深圳龙岗某项目整体定位报告

XXXX项目整体定位报告XX地产事业四部产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图——本次提案，是通过项目组人员对片区实地踩盘三次，全面对项目进行深挖，对市场进行详细研判，以及结合以往操作经验进行的整体定位。政策热点1政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成政府此次有规则的打出了“组合拳”央行三次调整存款准备金率市场看点市场反应2深圳市场全面下滑，且在春交会期间，楼市惨淡；客户观望浓厚，投资客渐渐离场。全面下滑1、新政策出台，上门量明显减少；部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；3、新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格。客户反映强烈市场看点后期预测32~3个月内新房价格不会有大变动，但成交量会有所减少，半年内预计价格会有波动预计2010年底会出现价跌量升的态势，进而楼市会渐渐平稳进入2010年后，深圳的供求比不断下降，虽然3月份供求比有所回升，但新增供给远远不能满足需求，决定了价格不会发生大幅度的降低。市场看点新政下的机遇4本次国务院会议主要是在差别化信贷政策有较大的调整。2010年以来，各大银行不同程度收紧了房贷，目前深圳市场上实行的房贷政策为，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率为基准利率的1.1倍。从下表对比可以看出，政策对首套房在90平米以上的贷款以及二套房贷影响较大。以购买价值100万元的物业为例，贷款年限20年，且面积在90平方米以上，按照等额还款计算：首付月供利息支付调整前20万4915379529调整后30万4300332088差额10万-615-47441首付月供利息支付调整前40万4485476510调整后50万3738397091差额10万-747-79419情形一：首套房情形二：第二套房新政严控首套房在90平米以上以及二套房贷，对于首次90平米以下的多套房没有进行严厉控制。启示：本项目产品面积段控制在90平米以下的小户型为宜。市场看点规划设想阶段——艰难起步阶段——加速发展阶段——成熟阶段（2004年前）（2004-2005）(2006-2009）（2010以后）我们在这里相对封闭的区域市场打破，中心对外辐射能力加大；经济高速发展催生更多置业人群，消费梯度渐渐完善，户型供应丰富；价格继续攀升是大趋势（此判断不考虑政策调控影响）；品牌发展商逐鹿XX，竞争日益激烈。市场概况5本项目紧邻XX中心城，所以以XX中心城房地产市场为分析基础市场看点由此可以看出，XX中心城楼盘开始注重品牌塑造和产品打造。重量级品牌发展商纷纷加入XX围战。未来，高性价比、高端形象的楼盘将不断涌现，从而不断推升XX地产的市场价值市场概况5市场看点市场概况5目前中心城房地产发展逐渐形成了三大板块：中心城板块、XX镇板块以及奥体新城板块。中心城板块处于中心位置且属于XX中心城成立街道办后规划的区域，配套完善，楼盘普遍的综合素质较高，在中心城供应格局中占据主流地位；XX镇板块受农民房及工业厂房较多的制约，城市面貌陈旧，市场认可程度较中心城板块低；奥体新城板块是依托大运会所发展起来的新兴板块，虽然目前市场供应较少，但是未来两年市场供应的核心板块。同时该片区较受关内客户的认可，关内客户置业比例约高出其它两个板块10％。市场看点XX中心区2010年在售预售项目一览项目名称物业类型占地面积建筑面积容积率总户数尾房XXXX郡公寓,高尚住宅,多层,小高层15044228万1.57

XXXXXX都普通住宅,别墅,多层,高层,小高层,联体别墅2117623075801.452739XXX普通住宅,小高层454901592173.51124XXXX风景普通住宅,公寓,小高层51135880001.661141XX湾(XX湾园)高尚住宅,高层,小高38464XXXXX别墅,联体别墅2000014613761.83535市场概况5市场看点市场概况5市场看点竞争供求价格客户对产品的需求逐渐改变，由过去关注3房和4房逐渐向2房和小3房改变。2房和小3房的消化速度较快，大3房和4房相对消化较慢。产品中心城房地产可谓“大鳄”云集，风起云涌，竞争将日趋白热化；另一方面使XX成为置业热点片区，吸引更多的置业者的流入…2009年中心城市场供应量近120万平米，南区供应达73万平米，市场竞争非常激烈中心城市场需求强劲。但整体供大于求。2007年借助申大成功，进入快速升温通道。2008年短暂回调，2009年重新进入上升通道，但涨幅相比其他区域要小，2010年受政策影响很大自主需求以本地及周边客户为主，关内客户的比例逐年上升中心城内部的客户也在发生变化，与商品房的发展线路一样，逐渐从以区政府为核心的传统居住区逐渐向北区、奥体新城与南区流动。市场总结6市场看点项目分析7项目分析总用地面积：3858平米容积率<3.5建筑面积：13500平米性质：商业办公用地地块属性：容积率中等偏上、规模在十万平米建面左右的商业办公用地项目地块平整，规模较小。西北面隔农业银行沿XX公路及地铁3号线排开，越过道路为农民房，景观差。目前地铁三号线在建，XX公路正在整改，严重影响客户，但后期交通质量将有极大提升。项目西南面为XX路，与东嘉国际广场、摩尔城临近。（摩尔城占地2.67万㎡，是涵盖住宅、商业、商务中心的新一代XXX综合体。2009年12月份开盘至今销售率为30%）项目东南紧挨福临超市（万众电子、人才市场）西北面为XX长途客运站、原吉之岛商场/五洲风情商业区，以及预计于2010年7月份开盘的怡龙枫景园。项目分析7项目分析项目四至分析（怡龙枫景园占地约4.3万㎡，为商住混合用地为主，由12栋15-28层高层住宅，1栋3层会所、1栋4层幼儿园构成，本项目套型建筑面积90平方米以下住房面积为开发建设总面积的70.02%。）S优势W劣势地块城市资源配置齐全,交通、市政配套、教育相对完善地块属于未来的地铁沿线物业，具备良好的规划前瞻价值支撑地块紧邻区域主干道，具有较强的物业昭示性，利于后期物业宣传及实体展示周边商业发达，并逐渐形成商圈效应，提升项目溢价空间。项目规模较小，难以形成社区氛围相比较中心城其它大型开发商而言，XX地产的品牌影响力较弱项目周边有较多的农民房，整体环境较差，且临近XX路有较大的噪音和尾气污染O机会T威胁商贸服务的定位将来大量商务需求;地铁三号线与XX公路改造将带来大量关内客户随着周边大型地产项目的持续开发，将带旺整个片区的市场的发展。大运会将于2011年举办，引发社会、媒体、大众对片区的关注。新政对于楼市的冲击和不明朗因素项目分析7项目分析项目swot分析产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图初步研判1初步占位研判研判基础市场小户型产品消化迅速、受欢迎程度高政策对90平米以下户型相对较宽项目为1万多平方建面，3.5容积率的商业用地商务公寓or酒店式公寓？首先看看XX商务公寓的市场中心组团----按不同的功能由南向北依次划分为产业拓展功能区城市商贸功能区和城市更新功能区产业功能拓展区----主要集中在坪地和宝龙片区,重点发展现代制造业,科技型和城市型工业城市商贸功能区—重点发展商务办公,金融、会展、房地产等服务型产业城市更新功能区---对旧城区居住环境进行升级改造,

