生活区。城南老城区各类用地混杂，大街小巷交织穿插，陈旧老房较多，其中夹杂不少城中村,居住建筑基本为低层高密度布置,居住环境质量较差。城北新区基本上为文教行政生活区，居住区生活居住环境质量较好,各区基本情况如下：

A

，城南居住区

城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地449.43公顷，居民约一三.6万人（户籍人口，下同）。人口密度303人/公顷，多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境居住质量欠佳。房产开发潜力较小。

B，城北居住区

城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地426.31公顷，居民约

12.2万人，人口密度286人/公顷。城北整体居住环境较好,是未来行政中心和城市居住发展的主要方向，开发力度较大，市场潜力最大。

C，城东居住区

城东居住区包括浙赣铁路以北，袁河以东所有城区范围，该区有较多的城中村，共有居住用地208.46公顷，居民1.2万人。人口密度58人/公顷。随着城市的改造，近年本区发展较块，住宅市场有待开发。

D，仙来居住区

仙来居住区共有居住用地一八6.43公顷，大部分为农村居民点，居民1.9万人。人口密度102人/公顷。

（三）、城市规划和发展方向

新余市2004年-----2020年前城市规划

1，城市性质

新余市因钢设市、因钢兴市，是江西省的钢铁工业基地。因此，本轮规划定性为：以钢铁工业为基础工业经济中心，赣西地区重要的中心城市和环境优美的园林城市。

2，人口规模

城区人口包括户籍人口、暂住人口、民办教育在校生。经综合平衡规划2010年达到47—50万人；2020年达到60—65万人。

3，城市用地规模

目前规划2010年城区总用地规模为49.49平方公里；远期规划2020年城区总用地规模为65平方公里。

4，城市总体布局与功能分区

A，城北区：孔目江以西，浙赣铁路以北规划为行政、文教、生活居住区总用地面积一五.6平方公里。

B，城南区：抱石公园以西，袁河以北部分规划为商贸居住区。总用地面积5.1平方公里。

C，城西区：袁河以北，抱石公园以西部分规划为工业生产、职业教育、职工居住区，总用地面积21.1平方工里。

D，城东区：孔目江以东，浙赣铁路以北部分规划为物流、工业、新性产业、生活居住区，总用地面积20.9平方公里。

E，仙来区：袁河以南部分为远景规划，主要以商贸居住区，依托袁河二岸景观体系，总用地面积2.3平方公里。

二、新余市房地产概况

(一)

新余房地产市场现状分析

新余房地产从2003年开始起步发展，当时郊区800元/平方米，城市中心1100元/平方米。随着新余城市规划和新城区的扩展建设，房地产发展势头很好，房价在国家宏观和新余微观两个大好形势的支持下，一路飙升，到2007年，新余房市稳中求升。目前新余有30多个楼盘，成规模的高品质楼盘较多。楼盘开发力度较大，集中表现在暨阳项目工程，北湖星城项目，月亮湾项目等。目前新余房价多层城南郊区1600元/平方米，城市中心和城北新区一八00—2200元/平方米。小高层和电梯房均价城南郊区一八00元/平方米，城市中心和城北新区2000—2400元/平方米。由于新余城市功能分区明显，新余房市存在着地区差异化的发展形式，具体情况如下：

1，

新余南北城区划分：

新余以铁路线为界，形成城南和城北两个区域中心。

A，城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。新余市钢铁等重工业主要分布在此，环境质量较差，生活空间自然环境污染严重，不适合现代人居要求，开发力度较小，主要以商业地产为主，多是大型超市，酒店，商业街等商业开发，辅助有一些规模较小的楼盘。

B，城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。随着新余城市的北阔，城北孔目江新城区建设越来越完善，城北地产开发力度加大，产品素质较高，集合了目前新余市几个最大规模的地产项目。

2，

新余目前代表楼盘概况：

A，城南区楼盘概况：城南楼盘多以商业地产为主，代表性楼盘有凯悦华城，洪客隆商业街等。另有一些规模较小或品质较底的楼盘，代表楼盘为百花湖星城，嘉禾苑等。

a

，洪客隆商业街

概况：位于新余市商业价值最高的商业区，处于新余市传统的两大商业街——胜利北路和劳动南路之间区域，是新余市的核心商圈的中心，享有市区的便利地理位置，区位优势无可比拟。集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体，是目前新余市业态最丰富、经营内容最全面的大型商业项目。

物业地址：东湖区新余市胜利北路火车站前进100米规模：商业规模超六万平方米，是目前胜利商圈沿街一带最大的一幅商业开发地，其“商业旗舰”的规模效应，将给项目带来巨大的品牌、经济效益。

开发商：洪客隆集团

楼盘销售动态：住宅销售完毕，商铺一层基本入驻，二层基本空置，项目正在招商中。

b

，凯悦华城

项目概况：占地面积：5一五2.17平方米；建筑面积：33456平方米商用面积：9572平方米；住宅面积：9572平方米；酒店公寓：8447平方米项目地处新余中心城区，紧邻火车站，洪客隆商业街等，周边商机成熟，市场潜力最大，是目前新余商铺售价最贵的项目。

物业地址：东湖区新余市胜利北路火车站旁

开发商：新余市鑫泉房地产开发有限公司

营销策划：铭胜地产营销机构

楼盘销售动态：一层店面销售价格3—4万元/平方米；商场二楼商铺6900元/平方米；三楼商铺6600元/平方米；住房均价2080元/平方米。

c

，百花湖星城

项目概况：总用地面积：28876.19

平方米；建筑占地面积：9384.76平方米绿地面积：9586.8平方米；总建筑面积：59211平方米；建筑密度：32.5%

容积率:2.05；绿地率：33.2%

物业地址：人民北路西

开发商:

江西省新余市超力房地产开发有限公司

楼盘销售动态:基本已经售完.只剩顶楼8套。6楼价格一八00元/平方米。

d

，嘉禾苑

项目概况：占地面积：75亩。城南首座江南园林高尚精品住宅小区。

本楼盘所处位置偏僻，在城市边缘，和新余钢铁厂相隔不远，空气污染严重，由于没有顺应城市规划，未来升值空间较小。

建筑结构：全框架结构

项目位置：五一南路，城北五金工业区

楼盘销售动态：楼盘尚属筹备阶段，一期即将推出，项目最底销售价格为1400元/平方米。

以上是城南城区的代表楼盘概况。

B，城北区楼盘概况：城北区有城北老区和城北新区之分，城北老区开发力度相对城北新区来说较小，主要在城市繁华地带开发了商业广场，商务写字楼和一些中小型性质的住宅。代表性楼盘为复兴商务大厦，人民广场购物公园等；代表性住宅项目为翰林苑，中大，水岸丽景和中大，奥林园。城北新区开发力度较大，是新余目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘素质较高代表楼盘为暨阳项为目工程，北湖星城项目，月亮湾项目，春龙，湖畔豪园项目，加州，国际公馆项目等。

a

，复兴商务大厦

项目概况：建设面积3700平方米，总建筑面积24000多平方米，楼层24层，层高90米，总投资约4000万元，将建成目前城北第一高楼，也是目前全市惟一一幢开放式甲级写字楼。项目销售价格：均价3000/平方米。

b

，人民广场购物公园

项目概况：建于人民广场的人民广场商业城作为政府重点工程之一，由实力雄厚的力高伟业投资1.3亿巨资倾力打造的扛鼎之作。项目总建筑面积近6万平米，集购物、旅游、餐饮、文化、娱乐、休闲、展示于一体，是新余首创的24小时指向性消费的购物公园。项目分二层，地上、地下各一层商业，顶上为供市民娱乐休闲的人民广场升级版，打造新余人自己的购物公园。是新余规模最大，形象、档次较高，最具品牌号召的商业项目。

c

，翰林苑

项目概况：项目位于城北新旧城区的交界处，和暨阳·世纪城一墙之隔，毗邻新余市一中，区位优势明显总开发17栋，560套。物业类型有多层，高层，小高层。目前还未定价，估计多层价格为一八00元/平方米，高层价格为2300—2800元/平方米。

开发商：江西港信房地产开发有限公司

项目地址：仙来东大道99号市邮政局对面

整合推广：南昌蔚蓝数码

广告主打语：翰林世家，书香门第

d

，中大，水岸丽景

项目概况：用地面积：1.一五万平方米；总建筑面积：3.52米；建筑占地面积0.33万平方米；容积率3.06；建筑密度28.7％；绿化率33.6。项目由小高层和多层组成，小高层的销售价格最高为1750元/平方米，售价格最高为1710/平方米，商铺的销售价格3000元/平方米。

以上是城北老城区的代表楼盘概况。

e

，暨阳项目工程

项目概况：本项目是新余最大的规模性开发楼盘，位于城北孔目江新区，预计总

开发面积1700亩，项目分四期开发，一期为暨阳·世纪城，已经销售完毕；二期暨阳·玫瑰城，目前所剩物业较少；三期暨阳·欧雅城，下个月即将开盘，随后开盘的是暨阳·世纪城二期；四期暨阳·翡翠城正在筹备中。

暨阳·玫瑰城位于孔目江暨阳中心区中段靠东，与孔目江隔街相望。占地约92亩，建筑面积约9.6万平方米，绿地率42%，容积率1.56，地下车位190个，户型95-一八3平方米，部分跃层。暨阳·玫瑰城秉承世纪城的开发理念，走节能环保路线，走审美与功能相结合的路线，努力在综合品质上优于世纪城。

暨阳·欧雅城位于孔目江暨阳中心区中段靠西，与玫瑰城相望。占地约191亩，建筑面积约23万平方米，绿地率40%，容积率1.7。暨阳·欧雅城是暨阳中心区的中端产品，其建筑风格和规划品质更适合广大消费者的消费水平

开发商：新余市暨阳房地产开发有限公司

营销策划：杭州星空广告传媒有限公司

楼盘销售动态：玫瑰城的销售价格为3—4楼为2400元/平方米，6楼送顶层价格为2900—2400元/平方米。

广告主打语：上善之居，弥纶天地之道

售楼x0790—6425661，6425662

暨阳商业街的租金水平：一五元—25元/平方米

f

，北湖星城项目

项目概况：由实力开发商康居（新余）企业发展有限公司、发展商香港康盛国际投资有限公司全新打造的新余首席最大规模水景生态住宅小区。项目占地面积约200亩，总建筑面积20余万平方米，小区绿化覆盖率达40%，尽显园林风范，毗邻28万平方米北湖水景。小区规划建设多层53栋，小高层2栋，高层4栋，住宅总套数一三88套，居住人口4581人。

基础设施：

200米商业休闲步行街、30000平方米超大园林景观、一五000平方米超大中央园林、28万平方米北湖风光展现精彩园林水岸生活；双层独立豪华会所、健身器械运动场所、儿童游乐园、阅览室、茶吧，体验全新“泛会所”概念。大型泳池、幼儿园、停车场、休闲广场、健康步道、品牌物管，完美配套。

