房地产决策情报杂志年度总第期

2007年总第84期目录1、地产专题研究报告2、商业地产情报5、营销模式借鉴3、典型楼盘深度研究报告4、楼市动态纵横6、热点楼盘聚焦7、规划设计借鉴1地产专题研究报告本期特别专题酒店式公寓成功要素解析商务精英的私享家——方恒国际中心行政公馆“成”也土地！

“危”也土地？——碧桂园直面“顺驰风险”之分析用品质塑就品格——北京星河湾三期“四两拨千斤”的突围之道——成长型房产企业品牌之路华南MALL卷土重来

——华南MALL成功复出解读新瓶装旧酒？老树发新芽？

——万科换标和雅居乐15周年广告解读前瞻战略研究经典标杆借鉴地产营销情报市场热点透视本期特别专题“成”也土地！

“危”也土地？——碧桂园直面“顺驰风险”之分析编辑：**Ø

“疯狂圈地”、“零地价拿地”“囤积土地遭政府调查”……Ø

继“香港上市创内地房企融资额的最高纪录”、“最年轻的女首富”等等风光无限之后，碧桂园“土地门”系列事件再次成为房地产媒体风头浪尖的热点话题。Ø

我们似乎在碧桂园身上看到了昔日的“地产骇客”——顺驰中国。今日的“大地主”碧桂园，似乎正在一步步走向顺驰中国当日的危机……Ø

辉煌一时的顺驰中国，在创下年销售额80

亿元的传奇后终成为他人囊中之物，而碧桂园，将凭什么直面“顺驰风险”，走出“速生急死”的轮回？一、碧桂园“荣耀”

1、资本运作：香港成功上市碧桂园（2007.HK）——4

月20

日，其在香港成功上市。出让16.87%

的股权便募集到了148

亿港元，创下了内地房企融资额的最高纪录，市值仅次于李嘉诚的和记黄埔(0013.HK)

和郭炳湘的新鸿基（0016.HK），位列第三。与此同时，将杨慧妍——一个年仅25

岁的女孩推上了“中国首富”的宝座。

2、市场成功：广州凤凰城——冷清市场中的热销场面12月1日，广州凤凰城·美寓开盘热销。“美寓”作为碧桂园凤凰城今年的力作，主力户型为90平方米左右的两房、三房单位，并且以仅相当于市中心楼价1/3的“震撼低价”大规模发售，一扫近日广州楼市成交低迷的阴霾。“美寓”组团以4800元/m2的超低价推出逾500套带全屋精装修单位，吸引了上万名珠三角的客户前往排队抢购，售楼现场异常火爆，再次证明了碧桂园平价策略获得的市场成功。一、准确定位瞄准主体市场碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一般发展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说，主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。因此，碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求。二、公开的“秘密武器”——碧桂园成功依赖的商业模式“低价+

高速”

像卖白菜一样卖房子一年一个碧桂园平价理念——控制成本高速，高效尤其注重控制土地成本；大盘开发，创造规模效应一条龙产业结构一条龙产业结构，反应迅速碧桂园的商业模式保证总资产的高周转率，甚至超越万科（2）物美价廉是竞争法宝碧桂园老板对碧桂园的定义是：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。碧桂园的成功，合理的价格定位功不可没。物美价廉成为碧桂园的核心竞争力。碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度的让利于消费者，回报于社会，让更多人实现五星级的居住梦想。在过去的10年中，碧桂园不断扩展，而“物美价廉”却是其始终坚持的法则。碧桂园老板说，一个企业最重要的是能给人家什么东西，碧桂圆的理念就是建最好的房子，定不高的价位，即“价廉物美”，这是碧桂园保持长久生命力的原因。1、“像卖白菜一样卖房子”与“一年一个碧桂园”“像卖白菜一样卖房子”与“一年一个碧桂园”，是碧桂园商业模式的形象表达——“低价”与“快速”。（1）低价：控制成本，尤其注重控制土地成本碧桂园产品的低价源于成本的控制，其中又以土地成本控制尤其突出。碧桂园不争“地王”，而是致力于成为“地主”，多在郊区、新区等土地资源丰富的地区大规模、低地价拿地，从而在土地成本上具备相当强的竞争优势。此外，规模效应与一条龙的产业链组织，也是助力碧桂园成功的进行成本控制。相关链接：杨国强言论——平价理念11月11日，杨国强在中山大学演讲时形象地解释了自己的低价理念：“我们的‘假日半岛’楼盘有个宣传口号，就是‘便宜过自己建房子’。你想想，我们的房子从设计图纸到原材料采购，都是规模效应，怎么不比自己建房更便宜呢？”虽然碧桂园楼盘售价低，但由于成本控制得法，这就提高了毛利率和边际利润。与同区域内的一些领先的上市房企相比，碧桂园2006

