总部基地城市设计

2011.03主讲人：荣丽华教授内蒙古工业大学城市规划系系主任中国建研城市规划设计研究院副院长中国●

呼和浩特如意总部经济论坛紫气东来筑城引凤打造内蒙古第一个总部基地

———呼和浩特如意总部基地城市设计发展背景（1）概念：总部经济是指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

可以从三个方面加以理解：①这一概念包含了总部经济涉及的企业和城市。②总部在城市集聚在驱动力来源于企业和城市二者对更高经效益的追求。③总部在城市的集聚能够使企业和城市双赢。1.理论指导：总部经济纽

约：

全球总部经济的成功典范

（2）国外总部经济成功范例香

港：

世界经济的一个奇迹总部经济CBD高新科技园区（3）总部经济的载体总部经济的常见载体包括：CBD、高新科技园区城市非传统经济区总部基地提升载体传统载体（1）总部基地(ABP)，概念来源于总部经济理论，AdvancedBusinessPark，这其中的Park并不是表明总部基地是一个完全的地产概念，而是因为在总部基地的规划建设中引入了国外发达国家对于城市郊区产业园的规划理念，是在其基础上总结出的适应中国经济发展需要的一种独特的概念。总部，指的是企业总部或其他实体总部机构。基地是指提供一个企业总部聚集的平台和空间。总部基地就是为企业总部提供一个具有总部聚集、信息交流、人才资源、投融资、品牌形象等综合功能的发展空间。它是总部经济理论的实践，是中国科技园区园区的一种新的建设模式。2.总部基地英文全称：AdvancedBusinessPark，简称ABP

（2）规模国外：规模小的几个公顷，规模大一点的30～50公顷，规模更大一点的在1平方公里左右，但一般不超过3平方公里。例如：英国圣约翰创业园占地7.6公顷、英国剑桥科学园53公顷、澳大利亚阿德莱德技术园与科学园占地分别为85公顷（其中33公顷为娱乐场所）和30公顷、新加坡科学园先后共开发1.2平方公里。建造时间：1951年1月开始建造地点：位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带。2002年，在硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园

硅谷科技园园区产业包括生物、空间、海洋、通讯、能源材料、电子工业、半导体工业、核技术、航天工业、高分子合成工业、遗传工程、激光工业等新兴技术的研究机构纷纷出现。该地区客观上成为美国高新技术的摇篮，而“硅谷”已成为世界各国半导体工业聚集区的代名词。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园总部基地项目坐落于北京西、南四环交汇处的中关村科技园丰台园，紧临四环快速路。占地65公顷，总建筑面积140万平方米。

案例分析——北京中关村丰台园区总部基地成功经验：1.独栋的建筑形象及命名权。2.花园式的环境规划，以环境为主题的规划手法。3.整体规划、一体建设的操作方式，区拥有整体的形象。4.较低的建设容积率，综合容积率1.59，仅为市区商业办公建筑的容积率的一半以下，为CBD中心区容积率的1/3。5.位于城市近郊区域，交通不如市区办公便利，但大大优于远郊工业产业园区。6.较经济的房价，约相当于市中心区写字楼房价的一半。内部设施：北京市城南第一个六星级酒店。位于总部基地入口。由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，商业组成。中国第一家博物馆式酒店

——玛雅岛酒店金融广场涵括了３万多平方米的高档商业，４万平方米的５Ａ级高档写楼，以及为入驻企业总部员工特别打造的千余套产权自主的酒店式公寓。总部公寓提供的高档综合公寓设施。集住宿、餐饮等服务于一体。总部员工宿舍总部基地7区17号楼，是为园区内各单位员工提供住宿的配套设施之一。宿舍楼共有八层，宿舍45间。“三减三免”优惠政策

凡入驻总部基地的高新技术技术企业，符合条件的皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税减按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。外地员工根据实际情况享受一定的进京政策及相应的税收政策。

位置：中国辽宁沈阳市沈北新区

分区：开发建设共分为三区西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛。规模：首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，综合绿地率约50%。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。

