某商业广场商业定位及经营思路

**购物广场

商业定位及招商经营思路的报告1三明商业创中国商业服务第一品牌三明商业创中国商业服务第一品牌第一部分商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位

为做好**购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：

A、物业本身特性B、商场独特的地理位置C、项目周边的消费力D、项目周边的商业现状E、居民的消费习惯2A、物业本身的特性

中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业;100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺…..3B、商场独特的地理位置交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地；人口密集，有很大的普通居民消费市场…..4

C、项目周边的消费力周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。

D、项目周边的商业现状工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。

5E、居民消费习俗追求低、中档消费就近方便，价廉物美，服务多样城乡区间商业消费观念6

综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼**购物广场的总体功能：

1.生活消费的便利性；2.就近商业的消费习惯；3.综合性多功能商场；4.商业休闲与餐饮娱乐结合5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等

最后，总结得出**购物广场商业的总体功能定位为:“集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物广场。7二、项目形象的总体定位我们主要从以下几个重点因素考虑，将**购物广场的形象推向市场：A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次）

街铺林立，零散杂乱，档次低

中档的商业市场空白8B、从混乱单一的商铺布局，寻求多功能市场（综合性）

周边商铺，多而乱，行业单一

多功能综合性商场9C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所

（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚

（现代性）

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总结，**购物广场的形象总体定位为：[主体形象]

海珠西部首个大型纯商业的购物广场！[辅助形象]

工业大道南最高档次的商业大厦！（海珠的商业1号)11三、楼层功能定位的总思路

根据**购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：A、项目开发成本及模式（只租不售）B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）C、项目的经营利润（快速回笼资金）12D、物业本身的规模（中型规模）E、商家对租金承受的限度F、行业经营对楼层的要求G、楼层交通特点H、商铺面积和间隔种类I、业态的组合需求J、同行业市场的竞争力

从而得出**购物广场各楼层功能的精确定位如下：13楼层面积规模板块名称功能及经营范围-1F3600㎡大型停车场主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。1F2424㎡**名店城麦当劳（中国首个迷你店）

主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百货、儿童婴儿用品等。2F-3F5225㎡大型超市经营日杂百货、生活用品、家用电器、生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。4F2632㎡数码世界家居天地主要经营通讯产品、数码产品等。或经营小件的时尚家居精品，布艺5F1300㎡大型酒楼特色美食等。**购物广场楼层功能精确定位表14**购物广场功能分布示意图15四、各楼层精确定位的综合分析总体思路：

根据项目的总体定位和开发模式，借用最有价值的物业(首层)

快速回笼资金，规避风险；

以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营，

营造商业卖点，提升项目的附加值其它楼层(四、五楼)

利润获取的另一途径和功能配套。16各楼层精确定位具体分析：负一楼：大型停车场

支撑理由：楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；作为商场的车库配套，方便顾客停车；

收益方式：按小时出租收费，统一管理17一楼：**名店城、洋快餐

支撑理由：作为整体项目的开发成本收回，规避风险；

对接高租金高回报的利润期望；商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；树立商场的形象、档次，吸引客流；单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气；错层经营的需求；

收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理；18二楼、三楼：大型超市支撑理由：楼层相对一楼，商业价值偏低；对接一级主力店能承受的租金；提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)；超市经营规模需求，单层面积不够；利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）；遵循商业的“二八定律”，增强投资经营者的信心；

收益方式：

对外出租，由超市自己独立经营。

19四楼：石溪购书城/数码世界/家居天地

支撑理由：市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大；周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大；满足都市人的时尚消费潮流；满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所；行业消费稳定，适用高楼层出租难的经营风险；开架式铺位间隔，利于营造通透感，避免死角铺；消费群目的明确，利于成行成市经营；市场经营的生命力利于回收成本，避免多次出租，增强投资信心；符合错层经营的整体思路，激活楼层人流。

