泰州市某上市公司市场调查报告

泰州市场调研报告第一部分A、年末全市户籍总人口为500.7万人，下降0.6%。其中，市区64.75万人，增长0.8%。B、全年城镇居民人均可支配收入14940元，增长17.8%；C、人均消费性支出9021元，增长10.2%；D、城镇居民人均住房建筑面积为31.97平方米；E、农村居民人均住房使用面积为43.97平方米。一、泰州经济情况1、2007年泰州经济情况指标绝对值同比增长（%）

规模以上工业总产值2502.9436.9

全社会固定资产投资755.0128.5

财政收入217.9830.9

地方财政一般预算收入83.0227.2

社会消费品零售总额323.0524.3

城市居民人均可支配收入1452215.7单位：亿元预计：扬州2008年人均收入为16872元,泰州2008年人均收入为17426元。2、1-10月份主要经济指标比较：2008年扬州数据(1-10月)A、城市居民人均可支配收入为14595元，同比增加1979元，增长15.7%，完成全年目标的86.5%，按预计全年为16872元。B、居民人均消费支出为9480元，同比增加1239元，增长15.0%，C、1-9月农民人均现金收入6221元，比上年同期增加915元，增长17.2%，提高了0.9个百分点。二、泰州楼市情况A、全市房地产开发企业施工房屋面积736.20万M2，同比增长39.00%；其中施工住宅面积581.31万M2，同比增长43.90%；商业营业用房101.94万M2，与同期基本持平。B、全市房地产开发企业新开工房屋面积338.06万M2，同比增长31.31%；其中住宅新开工面积288.98万M2，同比增长58.04%。C、全市商品房竣工面积表现为下降趋势，全年商品房竣工面积177.63万M2，同比下降7.1%；其中住宅竣工134.63万平方米，同比下降14.30%。1、2007年商品房回顾D、2007年全市商品房销售面积为314.24万M2，同比增长19.20%；其中期房销售面积219.50万M2，同比增长27.84%，占总量的70%；现房销售面积为94.74万M2，同比增长2.93%，占总量的30%。E、销售价格上涨速度有所放缓，全市商品房平均价格为3196元/M2，其中商品住宅均价2929元/平方米，商业房均价5308元/M2。区块地理位置开发情况产品类型认可程度A主城区开发热区高层为主最高B正南未来新城区未来居住热区高层、多层、别墅、排屋较高C东区住宅开发新区多层、排房较低D东北区早期开发区域多层一般E主城区东区早期开发区域高层、小高层较高区块简单介绍1、阳光新城建筑面积35000平方米，为市中心纯多层项目。年初价格为4300元/M2房交会表现：公布均价为4100元/M2，推行1-2%平常折扣。房交会表现：有20-50元/M2折扣。2、杰盛西苑（非热点楼盘）该项目区域位置较为偏西。目前为二期销售，均价为3310元/m2。其他轿车库2150元/m2，普通车库1100元/m2，阁楼1000元/m2。房交会表现：公布价格为3426元/M2A、主城区3、同悦容园（热点楼盘）东城河边景观高层楼盘、与梅兰芳纪念馆隔河相望未开盘，打造泰州最高价楼盘现场报价6000元/平方米4、凤城国际（热点楼盘）东城河边景观高层楼盘，占地197亩，规划建筑面积284000平方米房交会表现：价格为3980元/M2，平常折扣1%（一次性付款）。5、金通梅园二期目前均价为3900元/平方米一期即将入住，二期预计明年3月开盘，价格为5000—6000元/m2，周边配套十分齐全；房交会表现：无特别优惠小结:市区内多以高层/小高层为主,价格都在4000元以上,热点楼盘都在5000元/M2以上。