杭州萧山某商业街项目商家专项调查报告

萧山****商业街项目商家专项调查报告2004.12项目背景介绍面积：规划中的商业裙房面积为9300平方米性质：为总面积达35万平方米综合项目“****”之商业配套设施业态种类：餐饮、超市、娱乐设施策划阶段：深化定位阶段（确定规划具体指标）

在对市场环境做出一定判断并确定商业业态内容的基础上，需要对各商业规划设计作出符合市场需求的调整。项目商业规划简介表示集客点表示人流动线社区商业区商住区休闲情景商业区酒店式公寓调研目的针对本项目了解商家选铺开店具体要求，充分把握市场需求动向，降低未来租售可能面临的市场风险。针对本项目与商家进行初步接洽，为未来招商工作做初步准备。调查对象

上海市内及杭州、萧山相关的品牌店商家，其行业包括超市、餐饮、社区配套以及服饰、家居装饰等等。先后联系并发出项目介绍材料120余份，其中有意向的45家接受了会晤洽谈及电话访问，包括29家餐饮店和8家社区配套店以及8家超市。总体而言，超市、餐饮和社区配套获得比较好的反馈，而服饰、家居等休闲购物类商家则反馈较少。调查方式

本次专项调研采用了电话采访及会晤洽谈的方式，先与相关商家联系，通过送交及汇寄本项目相关材料，然后再针对性进行电话访问及会晤洽谈，获取相关反馈信息。调研结论分析与日常需求越紧密，兴趣程度越大，租铺经营的意愿越强。餐饮和社区配套类商家表现出较强烈的兴趣，而时尚消费类如服装、家居饰品类则基本不愿进驻或形成一定的商业氛围后入驻。

一、市场部分1.被调查各行业对本项目兴趣度状况餐饮店400平米以下中餐厅和中式早点店

中小型西式餐饮

1000平米左右餐厅

社区配套小面积店铺如果品店等大面积店铺待小区形成一定规模非常感兴趣,愿意立即进驻比较感兴趣超市时尚消费农工商超市、深圳新一家上海华联超市

服装有意向立即进驻楼盘成熟后进驻家饰商业街和小区比较成熟后进驻1、各行业对本项目兴趣度状况表2.售价与租金调研情况分析售价与租金杭州城西主要（社区）商铺情况一览表（一）杭州城西主要（社区）商铺情况一览表（二）2.售价与租金调研情况分析从调查的社区商铺来看，售价最高的社区商铺是文华路的“春天花园”；文新路的“桂花城”、“紫桂花园”；文苑路“香港城”等平均售价约1.56万/m2。

售价最低社区商铺是古墩路的“紫金小区”售价仅为9100元/m2。

除个别商铺外，同区域社区商业商铺价格相差不大。租金最高的是古墩路的“中兴公寓”、“兰桂花园”平均租金约82.9/元/m2/月，租金相对偏低的是文华路的“新金都城市花园”、“春天花园”、“南都花园”平均租金约50元/m2/月。基本集中于66.6元/m2/月，其中72.7元/m2/月左右最为普遍。售价与租金2.售价与租金调研情况分析该区域内的商业价值还难以评估，因此相当部分商家不能确定租金范围。

原因有二：（1）租金价格的多少，取决于商业的氛围、地段以及开发商的投资成本，是一个综合因素构成，不能以商家来定，但要听取商家的意见和建议，综合考虑，以启动市场为前提来定租金的价格；（2）地段、结构不同租金价格也随之不同，该项目处在郊区，距离市区较远，又是钱江世纪城区域第一个启动的项目，相当部分商家对本项目所在地还比较陌生。售价与租金2.售价与租金调研情况分析2.售价与租金调研情况分析从调研的楼盘来看，目前萧山商铺销售形式不容乐观几乎各楼盘都推迟推出商铺销售计划，置业顾问对商铺的销售价格、开盘日期几乎避而不谈，持谨慎态度。说明整个市场环境不容乐观（由于商铺的蓄水期时间长，需有丰富的客户资源），商铺的销售正面临一次洗牌调整期，各开发商都不轻易冒险推出，持观望态度。商铺租赁供大与求；商铺价格很高租金却很低。其原因:买卖市场的价格是由买卖市场的供求关系来决定的，租赁市场的租金价格是由租赁市场的供求关系来决定。由于前期的投资过热，而买卖市场供不应求与租赁市场的供大与求并存就导致了房价上涨而租金不涨的主要原因。2.售价与租金调研情况分析2.售价与租金调研情况分析由于目前商铺回报率低，投资者越来越理性，也越来越谨慎，受大环境的影响，目前对商铺的销售有一定的阻碍作用。3、免租期

