房地产建设项目采购管理精讲

项目管理学习之心所有知识、技能并非与生俱来，乃是学习得来。

自己的思维智慧，源于汲取古今无数经验的融会贯通而获得。

所以能产生好主意，高智慧的人，

可断言他必是一位好学不倦的人。

“只要有学习的心，万物均为我师。”

默默不语的木石、飘浮天空的云彩、天真烂漫的小孩、

前辈无情的叱责、后辈纯真无私的忠言；

29四月2023学习之心在人类悠久历史里，每一事物都蕴含着宇宙的真理，

渗润着人类可贵的智慧和体验。

但愿跟任何人、任何事都能谦虚平实的学习。

智慧来自对一切深具

浓厚、好奇的“学习心”。

“学习的心”是迈向繁荣的第一步。29四月202329四月2023第8章项目采购管理案例导读：SDFT公司在项目采购管理上的困境8.1项目采购管理概述8.2项目采购计划编制8.3项目采购计划的实施8.4项目合同管理应对策略：如何有效地选择供应方复习思考题教学建议29四月2023教学内容学习要点课时安排案例使用建议MBA、研究生及工程硕士本科第8章

项目采购管理理解并掌握项目采购管理的概念了解项目采购管理的重要性掌握项目采购管理的过程掌握自制/外购分析方法了解项目合同的类型掌握项目合同的签约与履行42SDFT公司在项目采购管理上的困境项目故事那是一个晴朗的星期天，日本冈田屋百货公司又迎来了一批批顾客。老板冈田先生处理完手中的事务，便到各个柜台巡视一圈，顺便可以了解一下各部门的销售情况。这时，两位主妇很有礼貌地对他说：“我们觉得这种切菜板不太实用，如果能在旁边安一个抽屉，这样可放一些小工具，省得切菜时还得现找。另外，这个盒子底部要是有一个活塞开孔，清洗时就方便多了。”冈田先生认真地听完后，心想：这两位主妇对厨具有如此的设想，那么，其他主妇在购物时说不定也会对其他商品有许多新颖的想法，如果能把这些想法收集起来反馈给厂家，改进生产，那样百货公司一定会吸引更多的顾客。如此一想，冈田先生顿时兴奋异常。不久，冈田屋百货公司别出心裁地举办了一次“向太太们购买设想”的活动。凡参加活动的入选者，公司奖励ｌ万日元的购物券。此项活动深得家庭主妇们的欢迎和响应，冈田屋百货公司借此收集到许多“设想”，那些实用而有新意的设想为公司带来了数亿元的效益。29四月2023案例引导SDFT公司在项目质量上的困境SDFT公司自从成立以来，注重先进技术和先进工艺的应用，目前已经拥有国内比较先进的生产系统，已形成年产铜10万吨，黄金3吨，白银250吨，硫酸25万吨的生产能力，实现年销售收入30亿元人民币。虽然SDFT的各项能力已经基本形成，生产已经初具规模，公司的整体运行正朝着既定的方向发展，但是同时，公司的高层管理人员越来越感觉到公司现有的状况并不能适应未来的发展规划，现有的问题急需解决。高层管理人员通过会议讨论决定，通过招标聘请专门的咨询公司对公司进行改革。公司在发布招标信息后，相继收到正略钧策管理咨询公司、金蝶咨询公司、NEU工商管理学院以及其他咨询公司的投标书。通过了解，正略钧策是我国成立时间最长、规模最大的本土管理咨询公司之一，为许多企业做过管理咨询项目，经验比较丰富，但是相应的，报价比较高，达到90万元人民币；金29四月2023案例引导蝶咨询公司侧重于公司网络系统方面的咨询，只做过少数几例管理咨询项目，但是，对SDFT的报价最低，只有40万元人民币；NEU工商管理学院的管理咨询项目组由学院的教授组成，每一位教授在管理领域都颇具威望和实力，并拥有专业的管理技能，并且，该项目组给许多企业做过管理咨询，企业都比较满意，他们对SDFT的报价为45万元。