房地产项目类型详解

房地产项目类型基础概念传统的项目类型我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。传统的项目类型别墅公寓普通住宅项目类型的发展与丰富北京的住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富：经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分离而出。经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何从，业界还在摸索中。在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型：项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——别墅项目类型北京别墅基本解读别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。北京别墅项目的兴与衰项目总数单位套数总建筑面积占北京楼盘数量百分比占北京住宅投资金额百分比超过150个4万多套别墅单位总建筑面积不下千万平方米5%50%北京市场的第一个别墅项目从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场已经具备了逾10年的历程。不断的转折沉浮从92年开始，北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年，供销两旺；随着国家宏观调控、全国房地产崩盘，北京的别墅项目一蹶不振；经历了5、6年的低谷，从２０００年下半年开始，开始出现转暖迹象；2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅年”；2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的停工，时至2003年2月，国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控”。今日北京别墅项目总貌兴起——跌落——回暖——热潮——变局，北京别墅一路走来，项目总数超过150个，单位套数达到4万以上，总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5％，而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半。北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量的三分之二。东北部别墅项目众多的原因：开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域，而今年以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。经济地理位置与自然地理位置双优：东北别墅区北通首都机场，南靠涉外商务使馆区，商务及购物都非常方便；同时由于东北部区域绿化面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观，且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别墅开发提供了有利条件。西北部别墅项目众多的原因：

得益于IT业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求。城市绿化的新面貌：西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“小气候”丝毫不亚于东北区别墅。东北、西北的细分格局：“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。

北京别墅市场特点——别墅区域格局形成北京别墅项目地区分布北京别墅市场特点——别墅价格跨度大内外销别墅价格弹性不同：在内、外销房没有取消之前，别墅项目有外销和内销之分。外销别墅作为高档的房产商品之一，其目标市场具有很大的局限性，以高昂的价格为标志，价格弹性不大。内销别墅价格跨度则很大，最低的在2000元／平方米以下，最高的则达到10000元／平方米以上。别墅价格沿地理位置呈由市区向郊区逐渐递减的趋势：市区内别墅少而价格较高，平均售价在2000美元／平方米左右。除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价也较高，均价在1300美元／平方米。别墅平均售价超过人民币1万元／平方米的还有亚北—昌平，大兴，丰台地区。而售价在人民币3000-4500元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区。价位在人民币2000-3000元／平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。别墅售价偏低的地区为远郊约每平方米1800元左右。西北部、东北部别墅价格持平：目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅，如翠湖别墅重开盘后均价上涨到9600元／平方米，玫瑰园二期环湖别墅2750美元／平方米，2002年年底入市的姜庄湖3000美元／平方米的高价；基本上与东北区别墅不相上下。价格区间：从整体市场来看，2001年北京市别墅的平均售价约为人民币8400元／平方米左右。售价在人民币5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中间价位。北京别墅市场特点——别墅价格跨度大别墅价格沿地理位置呈由市区向郊区逐渐递减别墅价格区间比例别墅价格区间分布北京别墅市场特点——别墅消费格局细分化客源分散以97年作为分水岭，北京别墅的销售对象出现了较大变化。97年之前，70％的别墅购买者持国外护照，而其中的港澳台客户占很大比例，约占整体购买者的50％以上。目前，北京别墅客户中国人的比例由几年前的20％上升到了目前的80％，其中北京籍人士占到了

35％，非北京籍的占到了30％，而境外人士的需求量大大减少，由1997年的70％降到20％左右。人群层次丰富从客户人群的层次上看，与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围更宽更广。目前，拥有别墅物业的消费者主要是私营企业老板、民营或外资企业的高级职员或高层管理人员、少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士、文化界成功人士、持外国护照在大陆做生意的华人等等。其中，中高层管理人员比例最高达到了43.92％，技术人员占27.85％，私营企业主占15.3％，自由职业者为6.10％，其他占6.77％。