对旧城区的工业用地进行置换调整现有商业结构功能规划2初步占位研判项目片区功能定位----城市商贸综合服务区本项目位于XXXX路旁,隶属XX街道办的XX中心片区城市商贸综合服务区范围:XX片区,XX中心片区,南约片区和爱联片区.功能:以居住、商务办公、现代服务业为主,通过工业逐步外迁置换,加快XX片区旧城改造,建立完整现代化城市生活区,最终形成以第三产业为主的综合服务区功能规划2初步占位研判

XX经过多年的快速发展,产业结构、体系不断完善。在工业总体规模快速扩张的同时，产业内部结构也在不断升级。第一产业产值逐渐下降,二三产业竞相发展.目前区内已经形成了以高新技术产业和先进技术工业为支柱产业,如科技电子、光电、生物、机械加工制造等,但现代服务业异军突起,成为经济新的增长点.数据来源：深圳市统计网第一产业下降，二三产业迅速增长，产业结构逐渐完善产业结构3初步占位研判XX区是一杆个制造求业的大赏区，区差内经济避以制造屋业为绝掘对主力胖。XX中心城作砌为XX的中心拳，也相撒应的体箱现了XX这样的科特点。残大量制耳造业的可实业公悼司成为XX中心城眠写字楼军的需求俱主力.近几年,XX中心城绞的商业犹氛围逐剂渐形成,制造业一镇统天下的宪格局有所辣改变,各种小坝型贸易艰公司和玩服务业袭增长较辨快,这类公竹司在XX中心城脑也有一涂定的规俱模.产业发展输不均衡，掘制造业和苏小型贸易摔公司成为钻写字楼需蛮求主力商务发展4初步占完位研判XXX大厦天安数码茄城东嘉国际矿广场珠江广袖场XX时代广考场01年03年05年07年09年海关大跪厦投资大押厦10年XX中心XXX大厦XX公寓项目名称入市时间随着如才此飞速贿发展的将经济，槐经济的秒形态、墓组成部恰分更为树复杂，XX中心城已孟经不复XX区整体田给人工梅业园的价印象，XX中心城已拌经开始出路现了专门质的写字楼补来满足现果在经济的行不同需求春。XX中心城似的写字研楼市场颠还只是捞刚刚起麦步，比朋起关内XX、福田谦区的写专字楼差捕距较大虚，但总谈体供应后较为平秧稳。商务刚忍刚起步圣，比起怠关内商阿务物业忍差距较蛾大，但尺总体供卵应比较脂平稳商务发展4初步占位被研判楼盘名称产品类型月租金空置率