在了解到投标方的具体情况后，公司的一部分高层管理人员倾向于金蝶咨询公司，认为公司现在正处于亏损阶段，应该节省资金；另一部分高层管理人员倾向于正略钧策，认为其管理咨询经验最丰富，能最大限度的保证项目实施的质量，虽然公司资金紧张，但是应该以项目的成功实施为前提；还有一部分管理人员认为NEU工商管理学院比较适合，因为其咨询项目组由各教授组成，有比较先进的管理知识，而且给很多企业做过管理咨询，项目结果也有很高的保证。面对这种29四月2023案例引导“三分天下”的意见形势，SDFT的董事长该如何选择？SDFT聘请咨询公司对公司进行管理咨询，可以看成是对咨询服务的采购，咨询服务采购是项目采购管理中的内容。这一章将对项目采购管理进行系统性的学习。29四月2023内容要点8.1项目采购管理概述8.1.1项目采购8.1.1.1项目采购的内涵为实现项目目标从项目组织外部获取工程、货物、服务的过程。项目采购和传统的采购有很大的区别：29四月2023内容要点传统采购项目采购供应商、买方关系可变稳定合作管理可变长期合同期限短期长期质量问题检验、再检验无需入库检验与供应商的信息沟通采购订单采购订单、网络信息沟通频率离散的连续的对库存的认识资产资金的占用供应商数量多，越多越好少设计流程先确定产品、供应后询价供应商参与产品、工艺设计交货安排每月根据项目进度仓库大，自动化小，灵活29四月2023内容要点8.1.1.2项目采购的类型(1)按项目采购形态分类①有形采购：工程采购和货物采购。②无形采购，即服务采购。(2)按项目采购方式分类①招标采购②非招标采购(3)按采购人分类①个人采购②家庭采购③企业采购④政府采购(4)按采购复杂性分类29四月2023内容要点8.1.1.3项目采购的范围①确定所要采购的货物、工程或服务的规模、类别、规格、性能、数量和合同或标段划分；②市场供求现状的调查分析；③确定招标采购的方式，包括国际竞争性招标、国内竞争性招标以及其他采购方式；④组织招标、评标、合同谈判和签订合同；⑤合同的实施与监督；⑥合同执行中对存在问题的处理；⑦合同支付；⑧合同纠纷的解决等。29四月2023内容要点8.1.1.4项目采购的原则(1)经济性和效率性(2)均等竞争性(3)透明性(4)质量标准8.1.1.5项目采购的方式(1)公开招标采购，又称无限竞争式采购(2)有限竞争性招标，又称为邀请招标或选择招标(3)竞争性谈判采购(4)询价采购(5)单一来源采购29四月2023内容要点8.1.2项目采购管理的内涵对项目采购进行一系列的计划、组织、指导、控制和协调工作。8.1.3项目采购管理的作用(1)降低项目成本(2)避免合同纠纷(3)规范采购程序，严谨内部制度(4)如期交货，保证交货质量8.1.4项目采购管理的过程29四月2023内容要点29四月2023内容要点8.1.5项目采购管理的发展现代项目采购管理是用先进的信息管理技术对现代项目过程采购信息的收集、整理、存储传播和利用的过程，同时对涉及项目过程中采购活动的各种要素，实现资源的合理配置。目前，项目采购管理表现出以下一些特征：(1)电子商务化(2)战略性成本管理(3)战略采购(4)全球采购29四月2023内容要点8.2项目采购计划编制8.2.1项目采购计划编制概述8.2.1.1项目采购计划编制的过程29四月2023内容要点29四月20238.2.1.2项目采购计划的内容(1)采购什么(2)何时采购(3)如何采购(4)采购多少8.2.1.3项目采购编制前期准备(1)项目设计准备①先进的技术设备应与其它产品、服务配套②项目的技术和劳动力密集程度③技术水平应恰到好处，务求以最低成本取得最佳效果(2)熟悉市场情况内容要点8.2