深圳市某商住地产项目策划报告

**·**项目

——总体策划报告深圳**物业顾问有限公司经典回顾经典回顾ATOD时代财富矿脉总体定位经典回顾商业驱动式营销营销模式B经典回顾投资为主体商业+商务公寓+小户型住宅营销模式C第一部分总体A项目SWOT分析综述项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住宅物业；香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价格有较大支撑；CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。A以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地标）形象，聚集人气项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田立交分割，难以聚集人气；项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特色的硬件设施，吸引人流；

项目SWOT分析综述A制造创新投资概念，回避50年产权问题

对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。

项目SWOT分析综述A由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高要求

由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。

项目SWOT分析综述A商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主，本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所提升。在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行优势互补。在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所，但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市场空间。

项目SWOT分析综述A项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及**村旧改规划相溶合**旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装强调片区的规划前景，减弱旧村的影响；**旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成为CBD及集中零售业的后生活平台。项目SWOT分析综述A作为首个**旧改项目**旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销；根据政府资料**旧改功能定位将以临时居住、长期居住、次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最大机会点、最大利润点、最大炒作空间。项目SWOT分析综述A超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略回避风险项目SWOT分析综述A

项目SWOT总评

项目SWOT分析综述总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过威胁及压力，因此项目营销突破点在于：价格突破（如何实现高利润空间？）100%销售（如何实现高层商业及超高层物业的100%销售）B项目定位概要突出项目区域优势区,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务/市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等；通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势，近一步挖掘项目资源，包装投资概念；项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理项目自身最大特征——地标性综合建筑体。

项目总体定位

——中心区最具投资价值地标性综合建筑体

B项目定位概要

项目文化定位

——CBD商务精英的都会生活结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；C项目各功能部分物业定位及关系分析

商铺

——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点

在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高；从市场反映发现，项目所在片区商业的供需极不平衡，需求远大于供应，因此商业销售的重点在实现高层商业的经营及完全销售，另一方面为发展商实现较高收益；

建议本项目将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者及投资者置业信心，通过另两部分物业的销售造势加深客户对本项目高投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。C项目各功能部分物业定位及关系分析写字楼（商务公寓）

——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈；通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺；小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；C项目各功能部分物业定位及关系分析写字楼（商务公寓）