免租期餐饮业基本集中在30-60天，其中规模较大的餐饮店需要的免租期较长；社区配套则集中在15-30天之间。连锁超市集中在90～120天。4.起租期

大部分商家进入的起租期集中在3-8年，比重占到60%，3-5年、5-8年偏好性相当；3年以下于8年以上主要集中在配套商业和超市业态上，总共40%。这与商家与店铺地段条件、投资成本和装修要求有关。

社区配套小店的起租期集中在3-5年，超过8年者甚少，3年以下果品店、玩具店、饰品店为主，超过5年的主要以便利店为主。餐饮店多集中于5-10年之间，超市集中在10～20年，如农工商超市为15年，一江两岸8年以上，永和大王8-10年（有的餐饮连锁为产权式商铺，如阿凡提连锁餐饮）知名度较高或者店铺装修要求较高的店铺，起租期要长一些。不同业态对起租期要求社区配套03年5年8年10年20年餐饮店超市5.入驻时间如果决定入驻，大部分商家基本愿意商业街建成后立即进入，少部分餐饮店要提前2-3个月入驻，如福建沙县小吃等。另有部分则希望小区比较成熟后进入。很多商家都表示，如果免租期长或租金优惠的话，很多商家的进驻时间可以提前。6.对休芦闲餐饮规扛划的态度少数具委有独特亿经营风骗格的餐改厅对集顿中多家瓦中等规暴模的餐幸厅并不俘担心，功有的甚狡至非常搞欢迎，运如信丰锤小吃连蓬锁；品牌餐饮四店对商业渔街的顾虑蛾主要不是稻同业竞争往，而是市章场消费能声力，如重筝庆谭鱼头畅火锅，具定该店张总凶介绍目前逃在地区级矿城市开张辰的店生意梁都不好，刷甚至很大症一部分已代关门停业臣，主要原称因是地区浙消费水平佩跟不上等捐。有的商篇家担心周苏边客群难拥以有效吸准引到本区划来。非常希咽望能够得保证进车入餐饮睡店品牌琴和档次敌，不愿感意同较垦差的餐吓饮店一刚同经营差。同业竞争市场消费力品牌搭配不太担心非常担心非常注重7.对商仇业街经营例管理要求打造品雨牌商业葛街，其研整体经祖营管理瓜非常关聋键，需抗要入住醉品牌商笼家和开腔发商共示同的努作力。被访商砍家希望鱼培育期挠降低租茂金，风宋险共担撤，对进屑入商家冠严格筛吧选。被访商装家认为约如果有啄大的商们业入驻勿生意会甜好做些胃。同时纯业态搭炒配上要学齐全，贱这才能疤够成功昨地实现盟商业街萝品牌化犁成长和位兴盛。8.对物垂业管理要近求能够有劈燕较好的扰物业管蜡理最好边，但是震要求也垒不是非敞常高，为一些商娃家希望稠自身的坡自由度覆大一些车，避免虏过严过危死的物现业管理。二、建糊筑规范阻部分1.建筑齿面积单位：奋平方米餐饮类金：中餐厅起面积大刺多在200-跪400平米之间岗，大型中谱餐厅要求匀面积800平米以看上；火德锅面积丈要求比夫较大，溪如小肥象羊在800平米以园上；西坑餐厅面晴积集中咳在200进-80服0平米之聪间，多以为200涌-40律0平方米里；早点驴品牌店俘如永和乖豆浆等碌面积在200-杂400平米之间辨；咖啡屋红面积多在100-帽200平方米；论茶餐厅面骗积在50-悼200平米之间骑；社区配套绪：便利店面窃积分布在50-理200平米之认间，果船品店则盆在50－200平米之间湖，干洗店摸面积在15-1约00平米之间驴，音像店惭在30-禾50平米之朴间；装虑饰家居挡面积差尽别较大枣，小的匹仅15平米，大芝的达200-秒300平米。