深圳大鹏某旅游地产项目策划报告

****项目定位报告深圳****事业五部KEYPOINTS大势分析全国滨海物业销售火爆;各地政府极为重视滨海地区发展；滨海物业因其独特优势、资源稀缺性，以及投资潜力巨大受追捧；项目分析项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机;项目位于****，以及****－南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域；项目是****－南澳门户，也是****－南澳交通枢纽；深圳滨海战略分析深圳打造“国际滨海城市”；东部“蓝色海岸”战略定位；****－南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位；从一则新闻说起……2007年3月21日，上午10:00，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以10.05亿元，拍得富春东方70%的股权，由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾等物业的控制权。东方尊峪东海岸天琴湾17英里浪骑俱乐部惠州辣甲岛深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾厦门金域蓝湾通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：17英里东海岸珠海金域蓝湾这一切，缘于滨海物业的独特魅力——从珠海到深圳，到惠州，到厦门，甚至到上海、天津，万科——中国最大的发展商之一，正在抢占中国最好的海岸线！第一部分全国滨海物业分析

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价格定位全国滨海楼盘热销索引——环渤海区域天津·万通新城国际一期6000元/平米，刷新天津楼价，开盘即售80%！二期均价7500元/平米，外来客户达50%以上！

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价格定位全国滨海楼盘热销索引——长三角区域上海·财富海景花园占地48595㎡，总建163141㎡均价37000元/㎡，一期121套，销售异常火爆！

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价格定位全国滨海楼盘热销索引——福建厦门沿海区域厦门·爱琴海总建筑面积7万㎡，总户数326户；高层均价达到15000元/㎡，开盘即售70%以上，外来客户达30%以上！

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价格定位全国滨海楼盘热销索引——珠三角区域万科·17英里占地48595㎡，总建163141㎡2期小高层公寓，首推150套，均价25000元/㎡

，一天内全部售罄。

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价格定位全国滨海楼盘热销索引——海南岛三亚·山水国际位于三亚市区，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！均价7500元/㎡，一期推出时，3000余位来自全国各地的客户到场抢购。滨海物业如此热销为什么?!

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价格定位滨海楼盘热销原因分析——政府对滨海区域的重新规划和定位天津滨海新区——海洋经济发展带大连滨海新区——发展最快的“东部经济圈”威海滨海新区——旅游休闲产业中心，厦门滨海新区——城在海上,海在城中深圳滨海新区——东部区域规划三亚滨海新区——国际滨海旅游度假城市自北至南，各沿海城市政府均对滨海地区进行了重新规划和功能定位，在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为区域亮点，备受关注。

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价格定位滨海楼盘热销原因分析——客户对“舒适居住”需求的增长人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，客户由“生存需求”转向“舒适需求”。生存需求舒适需求

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价格定位滨海楼盘热销原因分析——滨海自然环境的独特优势城中豪宅郊区豪宅滨海楼盘滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使得其备受青睐！海洋生态环境景观优势空气质量

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价格定位滨海楼盘热销原因分析——资源稀缺和不可复制性资源的不可复制资源的稀缺导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。

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价格定位滨海楼盘热销原因分析——投资价值无限滨海物业普通物业年份03年5年10年升值潜力滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其升值潜力的不可估量，引得投资客的疯狂跟进。

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价格定位滨海楼盘热销原因分析——物业形态丰富，满足各种需求物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。早期中期后期度假型酒店酒店式公寓产权式酒店别墅住宅全国滨海桥物业分析全国滨海挡楼盘索引滨海楼盘咱热销原因茎分析深圳东部收滨海战略太分析

项沸目分析贩客户定位俱产品定拌位

形象呆定位

价巡寿格定位全国滨海穴物业销售珠火爆原因积总结规划，各地政幸府对滨海芦区域的新域规划定位刃，使得滨丢海片区成尚为各地新贼亮点；稀缺，滨海资举源的不可炮复制性和娘唯一性，愈是其热销尸和高速升腔值的保证姻；多样，滨海循物业类川型已发奇展的相持当丰富梁，可满扬足各种面需求；生态优势，滨海概物业在轰生态、哄景观等侵各方面稍具有一沿般豪宅斗不能及暖的独特吧优势；第二部膜分递深圳脂东部滨妹海战略惯分析全国滨李海物业孟分析深圳东励部滨海连战略分金析项目分析马客户定雨位

产品蔬定位

形惩象定位哈价格定位深圳的滨围海战略珍——打宣造“国际畏滨海城市斥”中部扯门户透海岸蛇口、后岔海、红树忙林深圳滨海袜城市标志预性区域西部吗棕色梯海岸珠江入木海口地笔区工业、基套围养殖、泄机场东部穿蓝色霸海岸梅沙、粒溪涌、盘***险*、南钢澳具有国药际水准蓬的生态层型滨海若旅游度神假胜地（资料来累源于《深杠圳市东部闭滨海地区虹发展规划臭》）本项目所异在的蓝色海忍岸占据了深捞圳最生态拾、最美丽占的滨海资删源，未来乳必将成为城市的策新亮点，成为深友圳“滨海男国际性城抖市”的一为张名片。全国滨辰海物业查分析深圳东部栏滨海战略腔分析项目分析童客户定乌位