.2采购计划编制的依据8.2.3采购计划编制的工具与技术8.2.3.1自制/外购分析29四月2023自制的理由外购的理由自制成本更低增加、维持企业的规模无合适的供应方供应更有保障，使供需更协调质量要求极高或很独特，供应方无法达到要求利用或避免过剩资源的闲置避免对单一供应商的依赖保守技术秘密竞争、政治、社会或环境等因素迫使项目自制外购成本更低缺乏管理或技术经验与供应方已经建立了良好的合作关系，供应方有能力提供合格产品或服务生产能力不足选择供应源与替代品比较灵活产品受到专利或商业秘密的保护内容要澡点8.2着.3.握2专家判断奴法德尔菲法23间四月订202奶3内容要抽点8.2.周3.3合同类型挂选择23凤四月拿202处3内容要纽奉点8.2.趋4采购计馋划编制踢的成果8.2誓.4.按1采购管膏理计划8.2.巾4.2工作说明着书23四址月20赠23内容要点8.3项目采购懂计划的实碰施8.3.注1询价计烂划编制23四淹月20投23内容要点8.3耻.2询价(1)询价的依财据①采购文扮档②合格帜的卖主温清单(2)询价的勉工具和站技术①投标喂者会议②广告(3)询价的陡结果①建议书23四垫月20卧23内容要艺点8.3.灭3供方选择(1)供方选择阀的依据①建议书(或投标耗书)②评价标翻准③组织希政策(2)供方选榨择的工花具和技完术①合同谈判②加权穗系统③筛选系青统④独立施估算(3)供方选择际的结果——合同23失四月卖202巡寿3内容要点23荡四月井202麻38.4项目合同下管理8.4.浩1项目合同饭概述8.4.慌1.1合同合同是当络事人之间鸽设立、变粗更、终止聪民事关系我的协议。合同具搏有以下降法律特折点：①合同付是当事肌人的法扬律行为②当事种人在合厦同中具厉有平等句地位③合同押应是一绕种合法惩的法律肌行为④合同废关系是五一种法孙律关系内容要点23炊四月村202牵38.4.滋1.2项目合骆同项目合同奶是指项目呼发包方与饰项目承包每方为完成环指定的项双目，明确禁相互之间奶权利和义俭务而达成拨的协议。项目合祸同的特梁点：①涉及面暗广②条款多③合同标朝的(物)的多样性④签订形骡式正规8.4.宏1.3项目合吴同的类涝型(1)按合同的啦标的物划影分：勘察设匠计合同、稀工程监理许合同、土暂建安装工堆程承包合币同、工程霜材料和机闹械设备供僚应合同、圣加工订货物合同、工折程咨询合绑同等。内容要点(2)按合同彻所包括朵的工程皂范围和栗承包关前系划分拉：总包路合同、拾分包合雾同。(3)按承包合闭同的计价法方法划分畅：总价合族同、单价邻合同、成摩本加酬金昼合同。8.4朴.1.素4项目合同颤的作用(1)项目合脱同有利傍于国际示的相互疏交流与架协作。(2)项目合涂同是项脏目顺利能实施和恼实现项允目目标厨的法律画依据。(3)项目合同欠明确了合在同当事人河的权利、鼓义务和责赔任，有利秀于改善项寻目工作的锹管理。8.4.惩2合同管这理方法8.4浴.2.斥1明确责绪任划分23苗四月雀202贫3内容要点(1)业主的责水任与义务(2)承包人胳的责任旬与义务(3)监理工州程师的刻职责8.4.窝2.2坚持工征地会议券制度(1)第一次现耽场会议(2)例行现塞场会议(3)每日现场裕协调8.4匙.2.夹3严密的管冒理手段(1)审批程序(2)通信和函炮电往来系祸统(3)文档与微记录管予理制度23海四月消202闹3内容要点8.4.美3项目合同占的签约与钩履行8.4宝.3.座1项目合盘同的谈睡判与签志订(1)项目合同氧的谈判合同的邮谈判准艳备：赠①谈判绿的目的乖；②惨谈判的贯原则和昌态度；柳③谈值判对手孟的谈判鉴意图。合同的摄谈判过疲程：或①初步恼洽谈阶圣段；著②实质缩慧性谈判烦阶段。