案例分析——沈阳东北总部基地（建设中2010—2016）A1楼型面积：755平米

A2楼型面积：960平米A3楼型面积：1185平米A4楼型面积：1410平米

A5楼型面积：1861平米

B楼型面积：4102平米

独栋建筑类型规模案例分析——成都·青羊工业总部基地

青羊工业总部基地位于成都日月大道以北、成飞生活区以南、A线大道以西，距三环路2.5公里，距双流机场仅12分钟车程。与规划中的城市区域中心“青羊新区”一路之隔，青羊区行政中心及火车西货站物流基地近在咫尺。06相关案用例研究Rel扫ate轨dC封ase霜St良udi魄es成都·青羊工业积总部基地产业痕定姨位以精密机膨械加工与鸭电子电器泰为主导发展现倚代制造倦工业与棍信息工谱业及工李业总部走新型工紧业化道路市场祝定位世界500强企业国内工朴业行业100强企业快速成长眠并有着较各大发展潜奋力的优秀源中小企业背景概述Summ饲ary娘back脚grou舒nd宏观分析呼和浩特藏市经济发谢展步入了洋前所未有技的快速增妙长期，具皂有特色和躁核心竞争慕优势的产层业逐步形疾成；呼和浩婆特是沟荡通中国猾内地与米蒙古、荡俄罗斯配的重要裂交通枢涛纽，同桌时肩负老内地华妙北与西冤部联系盟，承东限启西的品桥头堡横作用。如意开峰发区——呼和浩柄特大城肉市格局蓬东部新坛中心。200茂9年呼和奖浩特市括城市总闪体规划阻中确定改城市用寸地发展代方向为庄：北控黄、东优、南拓拍、西联存。经过18年锐意进求取---现已形成撤以电子信状息、生物躁制药、新损材料为主惠的高新技忘术产业集原群和以纺乔织、机械劣加工为主魂的传统产行业集群区合。如意开教发区形筐成以高新产怎业为支撑抛，融合行殃政办公、全商业金融续、生活居理住、休闲结娱乐为一零体的综合汇性城市新优区。背景概理述Summ鲜ary卸back惩grou思nd微观分跃析“一街庭”就是内抓好机场路的改造溉和建设否，打造粉成具有偿一流水法准的景迁观大道蚊、迎宾阶大道，盆成为自炊治区首舱府的“绞区门第嚷一街”铅。“五区颤”是新业区的5个功能区仔块：一、火车东局站周边扬的交通块枢纽综俯合功能提区，建设集隔交通、商歇贸、金融诉、居住等驻功能为一辽体的综合败型、生态孟型中心商勺务区，努隙力打造呼蒜和浩特东柜部门户的耗标志性形凶象区域。二、机场周照边的空发港物流侨区，主要发绘展现代物虑流产业，叶同时发展忧旅游、文三化和信息俩服务等产令业，努力畅打造空港———城市——区域高虑度融合填的新型渣经济区横域。三、如意总部糊基地，要逐步割将这一区况域的工业覆企业全部陷外迁至工总业园区，快按照行政勿中心、商娇务中心、眠金融中心俭和总部基秒地的定位睬来建设。四、高职园区条及周边的迎教育产业维区，要在挨现有布什局和建固设的基调础上，授按照城宣市建设辩的要求斧完善基菊础设施音，发展毛教育、腾文化、伪商业服吵务及相炼关配套镜产业，存推进高引等职业赛教育组呀团发展奴。五、以内芬蒙古党校花新址为中稀心的大小况黑河之间份的滨河新区，要打拾造基础算设施完衡善、功其能配套历齐全、挨生态环传境优美柱的综合法性组团扇区。背景概述Sum听mar桐yb吃ack麦gro胃und发展机遇——“一街五耗区”的锐规划如意总部守基地——呼和浩圣特市打寺造一街念五区的酷明星工希程如意总部激基地由于纹它特有的4大优势，宴成为打造支一街五区驶的重中之熄重。基地位置The哈base产pos底itio怖n如意总模部基地醋选址规吵模约11.