——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点建议本项目迎合市场需求，开发以办公为主可作居住的小型商务公寓，其目标客户群处于事业成长期，注重企业形象、强调商务配套服务、对租金承受力高；项目商务公寓部分为超高层建筑，可通过其地标性的特征及物业档次提升项目整体形象；深圳市民投资炒楼热在近2年内将越演越烈，本项目通过商务公寓包装一种全新的投资概念，为深圳市民提供一条新的投资渠道，另一方面为销售难度较大的超高层物业扩大目标市场。C项目各档功能部光分物业膛定位及叫关系分呢析住宅——小户型药住宅，轨最受欢灭迎的投译资方式近期地产每一大热点枯就是市民船投资小户漏型，随着倡深圳经济汽的发展，貌深圳市民团都在为手恐头大量的献闲置资金盒寻求低风除险、平稳办回报的投瞒资途径，优小户型住电宅则成为遗它们的追促捧对象；项目属*兵*旧村改叮造项目，茂由于土地馋稀缺性、孩需求旺盛目倍受市民猪关注；小户型住颗宅由于市粉场接受度徒高，因此犯在本项目红中属最容裂易通过营至销造势销虾的，建议斤项目通过恼地标性综饺合物业的凑特质提升娇项目形象转之后，以肝小户型住殊宅物业首奋批推出市使场，形成盐市场投资备热潮，带量动后期物撕业销售。D总体营销夜模式商业驱波动式营虏销作为投栗资物业伸，最影言响目标峰客户的筛关键问密题是能骗否给投挖资者置语业信心撑，因此秒我们根嘉据发展镇商实力吹提出商刚业驱动碌式营销矛。在销售炉前期通虾过底商欲的经营决展现发妖展商实师力，通嫁过品牌冲经营及绳业态组略合提升甘项目档砍次及形阻象，通剂过经营衫状况支希撑项目乐高投资偷回报率梁，因此矛本项目护中商业僵部分充靠当着整脾个项目闻的价值铅驱动器刚，使各梦部分物瞎业销售珠形成良桌好的链警接效应学。D总体营销删模式商业驱远动式营算销商业驱动品牌商伍家进驻招商启动全面经营投资前笔景投入使淹用商业裙楼钞销售经营旺盛写字楼贷销售（商务公事寓）投资住婆宅销售形成人播气销售形势有分析E参考我司肤建筑策划解部所提供冠工程进度贷意见,预航计至2005弟年4-6谣月现场将络有一定串的主体工程改及售楼形豆象展示,可进行认魂筹；7-8渣月基本具游备预售条件；项目工程里进度达到正负零时台，开始招隙商筹备；进入3月中疾旬群楼主体谢及装修完屈工后，开裙始正式招洽商；争取池在200甜5年五辜一期间结合春料交会开可始正式营叹业；项目在2005历年春交会誓上以“商适业首次笛试业提纸供VI哈P优惠挡”的独恢特方式谢次首次灭露相，接受客栋户认筹；本阶陕段针对小户型酿住宅进狱行推广；约2、3个掏月认筹期，积累设大量客牢户后，寄结合地和铁开通迹、部分侨中心区桨市政配收套投入药使用等寸，进行小户型缘瑞住宅解迎筹；销售形势梁分析E约2-4昨个月小户型后住宅形翁成火爆热销氛围之后锤，客户对滚项目总体殃投资概念医逐步形成独较深认同要度，推出超扩高层商枣务公寓毛部分；另一方饲面考虑小愉户型住宅离及商务公菜寓有投资协客户方面贝存在一定套的竞争，粒建议在小扯户型住宅臣中、低楼助层单位基符本消化后悬，推出商碗务公寓部赶分；该阶糟段进入项拨目推售的贝重点阶段亿，随着商吃务公寓的会推出结合搜大量媒体犬炒作进一根步提升项盗目形象；狮同时通过商务火公寓的销题售，利用商锡务公寓与策住宅之间德的价差，带动高仇层住宅悬单位的奴销售。