超市：要求面兄积均在800平米以碌上，中偿型超市瓦如农工梯商在本达项目中脱要求面鸣积就达4000痰-600衔0平米。2.层急高与面社宽层高层高集踢中在3-5米之间，扁其比重茄占到85.7游1%，5米以上婶（包括5米）的情占10.闹71%，以餐穷饮店、塔超市为助主，如背阿凡提陶餐饮连喷锁，其滋目的是踪蝶能够在外一层内却作夹层呈，增大皇营业面怨积。餐饮对层苏高要求更兽高一些，聚餐饮店（誓主要是中南型餐饮店质）希望高暂度能够满靠足其设置知夹层的要即求。社区配套异则大多集崇中于3.5米以下里，家居奥店要求疑适当高治一些。大型餐饮纸、茶餐厅删和早点店晴层高要求肌相对较低样。而中型坑且就餐目剧的很强的椒餐厅层高肌要求则相宰对更高一黎些，如阿校凡提餐饮计连锁和一刺江两案中亩餐连锁等铃等。超市对层颂高要求普线遍在3.石5米以上派。社区配州套对层之高的要束求比较桶小，大零部分都兴在3.扇5米左脏右，只西有如家受居饰品御店等少坛数店铺仇层高要山求高一遗些。面宽基本吴在24米油以下，店滩铺面积越种大，其面辅宽要求越勉大。面宽16-2伏4米的面碗宽店铺棕以超市吓和餐饮牌店为主昏，4家16-资24米面宽的品店铺分别随是小肥羊霉、信丰小着吃连锁、帮海蓝蓝餐逗饮连锁、嫂一江两岸农；一般餐舱饮店面宽扶要求多在8-16米之间弦（面积耀约200－400平米）彻，8米以下的辉餐饮店主练要为休闲姜型餐饮店枯，如咖啡加屋、茶馆扇等。社区配套卵多集中在4-8米之间，杠为小店铺辈形态。被访5家超市裤面宽要突求均在16-银24米之间。3、楼恒层要求一般商铺请都倾向选飞择1楼；社区配躬套几乎也全部要馋求在1楼；餐饮店煮差别比妄较大，2楼作为餐浪饮相对比勇较能够接深受，其中染茶座、咖充啡屋、火敞锅店等可矩选择2楼，而早卧点店必须凝选择1楼；一帽般性的怨餐饮店条多首先1楼，2楼也无售妨，较晶大餐饮治店一般1-2楼同时需葵要，超市以1楼为主鼓，中型妖超市基蚕本上以1－2楼同时需般要。4、空知调要求多数（64%）商铺村都选择旗分体柜秒机，面忠积分布鸡在50-4挺00平米区间亦不等。其次是独骆立式中央隐空调，一洗般为比较萌时尚休闲燥的店铺，慨如海蓝蓝织餐饮连锁冰（350皂-40匹0平米）彩、多样妖家居生药活馆（200-头300平米）事；或者室面积较蒙大店铺恨，如烤锐肉店均驰选择独庙立式中君央空调选挂机的固有两种，览一种是面碍积很小的呀店铺如饰漆品店（15平米）谎，另一久种需求遗面积很爪小的，胞如干洗眯店。选择统俗一中央久空调的者店铺很罚少，因加为认为防由于营叠业时间沃的差异吃、价格消可能过诵高和可造能出现网的费用摧分摊问轮题，难冤以有效番施行。5.水牲、电、煤一般餐饮蚀店供水量厘在2-3吋管，电60-彩100千瓦，逢煤气2-3吋管。尊茶座需售要上下躬水管，完对煤气抄没什么纤要求。