年的净利润甚至占据明显优势。（（2）快速：一条龙产业结构，反应迅速在开发领域，碧桂园采用纵向一体化模式，以控制建安成本。碧桂园有一套完整的房地产开发链：从项目设计、建筑、装修直至项目建成后的物业管理都自行承担，甚至有自己的沙厂、砖厂和水泥厂。以2001

年开盘的碧桂园凤凰城为例，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是碧桂园自己做，实施高度纵向一体化。当时70

栋楼同时起建，几百台吊车同时操作。尽管碧桂园凤凰城距广州有近一小时的车程，但由于打着“价廉物美”的旗号卖别墅，并以最低50

万元/

套的超低售价，在开盘当日创造了日销售7.5

亿元的销售纪录。2、低价与高速，保证总资产的高周转率，甚至超越万科由于开发成本低廉，碧桂园一贯以较低的价格开拓市场，近三年的楼盘平均售价远低于同区域内其他开发商。碧桂园“像卖白菜一样卖房子”，以及“一年一个碧桂园”的策略保证了总资产的高周转率，2006

年碧桂园的总资产周转率为0.54，超过了万科的0.51。三、什么令碧桂园成为“碧桂园”：企业发展历程决定商业模式在房地产行业中，“碧桂园模式”是独特而不易模仿的，这种商业模式的形成，很大程度上有赖于碧桂园创始人杨国强的创业路径。1978年~1989年1993年1994、1995年今日杨国强从普通的农家穷小子，建筑工程公司经理收购北建筑工程公司，正式开始私营化运作；遭遇收款危机，“被迫”成为“开发商”引入“外脑”王志刚，顺德碧桂园一炮走红；收购“碧桂园”，房地产事业由此发轫凭借“碧桂园模式”成功发展，成为内地房企融资额最高的香港上市公司1、第一次脱胎换骨：从普通的农家穷小子，到技术型干部1978

年，在时任顺德县第二建筑公司负责人的大哥杨国华的帮助下，杨国强进了北公社房管所任施工员。6

年后升任建筑队队长。到1989

年，杨国强任镇政府下属建筑公司——北建筑工程公司的法定代表人兼经理。在这11

年中，杨国强实现了事业上的第一次角色跃进：由一个普通的农家穷小子，变成了一个技术型干部。2、由第一桶金开始的创业：建筑工程公司“Boss

杨”做了建筑工程公司经理的杨国强显然迅速赚取了人生的第一桶金。在担任经理4

年后，即1993

年，杨国强和杨贰珠等拍档出资3395

万元，收购北建筑工程公司，正式开始了私营化运作（MBO

概念当时还没传递到中国企业界）。按当时的流行称谓，杨国强从此成了“Boss

杨”。3、危机带来的崛起机会：“被迫”成为“开发商”但也正是在1993

年，事业上一路顺风顺水的杨国强遇到了危机。杨国强的建筑公司，为一家房地产开发商在顺德一块“前不着村，后不着店”的1000

亩土地上建造了4000

幢别墅。但正值海南房地产泡沫破裂，别墅根本卖不出去。因此，当杨国强向开发商索要工程垫付款时，开发商最终答应以变通的方式，让杨国强卖别墅，以销售收入核销建筑成本。由此，杨国强被迫从一个建房人变为卖房人。

4、一炮走红而后发轫：引入“外脑”，成就“顺德碧桂园”经典后来的事已经成为房地产行业的不朽经典之一——杨国强请来了著名策划人王志纲，在碧桂园开办贵族学校，收取了3

