某水库别墅项目设计策划

PDD产品决策设计广州筑华建筑设计顾问有限公司2009

某水库别墅项目1国内房地产发展形势－－－－－－－－－－－－－－某城市简介－－－－－－－－－－－－－－－－－××09年房地产发展形势－－－－－－－－－－－－旅游地产开发概念－－－－－－－－－－－－－－－旅游地产模式－－－－－－－－－－－－－－－－－本项目的SWOT分析－－－－－－－－－－－－－－－本项目的几种开发构想－－－－－－－－－－－－－规划方案1－－－－－－－－－－－－－－－－－－规划方案2－－－－－－－－－－－－－－－－－－园林示意图－－－－－－－－－－－－－－－－－－建筑外观示意图－－－－－－－－－－－－－－－－吸引游客的运动项目－－－－－－－－－－－－－－－－

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－－－－－－国内房地产形势3我国楼市今年上半年远好于去年，不管是销量，还是企业信心。国内房地产市场回暖的原因主要有以下几个方面，一是国家出台了许多有利于房地产业发展的政策，促进消费政策、企业融资政策、降低税收政策等；二是国家和地方的投资方向大都是城市基础设施建设，如道路、交通、桥梁和地铁等市政工程，对拉动房地产业非常有利；另外，市场预期和物价膨胀预期，促使投资性购房、大面积的圈地现象增加；去年刚性住房需求有所释放。这些都是促使市场回暖的原因。

国内房地产形势4NO2

－－－－－－××城市简介5××市城市总体概况××是湖南省第二大城市。全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里，1998年末总人口697.33万，城区人口78万人。自隋代以来，××先后置郡、州、府、道，1942年建市。这里是造纸术发明家蔡伦、大思想家王船山的故里，共和国元帅罗荣桓的家乡。××市位于湖南省中南部，湘江中游。因位于南岳衡山之南，故名××。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。风景秀丽的××自古就“群贤毕至，名人答本”。这里不仅留有“舜帝南巡”登南岳、会诸候，大禹治水峋峻峰下得“金简玉书”的轶闻和杜甫、柳宗元、刘禹锡、韩愈、吕温、朱登、张拭、徐霞客等名人的足迹、诗文；而且还孕育了蔡伦、刘巴、王船山、彭玉群、夏明翰、罗荣桓等古今发明家、思想家、军事家、革命家，并留下了大量历史遗存和遗迹。××城市简介6××市历史沿革战国中期，××属楚。秦代属长沙郡。西汉属长沙王国。唐玄宗年间复名××县，肃宗年间衡州防御使治所设××县城。代宗年间置湖南观察使治所于××县城，领辖衡、潭、邵、永、道五州军事，大历年间由××转移到长沙。宋属荆湖南路衡州××郡。元属衡州路。明属衡州府。清康熙年间，吴三桂在衡称帝，国号周，改元昭武，改衡州府为定天府。乾隆年间置县分治。民国年间××县先后属第五督察区管辖、第二督察区管辖。1949年10月1日，中华人民共和国成立。10月8日××解放。××县隶属××专员公署。1952年，根据政务院决定，析××县东南境一、二、四、九区置衡南县。7月，××县治迁西渡。10月，撤××、郴州、零陵专员公署设湘南行署，××县隶属湘南行署。1954年，撤湘南行署，复设××专员公署，××县属××专员公署。1968年9月，改××专员公署为××地区，××县属××地区。1983年5月，××地、市机构合并，××县隶属湖南省××市。××城市简介7××市区位交通××市位于湖南南部，湘江中游，东邻株洲，南临郴州、永州，西接邵阳、娄底，北连湘潭。××区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和正兴建的京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；湘江、耒水、蒸水、米水可四季通航，四通八达，特别是投资20亿元正在建设中的湘江××大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；还有两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。

××城市简介8××市经济建设××是老工业基地，工业实力还是较强，2008年规模工业数达到900个，工业总产值达到1010亿元，近年来培育了钢管材加工、输变电、有色金属冶炼、盐卤化工、汽车及零配件五大重点产业，核工业体系产、学、研齐全。××是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。农业以种植蔬菜为主，其次有猪、鸡、鱼等养殖业。工业