销售形暖势分析E根据工程应进度估计2006撒年上半年总期间，住宅及商朝务公寓基亏本达到入伙条件，将形成历较旺的戒稳定的呢人流，屠为商业哥销售造否势奠定处基础；伤进入3、4月折房地产市纹场开始转危旺，这一期先间推出商幅业相对较或好；商敬业部分笔经过大论半年的照经营，降商场的滥经营气炭氛已经允营造出稍来，并粮且通过宅住宅及行商务公孤寓VI伍P营销辱以形成盐了一大掏群忠诚晴的消费于群，商抽场定位巨在市场牛形成较河大的影帅响力，拦此时入第市容易荡加强投气资者的县信心；葡前期招着商及住撇宅与商切务公寓释的销售尾为商业腾销售积净累了相鸦当一部窗分的投那资客户调，此时菜推出可尖以较好片地利用杜该部分归资源。物业总体逼发展建议1、商业2、住宅3、商棍务公寓商业——采光中庭唤、绿化、闭休闲椅、室内观亏光电梯间…架空层—阵—水体、锁雾景、片泳池、内儿童游烘乐…住宅——1、小户屡型物业也嗓可以送大盯露台…2、小户申型物业也丢可以做成悔复式单位极…住宅——1、大堂（绿化衬、生态网、阳光节…）商务公寓煮——2、商务郑中心（智能僵管理中拜心、国理际报告歼厅、多器媒体会辣议室…瞎）3、标准葬单元（宽敞重明亮的游通道、侄可随意羊组合的崇单元…改）4、避难即层——空洒中花园空中咖颜啡厅、羽空中茶选馆星光酒巡寿吧小型宴会裂厅雪茄、纠红酒室总统签约柿室5、顶层第二部臂分外销A项目总体唇外销比例铁为40%深圳外顿销前景看国好，20毙03年外衡销总成交步金额较往烂年上涨2国3%。从历年深极圳市外销健统计数据肯发现，外屡销置业区绵域发生变粗化，已不瓣再局限在财于口岸物租业。这与喂外销置业丘用途中投炼资出租型唯及工作型信比例上涨旨密切相关堪。（如右卡图）A项目总寨体外销崖比例为妈40%据深圳偷**地倦铺统计碎数据显五示，港人对福偷田片区的永认同度仍肢逐年提高，20歉04年康一季度榜福田片盾区的港胶人租客辛已由2绸003月年全年炎19.凝6%增复至22麻%。据**驻200万4年一芽季度外货销统计励数据分挖析显示旬，C.E.背P.A正匀式实施后系，深圳的谦重要作用絮也逐渐显周现，而深妙圳物业的硬投资价值征也显露无糟遗香港经晚济的复峰苏加之休深圳良件好的经质济环境瞧使港人裹在深圳烫投资置赏业比例挎大幅上永升。明年地锐铁4号居线的开若通，进权一步拉射近本项冲目与皇泊岗口岸滨（今年贤初皇岗贡口岸已牙实施2聪4小时嫁通关）炎的距离垦，将使岭港人在巩本片区秩投资置隶业达到刊一个新印的高潮州。200摆4年以徐投资概勒念为主淡导的楼盗盘港丽威豪园、忌城市天初地在香到港的推超广，对萍本项目蓝的入市乓起到一让定的市雁场烘托筹作用。B外销目标稠客户群目标客户糕群的细分拘及特征部分板香港炒束家在深吹圳工作笋的港人深圳方博面有业务羊往来的港勒人在深谜圳有亲廉戚朋友古的港人经常来去深圳消费滴对深圳环凑境比较熟芦悉的港人深港两地芒联婚型来深的壁生意人B外销目赴标客户桂群目标客窃户心态掀分析心态疤1：看抢好C.袍E.P零.A落火实对房筋地产市劫场的促驳进，随刷着C.闹E.P胸.A签师署后深夺港两地掉互动交沫流的深韵入展开餐，更多喝港人来桌深谋职黎，同时晃对房产娇需求也漆将进一零步扩大糖。心态拳2：港咳人客户著对于地叼铁沿线装物业所扶能带来拢的利润湾空间已须深有体能会，故饺深圳地列铁的开需通，轨春道物业涂将会是流他们的沉投资置弹业的首朴选。心态俗3：港室人未来焦一段时离间在深绕置业时组，依次丛考虑的份因素为正：交通盛、总楼胞价、住损宅的健赚康性、锈周边配市套以及夜物业管惩理，本稻项目位填置不但压临近口掩岸且周诱边的交担通便利虚、配套糕齐全，漠非常吻楼合他们搭的需求锻心理。C外销目分标客户哪群外销开泥拓入市治时机**认肥为，鉴象于项目膜目前情表况，项漫目较适俘合的外过销入市挺时机为：2005恭年9月下被旬。港人在深灵圳投资置射业会首选业现楼，按傲照本项目哥的预计工练期，故9慕月下旬在愿本项目主砖体封顶、锦样板房完够工之后再铃进行外销崇推广是较浪为适宜的岭。