山东国际购物中心项目市场调研及定位报告大量附图

2011/02谨呈山东XX黄金国际购物中心项目市场调研及定位分析报告xx置业有限公司

一.宏观经济

二.项目概况

三.市场研究

四.潜在竞争

五.借鉴案例目录六.定位建议七.概念方案八.经济测算城市区位XX交通XX概况人口分析GDP与人均GDP对比分析固定资产投资社会消费品总额分析可支配收入与消费性支出分析产业发展小结山东省概况三产分析宏观经济一XX：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地南与泰山毗邻北与黄河相依东与潍坊市相接西靠济南和莱芜XX市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、高新技术开发区），3县（桓台、高青、沂源县）XX市城市区位铁路以胶济线和淄八、淄东线为主干，成“十”字型贯通全市；济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北；XX周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷XX初步形成了高速化、网络化的现代交通格局区域共同发展的效应开始显现XX交通滨博高速滨博高速济青高速济青高速

山东省土地面积占全国总面积的2%

（即15.71万平方公里），居民人口

9417.2万人约占全国总人口的7%2008年度山东省实现GDP31072.1亿元，占中国当年GDP总量的9%

从发展速度看，2008年山东省GDP

增长率为12.1%，高出全国3.1个百分点。此外，当年财政收入总额为

1956.9亿元，占全国的3%人口面积绝对值占全国比重9417.2万15.71万平方公里社会消费品零售总额占全国国内生产总值占全国财政收入占全国人口密度大，GDP高于全国发展速度山东省概况资料来源：山东/中国统计公报

XX市土地面积占山东省总面积的4%

（即5965平方公里），居民常住人口

504.51万人（约占全省总人口的5%）

2008年度XX市实现GDP2316.78亿元

(全省排第5位),占全省当年GDP总量的7%；从发展速度看，2008年XX市

GDP增长率为13%。此外，当年

财政收入总额为114.69亿元，占全省的6%人口面积占山东省比重504.51万5965平方公里社会消费品零售总额占全省国民生产总值占全省财政收入占全省XX市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.9%绝对值资料来源：XX/山东统计公报XX概况资料来源：XX统计公报

XX市2008年户籍人口达420.62万，比2007年增长1.03万人人口分析

XX市2008年GDP达到2316.78亿元，位列全省第五名，2008年人均GDP达52036元，位列全省第四名近三年XX市GDP平均增速为14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年XX市人均GDP平均增速为15%，城市发展潜力大GDP/人均GDP对比分析城市GDP(亿元)排名青岛4436.181烟台3434.192济南3017.423潍坊2491.804XX2316.785济宁2122.166东营2052.627临沂1958.608威海1780.359泰安1513.3010山东省各城市GDP排名（前十位）城市人均GDP(元)排名东营1027411威海635192青岛528953XX520364烟台490125济南457246莱芜358457滨州336108枣庄287449日照2830010山东省各城市人均GDP排名（前十位）资料来源：XX/山东统计公报

XX市全社会固定资产投资在2008年达到807.97亿元，比2007年增长24.9%，投资规模大幅放量近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3%固定资产投资分析资料来源：XX统计公报三产分析2008年XX市第一产业占GDP的3.5％（82.18亿元），第二产业（重工业）是XX的支柱产业，占GDP的64.8％（1500.45亿元），第三产业占GDP的31.7％（734.15亿元）XX市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳近三年XX三产发展保持平稳增长2008年XX市的社会消费品零售总额达729.62亿元XX市近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近三年XX市平均增速19.2%），商业发展迅速社会消费品零售总额分析资料来源：XX统计公报2008年XX城市居民人均可支配收入达17629元，人均消费性支出达11447元，呈现出较快的增长势头，分别增长11.2%和12.3%可支配收入与消费性支出分析资料来源：XX统计公报XX工业实力雄厚，是山东省最大的工业基地、鲁中商品集散地和物流中心，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局产业发展作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是XX市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企业1400多家,限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成XX有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和XX工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予XX“中国陶瓷名城”称号,为XX陶瓷产业的发展注入了新的活力

日用陶瓷化工产业产业发展机械冶金目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是XX市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。XX的冶金行业基础雄厚,重点企业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、XX钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占55%。石英晶体器件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平电子产业XX是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位新材料产业城市地位经济发展城市人口资源城市随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位人口规模较大，常住人口占绝对比例城市发展潜力大本地化特色强产业发展工业化城市，第二产业发达小结项目位置及地块条件道路系统公共交通周边主要物业项目概况二地块周边SWOT分析地处以黄金国际商业街区为中心的城市新型商圈，未来商业价值潜力巨大项目位置地块位于XX市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、西至世纪路、南至华光路N本项目项目位置及地块条件用地面积约17600平方米建筑面积地块指标地块周边世纪路西六路本项目联通路华光路拟建百货TESCO地块周边占地面积（平米）18500建筑面积（平米）73500购物中心超市楼层总面积（平米）使用面积（平米）业态楼层总面积（平米）卖场面积（平米）F485004700餐饮、娱乐F396005300生活F295005200时尚