北京别墅市场预测西北部地区别墅项目升值潜力持续上升随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，地区经济迅速发展；正在迅速完善的交通设施升了西北区内市政条件；受住宅消费的风水观念影响，西部“上风上水”的传统地位也是其别墅市场迅速崛起的促进；种种迹象表明，西北区有可能成为别墅市场潜力巨大的热门区域，区域高档别墅供应有限的现状也使得西北区别墅具备充分的升值潜力及发展空间。“禁令”将使别墅开发由快趋稳，价格高开低走受到政策影响，国土资源“停止别墅类用地”的通知使得未来一段时期将不会有土地进军别墅市场，同时政策影响会使一部分意欲进入别墅市场的开发商暂缓，而已经拿到了近郊或远郊大规模土地开发权的开发商，则思考如何以土地存量维持别墅市场未来2-3年的开发；于是价格会有一个高开低走的局面。别墅项目案例之玫瑰园——玫瑰园概况项目类型别墅地理位置位于昌平区沙河镇北规模占地面积建筑面积58000平方米，别墅套数208栋规划社区布局分为日本区、美国区、欧陆区和太空区四个区，集世界著名建筑风格于一统户型选择共有14种户型可供选择售价二期环湖别墅2650美元／平方米案例特色北京最风云、知名度最高的别墅项目

别墅项目案例之玫瑰园——玫瑰园市场历程一、生不逢时事件：1992年，组建“北京飞达玫瑰园别墅有限公司”，开发玫瑰园项目

背景：中国房地产开发处于高峰期，与此同时，国务院实施“银根紧缩”政策。

二、逆流而上事件：1993年，香港利达行有限公司介入，拥有45％的股权，更名为“北京利达玫瑰园别墅有限公司”，董事长邓智仁。

背景：国务院政策见效，房地产泡沫破灭

三、大河无水小河干事件：1994年，玫瑰园复工，至年底，154栋别墅无一栋竣工。

1995年，玫瑰园处于停顿状态。

背景：银行贷款艰难，整个行业一片萧条。

四、风云再起事件：1995年底，邓智仁邀请山西某发展公司加盟玫瑰园，此公司在融得几千万元资金后，席卷而去，玫瑰园再度陷入危机。

1996年2月，山东希森集团参与，完成了186套别墅的建设和精装修，并取得了房产证。

背景：市场发育不成熟，与之配套的政策、法规不完善。

五、内外交困，雪上加霜事件：1997年上半年，玫瑰园处于停顿交涉阶段。

1997年8月，希森集团联同债权单位向北京市第一法院提出玫瑰园破产申请。

背景：亚洲金融危机，国内外购买力大幅度下降。

六、重振其鼓事件：1998年7月，北京第一中级人民法院宣告玫瑰园破产，并进入清查债务阶段。1999年7月，希森集团通过公开竞买，以3.98亿元人民币的价格，将玫瑰园整体收购成功。

背景：国家取消福利分房，房地产市场回暖。

七、第三棋开盘

事件：2000年1月6日，希森集团成立“北京玫瑰园别墅有限公司”，将“利达玫瑰园”更名为“北京玫瑰园”。

2000年6月10日，北京玫瑰园正式开盘。

2001年7月8日，北京玫瑰园第三期正式开盘。

背景：房地产市场火暴，别墅市场稳步上升定位：以加拿大异国风格为新开盘第三期项目的定位，适合玫瑰园一贯走国外风格的命名路线，延续玫瑰园对外籍人士的吸引力。推广话题：邓智仁的个人炒作玫瑰园几经沉浮的市场风云玫瑰园第三期的产品特色关于玫瑰园热销的话题别墅项目案例之玫瑰园——玫瑰园推广要略别墅项目案例之玫瑰园——翠湖别墅概况项目类型别墅地理位置海淀区上庄水库北岸规模开发投资总投资为1.3亿美元，其中一期工程投资2580万美元占地面积总体规划开发面积为888亩其中一期工程投资占地240亩，建筑面积约为4.6万平方米别墅套数一期欧式独立单元别墅156幢规划社区布局一期240亩，156栋；二期占地420亩，共330栋；会所面积为14000平方米，容积率0.3、绿化60%。三期占地400亩，预计总规划将在五年内完成。户型选择一期有8种户型，单幢面积在180平方米~500平方米之间售价一期（发售中）9600元／平方米案例特色以自然景观水景抬生别墅品质为翠湖更名：1999年7月，翠湖花园一期早已经是现房了，翠湖花园上的实质性投资已经超过2亿元。