境内有机械、冶金、化工、建材、纺织、食品加工等工业。××有色冶金机械厂生产的

YZ-35型牙轮钻机曾荣获国家金质奖。××电缆厂生产的金杯牌铜芯电线曾荣获国家银质奖。运动创伤膏、轧辊等10多种产品获得部优质奖。

××城市简介9××市自然资源××市自然资源丰富，经济优势明显，发展潜力巨大。以红壤、紫色土为主的土地资源极为适合农、林、渔业的发展。全市粮食、油料、经济作物共有10余类、1100多个品种；在林木资源中，现有原始次森林多处,以岐山原始次森林一直为学术界所关注，并作为教学研究基地。全市有树种1047种，其中珍稀树种12种；其中楠木为国家一级保护树种;属国家二级保护的有香果树、伯乐树、蓖子三尖杉、金钱松、伞花木等树种。花卉植物有茶花、芙蓉等240余种；药用植物有丹皮、白芍等500余种。矿产资源丰富、开采条件较好。现已探明的矿藏主要有铅、锌、铜、金、银、煤炭、盐、高岭土、钠长石、荧石、重晶石、石膏等50余种，矿床、矿点及矿化点440余处。尤其是铅、锌等有色金属储量大，开采历史悠久，素有“小有色金属之乡”美称，响誉世界。在非金属矿中，久负盛名的高岭土（瓷土）以其“纯、细、白”的优良质地，受到全国各地陶瓷行业的青睐。全市水能资源理论蕴藏量约88万千瓦，可开发点有544处，可开发量约为64万千瓦。

××城市简介10××市城市建设××市先后两次对城市总体规划进行修编，准确把握城市长远的发展方向，并确定城市性质为湘南地区城市中心，省级历史文化名城。94版××城市规划确立了一个中心、八个副中心，规划期（2020年）人口过百万，用地103.34平方公里，重点向北、向西发展的格局。2002年聘请中国城市规划设计研究院对总体规划进行新一轮修编。提出“拓城、敞口、秀内”的双百方针，把××打造成区域性中心城市，并向国家园林城市迈进。

××城市简介11NO3

－－－－09年××市房地产发展形势12在2009年1-4月，××市房地产市场形势分析报告据数据显示，××市房地产开发完成投资105706.9万元，与去年同期的80410万元相比，增加31.5%。其中四月份完成投资20593.74万元，同比下降18.5%，环比下降34.6%。2009年前四个月开发完成投资的同比增长，一方面是××房地产在2007年发展达到高峰之后的惯性推动，另一方面，也显示了××社会经济对房地产业的倚重，以及××房地产业客观存在的良好投资环境和广大投资者对××房地产市场前景的看好。四月份完成投资的相对减少，是××房地产市场处于盘整回暖阶段的正常现象，适度的上下浮动体现了投资者对于市场的理性慎重，也是市场自身“消化”的客观需要。市区商品房施工面积568万平方米，在建在售项目99个数据显示，前4个月，××市区商品房施工面积5680058平方米，其中住宅施工面积4634332平方米，占整个施工面积的81.6%。09年××市房地产发展形势13通过数据可以看出，2009年前4个月××城区在建在售项目共有99个，其中蒸湘区53个、石鼓区18个、珠晖区15个、雁峰区13个。按照项目用途划分，各区中住宅面积占整个项目面积的绝大部分，珠晖区、雁峰区、石鼓区、蒸湘区分别为88.9%、72.4%、72.1%和84.2%；按照项目类型划分，珠晖区与雁峰区多层套数和面积均大于高层，石鼓区与蒸湘区则以高层为主；按照户型结构划分，各区在建在售项目以90—140平米为主。而从在建在售项目的户型结构上可以看出，广受市场追捧的90—144平米的中等户型正成为商品房开发建设热点。09年××市房地产发展形势14NO4

－－－－－－旅游房地产概念15旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

旅游房地产的概念16旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

旅游房地产的发展历史－国外17目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

旅游房地产的发展历史－国内18NO5

－－－－－－旅游房地产模式19广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。2007年,我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客13187.33万人次,实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；2007年，全国各省、自治区、直辖市接待的入境旅游者总计为7311.38万人次，比上年增长19.1%。其中广东省的旅游（外汇）收入达87.06亿美元,继续居全国第一位。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。卖地滚动发展模式旅游先行带动房地产发展模式房地产先行带动度假地模式大开发商整体操盘模式

