湖北商铺项目开发策划方案

前言

感谢XX公司给予我司参与XX商业街商铺租售项目的机会，在前期的沟通中我们已经与贵司就房地产市场发展及项目定位等相关问题达成初步共识。但由于时间关系，我们深知该方案需仔细斟酌和深入，因此，我们的工作小组在与贵司沟通后便展开了新一轮的细化工作。我们的宗旨是无论结果如何，我们都要将工作做到我们能力范围的最好。入题：

本案位于XX路，虽然目前交通现状及所处地理位置与理想的商业项目有较大区别，但正在修建的地铁2号线及周边高校云集是我们的优势所在。作为一个商业项目我们不能与中心地段的商业相匹敌，但是我们的前期项目定位，将会使该项目以最合适的方式及身份推向市场，这也意味着我们如何给该项目一个合适的身份（定位）。因此我们有几个问题不得不问自己——都是谁在购买？他们为什么要购买？我们又该如何吸引（销售）我们的客户？围绕着这些问题，我们梳理了本次提案的框架……目录项目基本概况项目印象1：项目为空置10年的两层裙楼商业项目，分南北两个单元，每个单元约4000平米，产权尚余30年。项目印象2：高校云集地/成熟居住区/未来地铁上盖项目地址：XX版块，XX路上，XX以北；地理位置：距东湖1.7公里，未来地铁口上盖；虎泉街卓刀泉南路雄楚大街名都花园领秀城湖北交通职业技术学院武汉警官职业学院湖北省旅游学校湖北工业大学商贸学院华中师范大学武汉民政职业学院珞喻路本案地铁二号线虎泉站区域配套：项目处于城市高校云集、中小型零售业密集且城市生活成熟的洪山区虎泉街，有着大量的中低端消费人群。[项目视角:]老鼠街虎泉夜市领秀城1城市高品质楼盘：领秀城、名都花园及后期兴起的高品质楼盘。2低端的商业配套：老鼠街，虎泉夜市，淘宝街。3大学生聚集区：华中师范学院，交通职业技术学院，武汉警官学院，湖北工业大学商贸学院等在校学生约10万人。区域价值：未来虎泉地铁上盖物业虎泉站：虎泉车站位于武汉市洪山区虎泉街，教师小区和湖北省经济管理干部学院之间。车站为地下两岛式车站，地下一层为站厅层，地下二层为站台层，车站长度224.3米，车站设有两组风亭和四个出入口。东西轴地铁2号线：2006年11月动工修建，未来武汉东西主干道轨道地铁二号线本案本项目商业的成熟仍需时日，项目所在路段北面因地铁2号线修建与虎泉街口潮流坊、虎泉夜市、老鼠街，人流被截断;南面因政府拆迁办暂未与住户协商未妥而导致人流被截断。项目商业人流分析:分层面积-平米一层1800二层2200合计4000商铺可售面积约为4000平方米商业数据1、项目所在路段因学校与地铁2号线施工的阻隔，离区域人流聚集地较远。2、区域内虎泉街与卓道泉南路交汇处商业人流最为兴旺，人流量随着虎泉街往东依次递减。3、高创路尚未南北全线拉通，目前人流量明显少于虎泉街人流聚集地本案高创路虎泉街卓刀泉南路潮流坊老鼠街虎泉夜市地铁二号线虎泉站湖北交通职业技术学院总结一下:本案搁置10年的裙楼商业未来地铁上盖物业高校云集地成熟居住区零售商业圈本案虽处高校云集地,但由于交通可达性差,人流无法进入.由于项目北面的道路未通，使领秀城、名都花园的人流无法进入。潮流坊、老鼠街、虎泉夜市在虎泉街人流密集处截流了大量客源。地铁2号线虎泉街站2010年建成，预计2012年才能全线贯通。如何找到突破口……

SWOT分析及优化优势（Strength）1.1·地铁上盖物业的优势！在每一个城市，但凡地铁规划一出，“地铁沿线”、“地铁上盖物业”等总会成为地铁沿线物业所追逐的词汇。与“地铁”相关王牌一甩出，总会成为市民追逐的焦点。今年在武汉国际会展中心举行的2009春季房交会交易会上，主办方还特别推出了“地铁沿线楼盘主题展”，京汉大道、中北路、地铁沿线等16家楼盘都打出了“地铁牌”。在房交会现场，地铁沿线楼盘展区也成为了最热闹的区域之一。未来地铁2号沿线将是武汉发展的黄金走廊。如果说地铁2号线是武汉城市金腰带，那么洪山区就是这条腰带上的源头。以虎泉街为核心的区域未来将形成高知、时尚区域。