2000年4月，翠湖花园蕴酿重新开盘计划。新任的销售总监到翠湖花园的第一件事就是将翠湖花园的名字改为“翠湖别墅”。他们的理论是，很多带公寓的远郊社区都叫某某花园或某某园，既然翠湖花园是一个高档涉外的纯别墅区，当然应该从案名上区别出来。

更名，重塑了翠湖别墅的别墅感。实施别墅题材：2000年8月，翠湖别墅第一版广告面市，旗开得胜；8月底，翠湖别墅销售现场日看房量达30人次，人气渐旺；10月初，翠湖别墅作为别墅代表项目参加国贸房展会，业内领略到翠湖别墅的新貌。广告是第一步，现场参观才是影响消费决策的关键。翠湖人坚持提供经过精装修的别墅样板间，认为“只有精装别致而富有情调的才是好的别墅”。营造一新的现场又迎来了新老客户，特别是前期看房后一直在观望犹豫的客户，也终于等到了签单的时候。累计到10月份，翠湖别墅共计售出40套左右，升达房地产为此将价位上调5%。

实现别墅价值：对2000年8月以后开盘的单位，实现了均价调整，均价从原来的8000元，上调到均价10000-11000元。由于客户对翠湖别墅的品质认可没有发生动摇，而只是感觉起来有些贵了。虽然感觉贵，但是由于受到样板间的品质支持，翠湖别墅在北京的知名度与美誉度直线上升。别墅项目案例之玫瑰园——翠湖别墅市场历程定位：倚稻香湖市级旅游度假区自然景观，明确的水景别墅定位。在圈内树立起优雅水景环境的清晰形象。推广话题:自然地理位置大规模开发面积消费者对生活品质的追求

别墅项目案例之玫瑰园——翠湖别墅推广要略Townhouse项目类型Townhouse的基本解读-1北京的Townhouse缘起：别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。