一年腿之中就脏销售季借节而言减，项目川应避开7月和8月上旬淡跑季的影响带。8月下旬及9、10月份则匙是外销臂的第二奋个高峰比期，本脖项目在汽其间入膊市，正监是港人苍看楼的狐好时机随。根据本饶项目内销7-8月入市替，本项兆目在香乞港推售国时已在编深圳市蹄场形成撑了较好及的市场诱口碑效胳应及热融销氛围惧。本项饰目外销隶开拓入贯市时，妻以住宅辨为主，卷并加推锦少量商志务公寓萝及商铺沿探测市报场；另叔一方面茄内销推端出商务荷公寓及膛商铺时轨可针对推港人团铃购进行运新闻炒造作。第三部米分商业档次定位——中档偏僻高纵观深圳什市相关行姿业的发展赔，高档次赌的消费市澡场的客户拨群较小，终难以达到港良好的经拜营效果，侦原有彩田抬南片区部毙分中档消历费场所经咱营火爆已壶经是不争瞎的事实，障也更加说歼明了中档定偏高的消撕费市场之晒广阔以符合市晒场主流的翻中偏高档凡品牌经营紧来吸引消冈费者，填临补彩田南财片区中高司档美食休个闲娱乐的蛋市场空白具点，并以舟少部分高心档品牌经骑营来提高禁商场的形孩象档次。中心东宗区标志小性水景燥主题休纠闲E站汪！——集购热物、美食使、休闲、荣娱乐于一朗体主题定秒位在完善秒中心区袄休闲娱添乐的基首本功能右的前提萝下，为任项目赋烟予一定庆的物业逗形象。为增加婚项目的爱特色，鬼建议本渗项目在吧广场、罩中庭、仅休闲区畏等处设段置水景拖景观、勾音乐喷炮泉等以都市魅阔力所在来贯形容商场杜的形象，俯最能体现板项目的品码质定位、倒经营定位毁、项目之疾开发高度经营定穿位打造深圳认中心区“退吃喝玩乐避购”的第启一站！休闲娱乐农地带—3孟F国际美食救广场—2话F时尚动感残前沿—1邻F租金定位据**贷三级市善场资料泰显示，衣周边相照关物业贱租价范艳围为：一层租浇价范围腰：23酿0-2室80元屠/平方饭米结合本央项目的谈档次形熟象、特晶色定位发、特殊淹的地理和位置等差综合因爪素，*存*公司鬼建议将梅租价锁偏定为：一层租赁坊均价：2醉70元/淹平方米根据楼花层定价庆行业经虹验比例拉进行租唱金价格香推导，志即：{拌1F：虹2F：引3F=这1:0扮.6:泻0.7倘}得出浅：一楼租赁题均价：2魔70元/颂平方米二楼租赁姓均价：1温62元/评平方米三楼租填赁均价任：1构13元校/平方翁米以上价格疤在具体招岭商租赁过每程中，可移以根据实络际招商情师况进行相骂应调整。招商概耀念经营休闲揉E站，占指据CBD吸赚钱之道悬！诠释：在中心区歪娱乐商业蔬项目严重纯缺乏及原仍有片区同绣类经营项胃目参差不拆齐分布散着乱的现实撤情况下，窃本项目适够时推出一羡个全新的铜、特色的葛多功能的撇休闲驿站恨，将为商盲家提供绝挨佳的经营置平台。招商策略以超强惹的商场妄硬件条禽件及商抽户组合鲁定位吸倒引商家针对不条同商家过实施弹增性招商鼓政策以周详的愉招商计划疾部署招商影工作。向管理话要效益冰，以效敢益引商长家招商进发度及工辅程配合（200热4-12案-1——锡2005模-4-3步0）第一阶馅段2005阻-12-层1—20火05-1墓-15招商筹推备完成2躁0%招角商1月底能语完成商业制裙楼主体敌框架，招逮商中心选释址和装修敏到位第二阶段楚2005参-1-1毒6—20疗05-2侧-28正式招商完成5锯0%招曾商裙楼基本抓装修完成域，并按前歉期所谈主争力商家要虾求设置相荐应管道设顷施第三阶康段200移5-3渐-1—戒200脱5-3装-30全面招商完成9春0%招工商外立面、胞广场装饰旧完成，裙陕楼内部通全电通水，稳主力商家当可进场装委修第四阶连段2005恐-4-1敢—200避5-4-搜30完成招伤商完成10盐0%招商商家全部松进场装修棚，工程部潮人员配合售价建议通过租吨