产品苦定位

形墓象定位慎价格定位蓝色海岸促的组成解家构——夏四大组兴团打造东许部蓝色海话岸蓝色海岸旋组成结构财图港口及伍关联经宿济的发还展区发展完拌善常规城沿市功能和基础设广施沙头角－萍盐田组团梅沙－垄马峦山贱组团葵涌－坝训光组团***乌*－南尽澳组团打造葵老涌卫星印城市，件发挥常规性造城市功腿能（工业和紧商业）发展客粥货码头拿和物流熟业控制城市证化速度，埋杜绝工业质进入，重哄点打造成禽具有国际水准呜的滨海旅壶游度假胜宇地现有大史小梅沙柿旅游度起假区深圳东部旅游狂服务基地及海滨难旅游度其假区未来梅牛沙片区讲逐渐变增为集商爆业、旅身游、居耐住于一维体的大凉众化旅饲游度假篮区，而****鼠－南澳组替团则会承典担以前叮梅沙片窄区的职艘能，成瓣为国际滨海掀旅游度假秋区。全国滨巧海物业鸭分析深圳东针部滨海啦战略分核析项目分撑析

客困户定位塘产品增定位笋形象定鼻位

价候格定位蓝色海困岸未来孤交通规树划——颜与关内块实现一脱小时交动通圈盐排高脊速（已尘通车）惠盐高速乓（已通车稼）深盐二域通道（明年底通符车）罗沙公路盐坝高速竞（修通至留葵涌）坪西一级备公路（修驱通至南澳盼）大鹏之镇随着交娇通路网较的不断皮改善，胳客户可邪以经深拴盐第二毁通道、驰盐坝高永速、坪稀西一级制公路轻衔松到达倚***辅*－南叙澳组团旁，与关内实现幅一小时交膊通圈。全国滨海休物业分析深圳东部昂滨海战略隆分析项目分析泄客户定饿位

产品始定位

形蒙象定位折价格定位****肿－南澳片币区解构庄——四铃小组团构浇建国际滨挽海度假胜及地****坟镇****挨－南澳组办团的滨海芦旅游度假五服务基地意，重点发汪展第三产纪业下沙公众型滨抓海旅游度衔假胜地七娘山山地探险异旅游活动稠区域西冲国际滨赛海旅游赴度假胜糊地大鹏舞镇南澳独镇由于*叫***残－南澳卖半岛为桨保护生谷态环境忙将严格牌控制建模设，所砌以本项匪目所在简的***恐*镇作谜为整个侵***娃*－南慌澳组团蕉的服务射基地，活未来将扇成为客勤户的聚演集地。全国滨黎海物业之分析深圳东部虽滨海战略点分析项目分靠析

客昆户定位叫产品颈定位最形象定口位

价祸格定位****百－南澳组最团——况景点、岭休闲区规霞划高尔夫休闲区国际会议中心自然保护岸线西冲游艇活动区海滩活动区桔钓沙全国滨贞海物业足分析深圳东休部滨海危战略分暂析项目分析裙客户定馆位

产品溉定位

形扇象定位退价格定位****邻－南澳组围团——篮景点、房诚休闲区规女划下沙下沙滨海度假区麻雀山高尔夫休闲区鹏城红树林自然保护区****所城保护区全国滨码海物业域分析深圳东部响滨海战略善分析项目分析现客户定储位

产品透定位

形渴象定位吵价格定位深圳东部叫滨海战略摄分析总结城市定位，深圳政胜府“滨海绍国际城市播”的战略左，引导客丢户将关注貌点投向滨浩海；交通改箩善，交通桥的改善覆，使得偷原先的过一小时方交通圈逃延伸至牢***门*－南爽澳组团扫；经济发溉展，***粉*作为*寒***－挖南澳组团茧的旅游度裕假服务基陕地，将重青点发展第夹三产业，诵****牢第一次站维在了经济幻玉大发展的迹风口浪尖街上；东部规划，“蓝闯色海岸照”战略刻使得曾物经被人追遗忘的辨东部成麦为未来叨区域亮阿点；第三部分厨项目分析全国滨超海物业李分析深圳东部吊滨海战略躺分析项目分它析发展契机区位、喉交通、磨配套遇地块与抹指标奋周边环定境你展松示面分晶析雹开腊发历史堆SW杰OT分睁析棋物算业属性柄定位客户定位著产品定席位

形象字定位

价裙格定位我们面跃临一个给前所未绣有的发枣展契机在一个个宋规划的基踩础上，*镰***镇闷面临一个亦前所未有竞的发展机原遇，而我店们则搭上史了这班快属车！深圳”滨串海国际城梅市”的定达位东部“蓝幸色海岸”烈的定位****特－南澳，灵国际滨海悄度假胜地堂的定位***鼻*镇，秃组团旅弱游服务佣基地的心定位全国滨海鉴物业分析深圳东部两滨海战略店分析项目分析发展契机区位、络交通、拖配套地块与产指标够周边环绸境超展溉示面分惨析雨开咸发历史触SW缠OT分其析池物姜业属性竹定位客户定线位

产罪品定位搏形象信定位勤价格定骑位我们在哪暴？——*描***－战南澳组团弯旅游服愤务基地的接核心地***辫*镇***梨*－南皱澳组团映的滨海如旅游度肢假服务藏基地，乡丰重点发东展第三趋产业下沙公众型俯滨海旅轧游度假竞胜地七娘山山地探险姨旅游活动雄区域西冲国际滨逃海旅游闹度假胜仿地本项捕目本项目足位于东鹅部滨海特地区的帅旅游服刘务基地勉的核心捕区域—触—**弟**镇兰内，占得区丛域内重衣点发展岸第三产甘业的先酬机。全国滨海纤物业分析深圳东间部滨海赴战略分出析项目分誓析发展契贷机区位、交哈通、配套地块与朱指标西周边环习境运展嘴示面分暴析瓦开抓发历史镰SW啄OT分季析潮物麻业属性病定位客户定草位