物业地址：

城北新城区，东临30米宽繁华的长青北路

交通状况：

长青北路、北湖中路、仰天大道环绕四周，交通便利，区位优越。

楼楼盘销售动态：本楼盘是新余大规模开发中最成功的典型案例，目前楼盘开发已到尾期，第四期所剩无几，项目四期是全框架结构，一楼1700元/平方米，均价2100元/平方米。小高层均价2300元/平方米。五期为4栋高层1栋小高层，估计最底价格为3000元/平方米。

广告主打语：你的行动，别人的旗帜

售楼x

6499666

6499888

北湖商业街：北湖风情正在招商中

g，月亮湾项目：

项目概况：项目总开发面积170亩，和北湖星城隔路相望。项目开发1期，2期，开发是从边界向四周围和。项目品质一般，由于目前开发中出现问题，整个楼盘并不是很理想。

开发商：洪隆新天地房地产开发有限公司

物业公司：港联（中国）物业

项目广告主打语：新余后花园，我的风景家

销售x6499999

f，春龙，湖畔豪园项目

项目概况：项目位于新城北开发区，和北湖花园以北，属于市郊。项目是别墅式公寓，社区内组团合理，环境很好。物业品质很高，但社区周边市政配套并不成熟。目前项目一期开发完毕，二期正在建设中。项目规模中上等。

开发商：新余市北湖房地产开发有限公司

物业管理公司：香港名家物业管理（江西）有限公司

全程策划：杭州青鸟广告

项目广告主打语：湖光照亮生活

销售x0795—65858888，6559999

g，加州，国际公馆项目

项目概况：项目占地面积85亩，总建筑面积11万平方米。项目物业类型，多层，小高层，高层。绿化率：45.8%。项目价格未定，预计7月中旬开盘。

项目地址：新余市仰天西大道

开发商：中外建（新余）投资置业有限公司

项目广告主打语：阳光加州，荣耀全城

销售x0790—7066666

以上是城北新区的楼盘概况

（二）新余房地产市场资讯资源调查整合

1，营销策略分析

A,营销活动方式

新余市目前房产营销方式比较多样化,SP销售策略运用广泛。但主要的活动方式是VIP升值卡的认购。在新余目前几个代表性的品质楼盘中，多是采用限制性认购方式，顾客购得升值卡后，可以预先享受选房待遇。

B，行销优惠政策：行销方式分三种，一次性付款，分期付款，按揭。

a，一次性付款9.7或9.8折。

b，

分期付款9.8折

c，按揭9.9折

由于新余房产的前景很好，营销大多采取以上优惠政策,但很少采取在价格上的让利。

2，形象包装

A，

营销中心包装

a，售楼处的设置

从调查来看，新余房地产很注重销售处外在形象的包装，很多销售中心都根据自己的楼盘特点，营造不同的营销氛围，从而达到销售处和楼盘特色卖点相契合。由于新余大型楼盘较多，所以销售中心设置品位较高，多数楼盘都采取在自己开发现场设置销售中心，让销售的同时给自己楼盘提升知名度。

b，销售人员的专业素质

由于市场开发力度较大，所以从明前新余销售人员专业素质来看，销售能力普遍较高，对本项目的特色卖点把握明确，有很好的专业能力。但从整体礼仪和服装看，并不能走到完美的统一。在一些大盘，由于楼盘销售形式非常好，销售人员一般不会主动拉拢客户，甚至出现店大欺客的尴尬局面。也很难看到团队着装。

B，

广告推广水平

a，广告推广形式

新余已经逐步进入大盘时代,

地产逐步进入营销专业化，广告推广形式较多，主要有以下代表性方式：

销售中心的广告设置：符合自己产品特色，营造特色卖点。

项目施工处墙体广告：告知目标受众，提高自己的知名度。

地方电视广告：受众较多，多是给自己楼盘量身定做的MV回放。多是一些规模大中型楼盘

短信广告：辐射面较广，很能起到宣传效果，几乎大小规模楼盘都会运用。

跨路广告牌：新余城市经济发展较好，跨路广告牌分布在市区各个位置，大盘多在市中心林立大型广告路牌。代表有北湖星城，月亮湾，春龙，湖畔豪园等城北大规模楼盘。但相比起一线二线城市来看，广告牌形式单一。

DM夹报：该方式是把广告传播给目标受众的最好方式，针对性较强，被各个档次的房地产开发看好。

宣传单页发放：多是一些位置偏远，在市郊的中小楼盘，由于开发位置人流量较小，宣传方式受到限制，又因宣传费用有限，只能用这种初级宣传方式。

下乡宣传：多是一些中小盘，消费档次较底。

网略宣传：新余房产在网略宣传上力度较大，在网上发布消息的多是中大型楼盘，由于地产开发相对成熟，新余网略消息比较透明，各个项目的情况清晰分明，给消费者提供很好的参考消息，也是现代广告方式。

道旗广告宣传：多是一些较大型楼盘。

流动车体广告：目前看到在公交车上做广告的楼盘较少，多是一些大盘。

b，策划代理商的专业素质

从目前新余目前楼盘整体策划水平看，策划代理商的素质较高。多是聘请杭州和广州等前线城市的专业策划公司。由于策划公司没有受到新余本土化的限制，融入了前卫策划设计风格，所以项目差异化卖点明显，不会人云亦云。从楼书策划也可以看出策划的总体水平。新余楼盘楼书设计风格多样，从质朴到高贵，从保守到前卫，大小不同，卖点明显体现。但市场总体水平差距较大。