阴6平方公里献，范围为点西至东二焰环，北至落机场高速绿，南至鄂例尔多斯大甜街，东至拨哈拉更沟桃。基地条件The泼base祖pos搏itio饰n基地内有作自治区政匀府、国际继会展中心纹，如意广埋场，周围利高校众多箱，基础设释施较完泥备，形成了拖一个非因常适合工构建总躲部基地秘的地区目氛围。会展中心建设中的沉高端社区自治区发鲜改委东岸国际现状用武地Sta筒tus贺of盼la父nd基地内现肿状建筑密侍度分布不男均，最大呈值72%，平均17%左右；平站均容积率尝为0.5址7。绿水串珠肥青城场显秀紫气东堂来屈筑城柳引凤如意腾飞盗和谐泛总部规划理念Plan悬ning婚ide稠as规划目标抖与原则Pla稻nni伶ng扇obj熄ect柴ive秀sa伴ndpri壁nci拉ple限s以活力、生态、可持续为特征，难建设如意析总部基地喊。完善交撕通体系剧，建立凶便捷安狐全、以人为滚本的交通峰系统。塑造高耀质量的达总部基胳地城市空间和宜人环境。建设混合功绝能和人性化空间尺昏度的和谐总贸部。以人为勾本、生态优捆先、突出特色、综合效否益的总体乳原则突显呼和烂浩特的自石然和人文厘特征，丰章富如意总竭部基地的呆城市空间挑内涵；合理组织煤城市交通饲；构建公共喝空间体系信，完善步冈行系统；组织建筑拴群体形态菊，打造具拨有整体性销的城市形套态；充分考虑盆方案的可至实施性。目标：原则：功能定幼位：总部办公玻、商务会识展、金融沾信息、文材化休闲为抚一体的综邻合性精品缴城区。功能及产技业定位Func恐tion卸and拴ind开ustr气y产业定荷位：依托本蜻土产业局，立足禽内蒙市禽旗县企险业，着少手全国酬五百强招，放眼剖跨国企灾业。土地利用静规划Land梨Use毛Pla谷nnin鄙g公共服热务设施驱用地居住用位地绿化及其拐他用地基地范围规划范早围总用扛地116跳3.8橡7ha瞧,保留现状姑用地611破.74询ha,新规划棵用地526拘.69翻ha，改造用冰地25.誉44h酒a。规划居穷住用地280.乌41ha，占总脾建设用词地面积25.涝22%壮.一类居装住用地19.牵42h陕a二类居宽住用地221.派25ha遣.普教设攀施用地39.7催4ha规划公共队设施用地355.粉27ha，占总建舒设用地面优积31.9潜5%.行政办付公用地70.6乒9ha,商业金敞融用地21.7肯7ha,文体娱乐股用地13.3环3ha,科研办宜公混合谊用地78.7辫5ha,商务办公洗混合用地169.挣74ha爸.绿地面唐积214雄.30滔ha,道路广膏场用地244.纺48ha旦,市政公徐用设施潜用地4.6裹9ha登,特殊用地12.芦81h搅a,水域及住其他用狮地51.离91h稀a.土地利用取规划Lan贿dU杆se凭Pla桂nni珠ng土地控制雄规划Land苍con沸trl垂Plan腰ning建筑密兵度控制哲图建筑高度峡控制图开发强度谈控制图建筑密度寒控制范围修：小于等督于50%开发强度梯控制范围书：小于等类于5.0建筑高课度控制锁范围：投小于茶等于100m总体建虏筑密度氧：24.1示%总体开职发强度倾：1.8总体绿地蜡率：35.2监%设计思泰路与创告作Desi李gnI捞deas温and倘Cre断atio泊n筑城介引帐凤凤形如识意小街锋区建立150米×150米方格饺状小街么区，对恒大街区返进行分丹割，缓胡解交通赞压力，帐建立街旋区内部拾步行、皆自行车绕景观网福络，形赚成开放阅空间凤凰，在辫中国的传创统中，象诸征着吉祥凤凰的捷传说承溜载着现筹代人追芬求“完矛美幸福寨”的梦蜡想如意，一您种象征祥等瑞的器物芳，以喻踩吉祥之意如意，取打其灵芝形牺状，尽第显祥和神泥韵吉祥如意后承载梦想怕之城布局合陡理构筑循总部基遮地功能结伴构图Fun碑cti捡ona缩慧ls究tru妄ctu掩re规划结显构：两翼五轴框多片区“两翼”——沿如意淋东河将贞总部基距地园区扮划分为删东西两熔翼。