别墅总价高交通位置与市政条件有天有地环境舒展公寓单价、总价均高容积率高、建筑密度大空间窘迫感位于市区中心Townhouse：别墅与公寓之间妥协的产物有天有地环境舒展单价、总价均有明显优势位置上尽量靠近市中心Tow暮nho吩use的基本解河读-2北京受到拒认可的TOW栽NHO巴USE项目符牵合十大详标准—讲—晌1、位坛置：应何位于城段市边缘架地带，楼车程5欣至30题分钟，论满足第短一居所僚的要求忧，生活器、工作连两便利院。江2、交牌通：周秧边应有截完善的送交通道直路网络牲，临近炮高速公冒路，强筐调交通盖的易达胶性和便骆捷性。躲3斗、环境戒：不仅永强调社煌区内环芝境，周辫边也应查有优美醋的自然哨环境。申4驶、规模放：社区炭容积率皇一般不蛋超过0协．6，归其规模萌最好在浪15万理平方米斥以上才秆能满足舅其社区险配套和酱生活品蒜位的要司求。描5、棵规划：捷社区规筒划强调求建筑与答自然的巧融合，成合理布蚊置建筑集与道路兔、景观疏的关系呜。句6、建极筑：社贡区强调洞建筑内哗部功能芝的布局隔，空间燥尺度的揭把握，奔室内外廊灰色空欠间的创器造，其锡外形与晶色彩尤掏为引人拍。勇7、配与套：社岔区由于遣地处城期市边缘企，其教酸育、商役业、医阶疗、休档闲等配诞套设施凯必需齐乓备。纹8、探价格：裕一套售泄价控制桐在80墓万至1丢80万味元之间丙为好。塔9勺、服务寺：社区碧的物业赴服务要趟突出优款质、贴但心、到膏位。含10茶、文化弃：应营低造出文肺化氛围耽以满足供客户精拖神生活未的需求初。Tow陆nho轧use的四种订形式通常，我挥们称Tow亏nho鸦use为联排别尾墅，因为Tow驻nho狸use的出现呀就是以质联排别逝墅为标手志的。折但实际丹上，一个纯静粹的Town锄hous趟e项目中，艇一般可以吹包括四类算建筑形式腹,即联排叹、双拼、班叠拼、独告栋。在同一项岩目中，通衡常价格表壮现：独栋废〉双拼〉眉联排〉叠忍拼联排别繁墅由三个以比上的相同挡单位平行珠组合而成摔。是Tow愚nho而use项目最睬为常见侦的建筑虏形式。双拼别胡墅两个相同枪的单位平幸行组合而踏成。叠拼别墅从建筑立誉面上看，撒与双拼非年常相似，汁也是由两身个单位组麻成；实际饭上，其中丙一户的“贼一层”从哪二层开始淋，将不拥而有庭院。答从户型图咬上清晰可感见区别。独栋别温墅形体独立缠的单位。传统别墅浮注重从建谎筑立面的涛设计上突军出栋与栋传之间的区勇别，显示治所有者的猪个性。Town上hous狮e独栋通常诵栋与栋之弟间没有实放质区别甚校至完全一你样。传统别墅辫间距开阔汉私密性好琴。Town帆hous恳e独栋之朗间间距罗小，私卧密型不止如传统娃别墅。Tow烧nho租use独栋励传伞统别墅Tow蹈nho甚use的发展200病1年，北京Tow凤nho妻use年适中、均弦好普通Town跃hous骗e作为介慰于公寓冻和别墅称之间的两一种新扮型住宅既，其最誉明显的直特点是咳适中性柏、均好饥性。价谅格适中存，一套究普通Town养Hous央e和三环艘边上一填套高档盐公寓价叼格相当逝；相对绒于占地效较大的侨独立住饥宅而言嘉，一组Tow缺nHo戒use盖在一起乱，平均到核每户占地怪大幅减少叔，墙体可芒互相借用扁，建筑造坝价大幅降迎低；Town饿Hous探e对周围环诊境、交通帖和基础设塑施的依赖迅程度较高便，所以离吧城区不会坝很偏远，茶同时又保鱼留了自己源的院落和滑天空，兼泡顾邻里亲冷情。市场新鲜茎感200果1年市滤场上Town堤hous设e风声水起啦，一出现跪就以新颖滔的建筑形原式吸引市晨场的眼光庙。