上海新塘桥广场项目市调报告

上海新塘桥广场项目市调报告-市调报告一、

商业调查鉴于本案业态布局的确定、商铺租售价的市场判断及各相关业态、业种招商引租的需要，我们进行了为期一周的浦东商业供应调研，分别对\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目周边商业、临近本案的大型商业中心“新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业城”以及周边住宅中的会所商业进行了实地调研，对他们的业种购成、业态布局以及商铺的租售价格作了详实的统计，同时对他们的经营状况也作了深入了解。以下就主要业种和经营管理模式做一简明阐述。此次调研的商业业种有：

A.

零售业：百货店、大卖场、超市、便利店、专业市场、专卖店等；

B.

餐饮业：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店、连锁快餐店等；

C.

文化休闲娱乐业：迪厅、茶坊、酒吧、美容美发、健身中心等；

D.

服务业：房屋中介、冲印、银行等。以下根据各类不同的业种分别加以讨论。

2.1塘桥地区商业目前周边商业的业种主要有

A.

零售业：大卖场、超市、便利店、专业店、服装/鞋帽专卖店等；

B.

餐饮类：中小型酒店/饭店、火锅、快餐、风味小吃；

C.

文化娱乐休闲：美容美发、茶坊、棋牌、书店；

D.

服务类：房屋中介、冲印、银行A.

零售业类

大卖场

大卖场所追求的是居家生活用品的一站式消费，其特性是经营规模超大及商品的选择面广。浦东新区目前人均GDP已略高于\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海平均数，是改革开放的前沿，经济规模迅速增长、人口不断导入，人民收入不断提高，为大卖场的快速发展奠定了基础。根据去年的统计数据，浦东8家大卖场销售额达到近25亿元，同比增长超过60%，占全市大卖场销售额的1/5强。平均每家大卖场的日销售额能达到90多万元，节日期间销售好的甚至高达500万元。而大卖场大多建在内环线边靠近居民区，居民区人口一般20－30万左右。

此次调研主要考察了位于浦建路杨高路的易初莲花超市，由于其规模大、经营时间久，已拥有了相当的知名度，他作为浦东最早的大型综合卖场，其目前已形成的对周边数公里范围内的居民购物消费习惯的影响力，有目共睹。其产生的商业聚集效应及市场知名度远非周边其它商业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目所能比拟。所以对其经营业种、人流量及人均消费额的调查旨在为本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的业种定位提供一定的参考，避免其现有的竞争影响。在本案的业种配比及业态布局中，势必考虑到与之形成互补。易初莲花的主力业种分布如下：

地下层：大型停车库（免费）、烟酒专卖店（小面积）

地上一层：休闲食品、时鲜水果、饮料、菜物、乳制品、调味品、生活用品、家电

二层：西南区——

以休闲快餐类（包括吉时客、麦当劳、\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海风味小吃）和儿童娱乐区（奇乐儿）为主，辅有面积较小的上图书店、眼镜店。

东北区——

普通体育用品、彩电专卖区、中低档休闲服装区、文化用品、儿童玩具、日用化妆品等。人流量及消费金额:

通过现场的抽样调查测算，商场入口处的人流量平均每小时应1000-1500人次，人均消费金额约在80-100元/次，且多数顾客均为经常性来此购物的消费者。客源组成中以周边居民为主，但也有数公里以外的外区域客源。

对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的启示:

易初莲花作为一个以家庭日常生活用品为主营业种的大型卖场，其业已形成的市场影响力和商业效应决定了本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在业种引进上应充分考虑到其对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目构成的潜在竞争威胁。其固有的优势在于日常生活用品的经营上，而在休闲购物方面，无论是现有的业种分布及市场号召力均难体现出优势。所以选择符合\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商业形态的业种布局，走差异化的商业经营定位将直接避开其对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的竞争冲击力。

超市、便利店

连锁超市以及便利店以其分布面广、布点多等多种特性已成为现在居民的主要消费场所，是社区商业不可或缺的商业业态，特别是在近几年，由于其便利及崭新的购物方式已在各大城市中蓬勃发展，超市便利店的普及面似乎已成为衡量一个城市都市化程度的标准之一。便利店：

便利店最早于1927年出现在美国，我国内地便利店起步较晚，1995年1月\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海牛奶公司开设的可的食品便利店，华联罗森便利店为中国第一批出现的便利店，而目前尚处于起步阶段。可的便利店、华联罗森便利店、联华便利店、等是一批较有实力的便利连锁店，其中可的便利店2000年已经拥有260家门店，销售额达到42700万元。

应该说目前出现的24小时连锁便利店和以前粮油系统改造后以便民、利民、为民为宗旨的便民店有本质的不同。在一些经济比较发达的国家，便利店最初发挥着附近单身居民的大冰箱的功能，但经过几十年发展便利店利用其网络优势服务范畴已经有很大的延伸。还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视，甚至包括快递费、国际通讯费的收取，对附近居民切实起到了便利的作用。

14

红星眼镜

眼镜

100

15

喜士多

便利店

70

16

南泉参药店

药店

80

17

家家乐

便利店

100

18

好德

便利店

20

19

东方眼镜

眼镜

70

20

顶顶鲜

超市

500

21

蓝村日用品市场

22

香特莉西饼

面包店

20

蓝村路

1

服饰店

服装

2

罗森

便利店

70

3

卡连娜西饼

西点

20

4

好德

便利店

70

5

老同盛

南北货

80

6

三枪专卖

服装

7

21世纪

便利店

40

8

乐字号面包房

面包房

60

9

老凤祥银楼

银楼

80

10

可的

便利店

70

11

美亚音像

音像制品

40

宁阳路

1

好德

便利店

60

2

同春国药店

药店

60

3

家家乐超市

超市

90

4

罗森

便利店

80

塘桥渡口

1

老同盛

南北货

2

良友

便利店

60

3

美亚音像连锁店

音像制品

30

4

童氏大药房

药房

90

5

新亚大包

餐饮

茂兴路

1

家家乐

超市

2

农工商超市

超市

200B.