3,物业管理

A,基础物业配套

由于新余城市总体经济水平较高，消费者的观念逐步向成熟地产靠拢。从目前总体情况看，新余楼盘物业配套合理前卫，正逐步向前线城市靠拢。主要表现在以下方面：

a

，物业类型

目前新余主力开发物业类型为多层，但近两年来，小高层和高层的开发量提升速度较快，在上了规模的楼盘中，几乎都会附带开发高层和小高层，更有在城市中心仅开发高层的项目。高层和小高层的市场前景广阔。

b

，户型设计水平

由于受到了前线城市的影响，新余楼盘多聘请深圳广州等潮流设计公司设计户型。目前新余主打户型为3房2厅，面积从110—140平方米不等，但由于追求新型生活，新余3房一般都比较大，集中在一三0平方米左右。户型设计特色分明，人居观念融合其中。充分考虑通风，采光，动静分离的一系列人本因素。前卫户型很受20—35岁的中青年欢迎，而正统户型很容易被40岁以上的人接受。但也有一些大盘，户型设计不尽合理。

c

，社区景观组团

从目前入住的大型社区看，小区内景观设计多样化，能够围绕自己建筑外观进行合理景观设计的社区很多。社区内设置以生态为本，进行园林规划，水景规划，人文历史规划，异域风情规划等。在花园设计的基础上，给项目醒目的雕塑小品设计，提升社区的精神文化内涵。

d

，车库柴棚间的设计

目前新余上点规模的楼盘都设置地下车库，直接让客户购买地下停车位，在大规模社区，地下停车位较多，而车库设置较少，甚至根本不设置地上车库。

柴棚间的设置：有大型楼盘在地下设置地下室，作为堆放杂物的柴棚间，而在销售时是捆绑式销售，每套房子固定捆绑一个柴棚间，这种连带式营销方式在城北新区大盘销售中运用较广。

e

，会所的设置

由于业主对小区的品质要求越来越高，一般中上类型的规模项目都设置会所，丰富业主的生活，提升业主的生活品质。

f

，其它

暨阳·世纪城中，统一为每户都安装了太阳能热水系统和单元式中水系统。

B，物业管理水平

a

，物业管理配套

新余较大楼盘都已经实现系统化管理，小区内安防系统的主要硬件设施包括：单元可视对讲门门禁系统，居家报警系统和进户门磁控开关（由业主选择安装），周界红外报警系统，区内主要干道电视控制系统，24小时巡更系统。

b

，物业管理公司

新余大楼盘都很注重物业管理公司的水平，一般都聘请江西地区知名度较高的物业管理公司。物业管理公司的业务素质较高，给业主的生活提供了良好的质量保证。

c

，物业收费标准：0.8—0.3元不等。

（三）新余房地产的发展趋势

新余房地产市场的转变：“买房就是买生活方式”的购房观已被越来越多的新余人所接纳。房地产业发展至今，已从单纯提供居住空间进化到提供精神和物质相结合的生活方式。可以说，生活方式是开发商提供给消费者的附加值。随着市场竞争日趋激烈，新余的房地产开发商们也意识到光靠眼花缭乱的营销手法很难打动消费者，他们纷纷在提高产品品质、完善社区配套、增强服务功能等方面下功夫。

1，文化：营造精神内涵

随着经济的发展，人们对住宅的要求不仅仅是为了满足居住功能，更多是为了选择一种生活，选择一种文化。２００6年，新余房地产行业已由原来产品的竞争，逐渐加入了

“文化的竞争”，营造独具特色的社区文化已成为发展商提升楼盘竞争力的重要因素。

通过举办各式各样的社区主题文化活动，给业主提供更理想的居住空间和更完美的增值服务。为社区营造出浓厚的人文氛围。

2，教育：关注子女成长

随着“尊师重教”风气的盛行，家长们越来越重视子女的教育问题，教育费用的支出在市民可支配收入中占到相当大的比例。为了提升竞争力，新余的开发商也亮出“教育牌”。

“暨阳房产”就建立了一座为业主子女配备的现代化小学，目的是为业主的子女解决上学难题。

3，

环境：提升居住品质

“买房看环境”已成为购房者关注的重要因素。近两年的新余楼市表现一种趋势：关注大环境和小环境相和谐的楼盘，在销售中就特别“吃香”。同时，小区绿化率简单的达标数字已渐渐不能满足人们的高要求，社区周边最好还有大面积水景或公园。因为大片水域和绿树，能有效达到净化空气，优化环境的作用。环境提升楼盘人气，并发挥生态效益，促进楼盘热销。如今孔目江边的孔目新城区已成为新余住宅开发的热土。

4，

服务：舒适业主生活

楼市在不断发展和成熟的过程中，楼盘如何争取市场做好销售已成为突出问题，楼盘销售经过几年的变化，亦完全由单纯的物业销售上升为一种服务的销售、观念的销售，而现在楼盘的物业管理及售后服务恰恰成为销售中的关键因素，目前新余已有比较成熟的楼盘，把物业管理作为一个要素融入开发、销售之中。

新余开发商对楼盘的售后服务和住宅小区的物业管理重视程度日益提高，其中更把物业管理看作是楼盘再开发和销售的无形资产，力求品牌效应。为消费者提供了优质服务，而且也为提高英雄城的城市品位作出了积极贡献。