市场上拢推出的Town乎hous摧e绝大多层数正在箭效果图齿阶段，鱼实景还和未浮出竖水面，窗没有入秀住，加苗上跟风骑的心理孙，Town糠hous混e还停留在质看上去很其美的阶段堪。200弯2年，Town报hous堂e遭遇瓶颈模仿有狸余，创银新不足目前北纪京的Town坏hous刘e开发商思楚路虽有所听跟进，但垫仍是走别井墅和公寓溜的折中路音线。由于划受最大限遇度的用地磁效益、容延积率和成植本等因素叶的限制，羡一些项目吧仍不免留拳有兵营的枣“遗迹”爱。容积率凉过高，坝生活配凝套不足Town锋hous体e的初衷降至低容积率丘在很多扔项目中食得不到容贯彻实或施，而极且生活身配套不迷足Town荐hous梅e理论上艳应具有煤的优势稠成为实唯际操作锐中的弱喇势。行业盲目岸跟风，存沫量释放过泛程中2001侨年至20母02年上技半年，行犬业的盲目鸣跟风、引呆起部分Town茅hous挎e项目的爸供应量遣囤积。经过北浅京演绎碎的Town悉hous粗e有各自的什特色与卖晕点:区位优势清者亚运新新般家园、时朱代庄园、诞康城、万歇科青青家蝴园、金色茄惠谷家园挂无疑能够目“沾”到战地段优势母的光，也腰许正基于掏此，亚运唉新新家园窃总经理张针斌说，占际区位优势除的TOW赞NHO讽USE和国外由的TOWN趋HOUS插E是基本一伶样的，那牛就是第一碗居所的定响位，位于鸡城市边缘暂，价格与吧城里的公神寓价格差默异不大。副较有实力储的购买者医完全可以妹一步到位竹，作为自吊己纯以居剑住为目的稍的居所。贴与亚运新园新家园仅扫几分钟车霸程的太合来时代庄园厕定位于“父城里的TOWN镇HOUS愉E”，位于五环缘瑞外一点，兴地域优势直占尽。环境优昂势者具有了奔“北京军特色”说的Tow怎nho化use对于环蛙境的营银造大体太是一样住的。低这容积率显越低越披好、绿养化面积立越大越百吸引人县。不过拒，龙山件新新小太镇0.蝴43的绪容积率泡是些项禽目中最探低的。暑一些项遣目选址屠在郊区衰，得天畜独厚的定空气、池旅游等投资源，羊更是为尾环境本炊已很优暑越的社疫区又增踢加了许洁多卖点辽。设计优培势者最先成为孩京城Tow晌nho乡丰use现房项目宁的橘郡，贱其一期售糖罄后，仍请然有许多格人前往参跑观，其具蝇异国情调延的社区规励划受人称月道。东方盐比华利、业慧谷根园态，也是凭资借各自独赛特的设计扇优势引人蕉注目。亚粥运新新家联园的设计筝含量也很排高，设计何出独具风可格的透天扩中庭，将偏种满各类摇植物的一体个透天中爆庭凹入屋拒内，给人竹与自然朝让夕相处的穷感觉。可原看出TOWN端HOUS凯E的建设晃者们对蛾这一新昨生事物炕的良苦炎用心。北京Tow惊nho筛use市场特氧点——卖点绵各自精彩作为介位乎城市既公寓与晓郊区别涝墅之间逗的一种颜住宅模纲式，Town蜘hous卵e不能成婆为市场揪份额可添观的住猫宅项目泼。他的闯消费群概，是具皮有明显摸共同特腾征的族们群：城市边座缘Town境hous这e的消费族符群由于Tow贩nho接use往往至少功位于城市扣边缘，即抗使是面对渡普通白领遮阶层的定贪位也偏低蝴。购买城涌市边缘、顷价格昂贵TOWN怒HOUS窗E的客户烛群应该扑是“非盲常有实组力，对占价格不勇敏感，体希望一必次到位次的人士细”。因餐为百万原以上房隐款以及拼车程的翁投入并趟不是普牧通阶层仁能够实冶现得了乐的。这部分住人，我猴们又称急为“有管钱阶层忽”。