某地产策划公司取地和策略业务经验分享

**—取地和进入策略研究顾问业务经验分享2006-1-15取地和进入策略研究必须关注的问题Issue>在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？如何确定取地规模从而使得效益最优？企业进入市场的时间节奏是怎样的？合理的取地成本是多少？**对取地和进入策略研究的理解及观点Opinion>在企业区域战略下解析意向地区进不进入该地区？探讨企业在意向地区开发目标的实现度进入策略意向地区在其背景区域中的角色和定位意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险意向地区房地产市场研判发展策略土地储备策略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地区土地市场状况意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地储备原则意向地块评估意向地区房地产市场现状及发展前景意向地区能否实现企业的开发目标如何进入意向地区？横向观察：周边其他城市的房地产发展其他发展商的在意向地区的表现及动态进入策略研究思路战略层面策略层面执行层面地价分析与建议取地策略研究思路确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析**取地和进入策略研究成功案例简介Case>**成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山--佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中山房地产市场研究项目规模：三个地块合共2600亩工作成果：城市在区域中的角色房地产机遇与风险比较中山与珠三角其它城市的房地产发展房地产市场研判土地市场状况发展策略土地储备策略万科佛山城市地图项目

项目规模：整个城市及各区工作成果：规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间各组团的产品类型、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间土地价值判断方法：网格分析法网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定；考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状网格划分网格划分原则根据以上原则，**把区域土地进行网格划分，并进行编号123456789101112131415161718192021222324252627282930影响土地价值的七大核心因素基于“固安县土地基准地价”、“北京市土地基准地价”及固安的现实情况，**总结出影响宗地土地价值的七大因素根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源七大核心因素权重值及考虑因素根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定七大核心因素对地块价值影响的权重比；按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%）考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%）考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%）考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%）考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%）考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%）考虑周边区域及城市对地块的影响。7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%）考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响商服繁华程度对土地价值的影响分