餐饮类塘桥地区商业中，餐饮业的所占比重较大，大约占到30—40%左右。而兰村路火锅一条街的美名也已名声在外。结合此次调研，我们发现该地区的餐饮业的特点主要有：

以中小型规模为主，大型餐饮较少。

大众消费为主，有档次、有品牌的餐饮颇少。

火锅所占比重较大，其他类型餐饮为辅的形式。

经营情况普遍较好，且非常稳定，较少有易主的餐饮店。

建筑物业自然形成，条件较差。

餐饮店的面积相对其他业种店面面积要大，故租金比较便宜。

客源还是以周边住宅区中居民为主，外来客源较少。

形成以上特征的原因主要取决于周边居民的消费能力，塘桥是\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海老新村的聚集地，消费水平有限，而此地居民形成的习惯是如果有更高层次的需求，他们一般就会到新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业城商圈消费，因此，需要引导客户的某些的消费习惯，以吸引部分中档餐饮消费的回归。

区域餐饮业一览表

南泉路

序号

店名

业种

面积㎡

1

广源饭店

餐饮（杭帮）

1-2楼200

2

美食来小吃

餐饮

120

3

小米多

餐饮

80

4

莫狮莫堡

快餐

40

5

南春饭店

餐饮

80

6

振鼎鸡

餐饮

200

7

麦多小炒面店

餐饮

100

蓝村路

1

上防火锅酒楼

餐饮

2

如花酒家

餐饮

1F+2F

3

小蒙羊火锅

餐饮

4

比大营PIZZA

餐饮

80

5

五芳斋

餐饮

120

6

陌生人火锅店

餐饮

1F+2F（400）

7

图门串烤

餐饮

40

8

四季旺

餐饮

9

惠顺酒楼

餐饮

10

胡乔火锅

餐饮

300

11

扬州人家

餐饮

70

12

莱汤香

餐饮

100

13

新亚大包

餐饮

200

14

天天晓酒楼

餐饮

15

上防（老店）

餐饮

16

21世纪

餐饮

120

17

莱春香辣蟹火锅城

餐饮

120

19

老凤祥酒楼

餐饮

1F+2F

20

小重庆酒店

餐饮

1F+2F

21

胡乔火锅

餐饮

120

浦东南路

1

吴越人家

餐饮

40

宁阳路

1

小浦东鸡粥店

饮食

50

2

朝国料理

餐饮

60

3

天天晓饭店

餐饮

100

塘桥渡口

1

我家厨房（大盈鸭面馆）

餐饮

120

茂兴路

1

家家乐

餐饮

C.

休闲娱乐类区域的休闲娱乐类商业基本依赖新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业城商圈，在本商圈现有商业中，此类商业的种类不仅非常少，且发展及不平衡，美容美发行业多的泛滥，而诸如茶坊、酒吧等现代休闲娱乐场所却少之又少，而所谓的娱乐场所也仅为几间规模不大的棋牌室而已。

因此，本案的机会点应该为休闲娱乐类商业，适度的引进多种类型的休闲娱乐商业，是\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目制造人气的级佳手段。文化、休闲、娱乐商业一览表

南泉路

序号

店名

业种

面积㎡

1

金体美容美发

美容美发

50

2

特价书店

书店

10

3

阿兰美发厅

美发

30

4

南泉理发店

理发店

30

5

铭城美容美发沙龙

美容美发

80

6

会都棋牌

娱乐

2F

7

慧纹美容

美容美发

20

8

威娜美容院

美容

30

9

宏盛棋牌娱乐中心

娱乐

蓝村路

1

雅阁休闲茶庄

茶坊

2

诗诗美疗专业会所

美容

80

3

文峰

美容美发

100

4

雅芳

美容

30

浦东南路

1

新新美容城

美容

120

2

名粤专业美发

美发

100

宁阳路

1

组合发型中心

美发

100

2

靓丝美容美发设计中心

美容美发

40

3

名流美发

美发

30

茂兴路

1

新南美发厅

美发

60D.

服务类

服务类商业由于其特有的利润低、技术性比较强等特点，在老式的社区商业中所占的比例非常小，而一般我们所见到的主要为银行金融机构、照片冲印店、洗烫店等。而如果作为社区商业中心模式发展的商业，服务类的业种的设置是必不可少的，他所体现的是商业规划的专业性。

同时，对于这些商业本身来讲，消费的目的性是非常强的，他们的主力客源是老客户。因此，可去化那些位置相对较差的物业，但租金也会相对低廉，这与他们的利润也可相匹配。每种服务型商业的数量不宜多，但服务种类应尽量齐全，给消费者以全方位服务的感觉。服务类商业一览表

南泉路

序号

店名

业种

面积㎡

1

柯达

冲印

50

2

建行

银行

3

我爱我家

房屋中介

20

蓝村路

1

\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海银行

银行

2

富士冲印

冲印

3

中国银行

银行

4

柯达

冲印

30

塘桥渡口

1

农业银行

银行

2

柯尼卡

冲印

50

小结:

周边商业日常生活机能颇为完善，但休闲娱乐机能缺乏，显现出各业种比例失衡。

社区商业气氛浓郁，但消费环境及档次欠佳，消费环境承待提高。

老居民区内商业过于集中，而新建小区周边商业严重缺乏，区域商业分布不协调。

老式社区商业已经发展到顶峰，而取而代之的将是有规划有布局的新型社区商业中心。

因此，本案的商业规划应该立足周边中高收入阶层，商业规划适当超前。2.2新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业中心概况作为浦东的首个区域型大规模商业中心，新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业中心经过数年来的市场培育和在浦东大经济背景的良势带动下，已成为浦东最有影响力的和最繁华的商业中心。由于其距本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目公交车程仅三站之遥，对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的商业定位影响至关重要，所以对该中心现有业态布局和租金价格的市场调查分析，将会给本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商业部分的业种引进和售价租金上限制定上提供重要的市场依据。

现有业态布局和商业运营模式

目前，新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业中心内已汇集了以\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海八佰伴、时代广场等为代表的综合性休闲购物广场；

和以东方书城、永乐家电城、三鑫电脑广场、办公用品市场、世贸家居城等为主的专业性卖场。

而周边的张扬路、浦东南路、崂山西路等聚集了众多大型的品牌餐饮，如美林阁、丰收日等，还有众多国际知名品牌餐饮。

由于他还担任着交通、商务中心的职能，人流密集，商业氛围浓烈。因此地段商业价值较高，所有商业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目都由投资商城成立专门的商业运营公开进行长期租赁经营。招商模式上主要采用月租金方式和保底扣率两种方式，

永乐家电城、三鑫电脑广场、世贸家居城等专业性卖场，以月租金招商模式，一般租价在12-17元/平方米/天；

而以第一八佰伴、时代广场为代表的百货类商业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目则采取保底扣率的方式，规定经营者必需达到一定的营业额，在此基础上按规定的扣率上交租金，不足者仍由经营者补足，超过规定营业额的仍按此扣率提交租金。并视经营业种不同，一般在20-25％之间，其中服装业租价最贵。

内部环境配套

通过对新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业中心现有的商业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目内部环境配套调查发现，整体上除八佰伴、时代广场和世贸家居城的购物消费环境较好外，其它\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在内部装修、环境布置和物业服务上均较为普通。拥有中央空调、自动扶梯和大型地下或地上停车位均是商业中心现有商业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的共性，另外物流区域相对较为宽敞。

对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商业定位的影响分析

新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业中心固有的地段商业氛围及专业性卖场的规模影响力，决定了本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目业态布局上应尽量避免与其产生正面冲突。从“错位经营，拾遗补缺”的商业经营定位考虑，弱化其对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的市场竞争影响力。新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业中心的商业繁华程度、市场影响力、规模效应上均非本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目所能抗衡的现实，决定了其现有的商业经营租金水准在短时间内应是本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的租金/售价定位的上限值。

以此为参考，预测本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的上限租金水准应较符合市场规律。由于上述单位面积均为实用面积，主力租金水准一般为12-18元/平方米/天，结合本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商业部分的产品形态，从实际得房率考虑（暂按60％测算）可得出\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目按建筑面积计算的最高租金水准应在7.2-10.8元/平方米/天。

在此基础上，再结合\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目周边商业环境、商业房产租金/售价情况及\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目本身的物业形态、单位面积分割和经营业种定位等综合因素，最终确定物业的售价及租金水准。

主要\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目介绍

东方书城

位于新大陆广场一、二层内，总营业面积约5000平方米，其中底层为整层，二层约占用一半面积。1F为各类图书，带有一小型咖啡吧，2F为音像、软件制品和文具。内设二部狭窄的自动扶梯，货运电梯二部，有地上泊车位和地下停车场，整体租金约为8-10元/平方米/天。永乐家电城

共4层，目前1-2F为永乐家电连锁店，3F为其它家电代理商，4F暂空。每层面积约在2500-3000平方米间，租金价格：1F为15元/平方米/天，2F为12元/平方米/天，3F为6元/平方米/月。由于永乐家电的租金较高，经营状况不太理想，3F层经营者的单位使用面积在50-70平方米之间。鑫电脑广场

营业面积约为4000平方米左右，共2层。主要经营业种为：电脑及电脑配件、手机、电信产品。主力单位面积在10-15平方米间，平均租价为15-17元/平方米/天。

办公用品市场

营业面积约2000平方米，为整幢大楼的底下二层半，三层以上为办公用房。单层面积约800平方米，单位经营面积在12-60平方米之间，平均租金为8-9元/平方米/天，主要经营办公用品。体育运动城

总营业面积约300平方米，单位经营面积16-25平方米，采用保底扣率的方式出租，扣率一般在20％左右，主要经营中高档体育用品（包括运动服饰），单位铺面的月营业额多在10万元左右。世贸家居城

\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目为地上4层，地下1层（供仓库用），总建面3.1万平方米。单位经营面积为108-234平方米间，可自由组合。主要家具品牌为深圳、北京、广州、香港等地厂家，约100家。

各层租金分别为：1F：380元/平方米/月、2F：322元/平方米/月、3F：265元/平方米/月、4F：207元/平方米/月。家具城南侧有可供50车辆汽车同时停泊的露天广场。

相关配套服务：每周一次的报纸、电视媒体广场；统一布局，营造温馨家居购物环境。统一营业员服装，统一打卡上下班；代办送货、安装、仓储等一条龙服务（需收费）。第一八佰伴

整个商厦位于浦东南路和张杨路交汇处，西侧、南侧、东侧均有公交站点，商业人流量密集，总体经营产品定位为中高档产品。内部装修档次较高，硬件环境优越，底层设总服务台，保安严谨，各层导示系统清晰。