F197005400化妆品、鞋、手表

、珠宝F1500B11400800快餐B1144008900TESCO备注：B2层高3.6米，B1层高5.4米，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米地块周边TESC终O停车位楼层停车场（平米）停车位地面236B12500B217500（购物中心及卖场）464合计20000700停车位(TESCO卖场)560停车位(TESCO购物中心)140地块周喇边05/2010发包人开始建设工作03/2011完成的结构和屋顶09/2011产权移交到乐购01/2012购物中心即将开业项目进蛾度TES镜CON道路系统围绕项拢目周边偿横向有皂华光路某、联通夕路；纵养向有世侵纪路、饲西六路哲、西五取路；本项目撑周边交桨通路网弃四通八垦达，道茂路宽度4-6车道；城市各拿区域车肿辆方便钩到达本大项目世纪路西六路本项目西五路联通路华光路公交系统N公交线路、站点移动大厦站途径线路：34、90、139、160路西六路北首站莲池公园站途径线路：2、121、126路西班牙风情街站途径线路：159、160路美达集团站莲池小学站途径线路：123、137路项目周边混有亦路抱公交车通衣过周边道瞒路经过本从项目周边权移动大岸厦站；有路公交车鸽通过周边耻道路经过征本项目周冬边西六路帜北首、莲池饲公园站蚂；有路公交车格通过周边箩道路经过起本项目周车边美达集车团、莲池魔小学站；有掀路公交逝车通过蚁周边道可路经过坏本项目扑周边西猎班牙风荷情街站绑；公交站打点发达重，公交粗便利度捎较高123137342121126世纪路西六路本项目西五路联通路华光路90139160159160项目位于旋黄金国际笋商业街区船：现状：以传统商岛业及高惩档住宅码为主导地位的区被域未来：一切个更高端、样更全面、丽标志性的会物业提升整体嗓品质地块周边人口构成特点居民小区商业人流项目周边住宅小区较多项目周边有一定的商业项目和商业人流N世纪路西六路本项目西五路联通路华光路莲池公区园富邸大鹿酒店金丽花园金丽大搁厦道庄小区中国建泪设银行民泰大酒残店张店区第蹦七中学九级塔花朽苑小区联通营业紧厅世纪花园美达花园世瑞苑小储区莲池小馆区义乌小商弓品城政通超市丽景源大仪酒店XX市陪职业学除院大润发超市齐泰花谣苑瑞丰苑小刊区瑞景苑小蕉区黄金国卵际西班牙佩风情街周边物梨业住宅人蹈口序号楼盘名称位置开发商物业类型户数均价（元/平米）入住日期1黄金国际张店区华光路与西六路交汇处山东黄金置业有限公司小高层、高层、多层预计3000-5000户，已入住1000多户5300共三期，前二期已入住，第三期F区2011年8月入住2瑞丰苑张恒路与联通路交口创业房产多层1000多户35002003年3瑞景苑张恒路与联通路交口创业房产多层1500多户3400-35002000年项目周疾边的住司宅小区朱较为密丧集，以画中高档弯次商品悲住宅为日主；随着未来产周边商品慎房供应量拍的增加，泻特别是黄欺金国际的围热销，潜卵在的消费教者不断增移加，消费垒市场潜力摊巨大；周边小碌区位于肌张店区苗商业及延交通发造达区域盼，其小徐区内人缎群综合剥素质较净高，消帽费水平爽较高，师消费空意间有待该进一步平开发在售已售

XX市外来人口数量少，本土化倾向较强，不利于城市的对外交流以及经济发展的多样化XX新城区高档综合商业项目陆续建成，如名尚城市广场、佳世客，会对本项目入市造成一定威胁威胁

近年XX市人口、人均GDP、人均收入、社会消费品零售总额的平稳增长，未来有稳定的市场支持商业业态现状大多定位雷同，亟待符合市场需求的差异化、标志性商业提升整体品质张店的对外交通条件非常好，商业的辐射能力强西部新城的发展与政府的西迁，将带动西部商业地产项目的蓬勃发展本项目所处城市核心区土地供应稀缺，物业升值潜力大机会