析商服繁华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分道路交通影响分析交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示注释很好：20，好：15分一般：10分，差：5分基础配套腾设施影响朵下的土地锤价值分析基础配套月对土地价软值的影响乏主要体现却在老城区执的城市配叶套对工业押区的辐射互影响基础配套夺设施以老妹城区为中农心，土地呢价值由圆农心向圆外尊围逐渐降鲁低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分肿析，在基洞础配套设瞧施影响因浩素下的土亚地价值如恳下图所示注释很好：兔20，爷好识：15够分一般：己10分蛮，差做：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国晶道京九铁齿路京开高筹速廊涿高速环境影响醒下的土地责价值分析环境对土内地价值的气影响分析尤主要体现央在永定河暗及现有工灵厂及车道委对环境的夹正面或负榨面影响永定河对穗土地价值倾的影响主膨要体现在狱其景观带光对沿线土纺地价值的舱提升区域地番块内的疼工厂及吧车道对剖环境影院响主要困体现在皆污染与掠噪音等奖方面的敲负面影蹈响4水泥厂环境影盘响下土摩地价值逗判断的胸分析方谢法环境对把土地价鼓值的影底响分为宪正面与娇负面影绵响之分导，故环缓境影响烧因子的值权重有熊正有负统，但是贯它们的览绝对值哲之和为100握%京开高般速、106国道、水柔泥厂、京缩慧九铁路、沟廊涿高速员、廊涿公冷路及永定籍河对土地宁价值影响跑权重分别盈为-5%、-10锣%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%测算出每付一环境影胃响因子对甩土地价值万的影响值技，根据权馋重累计出旗每个网格蒙的土地价久值由以上届分析，百环境影放响下的流土地价添值评分是为下图夺所示注释很好：缩慧20，讲好：饺15分一般：1脱0分，呆差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930产业影丝式响因素招下的土孙地价值魔分析产业积聚真对土地价秒值具有提泡升作用；鸣依据产业舱集聚程度班与规模的暗差异，不划同的产业产对土地价偷值影响存拾在着差异纺织工恩业园与腊汽车零劳配件工舍业园对面土地价赠值的影喊响权重香分别为颈45%拍与55墓%本项目冬的工业蠢用地主纺要分布割在地块烧北部与及南部，肺以此两军块土地消为放射踢中心，越随箭头葛方向，狡土地价围值逐渐观降低测算出每厨一产业园盒对土地价屿值的影响轻值，根据杀权重累计课出每个网获格的土地昼价值5纺织工业闪园工业园事区由以上分蜜析，产业高评分如下巨图所示注释很好：刘20好：1汗5分一般：珠10分差：5腐分大北京堂规划、于固安县绣规划及厦廊坊规达划对本征区域土折地价值片存在着拦影响大北京规紫划、固安骄县规划及阵廊坊规划烦对本区域续土地价值著的影响权宇重分别为贴35%、导15%及秀50%城市规划外影响分析6本区域牢土地价爱值大北京的暂规划影响外力权重35泉%固安县脑的规划逢影响力权重50郑%大廊坊的股规划影响多力权重15抵%大北京灾基础建佣设规划申下的固碑安“新七廊环”古公路系钓统跨越丢北京市脾现有的际行政边侄界，天撤津市、痰河北廊帖坊及保徐定地区厅通过新荒七环联半系在一库起。本区域踪蝶位于京啄津发展歌走廊上铸的“第光二首都竖国际机脚场”附杜近廊坊固安北京规划新七环涿密高速永清规划的首都第二机场固安位腹于北京嘱市区发茅展战略偷规划的咸传统中来轴上，牵在规划轿中的七舟环内。6北京城帐市化方岂向为东伙南向，摩直指廊验坊、天解津；固泊安仅在稳城市化糖方向附果近固安没索有在北夺京城市透空间新疲格局的剧两带上大北京差规划对他固安的充影响分鉴析固安廊坊天津大廊坊允规划大廊坊的茫规划范围吼为三大主共团，即固净安、廊坊唤与永清。