除户外二部自动上下扶梯外，每层均设有二处自动上下扶梯区。整个商厦内部设有多处货运电梯通道，运营模式上总体采用保底扣率方式出租经营单位。目前除地下一层尚有空余位置外，其它楼层几乎均无虚席。一般扣率在20％以上，视经营业种和空间位置增加，服装行业最贵。商厦设有经返八佰伴至南京路步行街的商厦巴士。具体业种如下：

B1层：以流行饰品、服装小百货为主，辅以少量办公灯具、家具用品（沙发、床势垫等）、五金配件等。主力单位面积在10-20平方米，扣率折合租金价格约在12-18元/平方米/月，经营业种档次不高。

1F：名牌化妆品、汽车展区、珠宝、金银饰品店、品牌快餐美食区、咖啡吧、高档箱包，配有总服务台和自动取款机。

2-3F：女士服饰、皮鞋、箱包、时尚手表、品牌餐饮（避风塘）、咖啡屋等。

4-5F：品牌绅士服装、皮具、旅行箱包、运动体育用品等。

6F：家庭用品、钟表眼镜、家具沙发、书籍音响、办公文教、照相器材、中外工艺品、床上用品、保健品、室内饰品等。

7F：综合家电、通迅产品、土特产品、药房、洋参柜、烟酒茶叶、洗涤店等。

8F：儿童用品、儿童娱乐天地（包括服装、玩具、婴儿用品、娱乐区、儿童图书等）。

9F：美食天地（含火锅、中华名点，汉堡、寿司吧、家常小炒、休闲饮料等）。

10F：健康娱乐2.3社区型商业案例分析A.

联华社区商业

地址：浦东新区浦三路、临沂路口

规划：总建筑面积23000平方米，共有五层楼面，分设便民服务街、华联吉买盛、百货文化用品专卖、餐饮娱乐、健身美容中心和“邻里乐”社区服务中心七大功能区域。此外，中心还备有3800平方米的停车场。

租金状况：1F：7-9元/平方米/天

2F：5-7.65元/平方米/天

面

积：面积从30至90平米。

主要业态布局：

1F：麦当劳、食品二店店、妇女商店店、可颂坊、红星眼镜、达芙妮、奇安特、宝璐丝、汇丰医药、豫园、凯普狄诺等

2F：网吧、游戏世界、新华书店（40M2）、儿童天地（各类童装）、避风塘、今亚金店、东方体育、柯达彩扩、\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海时装公司、钟表修理、老介福布店、中央干洗、天宝典当行、小皮件、花花公子、百事、三枪、乔家栅旅行社等

3F：超市、服务中心

4F：平方米诗美婷STARBAR450（平方米左右）、棋牌室

5F：邻里中心

简

述：该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目是比较典型的集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体的社区商业中心，其内部业种非常贴近社区，将社区购物和社区服务相结合，不但引进华联吉买盛大卖场和一些品牌专卖店，还和街道联手共建“邻里乐”社区服务中心，将家政服务、医疗保险、社区教育、政策咨询、职业中介等引入中心，为创建社区商业服务业的先进模式做了积极的探索，受到了周边社区居民的欢迎。华联集团为此成立了\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海浦东华联购物中心有限公司，将把社区商业作为新的商业形态逐步推广。店堂内装修尚可，自动扶梯、中央空调，有导购系统。

经营状况：采用店中店的形式招商引资，引进品牌多数为\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海品牌店，店内品牌齐全，以“中档”产品为主。但是各类商品不够丰富，顾客挑选商品的余地不大，并且商品缺乏时尚感，只是供应一般日常需求。顾客的年龄层次偏大。在布局上没有充分利用沿街店铺的优势，所有的品牌店均没有对外开门，主要以百货店的形式经营。店内客流量不大，经营状况一般。

B.

好又多量贩（上南店）位

置：齐河路、云台路口

规

划：5层框架结构，建筑面积32800M2。

简

述：最早在广州开设大型综合超市的好又多量贩，目前在全国已开设了17家门，在\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海有\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海浦东好又要多超市有限公司.

开业时间：2000年10月

主要业种构成：

1F：开放式经营，主要有麦当劳、齐鼎鸡、香提面包房、发型设计、招商银行、申银万国证券交易所、华氏大药房、群峰茶叶、光大通讯、巴黎三城、春秋国旅、富士影像、跨世纪体育用品、良幸睡衣系列等

2F—4F：超市

5F：办公场所及免费停车场

经营状况：该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目规模较大，所处的地理位置较佳且交通便利，他正好弥补了周边几个新建中档小区周边商业稀缺的缺陷，周边有众多居民新村，拥有大量消费群体，开放式购物方式，很随意，为周边居民主要购物场所，经营情况颇好。

2.4周边住宅会所龙阳小区、南浦城内部分中高档小区住宅会所设施：

案名

会所面积

会所\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目

经营方式

东方城市花园

4000m2会所

室内游泳池、健身房、桌球室、咖啡厅、阅览室、棋牌室、商务中心

对外经营，

目前正在招商。

怡东花园

4500m2会所

室内与室外游泳池、网球场、健身房、壁球室、休闲酒吧、餐饮、便利店等

不对外开放，

采用会员制经营

贵龙园

健身房、美容室、超市等

还未营业

澳丽花园

室内游泳池、室外网球场、健身房、咖啡室、阅览室

还未营业，

将于明年运营

分析：

会所已成为时下住宅小区必不可少的配套内容，只要稍有规模或档次的小区，对于会所的配备以及宣传是必不可少的。然而现下会所经营情况好的却少之又少。这主要因为他存在着诸多矛盾的地方，如果对外经营，势必造成小区安保问题，倘若不对外开放，则正常运营难以保证。因此，在本住宅规模比较小的情况下，会所商业只有在融入\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目自身的商业才能得以生存。另一方面，四楼会所商业的设置，又可带动三楼人气，提升三楼的商业价值。