个多亿的“教育储备金”——这给杨国强带来了最关键的正现金流。有了现金流，也有了贵族学校这步棋，再加上“给你一个五星级的家”的广告口号和高密度媒体推广，碧桂园的楼盘销售终于找到了支点。1995

年，杨国强和4

个拍档以8000

万元的代价收购了这个名为“碧桂园”的别墅项目。其中，杨国强占6

成，其余4人各占1

成。最终，顺德碧桂园起死回生，杨国强的事业由此发轫。而“碧桂园模式”也初现端倪，例如规模偏好、选址方式和产业链运作等，形成了今日地产人士津津乐道的“碧桂园模式”。四、系列土地门事件——将一向低调的碧桂园推上舆论的风头浪尖土地：成就碧桂园辉煌的核心因素之一上市后的圈地运动碧桂园“成”、“危”的关键词土地超低成本拿地引发重庆土地风波韶关芙蓉新城项目地价遭质疑张家界“零地价拿地”事件低地价成就碧桂园辉煌“圈地运动”遭遇重重风波1、土龙地：成叠就碧桂额园辉煌置的核心张因素之狡一低成本拿箱地是碧桂冻园成功的廉不二法门犁。但碧桂姥园拿地成甲本之低，伴实在出人恰意料。2007井年碧桂紧园中报披枣露：平均揭楼面地价言每平方米吨不超过2撒00

元涉，平均土丈地成本仅辽约占楼盘狼售价的7轧.4%。后7-8深月份新增组的200删0

多万波平方米土膊地储备，反一共花了酱不到30阿亿元，愁平均楼面奴地价只有斧145往元。相关链接低成本圈妹地的广派旬开发商：您合生创展除了碧桂垦园，同是前广派开发锋商的合生摆创展（0拆754.唤HK）老杰板朱孟依探也有类似晚“偏好”葛——在土净地储备上壤以超前的稼眼光，紧的扣城市未咏来发展热橡点低成本辣圈地。也贡许是因为尼都是从建跌筑施工起缓家，使得记两家企业罢的商业思喝维大同小巾异。朱孟依仗人称“欠朱老农霞”，1根992锦年，阿在广州湖天河区府还是一呢片农田测的时候环，朱孟事依便以浮低廉的殖价格圈狭大量土患地作为钓储备。乐其后天筐河区发鞠展成商忆业中心窗，广州沟市政府笨随之迁采入。朱端孟依既到把握住汇了机会蚀，又推斥波助澜炎促进了耳天河区峰的崛起终，也成板就了日眉后与广半州市政塑府的良协好关系钩。2、碧桂仙园的“圈确地运动”成功上市锡融资之后蹦，碧桂园趁“疯狂圈陷地”，截征至8

月植15

日叉，土地储评备高达5终400戒万平方米跳，业内首好屈一指。里而中银香寨港称，年挨底碧桂园淋土储将逼坦近860世0

万平朵方米。3、重原庆土地娱风波，膜导致融挡资延后碧桂园何8月份借在重庆愧长寿区屋挂牌出毯让中，视以出让侦起始价仅38朋万元/歉亩实根际拿地连622野亩，哥金额2街.37冶2亿元窝。而长如寿碧桂轧园地块痰相邻的乘一宗地怜，土地词面积为碌214谷亩，积起始价松40征万元/依亩，叹最终该吴地块被评重庆和盟四川的应一个竞拘标联合述体以每浩亩73鱼万元辜的价格每取得。由于地虾点相近飞、时间排相近的训两块土株地价格色差异巨给大，碧猛桂园拿隔地引起若争议。租政府方循面的解贫释是，劈燕两块土掘地的价赢格差异局在于，佩其中公质示期内辰一块只姨有一家莫报名竞公买，达口到了起戏始价要府求，另糕一块有硬6家叠报名参糊加竞买吨，在拍设卖会上击经过1聚5轮惠竞价，耐最终以缩慧每亩7欧3万港元成交竞。是市联场行为哗。10瓶月底，甚碧桂园大计划在悄重庆长洲寿湖近蒜期圈地疑630鬼0亩（播约合4撕20启万平方鸽米），占远期圈浊地17穗000唤亩（约稠合11廊34楼万平方井米）。篇碧桂园运重庆土厕地被媒侵体爆料排后，终熊于导致嘉其即将增路演的谜一项高狠达11社7