携烤肉店塞对水、把电要求沙很大，忌对煤气窑无要求跳，如巴赴比隆烤融肉水量尊要求是200立方米，招电量要求轰是150千瓦。火球锅店对电句和煤气要和求都很大舅，对水需头求一般，嗽如小肥羊钻供电要求秧为180千瓦，煤红气为50立方米利，而水功仅为一脚般的2吋管。咖幅啡屋对水擦和煤气没躬有什么要症求，对电压的需求集痒中在60-8镜0千瓦之系间。早者点店如烦永和大腔王，需耀要3吋水管、3吋煤气背和120千瓦电昆。超市对背电有严崭格的要比求，中鲜型超市伏在200怪0千瓦。社区配眨套中，毕便利店从对电的沙要求是15-3饰0千瓦，无择特殊要求潮；干洗店乱一般需要380伏电，皂水最好榜能够安耗排上下只水管。总结及建同议该商业项伟目开发主晚要以聚集拖人气、开傍拓市场、姥树立品牌归形象同时哗它肩负着缴住宅项目贯定位档次粉，提高住她宅项目的桨品味，强平化高贵而救典雅的项股目形象和忽商业氛围佛。为了商宪业利润辨价值最和大化，臭在市场警启动阶全段，应倘采取低蜓门槛、摘高档次为运营方紫式，尽淡可能拉花大与萧稀山城区赌社区商现业竞争湿对手定烈位概念裙上的差支距。1.定窝位高雅发，形成扯错位竞月争本区域饺周边商修业非常栏稀少，含是一个产“生市商场”；对一个叠不具有仅规模的楚配套社唱区商业晴开发来秤讲，可以说症是致命沈的。因此在这肤基础上要共加大招商何力度和招辉商政策，单如策划招蹄商、延长素免租期、胶降低租金她让商家明饭白双方是逐互惠互利劣关系。双厦方共同打晕造品牌商诵业街。2.注重武招商，创险新招商方少式.采用急策划招商铲。“以外勿带内、以寒大打小”扣的战略来脆进行招商懒，即从外崖围引进大州规模的商切家入驻，巡寿本地区小该规模的商滥家跟进的逐方式，以垃借助外围词商家规模宝、先进的变文化、管冈理经验来政冲击市场农。使该商夕业项目更梁具有活力筋。引进或成李立商业管兵理公司，扯强化市场耻管理，在奥商铺搭配作组合和商怒家入驻资封格上要统盼一规划、撕统一招商狠、统一管碧理、统一婶运营，来乐提高保持炉商业街的留档次和品始牌地位。3.专业帆化商业管纳理如果开猛发商认棒为保有够的产权华楼盘过朽多、资烛金积压叹过大，刻可以划党区销售堤，但在雾销售时浅要在销齐售合同堂里体现勒包租。盛即买断摧经营权枪和管理杠权的方酬式，在绞一定的巧年限内建让业主遍只有产牲权没有贷经营权祥和管理迫权。若佳业主是斩自购自课营户，膛可以另始行安排祖，以优鹿先入驻起等方式矩来解决档。4.租他售结合雷，限制肝业主经丙营管理术权限产品淘建磁议1.景观分络析建议2.布局设置袍建议3.立面分总析建议4.开间分析善建议5.层高和内本部空间6.路幅分析扶建议7.建筑形态肥设计建议立面分霞析建议诠释：为什么鱼勇群心甘情饺愿地投身台鱼灯的陷厅阱？飞蛾比会不顾一巩切扑向烛祥火？公牛篮一见到红驻布就冲动贷？对光的绘渴求是块动物的验本能为什么人悟们一到酒荷吧迪厅就咽身不由己屯的狂欢畅壳饮？为什卷么洛杉叽会环球影城酷步行街能听以28种凶色彩的拼享构使得天倚天人流如房诚潮？灯红酒祸绿可以侮蛊惑人膏的欲望为什么蛇本项目姻商业街革区选用睛色彩斑谈斓的外激立面？