二、

市场总结

从供应调研中发现，塘桥地区商铺供应处于供不应求的状态，因此，本案拥有一个相当不错的发展时机。

从现有商业结合未来发展，可以预见，在本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目运作以后将出现塘桥地区商业三足鼎立之势，易初莲花为生活用品采购中心，南泉社区商业为日常消费商业，而本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目则会成为区域休闲、娱乐、购物中心。

新\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业城的不断扩容给浦东商业带来发展契机，但它的商业的不断扩大，势必造成浦东整体商业供应面积的增加，届时可能出现供求关系的变化，因此，本案易采取快速去化的手段。所以，虽然目前是卖方市场，但还必须权衡一个销售价格与销售速度的平衡点。

对于商业的档次、定位等，应有适当的超前性。

本案的难点在于如何调整好商铺出售与出租之间的关系，而涉及到的单元面积控制、业种比例以及业态布局是本案的重中之重。

制造良好的消费环境是区域商业的迫切要求，也是本案的首要任务。怎样挖掘本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商业中软硬件设施增强以及做到商业本身人性化的管理是提高商业附加值、提升物业价值的有效手段。

轻轨的站点效应可为本案带来更多的人流量，但怎样引导人流，是本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商业运作的又一突破口。

纵观整个\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业环境，目前正处于日趋完善阶段，数量扩张也已经逐步完成，但如何提高商业的质量将是未来的重点。可以说，\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商业正在寻求新的突破，而社区商业成为战略重点。社区商业经历了由传统居住地商业向现代社区商业变化发展的过程，经历了从菜场、弄口生活点的商业群落，到新村路边居住区的综合商业，目前已经发展到社区商业阶段。本案可抓住\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海社区商业大发展的契机，利用自身众多有利条件，非常有可能成为\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海新型社区商业的典范。

三、黄浦区整体商业情况3.1商业规划未来三年内黄浦区将以南京路结构调整、聚居区建设、外滩一体化开发为机遇，形成南京路外滩段世界一流高档消费区、中国一流综合消费圈（新世界城、中百一店、世茂国际广场）、外滩源经典水岸商务区、老西门现代社区购物中心和世博会国际购物中心等五个商业新亮点，产生各具特色的商贸业发展新的驱动力。黄浦区将以建国际一流商业街南京路和豫园文化旅游商业城为“两个重点”，形成市级商业中心、专业特色街和社区商业中心三个层次的共同发展。3.2现有的特色街区目前黄浦区的特色商业区(街)有金陵路商业街、福州路文化街、九江路时装街、石门路服饰街、北京路五金街、威海路汽配街、老西门商业区。金陵路商业街是有百年历史的商业老街。南京路上不少名店，在这里开设了分店。福州路文化街为\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海著名的文化街，有\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海书店、古籍书店、外文书店、科技图书公司、\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海书城、杨振华笔庄、美术用品商店、科技仪器和教育设备商店，以及各类纸张文具、办公用品商店等。九江路时装街，集中了上百家以个体经营为主的时装南店。

3.3交通规划黄浦区正在建设7个轨道交通站点（其中2个换乘站），以及人民广场交通换乘中心，快速便利的交通必然带来大量的人流，交通条件改善对人口分布和流向将有不同影响，为满足集散乘客的即时消费需求，实现交通流、人流和商流的有机结合，黄浦区制订相应的商业网点改造和新建规划。四、区域商业分析借助传统的历史优势和良好的地理优势，新黄浦的商业非常繁荣，形成了豫园商城为核心，老西门、大兴街、小东门、小南门为辅的商业格局，鉴于本案商业体量较大，特对本案周边的主要商圈、区级商业中心以及周边新兴住宅中的商业市场进行初步调研，以下将对周边商业的主要的业态、业种和经营状况做简明阐述。4.1大兴街商圈大兴街商圈的业种分布：

A：大卖场：华联吉买盛、好友装潢建材市场

B：饮食店：肯得基、普明面馆、好享来中西餐厅、嘉宝肥牛火锅、避风塘、乔家栅小吃、元祖食品、

C：文化休闲娱乐业：海派歌舞厅、泳琪美容美发店

D：服务业：交通银行、中国农业银行、中信实业银行、胜德露干洗

E：其他零售业：意利达皮鞋、梦特娇服饰、黛安芬、、新华书店、南烟超市、、华氏大药房、联华超市、华联超市

目前大兴街上的商业以华联吉买盛为主，以中低档饮食店、小型的零售店为辅的商业形态。华联吉买盛由于经营时间相当久，已有一定的市场接受度，目前成为周边居民选购日常生活必备品的主要卖场。华联吉买盛的入驻决定了本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在业种的引进上要充分考虑到其对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的雷同上，错位经营、走差异化的商品经营定位，直接避免与本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的直接冲突是本案定位的重点。

除华联吉买盛一个大卖场外，大兴街上的商业缺少其他经营业态，主要以零售业为主，多数为无品牌商业，档次较低。主要业种有服装、鞋帽、音像制品、食品等为主，通过人流量的支撑，此类商业目前的经营状况颇好。大兴街上现有商铺的承租价约为12元/平方米/天。随着周边一些新型住宅群的兴起，居民的层次日益升高，迫切需求一些较高档次的商品。而现在的大兴街零售商业缺少统一的规划，布局凌乱，没有形成一定的规模，与传统的区级商业中心名称不符。本案应适度加大一些符合现代消费观念的休闲、娱乐\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的比重来迎合市场需求。