固安目毫前的发护展起点城是规划溜中的三辩大主团欠最低的屿；廊坊的部蹈分产业可暴以放在固寸安发展资料来曲源：访软谈固安县规素划固安新城敏规划基于度老城区，袖发展的核切心主团为吨汽车工业谱园、纺织叹工业园区止及新城核追心区新城规慢划核心销区作为绒未来的卷城市中众心区，捐土地价欧值最高老城区规划核尖心区纺织工处业园工业园区三大规脱划对本酬区域土作地价值往判断方溉法分别判断烘北京、廊虾坊及固安慰三大规划涛对本区域驾的土地价案值影响根据三大域规划对区誉域土地价滤值的影响张权重，累锦计各个网比格的土地吃价值123456789101112131415161718192021222324252627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自廊坊的影响力固安发展方向来自北京的影响力由以上讲分析，烘规划因辜素对土抬地价值睡的评分怒如下图笼所示注释很好：讲20，渡好：患15分一般：掘10分赖，差沙：5分宗地现状牵及内部资芽源分析本项目悟地貌特鲁征为永稍定河冲猪积平原坐，整个劫地块地杆势平坦网，自西迁北向东选南有微筛小的缓拴坡地块内系除道路蹈及少量棚的已建身设用地左外，其虎余基本身上是村泄庄和大误片农业纵用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄①③④⑥⑤⑦②⑦⑧由以上分肤析，土地侦内部资源致评分如下氏图所示注释很好：抽20好：1蚕5分一般：1督0分差：5分基于以上搂分析，*仙*对按照际划分的宗涌地，参照鼻影响因素射的不同权略重进行分摧析根据特尔势菲法确定垃的权重，偏进行土地婶现状分析忙；按照权重努值的变化览，进行两鼻次弹性分傻析；按照特简尔菲法牺现状分女析及弹枕性分析军的结果嘉，分别勇绘制三疲张取地暖红线图根据绘卡制出的炉红线图抢，确定邻核心价筹值区与师取地范顿围分析方法特尔菲巨法现状朝分析(咱1)注释很好：拉20好：15期分一般：拌10分差：5分特尔菲饭法现状播分析(贡2)注释很好：玻20好：15质分一般：1途0分差：5瞎分根据土地敲价值判断浑（取整分侍数），*鸽*绘出价垄值最大区甩域的红线掏图根据评分包标准，*烛*确定取突整分数在段15以上友的地块构饶成的区域尽价值最大红线所钢围合成犯的区域牲为土地圾价值最英大的区所域为了保证标取地研究阴范围的准严确度，可拨将取地范待围下限值后调至土地候价值评分榜数为12尤.5，即蜻取整数1聋3以上取地范汗围东起保东相村菜、柏村切，西至煌东礼村伴、杨家暑庄，北蛮起西玉抄，南至传扰耳营辆，吕家系营；取物地范围抢如红线质所围合浅的区域根据现贝状描述勉图的比民例尺，遮**计群算出每拨块宗地焰的面积淡兰色与表示获劳取的宗涉地规模悄，灰色堂表示价燃值较低限的宗地标色为淡花兰色的宗夺地面积和画为22.枕37平方歉公里根据现匪实运做哈，取地澡规模为遵20.陷80~脖22.垃80平饲方公里本项目漫的研究把对象的么规模即加为淡兰胆色标志攻的地块撕所构成热的区域弹性分析曲一（1）注释很好：2闯0好：15时分一般：1因0分差：5分弹性分洋析一（屿2）注释很好：暑20好：1运5分一般：汤10分差：5分根据土地庆价值判断长（取整分凭数），*侨*绘出价觉值最大区坛域的红线帖图根据评分的标准，*幕*确定取败整分数在15以上的和地块构漂成的区土域价值仗最大红线所午围合成嚷的区域饼为土地冲价值最珠大的区酬域为了保证乏取地研究服范围的准旗确度，可系将取地范杂围下限值卫调至土地稍价值评分响数为12虹.5，即秃取整数1窃3以上取地范围西起西玉耻、柏村，源东至纪庄取地范桌围如红添线所围焦合的区扔域根据现板状描述狗图的比扣例尺，够**计刚算出每奏块宗地泥的面积淡兰色猛表示获首取的宗译地规模两，灰色姨表示价友值较低徒的宗地标色为叔淡兰色崖的宗地昏面积和赏为26骗.34炕平方公登里根据现墨实运做器，取地字规模为掌24.皱34~腐26.绞34平踏方公里本项目的永研究对象院的规模即兼为淡兰色撞标志的地祝块所构成题的区域弹性分析娱二（1）注释很好：2睡0好：1谣5分一般：1娱0分差：5分弹性分饱析二（表2）注释很好：黎20好：15勉分一般：1柴0分差：5接分根据土地垄价值判断南（取整分推数），*泻*绘出价姨值最大区睡域的红线否图根据评崖分标准万，**匹确定取攻整分数商在15以上的地帮块构成的滴区域价值慈最大红线所围炉合成的区姜域为土地涨价值最大俗的区域为了保证堤取地研究皱范围的准孝确度，可揪将取地范礼围下限值该调至土地宽价值评分克数为12辞.5，即都取整数1勺3以上通过比较巾特尔菲法释现状分析卵及弹性分迅析结果，限**得出框区域价值妈核心区弹性分析抗一弹性分才析二在特菲别尔法基破础上做拒的两次修弹性分奴析，即固对特尔打菲法分没析结果匪再做两泼次验证苏，确定刘在任何火可能情禁况下的爹本区域掉绝对核顺心价值挥区。*映*依此害取三次漏分析结弓果的交老集。特尔菲医法分析区域核心疼价值区区域土地治核心价值茂区为红线暂围合成的寄区域；核心价值辫区的面积模大约为8家.34~敬9.34屋平方公里