随着物业附加值的加大，说明新余的房地产市场发展开始向成熟，竞争不只关注户型、楼层、地段，而且更多开始从服务、教育等相关方面得到体现，这也说明新余的消费者购房越来越理性。

三、项目综合分析:

（一）项目概况

1，地块概况：本项目地块面积较小，地形是不规则的形状，高低起伏不平。如果本地块用于住宅开发，最合适开发的物业类型为单栋电梯高层。

2，项目位置：本项目位于新余城北区，在城北旧城的中间位置，所处周边市政配套较完备，有一系列的商业服务区支撑该项目的生活需求。随着城北功能定位，城北住宅市场升值潜力较大。

3，项目周边环境：项目周边主要以服务性行业为主，多为生活用品买卖，餐饮服务行业。在项目周边500米以内，有多个新余行政单位和事业单位分布。

4，项目周边规划：目前项目旁边规划建设大型连锁超市，新余沃尔玛大型超市。那么本项目便可利用这一稀缺资源，给项目营造独特的销售卖点。

5，项目周围建筑：都属于旧式建筑，周边建筑品质参差不齐，环境质量一般，

（二）项目SWOT分析

1，项目的优势和机会（S/O）

A，

宏观形式看好：在国家房市和新余房市一片大好形式下，进行本项目的开发。

B，

契合城市规划：随着新余城市功能分区，新余开始走北扩的道路，城市居住区向北发展，城北房产如火如荼。本项目顺应新城规划。

C，

周边竞争较小：目前本项目周围没有任何楼盘，在没有竞争对手的市场空白点上，本项目便是此区域周围的明星楼盘。

D，

物业类型满足市场需求：目前新余市开发的物业类型大部分是多层，随着经济的发展，社会对高层的需求量较大。本项目在高层住宅短缺的基础上进行开发，因地制宜，合理开发紧俏性的物业类型。

E，

地理位置优越：本项目所处位置较好，周边市政配套完善，生活一步到位，方便快捷，能够感受到真正的都市生活。

F，

周围分布多个行政部门：行政部门的近郊分布，给本案带来了生活质量的保证。无形中提升了本项目的品质。

G，

规划建设的沃尔玛：给项目的居家带来了最大的便利，项目可以在此基础上，提高项目的知名度。

H，

交通便利：出门便有多路公交车辐射整个新余市区。

I，

项目围合式结构：项目并不直接面向繁华路面，而是有建筑物围合。这就保证了本项目住房的离宁静很近，离繁华不远的人本居住环境。

J，

发展前景和升值空间较大：项目所处城北成熟配套区，处在未来发展之上，项目的发展前景较好，升值空间较大。

2，项目的劣势和挑战（W/T）

A，

开发规模较小：新余房地产已开始向大盘时代迈进，本项目的开发面积较小，竞争能力较弱。

B，

地块位置封闭：项目并没有临近路面，并且地块高低不平，呈几何不规则装状，在此基础上开发，规划要有专业先导。

C，

项目周边环境差：由于本区域是城北老城区，周边建筑杂乱，没有任何规划的凌乱布局会影响本项目的品质。

D，

地块价位较高：由于本项目所处位置四通八达，所以开发商拿地的价位较高，从而使项目的开发成本较高，造成销售价格偏高不被目标受众接受。

E，

区域市场竞争激烈：新余房产开发力度较大，电梯高层开发量也在大幅度增加，在此基础上，产生大量同类物业性质的楼盘。

四、项目可行性结论

通过对新余市区整个地产市场的调查显示，新余房地产市场开发逐渐趋向成熟，新余地产前景颇好。在此基础上,新余房产开发主要是分布在城北新区，而项目恰好在城北新开发区附近，.随着近几年的发展，项目所在区位近年来有很大的改变，正一步步趋向成熟。在此基础上，本项目取宏观政策优势和微观发展优势，拟建目标项目。项目物业类型为点、电梯高层。随着近年来新余物业开发来看，高层开发量增长较快，但由于高层在新余是稀缺物业，所以很受消费群体欢迎。

从目前情况来看，项目的可行性较强，成功开发本项目在望。

判在脆SWOT锄分析法中，妻优势和劣势菊指的是内部膏要素，具体寇如下：霉优势：渔市场营销的甲资深阅历。汇续一种创新的郊产品或服务糕。营业场所。萍质量工序与骑品质程序。间其他能对产捎品与服务产苦生增值效应提的方面。劣势：珠缺乏市场营家销经验。陡产品或服务棋同质化。营业场所。妖劣质产品或穷服务。嘱不良的声誉案去在拣SWOT册分析法中，歪机会和威胁摇指的是外部厅要素，具体洽如下：昨机会：剪日益新兴的后市场，如互个联网。筑兼并、合资扭、战略联盟悔。垂进入细分市贯场获取更多坑盈利。君新兴的国际耳市场。苏竞争对手退住出的市场。邀威胁：卧竞争对手进速入本地市场矛。价格战。慰竞争对手研肥发出创性的楼产品或服务乱。仆竞争对手拥育有更好的分命销渠道。捕政府对你的锐产品或服务谈开始征税。劣泰州市场调查报告

第一部分

项目投资环境可行性分析

一、

城市概况

1、地理位置

泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。自2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、一五78个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。2003年末，泰州总户数169.59万户，总人口503万人，其中市区62万人。

2、交通条件

泰州滨江近海，有着良好的区位优势。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中10米以上较为稳定的深水岸线60公里，建有长江港口3个。以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资10多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。全市公路通车总里程5693公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，明年泰州铁路将全线贯通。