边远地段Town校hous抛e的消费族仓群虽然郊滨区的Town子hous斥e不具备跨第一居枣所的实卫力，但本是它仍些然能够窃填补郊膝区缺少测高品质开住宅的胃空白点麻，力打爹第二居只所牌，补营造独竹特的小钉镇风情宇是边远值地段TOW骑NHO已USE分得市战场杯羹顺的关键熟所在。躲其面对员的客户劣群体应企当是厌粮烦了城魔市的喧伍嚣，在塔郊区置税业用以伟休闲度款假；画涉家、作貌家、律颈师等自梯由职业维者的第票一居所班；中等寒偏上收暖入的年砖轻人为汪父母购价买的“敏孝心房殃”。太这部分蔽人，我伶们又看雕作“有献闲阶层稻”。北京Town治hous想e市场特林点——消免费者族脸群特征厉明显Town上hous统e是一种新泥的建筑形勉式，因为注新，所以装市场上最肆早出现的芹、或者是晕最闪耀的Tow供nho聋use袭，其所承载招的新建筑茫含义、诠写释的新生责活观点将观引导市场合偏好的形岗成：康城：吹规模大引，气势累大位于京通眼快速与京衣沈高速之牙间的康城旋为所有Town乏hous忧e中规模名最大的缓。千亩堡以上的泛占地规念模，开凳发建成厘后，将码成为长挽安街上卫距国贸尤最近规族模最大聪的“Town停hous坟e”社区。大谁规模，成坏为Town汪hous巨e的卖点之乌一。亚运新新肯家园：环膜境好，卖售得贵所有Town辆hous罚e中价格最君贵的当数齿位于亚运指村北部四岸五环之间恩的万通项度目———国亚运新新纲家园，虽升然并非纯Town吹hous丝式e，To袜wnho奔use占三分观之一（刊项目总当房数为傅100炭0多套您，Town侵hous艘e为300危—400光套，其余蜜为多层板鞋楼），但独开盘单价嫩即达10夏000元谷以上。项拖目实行先款做环境后掘搞建设的剩开发程序佩，加上三榜个高尔夫刚球场围绕稀的得天独怠厚自然环御境，成为纺高价Town虚hous羡e典范，且具销售不俗肤。橘郡：坏异国情偏调，销暖售辉煌“橘郡胁”美式TOWN赔HOUS雄E社区是最帐早的Tow草nho徐use现房。类于20浓00年获12月失正式开女盘，2论001各年春节鞭前后以鞠780勺0元的旷单价销革售已全挤部完成湖，创下浴北京房征地产市雹场的一欲个奇迹达。其美伯式社区吨风格成孕就了销醋售的辉凝煌。北京Tow馒nho哀use市场特点——领听先楼盘含引导市持场偏好Town者hous霸e项目案例——一渗栋洋房弯概况项目类型Townhouse地理位置亦庄北京经济技术开发区天华北路占地面积占地24万平方米、总建筑面积15.2万平方米别墅套数900套规划社区布局大型纯Townhouse社区；由近900套独栋、双拼、联排和叠式双拼别墅组成户型选择一期有8种户型，单幢面积在180平方米~500平方米之间售价6600元／平方米案例特色纯Townhouse社区，北京Townhouse代表作定位：大型纯Town膀hous坦e社区；未包括Tow傲nho抚use的一切建衰筑形式，都由近90仁0套独栋扔、双拼、络联排和叠肢式双拼别延墅组成。推广话赢题：Tow俗nho拜use概念炒作个性化建全筑立面设患计澳大利嘱亚设计获风格与国贸罢20分旧钟车程弹的交通盾条件描喇述Tow掩nho兆use项目案例——一栋秩洋房市场忌推广板楼、遍塔楼项芝目类型板楼与至塔楼的寺基本解曾读-1板楼、栋塔楼是芳通过建闷筑形式韵的明显镰不同而营相比较酷而言；至所以我笔们在研台究中把错板楼、余塔楼相利提并论门，更好膀地区隔攀与了解炭二者的秀特点。国家住酒宅工程打中心对拔板楼、已塔楼的乡丰定义是料：板楼—标—是指渗由多个答住宅单畏元组合潮而成，艰每单元紫均设有洗楼梯或梦楼梯、甩电梯皆监有的住桐宅；每桃个单元齐用自己粱单独的嫌楼梯、嗓电梯。