地形及面积合理，具备规模效益。地块呈长方形，沿华光路东西向为延展面，延展面达200多米，非常利于商业的发展城市交通网络发达，公交系统便利紧临的黄金国际小区是本地档次高、规模大的社区，社区内的居民多是收入较高人群，可为本项目带来潜在的高收入客群优势地块处于牢华光路，雁目前该区域商业佣项目少，恳商业氛围不够栽浓厚劣势SWOT分析XX市商业发展历程XX市商业市场未来发展格局张店区商圈分析销售类商业分析餐饮类商业分析休闲娱乐类商业分析市场研曾究与青岛、济南对比分析商业市场特征总结三XX市商技业发展历桑程第一阶独段：争（198练5-1枕995）有计划顽的商品经冶济下的启锈蒙发展期赵，XX商迁业发展初嚷现雏形第二阶共段：（1995雪-200亦2）市场古经济过乡丰渡的突吸破发展疮期，日滨照商业病健康有马序的蓬希勃发展乌，各区境域核心夕商圈基阔本成型第三阶段途：（2002厘—至今）镜日照市授商业市教场进入熔高速发爷展时期昂，旧商张圈改造怜及新商搞圈的建召设，传水统商业在格局发妥生悄然翠改变XX市右商业市毕场未来创发展格昼局《XX市中舞心城区商沫业网点规艘划》的实施亭，使X尿X市商首业格局降发生天夸翻地覆笼的变化规划将分贡为近期规退划（到201饥0年）和嫁远期规侄划（201漫1年—20链20年）主要规划妥内容：市、区猴、社区级门商业功能炸体系、大吗中型商业课零售网点我、大中型统酒店、商业街、联商品交舟易市场您、物流然园区等社六大部甲分内容饮。规划目标：至202词0年，将X衡X建成立穴足鲁中、泛面向山东缠、辐射华原东的区域诱性现代化惨商贸中心和物窜流中心煤。XX市蚁商业市窗场未来鱼发展格闸局老城区颜未来发锈展远景普规划将以美食衣街、金晶泥大道、共拆青团西路料为依托，办提升原有勇商业物业尚档次，扩诞大商业辐妄射范围商圈功能篮：形成一丹个扁平环的”口秩”字形昏商圈，烧以XX霞商厦、纳青岛利编群、银靠座商城停、金帝忽购物广梳场为骨干，成拌为服务全敲区，辐射俭全市的重权要区域新城区岗未来发环展远景趋规划将以华夏光路为况骨架、浊西十路租为依托衬，以新烤城核心誉区为磁紫心，发钳展规模耕为20万平方都米以上术的市级卧商业副中心商圈功犬能：与老城区绵市级商业熟主中心一直起，构成舰了XX中昌心城区商缸业架构的纠双轮高新区未撒来发展远延景规划建立城名区北部翻商业中极心，地嗓理位置紧在世纪毙路与南跃营路路饥口附近逼，中润职社区北改侧商圈功民能：主要以服药务于本地算域内居民撤购物需求温为主。商优业物业发省展方向将改以购物、爸餐饮为主译，商业项目功军能齐全坊、档次之适中。炎鼓励设侧置专卖蝇店、超屿市、便范利店，恼适度设乓置专业阵店、百苍货店、餐饮店张店区商档圈分布三大商鹊圈：美食街类商圈银座商圈大润发敏商圈美食街商圈大润发商圈银座商圈本项目张店区该代表性泡项目代表性宵项目：商业零悟售企业斧：1.XX商寻厦2.金帝购床物广场3.银座商尺城4.大润发超辫市步行街翠：A.美食街魄商业街B.西二路商蝇业街C.共青团纳路商业验街D.新世界商椒业步行街234ABCD本项目1张店区竭商圈分较析名称典型商家商圈类型特色与发展方向美食街商圈XX商厦、利群购物广场、振华商厦、国美等传统商圈（核心商圈）XX最早形成的商业街区、商业网点密集，人流旺盛，商业气氛浓厚，商圈辐射能力强，XX各区县消费者首选之地。业态丰富，以百货、超市、专卖店为主银座商圈银座商城、王府井商业步行街、金帝购物广场、苏宁、全球通影院、嘉信茂广场等新兴商圈（次核心商圈）商圈是以银座商场、金帝购物广场与王府井步行街为核心并向华光路延伸发展出的新兴商圈。商圈业态丰富，以百货、餐饮、休闲、娱乐为主大润发商圈大润发超市、新世界步行街、五里桥银座等新兴商圈（次商圈）商圈以大润发超市、新世界步行街为核心，发展出的新兴商圈。业态主要由大型超市、百货、休闲娱乐、零售店铺组成张店区商僚圈分析美食街狼商圈地理位置：东接贿金晶大折道，西斩至柳泉协路商圈组成：由XX凯商厦、利组群购物广蛾场、振华卖商厦和美食街籍沿街的源品牌店培共同构睡成了X头X市的市级商业吼中心，成竭为XX最景核心的一虏级商圈1、XX巷商厦2、美食街顿沿街商铺3、利群购预物广场4、振华商棉厦5、国美电脉器商圈主剃要商业晌项目：1524本项目3张店区设商圈分蛛析美食街商板圈典型商业钞概况——XX商厦物业基本情况物业情况公司名称XX商厦投资商XX商厦股份有限公司商场地址山东省XX市张店区美食街内开业时间1995年12月营业时间9：00-21:00经营面积共7层，5万平方米经营档中高档商家合作模式扣点分成约25%-28%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯，中央空调停车位地面停车400个物业性质单体商业XX商猪厦外立损面（正糟在装修班）XX商厦裕内部通往超柄市电梯品牌伶店张店区值商圈分影析美食街弱商圈典型商拳业概况——XX商厦楼层介绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、百货F1珠宝明牌、周大福、千禧之星、谢瑞磷等化妆品玉兰油、水芝澳、美宝莲、佰草集等鞋类爱步、TATA、森达、BELLE、思加图等皮具金利来、华伦天奴、花花公子、鳄鱼等餐饮麦当劳钟表TUDOR、ROLEX、TISSOT等F2男装圣大保罗、皮尔卡丹、金利来、罗马世家、JACKJONES、才子、乔顿等女装杰西、米兰登、声雨竹、ONLY、VERDMODA、凯撒、玛丝菲尔等F3运动区NIKE、ADIDAS、美津浓、李宁、KAPPA等休闲区真维斯、美特斯邦威，佐丹奴等羊绒区梦特娇、皮尔卡丹、金利来，鄂而多斯等女性用品百图、华尔思丹、爱慕、美思、安莉芳等F4家用电器LG、三星、TCL、西门子、东芝、JVC、日立等F5电脑、数码产品联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧等婴幼儿童用品ABC童装、米奇、水孩儿等F6餐饮（美食城）；羽绒服餐饮（美食城）；羽绒服张店区商受圈分析美食街蝇商圈典型商麻业概况——XX商伴厦XX商厦唤是XX市乌零售业龙阴头企业，鸭是国家认趣定的大型煌商贸企业涂集团，山旷东省政府酿重点扶持的骨干贴企业集团闯，山东省问规模最大甩的民营流责通企业之惜一，其经血营范围相芬对广泛，活目前在当地熟绣知度较高盟、接受度斤最强，业部态分布含芝超市、百怀货及餐饮危等品牌档次朝定位中高档骨，品牌比例愧约为高︰中︰低=3:5馅:2重视品牌陷档次组合倒，价位及飞款式相对辨适中商场销的售情况悬分析提袋率16只（时间犯：201联0年1月20日星期采三中差午11：30-1衫2：00天气：应大雪）备注：此狐数据不含叔超市，因赔XX商厦死客流高峰稍为平日18点至21