产茂品定位吵形象歉定位没价格定广位我们在哪吸？——设****蔑镇的镇中供心本项目位浸于***出*镇的镇夏中心，占复据***罗*镇和*丘***－符南澳组团民滨海旅游拳度假服务诞基地双核心的位置，部地段优势肢无人能及搏。本矛项傍目****韵镇政府★全国滨海泪物业分析深圳东窄部滨海贡战略分竿析项目分望析发展契夹机区位、薪交通、召配套地块与提指标请周边环循境班展埋示面分着析录开阴发历史池SW志OT分眉析顾物过业属性如定位客户定惩位

产菠品定位冒形象浅定位醋价格定序位交通方塑面—院—组将团的门壤户和内删部枢纽本根项冠目***扎*镇是杨***嗽*－南贞澳组团踪蝶的门户注，是所捧有客流储进入组店团的必吊经之地僻。同时，例***池*镇还秘是前往没组团内抚各个景贫点的中败转地，羞是组团南内的交菊通枢纽娱。所城东冲七娘山西冲下沙****嗽镇是**丝式**－南透澳组团门户和交通枢哭纽，而本煌项目位傻于的*艘***龄镇的中以心，占尽交通辉优势。全国滨海鱼物业分析深圳东纲部滨海贞战略分幼析项目分舱析发展契沸机区位、埋交通、协配套地块与指宿标鼻周边环服境龙展示面症分析曲开发税历史倚SW摩OT分析胁物业属性好定位客户定蛛位

产艳品定位阴形象归定位府价格定爬位配套方面从——吓生活配套没丰富、成适熟，未来兄高档配套补提升空间她大项目周否边生活沙配套丰故富、成斤熟，但宴档次一且般；预计随随着未来算第三产制业的大别力发展长，高档望次的消辉费场所帅将逐步路丰富，佳配套优俩势将更晶加明显屋。华润万忠佳各种酒雾楼食肆银行、电妥信娱乐中心全国滨海子物业分析深圳东短部滨海即战略分个析项目分途析发展契寒机区位、交握通、配套地块与指完标周边环质境略展程示面分屑析毒开柏发历史阀SW悟OT分童析认物拌业属性传定位客户定滨位

产尾品定位统形象改定位祥价格定役位地块与指谦标地块二地块一一期指标地块一地块二合计占地352857149242总建117101897130681其中住宅76101133618946商业4100763511735容积率3.33.33.3车位90200290其它48米限高，9090限制单位（㎡丸）地块小，舞且被分割铜，不利于轨规划；容积率校高，建张筑有限谢高，导仁致建筑碗覆盖率像高；商业面积下比重大，阴达1/3；全国滨海烫物业分析深圳东孔部滨海墨战略分绒析项目分析发展契喇机区位、交尘通、配套地块与指阀标周边环温境展示面分纽奉析血开发历热史降SWO哲T分析课物岸业属性定薯位客户定位喇产品定勤位

形象风定位

价幼格定位项目周边予环境—咐—近处饱景观一般温，远处山度景秀丽地块二地块一一期项目周赶边近处胶无景观消资源，裕远处则薯山景秀千丽；项目北侧管臭水沟对遇项目北侧揪单位影响决大。全国滨海辫物业分析深圳东部附滨海战略顿分析项目分析发展契机区位、埋交通、封配套地块与偷指标周边环库境展示面分尤析开发历史似SWOT丢分析授物业鹿属性定位客户定朽位

产献品定位淋形象宰定位葱价格定宇位展示面方怒面——舰临街面终长，展示桌面好项目位于怕十字路口近，有三边临路街面，眼展示面昆好，昭抓示性好，便于趁识别。地块二地块一一期全国滨海丹物业分析深圳东部扶滨海战略住分析项目分悦析发展契机区位、阴交通、恋配套地块与指悲标周边环就境兼展侧示面分私析开发历史SWOT陕分析汽物业正属性定位客户定位裳产品定触位

形象街定位

价库格定位项目开发瞧历史与责微任1期千浊禧大厦宋——*战***肉镇首个乖商品房滩项目，鄙开启了束***般*人居惩历史上摔的新篇斑章！1期千蔽禧大厦鼻——*蚁***许人公认酒的**呜**最养高档的鲁楼盘。1期千禧萌大厦——测****昏镇目前的圆地标建筑义。本项目打罚造的不仅更仅是**溉**镇的感标志性物吃业，也是使****殖－南澳组乡丰团的门户经型物业；本项目瓣是深圳时东部滨带海旅游走度假区跌的开拓链者，肩更负着开岗创东部样旅游新摸格局的袍历史重吴任。全国滨涂海物业晴分析深圳东部森滨海战略必分析项目分亿析发展契酒机区位、交玩通、配套地块与指糟标周边环境捕展示面分净析派开发历妇史SWOT秆分析物业属乌性定位客户定中位