1、恒景国际恒景国际花园地处泰州新区，正南面，泰州的未来中高档居住中心。总占地面积约17万平方米，总建筑面积约30万平方米，总户数约1940户，叠加别墅202-250平方米，价格仍为4600元/M2。房交会上表现：多层4200元/M2（已销售完毕），目前在销售的为小高层3800元/M2B、正南未来新城区房型面积套数已售套数本户型销售率四房145-160811316%三房107-139773039%二房85-91321650%叠加202-234722433%销售率最高的是三房、二房。房型面积套数已售套数本户型销售率四房160-1777057%三二房87-10434622164%叠加194-210362-39914878套53%2、东润第一城共建多层住宅11幢，建筑面积为28235.45㎡。叠加住宅6幢。房交会表现：联排基准价为3180元/㎡，均价4000元/M2；多层基准价为2770元/㎡，均价3400元/M2。销售率最高的是三房、二房。而该项目的叠加销售情况比较好，是因为价格较低。3、世贸河滨花园正南面，国道外。总用地180268平方米，总建筑292912平方米。21栋多层，15栋高层，17栋连体别墅组成，一期推出21栋多层，8栋连体别墅。多层均价3500元/平米（报物价局3900/平米）。

未参加房交会小结：正南区产品多样，高层、排屋、多层、叠加等各类产品均有。其中普通多层的价格在3400-4200元/M2之间，排屋在4000元/M2以上，部分排屋产品为做广告，价格低于3200元/M2成交。4、金水湾项目位于城南核心区位，以小高层、高层、情景洋房相结合。总用地面积110.59亩，总建设面积108871平方。一期9幢多层，其中1-2层为叠加住宅，建筑面积为6839ｍ2；3层以上为单层销售，建筑面积为11984ｍ2。销售均价为3750元/M2，此价格为8月开盘价格，到目前为止，价格未上下调整。未参加房交会。房型面积套数已售套数本户型销售率两房85-91261038%三房107-1391043029%五房145-1608225%销售率最高的是三房、二房。五房的量少，不能参考。1、康桥水岸位于泰州市大学城中心区，南邻济川路、在主城区东面，位置相对莱茵较好。总建筑面积约51600平方米，住宅面积约47100平方米、商业配套4500平方米。8月开盘，高层未销售，多层共240套，实行1-4楼统一3840元的均价，均价3840元/㎡，地下室1200元/平方米，开盘当月销售19套。叠加、联排在内部销售完毕，不对外。未参加房交会C、东区类别总套数总面积已售已备已售未备案可售套数办公132228.461012商铺121705.291011住宅798419.6923056第一批共79套销售情况房型面积套数已售套数本户型销售率两房8764812.5%该项目的相对位置比本项目好，销售不理想是因为多层定价偏高，且项目规模不大。主要房型销售情况2、翰林雅居占地面积17万平米，总建筑面积约21万平米，容积率1.18，由双拼别墅、联排别墅、多层、小高层等多业态合围而成，总户数约1331户。首期：A、双拼21幢，共42套，5000元/M2，双拼150-180万/户，面积300M2以上。B、四五联排28幢，约为130套，面积204-261M2，均价4200元/M2，总价100-150万/户C、多层5幢105套，3400元/M2国庆假期为泰州唯一降价楼盘，双拼及排屋降价约300-400元/平方米。房交会表现：购买排屋、双拼每套优惠5万元。从5月开盘以来，排屋、双拼总量约168套左右，大约销量不足30套，多层大约20-30套之间；整体销售情况非常不理想。3、天和家园坐落在海陵区东南部与泰州高校园区内占地约10万M2，总建面积约17万M2，由34栋全框架多层和5栋小高层组成。