XXX大厦写字楼

40元/㎡

55%

XX中心商住公寓

35元/㎡

20%

XX公寓商住公寓

30元/㎡

15%

XXX大厦写字楼70元/㎡

18%XX时代大厦写字楼

80元/㎡

70%整体租撒金水平扒较低,05年之前的鱼产品租金百在30-4唉0元/平米/月,典型写乎字楼有XXX大厦，XX中心.XX公寓写蛙字楼,08年之后倒推出产像品租金扯相对较愤高在50-8约0元/平米/月.典型写灾字楼如XX时代广举场.由于XX以实业洲型企业夏为主,多采取工征厂办公,对写字串楼需求妹不多,一些创业扩性企业和晒中小贸易纪企业纷纷略选择成本声低廉的商拾铺作为办板公场所,导致写字楼的稻空置率居瞎高不下.写字楼翠空置率令分析商务发展4初步占舞位研判XX中心城对桨写字楼的象需求有限,市场上呈壮现出供过疾于求的局表面,整体租预金水平积较低,07年之前的娘产品租金恶在30-鹿40元/平米/月,典型写字宁楼有XXX大厦，XX中心.XX公寓写愚字楼，08年之后推架出产品租检金相对较鞋高在50-培80元/平米/月，典匆型写字研楼如XX时代广汪场.写字楼萄租金水柄平分析商务发展4初步占位蛙研判中心城写屿字楼调查商务发展4初步占位踪蝶研判中心城写主字楼较为叔集中,处于城市晒商贸生活昆服务区内,基本上分武布在区政瞎府周围,区域外需抚求较少。现有写字鄙楼供应量木集中释放,供应量抽较大,市场竞争搁由为激烈,在短期墓内难以益消化存成量产品商务市扩场不成衡熟,前期仍拒然处于肉市场培像育发展康期，成搭熟的商求务氛围踪蝶尚需一蚁定时间烂才能形散成租金水反平低,写字楼羞空置率挪居高不渔下，区捧域内企晕业难以施支撑现长有市场.中心城活商务地界产特点结论:区域内就商务办子公市场网供大于倡求，商胡务氛围樱尚不成智熟XX判定：太本项目坏不适宜严商务公送寓的开店发酒店式公忌寓的定义辛：物业的建筑结墨构形式砍类似于服酒店，购买夸者拥有单元产鸟权，既提园供酒店租专业服恩务又拥萝有私人拖公寓秘盾密性和册生活风坊格的综合物南业。酒店式只公寓从宪用途可恒分为居住性公饥寓和商务性公侍寓酒店式公拾寓的特征跳：“酒店式苏的服务+公寓式雹的管理”，是一阿种只做服烘务、没有酒店叶经营的纯服务刑公寓。与传统遗的酒店遥相比，候其房型以王类似酒壶店标准挖间为主，配有豪洞华商务套忌房，向住毁客提供家红庭式的居止住布局、朴家居式的坐服务，提禽供居家生态活所需的通厨卫、家撞具等多种耍生活设施缎。高档的酒坦店服务式铁公寓一般状统一装修垦，其物业管理衡由星级酒涨店直接管惯理或有酒府店背景的衬物业公司赤进行管理掀。单位小、作好管理、孕易出租集住宅储、酒店散、会所即等多种疲功能于童一体酒店式动公寓定描义及特种征酒店式公寓研判5初步占位橡研判最早出现发展93年：最早出现在深圳，以荔景大厦为代表后来又出现在上海、北京等地97年：汇展阁把这一投资理念推向高潮随后，一大批开发商也相继推出酒店公寓衰退起源出现“烂尾楼”版酒店式公寓，市场混乱99年：步入低谷源于欧洲在旅游区内租给游客，供其临时休息由专门管理公司统一上门管理酒店性质的个人“临时住宅”自99年来，披随着房俩市的复徐苏，酒贷店式公劫寓的租匹金一路村上扬，逐投资回帖报在8－10％之间，帜是投资亚置业者袋的上选抬，尤其槐是异地婶置业的纽奉首选。酒店式公予寓发展概是况酒店式公寓研判5那么，本铃区域本项码目适合做俱酒店式公抚寓吗？在大运经垒济的影响补下，区域垂发展迎来洪了聚变…200际7年1月17日，深旺圳市成叛功赢得2011年第26届世界好大学生导夏季运闭动会举识办权。续举办本盆届大运锯会的核案心区域——深圳市体烘育新城，住已落户在XX中心城哈西区，春这将为XX区的城徒市化、放现代化勒、国际亚化加速掘发展，摇提供绝蒜佳的载健体和支理撑。大运会阅的国际速影响力巨大的忠影响力现场观看回比赛观众匹：约200棍0万；电视袖观众：100亿人/年家庭观众劲：2亿家庭欧洲观求众：500万/年,每年10万递增媒体：电炊视：191个国家削；平面煌媒体：2000多家观众定忙位：90%的观众是他年轻人电视媒体:央视五套贵在内的国程内几十家辅电视媒体肢转播，CCT抖V1,攀CC快TV9形,CC骑TV新闻频背道等专烟题报道平面媒腔体:新华社、帽中新社、躬人民日报怠、中国体争育报、经济济日报等捞百余家报监刊杂志媒勿体.网络媒棵体：新钱浪网、21C吸N、中经劈燕网、国届际在线色、新华坟网、搜乏狐网、复网易、TOM网、人民路网等数据：体育的帖国内影搂响力数据：大运会平提高了语中心城鼠片区的斯关注度脆、国际浩影响力意带动中著心城人气。酒店式公寓研判5全面完话善我们将愿面临交通文化教捡育休闲娱乐地铁三颈号线XX路改造北通道留学生萌创业园信息学姐院XX会展中蔽心回龙埔片蒸区石塘片造区黄龙坡大运会战举办对XX意义深楚远，奥驶体新城借将加快眉建设步曾伐，基拥础设施—地铁、已公路、庙旧城改痒造、文俭化教育惹等日趋汤完善，XX城市面貌脉将发生翻鸟天覆地、住日新月异同的变化。大运会惭将对XX的交通、馒配套、面侨貌、文化妻建设等提组升带来契众机，整体简配套不断衰完整中，辰将吸引更脑多关内客唯户关注XX的项目。旧城改杯造XX公园五星级使酒店59个体育救场馆城市整体叶升级，价毒值迅速放杰大的重要它历史机遇酒店式公寓研判5大运会将绘对XX的交通、娱配套等提摇升将吸引萝更多关内召客户关注XX的项目。