产形品定位径形象凳定位麦价格定耗位SWO仙T分析地段占据*杂***舱镇核心舟地段；交通****槐－南澳半刃岛的门户要，半岛的遇交通中枢档，通达性净好；其它配套成奖熟，生边活便利丸；远处景品观资源质好；全国滨女海物业蔑关注度兄高全国滨海捷物业均火箭爆热销，选客户对滨贸海物业关律注度高；深圳东驳部定位深圳“滨员海国际城张市”的新牲定位，政骄府对东部伙蓝色海岸凳的全力打尽造；项目处南于**垮**－励南澳国精际滨海雪旅游度截假组团俗的配套牙服务基角地的核挠心地区届。优送势机挤会全国滨信海物业愧分析深圳东部址滨海战略原分析项目分析发展契机区位、交名通、配套地块与指奏标周边环平境历展薄示面分笼析营开诉发历史SWOT烈分析物业属性灾定位客户定共位

产柏品定位微形象狂定位离价格定张位SWOT惨分析客户对撞***开*半岛悬认识不站足；规划落僵实的时严间可能担落后于桐项目发油售周期隐；打造东部点首席标志忍性楼盘的闷难度；劣亦势威椅胁地块小，萝且分散，懒不利于规刑划；容积率殖大，建净筑限高掩，覆盖防率高；商业面范积偏大；臭水沟气昆味影响；全国大势对滨海物业的狂热追求深圳东部·蓝色海岸的规划定位****－南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位全国滨菊海物业挨分析深圳东部泪滨海战略舟分析项目分锯析发展契机区位、诵交通、置配套地块与指井标周边环贼境期展隐示面分替析统开赖发历史胞SW垮OT分否析物业属性跪定位客户定位西产品定搜位

形象扣定位

价狱格定位滨海难度假已休闲散类物托业本项目物郑业属性定孩位****镇的核心区位旅游服务基地的核心区位地块条件东部发展契机第四部让分决客户定碑位通过分析篇实际成交武客户与成剂交结构之危间的关系母，得出客砍户结构、顷群体特征曲和真实需介求，并预井测未来客筝户结构和膀需求的变堂化趋势。全国滨践海物业爪分析深圳东部泼滨海战略急分析项目分膛析客户定位外区客户痒定位本地客即户定位足目标涛客户确页定产品定位真形象定饱位

价格垒定位客户定位循思路分析东金部度假津型物业残市场，明推导东渡部度假丘型物业碌的客户馒结构、溜需求等根据东泄部规划既，预测松未来东移部客流山变化趋屿势借鉴全国亩度假型物马业的客户慨特征预测本班项目外航区客户挨结构、粒特征、御需求等外区客权户推导全国滨孩海物业蜓分析深圳东爽部滨海冠战略分寸析项目分析客户定员位外区客户测定位本地客户供定位御目标吗客户确定产品定察位

形天象定位较价格浸定位外区客忙户分析雷（一）剪——惜全国滨坡海度假祖型物业辽的成交产客户特筋征置业次数三次以上度假区域风景怡人，适合居住的地方，如海南岛的三亚、海口，珠三角的珠海，环渤海区域的烟台、威海。来源区域目前周边区域客户为主，有以内陆城市客户为主的趋势。购买用途作为个人度假、养老或公司商务接待用途；置业特征对于度假物业，其最看重的是交通便利性、配套便利、居住环境、舒适度；需求特征度假客户的需求呈现两极分化的现象，少部分高端客户需求别墅类物业，其余客户主要需求小户型和公寓。全国滨隔海物业赛分析深圳东笼部滨海甜战略分笑析项目分析客户定蠢位外区客户早定位本地客厕户定位刻目标朽客户确酒定产品定裳位

形械象定位殃价格玩定位外区客户绵分析（二奏）——妹东部度假扣型物业发时展情况00年01年02年03年04年05年06年随着区域雄发展和客挺户需求的捞不断升级植，区域物狮业类型已枯由初期的圾酒店，发伤展到目前上公寓、住吃宅、别墅台多种物业艳类型共存金的现状。酒店式体公寓产权式柱酒店别陷墅住灭宅全国滨海扣物业分析深圳东部犹滨海战略佳分析项目分奋析客户定位外区客户蚊定位本地客户些定位最目标浙客户确定产品定娘位

形甜象定位渗价格比定位外区客户着分析（二鞋）——辛东部度假沈型物业供奔应数量统测计03年后闭，在政府松东部规划狱的启动和呈万科·东瓶海岸的带遥动下，别婆墅和住宅渗出现;酒店式铺公寓一鹅直是区爷域内主毁流供应心；全国滨海逮物业分析深圳东廉部滨海躁战略分攻析项目分蒙析客户定恰位外区客挤户定位本地客户育定位枕目标蒜客户确定产品定揉位

形椒象定位顷价格针定位外区客卸户分析涛（二）归——泽东部度抄假型物明业历年健成交量马统计00～02年，由于鸽区域内只李供应产权贴酒店和公咱寓，因此框客户以度专假、投资严类客户为离主；03年后，映住宅与线公寓成敬交的总伟量基本挖相当，镇除度假惧、投资狸客外，福已有大烂量二次驻置业者附进入梅辛沙。全国滨准海物业窝分析深圳东部扣滨海战略训分析项目分戴析客户定位外区客户矛定位本地客户原定位兄目标荒客户确定产品定位术形象定直位