亿猜港元的握票据融哀资延后意。4、韶含关芙蓉叼新城项角目地价鸦质疑7月1梢2日较，碧桂乱园两家怖子公司耐联合竞尿得的韶寸关新规葱划的芙吹蓉新城晕中心地从带新项夕目。宗蔬地占地醉达23何9万被平方米邀、总建啄筑面积盆430陶万平弯方米，股且山水耀资源丰胖富、发砍展前景弦可观，疫总价4冰.5音亿元，导每平方切米楼面布地价仅拢104架元。而今年6伏月底，治该公司同凭样在武江隔区拍下的驼一幅土地赠，每平方千米地价为投339忌元。而7袄月20勒日一幅苦更靠近市疮区的总面戴积达37毒万平方伪米的地块绳，最终成与交价达3挺亿元，始每平方米火地价超过岔了800扫元。可以用像如此低沈价优势辨获得土被地，很哑大程度带上是由雕于“政必府借助趴有实力望的民间背资本撬馒动新城拜区发展客，作为汁知名开栗发商和赶香港上悟市公司础，我们庆相信碧孝桂园有工足够的梳经验与鱼实力。孕”5、张家执界“零地笋价拿地”耀指责2007誉年5月1怎0日，张扰家界国土乞局将临近肆张家界风糕景保护区杏的面积1惊039棍.15言亩土地公告到幼媒体，迷进行挂岛牌转让充。6月担5日，哀挂牌截娘止日，桂张家界竟碧桂园捎凤凰酒微店公司膜一次报蝴价11刻.3万难。获得倒此地。拣次日上件午10催时截牌择，碧桂哭园与张糟家界土左地交易瓦中心签浅成交确脆认书。威随后，坏一次性额付清1阀.18辜亿元，景土地均洪价约每则亩11决.2万索元。土敢地性质略为商服栋用地，辛将建设赢酒店项督目。随后《南搭方周末》却一篇《碧姜桂园被指何“零地价文拿地”》乘的文章，博指碧桂园栋在拿地前狮与当地政怖府签订秘束密协定，柔实现零地炊价拿地，板把碧桂园熔再次推到卸了风口浪除尖。最终张衬家界政涉府发布覆公告，必呈清不沾存在“现零地价坝”拿地责情况。1234注：详细潮内容参见诱中国房商受网—新闻酬中心—新床闻专题：拆《碧桂园段“秘密协竖议”引悬直疑》。五、拿颗地的秘沿密：为序何碧桂翠园具备脱如此优谅势？发迹：廊广派开农发商珠遍三角拿丢地模式振——抓捆住了城双市化发凤展机遇碧桂园津（以及沉合生创旅展等广卧派开发姨商）的老这种拿掀地模式字，跟珠罗三角的矛经济发糕展起步膝较早有益关。自上世灶纪90衫年代崖，珠三毫角的民拍营制造乡丰业进入床了一个佣蓬勃发升展期，圆珠三角替的城市厨化进程浴猛然提章速，而赵相应随木着民营泳资本和易民间财途富的积凡累，改撕善居住毯条件及殃配置房西产资产眠的需求之也在放瓜大，也拳推动了粒广派开隙发商的雨一路壮轿大。秘密武器1：秘密武器2：秘密武器3：秘密武器4：快速、大规模开发成本控制有效，保障利润空间偏好建五星级酒店知名上市公司的品牌效应扩张拿地的秘密武器而碧桂蛙园全国残扩张进透程中，侍可以在解各地广控泛低价绍拿地的给秘密武歼器，则语主要有团赖于以燥下四点办：秘密武器遍1：快速尝、大规模半开发碧桂园纤之所以拖能以低挺价拿地圣，是它殃的快速瞒、大规洁模、低新成本开摧发模式滔受到了院各地地喉方政府巩的青睐格。近年怪来，各脸地地方鞋政府热渗衷于大后规模的津新城区抢开发，作而地方殿官员的色任期在秃四到五量年，因唱此，快耕速、大矩规模开脾发新城坛区，短鲁期内出封政绩是氏最重要宁的。秘密武器事2：成本使控制有效楼，保障利稠润空间从市场的扑角度而言任，新城区恼房价起步壤价低，很高多成本控旺制能力不衣高的开发尼商不敢涉盼足，所以遗，这给碧齿桂园留出绞了很大的际市场空间群。碧桂园鞭矢志成为也中国房地盆产业的“刺沃尔玛”走，杨国强充曾说：“依沃尔玛的站利润率只捉有3%，垦但已经是斧全世界最犹有钱的家填族了。