大运会则带来的亚机会大运会姓目前带声来的变据化申大成功权将提速XX交通、市孩政、环境凉、商业配判套的建设巧：如地铁雁三号线、XX路改造拆辅迁工程、XX北通道醋、XX公园、规八仙岭尿公园等当建设明厅显提速丛；大运会坦直接投浅资达200亿，大大没加快XX的城市前化、国教际化、赖现代化见的进程概；大运会哑将促进炸中心城细第二产惨业向第萄三产业匀的转换，咽商务需披求大大旅增加；提升土地敲价值，商负品房建设霜加速，中盼心城成为负置业热点关区域；大团运会将汇跃聚巨大的能人流；楼盘申大成功前申大成功后区域关内客户比例上升率关内客户比例关内客户比例奥林华府20%50%30%招商·依山郡12%25%13%天健·现代城10%25%15%XX华府20%30%10%东方明珠城13%22%9%中央悦城10%15%5%XX国际10%12-15%3%君悦龙庭6-8%10-13%5%城市锋尚5%8%3%XXX都8%16%8%龙园印象30%35%5%酒店式公寓研判5轨道交通猜、区域交冠通网络将狱迅速盘活泄。将为本松区域注入指更多的各蝴方人流和寺活力。地铁3号线通车时浑间：2010年10月30日起点为育红岭站饱，终点歪为XX区龙兴街膛站，沟通呜关内及布收吉、横岗凡、XX三个卫烦星新城高峰时段携每小时对均开12列列车，疏间隔8分钟；三号线最粉大运行速起度将达每查小时100公里，己定员载蝇客1440人，超员附载客量可词达1822人；三号线建捎成后，从XX到XX中心城的兰交通时间染缩短为不吵足半小时团，极大地拐方便了XX、布吉木的客户稼前来XX置业。地铁12号线完工时间肺：202时0年前联系XX体育新间城、XX中心城、舌坪山、坑棚梓等片区逝，并衔接刻深圳火车横东站；起距点大运新贩城，终点花坑梓新桥喝，全长约36.姨4公里，设盼站24座；12号线连接XX次中心区耽、大工业欠区及坑梓培卫星新城丹，与3号线一压起形成糊东部发师展轴上胳的快速厌轨道狡交通走臭廊，采框用城市剃铁路制积式。酒店式公寓研判5片区内活现共有16个项目超在售，明从上图丢可以看泼到，片政区内皆裤为大规全模、中塑大户型氧为主的原中高档录精品高营层住宅判项目，谁片区内竹居家氛杠围浓厚叉。但也串说明片区内待产品同济质化严寨重，大愈户型竞朽争激烈周。本项目酒店式公寓研判5XX中心城接房地产衣市场户派型分析——小户型溪稀缺，兽是市场袋空白点同质项趁目户型轻比例来尽看，中辆心城以90㎡以上大户葡型为主，养占总量的80%以上，而疲一房和70㎡以下两称房的小滤户型仅欲占总量醋的1.6豆%，小户型顺稀缺，础是市场垮的空白裹点。酒店式公寓研判5区域市袋场供应叨总结：片区内以滴后供应仍匀以大户型状为主，小膏户型稀缺悲；普通住吹宅是中营心城主题力产品绵，酒店式公垦寓为市场顾空白类物泄业形态。酒店式公寓研判5XX中心城供绩应——酒店式请公寓是耻市场空寸白物业XX中心城星级酒店酒店星级配套五星级中餐厅、西餐厅、大堂休闲吧、多功能会议厅，XX首家室内外兼营的特色酒吧和俱乐部及XX目前规模最大、装修最豪华的卡拉OK夜总会四星级中、西餐厅，多功能厅、会议室、夜总会、桑拿康乐中心、美发厅等设施三星级周边金融网点众多，大小商业点比较集中，XX广场，电子世界，万家百货，全国著名的东方国际茶都，客家民族博物馆及建设中的明珠大广场等经济型酒店长途客运站、XX区政府,东方茶都,文化广场,天虹商场、吉之岛、乐购、苏宁、国美等经济型酒店——就目前兵统计来藏看,截止200翼9年6月，XX区有酒握店108家,而星级疗酒店只阶有9家，而位给于中心城伴的星级酒类店凤毛麟瓶角，XX中心城础的星级影酒店数洲量远远窗跟不上继经济发牧展的需殊求。酒店式公寓研判5酒店式居公寓研萍判小结5规划利臂好大运会赚的启动边不仅使帆政府的痒规划、菠财政利窝好都倾屿向XX，而且更臂重要的是您带动区域帽商业的兴赚旺与人流凝的涌入，孙进而片区摔整体物业荣价值也将唯不断提高交通利半好地铁三炸号线的倚开通将艘会成为凳一个重脾要的交户通枢纽脉，连接XX、福田、昏南山等，持使得关内窃外融合更玻加迅速，关也将带来巩大量的关让内投资客秒的青睐市场（酒圈店、住宅枪）空白片区内都油是中大户峡型的供应岗，而小户芦型产品与投酒店式公殊寓供应是月片区空白片区星竭级酒店渠配套发厌展不完眼善，跟冷不上经州济发展揉速度项目本析身从项目属规性与市场哪研判本项失目最适合鼠做公寓类超产品从以上方桐面，我们缠可以判定淹，本项目适丧宜塑造成谅为片区内灾唯一的——酒店式公继寓产品定位形象定继位客户定密位初步占位底研判市场看饲点与项驻目分析基本物滩业建议思维导图客源分析1客户定位“挤出捡效应”-得益于城暗市化进程故和关内土续地开发接懂近尾声，骄南山、福此田和XX客户呈至现向关泼外区域利置业趋迹势，XX的规划上优势将梨使其迎机来接纳“挤出型准客户”的良机甜；深圳早期剪三大主力响购房人群版：南山客惜、福田客否、XX客基本上南都呈现向虹毗邻关外宣区域置业惹的趋势。不我们形象境地把他们循称作“挤出型喝客户”。客源分析1客户定旷位XX中心城客户来源-中心化：中心圆城的配恳套和区跟位吸引咐着周边格横岗、筐布吉等削镇客户奏，而价赚格洼地刷效应又酷吸引着取来自关蹈内的购隔房者；由于XX幅员广大蔬，中心城免在资源、炎配套和交罩通等方面茅占有绝对底的优势，XX坪山、偏横岗等地镇的客雨户也属蔬于中心津城楼盘摧的主力鹿客户；XX房市在价姿格上的“菊洼地”效应，塞也吸引阿着XX、福田等籍关内客户沿置业；资料来消源：XX市场研究质部本项目紧桃邻XX中心城，咬在享受中筒心优越配拼套的同时昨也共享了另中心城的转客户资源乏。客源分驴析1客户定宝位地铁效方应：项目甲所在3号线将会凯承接2、4、5线以及附广深港乐客运站赠、厦深旦铁路，呼做为城秩市重点吴枢纽，痕将会升侮级片区充客户结践构。轨道交南通的改渣善能够珍迅速带柔来商业险、物业痰的价值丈：未来的XX商业中心距随着３号使线和XX路的改造盛完成，其捏价值将在谜未来２－身３年内体榆现3号线具酬备城市叙枢纽地男位：这条线梳路不仅至与１号域线承担底城市的耻南北和扭东西的肠交通，朱同时还吊接地铁性２、４离、５号颤线及广胳深港客抄运站、芳厦深铁郊路。最草强大的槽连通城碌市经济瞎发展道鲁路，使顶其现有蚁的和即郊将呈现忠的商业疏旺角统站统在我勤们举步捆可达的财范围之甲内。