价格喷定位外区客窄户分析旋（二）巧——羊东部区司域酒尖店、公辞寓类杜客户分板析区域以罗湖、福田、南山为主职业特征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主

年龄层次客户年龄在30～40岁之间；经济状况家庭年收入30万以上；购买用途作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特征大部分客户属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。

需求单房和一房公寓全国滨概海物业零分析深圳东部池滨海战略鸣分析项目分姨析客户定违位外区客户唉定位本地客蛾户定位功目标析客户确尽定产品定位两形象定妹位

价格袍定位外区客之户分析类（二）逐——太东部区绞域住贪宅、别拘墅类半客户分洁析区域以罗湖、福田、南山为主，兼有全国性客户职业特征以政府官员、私营企业主，企业高层管理人员为主

年龄层次客户年龄在35～45岁之间；经济状况家庭年收入40万以上；购买用途作为第二居所用途，同时兼具投资目的；其它特征看好片区未来的发展和居住环境，深盐第二通道的开通使得大梅沙较关内的距离进一步拉近，大梅沙的城市化进程，也将使得大梅沙板块生活配套越来越丰富。需求居住型的两房、三房、别墅20分铜钟交通全国滨至海物业寺分析深圳东部璃滨海战略钻分析项目分析客户定网位外区客垦户定位本地客户阿定位洲目标取客户确定产品定往位

形际象定位既价格冈定位外区客户具分析（三基）——晨未来东部理人流流动勺分析随着深盐附交通壁垒饶的打破，镇大量客户把可以更方亏便的进入踢梅沙；在梅沙归变成第省二居所语和大众餐化休闲夜区域时斧，一部洁分人则纠向东，注进入更鸣具生态雁的**搜**－遍南澳组油团。交通壁呜垒1小时交劈燕通大梅沙霜——马财峦山全国滨海犯物业分析深圳东部妈滨海战略略分析项目分析客户定位外区客瞎户定位本地客拨户定位亩目标高客户确值定产品定种位

形界象定位腔价格晓定位外区客户控分析（三而）——监客户未来返流动预测同样，随遍着交通的思改善，以梯及***散*－南澳勺半岛旅游圆、休闲、胡度假产业柜的不断开有发，一部绞分客户将齿向东线流腾动，在尚敢待开垦的日东部，将桐在出现一归个新的“陆大梅沙”诉。****兔－南澳度假、休欧闲、投资垒客二次置业辈者随着未来茶交通的改元善，以及愉大梅沙板章块的城市烦化的不断繁升入，关糠内大量客纽奉户轻松涌择入，大梅厚沙的将变拼为一个集淋居住、旅片游、度假首、会议、毁商业为一雅体的大众添型旅游度满假基地。未来的互***绩*－南仔澳，将横涌入大菜量度假跌休闲客熄流，酒驻店和公凯寓类型把的物业烫非常适嫌应市场侍需要。全国滨绒海物业大分析深圳东仆部滨海唱战略分师析项目分析客户定数位外区客户新定位本地客蜓户定位丙目标糟客户确塘定产品定扮位

形冲象定位绘价格怖定位本项目星外区目扩标客户系总结来自区域罗湖、福田、南山为主，其它区域为辅职业特征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主

年龄层次客户年龄在30～45岁之间；经济状况家庭年收入30万以上；购买用途作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特征喜爱****－南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲度假式的生活状态；属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。

需求单房和一房公寓、产权式酒店全国滨简海物业笋分析深圳东印部滨海池战略分糕析项目分碗析客户定位外区客缎户定位本地客残户定位目标客棒户确定产品定位汇形象定摆位

价格抹定位客户定位戚思路分析**隙**本地令房地产市只场，得出裹本地客户未情况推导本应项目本阅地客户倾的结构脾、特征机、需求助等结合本项烛目实际情联况、物业芒属性本地客户杆推导全国滨岸海物业监分析深圳东碎部滨海秒战略分沉析项目分析客户定糕位外区客户读定位本地客身户定位目标客户灰确定产品定今位

形贪象定位冈价格远定位本区客仰户分析植（一）感——距千禧大登厦情况艺分析千禧大厦户型配比表户型二房三房四房复式合计面积（㎡）90112~177130~133230~245——套数（套）201818460比例33.3％30%30％6.6%100%（02票年开盘挽，开盘旺价24倍00元劫/㎡）全国滨坦海物业具分析深圳东纠部滨海公战略分段析项目分数析客户定谣位外区客户费定位本地客塌户定位目标客户尊确定产品定盾位

形置象定位登价格睛定位本区客篮户分析哭（一）寇——淋千禧大椅厦客户咐结构客户分类客户类型客户比例置业性质主力客户侨胞60%自住辅助客户私企业主、个体户30%自住本地原居民、核电员工10%投资千禧大厦岭由贵司与株侨胞投资乘者共同开葵发，目标掏客户锁定院为侨胞，辈实际侨胞港的成交数咸量在60则%左右，乞其中以港抽台同胞居体多。全国滨习海物业尘分析深圳东部与滨海战略洒分析项目分惧析客户定位外区客户书定位本地客流户定位目标客验户确定产品定净位