点及逢址周六、抬日，且骄逢当日降大雪灵，购物捏热情也若受到影膛响，如递上提袋明情况仍反算乐观张店区商什圈分析美食街商缠圈典型商捞业概况——利群购下物广场物业基本情况物业情况公司名称利群购物广场投资商青岛利群集团股份有限公司商场地址XX市张店区商场东路2号开业时间2005年4月19日营业时间9：00-21:00经营面积共6层，5.8万平方米经营档中档商家合作模式扣点分成约24%-26%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯，中央空调停车位地面停车150个物业性质单体商业商场外立司面商场内等部运动区张店区月商圈分切析美食街孟商圈典型商译业概况——利群购物康广场楼层介绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、百货F1品牌美宝莲、羽西、欧莱雅、卡西欧、周大福、六福珠宝F2绅士世界啄木鸟、美国苹果、法国梦特娇、乔顿、维多利保罗、意大利堡马、太子鳄、上海BOSS女装杰西、米兰登、欧妮雅、艾格周末、凯撒、玛丝菲尔等F3秀美天地淑女屋、G2000、粉蓝、艾格、艾格周末、伊莎贝尔F4时尚休闲安踏、依米奴、李宁、美特斯邦威、真维斯、耐克、班尼路F5精品家电主要经营冰箱空调、洗衣机、彩电、音响、通讯器材、数码、电脑、厨具、健身器材、办公文体用品等定位中服低档的爆利群经捎营情况爬良好，轮但次于情同商圈利的XX田商厦张店区防商圈分希析美食街龙商圈典型商业迹概况——美食街办沿街商纽奉铺美食街，退源于199穿1年9月20日，作为一条召承载着覆XX商限业梦想仓的“金街”，X乘X人无不问引以为荣掩。特别是经过16年多的软市场洗澡礼，美亦食街现已成为废XX的商毛业品牌美食街长800米，业态欺以服装、室餐饮、通讯产品壳为主，租款金价格在元XX无处能及，友价格区间3.5元-9元/平米/天，且商铺经梯营状况良奋好，极少姨铺位出让整体环境沿街食品烫店沿街商趟铺沿街商谢铺张店区俊商圈分伏析美食街定商圈美食街商旬圈分析小浮结商圈位的于XX陶市商业趣中心的摸黄金地骡段，影龟响力巨番大，辐型射范围里几乎涵稼盖整个薯XX市嫩，吸引沫了大量桨消费者贺。商业厅气氛成崇熟，商贷家品牌笔知名度刺较高，侧以百货趟业态为烟主，已邪形成了听固定的准客流，泉经营状杯况良好片区内经动营状况最划好的是X厉X商厦、碌其次是利亚群购物广乐场临街店滩铺的租赛金水平挤是XX枪最高的河，达到巩了3.5露-9元/平方米/天美食街齐除几个咽大中型霉商场以降外，基汁本都是舞临街的画店面房辟，在建哪筑形态惭上缺少御统一规劫划，“码脏、乱躺、差”补在美食扰街有目召共睹。黑行人、明自行车应、摩托考车、出枪租车、争公交车喇混杂，通整体环采境有待筑提升望海路（伞正阳路—冻荟阳路）重要品牌沟：服饰鞋包光：以纯扁三彩361休闲：在冈水一方洗化：绣快购化妆品绵千美化极妆品餐饮：沿土大力海西路（奴正阳路—稍荟阳路）山东路（茧正阳路—劣荟阳路）丽阳路代（海曲喷路—望桶海路）福海路（梢正阳路—遥东关南街炎）项目自舞身业态族与租金张店区商看圈分析银座商策圈地理位置：银座商善圈位于X薪X市张店脑区共青团按西路与柳泉路交钢汇处，梯商业项改目主要肚分布在桶柳泉路腿两侧，并向澡华光路方货向延伸商圈组啄成：主要迎由银座释商城、浅金帝购铁物广场骑、王府战井广场为核怎心构成肺，业态末以百货蒸、专业哗店、零草售店铺餐饮戏、娱乐为齐主商圈主要椅商业项目持：1、银座纪商城2、金帝虎购物广句场3、王府井跨步行街4、未嘉信茂盆广场21本项目34张店区任商圈分车析典型商想业概况——银座商城物业基本情况物业情况公司名称银座商城投资商山东银座商城股份有限公司商场地址山东省XX市张店区柳泉路128号开业时间2003年5月营业时间9：00-21:00经营面积共7层，5.6万平方米经营档次中高档商家合作模式扣点分成25%-30%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部扶手梯、中央空调停车位地面及地下停车场停车400量物业性质单体商业商场外畏立面品牌专柜男盟装超昆市银座商北圈张店区目商圈分日析典型商业学概况——银座商将城银座商圈楼层介绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、F1珠宝老庙钻石、周大福、金至尊、化妆品OLAY、玉兰油、、H2O、蝶妆美宝莲鞋类巴黎世家、STACCATO、森达、策乐、哈森、FED、ECCOF2男装NABARRO、AMURS、皮尔卡丹、金利来、沙驰、凯撒、卡尔丹顿、杰凡尼、皮具BOSS包、圣大保罗皮具、安东尼奥、老人头F3女装声雨竹、敦奴、季候风、菲妮迪、哥弟、米兰、SBQ、和泰饰品福禄寿、富翔、she’s、F4运动休闲服NIKE、ADIDAS、李宁、KAPPA、levis、LEE、哥伦比亚时尚女装贝拉维拉、江南布衣、ONLY、VEROMODA、COLUMBIA、CAT、TEENIEWEENIEF5电脑数码联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧婴幼儿童用品JOJO、DADIDA、DISNEY张店区咱商圈分慢析典型商申业概况——银座商城银座商蚀圈银座商宵城XX熊店于200薪3年5月1日正式开我张营业，犬是目前X续X市规模占最大、档现次最高、彩环境最佳的呜百货类商朵场品牌档次笔定位中高档，品牌比木例约为炸高︰中︰低=3:本5:2重视品浪牌档次日组合，毫价位相磁对较高商场销瓜售情况竖分析提袋率20只（时蝴间：201保0年1月20日星期载三中蓬午16：26-1锋6：56天气：动大雪）备注：此排数据不含概超市，因拢商厦客流蒙高峰为平东日18点至21点及逢桃周六、些日，且巴逢当日窜降大雪，逮购物热盐情也受毒到影响阴，如上滑提袋情开况可以阻了解到拥中高档潜商城中始银座商停城是当喂地经营最理各想的张店区驾商圈分医析典型商业悲概况——金帝购联物广场银座商垃圈物业基本情况物业情况公司名称金帝购物广场投资商XX金帝购物广场有限责任公司商场地址山东省XX市张店区柳泉路开业时间1999年营业时间9：00-21:00经营面积共6层，5.2万平方米经营档次中低档商家合作模式扣点分成约21%-25%经营模式品牌专柜硬件设施中央空调停车位地面停车100辆物业性质单体商业商场立面商场内部备空间商场专柜张店区蚂商圈分患析典型商业矿概况——金帝购近物广场银座商痰圈楼层介绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化F1珠宝周大福化妆品美宝莲、欧莱雅、雅芳表类卡西欧、瑞士天梭表F2男装老爷车、华伦天奴、莱尔丹女装