签约阶段(2)项目合秆同的签馒订要约邀翻请：项潜目当事轨人的一竿方向另蹈一方就梨项目合订同的某晚些条款旦，即项虾目合同揭的有关止交易条舌件的询乎问。23四环月20辨23内容要烫点要约：跪①要约必任须是特定插的当事人(承约商或轨客户的一本方)所作的基意思表已示，并身且指向氏特定的参当事人握；②要疮约必须适是订立库项目合森同的建禁议，即袍项目的隐当事人降与另一拌方当事戏人有订爬立合同怨的诚意劳；③要菜约的主还要内容三必须“芹十分确弱定”。还约：还唇约是指受将要约人不绢同意或不塑完全同意郊要约人提柏出的条件邻，为了进缩慧一步协商律，对要约纳的条件提方出修改意状见。承诺：①承诺配必须由受守要约人做阀出；②必雨须在有效能期内接受毅；③承诺环或接受必获须是无条表件同意要兼约的全部赖内容。8.4甘.3.睁2项目合同丙的履行(1)履行形毛式①实际履谋行②适当惹履行23芝四月贩202寄3内容要灯点(2)履行期碑限和地格点(3)项目当海事人的所义务①通知悼义务②协助义从务③保密义烛务8.4谦.3.么3项目合同独的变更、肆解除和终太止(1)合同的仙变更和盛解除①项目讨合同变绩更的特晶征：项目亦合同的线双方当铁事人必活须协商稠一致；改变合参同的内宴容和标亏的；合否同变更厌的法律第后果是朵将产生昼新的债烫权和债抄务关系舌。23四骆月20形23内容要点②项目合同格解除的特哀征：项目合半同的双方悦当事人必众须协商一卧致；合同拨当事人应些恢复原来挂的义务；播项目合同并解除的法初律后果是庄消灭原合堪同的效力度。③合同变掀更或解除斩的条件：胃双方当事愿人经过自钩愿协商同盘意，并且票不因此损拖害国家利锻益和社会峡公共利益煌；由于不扔可抵抗力邻致使项目伍合同的全易部义务不午能履行；课由于另一闯方在合同许约定的期睬限内没有核履行合同灭，且在被肺允许的推童迟履行的偷合理期限忽内仍未履胀行；由于着项目合同锅当事人的隶一方违反百合同，以厨致严重影傲响订立项澡目合同时嗽所期望实蛙现的目的例或致使项巷目合同的议履行成为桑不必要；蒸项目合同孙约定的解悔除合同的层条件已经秤出现。23泉四月沉202沫3内容要郊点④项目合漫同变更或潮解除的程刊序：当事负人一方要议求变更或眼解除项目低合同时，划应当事先笨用书面的腾形式向另初一方提出渣；另一方顾当事人在最接到有关芦变更或解炭除项目合脸同的建议名后，应及广时做出书动面答复，箭如同意，初则项目合苏同的变更称或解除发贷生法律效焰力；变更站和解除项酬目合同的感建议与答备复，必须区在双方协详议的期限商之内或者热在法律或痒法令法规女规定的期船限之内做饥出；项目晚合同的变株更或解除豪如涉及国盗家指令性梨产品或工芝程项目时兰，必须在个变更或解趴除项目合足同之前报办请下达该柴计划的有斧关主管部四门批准；薪因变更或喝解除项目谎合同发生畜的纠纷依率双方约定革的解决方能式或法定饮的解决方末式处理。23四安月20愉23内容要支点(2)项目合同既的终止①合同狸因履行起而终止心。②合同因加行政关系俗而终止。③合同网因不可裙抗力的培原因而倡终止。④当事击人双方挨混同一肝人而终鸦止。⑤合同掌双方当按事人协要商同意非而终止五。⑥仲裁机号构或者法认院判决终忽止合同。8.4盼.3.齐4项目合浑同的索黎赔(1)索赔的概浴念23逢四月惹202寻3内容要点在项目从采购合邮同的履烟行过程森中，合育同一方赏因另一残方不履熄行或没钥有恰当抱履行合结同所设葡定的义走务而遭拦受损失描时，向愈对方所采提出的桂赔偿要煤求或补亮偿要求汁。(2)索赔的饭特征①索赔钉是双向季的。②只有实扔际发生了冻经济损失蔑或权利损善害，一方死才能向对妈方索赔。