形偿象定位单价格很定位本区客吃户分析含（一）宿——冷鹏海苑犬情况分还析鹏海苑户型配比表户型一房二房三房合计面积（㎡）38～5074～76104——数量（套）727212150比例48%48%4%100%（06眼年10月颈开盘，均凝价390董0元/㎡要）客户分类客户类型客户比例置业性质主力客户小私企业主32%自住为主少量投资个体户24％核电厂员工19%打工者14%辅助客户本地原居民11%投资公务员全国滨测海物业阁分析深圳东籍部滨海械战略分包析项目分析客户定位外区客砌户定位本地客户张定位目标客户穷确定产品定位沸形象定说位

价格恢定位注：·医据调查，陈鹏海苑实殿际成交客搬户以本地原人为主，守实际需求犁的是三房毅。·由兵于楼盘定户型与靠自住客它需求存铺在偏差猎，有近艰60%晋的客户译购买两惯套住宅溜，打通粪成三房仇户型。本区客户煮分析（一谋）——蒸鹏海苑客妖户结构全国滨而海物业峡分析深圳东部挪滨海战略央分析项目分析客户定女位外区客躁户定位本地客户敞定位目标客户爸确定产品定位具形象定杜位

价格缓定位本区客户荷分析（一娇）——昂本地潜在肤客户总结客户特征需求核电员工收入高、且稳定，大部分员工住在市内的核电宿舍区，若再次置业也首选在市区。临近鹏海苑的地方有两个核电员工宿舍区，购买鹏海苑的核电员工多来自于这两个小区。110～120㎡三房小私企业主在****开办企业，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。考虑到价格和方便工作等因素，就近买房。90～100㎡三房个体户以在****经营服务业、商业为主，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。由于****较外区的价格优势和方便工作等因素，就近买房。95㎡三房75㎡二房打工者****各企业的中高管，收入中等、稳定。买房为自住。考虑到****较外区的价格优势和方便工作等因素，就近买房。70～75㎡二房全国滨痕海物业走分析深圳东碎部滨海点战略分芳析项目分析客户定位外区客在户定位本地客丹户定位目标客户占确定产品定炎位

形孟象定位声价格蝴定位本区客幼户分析袍（一）宰——糕本地潜剧在客户取总结客户特征需求本地原居民近几年政府大规模征地，原居民手头有大量闲钱，购买力较强。目前住自建房，****住商品房的风气还未形成，大部分人表示不会买房。少数人买房投资。——公务员事业单位收入高、且稳定，住政府大院。不愿意外出太远的地方置业，而****、葵涌、坪山没有高品质楼盘供应，所以其也一直没有再置业。少数人买房为投资。120㎡三房140㎡四房70～75㎡二房（投资）侨胞以港客居多，经济实力强，有很强的恋土情节，为以后落叶归根而买房，自住，首选小户型。该部分客户数量十分有限。75㎡二房全国滨海拆物业分析深圳东步部滨海像战略分挥析项目分析客户定搁位外区客最户定位本地客户辜定位目标客户道确定产品定位楚形象定这位

价格纳定位本区客己户分析辅（二）碎——本矛项目本忆地的目伟标客户泳研判断原居民本身有自建房住，且自建房环境较好，对再次买房或投资的兴趣不大。公务员事业单位人员本身有公屋住，且环境较好，对在****本地投资的兴趣不大。私营业主个体户有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，该批人购买的人数有限。打工者有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，且购买能力有限侨胞完全可以承受楼价，也需要高档次的物业，但人数有限。私营业孙主、个青体户、呜侨胞是农本项目肠的本地疾目标客添户。全国滨海元物业分析深圳东部钞滨海战略册分析项目分析客户定傲位外区客户掀定位共本地苍客户定位目标客淹户确定产品定位视形象定址位

价格恩定位客户定证位思路外区目标驴客户本地目标笑客户结合全发国沿海累物业、省深圳东阀部度假观型物业搬客户比稻例，预计外区客方户主力客户皆&辅欠助客户目标客户果确定结合本叠地人口闭、需求仗，预计权本地客驰户比例全国滨海买物业分析深圳东部雄滨海战略隐分析项目分析客户定位客户定堡位思路左外区蚊客户定敏位韵本酷地客户谷定位目标客户钱确定产品定位戴形象定民位

价格挪定位目标客户怨确定（一牲）——末全国滨海礼度假型物和业的成交输客户比例从全国壁滨海度酱假型物破业的成袍交客户事区域来睁看，外控地客户玩的比重逼较大，凝比例可篮达到4暗0%左翻右。全国滨海柴物业分析深圳东播部滨海沿战略分拍析项目分析客户定拾位客户定似位思路神外区卵客户定卵位棕本屠地客户傍定位目标客户授确定产品定位邪形象定戴位

价格要定位目标客户惨确定（二兵）——东淹部度假型饱物业客户握比例分析东部度户假型物渡业的外跨区客户崇比例一策直保持惹在较高决的水位喘中，约繁在75北%～8递0%左惊右。。目标客轻户确定猾（三）饺——本歇地需求扁预计行政村常住暂住合计王母村145260007452鹏城村153163007831岭澳村357——357水头村52215322054下沙村536——536布新村417399816合计48151423119046***托*常住显人口数母量少，主并且对暂住房需汤求有限尸；作为购旱房主力颈军的暂问住人口载有一定朝的数量叶，对自炭住也有垂一定的摔需求。全国滨蔬海物业堆分析深圳东部缺滨海战略值分析项目分岗析客户定俘位客户定位只思路坦外区远客户定位订本地客户种定位目标客户端确定产品定弓位

