深圳某项目期别墅推售策略

2008年1月25日08年3期别墅推售策略写在前面的话:

****自07年4月开始销售以来,共推出171084.18平米，1087套住宅，总体销售106911平米（占推出面积的62.49%），销售套数711套（推出套数的65.41%），销售额17.11亿。共登记11800批上门客户.世联地产项目组已接触项目1个星期的时间,已应贵司要求完成<<春节营销安排>>和<<08年推售及回款计划>>,本次报告是为解决年后立刻推售的别墅产品而出具的<<别墅推售策略>>,本报告的相关资料收集和熟悉时间较短，因此本报告主要针对别墅推售进行展开。针对公园大地为持续销售的大盘,项目组将在年后提供<<08年推售策略>>进行详细分析,形成年度推售的最终推售策略.

全年回款15亿２００８目标目标上半年必须实现：1期、2期及2期加推单位消化80%，实现7.9亿销售金额年内必须加推5万-8万平米以上，实现8-10亿的销售额实现目标意味着08年的任务非常的艰巨08年项目需要处于一个持续热销的状态，别墅的推售肩任项目08年销售起势的艰巨任务政策及市场分析竞争分析客户分析目标目标下的问题目标的实现之道目标下的问题战略分析策略执行4312售楼处一期二期二期加推二期加推加推别墅25套项目背景：80万建筑面积，产品涵盖别墅到高层，2房到5房，分10期开发低密度大社区.2008年3月即将推出的25席别墅，位于整个社区的正中央，拥有良好的景观资源，且环境纯粹；项目总指标规划用地：36.46万平方米总建筑面积：82.66万平方米住宅可售建筑面积：57.92万平方米商业建筑面积：1.41万平方米幼儿园面积：1.05万平方米建筑层数：3-32层建筑容积率：1.79建筑覆盖率：28.74%绿化率：33.49%总户数：约3800户停车位：约4600个大势研判1趋势。2007年初，龙岗大运会申办成功的消息一时成为深圳最热门的话题。2007年中，深圳房价暴涨,龙岗顺势上扬2007年下半年,市场热度迅速褪减……2008年？2007年底房地产市场——深圳市场反应投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30％以下。城市楼盘名称开盘时间开盘销售率深圳投资客户比例深圳佳兆业可园10-18%不到10%中海半山溪谷09-3030%10%-20%城市峰尚9-2532%15%-20%水岸新都三期10-125%15%-20%东莞景湖春晓10-150%不到10%景湖湾畔10-150%不到10%万科运河东1号9-2340%20%丰泰城9-3050%不到10%东骏豪苑10-130%不到10%惠州领墅10-132%33%合生国际新城10-116%30%-35%美岸栖庭10-1450%60%-70%城市楼盘名称开盘时间开盘销售率投资客户比例深圳中海西岸华府2007-8-2593%70%卡罗社区2007-8-2528%85%万科第五园3期2007-9-831%10%东莞中央公园1号2007年8月底100%80%景湖春晓2007年8月70%-80%20%-30%万科运河东1号2007年7月63%60%惠州鹏基万林湖2007-9-1100%80%奥林匹克花园2007-8-2753%70%-80%合生国际新城2007-8-1395%-98%70%新政前入市楼盘投资客比例变化新政后入市楼盘投资客比例变化2007年底房地产市场——深圳市场反应区域项目名称发售时间物业类型均价开盘成交龙岗可园（七期）2007-10-1高层120008%龙岗水岸新都3期2007-10-2高层850023%龙岗万科金御东郡2007-10-20高层住宅750099%龙岗中海大山地2007-10-27高层，小高层850093%龙岗招商依山郡花园2007-11-10高层，小高层888555%龙岗中海大山地2007-11-17空中别墅（复式）／空中院墅（多层）复式13000多层950080%宝安中海西岸华府2007-10-1高层950021%2007-12-22高层1房\2房6500含500装修78%宝安熙龙湾2007-12-22高层2100049%宝安慢城2007-11-24普通住宅1170023%宝安世纪春城2007-12-17高层1170011%盐田花样年花港家园2007-11-25高层130001.6%南山侨香诺园2007-11-10高层3600010%南山中信红树湾花城2007-10-19高层住宅4000011%福田时代星居2007-10-14小高层住宅2400047%福田半山御景华庭2007-10-20小高层住宅2150032%福田葵花公寓2007-10-28高层住宅3500017%深圳楼市高价高速的黄金时代一去不返。

部分品牌开发商为确保2007年底目标的实现及快速回笼资金，纷纷采用低价策略拉动成交走量。

2007年房地产市场——深圳市场反应《2009地产实战宝典》100G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线Q:10148996382008年房地产市场预测08年银行缩紧银根的政策继续落实，年初已上调存款准备金率，以及严格把控贷款月度总额第一轮宏观调控第二轮宏观调控短期现象短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势基本政策土地政策、行政政策、住房供应结构；加息行政管理政策的继续落实；加息、银行紧缩银根调控实质调控市场心理调控购买能力后市影响观望期持续3－4个月后快速结束；引发价格新一轮走高市场可能进入较长时间的横盘调整2008年政策面反应:政策面继续趋严近期市场将探询底价界限，然后进入市场的整固期市场整固期：即横盘调整期，价格将平稳运行，市场消化速度一般，不会出现07年上半年的疯狂状态，市场稳定运行。未来一年中，不排除品牌开发商为了实现销售目标再次以低价入市，实力弱的开发商抵抗不住资金压力而以低价尽快套现，未来市场充满“低价回款、大力促销促销售”的风险长期来看，房地产仍将维持强劲发展宏观经济视角：1.未来2-3年中国经济发展态势依然良好2.GDP增长率不低于7%，经济硬着陆可能性低3.人民币对外升值对内贬值将更加剧投资热情地产发展视角：1.中国人口红利将维持房地产强劲增长2.快速城市化率的目标将带来大量新增住宅需要3.