③索赔是号一种未经既对方确认煤的单方行资为。(3)索赔的种党类按照索赔叹引发的当霜事人：业主引虏起的索赔迎；承包商寸引起的索芬赔。按照索赔禾发生的原挨因：主观软因素引起屋的索赔；邪客观因素组引起的索裕赔。23四盒月20沃23内容要欢点按照索赔族的目的：费用索任赔；工期伏索赔。按索赔焰的合同循依据：气合同中禁明示的字索赔；榆合同中骂默示的迈索赔。按合同的艇完善程度左：违反合去同引起的骑索赔；合纵同不完善桶引起的索写赔。按索赔事墓件的性质粮：工程延锹误索赔；拾工程变更戴索赔；合扩同被迫终蛇止的索赔破；工程加堡速索赔；信意外风险判和不可预垂见因素索紫赔；其他性索赔。按索赔的钉处理方式老：单项索富赔；总索妹赔。(4)索赔的起遮因工程项刻目的特汽殊性、裕内外部理环境的宿复杂性格和多变溪性、参宇与工程醉建设主午体的多页元性、卵工程合汤同的复痰杂性及辅易出错板性。23四姻月20音23内容要点(5)索赔的处涉理原则①以合同为赚依据原则②合理性外原则③及时断性原则④引证原致则⑤主动给控制原辜则(6)索赔的程永序提出索身赔意向重通知报送索替赔资料索赔处理23四碰月20新23内容要苹点8.4.减4项目合同挥收尾8.4.富4.1合同收尾虚的概念合同收均尾涉及戴产品核虾实和管步理收尾跌两部分全内容。8.4舟.4.并2项目合旗同收尾骄的实施23老四月津202垄3案例点评如何有效哀地选择供除应方根据正文列内容，可栏以知道所妄给案例中秃，SDF教T董事长沫面对的翠是项目渠采购计编划实施诸中的供澡方选择岛的问题污。供方选择辜的依据包昼括建议书(投标书)、评价标浴准及其组三织政策。碌在正略钧寒策、金蝶怒、NEU工商管愚理学院医三个投赠标方中恰，金蝶垄的报价凉最低，郊但是其塘管理咨阶询技术炒相对来金说比较纳弱；正祥略钧策号的管理衬咨询技区术相对洗来说最遭强，但妨是其报唇价最高割；NEU工商管理捏学院的价症格处于中周间，并且狱，其丰富俊的管理知太识及实践粪经验，可立以保证SDF备T管理咨询咽项目的成熔功实施。袭而SDF嚷T由于受到碌金融危机粪的冲击，脉资金短缺渗已经成为竹制约公司救发展的最奥严重的瓶垄颈，所以拌公司在管产理咨询项娱目实施中灰，资金是朝考虑的重软要因素之叮一，不能票因为项目俯的实施而条加重公司尿的资金短刘缺23四跑月20援23案例点评情况，抑像制公司的拜发展；另诊一方面，起要保证项尖目实施的屿成功性，布这是选择炸供应方时射要保证的涉最基本的哀因素，所禾以并不能谨完全依照每价格来选作择供应商山。从供方竖选择的依饭据来看，羊选择NEU工商管理杜学院作为范供应方比饲较合适。供方选昂择的工疯具包括亡合同谈列判、加产权系统侄、筛选拐系统、赞独立估还算，以劳加权系克统为例配来进行忆供方选固择。SDF真T经过讨论撇，确定了国六个评价迁标准，它策们分别为涛价格、质绘量、交货垫期、技术喇水平、可诞靠性和售倘后服务，甜并依据公间司的实际宪情况对正和略钧策、继金蝶、NEU三个供应葱方进行评膊分(用1～10之间的争一个数梨表示)，如表紧所示。仓根据综炊合得分顷来看，SDF容T应该选孤择NEU工商管理无学院作为零供应方。23四误月20竖23案例点评经过综揪合考虑述，SDF未T应该选踪蝶择NEU工商管理色学院作为墨供应方，房诚并通过与跃之订立管且理咨询服可务合同。23四缝月20革23评价标准权重(%)正略钧策金蝶NEU评分加权得分评分加权得分评分加权得分价格3072.192.782.4质量3092.772.192.7交货期1080.880.890.9技术水平1090.970.780.8可靠性1090.980.890.9售后服务1080.880.890.9综合得分1008.27.98.6习题作业一、单项岔选择题1.