东方夫人、白领风采、温沙蒂F3休闲装以纯、美特斯邦威、衣之纯、自一方、东方骆驼运动装乔丹（乔丹中国）专买、安踏、雷速运动、360、灰鼠F4童装童鞋小数点、石英纳、叮当猫、巴拉巴拉、海威尔工艺品陶瓷F5电脑数码电脑城、微波炉、热水器、消毒柜、印品、加温气、吸尖器、浴霸、炉灶、电风扇、五金、电饭煲、电工电料、电暖器定位中更低档的叮金帝购塌物广场谱经营情神况良好牙，但次班于同商丹圈的银哪座商城张店区菠商圈分乘析典型商罩业概况——嘉信茂广蜘场银座商圈物业基本情况物业情况公司名称嘉信茂广场投资商新加坡嘉德置地与深国投商场地址XX市张店区柳泉路67号开业时间2008年营业时间9：00-21:00经营面积共4层，3万平米经营档次中档商家合作模式商铺租赁:1F：3.5-5.5元/平米/天2F：2-4元/平米/天3F：1.5-2.5元/平米/天经营模式零售店铺、超市硬件设施四部平行扶手电梯，中央空调停车位顶层停车300辆物业性质单体商业商场外立面商场中庭商场专柜顶层停车场张店区商企圈分析典型商业欠概况——嘉信茂广个场银座商圈楼层介绍楼层业态品牌F1超市沃尔玛男女装ESPRIT、JACKJONES、珠宝、个人护理上海故事、屈臣氏餐饮麦当劳、味千拉面、肯德基、蒙自源米线、F2超市沃尔玛运动休闲区ADIDAS、NIKE、KAPPA、箱包都宝路、塞飞洛餐饮麦当劳F3超市沃尔玛童装北辰宝贝、dizai个人护理、内衣一品夫人美容会馆、季诺其他嘉庚育英学堂目前嘉信奶茂二、三院层空置店鱼铺较多，拉经营情况痰一般张店区伟商圈分拢析典型商业港概况——王府井步毯行街银座商介圈物业基本情况物业情况商业名称王府井步行街投资商XX通乾商业有限公司商场地址山东省XX市张店区柳泉路开业时间2002年营业时间9：00-21:00经营面积共3层，3.5万平方米经营档次中档商家合作模式租赁经营模式品牌专柜硬件设施---------停车位地面停车100辆物业性质单体商业分区业态名店街品牌专门店、餐饮、精品服装等时尚街KTV、服装零售、餐饮、药房等蚂蚁街流行饰品（2010年1月22日开业）王府井广慰场，建筑萌面积3.3万平方米御，由4个单体誓建筑构果成，铺须面258套王府井湾广场主础业态比虹例餐饮晴占20.踢4%，服装占44.桃8%，饰品占17.3阻%，美容占6.1%，其余婚喇纱摄影、霞网吧、工寨艺品等其他业态描占11.奏4%项目租金各水平相差很比较大，膏依照位置巧不同从2～6元/平方米/天等目前店铺草经营情况哈尚可，服相装类、餐膊饮类经营情况趟略好一角些步行街幕入口步行街商欧铺张店区盖商圈分腔析银座商圈寇分析小结银座商圈商业项完目主要拨集中在浮共青团寄路与柳撇泉路交荡汇处，萄此处是孩本商圈阔商业最蛇为集中章区域,业态丰富，商梁业氛围之浓厚商圈内人晶气最旺、杂生意最好松的商家当隐属银座商齿城、其次崇金帝购物仇中心、王爽府井商业少街、嘉信茂排最后乒，依商家等经营档次蒙排序：银津座商城、艰金帝购物拜中心、王构府井商业舞街、嘉信陪茂商圈内疏银座商苹城档次扔在XX情的百货容类商家要中属较赌高的，稠且品牌愁档次也危较高，锈从而吸感引了大量XX中消高端消费看群。并且毙大多数消钱费者都是揪有车一族衣，喜欢在待下班时间西与休息日拨前来购物，但歪由于商稳圈配套爸设施不笔完善，聪常出现吃交通拥嫁挤和停怎车难等赏问题，率目前该抽区域道码路在维瓣修建设，纤未来交缩慧通状况斯可能会逐得到改铜善王府井舒步行街术处于商淋圈核心贼位置，搅定位以论年轻时兵尚为主裙，吸引必了大量吩青年群偏体消费奋，年轻人的涌入省使商圈更舱具时尚感张店区旷商圈分需析大润发商叉圈地理位置：商场房诚西路与橡西四路么交汇处警北至华妖光路，独贯穿共青团佣路、人袖民路商圈组成：2002年，知必名超市割连锁集肆团大润寇发平价移超市进驻X桨X，与教新世界籍商业街询共同发企展，此哄时商圈结构娃已基本成戒型，逐触步形成X基X市级辅助次商推圈商圈主要朵商业项目波：1、大润各发2、新世灿界步行考街3、利群莲懒池购物广扶场4、齐赛价数码5、银座五筛里桥店6、尚美缺第三城12本项目3456张店区商极圈分析大润发商抓圈XX大润发棉主要由压两大板嫂块组成盛，一块搜是大型的平向价卖场，腰为XX市暖民提供3000织0余种优去质商品休，品种多丰富；惹另一块复是品牌商店街，惩聚集了黄浓金珠宝、莲化妆品、分饰品渡、服装、运辛动、皮具齿、鞋、食宽品、综合变服务等系列国卸际、国尼内知名述品牌大润发争优质的针精装修软与国际圣化一流伤管理服务与本土舒传统超市首形成鲜明绞的对比，吃并且提供免搂费停车瘦位，在钉商品价翼格上一傻直坚持“市场敌最低价写”将商顷品提供歼给前来亦消费的顾客。得遮到了市场掏的一致好赵评，大受定XX消费者欢姑迎，每天梳都有着大北量的人潮香涌入卖场，经针营状况良亚好物业基本情况物业情况商业名称大润发超市投资商大润发流通事业股份有限公司商场地址XX市张店区华光路86号开业时间2002年营业时间8：00-21:00经营面积2层2.5万平方米经营档次中档商家合作模式商铺租赁（4-7元/平米/天）业态组合大型超市综合零售硬件设施中央空调停车位地面停车300辆物业性质单体商业典型商浸业概况——大润发捉超市张店区商资圈分析大润发商惧圈内部商纲业街金银珠吉宝休闲服饰超市卖挠场外立面张店区商饼圈分析大润发俱商圈新世界商柱业街位于汁西四路北役段，南起金商场西路陵，北止华光路益，纵贯泪张店城址区主要由交通干然道共青稳团西路矩和人民西路，潜呈南北走迷向，全长1.8公里，宽14米，两弹侧建筑2至6层不等嗓，总建启筑面积25万平方米面，总占地熄面积7万平方哀米，由旋南、中图、北三住段组成新世界商剪业街现有律各色商家300户左右，算形成了以胞餐饮小吃、横各品牌尺服装店塌、特色云产品、刑旅馆、脆网吧、搁健身中心、膛美容美厦发、休槐闲娱乐昂等为特尘色的街泡区现时该商薄业街平均持的租金维底持在0.7～2.7元/平米/天，南党边商铺雪的租价标较高。逗经过两户次交通材主干道猎分隔后，向状北街段夜的租金答逐渐降狼低靠近大砖润发超缝市的店召铺经营丝式情况最帆好，其贴他的稍左差些物业基本情况物业情况商业名称新世界步行街步行街地址西四路北段，南起商场西路，北止华光路开业时间1999年经营面积25万平方米经营档次中档商家合作模式租赁：0.7-2.7元/平米/天经营模式独立商铺业态零售、服装、数码城典型商业照概况——新世界步医行街张店区商叫圈分析大润发辰商圈零售商沃铺步行街入服口零售商铺步行街零售商铺张店区飘商圈分唇析大润发烘商圈物业基本情况物业情况商业名称尚美第三城地址XX市共青团西路94号开发商东营渤海房地产开发有限公司XX分公司项目定位休闲主题院落式街区，区域划分为三大主题街区：东西坊、万博汇、西湖天地项目占地4.5万平米总建筑面积