城市土地稀缺性将长期存在市场已进入整固期，但由于存在客观的后市利好情况，在本轮调控挤掉房地产泡沫后，2-3年内将显现效益，房地产市场有望从整固期过度到恢复期。1本项目为高品质规模大盘，后续必将经历08、09年销售期，主要将经历市场的整固期到恢复期2008年房地产市场预测2008年房地产市场预测——市场验证2008年首推别墅招华曦城，以3.7万的价格入市，推出97套，开盘仅销售22套，销售率22.7%。2008年1月12日丹堤开盘，推高层平面单位，到场客户达到350批，最终成交96套，销售率27.4%2008年深圳市场进入整固期，整体走势趋横:策略：1、挖掘刚性需求，追求价值与速度平衡点2、适当的控制整固期的开发节奏，多产品线组合整固期的取胜关键：第一部分：大势研判小结特点：市场观望，投资客退场，价格和速度难以兼得市场大势难以支撑本项目的目标实现，项目销售突破必须从现有的销售状况中突围！项目梳理2站位。一期热销，二期价格提升，二期加推面临销售困境……龙岗第一大盘，龙岗08-09年度供应400万平米商品房中的一部分？10000多批上门客户，吸引的是谁，成交的是谁，未来要吸引的又是谁？《2009地产实战宝典》100G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线Q:1014899638

竞争分析Part1市场扫描竞争对手分析由于本期推售别墅，因此不对平面的市场站位进行展开，详情将在08年销售执行报告中进行分析市场扫描龙岗08年供应200多万平米，以大户型为主，别墅整体供应量较小。项目名称建筑面积套数产品类型主力户型入市时间君悦龙庭1期约460001221高层93—134平米复式2007年12月君悦龙庭2期约50000——高层115—172平米2008年6月君悦龙庭3期约50000——高层115—172平米2008年11月水蓝湾50000464小高层51—139平米2007年12月奥林华府二期100000600高层140-160平四房2008年8月公园大地90000699高层、别墅——2008年徽王府二、三批84000约500小高层110平米三房2008年1月瑞华园60000——高层3房、4房为主，5栋18—22层小高层2008年4月天健阳光城80000——高层——2008年4月千林山１期7000080别墅250平米的TH2008年5月紫麟山1期55000——别墅260—270，300平米的TH2008年8月阅山华府1期46000248高层90，120，140，160平米高层2008年8月华业玫瑰郡1期80000——高层75-135左右2房3房2008年中华业玫瑰郡2期108000——高层75-135左右2房3房2008年10月东方沁园2期80000——高层——2008年中依山郡3期约70000约500小高层90/70限制2008年中风临域3期30000105高层公寓一、三、四房2008年11月绿景龙岗项目85000——高层、小高层3~5房为主2008年9月中海康城380000——多层、小高层、高层90/70限制2008年底宇宏家和盛世约80000——高层120、130平米（拼合）2008年底盛龙花园20万——————2008年中南山福田罗湖龙岗南移：华侨城趁、蛇口彰值显稀缺，穴后海湾升倡级为新兴愈豪宅片区舱。兰溪谷、假月亮湾、技东堤园、垮中信红树令湾、联泰红肆树湾、御景东萄方、东方花园、纯水岸、侨香仿诺园、曦城大山地北扩：香蜜湖高传统豪宅肢区土地开缸发殆尽，园被迫郊区蹈化。香蜜湖1录号，星河藏丹堤、蝴蝶谷正、城市假月日、云顶召香格里拉够、莲塘尾贝3项目东进：城区发充展成熟，采向东部优异越自然资枝源靠拢。淘金山、框东方尊峪则、鸿景翠柳峰、凤凰谷。资源：依托东贯部滨海立资源发循展度假尖旅游物游业为主香，以大往梅沙为稠核心区郑域。东部华铁侨城、忧天琴湾少、万科促东海岸、联泰梅沙冬湾、半山溪恭谷、桐肿林半山虏。大疆无界万科城散点个盘供应（集中莲办塘尾）公园大地牲、紫麟山臣、千林山、阅山华府17英里盐田第五园市场扫划描就全市供坝应来说，巩关内传统软别墅区几佩开发殆尽生，关外别第墅呈个盘愈散点供应秋，别墅稀奖缺性体现冶．龙园意删境200去7年全渗年深圳鞋市供应岂别墅6骑29套最，销售告308是套，剩桨余32帖1套（壮其中大发山地项霜目剩余抵117渠套，弓占到总渴存量的饭近40犹%）。邀深圳市扣目前在跳售别墅凤类项目县：行政区项目总套数产品类型推出时间已售实现均价剩余销售率罗湖凤凰谷83联排4月524.7万3163%南山纯水岸四期14独栋别墅7月1日1212万286%宝安观澜湖上堤64联排＼叠加7月8日56联排7万叠加3万888%龙岗第五园三期叠院别墅120叠加别墅11月24日502万7042%万科城四期御水湾156联排9月944万6260%大山地154联排＼叠加9月372.8万11724%盐田东海岸四期38联排

12月74.0万3118%市场扫从描2007僵年别墅供躺应总量不老大，但受瓣到政策影促响，消化薪速度放缓曲．08~智09年起深圳别齐墅供应汤总量约胸145缩慧0套；起其中南谅山、梅浴沙为集暗中供应词区，全呆部为2谜50平拣左右的彩大户型萄产品，欲预计总络价在千虫万以上社．市场扫租描由于存量究别墅土地织开发，虽屿长远看别筹墅供应稀酒缺的趋势竞不可逆转某．但20谢08-2上009年张短期出现侄较大放量寨．行政区项目占地(万平方米)建面(万平方米)容积率预计套数预计推售时间面积区间（平方米）南山联泰红树湾14.79.10.62149套2008年350-600㎡独栋300㎡双拼;240-260㎡TH南山新世界西丽湖项目5.72.90.5近100套

200-400南山中信红树湾五期—9.2—25套

350~400南山月亮湾别墅2.720.7782套2008年底200-300南山卓越维港6.53.1/总132122套2008.4240～300福田星河丹堤三期—2.9—103套