金返算斑法T你=V/耳R（娇其中：览T为销坊售均价粉；V为额年租金欣；R为贱风险系踩数）可牛以得出：一楼销售威均价：约务4050蓝0元/平仙方米二楼销售晃均价：约窗2400至0元/平喷方米三楼销售斤均价：约当1650临0元/平踏方米结合本够项目中散心东区详门户标奶志性地啄位，及窑地铁开烫通所带社来的巨幕大升值尿潜力，俱并根据痕全国已典开通地干铁城市危的地铁给周边物校业的升愚值幅度将在6%某-8%颈左右的弦规律，蓝**有数信心实绝现的价系格为：一楼均价岛：43钉000丢元/平渐方米左挡右二楼均辈价：2怕600朗0元/杰平方米宫左右三楼均价品：180蹦00元/爱平方米左州右营销概念投资C缝BD标较志商业向，占领严中心财须富高地谈！诠释：根据**烟研究，目擦前市场上谨绝大部分达商铺投资掏者最关注图的是商业念项目的地针位、投资宁前景、经吨营定位等肠因素，尤削其标志性俭特色商业秩特别容易口唤起其投絮资欲。因墨此在营销事概念推广首期要着重手宣传“标志”塔、“中心夸”、“财撞富”，最旅大限度洞地刺激秃投资者泥的眼球茄，引起找市场高卧度关注丘！销售策兄略超长返租拖，稳定回霜报举行“*团*财富论稻坛”，推岗出“换代呀式商铺”汁投资概念让项目颠成为万线众期待烟之超级沟明星创造社禁区商业朵之奇迹绩，造就惩中心区桂商业之串旗舰引导新粘投资概谋念，引粮领市场选潮流销售进怠度第一阶段倦2006伙-3-1匆5—20舅06-4企-15造势积累认尖筹第二阶段福2006取-4-1氏6—20艇06-5今-15公开发售完成7恒0%销垒售第三阶段聚2006肉-5-1杂6—20兽06-6田-16全面销售完成9梯0%销冲售第四阶段铸2006枯-6-1倒6—20岛05-6酒-30完成销唯售完成1姥00%羊招商操作模式尚建议方案一：辱引进知名运品牌经营亏管理公司胁进行经营尖管理优势：发展商不悔需投入经菜营管理力猾量。可以借定助管理再公司品锣牌效应其推动前叛期招商踪蝶。知名品倘牌经营梁管理公昆司有丰补富的经那营管理母经验，衔能在短通期内将余商场纲良性运草作。由知名品斧牌经营管首理公司经少营，对投英资者的信寒心帮助极态大，对牙销售有利度。劣势：在租金收恒益不足以拉弥补返租勿支出时，荡发展商需聪从销售额昂上作一定干的补贴。不利于树筋立发展商京在商业方腔面的品牌挣。方案二保：由发展商舟组建一定劳的管理架湿构，成立昌经营管理歇公司优势：商场的经娱营收入全享部由发展应商所得，企在经营理浆想的情况检下收益巨夏大。可根据自素身公司战何略方向决术定返租销哭售回报年脑限。可以有效骨地控制一扎楼经营商者铺的形象桐和二三楼星的经营业烘态，能较陶有效地保贸证投资客助的长久收弃益。在管理刮公司自哥身发展蛇壮大后可，可进狗行连锁夹发展，禁输出经呀营管理陪及品牌顿盈利，震并可利踩用商业株项目成访功上市层融资。劣势：需承受一泰定的经营揪风险，但雅在项目的躬成功组合猫下，风险遗较小。对销售的贼促进作用材有一定影针响。建议操作州方式：采用方案（1只）对发展商惰较为有利训，引进知泽名品牌经急营管理公弱司担纲经秘营管理，析并与发展逢商的品牌寒强强联合当，加上项华目在位置皇、硬件、屿包装、经逝营组合的哑强大优势绣，项目在菜经营上的餐成功机会梳极大，且良对项目住软宅、商务拌公寓和商高铺的后期臂销售带来粉极大的附夕加值。深圳经过乞二十多年贪的发展，卵在国外先泪进经营理哀念及管理浪的不断引乞进，深圳咽已积累了杰大量出色针的零售百怕货业管理台人才，能钢为项目的刃经营管理邻提供保障狐。**优舟势及典删型案例**商刷业部拥监有丰富限的商场贡策划、满招商和弱销售经听验。在大量恋商业项梨目的操柳作过程广中，*孙*积累竹了大量丑的品牌目资源。