某地产产品设计管理秘籍

目录第一讲XX地产简介第二讲XX运营管理体系第三讲XX研发手册第四讲总图规划设计第一讲XX地产简介公司理念：“善待你一生”第二讲XX地产运营管理体系1、XX运营体系：1.1公司组织架构1.2运营决策机制1.3运营管理体系2、各管理体系管理要点2.1计划管理体系2.2阶段成果/会议管理体系2.3成本管理体系2.4销售管理体系2.5指标管理第三讲XX研发手册定性之言：制度----保障流程----方向指引----标准与界面模板----提高效率1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）\研发部会议管理制度（2008年版）.docF:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）\附件一：研发部会议分类表20080304.xls1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0105重庆公司研发部文控管理办法（2007版）1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0103研发部项目工作交接管理办法（2007年版）.doc1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0101设计单位综合评价办法（2007年版）\0101设计单位综合评价办法（2007年版）2流程2.1研发部设计管理流程图2.2研发部计划管理办法2.3研发部OA审批流程F:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\重庆公司研发部设计管理流程图（2007年版）.xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0103重庆公司研发部工作文档OA审批流程（2007年版）.xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0104重庆公司研发部计划管理办法（2007版）3指引3.1工作标准3.2工作界面3.3岗位说明书3.4作业指导书3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\重庆公司研发部工作手册.doc3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\研发部项目分期、组团、楼栋、栋内户位、户型编号原则.xls3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030102重庆公司研发部各阶段图纸审查要点3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030104重庆公司商业规划及建筑规划设计导则.doc3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030105重庆公司研发部景观设计导则3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030106重庆公司研发部电梯公寓精装设计导则3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030107重庆公司研发部新员工培训大纲3.2工作界面3.2.1发展部与研发部工作界面3.2.2研发部与工程部工作界面3.2.3研发部与商运公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5会所、体育中心配置界面3.2.6氛围布置相关物品采购界面3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\发展部与研发部工作界面.xls3.2工作界面3.2.1发展部与研发部工作界面3.2.2研发部与工程部工作界面3.2.3研发部与商运公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5会所、体育中心配置界面3.2.6氛围布置相关物品采购界面3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司施工图和施工阶段研发部与项目工程部的界面.xls3.2工作界面3.2.1发展部与研发部工作界面3.2.2研发部与工程部工作界面3.2.3研发部与商运公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5会所、体育中心配置界面3.2.6氛围布置相关物品采购界面3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司商业项目研发部商运公司界面.xls3.2兵工榆作界面3.2攻.1淡发展炼部与研耻发部工蜻作界面3.2制.2爪研发旅部与工昆程部工秧作界面3.2祸.3镇研发傲部与商播运公司桂工作界其面3.2.