首期未开盘，将以多层为主。房交会表现：作为新盘亮相，报价3300元/M2从地理位置上来看，天和家园稍好于我们项目。在未来一两年内，销售产品全为普通多层，价格为3300元/M2，严重拉低了本区域的房屋价格。因此在营销上要避开与之区域的相同诉求。D、东北区1、金迪奥花园占地面积20000m2以多层为主，少量排屋。房交会表现：排屋3500元/M2，面积从180-220平方米。2、欧亚花园项目总建筑面积达320000平方米，规划有24000平方米的商业街区。建筑规划以“三房”为主，同时规划有多层、小高层和别墅等多种物业。房交会表现：叠加3300元/M2，只有三幢，共10多套。3、东城国际占地面积67969平方米，总建筑面积96698平方米，规划有情景公寓和英伦洋房。最新消息：目前价格3000元/平方米，但优惠后为2900元/M2。花园洋房明年年初开盘房交会表现：推出83-138平方米的景观洋房，价格3000元/M2左右，无特别优惠。小结：该区域一直以来都是走低价路线，无论多层还是少量排屋都是如此，客户也主要来自城市周边区域，因此我们项目也要避免进行区域比较。E、主城区东区1、鹏欣尚城主城区东北面，地块出让总价创泰州新高，196万元/亩，占地283.39亩。融多层、小高层及高层于一体，户型从60-300平M2不等，总建筑面积50万M2。项目位于市中心生活圈，周边配套非常成熟在售情况：最后一批。目前实际销售均价为4360元/平方米。全为多层LOFT户型，90-130平方米。未参加房交会2、东方名邸项目总占地约105590M2，总建筑面积13万平方米。由37幢住宅，其中有25幢多层、4幢小高层、3幢高层建筑、5幢叠加别墅、3幢商业用房。5月二期开盘，原一期均价3980元/平米，二期涨幅150元/平米，为4130元/M2。最新消息：小高层：90-130平方米，均价4030元/M2；叠加200平方米左右，价格差距比较大，在4000-5000元之间，大多集中在4500-4600元/M2。房交会表现：无特别优惠，主要推荐为一期剩余房源，位置较差，均价为3980元/M2从未来价格和产品目标来看，本区域是个可借助的区域，是本项目介于主城区之间的热点区域。泰州碧桂园（城北外围）一期在售总建筑面积，93166平方米，由高层、别墅组成。楼层状况:别墅：-1+3，小高层：12、16、18、19装修状况:精装修/毛坯均价:4163元/平方米别墅。高层/小高层：98-380M2，均价2600元/M2（毛坯）、3200-3300元/M2（精装修）优惠（到12月31日）：免3年物业费；2人以上为团购。另外：每天8趟免费看房班车平均20分每班房交会表现：整体优惠25元/M2，团购实际可优惠20-200元/M2F、城北区价格与产品无直接借鉴，在推广上可与碧桂园、世茂两个项目同作为品牌项目，提高品牌价值。从房交会推出的楼盘预估目前或即将上市的商品房总量为200万平方米左右。第二部分：房交会客户调查情况统计（有效样本量43组客户）1、您对莱莱置业的了解2、如果蓝了解，醒您对莱惩莱东郡环的居住龙印象3、您认为议莱茵东郡挽的销售抗朽性是什么傍？4、价格承攻受能力5、目前伯购房选什择的区跳域6、购房洞前的三录个关注炭点7、计划忘总价范急围内的喂房子8、考虑什受么类型的电商品房9、考虑多烦大面积的默商品房10、若在议莱茵东特郡购房榴，最大唉的担忧11、调查净者的年帐龄12、调查者悟的职业12、家庭找年收入13、调查门者目前幸居住的雀小区位数置14、调查远者有几悲次购房填经历1、来戏客情况大多有过肌购房经历通；目前主夜要住在乡丰中心城众区；家庭年橡收入大即多在7万以下；退休人沈员和公伤务员、透企业事意业单位螺居多；年龄主要闯在36-捧60岁之间；承受主气要价格鬼集中在3500纳-380汽0元/M2，第二个旁范围380打0-4翠000元/M2之间；选择新盘率主要集中哭在市中心仓和南区，夕占60%以上；对价格和持交通的共欠同关注，症要占70%左右；多层仍然亩是主要购童买需求，诵占60%以上；对面积秃的需求90-1召20M2，为41.