200~300罗湖兰江项目617.42.930套

280-350盐田联泰梅沙湾143.20.2369套

未知盐田天琴湾三期252.50.1未知2008年中未知盐田凯旋湾83.20.4近100套2008.6未知宝安万科璞园7.254.350.694套2008.5300多—400多宝安招华曦城二期10200.5152套2008.1独栋370-480；双拼350TH250-330观澜和黄观湖园37.516.50.44——

未知龙岗深业紫麟山145万／总20万1.41802008.5250-280龙岗万科清林径项目20361.881套2008250左右纯水岸四制期/5.唱4万/1谣94套/芽剩余10它1套200最8年2007宁年四季度二季度三季度香蜜湖系一号高陵层/8源万/3仁18套勇/剩余蒙22套招商兰溪量谷二期/狠537套蠢/剩余约呜430套南山区御景东方孟东堤园/泪4.1万取/70套仇/剩余2揭7套福田区罗湖区城中央久/10粱07套容/剩余酱343芹套红墅林/界5.2万灿/149针套【注】：红色酱方框为侮在售项挥目，紫父色方框之为将售贸及在施敢工项目购，蓝色宣方框为茅前期项六目。数据来源森：世联资说源平台及生深圳房地顿产信息网漫，数据截蚊到07年垮12月1合日。蝴蝶谷喊/63呼套/剩症余6套侨城东省方花园胁/91哄00/碎18套吵/剩余旷1套中信红蜓树湾四融期/6届00多舰套/推谢出30来0套,捉销售3柱2套月亮湾别戒墅/2万么/82套东方尊炕峪/3上3万/1棕610畜套/剩谦余39潮8套鸿景翠过峰泰和样园/1恭.75工万/4任47套出/剩余问27套淘金山二腿三期/2焦8.9万丙/100挽0多套罗湖花园案/7万/搬280套敏（拼合）百仕达/竖22万/岛860套博海名区苑/3体.8万访/24昼8套/眠剩余1粮54套卓越维港迹/556老套城市山林最二期/8盟16套城市假日棋二期/5惑00套后海公馆煤/548精套/剩余品约210意套澳城/8录万/38援7套/剩灰余250向套海月四期卵/9.7际万其他招华曦城雕/19.狡6万/1子00套大山地易/21纳万/1答610倒套/剩盒301昏套星河丹笑堤/高活层51条8套/南剩余1尾71套熙龙湾眉/22块万/约逃100后0套星河丹堤突E区/1血4万宝能/3安0万/约键1000套华润项能目/1居0万/胳800遣套城滨雅园东/6万/拨700套兰江莲塘敏尾/9万解/450倡套华莱利莲热塘尾/7庆.5万/柱350套云顶香贞格里拉卡/7.围5万/喝350消套2009仪年侨香诺胁园/2斑07套主/剩余牙166金套一季度万科清抬林径/状36万皇庭港原湾/5链.3万啄/桑泰丹华微/16万辩/390议多套德意民居子/6.5炉万/62锤2套诺德国显际/2迈0万/稻150旷0套·澳城二勾期/7济.5万九州新都昂市/60邀万/11物02套轩泰/桶约8.雪8万富力/2耐.9万三湘/1竭9万鸿威项目柴/10.虾6万半岛城邦受/20万城市假日觉三期/7脱万园景园/启2.万万科璞舌园/9匹4套独坝栋.T赞H,3喝00-严400专平米市场扫它描200光8年深洽圳关内屠平面豪殊宅供应践量巨大同，作为径别墅的魂下游替好代产品薪对本项慌目存在忠一定干丈扰．市场占材位总价区间(万)200-400400-600600-800800-10001000-12001200-15001500-20002000以上竞争项目卓越维港万科璞园星河丹堤高层星河丹堤TH月亮湾别墅红树湾高层红树湾TH兰江项目联泰梅沙湾凯旋湾别墅天琴湾第五园叠加万科城联排深业紫麟山万科清林径招华曦城联排曦城双拼公园大地联排从总价销区段来松看，本曲项目别铅墅属于碌第一梯俭队实享只型高端巡寿别墅产幼品，竞吴争主要缓来源于烘关内外坦乃至惠锋州的同艇类产品二级一级顶级本项目铸:联肺排百仕达5豆期(大平棚面）淘金山杂（四房粮为主）星河丹堤丙E区（高蹲层大平面降）D区1座03套别海墅联泰红烛树湾（恨独栋/内联排/互叠加）天琴湾（递独栋）曦城二卡期（独栋挎、双拼蜻、联排）凯旋湾浴（独栋）第五园出三期叠墙加别墅卓越维港真（240带-300平面/T乞H）1月担2月疯3月银4月召5月驳6及月炕7月剪8斜月黄9月近1夫0月朵11盼月晒12月万科城勿四期御誉水湾（友62套螺）竞争对手略锁定深业紫麟公山惠州等延地相对道低端的雷别墅月亮湾别吵墅（独栋、双叮拼、联排蛛）泛竞争无竞争边缘竞争下游替长代品目标客句户不属事于同一符财富层苗级竞争分详析万科清林枪径中海大山木地直接竞争竞争对手规模指标对比项目总建筑面积容积率新产品推出时间主力户型自然资源区域卖点建筑风格园林风格均价（元/平米）万科城43.8万1.12007.12250平米左右联排——二线拓展区西班牙西班牙4万大山地22万1.22008.5150-160平米叠加别墅159-237平米联排——地铁物业大盘豪宅片区现代现代叠加2.62万联排4.08万深业紫麟山20万1.42008.8260-270平米联排山顶公园景观未来CLD——东南亚——万科千林山361.82008.5250平米左右的联排清林径公园无古典西班牙西班牙——本项目60万1.792008.3279平米的联排龙城公园中心城西班牙西班牙——对比结果本项目容积率与竞争项目对比中等偏高，在规模上占绝对优势本项目在新产品的推售时间上与大山地、千林山相近，存在一定的客户竞争。其中，大山地由于前期别墅存量较大，与本项目的客户竞争更为激烈本项目户型面积相对较大，户型更舒适但总价更高，本项目对龙城公园的独享性，资源优势显著本项目位于龙岗中心城的核心位置，区位及交通优势显著本项目的形象展示及风格已被龙岗客户所认可，相比同片区的两个待开发别墅项目有先机优势——与竞争项序目相比，玩本项目在规模、资脊源、区位及产品形黎象方面均辽具备一校定优势稻；由于段与竞争亿项目的绿别墅产恳品推售崭时间相魂近，存丽在一定再的客户竹争夺！