优势利用:在宣传上大力提倡项目临近地铁的商业投资价值，利用地铁优势打投资牌，地段升值、物业升值、投资升值。·区域内同质性产品缺乏商铺投资具有稳定性，俗话说得好“一铺养三代”，因为商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值，相反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。商铺投资具有高回报率，据权威部门统计，商铺比住宅平均要高出五个百分点，一般八至十二年便可收回成本。商铺具有投资潜力，目前虎泉街，商圈还未完全形成，所以在价格方面还有较大的升值空间。商铺投资等于给自己买了一份保险，如失业或退休后不用担心生活失去了资金的保障，而导致生活水平下降，从另一个角度看，由于每月有丰厚的租金作后盾，在事业上无形中会增添信心，让你做到进可攻退可守。优势利用:利用传统思想商铺投资“一铺养三代”的概念大力宣传投资商铺的优势，并利用本项目是该区域内唯一可出售商铺的“稀缺性”使之优势得以放大。优势（Strength）1.2·项目交通可达性较差1.地铁2号线的修建使目前本案的交通可达性较差，人流被截断；2.虎泉街口为人流密集地但由于潮流坊、虎泉夜市、老鼠街三个零售市场的客群截流人流被截断;3.因政府拆迁办暂未与住户协商未妥而导致北面交通阻断，人流被截断。劣势化解:项目入市借助政府市政重大利好（地铁2号线），对前景进行宣传以引导客户克服目前的不便，通过项目定位的差异化使客户增加信心。劣势（Weakness）1.1·只有三十年产权由于客户并非专业人士，针对只有30年产权的商业物业其心理状态会认为“吃亏了”，潜意识对原本有信心投资的商铺打上了“？”劣势化解:利用年百分之八～十二的投资回报率及物业本身的升值空间和发展前景耐心给客户说明，打消其疑虑。劣势（Weakness）1.2·项目形象不足，产品缺陷劣势化解:商铺的出场至关重要，首先垫资修路其次改造商铺外立面，使之达到销售条件，针对周边商铺进行市场调研后合理的对产品进行分割。劣势（Weakness）1.31.由于搁置十年，项目外立面形象较差；2.本项目商铺单位适中，但多数商铺进深比偏大，铺面进深过长；3.项目门前道路较差，无法吸引人流。·地铁2号线虎泉站的修建机会利用:宣传中如优势所诉，其地铁站修建不仅给项目带来了机会，更给客户带来的不可多得的投资机遇，深化地铁上盖物业。机会（Opportunity）1.1地铁2号线是武汉交通网络中最重要的线路之一，纵贯长江两岸，穿越住宅新区、高技术开发区、城市广场，连接江汉路、中南、街道口、光谷广场等多个商业中心，被称为武汉市的“黄金走廊通道”。·市民对商铺的投资需求及市场空白机会利用:打差异化牌，避免同质性产品竞争；利用消费者对产品附加值的渴望（如身份象征、文化品位）尽量满足中端消费者需求以取得在该地区的领导地位。机会（Opportunity）1.21.目前周边无商铺出售，又逢金融危机货币贬值加剧，大部分投资者则把有稳定收入的不动产作为投资首选，其商铺又是不动产最具投资价值的。因此，市场需求量较大。2.目前项目周边均属低端零售市场，缺乏中高端产品。·发展潜力短期无法体现威胁化解:在商铺销售商进行优惠活动及（带租发售），对位置较差的铺位进行统一招商，先把铺位经营起来再带租。招商时应让利给商家，免租进场或免管理费等优惠政策。威胁（Threaten）1.1目前来看项目潜力短期还不能体现出来，商业氛围的冷清是目前项目销售的最大威胁。·虎泉夜市鹿、老鼠街羞、潮流坊殃三大零售停市场威胁化虎解:走差异端化路线掀，避开诞低层次锻竞争与瓜硬性规房诚模碰撞坝，争夺只中高端津市场，某吸引周用边有新昨型生活灿方式的知群体购露买。并标抢占市叫场先机主，把项居目尽快算推出市邮场。威胁（Thr帝eat独en）1.2在目前麦市场有赔限的需恼求下，宋周边三出大市场约截流大但量的人挠群，零塘售业市宝场竞争遭激烈。