轨道交通批带来生活奸与经济的引便捷将会泳吸引更多汁关内人士抢：将来我们幕便会感受乐到去XX、福田只如需半小时畜，到香港葬也仅用一析个小时，猪穿梭区域撞城际间，艘经济效率喜被大大提伍高，生活仓工作轻松奴自如。案例分目析2客户定位XX酒店式止公寓，1房和2房约占70%，带有明厨显的投资谣及外销特便点XX区小户型庸主要集中伪在东门、XX口岸人民愿南、XXXX慈XX、莲塘忌片区。XX区凭借检口岸优馅势和商愁圈优势本，成为需首选投捆资区域谣。从产品上势看XX酒店式胜公寓以陶单体建也筑为主州，呈现象社区化半（城市犹天地广尽场）和浩豪宅化诱（白金眼、XXXX）的趋夕势，面烦向高收袖入的商洗务人士允。案例分印析2客户定位XX公寓调研予：XX口岸、移人民南贫片区具笨有商住锋两用、妇均价高捎、投资与外令销比例高茂的特点XX口岸人民率南片区是痰深圳最早局的商务区睁和高档商统业区，是稼港资企业倍和面向港奔人的机构忆办公首选册区域，港拴式生活和晒文化氛围废非常浓。案例分答析2客户定金位XX公寓调研村：XXX扶XXX、春风路挽片区外销于占绝对数少量，三级读市场二手诱楼交易频驼繁，与一升手楼交易傻的客户可纷相互转化功，投资比坚例高XXX虾XXX片区是90年代初扩深圳最程早的高珍尚居住名区，春姑风路是泰深圳早圆期著名亭的娱乐谁购物天絮堂，集川中了中牧高档消标费娱乐飘场所，雀纯港式潜生活方界式，被续港人喻盛为“吃蛛喝玩乐枪不夜天欣”。该片区三肠级市场的而二手楼交渔易非常火容，二手楼沾客户与一肝手楼的客昨户基本相永似，二者搏在很大程贯度上可以剥相互转化衫，因此投揪资比例很但高。案例分唯析2客户定注位XX公寓调研蔽：东门片区姿作为市级子商业中心锐区，其小含户型具有跌宜商宜住过、可多元奋组合的特伐点，客户孟主要是区料域内的商俩贸人士东门商坐圈业态政主要是威专业市修场（布弊料市场隆）和服器装鞋类翠市场，材约占60%。小户写型客户婆有60-避70%为这类沈从事商惠贸的小寺业主。案例分景析2客户定幼位福田公寓计调研：华强北盐片区具魄有宜商咳宜住的熊特点，及以与华眠强北有每工作、龙生活缘防的客户惧为主，而由于华垃强北租臂赁市场剧旺盛，焰所以投骗资比例星很高案例分举析2客户定位福田公喉寓调研剂：岗厦片撕区以过抵渡居住写为主，辈凭借临县近中心潜区和地掘铁的优移势，依价托三级乌租赁市露场旺盛原的需求坦，公寓的投资香比例很副高案例小蚕结2客户定芳位国内及沫海外常语驻深圳案的机构从，规模庸较大、持派驻人座员较多靠的，一殿般有专厨门办公万和居住晋场所，亲二者分投离。作为办公丑场所，他冤们可能选小择办公楼般、商住楼体或酒店式识商务公寓抽；作为住所隶，可选择担住宅或居谁住功能齐茄全的酒店驴式公寓，招私密性更黄强，活动吩空间更自肚由，故一吃般不会选序择酒店院。规模较腰小、派桃驻人员驱较少的配，往往篇将居住巾空间与韵办公室滔空间合穷为一体宵，所需赌的户型孙面积较省小，酒推店式公匠寓亦可释满足他闯们的要成求。第一类倘：内外甲常驻深和圳机构颂的商务踏人员、陶管理人基员、技客术人员第二类：谦经常往来恼深圳的国孕内及海外愿商务人员由于业务掘上的关系殊，国内及担海外都有撞不少商务俯人员经常辟往返深圳.这类人鬼会选择蚁酒店，鹊也可能剂在商住仁楼或酒次店式公面寓中选独择购买梯或租用象住房，疯以方便赢居住和报办公。案例小结2客户定位第三类：随深圳的小经企业和SOHO族第四类型：投资谜者深圳的灾小企业阁数量众势多，少武数盈利言能力强狗的小企摩业会购础买或租迫用酒店忌式商务冤公寓，敏用于办午公、休倚息及接伏待客户铅。随着科徐技发展以和计算南机网络纳的普及剧，家庭碎办公已扰成现实便，深圳价已有少该数人在漫家办公勾，这部培分人即SOH晨O族。酒狱店式公南寓兼具雷居住和鸭办公两姜种功能仔，适合SOH袋O族。深圳和香焰港都有不倒少人购买俘房屋用于赴投资，他肠们一般选金择户型面搂积小，总她价低的物崖业，酒店成式公寓是如投资者乐图于购买的妨物业。第五类：躲自住客带有厨房肆、卫生间绢甚至阳台患，居住功贪能齐全的兔酒店式公耽寓也可用宜于家庭居崖住，但其滨单价、总毁价和物业异管理费都还相当高，硬只有少数就人会作为爹纯粹居家秋之用。典型案例3客户定采位摩尔城嗽，紧邻触本项目研，产品傻为80~梅160平的两尤房至五可房，客旧户源对诱本项目棒非常具傻有参考灭意义客户调查俘：职业：以阀私营企业魂主为主要答客户群，摔部分香港让人士，职明位较高的告公务员居住区恐域：50%X秋X本地，25%由XX迁到香来港的本掘地人，25%关内客户报（XX、福田光为主，闲南山比裳较少）投资关注念点：地铁骨、地段、送城市综合桨体、高品易质精装置业目捉的：自系住占50%，投资者者占20%，投资餐兼自住班占到30%客户定追位3客户定位综合XX区域特驶性、以浪及轨道犯交通带毛来的挤喊出性人割群效应译，综合亲考虑，岂判定本乡丰项目客某户群为窗以下——第一圈层混：XX本地投瞧资客户睁（如坪泻山、坪乡丰地、坑斗梓、大晌工业区卖等地的饮工厂企蒜业主；姓中高级跨公务员弯；港客第二圈哄层：福套田、XX、南山究的投资臂客与投柄资兼自碌住客户补（企业澡中高层佣管理人俯员、高依级技术货工人、议高级白恢领。第三圈寨层（偶娱得客户素）：深封圳其他蜜区域投颂资兼自纳住、投字资客户魂。产品定位形象定抛位客户定宫位初步占毁位研判市场看点呜与项目分轻析基本物秋业建议思维导塌图价值梳甚理1形象定浩位通过价哥值梳理忍进行最汉恰当的初形象定厨位资源位于XX中心城与XX镇的交汇抚处，享受崭最优质的欢城市资源色配套（市蒜政、交通嫌、教育、能商业公共廉设施等）交通地铁3号线枢唤纽区域痛，具备关良好的饼前瞻价坝值支撑镇，未来败升值潜售力巨大利好大运会殃的召开吓将会大煮大提升英区域板啦块的兴屯奋点，把片区物吃业价值蓝与投资凯价值巨博大产品酒店式疯公寓不尚仅填补良了片区披市场的马空白通过价岔值梳理城，我们字能够感裂受到的芝是引领性凭的资源丰浙厚的高规划漫的投资潜力孙巨大的案名：XX国际1号XX：打出开纱发商品牌1号：代森表一种封区域产化品的领内导型，熄第一的茫意思国际：放拔高项恰目形象源，以国租际公寓敌来定义颠整个项馒目档次现在开歇始，在XX国际1号，您炎也可以皂拥有属完于自己避的酒店夸式公寓逃，有虫朋自远粘方来随棋即便可快享受来截自酒店绩般的悉艺心呵护游，轻松友感受双顷面佳人溉的别样套风华。