旅游房地产的发展模式20该模式以子南国桃园施旅游度假恨区为代表赏。南国桃你园开发初塑期，缺乏叹必要的基联础设施建述设资金，得如同要过棕河却没有眠桥。为了荒缓解资金奶压力，只缓能出卖相涝当一部分蛙土地，以驶卖地收入响来启动开练发，度过株最困难的水启动期。龙外来资本椒购买这些推土地以后高，独立开夹发度假酒旁店、度假斧别墅和公援寓。等过方了“初期岔启动”这绪条河，发杠展壮大完服成必要的旬度假基础偏设施配套峰以后，南赶国桃园又专从当初买口地者手中恒回购部分虽土地控制伙起来，满袖足后续升合级发展的康需要。这种依靠加卖地滚动雾发展的模歇式，在资绵金困难的汪情况下，暑有利于度虚假地的快弦速启动发津展，使旅准游房地产顾与度假地悉同步增长库，但是不翅足之处也税很明显：1.这种类滥似工业抛园将“擦生地催嘴熟”的若做法，乌有可能帐造成过乓度城镇少化，与斯高品质笑度假环伐境相悖辟，导致色度假地强的退化代；2.随着度假赔区环境的涝完善、土堡地升值，回回购原来鹅切块零卖糖的土地难买度越来越扒大；3.最初引入我的开发商脱鱼龙混杂暑，开发的含旅游房地诉产质素良肤莠不齐，弹规划控制哭与协调旋难度大，邀给度假区过进一步提袭升整体品劈燕质埋下隐妨忧；4.随着无地渔可卖，度愉假地的维竹护管理资萝金将成为陆无米之炊本，公共环茂境与品牌蜻的维护将忧难以为继锤。从发展积的角度来牵看，这种挥“借桥过校河”的策辣略是难以曲持续的。模式1－卖地滚容动发展参模式21这类房粗地产不轨依附原乔有的旅构游资源相、旅游夜景区，往往先投诸入巨资，阵专注于搞脆大型旅游倚项目开发电，营造具骨有影响力伸、冲击力身的旅游景拥观景区，改善某区域基袭础设施左条件和未环境质届量，提橡升知名壁度，靠宅旅游业汽的关联刷带动作孝用引来饺人流物鲜流，将笋生地变锅成旅游害熟地和酒旺地，意引起景龙区附近夸地产升杨值，再逮趁势搞积房地产殃开发。这种模式峰的典型代店表是华侨烈城旅游度惹假区。华侨城最先后建低成锦绣中华礼、中华民塔俗村、世龄界之窗、卫欢乐谷四个颇具乳特色和影壶响力的主芬题公园，帜将过去的菊荒滩野岭法变成具有多极高知名突度和美誉遍度的旅游储城，为自孩己创造出锐区域性旅位游资源优黄势，再以燃此为依托资，开发高厌质量的旅咸游主题房们地产。其发展刮道路是胜：旅游起歇步—优化环境—带旺地婆产—全面发展，是旅仰游与房贝地产良读性互动茂的典型株。从结果桥来看，勾华侨城裂城区旅铅游房地途产采取糕的是一右种混合屑功能的椅概念，湾实际上破是将旅游功俊能和居住泡功能融为尤一体、混证合布局，列把住宅、烛旅游及相卫关的设施烈与服务整鬼合在同一使空间内，妹实现房地升产开发与非旅游景观狠开发高度震融合，房乌地产成为悠景观的有功机部分，浅景区环境原又深化了努房地产的停旅游内涵慨，建成集射旅游、度再假、文化梳教育相关邮的特色商珠业与高档漏居住为一孕体的花园夕城市综合追社区。模式2－旅游先已行带动纯房地产论发展模暑式22以广东竹省南海警市西岸撒旅游度遇假区为顿代表。西岸旅眠游度假根区地处殖珠三角捧边缘，边开发以羡前，称防得上环俗境优美咽、山青选水秀、劝“天然感未琢的法一方璞犬玉”。但在急环切的发道展愿望颜导向下郊，西岸愁度假区状发展的捎思路过杂于仓促隆。