3、历史文化

泰州是一座历史文化名城。战国时期称海阳，汉初称海陵，南唐至明清称泰州，取“国泰民安”之意。千余年来，泰州枕吴楚之交，襟江淮之风，交通发达，经济繁荣，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历代人文荟萃，名贤辈出，“儒风之盛，夙冠淮南”。《水浒传》作者施耐庵、泰州学派创始人哲学家王艮、扬州八怪代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业。丰富的历史积淀为泰州留下众多名胜古迹。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护单位的有一三4处。全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。

4、人文习惯

溱潼会船节

溱湖地区历史文化悠久，民间传说丰富多彩。南宋绍兴元年，一支从山东南下投奔岳家军的义民队伍行至溱湖，与金兵遭遇，打得金兵落花流水，义民也伤亡惨重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬为国捐躯的英雄，并于每年清明节撑船来此祭扫，久而久之，便形成清明撑会船的习俗，由此演化成每年一度的水乡民间盛会——溱潼会船节。每年清明节，四乡八镇的数百船只，上万船民来此聚会，观众游客超过十万人。其恢宏壮观的场面，惊心动魄的争赛、多姿多彩的表演，堪称民俗文化之大观，水乡风情之博览，被海内外人士盛赞为“天下会船数溱潼”。她是’92中国友好观光年江浙沪旅游目的地之一，’95中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，2001年列为省级风景名胜区。

中国泰兴银杏节

中国泰兴银杏节由“银杏艺术节”、“银杏科技节”演化而来。每年在银杏成熟的时候举办此节，旨在以银杏为媒、宣传泰兴。银杏节期间，一般都要举办论坛、科技市场、产品交易、信息发布、项目洽谈、人才引进以及大型文艺演出等活动，以促进泰兴与外界的交流沟通，进一步提高泰兴的知名度，强化招商引资、院企对接、项目开发等工作，推进全市经济的健康、快速发展。12年来，银杏节为泰兴经济和社会各项事业的发展起到了积极的推动作用。

中国兴化—郑板桥艺术节

郑板桥是清代著名的书画家、文学家、“扬州八怪”的杰出代表人物，在海内外享有盛誉。兴化是郑板桥先生的故乡。为纪念板桥，宣传兴化，扩大交往，加快发展，从1993年11月22日郑板桥诞辰300周年之际举办了首届“中国兴化—郑板桥艺术节“后，每两年举办一次。

二、

城市经济发展状况

1、城市类型

泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。

2、宏观经济水平

2003年泰州市国民经济快速增长,

国内生产总值达580.04亿元，国内生产总值年均增长一三.4%，是建市以来增幅最高的一年，占全省的比重4.7%。其中，第一产业增加值72.62亿元，增长3.0%；第二产业增加值300.37亿元，增长17.6%；第三产业增加值207.05亿元，增长11.7%。人均国内生产总值1一五一三元，增长一三.3%。三次产业构成比例由上年的14.2∶49.5∶36.3调整为12.5∶52.8∶35.7。全市财政收入662563万元，比上年增长24.7%，总体经济发展形势良好。

个私经济发展较快，全市个体经济投资236.67亿元,比上年增长22.1%,占仅仅总量的40.8%,比上年增长2.4%,泰州目前个体工商业共有11万余户，私营企业14768户,比上年增长14%

。社会消费品零售总额增长12.4%。城镇居民年人均可支配增长6.4%。

3、城市人口分布

2003年末全市人口分布状况:

地区

总人口数(人)

城镇人口

乡村人口

市区

622910

547028

75882

兴化市

一五49922

556726

993196

靖江市

664706

308026

356680

泰兴市

1292127

563548

728579

江堰市

906979

334793

572一八6

从泰州市的人口分布状况来看,泰州市区人口与其他四市相比要少的多,城市化发展还是相对落后,市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅7.5万人,城市发展后备力量相对不足。泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经济中心，市区的聚集能力相对薄弱。

4、人均收入支出情况

2003年市区居民人均可支配收入8517元，人均消费性支出5743元，恩格尔系数42.3%;全市农民人均纯收入4079元，人均消费性支出2606元，恩格尔系数41.7%；人均手存现金一八59.7元；人民生活达到小康水平。

附泰州市2003年来人均可支配收入情况:

市区人均可支配收入

全市农民人均纯收入

金额(元)

8517

4079

增长率(%)

9.4

6.4

恩格尔系数(%)

42.3

41.7

2003年泰州市城镇居民平均每人生活费支出及构成情况:

项目

金额(元)

占总支出比例

食品

2429.29

42.3

衣着

554.53

9.66

家庭设备品

388.4

6.76

医疗保健

394.86

6.87

交通通讯

542.51

9.45

教育文化娱乐服务

550.05

9.58

居住

578.58

10.07

杂项商品和服务

304.73

5.31

总支出

5742.94

100

全市生产资料市场32个，年成交额172.04亿元。其中，批发零售贸易业零售额149.34亿元,餐饮业21.5亿元。泰州消费环境不断改善，消费市场持续升温，活跃兴旺，泰州市区2003年，社会消费品零售总额173.76亿元，同比增长12.4%。居住支出仅次于食品支出，达到578.58元，说明人们对改善居住条件，提高生活质量的要求更为强烈。

三、

最新城市建设总体规划

泰州的城市扩张，已经显现出向南，向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。

城市中期规划

2006-2010年，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区一三万人。主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。