就山算我卖房锡子的利润舅率只有5丑%，如果详能把生意禽做到全中维国每个城山市、县城拍和城镇，裳那多棒！临”相关链接秆：沃尔玛岭商业模式沃尔玛童作为全档球最大桐的零售渔企业，凡其商业都理念的颠核心在融于“为全顾客节抄省每一半分钱，她向顾客涝提供最样实惠的暴商品”娇。在经欣营上，架沃尔玛泥处处精怜打细算啄：商场侄没有专盏门的办座公室，土办公室规同时又漂是仓库伪，经理并们经常去站着开慰会；所杆有的文慎件纸都钩是两面危都用；茶通过信趴息技术坚和物流敲优化，兴尽可能窜降低物滩流成本欢；通过帆大批量蠢采购，松千方百鲜计地压团低采购镜成本。尿正因为业这样，规沃尔玛磨同样的啄东西，恐比别的柄商场价已格要便撒宜；正添因为东梦西便宜浆，更多锐的人都确愿意到冬沃尔玛呆去购买睛；正因识为更多伪的人购学买，沃律尔玛就旦能更大成批量地躬采购，志其价格埋则更便帽宜。秘密武器鸡3：偏好四建五星级毙酒店碧桂园偏时好建设五计星级酒店途。五星级亚酒店是每毛个城市的发面子工程岔，共同的材利益出发其点使碧桂抖园与各地查地方政府墨关系融洽过，在拿地品时自然握可有更多议异价筹码。小碧桂园教购买的土兰地都位于巨规划的未驴来新城区镰，但从目寇前来看，浮环境还很泊荒凉，但牵大多数项为目都规划拒有五星级惊酒店。孤例如，在糊建的韶关丽碧桂园，膜就有一座律五星级酒毅店的规划漏，而其韶勒关芙蓉新爬城项目也滚宣称，将郑建造一座绳五星级酒杂店。在碧卖桂园8帅月份宣布缓的全国5芝个新增鸦项目中，啊有四个沿吸用“酒店微+住宅殖”的模式堪，除韶关辱芙蓉新城惭外，重庆殊长寿、安听徽池州和陆天津塘沽薪等，都计袋划在项目捉内建设五允星级酒店心。碧桂园虽中报披露滩，迄今为针止，碧桂坊园一共要友建设17舰座五星贸级酒店，再包括开始剑运营的两爹座（另有棒一座为四雪星级），谷即将投入贞运营的3递座，在娱建的5赔座，仅今辛年七八月籍新规划兴巷建的就达未7座。秘密武撒器4：贞知名上喷市公司湖的品牌集效应如上韶关斤政府所言帅，“政府托借助有实腐力的民间历资本撬动以新城区发音展，作为置知名开发状商和香港掠上市公司严，我们相散信碧桂园荡有足够的痒经验与实极力。”六、“设正循环孤”与“佣顺驰危疤机”1、碧邪桂园战签略规划游的“正优循环”受地方政府青睐低成本大规模圈地快速大规模低成本房地产开发碧桂园战略规划“正循环”由以上分雅析似乎可阅见，碧桂盘园走入了巧一个“正掀循环”：悲快速、大授规模、低陪成本开发昨→受地方清政府青睐糟→低成本池、大规模展圈地→快绘速、大规缴模、低成咳本开发。材对于碧敢桂园来说撕，只要上粒述“正循械环”不被识打破，理伸论上，碧课桂园可以燃无限地扩诵张下去。笛正如杨国瞧强所言：机“我们在怖香港上市雾后取得1盖50亿揭现金，买集了些便宜顷的土地。呈有媒体说召我们囤地瓜多，土地惊可以开发培27年湿，但它是刚按照我们的以往的发哥展速度来笼算的，我准们上市后偶发展的速融度很快，眼明年我们向计划开发移1000前万平方府米，后年膊要开发2伍000段万平方米肺。”2、“烂碧桂园模塞式”坚不热可摧吗？讽“顺驰危帖机”是否签会再度降驴临？碧桂园很众可能会陷扣入到来自御中央政府进的调控严筝查和地方凶政府的投系资冲动的劣博弈当中醉。目前对肝房地产市鸡场的宏观应调控远未偶终结，地夫根和银根撞的双重紧灯缩等政策骆风险，可旅能随时打陷乱碧桂园剂的“正循占环”。（1）土品地遭遇调没查在“碧桂供园在重庆努长寿区拿肿地3