稍微对轨生活有矛点要求校的人都诊知道，百应该有固个属于粥自己的靠私享空苦间，或赏办公，雁或出租说，或投筒资放心物督管，天亭天都住谣星级酒呆店产品定位形象定倚位客户定位初步占位铜研判市场看伸点与项圾目分析基本物业授建议思维导图客户为牲本，到底什么布能吸引目厅标客户的？竞争差彼异性con周ten糊d产品价值prod杰uct消费者盆需求cust微omer核心价愁值目标客拍户群需袜求共性独立自贡我，追裁求个性络品位追求高端垮的生活品蛮质，需求拣尊贵、舒散适、便利海的生活氛谣围走在时菠代的最舌前端，躁表达着五对自由搜、开放斤、交流怖及有品番位有内永涵生活从的向往到底什么埋最能打动牲客户？产品品谈质项目配套促品质周边配姨套规模景观彰显身喇份酒店式公寓XXX中心XXXX金中环一号雅兰酒店XXXX丹枫白露XX07-0蛛9年深圳酒世店式公寓疼项目分布滩图酒店式滩公寓分斗布主要志以XX为主，宏关外绝世少有酒互店式公忽寓项目终推出市恒场。背景与定矮位XXXX位于深庸圳XX区深南东偷路与和平厅路交汇处沾，地处蔡妄屋围金鸦融中心视区、东剃门商业腹区、国详贸商业传区三大用商圈的写中心。迅畅的灰交通条夏件完美的生拌活配套现代的厦建筑设葵计绝版的复彩式户型顶级的中硬件装补修五星酒店共级的物业烘管理案例分析1XXX嫩X产品亮营点与配乓套户型亮手点：号称“集全复式圾总统宫旋寓”莲、复式空间缔劣造的稀厦缺性4.6米客房净这空高，宫殿旅般的豪帖华享受设计方漠正朗阔凯，配合仰室内低驻台超大秩凸窗，朽一眼揽六尽深港外繁华赠送二听层整层阴面积、答赠送储谋物间、校赠送超肉大凸窗副，让业怨主真正占感受到撒物业的暮超值户型复式1房或2房面积30.95－64.97㎡楼层两栋23层B栋建面19943.34㎡C栋建面14601.47㎡总户数718户案例分齿析1产品分敢析XXX中心位于贝福田区南锅园路与上院步南路交凶叉口的东虑北角，为校酒店式公陡寓，设有耗五星级会稼所，并配撑有高端的额智能化配叶套设施。赛还将引进参国际知名饰酒店式管掌理顾问公娘司进行统丈一管理。定位：英国王野室风格俯的“白好金汉宫荒”推广主题阻：深南王朝互·国际名喜流会馆案例分析1XXX中心户型亮点伴：“B&B的精贵屯空间”炕、“晃城市精郊品私母人酒店识”“B＆B”含义:“BNES＆BMW”：寓意练项目有赏着奔驰馅和宝马游级的品都质和品堵位“Bab旧y＆Bee”：婴儿肉、蜜蜂执都很小刚，这点绵与项目制产品的小精贵空泪间的定隐位很相招似“Bed＆Bre劲akf滤ast收”：XXX中心赋予愁了产品基分本的生活盗设施和用坟途，空间各虽小，五蜜脏俱全，已床和早餐辉正是人们赤一天最重腹要的东西户型单房、1房和2房面积19－68㎡楼层两栋29层总建面84643㎡总户数1500户案例分析1产品与徒配套XXXX位于XX区XX路黄金休地段，XXX广场东否侧，有XX工业集团叼投资。由叹于地处繁伙华，以及背周边市场艺传统用家顺需求，该句项目以小户灵型出击，并包顽装以“六星级课国际服务撕公寓”推售。案例分析1XXX竿X户型配倡比及亮墨点户内厅、绕房、厨、观卫、阳台古功能齐全赚、空间适先用；1房1厅带双境阳台、奶单方带1阳台，是耐市场上少耗有产品，备受到客户红欢迎。1房1厅单身公寓户型面积配比单身公寓28-32㎡20%1房1厅40-45㎡60%2房2厅55㎡20%楼层34层总建面7.9万㎡总户数718户案例分退析1XXX乏X产品分析根据我税司调研误统计，房型面积户数比单房26-3725%一房33-5155%二房54-7620%从图表可咳以看出，灵目前酒店瘦式公寓的泽户型，以贝一房为市渡场主导，脑其次是单趣房、两房医。面积分屈别为：单房：27-责32平米一房：38-4圣5平米两房：54-雅69平米案例总结1深圳现有抱酒店式公月寓户型有岁单房、一沈房一厅、熄两房一厅预、两房两查厅等多种炕户型；户钳型面积范塞围在26-退80平米之间卸。产品定位参考市余场未来常供应产新品面积周段及在借售热销写户型，掩并结合义目标客父户群体味的特征其，我们梢建议产粗品面积牢段为：40-栗55㎡、70-8线5㎡XX建议：面以90平米的小钟户型为主耻，满足本屑项目的属毁性，以及努客户的投帽资及自住祖需求。产品类型面积段比例单房40-50㎡35%一房50-65㎡55%二房65-85㎡10%合计100%XX建议：说明:一房及例单房共殖占90%，主力挥目标客重群为第剖一和第豪二圈层父的客户个；二房共占10%，主力趟目标客冠群为游技离圈层睬的客户蹲；产品定位产品定非位形象定位客户定位初步占喜位研判市场看点佣与项目分书析基本物业稠建议思维导胜图硬件方怕面五星级获酒店式枝大堂拎包入住隔精装修智能化安偏防系统软件方面酒店式服段务知名物管泛会所岁功能纯酒店贴式的功术能与装闭修风格硬龟件槽方脑面突出空间堡典雅．舒肌适．时尚朝的感受双层挑高焦设计功能区：亩大堂前台辆（２４小眯时前台服愉务）大堂休练息等候疯区（沙沾发、文算件架）高档水晶尚吊灯、植疲物大堂——客户感虽知的第结一场所,设计上淋要体现垄五星级魂酒店的预豪华,可以体广现项目什在区域拾内的形面象，更月能突出毕优质的岔服务，余更好的些彰显居滑住者的滋身份和聚尊贵感.入户大堂1大堂采用词高档花岗崇岩或大理泊石墙面、士地面，配左以艺术作牲品等挂件该，增添环劲境的艺术捷文化气氛持，天花用牲石膏吊顶柏及高雅水次晶灯饰，缎另备盆景贴、植物等咸作为大堂练的陈设；甩设独立信塔报箱。精装修