并与各尺大商家巨建立了句长期而其良好的屡合作关洲系，了爸解各大东商家的酿选址要雅求及发信展动态赴，抢先宽一步掌方握深港屡商业的蒸新动态材。**商业伪客户积累**经筒过多个起商业项弹目的操拐作，与然深圳著亏名的零奏售商、旁餐饮经挑营商、创休闲娱亏乐业客究户都建的立并保鼠持了良摔好的合偏作关系漠。零售业客名户吉之岛隐百货局(Ju始sco烦)驱家回乐福乐(Ca旦rre楚fou祥r)沃尔玛语(Wal循-Mar温t)阻深圳友泼谊百货茂业百扛货峡屈臣氏罪(W桶ats害on’煤s)铜锣湾百言货形百病佳超级广颗场(Pa植rk’N卸Sho们p)华润万弓佳珠人人乐好又多（助Trus搅t－Ma跳rt）泳欧倍址德（OB深I）百安居（射B&Q）昂好鲜百年（H桶OBA）家福特酱（Ho抬me刻Fir页st）质金成海马餐饮业肯德基(杨KFC)供必胜鹅客(Pi捏zza禁Hut)麦当劳需(Mc丸Don蜓ald敲’s)贤大磨判坊(D圣eli而fra萄nce猜)大家乐凉饮食集蜡团展大快霜活饮食阀集团利苑酒家粱集团长潮约江春集团美心集团匀(Sta铺rbuc抖ksc馆offe王e)糕东海海涛鲜酒家海逸海脆鲜酒家返－逸和蹄轩余海港绿茵阁咖财啡厅普蒙地卡棋罗餐厅怡景西秩餐厅独名典语套茶咖啡轻专门店仙踪林台奖湾珍珠奶赌茶其元禄寿羞司专门店故乡日纠本料理轰广州蕉恰叶咖喱阻屋休闲娱乐漂业本色酒吧朝加念洲红星巴克峰红磨寒坊滚石软红馆根据地狸男孩后女孩金色时项代姜东方魅度力**代根理经典幻玉商业案烈例1、中港铺城购物广便场位置：深域圳福田区响中心区福葵强路总建筑需面积：虾420血00M2楼层：凶共六层小，其中浅1——蜘4层可权售功能分区悟：仪一层：华糕伦天奴、域肯德基等疲品牌店二—四吐层：百葛佳超级扬购物广摄场五层：时巧尚家居广拉场六层：铜西湖春玩天大酒罚楼华南地暴区最大务的百佳喷旗舰店宣进驻2怖-4层平均售价蚀：2这3000灾元/平方魔米开售时怠间：2亚002隙年6月雷1日骄人业绩涨：连续9天排队杰认购，旁开创深杂港商铺碌销售排株队认购鉴之先河总铺位数2556个，42天销售铺雪位2425个，回笼杠资金近5个亿，销赛售率高达95%开盘首坦日共销呼售铺位223个，成交清金额约5千万项目销聋售费用命约350万元，带销售费克用仅占笼销售额肆的0.7%如何创蚁造连续蹦排队认杨购9计天的销译售神话眨？通过精心属合理的策资划，运用迁超前、先诉进的销售凤手法，在惕项目开售盘前期筹集倒了超过1冠800个蓝认购筹码简，并创造米了深港商筒铺销售排虾队抢购的喂经典场面楚，为项目固的成功打侧下坚实的桂基础。2、保利城趁商场（友膏谊城）位置：蛮南山文冶化中心谣区建筑面距积：747愧8M2销售率瞧：100%均价：203愈00元/M2首层：300督00元/M2二层：200摘00元/M2三层：1000消0元M2开售时间架：2003年2月骄人业佩绩提前2勇日超过呼100灯人排队职认购。开盘当天裳销售铺位由超过20笨0个，成声交金额约即8000越万。一个月实色现100肿％销售率蚀。推广控帝制在0哨.8％体以内。成功解障码成功引进委友谊城百遇货进驻。买铺即动收2—瓜5年租韵金。提供8年沈7％投资拐回报。充分把握杆客户心理脚，出色组符织销售。出色的推猾广策略，极既实现快辜速销售，冒又合理控弟制推广费剑。3、常监兴时代赞广场开盘时间盛：2003嚼.9.1倦4地理位置英：南山区话桃园路和秆常兴路交汇处项目规模允：5层商业同面积近4000沉0M2功能划乏分：精委品百货+天虹商场销售率达：6个月销售芬率达80%主题定位例：——南山首栋席地铁词上盖MALL商城——中国首它个“商体铺银行粘”成功经验懂分享准确的项走目定位及劲策划比——换成功制胜斧的关键针对特定像的目标消穷费群，将赞铺位进行陈科学划分稍，直接开具发符合市刘场需求的融产品借鉴国外筋先进的操稼作模式。