竞争项目症概况分析竞争对手越分析——当万科城，伟强势别墅迟主打推广林，影响本奶项目别墅氏产品在客酱户心中的础排位分类面积区间单套总价(万元)均价(元)总套数销售套数剩余套数联排端户235-2441012-114142445463853联排中间户211-246719-9033682945双拼256-2691287-17845831426188景院别墅178-185591-6623366240391产品构发成、价服格及销汗售200平叼米以下的永景院别墅孩总价在6鼠00万左燥右，客户老认可度较挎高，目前摔已经基本肃销售告罄指。双拼单榴位总量2摸6套，目搅前已经仅武余8套，反销售压力罩不大。而劲62套剩凤余单位中层的53套全部为叨联排别课墅，总彻价区间豪在700-软1100延万之间。从10忆月到1绍2月的立销售情间况来看血，在周黄周有活妨动、广豪告投放陡不断的拳情况下钢，万科招城平均责每星期案销售该嚷种联排微户型一貌套，销门售业绩爬属于2屯007脉年下半刊年别墅各销售中菜最佳者徐。对本项目鞭的联排别作墅销售构注成一定竞悄争。后市监影测：万扬科城0冶8年销判售重点泽在高层以的销售捏，将推萝出最后离的67队8套高磨层产品膛，预计月4月份赴第一批京单位推刮出市场秋。后续斗产品对念本项目上别墅不渠构成竞吧争关系晌。竞争对眼手分析阁——万逃科城，绒胜在客畏户群比计较广，苦市内豪粒宅客户全认同度票高。本凝项目仍蹄局限于棕龙岗中际心城本阿地辐射能区域，奸龙岗中星心城本灯地最高企端客户惹都未能兄完全覆巾盖到万科城公园大滤地关内客险户比例兄达到65%，远超剩龙岗本乌地客户近3倍vs购买别墅镰的客户是亿谁？龙岗镇盒区（老毫街、坪迷山、坪幼地、横虚岗）私帝企业主筋。爱面子，沈自我意识幅强年龄段在凡40-5沃0岁之间告的自住客经济实力音雄厚，多尝为四口之朋家群居，圈渐子效应明侄显镇区私企唉业主（坪乒山、坪地芽）竞争对手埋分析——算大山地，医为本项目钟的下游替测代品，竞丘争大多是胡存在于争普夺横岗及懒其周边镇顺区客户的帝层面上。产品构成矩、价格及服销售大山地厌做为横凶岗的纯脏粹别墅栋社区,垒加上品益牌开发帮商的开倒发实力病，项目伴在市场领上是占年据了一暑定的地肆位和影滋响力的谨。别墅产品廉做为整个缘瑞项目的主场力产品,租产品类型掉多样，供帜应量也较玩市场其他隆项目多。驳叠加别墅很共推出7真2套,目描前剩余5赏1套；平树地联排共饥推出54弹套，目前盛剩余49劳套；山地学联排共推岛出24套枝，目前剩悦余12套亲。前期销常售中30碑0-40默0万的叠写加单位、鸭600万更的山体联叠排消化较饰快，平地呈联排相对穴滞销。后续主力覆销售产品勺为总价在300租-50鬼0万的叠加别湾墅,以及600-哨1000漆万联排别搜墅。联却排别墅屈产品由械于价格心相对较边高，消所化速度近缓慢，夺与本项硬目的联牺排别墅存在着女一定竞赤争，这邪些竞争聋大多是诉存在于风争夺横确岗及其策周边镇颂区客户降的层面乏上。后市监唉测：大劈燕山地前树期共余帖66套氏联排/躁双拼别付墅，后青期还有箱43套撒别墅推仍出。2像008瓶年将是赔大山地词的别墅芝年。类型面积区间单套总价(万元)均价(万元)总套数销售套数剩余套数叠加别墅150-160324-4862.62722151平地联排中间户159-237614-10284.0850545平地联排端户232-401064-13035.7404山体联排别墅192-196580-7053.15241212双拼/水屋2451512-22636.96505竞争对手挽分析——窄大山地产品对皇比：公划园大地惊面积普筹遍大于掏大山地翻的同类兵产品，看因此相凭同的总号价在公雨园大地猾可以买斜到更大医的面积罗。公园大地联排端户联排中间户面积(平方米)290、320259、279赠送面积比1~1.50.7~0.9户型优势客厅高（大端头6米层高，小端头4.5米层高），连接大内院；后院有独立的出入口，主卧室套间独立设置，且拥有较高空间；户型整体赠送多个超大露台、阳台，及整层半地下室。每户均有前后院和内院。主卧室套间独立设置，附带多个阳台、露台，及整层半地下室。总价预期1000-1200万800-1000万大山地联排端户联排中间户面积(平方米)232-256159-237赠送面积比1~1.020.7-0.9户型优势客厅层高4.2m，主卧层高5.1m；客厅主卧大开间；南向双套间设计。赠送半地下室，可搭建约25㎡室内面积。每户均有前院、内院（双内院设计）和侧院。客厅层高4.2m，主卧层高5.1m；客厅开间7.2m，主卧开间4.4m。南向双套间设计。赠送半地下室可搭建约25㎡室内面积。单价6359245370总价1182-1448万682-1142万竞争对片手分析驾——万罩科清林观径，一获期以联耽排产品批为主，脸现阶段疗区域价材值无法丹与本项贩目匹比AB一期开放售低楼处/摔样板房08年索3月中拔旬池08恰年4月壮中旬政08年顺09/千10月一期联排悼入市销售一期高榆层入市奸销售一期总面积总套数主力产品高层45880平米约500套90平米以下产品，以二房户型为主联排20210平米约100套200多平米联排其它商业：12220平米（持有招商）/幼儿园竞争对手桌分析——养深业紫麟鼓山，以联贼排别墅作蹲为一期的谊主力户型庙启动整个扣项目，但辰项目居住抖的成熟度孤是软肋分期一期建筑面积59740住宅面积55050套数202套主力产品4/6联排260-270平米商业767.7会所1250（2个山顶会所）配套幼儿园：2500车位数441车位比1：2.2占地面积145466.6住宅建筑面积高层120149.24中高层15309TH55050商业8000会所2450幼儿园2500其他建筑面积150别墅高层08年牙5月08年8爹月开放售紫楼处一期别墅入市销售一期：最以别墅讨类产品暂启动，最分东西齐两区产品类型患：4联排然/6联排程别墅为主竟，主力户辽型面积为剃260-袭270平丛米明星产彻品预测刑：水岸楼王——位于陆中央谷地闪水景边缘添，南向面蒸水潜在竞泽争分析200点7年的滚公园大茄地已成芦为龙岗烫乃至深关圳开发浮商的参灵观必达窗之地。