无与伦比把的色觉和甩光感可以筐成就一流思的“集客懂力”。国际第状3代步瞎行街，支以绚丽辞色彩燃静情**美**！**建议雪：世界商业次规划的进质化延伸，眉用充满激符情的色彩良打造**叼**地标胜商业建筑出，以情景亩步行街为科主体规模腐的不夜城床，将改变僚滨江开发棋区的商业药格局、改换变滨江开却发区的消发费模式、削改变滨江贤开发区人腾的生活方窜式！本项目外音立面应引旁用国际流根行以多种绚丽色贷彩拼构作列为在整个邻杭城标考新立异卵之手笔稳！充满时监尚现代吵的里面勒风格，全构成情触境商业岛街不可唉或缺的位元素。特点与规作用：谈与情景富街的主淹题充分辛结合，网立面本猜身就是乔一种情透调，具截有更强遮的吸引控力。极富情申调的立壶面设计唤，充满绳风情，庭其立面斯风格就隔体现了总餐厅的发档次和鱼特色。时尚、现膊代的立面虑，各店铺防不求整齐咸划一，突适出个性和旗风情。景观分踢析建议商业休连闲区功帆能分布广场2休闲广骨场情景街条区休闲广顿场—景虏观设计定位区域特戴点---广场位于傻小区东南昨角，地块课呈长方形铃，地势较盼为开阔；---广场所在鼓区域规划曾为商务区旬，区域地侵段高档；---广场周边仙商业以裙淋楼底商和唤一层街铺云为主，基演本是小型晨商业；---广场与毒景观大忆道相连使，可视重为景观壮大道的侮节点。及但与外璃界交流兽受到一始定组隔区域定位商业区猫的人流惑休闲聚快集地，响可将其同打造成颜整个社踢区的形比象中心算（社区鸣空间）主题风丝式格广场景观僻设计以休世闲为主，稀给游憩者它以闲适、甩自由的感败觉水/石/顺树/草/费椅的多重侍搭配，使倒得游憩者洁得到身体秆和精神上旦的双重休宏息桌椅可以袜是休息的玩设施，也淡可以是面市对面交流福的场所情侣雕刺塑，一艇个撑开立的大伞绩，营造五出浪漫买温馨的蜓氛围，市青年男约女休闲宇谈心的城最爱。特点和粪作用:接充分营局造出浪故漫的氛村围,吸艳引青年孩人消费停。特点和作酸用：充分挖掘混商业街的扩感情表达直范围，既尾充分考虑律了儿童消氧费的主题穷，也为商今业街营造寺出一种纯色真可爱的拦一种感情绪氛围。休闲广场辩—景观设彩计原则景观类型剥可较为丰睛富，适合缝不同人群休闲广场磁景观设计震与景观大界道要形成迹呼应景观设扶计具有梨现代感蔽，但也敏可融入疑部分营江南风图情的元要素有较多的勿休息场所广场2—陵景观设计定位区域特点---广场位遍于社区坟东侧，喇市心路勇西侧（园市心路吐是连接盆萧山和咳杭州的溉交通干姻道），漂该区域液对外具拢有较强按的辐射淹力；---地块呈梯户形状，内裙窄外宽，妥适合对外焦辐射---广场周边逮商业以裙馒楼底商和绍二层街铺爹为主，超车市/餐饮柄/会所均拦处于该区管域，较能侵聚集人流翠；区域定位商业区的冻购物、娱窄乐人流集诞结点之一杯，可将其抱打造成社咏区的繁华珠区域（公捏共空间）主题风格广场设锣计以实哭用为主纠，地势熔开阔，退较少阻虾隔，适略合人群摘聚集广场2—潮景观设计原则空地为卸主，较恳少阻隔可配有鹿少量的脖情景景普观可配有少豪量的休息俱场所店面通透锹，店内店驰外形成整添体情景街志区—景渡观设计定位区域特点---位于社晒区城市肝道路，音与景观边大道交奏叉，从州振宁路舞延伸到潮市心路---街区位于撑社区内部鞠，但是由弹于社区城截市道路的蠢开放，又绣具有强烈站的城市特碗征---街区以取单面为剪主，与拴休闲广厚场商业渠呼应力五不强区域定位社区的羡风情街慨区主题风格时尚为主此类风埋格极受趣当代年平轻人追施捧与青婚睐，从而成躁为年轻木人相约都聚会之口重要场下所。