本案位于陆家浜路以北，黄家阙路以南，属大兴街商圈，是\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海的老城厢地区，人口居住相对集中。区域内配套相当齐全，超市、菜场、邮局等遍布于其中。大兴街商圈是区域内传统的区级商业中心，以经营中低档商品而闻名。其正北即为老西门商圈，这些副市级商圈给区域带来了发达的商业环境的同时也给本案带来了直接的威胁。如何避免与这些市级商业冲突是本案商业定位的关键。

由于陆家浜为通往肇嘉浜路的主干道，陆家浜路上的交通把周边居民直接引向徐家汇、淮海路等高档商业街区；而中华路又把部分居民引向豫圆商圈与老西门商圈；为了避免与这些商圈产生正面冲突，决定了本案的商业主要以日常消费品为主。

结论：

由于本案体量较大，大兴街的一半商街多属于本案涉及的范围，本案的商业定位好坏将是大兴街商圈的焦点，是未来大兴街是否重正威风的关键。

华联吉买盛

地理位置：大兴街、江阴路

规

模：1.1万平方米综合大买场

经营模式：全国百货行业排名第二的“\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海华联”吉买盛卖场已经抢先入驻本区域，由于入住时间较长，已占有一定的市场份额。华联吉买盛以家庭日常生活必需品和消耗品为经营目标，依托周边强大的居民群体，经营业绩较好。4.2老西门商圈老西门商圈位于中华路、复兴路口，是原南市区的区级商业中心，冠生园集团等一些老牌商业就座落于此。由于近几年肯德基、麦当劳的进驻，使这一地带与大兴街比较起来，更加具备现代气息。主要的商业有国美西门店、永乐家电连锁店、大福贵酒楼、大胡子汤馆、乔家栅、金泰服饰鞋业公司、童氏大药房等。

老西门一直是南市区的主要商业中心，依托周边众多的居住人口，商业一直保持繁荣。随着老西门聚居区的形成，周边入住居民的档次越来越高，原有的商业形态已不能满足需求，急需一些高档商业形态注入活力。世界500强之首澳尔玛超级市场将在老西门开业更是给老西门商业揭起一股新动力。据悉，黄浦区在老西门商圈的规划中，打算引进香港“太古城”的模式。

另外，明珠线二期在西藏南路的站点、复兴东路越江隧道以及杨浦轻轨延伸段在区域内的设置，复兴路拓宽后，老西门周围的交通状况大为改善，也更加促进了这一地区商业的繁荣发展。

结论：

老西门商业作为一个副市级的商业中心给本案的商业规划带来了一定的竞争力，如何按照周边社区的人口和消费水平，区分市场格局，把本案建成一个功能齐全、多种经营，形成与豫园商圈、老西门商圈优势互补、错位经营的经营方式将是本案市场定位的关键。老西门商用综合大楼（原第八百货）

地理位置：复兴东路、中华路

价

格：整幢大楼出售，均价6500元/平方米

规

模：该案于1996年竣工，框架结构，地上十三层，底下一层，总建筑面积17754.83平方米（其中地上16859.07平方米，地下895.76平方米），大楼设置货梯两部、客梯两部，自动扶梯六部（一至四楼），中央空调控制系统、安保监控以及消防系统设施完备，水、电、煤配套一应俱全，装修到位，是一处成熟的理想的商业用房。

物业现状：由于原市八百货传统的百货业格局，商品业种不够丰富，产品定位与现代的消费观念不符，经营机制的单板，经营状况每况日下，目前处于停业状态，\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海豫园集团将对其进行重新定位。老西门商用综合大楼（原第八百货）处于老西门商业中心地位。老西门是传统的交通枢纽，有三十余条线路在此经过，交通十分便利。国美西门店

地理位置：黄浦众鑫城的裙房

开业时间：2002-12-28

经营业种：国美作为私营企业，起步时走的是城市路线，基本上选在居民住宅区和内环线两侧，主要以打进消费层次较高的中心商圈为目标。随着国美在家电市场上站稳脚后，其目标消费群也将发生变化，高端消费者被纳入视野，所销售的家电商品将以中高档为主。

1F：手机、碟机、电脑、摄像机

2F：冰箱、洗衣机、空调、小家电

3F：彩电、音响

经营状况：该商铺共有三层经营面积，中间挑空，长廊型商铺，由于该案位于老西门商圈，周边的客流量较大，又位于新开物业中高档楼盘的裙房内，整体档次感强。该商业为新开业商场，经营业绩不错。冠生园集团

地理位置：中华路，复兴东路

规

模：目前主要的经营场地为一层，主营食品类，在一层转角处有约25平方米的商铺出租给其他业主，租金为7000元/月。

经营特色：冠生园创是中国民族工业的名牌老字号企业，冠生园（集团）有限公司主要经营糖果、蜂制品、面制品、味精、调味料、酒类、饮料、冷冻食品、保健食品、生物医药、休闲食品等近二十个系列二千多个品种。公司拥有中国驰名商标“冠生园”、“大白兔”等。“冠生园”品牌被认定为1981—2001年中国食品工业20大著名品牌。由于冠生园所经营的是居民日常生活的必需品，又属快速消费品，周边又有大量的消费群体支撑，经营状况较好。

永乐家电连锁店

位

置：黄浦区中华路1415号（近复兴东路口）

经营业种：1F：手机、小家电

2F：小家电、厨卫

3F：冰箱、洗衣机、空调

4F：彩电、音响、家庭影院等

经营特色：低价、品类齐全是永乐的显著特征。永乐各连锁店，有东芝、松下、索尼、LG、飞利浦、海尔、长虹、TCL、美的等近千种品牌。有“低价先锋”之称的\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海永乐通过规模经营、买断经营、统购分销、集中配送等先进经营模式所获得的巨大成本优势，全部转化为实实在在的低价、不折不扣的让利。周边的交通便利，公交线路有11、18、23、24、66、大桥一线、大桥二线。