炊在被众娘多同行凉参观学听习后，舌公园大夫地也已核成为龙诸岗高端巡寿项目设弃立的标谣杆进行捏模仿或扮超越的港对象。200别8年，节公园大思地一成赶不变的安形象展驴示已有绝一年之拌久。深业紫麟缠山、万科鱼清林径、母嘉旺项目均将以珠高品质纤定位亮朽相龙岗氏市场，堡它们在屯前期积帐累学习统的基础涝上，在厨营销展档示方面兔完全有雪可能模亭仿甚至咸超越公袜园大地弟的营销钉展示套数路，抢宪占龙岗对第一豪森宅的“搬江湖地雨位”…球…应对待开相发项目的漏竞争策略枕——本项目的巨区域价值删，社会价赌值远高于污本地待开己发项目，理应继续高缩慧举高打。同时，霞在展示期和宣传纵上推陈倚出新，胳以崭新突的高品锣质形象淘带给客守户足够变的新鲜庙“点”是，以全猫新的面衡貌巩固华既有地博位……项目产品优势产品不足本项目产品优势万科城大开间挑高厅堂；双套房、双车库赠送地下室、前庭后院；别墅产品密度较高；无景观资源；中心城区位大规模高品质楼盘；龙城公园的景观优势；户型赠送面积大，赠送面积实用；客厅、主卧均能南向采光；户型舒适性高，较大开间，大面积露台、大面积内庭园大山地赠送地下室；前庭后院侧院设计；叠加上下两户分南北入户社区产品差距较大，客群混杂；别墅单位总价高；千林山赠送地下室、前庭后院，并有侧院设计；独有的公园资源优势；位于中心城北部边缘地带，本地人难以认同社会配套欠缺紫麟山赠送地下室等空间；独享湖景、山景项目开发能力的局限性；社会资源缺乏；项目的首期开发，客户的认知度相对较低竞争项目使产品对比各项目的库别墅产品豪亮点差异眠性不大，少若单比产鸭品，本项鸭目的竞争添优势无法祸凸显！我们的缘瑞竞争策景略——寻找差异化价四值点，充分庄展示本希项目的区竞争优兆势，打妨造区别风于竞争缠项目的注展示、疑推广策渗略，形喝成更广誉泛的客双户构成被层面！寻求区糖别于竞稼争的差垫异化价义值体现应对竞茶争对手蛛的策略1、面僚对冷清灭的房市稳，应继复续以刚性需求为主导销，以自到住客为掏主进行捷营销；2、充分沾挖掘本地斑客户，大逮力拓展周围片箭区及关内福炼田、罗蹦湖的客户资慰源；3、面雀对巨大姨的市场延竞争，绿必须充兰分挖掘青项目亮皂点，突黎出项目剧的核心竞覆争力，真正寻右找到竞争差异松点进行集中引爆强！项目卖点本项目优势我们的竞争策略万科城发展商品牌/成熟别墅社区/品质大盘景观及社会资源占有性/高赠送率/高性价比/市场核心地位突出区域价值——社会资源与稀缺景观资源的占有性；突出产品的高性价比——价格策略增强项目竞争力；大山地发展商品牌/大盘豪宅片区/未来规划利好/地铁物业/深蓝物管交通便利性/规模大盘/配套完善/自然资源/大面积赠送空间/性价比高突出城市价值——交通的便利性、成熟的生活配套；突出项目对稀缺景观资源的占有性；突出产品的高性价比——在已有优势的基础上，通过价格策略增强项目竞争力；千林山发展商品牌/稀缺景观资源/品质大盘核心地段/配套完善/片区成熟度/大面积赠送空间/性价比高突出城市价值与自然资源的共享——核心地段、社会配套与稀缺景观资源的多重占有性；紫麟山片区未来发展潜力/高档社区/景观资源/规模大盘核心地段/规模大盘/大面积赠送空间/性价比高/配套完善/自然资源突出城市价值——交通的便利性、成熟的生活配套；突出项目的市场站位与品质感；我们的竞堵争优势：区域核味心地位/滨城市价值钉/稀缺自捏然资源/怨高性价比卖点分析稼，竞争策武略形成—孟—建立龙放岗第一别池墅豪宅地扇位，并进烂行强势推米广，扩大帐客户层面我们的竞册争策略：突出项福目对城市价值与景观资阁源的双重膏占有性吼；是全涝资源型阴最佳自尺住别墅誉；新面貌血迎接新均挑战，垃强势树径立龙岗钥第一别死墅豪宅贵地位！客户分析Part择2新市场条轰件下的客幕户策略：——充扁分挖掘浩区域的叮刚性需宽求《200台9地产实精战宝典》踢100G脱专业地产呀资料，全篇国货到满距意付款订购热姜线：1扰366观610六004凤9腔QQ柳:10疏148丛996厌38秩w敌ww.久dcr待boo次k.c层n公园大地紧客户总述相较于冈平面产堪品的高汉销售率偷，别墅清和洋房脖复式存昼量较多指，消化腐47套轨，剩余香24套狠，证明厕本项目从前期积蹈累客户巩处于别墅类别崖的消费水搁平的少客户通过棋现场的实傍际展示及谁路过的比茅较多。客户之计间的口狠碑传播过较广，丧是项目咏的另一傻大客户滴来源途该径。项目客秃户主要栏集中在口项目周倡边，对大周边市吉场的占佣有度高爪。也有擦23%离的关内侮客户购热买本项叠目，证居明项目膀的宣传象还是比境较广泛冷的吸引农了客户饮。能够接受日1000抖万元以上声总价的客辰户是谁？典型客班户１：毙龙岗镇拔区私企泉业主客户基本彻信息：购买房号表：T1－报09，购荡买总价：色1033丈万，年龄香：40岁稿左右，工罚作地点：饺坪地工业样区，职位还：总经理礼助理。成交过程打描述：毛小姐太是和朋莫友庞先锯生去惠亿州路过剂看到了乘本楼盘干，第一仿次来两移人都没蜜买，买巧的意向涛似乎也项不是很醒大。凑棉巧地是呀，回去颗后毛小艳姐的一萝位朋友余是该销座售代表肚的客户短，极力彼地向他惯们推荐锹该楼盘拌。第二饮次，毛誉小姐又乘和庞先彩生一起爆来买，垂毛小姐齐成交。客户基本药信息：王先生远，购买梢房号：仁T1－侍08，阻付款方炮式：首意付三成音，年龄炼：40吗岁左右邪，工作膊地点：岁坪地工因业区，例职位：比私企业碌主。客户特碌征描述抹：该客户暴资金有斜限，勉足强购买垂别墅，捡属于别仅墅客户刊中较特旗殊的，帅虚荣心打强，常新带朋友羽过来看乐自己买说的房，乐炫耀心雾理突出优，一般擦别墅客慌户都较将低调。个案1：算毛小姐个案2：呜王先生典型客户客户基纲本信息序：安徽人皆，来深拖10年烈，在布呆吉、中颜信高尔达夫均有尼房，开狐凌志车尖，喜欢湖喝茶、每打麻将智。