万林亩，其中海涉及违规稿拿地，包裹括长寿湖倍1700铃0

亩，常以及桃花胃新城20楼00

亩锯等”的消总息之下，纵10

月茄底，在一扫个名为“根百日执法欠大行动”动的土地调戏查中，国弹土部土地纺利用司组缴成了桶一个督察灰小组，赴巴重庆长寿蛋湖地区，搞调查碧桂领园大规模捏储备土地习的情况。膨在调查现孙场国土部搅官员没有葱对碧桂园典做任何表扎态。但重弄庆市国土考表示，长毒寿湖地区线主要为国纱有土地和震集体用地识，出让如尺此多的土致地面积必婚然会牵扯况到农用地缝“以租代绞征”、未叹批先用和效农用地擅鸭自改为建罗设用地的秧问题，“攀如果出让单，违规是准必然的。庭”滨10各月28绿日，国锡土资源部在相关负责柏人在对近签期土地调据控政策进寄行解读时剃强调：各蹄地土地管务理部门要舍加大闲置鼻土地清理捷力度，重揪点对囤地革开发商进昂行查处，据为此国土效部门已经恼制定了详即细的方法哗。其中重撑要的两条自措施是：贱一是控制爬单宗土地征的出让规港模；二是份规定每宗棚土地的开瞎发建设时肥间。据此抢时的碧桂伴园，事实读上已行走姑于风口浪艇尖。这是慌因为，倘朵若被中央嫌政府列为小囤地的典深型，那么腐，碧桂园砍将为之付悬出惨重代崖价。（2）融贯资遭遇困芦境在9

月袄27

日放，央行和柱银监会共健同发布了量《关于加励强商业性批房地产信倦贷管理的凤通知》，粗首次提出军：对经国死土资源部孔门、建设拍主管部门蝴查实具有度囤积土地廊、囤积房绸源行为的驴房地产开洒发企业，云商业银行鸡不得对其恩发放贷款毕。础而碧碍桂园作为受在港上市画的红筹公健司，在境弄外募集的唉巨量资金炸，入境也根产生困难旧。其于1槐0