7.3万平米（休闲街区4.5万㎡，住宅2.8万㎡）开业日期2009年10月项目类型商业街/临街商铺特色项目为集休闲、餐饮、购物等多元化经营业态于一体的休闲商业街区，共由25幢具有浓郁的民族特点又不失时尚风格的建筑组成。错落有致的院落式商业街区，融合东西建筑情韵，西式的大玻璃、大框架与中式传统的回廊、挑檐、天井等构筑起“隔而相望”的空间特色，青砖灰瓦、木栅花窗又构成了江南特有的经典场景已进驻商家鼎尚豆捞坊、苏荷酒吧、齐鲁商业银行、雅典娜KTV、大汉松骨洗浴、韩尚宫、新郎西服、重庆名门娱乐会所、爱尊堂商务宾馆、JJ苏荷酒吧、鼎尚料理体验馆、雅典娜娱乐广场、希努尔·男装、石蛤蟆餐饮、五牛汤馆、燊牛日本料理、摸错门牛肚王、小俩口烤肉、泰国餐厅、齐邦咖啡、北京御茶园、麦乐迪量贩KTV、乐味牛排、大汉松骨足疗、芳草婚纱摄影、艾尚家饰、自然香蔬食馆、麻辣生活馆等典型商业奥概况——尚美第三赶城刚进入绸市场，腐经营情弟况有待艳市场考税证张店区行商圈分巩析大润发脑商圈新世界步价行街顶端悔与大润发汽超市交汇册处构成本志商圈最为铁繁华的路元段。新世令界步行街瘦由北往南祖商业气氛逐埋渐变淡，主沿街商业设主要以服事装店、网数吧、旅馆统为主，档袍次较低商圈内人卡气最旺、幻玉生意最好热的商家当蛙属大润发渔、其次尚美美第三城嚷、新世界锹商业街排旬最后，依崭商家经治营档次隶排序：瓣大润发嫩、尚美惨第三城软、新世纠界商业况街此商圈内芹住宅项目夸较多，人讲流较密集因商圈书内现主熟要大型应项目是渡超市形申式，消货费者主城要由学董生、家话庭主妇此、中老误年人组聋成，消剑费需求多以家狸庭消费与菊日常生活应消费为主本项目位冷于大润发撕商圈，入免市后将可嘴增强商圈荐影响力随着黄金闯国际的入逮市及政府鸭的西迁,该商圈味内的现厕有资源武已无法显满足日久益增长巾的消费因需求,这也同时为必本项目提罚供了很大配的发展空处间大润发商滑圈分析小问结张店区商今圈分析商圈对端比商圈优势劣势美食街商圈位于市中心，交通便利，可达性非常强老牌的市级核心商圈，客群可覆盖整个城市以传统百货店为主力业态，顾客忠诚度高处于繁华闹市区，停车位少业态单一、品牌档次不高，缺乏时尚元素未来大型商业项目供应少，商圈发展受到限制银座商圈在XX的百货类商家中属较高档次的，且品牌度也较高，从而吸引了大量淄博中高端消费群业态单一、缺乏时尚元素未来大型商业项目供应少，商圈发展受到限制大润发商圈位于主干道交口，交通便利，方便停车政府的西迁加上高档住宅的落成，本区域消费力不可小视目前业态较为单一，没有大型综合商业提升商圈影响力对本项拔目的发忧展启示引入时叠尚、新女颖业态，增加肠大润发返商圈的催活力开发大陈型综合蚊型商业，加速大腹润发商圈学的发展张店区校销售类宜商业分纤析销售类斜商业分许布柳泉路允销售类么商业分魔布联通路销砖售类商业涝分布金晶大道钉销售类商洗业分布世纪路销怠售类商业奸分布张恒路销达售类商业筋分布华光路销娘售类商业越分布人民路适销售类伯商业分茂布西五路斗销售类吸商业分麦布共青团路揭销售类商尽业分布西六路销爬售类商业午分布西二路叔销售类虫商业分咐布新世纪宋商业街猜销售类英商业分锄布张店区塘销售类穿商业分杀析序号商业名称位置面宽（米）进深（米）层高（净高）（米）店铺面积（平米）租金（元/平米/天）售价（元/平米）其他费用租售方式经营情况1淘宝街（外铺）商场西路与柳泉路交口3-54-63.2-3.5100-2002.2-物业费为0.15元/㎡/天一带三一般2淘宝街（内铺）商场西路与柳泉路交口3-54-62.8-310-201.8-2.1-物业费为0.15元/㎡/天内铺不分位置，只分大小一般3美食街（美都汇内铺）美食街3-95-142.8-3.58-205.6-转让费10-20万-较好4西班牙风情街世纪路3-66-103-3.540-1201.4--只租不售较差5义乌小商品城（二期外铺）世纪路3-54-52.8-3.260-100-23800--一般6义乌小商品城（二期内铺）世纪路3-54-52.8-3.210-201.4-5.6--只租不售一般已售商弦业张店区销昆售类商业纵分析序号商业业态位置面宽（米）进深（米）层高（净高）（米）店铺面积（平米）租金（元/平米/天）其他费用租售方式经营情况7婚纱摄影店西二路3-65-82.8-3.520-1801.1-5-一带二、一带三较好8特产、服装共青团路2.5-44-82.8-3.210-600.9-2.1富丽商场内物业费25元/㎡/月，取暖费36元/㎡/月，空调费33.6元/㎡/年内铺一层，外铺一带二较差9服装、美发新世界商业街3-85-103-3.716-1500.7-2.2转让费1.6-4万，卫生费150元/年（60㎡）一层、一带三较差10餐饮联通路5-86-133-3.530-3000.8-1.4-一带二一般11餐饮张恒路4-68-143-3.540-2001-2-一带二一般12布艺家纺西五路4-105-83-3.530-1500.8-2.8-一带二、一带三、一层较好13餐饮、五金人民西路3-86-103-3.5100-1800.8-1.2-一带二、一带三一般14九级村底商华光路6-138-103-3.580-2701.2-一带二较好已售商皆业张店区销位售类商业青分析在售商业序号商业名称位置面宽（米）进深（米）层高（净高）（米）店铺面积（平米）租金（元/平米/天）售价（元/平米）其他费用租售方式备注1国际商贸城昌国西路3-62.5-63-3.59-301.2-1.7-物业费为0.27元/㎡/天，电为1.08元/度只租不售为均价，签约期为五年，租金一年一收，目前处于优惠期，前两年免租金和物业费2美达花园联通路4-813-144.2（F1）、3.6（F2）55-230-8000物业费0.8元/㎡/天只售不租—3华夏国际柳泉路与美食街交口5-136-11340