形愉象定位芝价格联定位确定主力欢客户与辅浊助客户未来**砌**以外暂区旅游度风假型客流思为主;外区客执户对度怜假置业帮和投资涉置业的涉热度较稠高;本地自守住客户匹对本项获目价格作的承受跑力有限放;辅助次主力主力外区度德假投资惭客户私企业主叨、个体户侨胞、踏原居民建、公务续员70%25%5%本地投箱资客户暖的投资瓣热度需车要外区这客户的箭激发和厦调动;第五部分督产品脚定位全国滨香海物业地分析深圳东递部滨海攀战略分腥析项目分析客户定位权产品定扰位物业类型仓定位产品初际步定位趁产品俘二次修势正谅产渣品定位政结论形象定位项价格定典位物业类型芽定位——拔公寓为主殃，兼有住救宅辅助次主力主力外区度假枣投资客户私企业主速、个体户侨胞、原爬居民、公杯务员根据客户柏定位结论管，本项目拥物业类型鞠定位为以敬单房和一摊房的公寓嚼为主，兼膏有两房、似三房住宅犁。单房、一户房乌公倾寓两房、冻三房葱住据宅两房腔住宅全国滨海蛙物业分析深圳东徐部滨海俗战略分鸽析项目分析客户定位穴产品定暴位物业类谁型定位产品初密步定位产品二次怖修正演产品太定位结论形象定位冻价格定谁位数据来源牵：***屑*研究中号心监测产品定梯位（一刑）——互户型射比例初创步分析经过几驾年的发庙展，东辱部度假隙性物业欧的成交扫比例趋偷于稳定鹅，即：单房比例少25%左耗右；一房检比例55弄％左右；厦二房比例涉20%左旷右；全国滨海较物业分析深圳东部合滨海战略召分析项目分析客户定位双产品定争位物业类市型定位产品初冠步定位产品二次蠢修正丹产品叼定位结论形象定钳位

价奋格定位公寓单房一房两房合计25%55%20%100%物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房户型比例18%38%14%15%15%产品定位拣（一）—自—户型圣比例初步梁结论根据外区呼客户70府%，本地磨客户30%的客户定捎位住宅两房三房合计50%50%100%一房单房两房35-4045-5865-70全国滨牺海物业血分析深圳东部越滨海战略车分析项目分析客户定位柳产品定徒位物业类型递定位产品初步洲定位产品二蔽次修正钟产品隐定位结释论形象定报位

价窑格定位数据来源惜：***达*研究中名心监测产品定碧位（一岂）——抖户型窑面积初维步分析单房面继积主要昆在35-芳40㎡；一房面拥积主要异在45-阵58㎡；两房面翻积主要金在65-熟70㎡。东部度忽假型物涛业历年必成交户读型面积全国滨海菜物业分析深圳东部饱滨海战略领分析项目分硬析客户定亭位

产蔬品定位物业类型仪定位产品初鞭步定位产品二希次修正生产品静定位结圈论形象定奖位

价退格定位产品定位补（一）—兔—户型粉面积初步享结论物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房面积区间35-4045-5865-7070～7595～105根据东迈部度假姜型物业扎的户型善面积，镇以及本括地客户笑的实际第需求全国滨海捎物业分析深圳东部削滨海战略扶分析项目分析客户定凯位

产怀品定位物业类胁型定位产品初壮步定位产品二次努修正风产品坛定位结论形象定怨位

价赴格定位产品定位尚（一）—瘦—初步握结论物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房面积区间35-4045-5865-7070～7595～105比例18%38%14%15%15%全国滨海好物业分析深圳东葛部滨海齐战略分穗析项目分践析客户定浑位

产霉品定位物业类型等定位小产品酬初步定位产品二递次修正产品定拒位结论形象定凉位

价止格定位修正后户型比例物业类型公寓公寓/住宅住宅户型间隔单房一房两房三房比例20%45%20%15%产品定候位（二愤）——讯户型务比例修氏正公寓和荡住宅的循两房设瞒置存在爹重叠，麻综合设楼置比例原户型比例物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房比例18%38%14%15%15%降低投跨资门槛觉，增加巡寿单房和亦一房比累例1房：1房面积业有变大的趋热，同龙时本项目价度假公寓拼的定位，换面积可以冶偏大，建渗议为50～55㎡。单房：历年面积州变化不大顽，基本保对持在35穷-45平疼米左右，累考虑到本到项目处在促东部发展保的初期，快建议降至30～街35㎡，从而降糕低投资控门槛；2房：2房客好户中度炎假客户脏的需求闹是65眨～70外，自住界客户的衫需求是辅70～乐75，祥兼顾二袄者需求祥，建议捆为70㎡。全国滨融海物业省分析深圳东驼部滨海桂战略分兰析项目分析客户定承位

产督品定位物业类倘型定位枣产品夏初步定盘位产品二次讽修正产品定位愉结论形象定杀位

价嫂格定位修正后面积区间物业类型公寓公寓/住宅住宅户型间隔单房一房两房三房面积区间30～3550～557095～105产品定梳位（二浴）——低户型胆面积修煎正原面积区间物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房面积区间35-4045-5865-7070～7595～105全国滨海僵物业分析深圳东勇部滨海穿战略分粪析项目分卡析客户定位球产品定蔬位物业类型务定位卖产品繁初步定位茫产品二次衰修正产品定仓位结论形象定位杠价格定凝位产品定毫位结论物业类型公寓公寓/住宅住宅户型间隔单房一房两房三房面积区间30～3550～557095～105比例20%45%20%15%单位（寒㎡）第六部分亿形象者定位环扯境客忽户产塑品区尸位形象定惭位形象定位肥思路全国滨将海物业离分析深圳东所部滨海欺战略分修析项目分析客户定位旷产品定千位形象定位价格定撑位项目所在授片区为*足***核醋心位置，烫配套成熟，是旅什游服务织的基地抬。区邮位全国滨心海物业访分析深圳东部占滨海战略苗分析项目分析客户定担位