月底盖计划发行颠的一项1沿17

亿让港元的票治据融资已义经延后。违更为严著峻的是，止发改委与浇商务部联留合颁布修货订后的《嫁外商投资液产业指导孩目录》将垂于12糖月1

日裁起实施。拘其中，对敏外资投资还房地产业暑的限制更押加趋严。牙《新目录貌》明确指塌出：将继睬续限制外霸商投资于谦高档宾馆死、别墅、宾高档写字屋楼和国际燃会展中心栋的建设、均经营；外袄商投资土披地成片开涨发则必须源与内资企度业合资、筛合作；将倚“普通住载宅地开发铁建设”从踪蝶现行《目选录》(2星004套年修订)本的鼓励投惰资类别中息删除。（3）后管理、腊成本控姨制都面撞临潜在畜风险考粗量除政策风跃险外，碧相桂园还将虎面临管理车半径和中件国经济周延期的考验会。碧桂园劈燕引以为傲礼的“成本盲控制”，街如何从珠部三角成功怪推广到全脏国铺开的朵大量项目漫，大量待劈燕开发土地贿带来的资晶金压力，雪是否能够全通过资本拼市场的娴半熟运作化制解风险，摧都是碧桂劈燕园未来发璃展中亟待位解决的问阶题。延展阅读贷：房商网厌PK“碧宝桂园会是希下一个顺多驰吗？”正方言据论1：验网友“傲Cal宜lip哈o”支级持会成费为下一镇个顺驰我认为箱碧桂园且的兴衰臣方式应竞该与顺颈驰不同波，但它融的兴衰生速度可怨能能与遮顺驰比呢拟。为廉什么选门择正方耻，原因段如下：森1．企笨业规模尊从量变擦到质变典，但管遗理却没客有从量券变到质旅变。2织．从爆挠发的“辉零地价号门”就庆可知，置该公司胆危机公窃关意识锦不强。销这样的悉新闻爆鸭出，并探且在Z裁F严打偏开发商辉囤地的挨枪口，睛究竟会膛造成什常么样的斗影响，疗大家拭著目以待燥。3．毒不够低柜调。正方言论筑2：网友肆“信手文宜字”支持贡会成为下碍一个顺驰“碧桂园锡模式”可扩简要地归尽结为四个祖特征。一薪是民营性酱质，老板径奋力创业啄，形成家弓族企业，乎如碧桂园膝的掌门人园杨国强搞肃建筑出身尚，其二女筹杨惠妍现含持有59袜.5％的头公司股本恩；二是偏纵安一隅，萍与地方政疯府有密切弱关系，经曲营多年，轻深耕细作翠，最终成忍为地区性很地产巨头焰，如碧桂帖园于19赵92年发痰家于顺德腔，项目集庙中于广东昆；三是“早一条龙”沟式开发，破包揽房地载产价值链态的很多环贯节，如碧吓桂园从拿券地、规划老、设计、滔施工到装致饰、物业绑管理都由突自己搞定旬；四是低局价拿地，吗圈地甚多师，喜欢大耐盘开发，防如碧桂园宇许多项目帜的购地成草本仅占售欠楼价的1目0％以下区，项目占索地动辄几歇千亩。暖但是碧桂消园的继续涝前行，让可人疑问。询“碧桂园木模式”是嚷上世纪9断0年代以糕来中国特平有的政治派、经济、何产业环境暗的产物。垦随着市场幼及经济体陡制的变革呆，其弊端雾也开始初肤显。首先绿是碧桂园直的严格家浊族制，把走重要职权尾全部握在线家族手里拿，这也是进众多中！中国家箱族制企块业的弊鸡端，不夺向优秀捧的管理亲人才放衰权；其爱次，与归地方政庭府多年君结成的弄紧密或龄者暧昧蹄关系，升将越来棚越难于礼维系，范不久前佩又在河遇北违规勺操作拿要地，这援些将使煎其更加殃成为中辛央加大耳监管的返对象；针再次，亲“一条毕龙”开眼发模式及面临考筒验。很搬多环节爷都自己扶做的好浪处是，颗既能有吉效控制复开发进程和质柱量，又能斑在多个环具节获利；悠但其弊端跌也很明显蹈，一家企差业不可能斜在一个产扬业链的每诉个环节都元具有相对疤优势，而桌且过最后絮，低价拿茂地与大盘仿运作的前炒景不容乐意观。20洲04年土腔地出让实谈行招拍挂吩之后，全崭国各地的射地价都在挽涨，以前辆靠打通政邮府关节而很低价拿地眉的机会越依来越少。轿如果少了云低价拿地哄和大盘开程发这两个鹿“撒手锏宋”，这些绿民营企业岂也就没有联多少竞争砌力可言。愁碧桂园的洁前景可能齐并没有表仇面上这么摇顺利！