损4教育配套糠界面文件3.2厅.5买会所怖、体育蝴中心配脾置界面3.2.伙6氛太围布置相家关物品采唇购界面3.2田.7透项目冷报建报聚验工作超界面研发手册图\03指秤引\03馆02工作宝界面\重孙庆XX地型产教育配映套界面文珠件.do葱c3.2秤工乳作界面3.2补.1估发展煤部与研寒发部工爽作界面3.2.逮2研楚发部与工蒸程部工作闭界面3.2央.3废研发辰部与商密运公司寺工作界启面3.2愉.4变教育叉配套界授面文件3.2.准5会所、体黑育中心配渠置界面3.2本.6寻氛围誓布置相露关物品疯采购界邮面3.2.蜂7项妄目报建报鸟验工作界勉面研发手册崇\03指夕引\03棚02工作寄界面\重彼庆公司项辨目会所、僻体育中心鉴配置界面3.2消工寇作界面3.2.信1发羽展部与研匠发部工作脊界面3.2.庆2研疏发部与工炮程部工作杀界面3.2勒.3智研发理部与商肆运公司土工作界进面3.2搂.4蹄教育终配套界冠面文件3.2多.5效会所柿、体育漂中心配错置界面3.2.吵6氛围布娱置相关振物品采暖购界面3.2.捏7项喘目报建报之验工作界袄面研发手景册\0肆3指引棍\03身02工外作界面弄\重庆晨公司项均目氛围板布置相酷关物品伏采购界没面.x吉ls3.2什工作界够面3.2害.1耐发展返部与研码发部工垮作界面3.2费.2乐研发壁部与工础程部工纹作界面3.2玻.3拐研发裂部与商糖运公司容工作界殃面3.2.振4教挥育配套界恰面文件3.2.婚5会圣所、体育拖中心配置耳界面3.2.岗6氛愧围布置相碍关物品采睛购界面3.2.葱7项目报建华报验工作答界面研发手册尖\03指胞引\03怜02工作寻界面\重庙庆公司研怨发部建设仅项目报建骨报验工作优界面文件左.xls3.3纹岗摇位说明汁书3.3胳.1设计总监3.3.帖2设菌计部经理3.3方.3后研发妇中心3.3.阶4设袋计管理中如心3.3.轿5行奥政报建综握合组研发手册情\03指羡引\03侧03岗位属说明书\想研发部岗炮位职责\朝研发部岗斑位职责\研发部距设计总颤监.d集oc3.3等岗忆位说明蛋书3.3.妹1设撒计总监3.3.曲2设计部经罩理3.3际.3是研发泊中心3.3蜜.4不设计窑管理中蔑心3.3班.5习行政恨报建综岭合组研发手参册\0量3指引属\03铺03岗欧位说明抓书\研春发部岗半位职责熄\研发丝式部岗位府职责\节研发部捞经理.记doc3.3齐岗位说坑明书3.3.创1设品计总监3.3.干2设爆计部经理3.3嫌.3研发中禽心3.3.顽4设妈计管理中久心3.3杯.5泰行政吉报建综旧合组研发手册佣\03指本引\03蛇03岗位收说明书\步研发部岗蓬位职责\维研发部岗谱位职责\兵研发中心3.3救岗位说票明书3.3易.1页设计兽总监3.3.构2设俯计部经理3.3.计3研童发中心3.3固.4设计管理色中心3.3侄.5舒行政勒报建综盲合组研发手册疫\03指拐引\03抖03岗位馆说明书\示研发部岗瓦位职责\辉研发部岗课位职责\归设计管理第中心3.3满岗赤位说明气书3.3夹.1仍设计壁总监3.3.责2设毒计部经理3.3.浆3研黄发中心3.3批.4留设计抄管理中否心3.3唤.5行政报建俭综合组研发手什册\0偏3指引惯\03箱03岗隐位说明球书\研光发部岗效位职责构\研发问部岗位旗职责\璃行政报关建综合禽组3.4凉作略业指导逢书3.4.够1设计合辟同的管踩理要点3.4.知2材击料选样封若样作业指对导书3.4.改3工您作模型制芽作的管理湿办法和标蜓准3.4.雪4设苦计任务书研发手乐册\0蓬3指引鸟\03却04作鸡业指导映书\重泰庆公司昏研发部崖设计合获同的管太理要点3.4州作业指供导书3.4.贺1设串计合同的乒管理要点3.4磁.2材料选样镇封样作业考指导书3.4.腿3工杠作模型制什作的管理易办法和标辱准3.4.产4设银计任务书研发手昏册\0坟3指引许\03著04作悦业指导啄书\重爪庆公司前研发部烟项目材甘料选样锦封样作习业指导耻书3.4桥作业指什导书3.4粪.1谅设计扛合同的垃管理要徐点3.4蒸.2宏材料决选样封知样作业传指导书3.4斗.3工作模贯型制作便的管理误办法和直标准3.4.柔4设懂计任务书研发手为册\0物3指引截\03招04作乐业指导蓄书\重治庆公司熔研发部橡工作模甩型制作嚼的管理枣办法和肆标准3.4闷作兔业指导座书3.4意.1扛设计帜合同的涂管理要果点3.4芦.2掌材料晒选样封环样作业舍指导书3.4.末3工积作模型制蛋作的管理穿办法和标腔准3.4激.4设计任耀务书第四讲别总图规划搁设计定性之魂言：若项目研盘发阶段决召定了项目阿总货值的才85%，评那么总图汤设计就已叉决定了总既货值的7筒5%。若项目酬研发阶宴段已将信成本控谷制了8罩5%，抗那么总递图设计叮阶段就岩已将成害本控制些了70拣%。总图决高定了景先观的构鼠架与格现局。总图决定碎了物业管理理成本的科基础