拿如：首次历将国外先很进的“房时地产证券双化”的操插作模式结币合到深圳仪市场中来握，提出“否产权式商才城”的投抗资模式；护首次提出纤“商铺银湿行”的投珠资概念和返模式。大胆创阁新的广鞭告媒体扁推广然—巷—速销疫售的催品化剂宣传手姻法上大接胆创新淹，运用兔了集中携、挤压春式的广当告投放狡策略运用全版脊缮缟与平驴面广告相狮结合，通即过媒体的华不断造势腾，短期内精迅速树立芳项目在商废铺投资市锹场的领导绝品牌，迅旁速引导成庆交。第四部分商务公寓目标客闹户分析1、目标仆客户来源呈区域2、目标兄客户特征龟描述3、目渔标客户据心态分辽析档次定位疗——中档含偏高由于超高宣层建筑体灶位于深南炎路边上，伯有很好的拳昭示性，兴如能树立岩较好的形牢象，将能轧为提升项找目整体档尽次奠定一药定的基础问；项目周饼边缺乏极素质较且高的办留公物业申，导致脑很多中脉、小型菊公司租惕赁住宅康物业用宅作办公严，因此胡，创造软高质素身的办公金环境定雨能填补约周边办熄公物业搂市场的收空缺；本项目椅有相当诉大的比恶例是外梢销市场检，外销骑客户对敢产品的贿档次要腿求较高宽；定位高档丢物业有助发于提升发搁展商的品茎牌。户型定位由于产扛品的目私标客户船群体为脾中、小危型公司携（自用批）或小遍投资客狗，因此董，标准浩单元的示面积定滔位为约榆50平寇方米的西商务空梦间。各胖单元之兔间可以球根据需衔要随意秆合并，嘱组合成蹄为10顽0平方紧米、1纷50平跳方米、陷200格平方米坦甚至更责大的单泰位。户型配轿比考虑到芒产品的心灵活组浴合性、隆布置结欣构的方织便，因目此建议技将超高朋层建筑许体标准墨层设定蹄为统一辨的平面惨，客户箭可以根锡据需要桐随意合巧并。我耽司根据惑总建筑巧面积推猜算标准昆层平面嗓面积约华为13葛00平感方米，年按每个胸单元5旨0平方哭米（含元分摊交钓通面积鲜）计算批，可以赵布置约幼26个致标准单袭元；标亮准层层库数除去饶裙楼及左架空层稿部分，衰按层高秩3.6恼米计算压，可以光布置约书30层厦。按照被以上计盏算，建消筑物总面单元数底为78辆0个。租金定位根据各因井素的修正扁原则调整突系数计算梁：PX=Σ考PiWi=PA’筐WA+P气B’WB府+PC’蹈WC+P灾D’WD熔+PE’泛WE=72.5拌元/平方驼米/月根据市装场比较拾法，我厌司预测贯本产品誉租金能各够达到棒约70爽—75元/懒平方米/具月。售价定牌位根据各帅因素的同修正原拔则调整谈系数计嘴算：PX=Σ矩PiWi=PA呼’WA箩+PB李’WB哈+PC斩’WC善+PD参’WD瓜+PE洪’WE=114输50元/罢平方米综合考虑钱其它因素友，根据市忙场比较法呈，我司预路测本产品蝴售价能够柔达到1钥050毫0—1岔100战0元/系平方米看。营销概妙念目前，深烧圳市已经否有许多写脑字楼都标酒榜“5A巴”、甲级景等称号，羊但实际上嗓，这些写胶字楼还没登有能够提牌供真正的穿“生态环班境”。而励本产品的盯目标客户驾群体是都诱市的新锐孟一族，他匠们是“时瘦尚”的，杆他们是“打热爱生命列”的，他跃们是最求鄙“健康工梅作”的…嘱…他们是你新一代的萄商务精英怒，他们需厕要“生态伞、健康”吵的产品。亮因此，我恳们提出：生态商袍务，健压康C.典B.D倍.诠释：本黄产品的各馅项设计（足尤其是硬甘件方面）龟都是以创撒造生态、祝健康的环谜境为出发记点，务求惧营造一个斜优良的工务作空间。第五部分住宅档次定位欠——中高档精渠品小户型婚随着中枪心区的份成熟，帐片区