收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理。20五楼：特北色风味大泪酒楼支撑理由恶：市场空垃白，营基造主题堆特色，羊利于收棍租的稳榨定性；避免与扔周边成逝熟的大包型酒楼务竞争(锄华安、纱东江)但大酒榴楼招商皆时间长慢，引入追困难，虚承受租挑金低；美食主题赢的独特性袜，区别于胆其他的美慢食酒楼；收益方伐式：独立收银经，商家租给赁，商家营自己统一巡寿管理。21小结根据功能肉的总体定泊位、形象呆定位，从卧而制定出长上述各楼痒层的精确删定位，吻求合市场需钥求，在操翁作上具有竹可行性!22第二部分核**购若物广场经穗营思路一、经需营总思哭路在综合多痒功能性定店位的基础壮上，主要盆由商家自绝主经营，解独立收银金，发展商封提供统一巴公共配置众，公共部廉分装修，搂统一平台嫁管理（物患业管理）箭，保证各加系统的正呀常运转，强营造一个贸舒适的购阴物环境。23第二部送分*侵*购物捆广场经敞营思路二、各楼课层的经营映思路负一层凑：地下摇停车场经营思捏路：建立独价立的车昏场管理婆体系，银提供2赵4小时杨停车服沟务，建搏议10显元2小楼时，针乱对百佳脑购物的袍顾客可赞与百佳纸协商免杏费停车肆等。（奏如顾客壶在百佳嫂购物，蜡可在服阶务台领棕取免费滔停车卡胜（2小观时），借每月由兰物业管鸟理公司席与百佳瓣物业部盟结算，痛按5折绢优惠。24首层：旱**名年店城经营思路响：建议由屠商户自背主收银棵，统一年管理（属营业时湖间早上誓9：3匆0-晚抄上10归：00品），在呼装修方上面，沿司墙铺建招复式商尼铺，一犹层经营械，夹层惭外设橱腥窗，内产做仓库橡，复式骡橱窗、内复式商壁铺，双异重价值罗。独立蔽门面的边全间隔保铺；中角间铺全屡设为半锋间隔铺甩，即1乖.4米择高的间肃隔板组末成店中誓店。25建议商铺猫面积：实用面舱积10㎡-30刘㎡/个裙为主流，50㎡谈-80践㎡/个隙为补充。经营范围僻：精品百货嫂、化妆品密、皮具、绪内衣、休驻闲服装、茫眼镜珠宝彼、鞋帽、态药业、美划容、茶叶嘉、冲印、浙通讯产品胆、商务中也心、烟草柏专卖等。26精品百帅货类：以中档消墨费为主，通低档为辅能，如“艾菲儿”、“顶好饰路品”筒，再配牺个体经渡营者，意占楼层仰面积的担10%盘。化妆品类魔：以中档消杏费为主流趴，如“雅芳”、“小护士”、“李医生”、“美宝莲”、“玉兰油”等，占楼层面装积10%。皮具鞋帽迷类：以适合白伍领一族消辆费为主，隔中低价位销服装专卖旬店，如“以纯”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活几驾何“、”蓝海军“，占枪楼层面瘦积30蛾%珠宝眼凯镜：以中档朝市场为列主，如再“明廊”、“先施”、“点石”、“斯贝雅”、“华置珠旨宝”等，皮约占首干层楼层惰面积的偶8%。27药业美容跃：以普通市遭民消费的片为主，如逐“海王星确辰”、“保利康”、“雪姬美容”、“琦雅美食容”，占楼种层面积的消6%。茶叶冲仆印：中档产助品，如耀“柯达冲汤印”、“天福茗飞茶”等，占和楼层面积惑的5%刃。通讯产孝品：普通数宗码产品严，有相右机、手释机，通峡讯等，亲如“龙粤”，占楼植层面积的护5%。其他类泪：以低档戏市场为赛主，如句烟草专认卖、咖箩啡甜品刻屋，商务中心贸，占楼落层面积硬的18历%。麦当劳神餐厅：占楼层暖面积的怎8%。2829二、三层达：经营百姑佳超市将二、三陵层整层出接租给百佳羊超市，独育立经营，孙以百货日需杂，生鲜猪水果，家拳和电器，暖生活用品勾，饮料奶胶品，各类垫蔬菜等。二、三层污用来稳定厘收租，保盖证成本分款摊，将一愁层、四层馋作为利润畏楼层。引进百佳篮区别于其舰他超市的径原因：1.营造纱缤纷时尚照的商业氛垮围；2.增加谣其它楼层本的附加值纷；3.百佳倾的实力雄痒厚，利于慈稳定收租妨；4.百绒佳本身秀就是活列广告；5.百佳哗巨大的商柏业联盟，忆利于快速先招商……30四层：多被种业态组代合或者单钩行专业卖叼场如：数背码电器狱、石溪栏书城、膝美居天本地、儿遗童乐园受等。数码类：a整层经营迅：引进苏宁、东泽、国青美、顺电等电器阵连锁店b多种业懂态组合最：引进龙粤、中作国联通、齿迪讯通等通讯产土品。石溪书城：a、整层经医营：引匆进广东省新愧华书店集监团；b、多种业智态组合缘瑞：引进三咪书层予、书吧等多门渐面成行路成市组亚合经营拘，配合解数码、源美居板剥块。31美居天地阻：a、整层经营劳：引进联邦家柔居广场，经营小猪件精品家凑居、干花布艺、扭家居配饰核等；b、多种业态静组合：引昌进精品家练居、干花取布艺、家碌居配饰等儿童乐园烤：a、整层经迫营：引丑进中华酱广场或第天河城腐的奇乐儿像欢乐谷；b、单层经钱营：引我进多家峰童装、凳儿童用发品、文件具、玩戒具等商家组凯合经营易儿童乐苹园。五层：特脸色大酒楼整层出兰租给一陈个商家乘，经营新特色餐孙厅，如汗“澳门街”、“黄果树”、“不见不场散”，配熊合多功胸能商业雾广场的角需求。3233第三部新分卡招鸽商具体怕策略一、参考掘新港路百毒佳首层，颗晓港湾百贞佳首层，啦保利丰百找佳首层的己定价，商势户组合组吉织并开展兄**购物海广场一层坦和四层的劈燕招商工作腔(包括定骆价、分区巧、分类、洞商户组合畏等)二、针对握重要商家仗草拟“商堪业说明书遮”，如苏宁、联邦等。三、针对猴首层商铺眼，计划定她人、定铺例、定客招科商，采用值一铺谈五厚家模式，齐快速招商。34四、针惰对重要铺商家或兆有影响射力的商甲家，以出一定优嫩惠的条顾件吸引灵其入场仰，提高仗其他商漆铺附加渐值的策笋略展开飘招商，蛾如“佐丹奴”、“明廊”、“海王”等。五、主动侦上门，直冰接签约。六、招贫商配合1、外墙质的包装(聪条幅、横酸幅等)2、招葱商资料智印刷(浓招商手骨册、单遥张)3、现砌场办公聚室的准照备(电蹄话、办骄公接待母)4、重要带商家的协促助洽谈等使(苏宁、攻联邦)35附录一：稻天河北百背佳超市首脉层商铺案甩例分析客户名称行业种类实用面积租金（元）/㎡备注龙粤通讯100㎡750—950均价：900元/㎡明廊眼镜眼镜50㎡700—900

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