自制/外购分腊析是___疏__的工具盾与技术暂（辞）A.询价B.采购计特划编制C.竞争性压投标D.合同管葡理2.在成本加公酬金合同决中，费用凤（居）A.不会变化B.如果发英布变更敬命令，蔑就要变戴化C.少D.总是减少3.你目前李正从事众一项复烟杂的采搞购工作盖。你必踪蝶须在签习订合同央前和对做方在许副多方面谎上达成拜共识，蝇主要包土括权力烈与义务卖、适用晌性条款膏和条件扛、合同男融资、趣技术和诸商业管辨理方法厦以及合皮同价格养。你为孙谈判会斑议制定拴了日程辽。对方饥将有8名代表弓到会，帐而你将据派出10名代表则出席。首由于这装项采购幻玉过于复棋杂，合虚同谈判宁应该妙（级）A.借助于第阔三方的力任量来解决B.提出多料种选择歌条件以励供抉择C.将此次鞠合同管林理作为搭一项有出着特定敲的投入膜和产出究的独立忆过程来享处理D.通过与她供应商甘建立一庸种伙伴玩协定来网解决23四蛇月20扁23习题作业4.合同一旦垂签订就具露有法律约廊束力，除某非祸（志）A.一方不阿履行B.一方资津金不能深支持他爸应该履脊行的部驻分C.合同违反撒了适用法弄律D.一方宣布罩合同无效5.是按照呆合同的理规定和就要求，道对合同萝的提交花结果进田行核实退和验收蜡，并进摸行移交逮、付款死记忆解掩决未尽私事项、骨结束合颜同的过称程是双（旬）A.项目采梳购管理B.项目收尾C.合同收尾D.管理收愉尾6.项目合同基中指消灭抽既存的合吐同效力的许法律行为队是狡（错）A.变更B.解除C.终止D.违规7.是采购过俘程中用来湿识别成功榜和失败的刑系统审查宜的是采购银（紫）A.审计B.项目后币评审C.管理评审D.流程图8.在某些富情况下深，合同垮终止指鞠（孩）A.双方同硬意终止辨合同B.交付产嘱品或者眯提供服易务结束眉合同C.正确履笑行合同茶从而结秤束合同D.确认最吓终付款23四洞月20驼23习题作业二、多恼项选择轿题1.按承包合决同的计价摇方法划分祝，项目合约同可分为棒（灰）A.总价合肾同B.单价合同C.分包合与同D.成本加酬植金合同2.询价计滋划编制尺的工具捡和技术缘瑞包括宪（太）A.自制或外某购分析B.标准表挤格C.专家判年断D.合同类型愤选择3.合同具旦有法律诱约束力索，它必韵须包含倍（莲）A.双方同养意B.批准了的乎谈判C.报酬D.合法性4.以下属焦于合同递管理的践有泥（衰）A.评估风般险B.确认已经论送出建议捏书C.确认已凑经进行卸合同变值更D.回答预期冻卖方的问湖题23蜂四月丘202辈3习题作孔业三、简答题1.项目采克购的原打则是什更么？2.什么是终项目采营购管理横？项目幸采购管桂理的过翠程是什吓么？3.编制采购用计划的依塌据有哪些递？4.项目合同帝管理的方羊法有哪些景？5.哪些条鬼件下，垒合同可润以变更萄或解除果？23眼四月办202硬3案例分唇析作业美国福泛特汽车乳公司原谢有的采坑购流程研，可以伐说是相赢当传统沿的。采轿购部将旁订单一圈式三份锋送给会笛计部、肺厂商和枕验收单薯位；厂容商将货菌品送到埋验收单运位，同网时将发级票送给强会计部截；验收还单位将贫验收结聪果填写携验收单牲、送到跃会计部袍。会计犹部将所矩持的验矮收单、马订单和逢发票等蝇三种文氧件相互狂查验，不如都相择符，就绕如数付将款给厂徒商。路应竹用计算毯机网络您，福特错公司有集了全新枝的采购盛作业流骡程。采丹购部将滚订单输史入计算浑机资料疑库，如懒是固定业往来厂运商，则存以EOS（电子订困货系统）毙自动向厂愚商下达订践单；如非滤固定厂商斥，则以订掠单传真和算电子邮件肚通知之。谊厂商交货穿后，验收辜单