换80%，为绝对涌需求，其禾次为120-缺150猪M2，占18.医60%；综上所述掏：情况说双明：尽渗管本次财样本量鞭为43欺组，但朋该43说组的中帝高端产品购买尼意向性疲强，有倘一定参型考价值闻。2、对本粮项目及区剪域的认识妹为：适合作袜中档小深区；如果没有苍具体指向孕，对本区贪域最大的胆忧虑为交秆通通达性轿不成熟；对本项品目的担塔忧为日披常购物渗（33.有30%），交通疯方便26.1泛0%；在报纸上调了解本项巴目的有48.询8%，听说来过的有34.8蜡%。第三部分白：市场回顾汉：受大市石场影响什，泰州邻楼市表哀现出的顽特征：士相比07年，价眠格缓慢份上升，纷增长幅亡度在100鹊-20厉0元/M2之间，而清且单个楼蜜盘价格的挠增长时间训跨度大，驰几乎都在姥半年以上煮，同一批意推出市场制的价格都臣不变化，佣而是由下疯一批推出滨时，价格伏才略有上随涨。销售速度净明显放慢剃，但销售税也在缓慢桃前进，销喊售套数明流显下降，里如恒景国铜际、欧亚样国际、金北水湾这些屋房源充足倒的项目；相比周边翁市场，泰订州楼市到绢目前为止称，还未出晒现为了应炎付市场而区采用周边迁城市的加燃大折扣的捷销售办法押。市场态势拾：除开主城炮区的开发哨以外，近巴郊的热点仿集中在南碎面未来居献住中心和臂东北面的呢几个20亿06-2葬007年困上市传统鉴优质项目遵。推售量也狮逐渐放慢丛，每次推韵向市场的泳房源量小领，以便控详制着上市俯节奏，以益便保持销扛售价格不阵下落和后早面销售的妹稳定，或昼略微上涨斑或平稳推舌出。区域增长阳次序通过价纺格和房类源、产街品特性拖等综合俗因素，萄如果泰静州市场纳整体大根力启动余，初步蹄推断，哗泰州区信块成长宏的先后躁顺序为级——A中心区些域、B离主按城较近欧的南区彻和东北校区E离主城垃较近的东另区D离主艇城区缴锻远的东渠北区最后是察C本项自目区域境。本项目扯营销难痒点：区域的成睛熟度和认谎可度；产品的森中高定贷位与区宏域成熟图度的落框差；单价与总谎价的中高透定位；项目成本格高，地上可销旗售建筑面外积的单位资成本目前睡测算为3872元/M2。通过本次郊调查主要树价格的需无求为3500伪-400肝0元/M2，而更多材的是集中昏在350工0-3荒800元/M2；客户的饰目标都低季开，至少富接近于本挨项目目标惭价格。项目的饲品质与朱配置、肃以及产翻品本身刺的利好熟，此价遭格定位挽略微篇锻高；由于本项瓜目产品定碌位高端，淹因此以4000元/M2上下作为翅讨论。价格讨论建议：1、从营竞销层面来尝说，难度蛮低，但从底成本来说驰，市场的铃波动无法民让项目实霞现合理利寻润。2、结述合泰州求整体市钢场和各办个楼盘怜的价格荷增长为悦每年3并00-医400尚元/M爪2情况开，也不诸利于本月项目后裹期价格娃运作。3、项循目的建闪筑成本湖下降空乌间不大毅。如：低于声4000承元/M2因此，供低于4塔000影元/M膨2对项歇目开发遭和营销矛不利因孙素多。对项目整家体操作更打有利，销宰售难度加老大，对营妨销与产品迷都有要求际。应对策略1、优往化产品嚷，降成坝本不降填品质：见后面阐骡述。2、营捐销高调旅入市：建议以高腾档产品定艘位契入市稳场，高品寨牌、高品丧位、高品丸质，造成命对市场的叛信心。3、物羽业服务孕的选择亡，用服醉务提升尘品牌和属物业的恼价值。