2公共部分外墙：优质外墙浓条砖，局饮部采用进乏口优质涂耍料和石材登等；首层住户集大堂及标薄准层电梯怖间：精装修天花：石膏吊顶墙面：高级面砖明，或高级黄面砖配装弄饰线条地面：优质花览岗岩、选大理石容或抛光慢砖墙面：抛光砖准、大理辛石或花后岗岩，第大理石宵或花岗挣岩配装添饰线条消防楼勺梯：乳胶漆内冶墙和天花淘，优质地赏砖贴面，牧设防火门电梯：知名品牌励电梯（oti礼s、三菱）安全系致统：门进系喉统（HONN培EYWE根LL)、摄像黄头（LG)等精装修

2室内部即分地面：面地砖/地板，厅升、房可在丝式用料上有续所区别，跃也可保持上一致墙面：倘涂料/墙纸天花：涂糠料/吊顶一些采妨光较差俱户型的白厨房、裙厅、房寻之间可管考虑设立玻璃隔军墙，以罗保证采压光厅、房厨房地面：地样砖墙面：磁展砖/涂料天花：吊准顶厨具（全碎套）：厨均柜、洗菜犬盆、煤气室灶、抽油芬烟机等注：以贝上为独详立厨房刃装修标阁准，如但为开敞渠式厨房乌，则除全套厨乡丰具外，可极保持与其脊所在厅的阁装修材料耻相同。精装修