核心消费群定位核心消费怖群:以洪山区秩中高层收妄入者及虎旧泉街个体帮经营者为筋主。区域构柿成辐射消瓜费群:武汉市各庄区投资者个体经营励者:有稳定且睬较高的收生入。职业类燥型政府公务沾员:工资不高汪，但灰色起收入较多滨。学校老投师、医灵生等:有稳定的匹较高收入党。大型企链业高管:有稳定的秤较高收入装。其他:手上有商闲散资巧金，喜哑欢投资拉的客户营。每月有600饮0～1000熊0元的固扶定收入眨，而且荒经常会坊有额外政收入。饰年收入撤在7万-12万之间奸，由于谎他们都番工作了城几年甚案至更久框，一般跳家庭积忠蓄在50万～80万之间芹或则更殊多，对征于购买袖一间50万的商铺落不会有压惑力。收入水平健及特征描滨述收入水抄平:有稳定尿收入、统拥有一伴定社会刺地位。遗由于较义高的收仪入，消笑费潜力旁大。有主见，李不愿随大盘流。由于阅历飘丰富，有繁较强的商篮业头脑，调愿意投资允。特征描片述:这部分摊消费群符体，大沫多数为裂投资动朱机，他倍们对商宏铺的地静段未来唐发展前令景尤为桌看重。置业动牙机总结鉴于虎小泉街商踏业地产至发展的荣良好势绪态，但话商圈尚味未成熟绒。目前煤周边最僚为缺乏埋的是中引高端产笋品，随升着市场素的发展哭，有着郊敏锐投仓资的高赤素质人张群对这纳一产品阅需求量币增大。圆在此契因机下，谢本项目甜理应进区一步锁哲定高素让质人群芹，并赋续予项目趋全新的粮商业概勿念，填龙补该区艰域商业俱空白。案告名项目名称乞是提及率公最高，也啦是最容易染记忆及传谋播的要素面之一，利帮用名称来腾表现概念硬，等于为际概念找到剖一个最佳忌传播途径枝。在策划项译目名称时删我们将主钉要消费者翁共性提炼晕出：年轻胖、追求时榴尚、完美之三大元素仍。并对其炎进行深化归最后得出——案名1——尚·界SHO寒W案名3——（虎泉寨）高创城时尚街女坊案名2——谢SHO淹W街产品策略市场需要杯怎么样的团产品？消费者的架消费特征解是怎么样匆的？怎样去歇做人们捡喜欢的特产品，弊怎样去悬引导消众费？周边经营总类：103户：2户：1户：10户：11户：1户：3户：3户根据周边住虎泉夜市土、潮流坊挂、老鼠街液的134名商户镰经营总提类市场读调研得童出其中77%（103户）的商令户以经营圣服装为主群（女装占90%），其次辆是化妆用暮品占8%（11户），行然后以谣此是小旷饰品7%（10户）、质饮料2%（3户）、拌工艺品2%（3户）、意报刊书价籍2%（2户）、电枕子产品及起计算机周膨边产品各察占1%（1户）。周边商铺经营面积通过市家场调研燃了解到旁目前周亲边虎泉贿夜市、铁潮流坊朴、老鼠佣街经营厅商户的迎面积分夫配比例乒如上图反所示39%（52）的商户墨经营面积吊为5㎡这-1碍0㎡，27%（37）的商户苗经营面积拣为15灵㎡-恋20拦㎡，其次植经营面住积是10厚㎡-键15逮㎡占25%（34）、25跪㎡-服30张㎡、35完㎡-两50㎡各占4%（5户），50㎡以上仅占1%（1户）。周边商户主力客户通过上驶图，我姑们了解勉到周边终的商户饼经营绝话大多数抛客源来芳自于高少校学生尿占到66%的比例间、依次跟是周边坡居民、浆流动人屡口、经放营户各槽占21%、11%、2%的份额红。周边商户购买意向据本次市企场调查了茎解到60%的商户有歪购买商铺苗的意愿，40%的商户量暂时以交考虑继棉续租赁饰商铺。接受的购买价格周边经曲营户针敞对购买浸价格这火块，能瓣接受1000谨0元/㎡的79户、1000喘0元/㎡～120移00元/㎡的有34户、1000取0元/㎡～120柴00元/㎡的有1户，由于贯价格是客机户所敏感郊的地方，脑通常意识膝认为越低上越好，因赤此，上述敲价格仍有胶上调空间厉。接受的租赁价格周边经营直户针对租贤赁价格这扇块，能接销受110元/㎡决/月的68户、150元/㎡贞/月的41户、200元/㎡毫/月的5户、250元/㎡奥/月的2户，考窝虑到周惜边目前像商户的记经营面裂积较小柴，租金镜总价平握均在2000元/10纯㎡/月，因匹此控制软商铺面场积使租驳金总价掉拉低就魂可解决虚单价高鄙的问题迟。总结市场需求面积以30㎡以下为主；市场接受购买价格以12000元/㎡以下为主；市场接受租赁价格以150元/㎡/月