在政医府主导麦下，在猫未能形苦成有特耐色、有辆份量的积旅游项菠目和良众好的配齐套环境类前，就支圈出大快片用地姿，仓促亭上马大株规模开捡发房地货产。结果只密能是本华末倒置豪、损失借惨重。邪因为位准置、交关通条件枪的先天校不足，驶西岸想日走卖地见搞旅游驻房地产悟来带动仿度假区泻整体发盛展的路糕子难度廊很大。虽然当年图曾经风光帆一时，但化如今已债奶台高筑，其举步维艰全。改变思站维、找准柜大的方向歌，明确战员略大政方两针，回归板旅游的本沙位，乃是曾其当务之邀急。模式3－房地产先抵行带动度株假地模式23以广东味省顺德骄市碧桂瘦花城为险代表。稼碧桂花柄城位于河花卉主顽题观光徐旅游点——陈村花卉娇世界周边钉，是珠三绩角典型的仰第二住宅勉社区。这里生态钳良好，环灭境优美，似地段独特行性强。当烂地政府抓夹住佛山行封政调整、陕城市更新差升级的机植遇，通过残出让这块讯特定土地葛的开发经狼营权，引供入实力强丸大、经验佳丰富、管乎理成熟的铲开发商——广东房地忌产名牌碧犹桂园集团奔来整体开拼发运作该苗项目。项目采防取完全定的市场波化手法健，其投资、诸规划、设社计、建设锦、经营、阁管理一条煮龙，全部雅由碧桂园令自行统筹沸承担。在此种模允式下，当株地政府只剖要控制宏筹观层面政掠策方向，溉具体的市衰场运营是故投资者的限事。此项系目不论最振后成败如季何，可以让说都是市桨场选择的寄结果，碧趣桂园必须丈全力以赴像争取成功镇，才能对婚自己的投桂资行为负哀责。这种起“整体打炮造，全面耻配套，政轻府搭台，炉企业参与亚”的城镇乡丰运营，有鸣望创造旅漆游房地产廊大规模、覆高水准开睬发的范例崭，取得“政府躁、社会壮、企业姻三赢”的理想效而果。模式4－大开发名商整体庆操盘模绵式24NO6－－－本康项目的SWT长O分析25优势:本项目区具位优越，安距离××市中心15～20分钟车程霸，为理想源的别墅用驴地。本项目自蔑然环境风状景秀丽，梅依山傍水滥。目前此蹦类珍贵的调项目并不宁多见。劣势:开发商稻第一次候开发项丘目，自痰身团队糠不完善壳，缺少比实际项陡目操作脉经验。别墅项会目建设饺用地，良在立项很和审批氏方面，狗难度较退大。本项目坏的周边利旅游资伪源带动庄力较弱特，开展克旅游项孤目，独慈木难成泽林，在痰宣传推晌广方面楼需要加午大投入攻。机会:××市为争取闷世界文化效遗产申报发，势必进去一步加大件旅游项目饲的政策扶抬持。目前美元滑贬值，国床内出口锐舰减，4万亿扩大输内需，实咬际上变相颜造成了人陆民币贬值长。因此，何国内资金雅依赖投资纹不动产规传避风险，稠机会难得誉。威胁:房地产开善发对政策未敏感，房亏地产业不柜再作为国头民经济发收展的支柱虫行业。房地产隐项目是捉资金密转集型企贺业，投晓资巨大辅，需要陈具有较护强的财盈务风险萄意识。房地产监开发公冤司作为蔬资源整厚合型企齿业，需时多类专骑业团队逮的合作资才能完扁成。SWOT分析26NO7－－－师－－本德项目几隙种开发须构想27即别墅吼、商铺烫完全以毁出售为五目的，搏按照市挤场需求油和典型倾销售方柱式的房话地产开芹发模式峡。此种咬开发模迫式要求红房地产傍开发商烂启动资老金充沛虽，自身帮开发队棕伍完善炸，产品搁设计严俯格尊重表市场需除求。操么作上强脊调快速躲开发和吹投资的卵及时返剂现。构想1－商业地抖产开发腾模式28即开发的枪产品借助因旅游优势捕，采取带劲契约出售拍或只租不政售的房地浅产开发模许式。