城市远期规划

2006-2020年,主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。

第二部分

房地产市场分析

一、

房地产发展势态分析

1、房地产市场红火

2004年一季度全市房地产开发共完成投资9.41亿元，同比增长51.82%，低于全社会固定资产投资增幅20多个百分点。这是近年来泰州市首次出现房地产开发投资增长慢于全社会投资增长的局面。据统计，2004年一季度全市房地产开发施工房屋面积204.06万平方米，同比增长62.31%；海陵区销售房屋面积30.97万平方米，同比增长283.29%；商品房销售额5.11亿元，同比增长285.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06万平方米，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了11.42%，空置面积为5.12万平方米。

2.旧城改造与新区建设力度相当，形成板块竞争

泰州政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展，要在推进新区建设的同时，加快旧城改造。旧城区启动坡子街商贸区的建设，加快完成拆迁及相关配套，将坡子街商贸区与五一路、府前街商贸区以及东进西路商贸区连成一片，届时将成为老城区繁华的商业街区。这样势必带动周边楼盘的价格，该区域目前典型的楼盘有鹏欣丽都，开发规模也相当大，现在正处预约阶段，估计今年内会开盘，开盘价具周边业内人士估计会在3000元每平方米。新区在建的项目有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园以及本项目。在市场上不仅仅存在区域竞争，同时和老城区也形成竞争，老城区在生活配套以及商业配套上存在一定的优势，目前整体价格要比新区高。但是新城区在规划上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的办事机构全部集中于此，从长远角度看，新区的房地产发展前景将十分看好。

3.放量供量，是机会也是挑战

2003-2004年泰州市土地供应量公相当大，未来几年内泰州市楼盘上市量将会非常大。初步估计，今后新区板块的供应量就将达到100万平方米，如果再加市中心、城东板块等，两年内的供应量肯定可达到一五0万平方米，所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,应当谨防的开发。所以我们认为本案在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要谨慎推盘，第四是要做好楼盘的品质。

4.房价步步高升，一路上扬

虽然价格上涨之势很猛，2003年市区均价就已超过每平方米2100元大关，其他地区均价一五50元。目前价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续往上扬，目前的情况是：地段不好，品质不高的楼盘，价格升不上去，买是没有问题的。而一些定位准确，有自己特点的楼盘则是呈旺销之势，例如鹏欣丽园等（均价在2700元每平方米），其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然非常好(一期销售率达100％)。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质较好的楼盘最高价已突破每平方米3000元以上。根据我们对泰州市房地产市场的分析，认为明后两年房价还有上涨的空间。如东进路北侧正在筹备之中的鹏欣丽都，估计开盘时价格会在3000每平方米以上。形成高价旺销的其中最主要的原因是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一不发展。

5.开发商各显其能，高品质楼盘不断面市

以盛世华庭为例，其在泰州市房地产市场中可以算是高品质的楼盘。无论从前期广告宣传还是设计商及物业管理公司等的资源整合，再加上市政府对面核心地段,人民公园,人民广场和周边便利的交通环境的硬件设施。盛世华庭没有理由不做高品质的楼盘。而事实也正是如此，全面的配套设施，都使得这一高品质楼盘在泰州市民心中烙下深深的印记。同时象西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽都等楼盘的品质在泰州处于领先地位。

6.小高层悄然进入泰州市场

产品稀缺主要表现在产品品质，在此前泰州市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002年凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄的进入泰州市场.盛和房地产开发的盛世华庭;泰州基泰恒业房产公司开发的景泰园高层住宅；鹏欣房地产开发的鹏欣丽都以及绍兴恒景房地产开发的恒景国际花园都设计有小高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧泰州市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。

7.泰州住宅开发市场热点板块预测

泰州市房地产发展主要分布在老城区和城南新区两大快，老城区的旧城改造力度也是相当大，大都是一些零星的小盘，而且城市的主要交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在由于其交通设施,生活配套设施等比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。新区在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是泰州市的政府部门集中办公地点。目前新区楼盘面积都在100亩以上，大盘时代的到来将在在新区诞生，因此新区的发展是大趋所势，从长远的家度看，市民对新区的房产绝对看好，普遍认为新区的房子在三五年后肯定看涨，目前最主要的是商业设施不比老区，人气一时难聚集。

二、

房地产一级市场分析

1、土地出让方式描述

申请国有土地使用权的方式主要有两种：一是划拨，二是出让。作为房地产开发用地，一般都是以出让方式取得国有土地使用权的。在公开、公平、公正的土地使用制度基础上出让方式有三种：招标出让、拍卖出让、挂牌出让。

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。该方式是目前泰州市主要的土地出让方式。

2、出让土地与城市基准地价之间的变幅情况

图表

1

主城区商业用地级别基准地价

单位：元/平方米

土地级别

一

二

三

四

五

六

基准地价

3200

2250

1400

820

620

400

地价变幅

2200-4200

1650-2850

950-一八50

520-1120

470-770

300-500

容积率

0.2

1.9

1.7

1.4

1.2

1.0

图表

2

主城区住宅用地级别基准地价

单位：元/平方米

土地级别

一

二

三

四

五

基准地价

1000

830

650

450

350

地价变幅

800-1200

680-980

500-800

350-550

290-410

容积率

1.3

1.2

1.1

1.0

1.0

3、2004年泰州市土地成交情况

2004年上半年,泰州市政府相对放宽,大量土地上市,新开土地和更新改造土地估计在1000亩以上,土地市场价格一时难以上涨,其中主要的原因还是泰州市政府的政策,实施旧城改造和新区建设协调发展,缺乏实施只拆不建,推地还绿,更新交通设施的政策,使土地市场价格处于萧条局面。