成交过依程描述丑：该客户资炎金实力雄收厚，自己杏有两个厂仪，均在坪践山，是在董开盘以后胆朋友介绍痒来购买，良前前后后棵来过10肯多次，购渣买后介绍慰自己多个竟下属前来尊看房，下侨属资金实胶力不够，授只成交一漫套。从来勤不参加项暗目活动。个案3：客户基本简信息：房号：不稼详，中间厅单位27禽5平米的糊户型，价娘格在90馅0万左右冶，年龄：管40－5桃0，朝鲜叙族人，有亭两个儿子哥，大儿子践读大学，造小儿子1止5、16已岁左右。成交过促程描述灾：住龙岗，援在龙岗开险厂，自住亩客，开始乓想买一期粪的复式，予反复看过文几次房，测觉得复式止太小，转赏而推别墅壶，认可别茎墅的形象潮――气派类，大，但金资金实力汉一般，买马别墅经过屋一番考虑镜。个案4孙：典型客户典型客户宇2：鸿荣辈源高端客业户房号：不保详，中间病单位27症5平米的占户型，价脉格在90些0万左右年龄：4攻0左右具体情年况：宝安私挣营企业器主，鸿掘客会会作员，老骨板的朋意友，通答过鸿客夕会的宣内传知道吩本项目史，资金巩实力雄闲厚，有俊多套物懒业，喜顿欢本项眨目，没传有太多模犹豫就竭购买了咐，没有刘特殊爱唱好，喜条欢去夜迫总会，牢谈论生妄意经，该从未参茂加项目干活动。典型客户陆3：市区喉客户，与梦龙岗有地按缘关系房号：滑不详，贴100检0万左届右，按宝揭购买质。具体情况宣：客户在香浆蜜湖一号纸购买了顶漠层复式，宽资金实力短雄厚，在忽开盘以后舅来购买的降，在坪山蛛开工厂，豪购买原因商是距离自汉己厂房近盆，觉得项卸目的品质萌很高，平雹时很忙，当购买之后温从来没在跑来过。客户分篇析来源取：公园刺大地销六售代表既访谈典型客户客户分及析——朋前期别蕉墅成交秒客户购买别恨墅的客击户是谁融？龙岗镇区蝇（老街、课坪山、坪垒地、横岗谋）私企业凤主。购买用偶途？购买用灯途基本愿上均为肆自住。购买原因祖？区位—瞎—区域脉中心豪侍宅景观—带—公园飞生态景腹观居住所带舱来的面子董感产品（建门筑规划、漏园林、户锁型等）信息来源夏渠道？朋友介绍野、路过。别墅客户混的情况为奥：客户的区域范共围很窄，基本集朵中在项目挠的镇区范涛围内，而坚且获得项馆目的主要执渠道为不为本项锻目营销手撒段直接控祖制的手段。爱面子，铅自我意识朱强年龄段颂在40瓶-50龙岁之间李的自住闭客经济实力想雄厚，多歇为四口之膏家群居，忆圈子效灰应明显镇区私耕企业主哲（坪山深、坪地箭）销售代指表语录怀：客户买公搂园大地主轮要是看上超了我们的地段、致区位及扑中心城惑以后的怜发展前龙景，其实对习于把这么亏一大笔钱额放在房子桥上的风险脂也是有担曲忧的。圈子影响并在客户的禁成交过程京中还是比检较重要的，很多客爆户都认为停把钱放哪序里都比放斯银行来得追好。买别墅表一般都料是有较渴强的经划济实力换，达到催了一定旦的消费批层次，不一定梁是因为孝家庭人纵口需要条，你让愁他们买弃大平面泉他们还增不愿意练。龙岗坪肚山、坪睁地的客徐户较多虫，横岗资、老镇令的客户绒也多，他们都觉共得中心城旨规划好，驶大环境好丝式，那些地壮方虽然也判有楼盘，但是买铺得到好舒房子，打买不到抗好环境烈；他们不故住关内尿，对于头他们的筑工作地慌点来说根，住中革心城已蒙经是很叛好的了炕。公园大渴地的别谢墅客户偿呈现出森很典型乎的区域祝特征，掠集中在坪山、渡坪地开辨厂的私毅企业主，均为多招次置业，头资金雄厚糠，有较强破的置业需著求（购买垒高端别墅禽产品），铸而目前龙裁岗市场尚磨无可与项那目产生竞响争在售项曾目，且项醉目龙岗第岂一豪宅的形象已芽经深入人证心，项目疗的区位、沸景观、获产品也付是打动凳客户的感核心卖猎点。成交驱券动因素对于别墅到成交客户沙，公园大冒地是什么捐？是豪门躁身份的荣象征，是实力勉的体现仗，是成功者德最好的犒例赏品！是龙岗笑最中心耐的别墅授！——办区位是景观篮最漂亮劈燕的别墅考！——蔑公园资眯源是生活最辜成熟的别垦墅！——圾配套是住起陆来最舒众服的别改墅！—点—产品这些都是奴很重要的何因素，但味更重要的愧是，公园填大地——基于项目权目标客户助特征的推薄广重点：满足身份恭提升，周活边镇区的筹财富顶端匪自住客户突显项目徒的豪门标吵签扩大项目溪在财富顶绒端客户中虫的圈层效案益扩大客拼户层面巨，由“与农村”专包围城绣市别墅类客香户了解项德目信息的咳途径基本造上为朋友撒介绍（下景属、朋友蚕、前期业怨主），项夺目现在有突一定的老葡带新奖励报措施，而滤业主推介涌购买的最船重要原因梅在于项目裙的高品质疲，客户希犁望自己的块朋友能够当共同分享停，因此需千重点考虑沈朋友推介些的渠道：1、膀让客户桶找客户咬；2、让客出户告诉客坚户；3、让贱客户影竭响客户乞。机会点1、朋劝友推介3、服务独提升目前公园佣大地对于焰别墅类高迷端客户的乡丰售后服务帝方面没有各进行过多冠的维护，兄而根据公容园大地销冬售代表的烫访谈，目恳前客户的趁维护更多欢的是依靠督销售代表呀个人关系槽与客户的凝沟通维护概。因此在疑后期可以引通过以服务骑提升项享目价值进，带给夕客户尊俊贵感受虹！2、展慈示为王客户到达瓦现场后，禁一般易为石现场开阔不的门廊，砌奢侈阔气菊的大厅，单金碧辉煌柱的水晶等狐所打动，究本项目未带来推售产万品，尤其割是高端的堪别墅产品智，可继续标发扬展役示对客册户感染鞋效果，役直接促辈进成功伴；策略整合3策略。一个尚稀未见底认的市场月，不支赔持项目兴短期内化快速爆系发。从市场骂竞争，歇到前期仔已成交此的别墅土业主，抗给予了锁后续别脚墅推售街的指导岂方向，岩立足于宪竞争和阴客户，惭推导出朵别墅的简推售策胸略《20宗09地兵产实战吓宝典》少100览G专业旅地产资销料，全箱国货到耗满意付圆款订购热线拖：136他6610缓0049浸Q协Q:10没1489永9638董w偿ww.d肥crbo朋ok.c贵n竞争客户突出优涌势为城炭市价值询与景观父资源同诊时占有客户实力谜的体现，吨身份的象种征真别墅成功者的愚豪门标签市场整固期市纹场,市场眨处于探底扑过程中,楚客户观望罚情绪制造稀缺虏,制造需牺求前期结论什回顾从别墅的盐价值差异煮点出发，腿建立强势欣的形象高傻度；树立本项戴目的别墅惕的唯一性要和排他性柳，通过高标准的产品展示、品牌嫁接与服务体验，扭建立差横异化的督价值体烧系；不霸遗余力闷的稳抓概客户，保实施全歼面的客户竞铅争策略。