总图规划许设计八大经诀窍用足指标货值最大喝化配套用重房最小沫化赠率规划屠、底层挖制掘充分挖掘额端户价值中央景片观带提技升项目叉品质控制地乐库减少入口总图精细序化的研究梦，景观精务细化的营绘造，可以干突破项目忍价值的天秃花板。“掏干吃程净”付---用足指标1、用渴足容积佳率和建捉筑密度1.1用输足容积率肯（北京唐车宁ONE穗案例）1.2用退足建筑密识度（图示日说明）2、用足瓣规划法规扮的边界（练三个案例界）如：利用罗两层挑空食阳台不计狠面积的政幼策，提供叙更多可带抛来溢价的动赠送面积植，验收后遇修成房间烘，有效增族加实际容纯积率；利象用2.2浮米以下不锻计面积的融规定，可听以将半地注下室垫高船至2.2钱米以内，秋赠送给客懒户，带来慨销售溢价可，验收后萄将垫层清怒除，改为睛房间。

1.1屋用足容积首率损失可默销售部讨分的容苗积率等剂于白白铸扔掉一衫块利润1、容积斧率是通过形控制性详剥规过程中单的设计与春测算得出愈的此地块别的用地强友度，具有设一定的科炉学性，规绘划出一份尼足额容积历率的总图吐应该是可鼻以操作的迎。2、影拖响容积壮率有几息个客观主因素：缓日照规便范、间庙距要求盘、退红星要求、卫限高要隶求等。翼也有几钉个人为货操作因采素：产螺品定位痒、不利雅地块的宽利用度狡、单体交楼型选咳择等。案例：碧北京唐串宁ON游E项目

1.2泥用足垒建筑密狗度损失建筑竿密度等于揉白白扔掉筒一块溢价恼空间1、建筑崖密度主要劣与首层建鞋筑面积有咳关--首狮层户型化（赠送裹私家花赚园）是纽奉项目卖既价最高闲的户型鞠，项目测溢价的皇主要组教成部分努，绝不均能浪费贴掉。相关案例驴在第六部港分—底层批挖掘和分起率原则中啦论述--好地施段的沿街沉底层商业蛛面积更是强寸土寸金吼，绝不能恼放过。--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。

1.2用依足建筑密春度（成都套XXXX吉）双层高可菠变空间的工利用优点：熊零面积键变2房递，3房畏户型成槐5房功能：可池以做为家职庭娱乐、租书房、保海姆间、空窃中花园等旧多种用途印，上下层奴不等高分厨隔，灵活葱多变。实景展示豆建议做儿名童房：下凳层为卧室驴，阁楼为液学习、游榜戏阁楼平隶面剖面图2、用足地方法规案例一

双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率

“肚里培有货”---货茫值最大化1、不面平衡使屡用容积床率，是著提高货免值的有锄效办法灯，做总怀图之前伯要进行火业态组圣合比例派模型推呀演。（烘可利用侮总图预某案指标库求解模待型）2、运落用两种其业态之刚间的产质品类型口，卖高匆一级业驳态的价衰格，提堤升溢价乔空间。3、资源辆利用最大泛化,尽偿可能多的必扩大优质鸽资源户型祖比例，计扩大溢价叔范围4、尽可池能开发不乖占容积率兄的地上和港地下空间音，变为可蹦销售面积

1.1惩不平衡使予用容积率案例A--成都弗贱莱明戈篮项目建设用地77.昌88亩建设用坑地111.建32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%二、货拖值最大俯化1、不吊平衡使斩用容积姜率，是剃提高货佛值的有宣效办法蛇，做总权图之前英要进行宅业态组文合比例循模型推屋演。2、运凯用两种烘业态之画间的产夫品类型抖，卖高眼一级业袭态的价辫格，提驶升溢价枯空间。3、资源瓜利用最大料化,尽嫩可能多的乌扩大优质色资源户型而比例，再扩大溢价练范围4、尽可杂能开发不陆占容积率枯的地上和肯地下空间蕉，变为可是销售面积

2.运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间独花高容积率：0.30.61.541234类独栋别局墅联排大院类联排旁洋房高to五wn0.5抵0.8下2.哄0500W200W100弦W1800差W50W独联花高二、货值峡最大化1、不绳平衡使库用容积影率，是究提高货削值的有胀效办法浸，做总旋图之前躲要进行亩业态组霸合比例装模型推冈演。（勇分析两节个案例坝）2、运用薪两种业态溜之间的产蔽品类型，罚卖高一级钉业态的价峡格，提升备溢价空间装。(产品竞类型示意贺案例）3、资源守利用最大抚化,尽佛可能多的浙扩大优质优资源户型巧比例，跳扩大溢价脖范围（案坦例分析）4、尽可苗能开发不涌占容积率诉的地上和院地下空间吸，变为可浊销售面积二、货值锐最大化1、不平每衡使用容耽积率，是神提高货值本的有效办天法，做总炒图之前要枪进行业态挖组合比例辱模型推演乓。（分析宗两个案例还）2、运德用两种乞业态之校间的产骄品类型愤，卖高税一级业悉态的价堵格，提翅升溢价端空间。第(产品变类型示闻意案例撞）3、资仓源利用隶最大化却,尽夜可能多公的扩大诊优质资挎源户型廉比例机，扩大侨溢价范航围4、尽迈可能开朴发不占疏容积率看的地上衬和地下火空间，挣变为可兽销售面扁积（案赴例）“削减龙搭套”---酬配套用咐房最小进化严格控劲制物管浓用房、跟会所、虹垃圾站故、居委脾会等配梁套建筑膨面积，宵并尽量那放到地膜下层，担不占用葬容积率鹅。会所应布睛置在沿街瓦位置，便父于对外经幼营，总图命报建时，神会所要标造注为商业爷用房“锦上让添花”---贡赠绿规旷划、底捡层挖掘1.规划背在用足建永筑密度的驶前提下，奋增加亲地户型临的数量。尽