如高于垮400它0元/凭M21、工杨程和材抖料配置夸优化：（1）授、建筑爽部分A、门窗仙工程：原施工图臭采用断桥妻隔热铝合腊金窗规格叛lowE含6+12锄A+6，宣是否可以屿采用普通杏断桥隔热搏铝合金规吉格5+9嫂A+5白迫玻，进而鉴降低造价敞。进户门万选择钢女制进户信门（原狱图纸上米是采用懂防盗门等1.2剥*2.覆3）。入口单元粥门采用不观锈钢+双览层玻璃，班可以参考袭南京四期声项目单元般门。公共部位盾防火门的旗饰面材料忽一次到位滨，避免二翻次装修浪岗费。用于空调探机位置的录铝合金百沸叶窗采用摩可卸式。所有室逢内门住击户自理裙。B、栏滔杆：阳台露台料栏杆采用粮铝合金加蓄安全玻璃示，禁止使贺用型钢+词玻璃。户内低宇窗栏杆桌：设计纤图上用冷不锈钢岂栏杆，边实际不其需要，念现选用受普通型待钢栏杆让。楼梯公莫共部位特栏杆选瓶用锻铁柿栏杆+尿木扶手烫。室外栏杆期采用铝合足金栏杆。庭院栏杆迷采用锻铁驼栏杆（可剥考虑木栏施杆），结辉合景观需毁要。屋顶部位帽栏杆采用凯锻铁栏杆响。空调板日栏杆采宋用铝合活金栏杆权。第四部分垄产品优化摄建议C、砌体创工程：设计图上猪外墙采用沟砂加气砌查块，内墙妹采用灰加北气砌块，陡外墙是否棋可采用多鸡孔粘土砖电+保温砂誓浆。内墙除渡卫生间衬、厨房除、分户欢墙体，俩建议取或消其余滔内隔墙梦。D、屋心面图纸上礼坡屋面撕采用3当mm厚傻聚胺脂嫩涂膜防拾水层+心35m吗m厚挤御塑保温拐板保温世层+彩斜色水泥良瓦；平屋面采趣用3厚S雷BS防水戒卷材+4坐0厚挤塑见聚苯乙烯以保温板。E、楼地若面：30厚社细石混蛮凝土加派随捣随梁抹光。厨房、卫挪生间地坪恩抹水泥砂晓浆，聚胺吐脂防水涂沈料。F、墙面外墙面采财用粘土劈颈开砖，局斩部外墙采熟用弹性涂掉料（采用僻甲供）。内墙面暖采用混栽合砂浆间+白水窝泥腻子想。厨房、卫疫生间水泥挽砂浆拉毛替。内装修：往楼梯间采农用花岗岩打，公共部地位墙面采储用乳胶漆碍，户外花喝岗岩材质斯可适当提需高档次。G、图纸恢上顶棚粉寨刷改为直题接腻子批致白。（2）、董安装部分A、建肝议楼层艺公共照培明采用基均分器卡分摊到返每户，皂其他公湿共用电膛仪表计水量分摊掀。地下潜室电动庙车充电成设备怎著么考虑拐，建议掏刷卡充视电。B、厨、椒卫间设备括未安装，据预留接口群。弱电暗暖配管到位申。C、管材浆：给水采钻用PPR睬管，下水饥管采用P菠VC落水腹管，内卫亲生间管子温采用消音肿螺旋管。照明统一彩用白炽灯寇。D、太肾阳能设漏备在保扬证品质昂的前提倾下，可镇以进一获步市场尼询价，跃设备不炕宜过大汽，应考攻虑排布课问题。E、户内雾配电箱：票品牌开关汗箱。F、有线揭电视，宽妈带，电话谅。G、智认能化系美统可视梁对讲机抖。H、报警遗系统无线泥报警主机摇、自动报丙警。（3）、雁配套设施A、马路落为沥青路亚面，下水面管道采用亏波纹管。B、景扇观为较承大型小纳区水系幼，主干寒道采用急沥青路值面，次运干道和全园路为罚硬质铺勉装面，污配备小膝桥、亭裕台、景元观小品湿、大型州苗木等粘，总体矮品质有凯提升。户型套数面积搂层备注D116128.41M2—1+1—1层赠送93M212221.77Ｍ2—1+193M2D228186M22+3D328183、186、192M24+5D434120、132M2—1+1—1层赠送51-71M2。D534132-137M2—1+2—1层赠送为51-71M2D634128-133M23（平层）D734184-211M24+5共220户共计2木20户欲，如果嘱按40施00元裳/M2麦计算，面积1玩20-递137蜓M2，龟共11亮8户，斤总价4独8-5洞5万之摸间，户殊数比例荒为54谱%面积1统79-崭193东M2，伍共74别户，总法价71伙-78苦万之间急，户数慨比例为自33%面积1轧92-纳221千M2，秃共28宫户，总颠价76容-85民万之间造，户