此种润开发模式雷要求房地赛产商自有凳资金雄厚腥，能够保多证长期持田续投入。莲其收益亦镜长期稳定狗。由于旅袖游地产开士发模式对闷运营后的乱物业管理拍和前期的店旅游长远虚规划要求锤较高。因厌此，项目亮决策必须屡坚定果断鼓，具有一支定的前瞻茫性。构想2－旅游地产耕开发模式29先寻找求旁型企业、难小业主、谁商家的订捡单，然后阵根据合作园协议，或松按照委托穷为其修建钱道路和公缩慧共体系园柄林景观，灶由业主自步建。或开链发商建造皮好别墅或觉商业设施解后，交给碧委托方。此种开发限模式前期述投入资金渣不多，借日鸡下蛋、探筑巢引凤费，但是需撕要开发商拨具有良好敲的招商谈脏判能力、钥协调组织贸能力。构想3－订单地循产开发龟模式30NO8－－－停－－－柿－－规存划方09－－－享－－－班－－规俘划方案23637383940NO10－－－涛－－－标－－园那林示意颂图4142434445464748495051525354555657585960616263NO11－－－－剖－－商业伤街风格示辱意图64656667686970717273747576NO12－－－－踪蝶－－－别净墅风格示丈意图7778798081828384858687NO13－－－肃－－－求－会所饭风格示晃意图888990NO1归4－－－勒－－吸描引游客凳的运动微项目91水上运动颈项目水上高梳尔夫、喝水上自闹行车、鱼水上滚震筒、悬垮索滑行离、划船剖、漂流迫。山上运动瞎项目攀岩、划百草、登山略、定向越拣野、野战桐游戏。重点项目舍－拓展训迈练拓展训赏练，又窜称外展族训练（Outw婶ard形boun督d）,原意为一闲艘小船驶宝离平静的估港湾，义饼无反顾地谣投向未知蓄的旅程，胡去迎接一罢次次挑战冷。这种训葡练起源资于二战揪期间的盆英国。慨当时大摔西洋商亮务船队虾屡遭德雅国人袭秧击，许叼多缺乏体经验的蜻年轻海强员葬身疲海底，胸针对这狮种情况无，汉思嫩等人创殊办了"阿伯德钥威海上钟学校"，训练年赖轻海员在他海上的生害存能力和沟船触礁后危的生存技通巧，使他托们的身体捆和意志都蚊得到锻炼咱。战争结址束后，许肆多人认为戏这种训练弯仍然可以屋保留。于问是拓展训遮练的独特那创意和训殊练方式逐插渐被推广貌开来，训佣练对象也怜由最初的熊海员扩大腹到军人、界学生、工雷商业人员沙等各类群麦体。训练鸽目标也由瓶单纯的体欲能、生存禁训练扩展万到心理训舟练、人格障训练、管膏理训练等92破冰训逆练：每个人橡都可能滥置身于蛙一个陌苏生的环牙境，如迟何快速惧融入这件个环境以中，使仅自己成线为该团芦队中一岸分子并坏能迅速京发挥各坝自的作哀用是现志代人生跃存的首境要条件税，破冰循训练恰执好为每浆个人提逼供了一治个良好车的沟通咳环境，限使他们址重新找糊回自我鸦并认识牧自我。背摔：也叫信任冠倒伏。当元队员从1、4米高的泛平台上等以3米多高的滨视觉差倒碗到团队的析怀抱中，逗不仅体会梯到自信与还互信的重颠要性，更乡丰会使管理慌者感到在难团队中创皂造相互信逮任的团队焦氛围的重柳要性以及诱诚信为本枪的做人原避则。晨练：吐故纳新腐会使你精垃神气爽，大步调一致丛则告诉你埋“团”字泻的真正内稍涵，系统搁的晨练使植你又回到阵了童年时蛇代。搭桥：5米的搭桥床则告诉队彼员一个道痒理：那就主是在激烈款的市场竞涨争中充