-2005.5含物业费--只租不售商场2010年年底开业4银领国际华光路一期三层：51.3；二期一层：37.4；二期二三层：54.58一期三层22.1；二期一层24.6；二期二三层24.45（一层）4.3（二层）4.5（三层）一期三层为1300；二期一层900二层1500三层1500-一层均价15000二层均价7800三层均价4200-只售不租每一层全部整体出售，经营业态不受限制，一期的一二层已全部卖出5尚城领域柳泉路3-8.57-9.53.729-300-20000（靠柳泉路）15000（南边）-只售不租，一带二（靠柳泉路）、一层（）占地面积为10.35亩，建筑面积为2.3万㎡，商铺共38套，2010年3、4月开盘，年底交房，非产权式商铺，经营业态不受限，地下有停车场，地面有部分停车位6天府金街西五路3.5-78-93-3.5100-200-6600均价物业费0.65元/㎡/天只售不租，一带三经营业态不受限制张店区塞销售类站商业分稼析汇总分析西二路共青团路新世纪商业街联通路张恒路西五路人民西路华光路临近美食街，其商业业态分布以婚庆影楼较多，餐饮、服饰店较少业态分布较杂，人流较少，生意冷清西侧紧靠山东理工大学，其商业业态分布以网吧、旅馆、美容美发、餐饮为主，客流主要以理工大的学生为主，生意较差业态分布以餐饮为主，生意一般业态分布以娱乐餐饮为主，KTV及餐饮店很多，生意较好业态分布以布艺家居装饰为主，其街边店铺多数来自71345部队大院房，目前无空房，生意尚可业态分布以家居装饰、五金建材为主，生意一般业态分布较杂，店铺面积相对较大，生意一般张店区销俭售类商业膛分析小结张店区呈的底商跪供应大违多只租观不售；出租情喂况：一瘦般；经营状妈况以美倘食街、都联通路半和张恒盒路较好兴，娱乐缸休闲、围餐饮类博商业较闸为集中爹；租赁市场旺：由于底阶商普遍为峰散售、缺舌乏统一的厚商业规划恨、招商及店后期管理吃，租金水秧平在0.6-毁9元/天/平米；营销理袋念：处渗于初步秘阶段无奇法合理鞋的把控登营销节掌奏；底商销售贿基本没有闸投资回报棕的承诺；张店区糟的商铺深大多为谈一带二丸或一层均作为一卖个销售犁单元，咏三层商野铺较少呼，经营要状况一简般张店区灶餐饮类贝商业分嚷析类别店铺名称西式餐饮糕点麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆、麦田蛋糕、两岸咖啡西餐厅、上岛咖啡中式餐饮糕点阿瓦山寨、顺意海鲜楼、合家亲妈妈菜、徐氏翅参、老毕疙瘩汤馆、海得利海参馆、贾府酒店、泰式鱼头、莲池酒楼、金太洋酒楼、巴山汉子酒家、老船夫海鲜厨房、天地人海鲜楼、金泰大酒店特色餐饮过桥缘米线、重庆鸡公煲、阿香米线、国梁烤鸡、傣妈米线、圣禾馄饨馆、外婆桥粥店、石蛤蟆快餐、李先生加州牛肉面、六乃喜休闲风味快餐厅、小俩口烤肉、蒙山绿野蚂蚱鸡、月牙泉休闲餐厅、牧牛郎巴西烤肉、岩石城自助餐厅、豪客来牛排、樱芝日本料理火锅煮乐汇火锅、重庆刘一手火锅、北洋肥牛、红达肥牛、五位城肥牛张店区尼餐饮类粉商业分吧析小结张店区餐峡饮类商业猛呈现出以母下特点餐饮类辆特色品还种较少服务水倦平有待谣提高当地口络味较重膨，以博宋山菜，料川菜、轻海鲜类居居多对各地拥特色餐您饮期待的较强大餐饮：备相对分散刑，面积较激大。大餐均饮基本为谜独立门户奔的多楼层命配置格局街；特色餐蓄饮：既集方中又分散微，相对集委中的餐饮熊店在王府微井步行街搁、张恒路掏、联通路尾；特色餐令饮主要以舒街边店为步主，主流兵的店铺面摔积在100-波400全㎡之间，克大多临凝街特色纲餐饮店符都是一触层及一雪带二，志少量有紧一带三月的格局张店区娱摊乐休闲类俯商业分析KTV名称位置消费价位优惠活动营业时间消费环境服务情况芒果量贩式KTV中心路140号小包：45元/小时（晚上）中包：69元/小时（晚上）大包：89元/小时（晚上）有会员卡可3折（办会员卡20元）至01：30（明清街和柳泉路芒果店通宵营业）较好较好金柜KTV王府井广场中心位置小包：28元/小时（晚上）中包：36元/小时（晚上）大包：44元/小时（晚上）暂无通宵较好较好大家乐KTV荣宝斋西小包：36元/小时（晚上）中包：48元/小时（晚上）大包：60元/小时（晚上）暂无通宵较好一般泡泡堂KTV西五路和共青团路交口小包：26元/小时（晚上）中包：49元/小时（晚上）大包：57元/小时（晚上）暂无至晚上24点较好一般超乐KTV柳泉路和美食街的路口小包：35元/小时（晚上折后价）中包：48元/小时（晚上折后价）大包：73元/小时（晚上折后价）正在打折通宵较好较好红糖果KTV世纪路义乌小商品城旁小包：28元/小时（晚上）中包：44元/小时（晚上）大包：54元/小时（晚上）暂无通宵较好较好思乐KTV张恒路与联通路交口小包：36（白天）48（晚上）元/小时中包：44（白天）58（晚上）元/小时大包：51（白天）68（晚上）元/小时暂无通宵一般较好张店区侦娱乐休贤闲类商佳业分析全球通电眠影院位置张店区柳泉路45号开发商XX市电影公司占地面积1272平米票价普通版本40/25（学生）3D版本60定位集电影放映、会议、娱乐为一体的综合性文化活动场所楼层分布一、二（放映室）、四、六是全球通影院三层是百乐门KTV五层是办公和设备用房XX全球侮通电影城截是XX市卵电影公司暑投资200丈0余万元兴傻建的大型避影城，全席球通电影撞城是山东挪省第一家霉完全按照便五星级标亿准建造的屡电影城，究其效果达亩到国内一乡丰流水平一层四层六层两个放映厅，并有九个自选电影厅有四个厅动感地带厅全球通厅彩信厅彩铃厅全球通VIP厅神州行数字厅动感地带情侣厅张店区娱蚁乐休闲类俘商业分析豪乐电贿玩城位置张店区国美电器地下一层建筑面积约1500平方米营业时间24小时消费标准1元两枚游戏币经营情况一般客群主要是学生、年轻人消费环境较差服务情况一般配套设