2室内部结分地面：地认砖墙面：磁去砖/石材饰面/涂料天花：散吊顶洁具（购全套）义：洗脸世盆、坐而厕、淋晕浴盒、花洒、毛佛巾架、肥牧皂托盘等洗手间请在设缎计中考楚虑一些存人性化才的小配产饰；在卧室皇内设计瓜固定衣斤柜，用棕以提高惭项目装凉修档次满；在客厅内础设液晶电秒视，作为异提升项目竖档次与促干销的手段仙。其他附加组建议外立面3星级酒捆店的气踏质同时茫，应更启多的倾姻向公建危色彩，慈造型现简代而时督尚；材热质上玻臂璃幕墙被更利于唯酒店高绵端形象弹的表现唯。本和表蓬现外立揪面现代桥感最挎为理想曾的结合是主式。外立面——现代时勿尚品质涨感突出抢，公建追色彩浓怨重。电梯等候区4电梯等候幻玉区——门面的象通征，要突花出品质感如尊贵感电梯厅擦人流集辞中，也蔽是体现阵酒店公吃寓品质绕的重要助区域。在灯光繁设计与顽装修调谢性上与闭大堂风旬格统一如暖色村大理石谈地面，粮铝塑装阴饰立体丑墙面配组时尚壁君饰，歼明亮温难暖的灯吃光效果挂会减弱坐等待者微的焦急珠情绪电梯门可秆选择时尚惠的镜面钢惧材配打磨暖雕花装饰针，采用高诸档花岗岩贞或大理石体地面、墙纷面。公共通道5公共通湾道——现代时黎尚品质直感突出诉，公建沟色彩浓滋重。公共走廊宰的地饰和睬灯饰需合橡理搭配，妙避免过暗搏或过亮，锋墙面为壁会纸，配嵌旱入式装饰牢画或小型崇雕像，题特材可选择斜艺术油画更等地面铺娘设地毯各户户熔门选用求高档实矿木材质旗，色调拾与环境睁相谐调枯。门窗6门窗——品牌造询就品质户门输：国际娱品牌的卸四防门储，密码堤门锁，怪如“恩源”或“霍曼”户门；内删门：卧遵室采用高盒档实木复闷合门；橱说卫采用玻因璃造型门南，通过对闹玻璃表面述进行磨砂伸、喷砂、押刻绘等工架艺处理，并可在居室揪中创造出启亦虚亦实愧、半明半始透的完美邻视觉效果键；外弃窗：高咬档铝木复梅合窗，隐氏形纱窗，包石材窗台钻，实木踢虎脚。厅室7厅室——品牌造拳就品质玄关、卫客厅及零餐厅地修面：公共跑活动空资间的地颂面可依训据装修夸风格的夫不同采辱用不同轰材质、赵不