违反常规筒之仰景观设计厉建议他突显个门性；充分迎合走青春而又具鄙冒险精淘神消费报主流主力消梅费群体尝：１６证－２８蝇岁之间污的年轻劫客户吉普车笨破墙而猛出，视招觉冲击诱强烈，承充满冒陵险和活油力，彰哈显青年车自我和腿大胆追恼求独特曾生活的唯个性。太空幻想着，飞越而颜自由，这质是我们的续自由天空孩。特点和之作用：突出了溪年轻人氏主题，富体现时挪尚化、炭个性化较和青年吗华的消扯费性格吸。累了，请洪来这里坐用坐，兰桂湿坊会给你翁一个身心漫得到充分沉休息和放隙松的空间言。特点和作盐用：以艺轰术化形式康体现了情海景商业街杂的主题和瞧功能，同前时也使单牺调的街道泰变得富有值格调。儿童嬉戏妖，这是孩逝子们的消冬费乐园，灶而不仅仅下是成年时乖尚人士的察美食街。加同时也给臭来此休闲翅的人们带秀来很多童策年的美好糕回忆。儿童休闲的旨天堂，凡美好的辛回忆！蚀！！放学了，提玩着自己承喜欢的纸赠飞机，快资乐走在回拖家的路上谷。来此顾容客无不被柿唤起儿时古求学美好鹅经历。情景街补的招牌缸也独具省个性，雕构成一睡种情境幼化的表煤达，店面、谣招牌宣绒示的情驰境化。富有情弹调的店让面设计蝇构成情列境商业鱼街的一宫个重要额内容。特点和作撑用：情境街的臣营造，充洲分体现在放细节上，誉既有固定本的符号如顿雕塑、鲜歇花，同时甩店面、招帮牌的设计恼也充分情锤境化，使习店铺和街群道形成有佳机的整体眉。店面、招敢牌宣示的惜情境化。布局设召置建议开放、万随意，病一楼店煎面通透爸，店前冻的露天懂餐桌，凤使街道讽与店铺抓形成一名个整体批。在情境惨街，就掘餐不会顽仅仅在花室内，闲室外的杀街道旁剃同样拥粪有良好造且别具险一格的穷就餐环议境。就餐方汁式情境咸化，形钓成更加巩休闲和狼富有情拴调的商渠业街。露天就餐滋方式成为宴情境商业招街一个重余要的标志尖和内容。滋这使得人缘瑞们多样化才个性化的出需求的到朽进一步的辫满足。沿街室外驾的餐饮空柿间，获得虚了更多的总景观资源威，更加富妨有情调，庆从而大大哨增强了休赚闲功能，桥同时也增底强了商业神街的价值驻。餐饮内穿外结合商，情景露交融，以情景化里的景观穿布局和仿情境化悠消费者泄，共同防构成一兼条完整嘉的情景廉街。墙画、辉绿草、妥鲜花，丙另一种服消费休灯闲的情配调。餐厅设阴计充分对体现内暮部空间呢与街道百景观的烘互通。开间分逝析建议不同类型肚餐厅的开束间要求不顿一样，但网开间总体迁大于一半太商业街的凤店铺开间慢。体现出烈情景商业滨街的特色样。该类型构的商户离开间一逐般较小庆，在情斯景街多而在6－坛12米额之间。柱距6火米，开颠间12蜘米。柱距8米章，开间1杨6米。