塔楼——习主要是指仅以共用楼称梯、电梯园为核心布简置多套住吉房的高层给住宅。通光俗地说，瘦塔楼以电兆梯、楼梯居为布局核蚂心，上到犯楼层之后昌，向四面作走可以直孝接进入户裁内。板楼、骂塔楼的秤不同，纲在内、包外两方稻面均产呈生影响抵：外部——宪建筑高度修、密度、激容积率不淘同内部——卫户型、销绸售分摊不泄同塔楼板楼板楼基辫本形式小高层板尘楼：９至员１２层左久右的板楼高层板楼冈：16层帝以上甚至淡更高的称敞为高层板茧楼多层板楼词：６层以灶下的供应量以租小高层最锯重：从200尺1年以来角，小高层躬所占比例湿逐渐递增伟，小高层追板楼的供度应量在三肌种板楼中谈为最主要掀；满意度拨以多层聚居首：在消费蜜者满意妇度的调姓查重，粘６０％族以上的狗消费者穿最中意眨的是多穿层板楼淡；平均售价奖以高层板疫楼最低：由于容积棵率高，同杀等条件同名等档次的孕高层板楼滔平均售价慨最低；塔楼基本不形式传统的兼塔楼形榜式：十怠字型、蚊方形塔辫楼改革的塔觉楼形式：盲蝶型塔楼与传统抽塔楼相势比，蝶化塔的建赚筑特征仍：外形轻盈蝶式建筑罢一般是“握半蝶半塔作”，户户闹紧密相连溜，像没有啄张开翅膀促的蝴蝶，番改变了传攻统塔楼外惯观体态的做臃肿，体未态轻盈秀适丽，外观牵比较新颖刷。朝向、采控光、通风撇上有突破蝶形建毒筑设计有还有效猾地避免群小区内就各栋楼挣宇之间辣相互遮旗挡的弊该端，使开多数单彩元都是歇南北朝站向，实昨现了在塑采光、锄通风性坏能上的甲突破。斜角存在缸成为新问呆题但蝶式建埋筑中因各越户间连接神依然紧密漏，户与户愧之间的相忌互影响、僻相互依赖柴还比较大钱，所以产蜓生出很多调在户型设槐计中难以撤避免的斜想角问题，素这既是蝶撞式建筑的猛“标签”爷之一，也油是蝶式建脖筑为寻求跳突破而必谣须跨越的傲障碍。与传统塔领楼相比，蔬蝶塔的市叹场适应性迹：平衡成忧本与建挡筑形式板楼的售员价明显高萌于塔楼，凑传统塔楼露对采光通氏风活动空最间采取了蛙牺牲，对阁于没有明占显板、塔御偏好的消继费者而言绍，蝶塔帮汗助实现了主成本与户吃型的平衡凯。板、塔杀之争楼市兴起燥板楼之热板风盛孙行由南率而来，的上海等宏地板楼插已成主山流，占走到整个惊市场的异80％懂－90貌％。2000赌年开始，摊从市场供挥应上看，也板楼投放错量呈喷井渔效应，成被为楼市的上异军，一坐改塔楼一择统天下之晒势。但是捐板楼最直兄接的表现予是，对看王重朝阳的挽北京居民倘而言，户钥户朝阳的矮建筑形式颈对消费者译的诱惑难榨以抵挡。板楼开发晶商热炒概栋念随着众竭多开发碌商转投竭板楼项艳目，市我场宣传管多围绕归板楼与越塔楼之逼争——抹板楼胜锯出展开乡丰；开发怜商不惜神重金炒搭作概念稀，如第梢三代板坏楼、小甩高层，享媒体为福板楼叫割好之声隆不绝于连耳，虽同然时有尘塔楼的弹声音冒步出，但奏很快便硬淹没与验板楼声亿之中。板楼优暗势地位链确立通过市且场教育胀，板楼枝在消费胜者心目艘中树立俱起高塔赔楼一等场的形象月。同一情社区中嗓同等档凡次的板侵楼与塔朴楼，市炮场定价秋之差可拴高达1崭000侄元/平已方米。幼虽然如斗此，消功费者仍召极力追皂捧，成牲就了板树楼的优骆势地位章。塔楼突茧围之举为了扭尾转不利拴局面，凭塔楼开齿始尝试豆两个方塌面的突鉴围：建筑形式扇突围，蝶联塔的出现朵；市场定山位突围洗，面向迫细分人零群的小济户型社慈区。板、塔优末劣势集锦比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼（绿色表朱示优势；嫁灰色表示衬劣势；空算白背景表羽示中性）小户型拘——塔概楼突围塔楼市场化形势危难刷，在建筑莲形式上突雾破的实验食之后，开罪发商开始挖实行市场作定位的突织破，其中拌，小户型摧社区的定易位，奋力攀一博为挽牛回塔楼的属市场地位苹。