以下为主；主要的消费群体来自周边高校学生；主要的消费的品种是价格低廉的服装购买及租赁市场：主要的消费群体和消费种类：周边大学检生消费的达基本状况由于各城衬市经济发鉴展水平不况一，大学对生的生活裳费需要也团不一样，涛根据我们另调查显示蝴，大学生血每月生活翼费在500裤-10祝00元的占3.8乒7%，1000棒-200邮0元的占44.4眠1%，在2000咳-300欧0元的占34.夜17%坚.在3000元以上检的占9.3捆3%。2009年9月调查衬统计情且况是：合生活费夸用在500液-10歇00元的占27%，1000众-200竹0元的占60%，在200围0元以上化的占13%.可以说，吃大学生消救费在静态控上可以划族分为高、铅中、低三眨个档次，尤而在动态距上呈逐年裹递增趋势锄。1、在校大苗学生的基练本生活消珍费该调查窝费用剔尊除学习涂及食宿咽费用后胞金额学习消费亿主要包括剖学费、书肺杂费、考移证消费和否电脑消费预等。2、大学嫁生的学小习消费3、大学壁生休闲欺及娱乐楼消费大学生昆闲暇生超活中，嫩最经常制做的事全情是上醋网、逛司街。恋爱消趋费——有的是“今从生活费晃中支付”丢的；有的包是来自“宪勤工俭学睡”的；有哨的是来自替“奖学金久”的，这资与大学生恒的社会角伏色有关，画更与家庭贞对大学生丽恋爱的看访法有关。4、大学生醋的人际交屋往消费大学生饼的消费骄，主要廊分为基但本生活颂消费（灰衣、食列、住、敲行）、叫学习消伙费（学公费、书凳杂费、废考证、晚电脑等雷）、休魄闲及娱矮乐消费裳（休闲据、旅游栗、娱乐框）人际蓄交往消竿费（人轧情、恋被爱）等逝几个方用面。有六关调查役表明，锣平均每翻增加一右个高校烘学生，版将增加2000锹0元左右的换消费。其酿中，学费点约5000元左右，仍平均占25%；伙食费浆约600老0元左右土，占30%；住宿在1000元左右皮，占5%；交通薪、通讯居约800元左右，必占4%；文化恢娱乐620瓶0元左右，犬约占31%；其他而消费约机占5%。基本状庸况——结论35%15%40%10%3、前卫性及模仿性1、实用性2、多样性周边大学生消费的特点我们在大杂学BBS中做了问卷调查。这说明役，大学生捷的普遍价晒值取向实劣用化。那稿么，在实碎用化价值睁观念指导照下的大学冲生消费自睬然有一个野共同的特曾征，就是均以实用为巧消费的基溜本出发点激。1、实用签：大学亦生消费父的基本沃特点2、多样：俩周边大学骄生资金的竟流向可以看博出，大滑学生除滩了日常兄自己一秋定开销释外，资购金的主抓要流向僵在应酬黎方面。举而应酬孙中恋爱驴费用占士主导因侮素。47%8%10%20%15%为满足等恋爱需什求引入梯浪漫、哑隐私的沾餐饮及才娱乐项严目。大学生消弊费“前卫鉴”的特征恶主要表现沈为：追求轨品牌，崇津尚权威；乡丰追求新颖枣、时尚，缝体现个性虽以及理性厨、成熟三卵个方面。大学生消堤费有着强努烈的模仿挤性特征，士有着很深京的“白领唯情结”：尿名牌服装恐着身，手奸提电脑随善身，信息起把握在手普，创造未睁来人生。往这已成为慎众多大学滩生所羡慕涨、仿效的贼社会形象签。3、前卫：嘱时尚的选速择我们的端商铺将亡以引入伪中高档忍品牌为红主。产品分割方案1（一层坡）方飞案1:方案1（二层）方倚案1:符合市场小面积商铺的购买及租赁需求，采取控制总价的方式销售或租赁；左右两铺采取1拖2的分割方式，给专营店留有空间，同时能通过专营店提高项目品质。一层未考虑洗手间，主要是通过洗手间使部分人流能上2层。方案2（一层）方案2（二层讽）方案3（一层恋）方案3（二层）销售策略营销从咐来都是则一个系验统工程计，即要歌要有宽志广的视屯野，又超要有细妨心的精骄神，即耳要有开覆拓疆土愁的雄心昂，又要栽有洞察转秋毫的密理性；宵当然重把要的是头对项目辅的“热筋爱”和般对市场蚕的“信毙心”。欣对于本骨项目的牧营销推胞广，公演司秉承熄