经营时间：9：00—17：304.3周边新推商业用房现状从周边新推楼盘中的商铺来看，一些小面积的商业用房的市场需求较大，市场去化很快。如明日星城中的小面积商铺推出不久就售完。由于这些商铺的面积控制较好，总价得到了有效控制，降低了投资的门槛，扩大了投资群体。另外，就小面积商铺的价格比大型商铺的价格有近2000元/平方米左右的升幅，如明日星城中位于江阴路上的商铺价格就比位于陆家浜路上商铺价格要高。从区位来看，本案属于原区域商业中心，商业投资价值明显高于其他区位楼盘商业，从目前大兴街的租价上推算，单价25000元/平方米的商铺价格得到支撑。而宝利金的商铺虽位于大兴街，其整层起售的方式使得业种的引进上都存在一定的局限性，其去化受到影响，显然，这种业态并不符合需求。可见，像本案这样以临街商铺形式的业态更符合市场，决定了本案商铺的价格将更具上涨的空间。1.3专业街分布

华山路欧美风情街

华山路U型欧美风情街主要是以环绕贵都国际大酒店、静安希尔顿酒店、静安宾馆、\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海宾馆和华侨大厦而呈U字型分布的街区，全区在1000米左右。目前，全街有商店总数72家，以开设酒吧、餐厅、面包房、美容院、古玩文物、工艺品、服装等商店为主，增加受外宾欢迎、喜爱的西餐、花鸟、服饰、古董古玩等单位特色店。街道两旁的建筑物外观呈多姿化，人行道上的路面颜色呈欧美化，增设城市雕塑小品若干只，商店的店招、广告牌、霓虹灯都应用中英文对照，以此来烘托、渲染欧美风情，使宾客流连往返.

愚园东路电脑科技街

愚园东路、东海T字型电脑科技街，是由新开辟的，东起铜仁路，西至常德路全长约有270米长的愚园东路，与已初见规模的东海电脑广场呈现T字型分布。目前，电脑广场有近30家经营电脑的企业。根据科教兴区的方针，东海电脑街的经营规模将向愚园东路延伸，并适量引进一些高科技产品的企业，这条街已建设成为本市第一条电脑科技专业街。

愚园路娱乐餐饮街

愚园路娱乐餐饮街是在静安寺庙北面的一条马路，东起胶州路，西至乌鲁木齐北路，全长约300米。该街将以蜚声海内外的"百乐门"文化餐饮娱乐品牌为中心，东西扩张，形成沪上新崛起的特色消费街，并以"百乐门"娱乐总汇为领衔标志，保存现在的百乐门美发休闲广场。全街东西两侧的24户企业单位与静安寺地区南部的高级宾馆区，静安寺及零售商业区、文化休憩区和交通换乘区相互支撑，发展娱乐餐饮服务业。从1998年4月起至2000年止，对全街东西两侧通过动迁和置换，初步建成一条具有休闲、美食、酒吧、文化娱乐功能较齐全的中档餐饮专业特色街。

常德路旅行社专业街

静安寺地区历来是\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海市区的商业闹市、游览胜地和交通枢纽之一，是市区不可多得的黄金地段，而常德路正处于静安寺地区，又作为南京西路的支马路，因此是开设旅行社的极好地段。随着静安寺地区综合开发的进行，其地理优势进一步明显。区政府投入一定的财力物力，通过扩大招商、简化手续、政策扶持等途径吸引全市部分著名旅行社等来落户，采用土地置换、调结构、动迁居民等措施进行调控，遵循"市属、区属同存、国际国内兼容、旅行社与旅游服务单位并举"的开发原则。2000年底，随着静安寺地区文化、旅游、购物中心的逐步建成，一批著名的旅游企业前来落户，常德路已形成一条商业中心街区富有特色的旅行社专业街的雏形。

石门一路服饰街

北起南京西路，南至延安中路，中间与威海路横交全长791米石门一路，历史上有"女人街"之称，在1993年被市政府命名为"\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海服饰街"并列为全市十大专业特色街之一。全街有129自然门店，其中主营服装的有67户。至2000年12月底，石门一路\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海服饰街成为一条经营服饰商店占全街自然门店约80%，品牌专卖店占经营服饰店的60%（其中国际名牌占60%），集国际，国内名牌为一体的高、中、低，大、中、小齐全的，男女老少皆宜的，传统特色与现代流派兼容并蓄的专业特色街。

吴江路小吃街

吴江路是与南京西路南边相邻并行的一条小路，东段的两侧相接于青海路与石门一路地铁2号线石门路站的一个出口即在吴江路上。在现有的57家自然门店中属于"吃"的要占到总数的68%。鉴于这一条马路的周边环境和其地理优势，从1998年6月起改建和置换部分商店、居民住宅，到2000年12月底建成一条集聚各类带有浓厚美食文化色彩的、全天候小吃步行街。使其与石门一路的\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海服饰街、青海路休闲街融会贯通。

威海路汽车汽配街

历史上形成的威海路汽车汽配街已具一定规模，在我区范围内东起成都北路，西与延安路交接。现已向茂名路等延伸。目前，已形成汽贸汽配并举，多种经济成分并存的格局。该街有经营汽车汽配商店117家（不含石门一路、茂名路上的商店），营业面积19425平方米（不包括绅士汽车商城未租、借出去的2.6万平方米）。通过威海路汽配商城、汽车工业大厦等大工程的完工，部分网点的置换，经营结构的调整等，营业面积将扩大1.5--2倍。通过引进、调整、拾遗补缺，形成品种齐全、规格齐全、档次齐全的汽贸、汽配、摩托、摩配的专业街。