产别品定位形象定位价格定清位关键词：双核心泻·门户万·基肝地***叛*三面匀环山，满景色优功美，空泼气清新诵；深圳最领后一块辨处女地栋！中国柜最美的贿八大海熊岸线之阻一！环雀境全国滨喊海物业丙分析深圳东克部滨海雹战略分卷析项目分析客户定劫位

产舱品定位形象定盲位价格定沸位关键词隶：山景·笛海岸客议户全国滨海构物业分析深圳东部颠滨海战略嗽分析项目分析客户定位控产品定睛位形象定位价格定蓝位度假客距户：向往海岸生活，照时常放松瓦自己。主力客户投资客户闯：有较强的暮经济实力辉，看好东调部三镇旅罩游度假的弃发展，对闪滨海物业明十分认可浸。关键词边：度假·投拉资产品全国滨海临物业分析深圳东杀部滨海狂战略分盆析项目分盾析客户定壤位

产增品定位形象定位价格定停位关键词：希度假型公寓本项目塔主要打程造度假泳型公寓似，强调券其度假滔功能。东部门户基地核遍心临山近宿海度假公寓形象定位密的基调全国滨海溪物业分析深圳东部浇滨海战略堵分析项目分盆析客户定位蹄产品定为位形象定位价格定基位关键词：度假型公魔寓关键词灶：度假·雪投资关键词务：山景仍·海律岸关键词段：双核心仁·鸟门户遍·基嘴地Holo拜Coa箭st蔚蓝爷东部赶·假到日基笔地HOLO：”HO蒜”，即HOLI合DAY，假日兔，度假赌之意；”LO新”，即LOF互T，阁楼稀/公寓搅之意；两词取前镜部合并，钓即HOL滋O。HO坊LO不仅气表明物业匀性质，更嫌表达了一雪种度假、国悠闲、舒违适的生活焦情调。HOLOCoa考st全国滨在海物业惑分析深圳东部兼滨海战略捞分析项目分晶析客户定沈位

产网品定位形象定位价格定位Coa粱st：即海岸，岸线之意，是使东部核心祸价值的体抵现；它更医代表一种隆围绕海滩前的生活情杠调：阳光疫、沙滩、技海浪、海英风、运动男、休闲……我不在根度假，社就在度断假的路崭上……Life银isS巡寿unsh忽ine,纱Beac辰h,Fi扭shin状g,BB筒Qan关dmo和re…HOL燥OCoas者t全国滨海冬物业分析深圳东部宁滨海战略松分析项目分寻析客户定阅位

产金品定位形象定欢位价格定诵位深圳的鄙天堂原誓来在这投里……全国滨阵海物业声分析深圳东部里滨海战略然分析项目分你析客户定筐位

产愈品定位形象定走位价格定敲位蔚蓝东部：采用类河似“蓝色称盐田”的副说法，用贤高起点的拼定位与形延象，跳出反****扛，表明项梳目极具发连展潜力的泛区位；回家就是棋度假的开唉始……假日基没地全国滨海毯物业分析深圳东竖部滨海至战略分借析项目分陕析客户定位艺产品定懂位形象定位价格定学位假日：是本项目若度假式公姨寓的物业才属性的体罗现，也是圣本项目生益活情调的秤体现。基地：本项目阁处于*纵***窃和**低**－仁南澳组甘团滨海名旅游度槐假服务俩基地的竭双核心谣位置，塔是生活朵、度假手、消费扬、娱乐德的核心业基地；同时也好体现本著项目是愉***爆*－南慨澳组团哨的门户葱和枢纽显的地位制。。全国滨海衬物业分析深圳东衬部滨海仙战略分白析项目分抢析客户定位命产品定但位形象定位价格定连位案名建议***跃*处于道北纬22°，同纬吃度还有披著名的凑度假圣拦地——夏威夷考并爱岛；****荷属于亚热买带海洋性剩气候，年景平均气温22°，非常时领宜度假居居住；***难*海域圈海水年政平均温菜度22°，常年适巾合游泳。蔚蓝四22°第七部分尼价格定位价格定汽位全国滨滑海物业镜分析深圳东部景滨海战略这分析项目分计析客户定椅位

产并品定位河形象婚定位桂价格定屯位价格定限位思路可行性分蛙析填对比系纪数研究雅价攀格初步定乖位次东部价比格曲线列项馅目定价对比研扁究东部玻片区与喘***晓*片区我价值综墨合对比够，得出猾***没*片区竭与东部恼片区的偏比值范传围研究东部社度假型公凡寓物业价弓格情况,俱结合本项苏目推售时覆间，预测扩未来东部俩度假型公睛寓的价格职区间本项目价辛格区间主力顾客相似性区位可比性东部片区与***月*的可比某性产品类别同比性楼盘样本代表性全国滨海意物业分析深圳东部贪滨