2001叔年，面对遥塔楼项目恨的滞销，思绿景苑将路其规划完聪成的塔楼遵二期改为莲全小户型遗（18-菜70平米醉）社区。泉为其命名Solo盾，寓意单独蹈、自由，闲目标细分最人群直指差20几岁飘的年轻人阵。Sol炉o的热销联，掀动翻北京住艺宅市场皱小户型珍风浪，霞非常男缠女、炫洋特区、郑夏都盈狭座、东口方银座冒等３０挡余个楼闪盘打出满了小户蛙型概念缘瑞，供应厦面积超累过１０质０万平科方米。击其中炫钩特区也蝇取得非丛常好的肿市场销敌量。小户型弹社区长浮短处：从建筑形秘式而言，送小户型社爬区，通常洲表现为同艰层楼7、添8户甚至归10户以枕上的单位雨，使塔楼餐的劣势更滩加突出。小户型以摄总价低吸恰引消费者棋，实际上外单价的性凝价比较高售。小户型社君区的成功蕉来源于细屑分市场定嗽位，准确孝地抓住目坐标消费者屑的心理，常可以称得瘦上是以小苏博大的市沃场推广典酒范。板、塔之届争的后sars情结非典，画不仅对波房地产烦项目的奶促销活益动或施原工计划掀产生暂续时性影遗响，但塘对于建尾筑类型哲的消费鄙却可能炒产生长俩远影响秩。随着被栽媒体广台为关注惰的香港袋陶大花舞园的疫微情爆发胡、政府澡对屋内死通风条排件的强挡调，板仰楼通风歇好、人疏口密度雾低、环抗境通透钓的卖点文又被赋灰予新的舒意义。莫以中哨国建筑印技术研库究院国烂家住宅县与居住纲环境工拐程技术贤研究中陷心为代亭表的业炮内人士痛认为，廊非典的遇突如其旺来，让虏人们重艳新审视存住宅的健健康要表求。非典给社雄会带来的货看待问题巷的新方式化方法，促闭进买房人种造对健康绕住宅的需摇求，住宅报品质竞争饭势必加强规。板楼在被新一轮竞梳争中又具忆备了新的搜砝码。板楼精德选之风叉林绿洲——概稀况项目类型板楼地理位置朝阳区北沙滩占地面积距北四环不足2公里，项目东侧1公里处是中轴线延伸路规划社区布局全板楼社区，包括高层、小高层、多层售价8080元／平方米案例特色全板楼社区；热炒板楼概念的主力队员全板楼巷社区使弦每栋住偷宅楼都革能够享贸有充分邀的采光垄权和景盈观权，泄使用户蚀四季都趁能享受牧阳光和馆通透的侵感觉。解决方贵案：煎1.郊园区整懒体采用繁板式楼填设计，再呈北高介南低的旧阶梯状浙布局。零2缸.一梯亚两户、燥一梯四洋户的户皆型，户血户朝南找。精品腐户型更抓是所有歉房间都娘朝阳。板楼精选口之风林绿税洲——设计板楼精奸选之嘉辨铭园——概况项目类型板楼地理位置朝阳区北苑发起路占地面积占地28公顷，总建筑面积为60万平方米规划社区布局７个组团有机衔接而又各自独立，由以板式小高层为主的建筑围合而成售价6380元／平方米案例特色第三代板楼概念的始作俑者；热炒板楼概念的主力队员

板楼精自选之嘉饮铭园——设计板楼社溉区，全茄部以围雀合式板哥楼组成俱；在满序足板楼鹿户性特也点的基项础上，蚁减少建缎筑面积泡的占用答。户型面积课从74.止04—2惕17.8沫1不等，恨满足各种驾人群、家迷庭的需要肉。塔楼精物选之现圾代城——概况项目类型塔楼地理位置国贸商圈朝阳区建国路88号占地面积占地面积7.3万平米，总建筑面积：49万平米规划社区布局一期，6栋28层塔楼，总建筑面积27万平米，公寓总套数为1385套；二期，4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套售价9500元／平方米案例特色北京首屈一指的高知名度楼盘；建筑形式的