南京西路总体规划根据南京西路商区开发规划，整条南京西路将形成几个有特色的区域。在茂名路至西康路段，梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富等商厦将构成为高层次的精品和国际名牌消费商圈。高品质的商业特色同时向南京西路四周辐射，王家沙、石门二路沿线商店引进国内品牌；青海路成为具有文化氛围的古玩收藏和旅游产品街。嘉里商业中心、\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商城等办公楼出租率都已超过90%，施乐、达能、EDS、戴尔、百事、深圳华为等海内外大公司的进驻，使这一地段初步形成了格调高雅、多功能、现代化国际性商务办公中心的雏形，也为沉寂多年的南京西路重铸辉煌带来了机遇。静安寺地区将成为旅游观光购物区。静安古寺改建工程已经启动，静安寺商厦、太平洋广场临时商厦全面建成，在愚园路餐饮街建成同时，启动吴江路步行休闲街工程，重现静安寺繁华景象。

为了配合南京西路商区功能开发，静安区将对南京西路市容环境进行全面整治，建设梅龙镇广场、嘉里商务中心、\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海商城等大楼前的街头绿地，开辟青海路6500平方米的大型绿地。同时，全面更新沿线商店橱窗、广告、店招、增设灯光景点，改进10多幢大楼的泛光照明，使南京西路环境雅起来，晚上亮起来。

长宁区去年社会消费品零售总额为73.69亿元，同比增长8.6％。随着地铁2号线西延工程开工建设和区内7个重点商业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的相继竣工开业，“中山公园商业圈”、“环虹桥商业圈”将出现在长宁区。7个商业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目分别为新虹桥\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海城、新世界百货新宁购物中心、友谊购物中心、万都商业中心、圣约翰商场、新锦江商厦和中山公园地面与轨道交通换乘中心（长宁商城），其中新宁购物中心今年元月部分试营业，3月末全面开业。新虹桥\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海城今年5月初开业，圣约翰商场与新锦江商厦正在进行内装修，年内都将相继开业。友谊购物中心已完成\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目可行性报告。其中最大的\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目20万平方米的长宁商城正在办理有关手续，预计4月份破土动工，“十五”期间将建成使用。中山公园换乘中心（长宁商城）这出“重头戏”一旦上演，不仅使中山公园地区真正成为地域性的商业中心，每天将有30～40万出行换乘人流在此光顾，还能够强有力地吸引外区、外地、外资的“三外”企业入驻，由此带动商务繁荣，使长宁的商业、商务和楼宇经济再上一个新台阶。

据悉，“十五”期末，长宁商业的发展以中山公园商业圈为重点，地铁二号线的贯通及明珠线的交汇使中山公园商圈具有得天独厚的地理优势。商厦附近大批商住楼和高档商品房以及毗邻的华政法、华师大等几所高等学府均会带来中高层次、年轻化的消费群。地铁二号线。20、73、96、825、921、834、67、88、765、567、519、等公交线路均可直达。

中山公园商圈主要业态布局以百货店以及沿街商铺为主。主要百货店有香港新世界百货与淮海九洲商厦、三联商厦。沿街商铺中主要集中在定西路。

百货店中以香港新世界百货规模最大，此商店开业时间不长，内部装璜讲究，经营产品档次较高，共有六个经营层面。地下三层（B3）为超市，地下二层（B2）为运动休闲服饰、大食代、美容美发、音像店，地下一层（B1）为时尚女装、内衣、手袋、手表、饰品等；地面一层（F1）为化妆品、皮鞋；地面二层（F2）为男士服装、季诺休闲外厅；地面三层（F3）为雅廉仿澳门烧烤。香港新世界百货因其占据有利位置，附近有地铁1号线、地铁2号线终点站、明珠1号线及众多终点站，人流量很大，而周边尚无较大规模百货店与之竞争，此店经营业绩很好，形成以此店为中心的新型商业圈，其客源以区域客户为主，同时也辐射普陀区部分区域，如金沙江路周边等地，也有来自各区过往行人。

淮海九洲商厦位于定西路1328号，是\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海九洲（集团）有限公司总部，主体商场分南楼、北楼，公司以百货零售业为主，兼营批发，现有商场经营总面积2万平方米，在商品经营中以服饰类商品为特色，坚持中、高档商品定位，以中老年年龄层次的顾客为目标消费群，是一家传统百货店，商店内装璜一般，商品陈列拥挤。商场外近500平方米开阔的露天广场成为客户短暂停留的休憩场地。

三联商厦为\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海三联集团分店之一，\o"点击搜索所有关于［上海］的文章"上海三联集团公司是全国唯一一家经营钟表、眼镜、照相器材零售批发的专业性集团，拥有三大专业中全国数一数二的5块老字号金字招牌──“亨达利”、“亨得利”、“吴良材”、“茂昌”和“冠龙”。其旗舰店设在南京路。目前三联商厦一楼已分成四家品牌店，分别为亨达利钟表、茂昌眼镜店、远足专卖店以及冠龙照相器材店；二楼全部为肯德基经营场所；三楼为联华超市用地。

定西路、宣化路原为中山公园老商圈中心。由于轨道交通站主要位于长宁路、凯旋路口，人流量比长宁路、凯旋路要少，主力客源以周边居民为主。

沿街商铺主要集中在定西路上，其中HYPERLINK"/Article