别墅营蜂销价值义点：真别墅，千豪门标签别墅整体蚊营销策略美：城市豪所宅的价傻值体系贯分析城市豪冻宅价值指标核心地段优质产品便利指标人文指标商务指标自然指粘标规划指消标建材、设屑备设施指愧标配套指标建筑指标豪宅外部蜂条件豪宅产在品素质稀缺资源核心商枕务区城市核心怀区，城市棒资源极大爹丰富认知高尚皱、历史悠类久的人文皱积淀区域稀缺的山适体、海景李、湖泊、歪公园等自态然资源发展商围品牌指计标实力雄厚瓶、一线品环牌规划气势脱与社区园洗林建筑形象络与品质高档齐全谷的配套名牌、朋先进的纵设备设坚施来源：分世联研培究模型打造真别红墅标准体尾系，形成原后期推广杂要点真别墅标程准身份标麻签投资保香值市场明身星产品居住舒欧适性指蚂标占有核得心地段裂或稀缺楼资源配套指标优质资产升值保值践潜力居住功能安全与军私密指撒标真别墅标签因郑素真别墅加分因吵素城市豪宅必要因备素彰显地位磁与实力保证居住垒舒适性、焦便利性和捉安全性作为资产磁架构的组如成部分和赏投资渠道将豪门景的烙印肺刻记在仿每一个袭营销举颈措中标榜名吵牌圈层利用有格历史厚例重品质宪感的名蒸牌进行追自我身笼份标榜生活于蜜一个相叉对固定站及集中拾的圈层冰中，彼诞此交换蓬思想高贵血直统荣誉来自竞家族，荣贤誉与家族源共享，家话族群居性幸明显与高品鼓质名牌检建立联混系，打凑造豪门纲标签利用全家丹参加的家当族活动，赠呼唤客户仔豪门意识利用活数动组织候特定的夏人群在奸一起，器组织本会项目的育一个高述端客户尝圈层他们或枕许早已素是城市技的主角添，优越起感在其乔内心油盼然而生线，但财溜富的积吴累并没袋有换得卡社会地赞位的大捡幅提高寄，他们恩需要通葱过外在恐的名牌另，名车闲标榜自仗己的身奥份，但胆是最重丛要的，飞是要找茅到一个伙相对独最立，相芽对安全于，又可损相对放贝松，轻粒松沟通双的环境劝。他们揪对孩子伶寄予渴配望，希吓望现有筛的财富岭增加孩食子的阅键历，从胳而成为翁豪门贵寸族。房子已不炮仅仅是居殖所，更是身份转的外延豪门贵族通过本次欧别墅推售鸣策略的执世行，扩大轧项目影响驻的同时，饶重新带动共龙岗或更帆多区域的婶客户对公秤园大地的稼关注，加洒深他们对牲项目的了先解全面地宣涨传推广低端客户德群：职员屠、小生意床人中端客户箱群：中层柳管理人员柜、公务员役，生意人中端客户傅群：高层吃公务员，庭小企业主顶端：大款企业主，硬原住民，奥最高层公践务员大约占宣项传推广覆牺盖客户量仙的1/1从0，主力扬消化别墅灯产品大约占宣达传推广覆狗盖客户量皆的6/1绪0，主力共消化存量尝大平面，举项目声望悼的传播者大约占宣礼传推广覆抵盖客户量赖的4/1拴0，为项笨目影响力坑的坚实拥喉护者A.形象攻略E.客户攻层略C.推广攻略建立强势坐的形象高辨度：树立珠“真别墅芳”的标杆肝性。增强常价值体验饥，维持项镜目的新鲜挖度，持续蹲领跑龙岗咐市场。以挑战者涂的姿态，突建立超越亡性的营销挂体系，坚宰定客户购拌买信心，困最终促进般成交。让客户被搁我们的“努真别墅”跳击到，被叫我们的精锹确客户渠爹道覆盖到乒，被我们脸的尊贵服我务感动到睁，从而认粉同项目的环豪宅地位策略分程解B.活动攻司略创新的营喊销举措，洁拔高项目穿调性，呼温应真别墅衰内涵的同努时，实现召项目年销升售起势D.展示攻略推陈出新闭，高品质秆展示项目窃，呼应项赚目龙岗首当府的地位策略分扬解4方案。在深圳一罢个不缺乏炸豪宅的地蝇方，如何纷推广能差炎异化？现有基础盖高规格展荐示上，如文何从好，唯到很好，宽到超级牛禽？在全国服密务最好的阿地方，如宴何让客户休服务成为唯突出卖点稳？在所有的隆宣传发布网后，如何歼让客户主晋动来，主闷动宣传本窃项目形象攻略口：中央首六府急真别瓣墅用“真别无墅”概念顿引领客户华对本项目彻的认同用“真卷别墅”沙成为客馅户口耳堵传播的糠关键词在概念中搂点题本阶主段销售主爪题，直接刚为销售服糕务利用少量切推售，引晌发客户购迅买公园大没地的紧迫悲感，从而北带动项目挪平面客户胖购买的热博情已于1.疫28例会桐确定别墅例出街主推灵广语。——2序5席，网他处难穗寻推广攻略:让客户知缝道!推广主上题线上:喊媒体计移划推广渠昨道分阶段惠推广,跟强势高脉调线下:能直效传妇播节点推鞋广宣传造势掠，高调入骂市起势:“爹公共事件厨”营销高调入市强势推广宣传造弄势活动营销定向营封销,口礼碑传播起势:怀“公共事嚼件”?为什么豪帮宅也需要地通过花钱阴做噱头来撒起势?我们有好身的产品,瘦好的地段麦,在龙岗公中心区会打卖不好?高强度报咬广高端项目胁起势模式ACT界ION嘉1ACT闲ION耽2大活动大事件红树东申方--袭--克灵林顿访姑华、“拘京基杯估”乒乓营球赛万科东这海岸-纪---铸迎奥运暮环海自慨行车比致赛ACTI琴ON3公共营艘销善心善忆举住豪召宅活动目的以向“中测国造血干妈细胞捐献把者资料库双”捐赠为烦市场切入毙点，在星添河国际入带市之季形购成社会效贩应，提高猜楼盘知名锄度；并凭饶借与红十哪字会合作劳的优势获用取市民中哗心、深圳恭大剧院等粥重要的户退外广告位盾。活动内容星河国际砍捐赠价值100留0万元的住宅8套用于拔向“中翅华骨髓宣库”里捐款者塑爱心抽俘奖的奖恒品，抽献奖活动夜分两次短举行，恶抽奖活怎动提前处在各大暑媒体公也告，抽吼奖地点悠设在星甲河国际棕售楼现财场。活动评史估星河国际驱善心善举痒住豪宅的掠活动得到潜社会各界迎的广泛认忘可，午在社会上差形成良稼好的口碑予，提升了转星河国际始的社会形混象及楼盘颗知名度,为星河后阶期的项目室打下良好凶基础.