施各种大型电玩游戏机、游艺机目前X换X张店惑区的电种玩城数亲量较少喇，且其倡配套设难施相比宝同类城载市较为迟低档，弓消费环省境也较怎差，生召意不是绒很好，碰进一步造提升发丽展的空誓间较大张店区宅休闲娱替乐类商考业分析小结张店区钞休闲类扰商业呈离现出以渡下特点以KTV为主，僻电影院窑、电玩劲城、洗疗浴中心期相对较渠少；KTV分布较类为集中,其档次大老多为中低枝档，规模悦较小，经旦营状况一培般；电影院以环全球通电尊影院的档胆次较高，均规模较大喉，经营状宵况较好，愧客流辐射强全市及周筛边；档次较高彻的电玩城晴和洗浴中瓦心都较少毅，消费环珍境和服务仁都不是很启好，经营趴状况也不叮佳；张店区娱啦乐休闲类甲商业整体酸档次不高凭，配套设超施和服务储水平有待祝加强，可哲提升发展凤的空间较棒大张店区娱欢乐休闲类蜘商业分析雍庭洗浴团中心项目地理位置星级消费标准最大接待人数消费环境服务情况配套设施雍庭洗浴商务会馆张店区联通路80号按五星级标准38/108/128/158(元/套)400人/天较好较好设有超大停车场、自助餐厅目前XX组张店区的伏洗浴中心滚较多，档雅次不一，疯大多为中建低档次，效生意一般认知度最悟高分布广军、多（聚商场内掀均有超啊市），凉辐射范储围大，啦当地居近民的认妖可度高竭，本地诊消费市妙场还停扶留在生婚活便利稻型阶段杰；区域条内存在帜大量农内贸市场骗，业态袭发展潜榨力大。辐射范围广能吸引当谷地及周边进区域中高角收入人群良前去消费挠，以利群漂、日百、左银座为中营心，档次破以中低档票为主。目前空白购物中心昼作为商业救的大型综躲合体本地荒目前空白碍，一则大是型购物中朴心对开发珍商资金实帮力要求很舍高；二则著购物中心毛的经营要吐求较高的浪商业运作园经验和能镰力供应活跃所有新笔建住宅量小区均死有一定瞒面积用坝于销售六的底商趣，供应急活跃，袋但由于光缺少主思力店的逗带动，德且底商礼规模有抢限，物轰权分散茄，无法嫩吸引优夏质商户锁，因此绢目前底盟商租金自较低、番空置率较较高，喷尤其不仆临街的秘底商表县现尤为谁明显未来发展保持市场影响力，但垄断性会削弱市场提升供应会保持，但会更注重商业主题和业态的规划超市百货购物中心底商市场提升商业市淹场特征付总结商业业滤态商场品牌档次业态布局XX商厦中高档品牌比例为高︰中︰低约等于3:5:2百货为主，除餐饮外无其他业态百货与餐饮（六层含餐饮，但面积相对较小，品质较弱，人流量不大）比例约为9：1XX金帝购物广场中低档品牌比例为高︰中︰低约等于1:2:7百货为主，无其他业态青岛利群XX店中低档品牌比例为高︰中︰低约等于1:3:6百货为主，无其他业态济南银座XX店中高档品牌比例为高︰中︰低约等于3:5:2商场自身百货为主，无其他业态紧临王府井广场内有部分餐饮商业市敢场特征光总结商业品摩牌国际名品进入中国详时间早；劲商品种类苗为手表、薯鞋等中国推滔广力度餐强、市秋场影响乱力广的皆国际运乔动休闲率品牌主要为服蓬装类；国生际品牌进惩入不多；宁非当季最彻新款式运动休闲品牌时尚品牌大众服装多为在膏二、三毯线城市剃推广力板度强的洗国内服屿装服饰痕品牌餐饮休闲娱折乐国际知瘦名快餐映；休闲链娱乐设忍施发展漆迟缓品牌空资白国际知史名化妆灶品品牌菊；更多国际纹时尚服饰掏品牌；设计新颖伴，针对年验轻时尚人群的择国内服饰座品牌；主题、时剑尚餐厅；中高档隙中餐厅锤；数字影城大型连盾锁KTV电玩城儿童体验奏中心商业市缺场特征宜总结商业品税牌消费结笛构不平死衡，留户在本地逢的消费梨力水平逆和档次占都不够内向型：普通居民消费特征明显本地化、内向化外向型禾：消费欣力最强的中桌青年消费力外流驳至济南青岛、京利津及日、韩地区拦截外倾流消费脏力对本项脆目发展汁的主要乌启示商业市场设特征总结消费特收征XX现沾有商业乔经营的域不足：对于商厦兔或购物中降心一般遵拨循业态比疗例分配原虾则为：零被售：餐饮企：娱乐=52：18：30的产业经营黄善金比例私（可嫂适当调矮整），岁全XX驼现有商秆厦还是盖以百货克业态为巨主，内族部娱乐滴及餐饮坡相对薄弱，未能怖在功能和阴形式上体蒙现出异业喷互补。费异业互补该的目的就厅是要满足乞顾客消费铸的选择权遇，更便捷的满等足一站式栽服务，提府高其消费奇兴趣。例嫁如：顾客勺逛购疲劳让时，可有蓄美味的特晃色餐饮店、香醇旺的咖啡馆滥、清香的窑功夫茶社扣或影院及庸游戏机房议另其休息摸放松来得覆以互补，劳在这方面对于扭我们的犹项目有扒很大的递提升空滔间对于商户菜的选择性抬不强：烟经走访，背XX市内摄商业街对伏于底商无碰任何经营业约束及限锡制，不笼符合商业长期经营厉性的特点经营形少象的重写视程度累有待提见升：裁经营插形象不齐仅仅是着商场内瓶的装修半档次规渠格，在筒此前提茎下更重要的期是员工黄的人员滩形象及诵服务意枯识与专埋业性，供此问题左不仅仅筐是关系披到营业裤额，更房诚会影响到顾客对干于商场的妙认知。例晌如：北京炭新光天地落对于商户棍的员工都剃会进行二娘次面试，旦对人员形象、娘口头表队达能力节、反应超能力等保都会进邀行严格扭审核，员对之后匀的服务宝方面严检格把关砌；再比如深圳的粘整体商业塌氛围相对笋较强，员亿工的服务耻意识很高擦，这都是丽我们应该喇得以重视蒸的地方综上所述唉：在XX列现有的商痰业环境下午，新增商领业项目应丢寻求突破商业市场毒特征总结小结与青岛、址济南对比漏分析城市居析民可支合配收入痕（元）社会消费尘品零售总弦额走势（罗亿元）XX2008年的城龙市居民诸可支配求收入是1762隐9元，相当锹于青岛、济南2007年的水岭平；另辈外XX悉当年的威消费性半支出是114誓47元，相父当于青廉岛2006年的水既平，济趣南2006彼-200朱7年之间小的水平在社会蜓消费品悠零售总允额方面血，2006蚕-200支8年近三蛮年期间撒与青岛、济泛南相比剥差距巨熄大，这万说明X弟X的消派费品方迅面还有葵一定的上升咽空间城市居民泥