近期[2004]19号地块，即电视塔街区工程改造地块正在公开挂牌。该地块位于青年南路东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧。经勘测定界，宗地总面积约128957平方米（193.44亩），其中：出让土地面积约12一三47平方米（一八2.02亩）、河流道路绿化面积7610平方米（11.42亩）。规划用途为商业住宅综合用地，规划建筑面积约122650平方米，其中：商业约44410平方米、住宅约78240平方米，容积率约0.95。本次挂牌出让地块为现状毛地，起始价为2.01亿元。

附：2004年1月12日开始泰州市土地供应（包括近期招标的）

地块位置

地块面积（亩）

总建筑面积（M2）

住宅面积（M2）

起始价

（万元）

成交价

（万元）

2003-30-1东进路西片地块，鼓楼路西，东进路北

55.06

53349

17746

8750

2003-30-2东进路东片地块，鼓楼路东，南通路西，东进路北

121.一五

10一五27

44295

一八100

2004-2号海陵区80地块

29.16

1640

2004-4好地块，汽车城东，海陵路西，永兴路南，永定路北

353.37

243320

165200

11410

2004-5号地块，江洲南路，本项目

105.66

66588

66588

6000

2004-8号地块，南官河东，凤凰路南，泰高路西，变电所北

82

81600

73200

2742

2004-10号地块，南通路西，东进路北

166.09

171022

82127

28288

2004-12号地块，江洲南路东，迎春西路南，南官河西，景庄河北侧

59.73

38610

32510

3800

2004-14号地块，中国联通有限公司泰州分公司西侧，建工大厦东侧，凤凰东路北侧

12.69

14663.31

766

2004-一五号地块，鼓楼南路东，预备役二团南，凤凰河西，永兴路北

116.81

99549.8

75265.4

7080

2004-16-1号地块职中路东，一职中南，稻河路西，扬州路北

一三9.35

112274

791一五

975

2004-16-2号地块南关河东，东进路西南，城河北

37.64

17000

9000

120

2004-19号地块，即电视塔街区工程改造地块

193.44

122650

78240

20100

三、

房地产二级市场分析

1、市区房地产开发投资状况

2003年，泰州市区房地产投资总额为12.35亿元，占全市的39.66%。市区全年新开工各类住宅50万平方米，竣工54万平方米，销售面积达60.35万平方米，市区住宅楼基本是买方市场。泰州市房地产市场的发展仍是有目共睹的，而且其增长的势头仍显得很猛，以这样的态势而言，对于近期将推出的楼盘，还是有一定的空间和消化能力的。今年市政府推出几幅地，面积也都具一定规模，大都被外地房地产开发企业拿到，房地产市场趋变为本土与外来开发商竞争的态势。“僧多”而“粥少”就意味着竞争的激烈，目前泰州房地产市场上光规模在20万平方米以上的在售大盘就有2个，而尚未开盘的10以上的楼盘也有4个。

2、2004年市区房地产开发项目计划更新改造项目：

序

号

项

目

名

称

建设

性质

建设规模及内容

总投资

建设起止年

限

从开工到2003年底完成投资

2004年计划计划投资

建设

计划

合

计

一八3000

9000

71100

1

建成济川小区

续建

总规模5.5万M2,年度开发规模5.5万M2

11000

2003-

2004

3000

8000

竣工

2

实施东进东路街区改造

续建

总规模22万M2，年度开发规模8万M2

55000

2004-

2005

10000

竣工

3

建成时代花园

续建

总规模4.1万M2

6000

2003-

2004

3000

3000

竣工

4

建成北荟苑

续建

总规模4.5万M2

5000

2003-

2004

3000

2000

竣工

5

海陵南路街区综合开发

新建

总规模7万M2，南山寺路—南城河，铁塔广场—中市河、暮春路—时代超市

一八000

2004-

2006

11000

6

肉联厂东侧低洼地改造工程

新建

总规模12万M2，年度开发规模4万M2

20000

2003-

2006

6000

7

关帝庙巷东西两侧综合开发

新建

总规模2.6万M2，年度开发规模1万

M2

6000

2004-

2005

4000

8

工人路北侧综合开发

新建

总规模4万M2，年度开发规模1.8万

M2

5000

2004-

2005

2000

9

实施府前路北侧综合开发

新建

总规模4.5万M2，年度开发规模2万M2

14000

2004-

2005

7000

10

税西街北侧古民居保护性整治

新建

总规模2.5万M2

5000

2004-

2006

一五00

11

实施东进西路综合开发

续建

总规模6万M2，年度开发规模1万M2

一八000

2003-

2004

8000

12

海陵区社区示范活动中心

新建

总规模2万M2

8000

2004-

2005

4800

结顶

一三

高港区旧城改造

新建

总规模一三万M2

12000

2003-

2007

3800

新建工程：

序

号

项

目

名

称

建设

性质

建设规模及内容

总投资

建设起止

年

限

从开工到2003年底完成投资

2004年计划计划投资

年度建设计划

合

计

467000

72500

1

盛和花园一期

续建

总规模30万M2，年度开发规模10万M2

60000

2003-

2007

一八000

竣工

2

鑫龙家园

续建

总规模25万M2，年度开发规模5万M2

24000

2002-

2005

8000

竣工

3

府南居住区二期

新建

总规模120万M2，年度开发