星河国服际的成并功主要秩依赖于穗营销发棚力案例借辽鉴之一：菊福田徒中心区冻地王项腐目—星润河国际案例借鉴之二：中艺信栖湖天返籁客户数据嫩：35-犬45岁，爷55-6怕0岁左右凉的客户群30%梅关内客汁户，其平余为中脖心城及还龙岗镇游周边原日住民或超企业主椅，客户特翁征:怀框旧内敛器、道德丸感强、狸有一定甲的信仰啊（如宗纸教信仰邪）、比较土欺，不够县时尚，势实在客户获知剖信息途径腾：户外，然短信，膏以及圈侧层活动吨营销带骗来的朋墨友介绍爱，老带恐新产品：联排，卵双拼，铜独栋别融墅，2野05-睬525转平米价格：栖湖均价搏2200约0，总价肠1000娱-150已0万天籁均胖价30忽000逐，联排急：50罚0-8适00万喜元，双登拼10夫00-缠150昼0万元骨，独栋斑150虾0-2跟200踢万元营销策衰略：主搅打资源菜，自然踢景观资矩源以及凶高尔夫抗资源，饿客户最织认同的零是发展猪商实力峡、占有初稀缺资愧源后的江尊贵感悔以及活哥动营销莲营造的星高端客景户群圈葱层社区佩。活动特贫点：比耍较促进伶成交的崇活动有滴盆菜活石动，以著及全家皮皇室场摸景婚纱矩摄影活庸动，切项合客户贼的实际竿心里需宽求，全非家团聚疾，迈入倘豪门的恨心态。小范围的接盆菜团聚猪答谢活动借用样板佳房奢华背这景的宫廷负婚纱/全波家福摄影届活动客户维系组织系列之高端人士扁活动（餐机会、酒会忌等）星河驴哈友俱乐熄部成立产品申请我国家专利鹅，将产品脾价值转化散为营销价散值邀请李挠宁、张搁连伟等陷名人造陶势，发拐挥名人情效应银湖山跪郊野公悬园捐赠握仪式专利产莫品发布成会服务大宪使任命业内接待击专员案例借鉴项目前期煌推广阶段宣传推广捧：以精品活拥动打动客哈户以开盘等宗节点信息渗发布吸引叉客户全面铺开客户维嫌系星河驴友细俱乐部成蛛立马修连恩堂慈善晚会组织系列笛高端人士忙活动（餐悲会、酒会肆等）项目开盘托后阶段主打老浙带新的哑圈层活栏动为主将项目的丧优势从产僻品，到公拉园，到豪仅门标签，窃再到客户权服务均不茫断创新和劝落实本次大盆惠菜活动为鼻期10天趣，一共举荐办了16慌场家宴，身共计53刮6桌，其蚁中老客3匹89批，肤E区办卡零客户12载4批，到咸场人数达麻5143之人本次活动拘让E区的就办卡客户赛充分感受坏到丹堤秀且丽风光的仗同时，也胁切身感受嘱到了星河盲带给客户个的细致入驻微的服务晒品质，让新客户对邀未来的生筑活品质抱菠有很大的跑信心，极岭大的增强伴了客户购粱买的信心材；丹堤官先邸家宴之三：旋星河丹跌堤案例借太鉴结论豪宅客旧户均认揭可的价水值：身份标田签、圈芬子认同、周到服惩务、升值、安全/私密、教河育配套标榜名牌圈层高贵血而统通过组织银限定特定侦客户及客蜂户的亲友厉参加，保袜证参与客坊户的层次通过活动爪过程中，拨赠送高级翅礼品，或霉者包装环鸣节高档、迎或尊贵服刊务，达到坑客户自身睬标榜身份延的目的当组织的漂客户圈层雪近似于其摆自认的身蓬份圈层时膝，客户比谅较容易参今加相关活快动，也愿母意通过参妨加类似活趣动获得认际同优势：龙岗别墅摸项目的成地功案例客户群夺指定，蛾符合客遵户参加促圈层活尽动的习帖惯符合客裁户全家突并发动欺亲友参捧加的活搬动符合春节觉节令团圆斥的节令气药氛客户群：客户群限嫂定，仅邀授请别墅业码主和复式烈业主参加坡，但允许运客户自带衔朋友，总垂人数约1围000人牧左右，形布成一个相忆当高层次颂，相当大找规模的高浩端活动活动要点册：邀请环仅节要充亩分尊重偷客户忙值碌的习握惯，提药前邀请陡，并且叉多重确侦认并且固尊贵感徐充足通过外部绢包装以及丈盆菜内容屯高规格化引，提高活丽动档次，均提高客户掠满意度客户签到液及入场环校节形式感侧充足，令妻客户感觉旨迈入豪门列，将项目豪的豪门标乘签属性提刘高增加互雅动慈善眠活动环秋节，让碧客户认蛋同本项鹿目的高闻端性和灿别墅圈盼层影响献力起势千人皇室肯慈善家宴坛活动--碧--起势没并宣传王者归帆来家怀天下符合客威户隐秘区、高贵颜、标榜周，并愿华意获得欺圈层客南户认同宇的心态3月1叨5日阿拴玛尼/柴lv样寺板房开渡放活动关键一粘：阿玛呼尼样板悔房装修话到位；——给客揉户一个别山致的样板宪房关键二妹：客户艺参观受督限制——让艘参观的虏矜贵感纠等同于饭项目的填豪门感关键三：易作为新闻桨事件，热贺炒——让女更多的我人知道阿我们在喜卖别墅情，在卖旅超级牛市的别墅阿玛尼样丽板房发布拨会第二天对为外开放第一天浅别墅业醒主参观拔高形凭象礼遇客户渗透真别宵墅与阿玛概尼的同样游尊贵性承接活动关键斥词：与名劫牌嫁接，挣符合客户透标榜名牌晃的心理，说类似活动陕还可以为秀现场名车逃展等现场兔展示活动爆发3月2谊3日王洞者降临岸，别墅鼻选房活咽动延续前粒期活动害的思路借，继续丧贯以“茫国王”幻玉的名义摸，制造疼项目别愚墅业主神秘，醉高贵的感觉配合节感日气氛拿以及选狐房氛围斯，可赠当送客户懒国王相青关权杖威等礼品走，营造催售卖气哲氛25席，国王亲炭临尊邸亮出真别起墅概念将真别网墅与起驾势活动鸣相映衬将真别墅链概念与节歌点活动信序息相映衬形象导品入期2008税.1-2临008.顿2项目销烦售期2008载.3--班-200诞8.6形象推广杜期2008满.2--尝-200棚8.32月3月4月08年形象导入宋期形象建立各期项目销售凳期点出别把墅即将崭推售点出真打别墅的竹内涵点出真别与墅的高端科性推广策略阶段目标宣传主方扇向推广渠说道中央首汗府真瞎别墅真别墅，馅家怀天下疲慈善夜宴阿玛尼真哥别墅样板端房工地广带告\工地围它墙\网络软轮文宣传\分展场全方位的每网络广告\报纸软是文、硬火广\电台广告\影视广野告\直邮、短返信网络推佩广\报纸软文蹈、硬广\电台广漫告\影视广替告\直邮、骂短信\业主答声谢抽奖防活动\成交送隆大礼\每周末的勇现场活动1月31017242916233027推广脉鸽络媒体推膨广计划住：报纸担负真裹别墅概什念演绎尚以及调榨性拔高桨的作用时间媒体规格诉求点2月1日(周五）侨报（平面）报眼公园大地3期真别墅恭祝新春快乐2月13日(周三）特区报/侨报整版画面+文字公园大地3期真别墅恭祝新春快乐2月22日（周