“三心占”——主要发用展轴和慌功能轴勉交叉形泽成的三漆个主要莲功能核咸心“五轴”——核心功佳能发展窜轴和四己条交通末发展轴莫。“多片宅区”——结合现状阶，规划整脖合出的多遥个功能片串区。成果方扁案交通体汁系Tra逮ffi四c道路框销架：四裂横四纵摩方格网直布局公交系统道路系外统景观体系Lan麻dsc涌ape绿化景纱观框架叛：两带篇五轴多咏节点式猴布局空间形抽态体系Spa沟ce亏for猾ms馅yst充em城市设爷计要素答分析空间形习态体系Spa刑ce欺for耕ms砖yst拜em功能基地面积(万M)建筑面积(万M)建筑面积比例（%）居住44.4854036.33商务办公37.37423.828.51商业金融30.53177.511.94总部办公15.33108.87.32行政办公9.2574.35.00创意产业2.6322.51.51研发产业6.5744.93.02学校5.7414.30.96酒店3.436.92.48展览39.40.63休闲娱乐4.7723.71.59部队军区2.510.30.69合计165.571486.4100.00城市天捉际线空间形肆态体系Spac撤efo抵rms骗yste裳m交通标识专项设计Spec戒ial扮Desi竭gn专项设计Spec御ial蜡Desi剃gn广告系统专项设枪计Spec廊ial础Desi索gn风貌分堤区规划经营特色携的总部基班地，以现滋代建筑和宁自然风貌备为主，规婆划塑造八钉个各具特躺色的城市歇风貌区，滥提升城市乓品质。专项设计Spe疼cia耀lD波esi戴gn夜景照明沟系统专项设蜡计Spec绒ial只Desi兰gn植物种植的设计重点地段断位置索引陕图重点地段颈设计Key敞sect台ions重点地段扶包括:3条景观大断道7个节点钟和地标它们是棒呼和浩刊特总部索基地的茧中心或旦人流交槐通的门揭户，是背本区域培的点睛戚之处；扑也将成跨为整个眼呼和浩编特门户互景观节钱点和城诞市的亮胀点。土默特路念景观大道品深化设计定位：呼和浩特左门户景观灰大道功能分区兼：入口节点下、商业区价、核心区焰和企业创誉意研发区规划控制叮：道路红线浊宽60m，两侧开绿化带食各20m，形成百喂米大道。腾飞路抽深化设乖计定位：通畅、便洁捷、绿色肥、现代的苍总部基地伤商业办公债大街功能分全区：高端商务武区、如意探广场文化牧休闲区、汤南侧商务滋办公区规划控驱制：道路红配线宽50m，两侧特绿化带员各20m腾飞路深缎化设计滨河景很观带设踪蝶计—（１）滨河景凡观带设宾计—（2）如意之秀胆景区滨河景删观带设你计—（3）总部之星晓景区滨河景肤观带设鲜计—（5）凤凰之舞拳景区定位：门户景论观节点规划效果货：建筑形式园上追求丰刻富统一，捉大胆运用咱现代的曲饱面双层玻两璃墙及屋知顶立体绿动化，旨在察突出基地快入口形象雾，形成外荐部流动的桐空间景观底，打造门疾户空间。腾飞路即入口节剑点土默特路帆北入口节毁点规划手油法