反方言论碍1：网友昂“xia练oyas卧tudi搞o”支持忍不会成为幸下一个顺威驰只要碧桂且园按照目陆前的模式僵进行开发翼扩张，非融但不能倒流下去，还由有可能越格走越强，喂毕竟，碧贩桂园一路旷走来为政挎府为百姓齿、为城市石发展也的葵确做出了唐自己应有苦的贡献，缠不但做出暮了深度，役而且做出找了广度。宗同时，中样国的房地拼产是具有撕中国特色半的，如果吧一个广东馅的碧桂园周倒下了，摸那么中国古还会有多生少个“碧负桂园”接浮连倒下呢厦？毕竟，斗在中国“轻非碧桂园到”式而有锯实力的开涛发商还是县不多的，暗而中国地假产市场少遭了这么多令“碧桂园拦”的支撑捐，需要多甘长时间会宇重新站起修来呢？反方言论疮2：网友懂“酒后驾勿车”支持后不会成为承下一个顺雨驰反对：难1．碧丸桂园没刃有顺驰协招摇，烫虽然现酿在在风斤头上，宝仅仅因绞为“首涛富”“盲土地存由量”两栽个光环鸽，可这鞠都不是奔负面的梨；2．弃碧桂园伟从不做沉拿地王椅的傻事嗓。进入剧的都是云二、三兄线城市凭，地价射便宜，厕实际上蒸资金占斜用并不懒多，同徐时又有丙香港股处市作为剂最佳融也资渠道您，死不禾了；蓄3．地风产一条上龙的操惭作模式蒙，从设黄计到施禽工到最鸽后的物鹿业服务陕，自家社人成本猫低的优倘势国内秩几乎无下人可比市，这点政顺次更晶是比不卧了。颤不过，今鉴于碧间桂园土诊地存量聋确实很娃大，而愤且优质谁土地不搁多，如及果市场省出现拐抬点，风毅险还是射有的。言论来昆源：中豪国房商海网www牛.wi坏nfa油ng.虏com地产人疑论坛话刻题PK倡网友场发言决策观点企业的汪基业长环青需要害领导者浮冷静的假思考回首顺驰旦中国，需仿要冷静的饰看到：一古个战略家昆不能无视余机会，但员决不会被根机会牵着摘鼻子走，际因为一个财未经检视挨的“天赐锣良机”很碌可能是一乌个巨大的堵陷阱。中国房厦地产行逮业扩张初看似是址“做买弄卖”，川但实际套上是一尸种基于耗企业自低身战略导资源的喘优化配榨置。如街果开发父商简单阁的以“贼做买卖罩”的方抬式去扩瓣张，不狸能居安马思危，肿也许将蜻会被表弊面的机棉会引向累不归之缠路。Deci吼sion吸Vie雅wpoi裳nts“四两拨瓣千斤”的队突围之道——成长爆型房产企置业品牌之花路编辑：**“地根惊”和“吼银根”逢紧缩调慈控下，脉有人预赛言70控%的成宾长型房状地产商辛将被淘灶汰，那简么成长胜型房产辈企业如蓬何在险进象环生惯的地产枕江湖生础存下来拆？如何岁共享房裂地产这赵块大蛋销糕，走广上可持阔续、健箩康发展絮的品牌丈道路？足此篇文裙章给出改的答案灯是：系盼统性的征品牌战润略思维画，并且采能够有文效地去联执行品纯牌战略均。一、成长侄型房产企维业的品牌览误区许多成长粒型企业把馅品牌当成吉了奢侈品琴，认为这祥是大企业知的专利。承其实，品船牌从来就言是一个渐信进的、与沙企业从始第至终相伴逮相生相生删共同成长芬的东西。目前许协多成长增型发展升商在谈访及房地予产品牌留时，都助存在一缝个误区疯，即：纸“做品花牌那是偏以后的般事情，估当务之算急是积运累资本阶，搞好帖销售，阴尽快把理房子卖色出去。疲”的确，初卷次投资房谊地产，资牲金短缺，吴能力有限斧，是生存刻的问题。商但是，解稻决这些问沫题与建立动品牌二者膏并不矛盾价。“品牌送”意识的指形成，并幼不是“富饼余”阶段僵的产物，阵关键在于强企业是否方具备这样叠的意识与溉眼光。“套品牌”的驶建设，并改不需要花傲巨额的钱日，成长型揪发展商完规全可以通筹过领先一止步的房地印产品牌运春营战略，蚊巧妙实现暗低成本的滋价值提升岗，不仅能售在短期内胶迅速实现槽项目的价盐值，更能其为其进一挂步扩张积面累极其宝迎贵的无形围资产。二、成狐长型房液产企业朱品牌的”正步走”成长型房骂地产商要惜是想让自停己的产品津具有更高辽的附加价薪值，那么汗只有建设粮品牌。品刚牌建设是蚁一个专业晨的体系，顾涉及到诸喝多环节，吸而且不同锐的阶段需快要解决的新问题也是丈完全不一漫样的。目邀前这个环饼境下，对君于徘徊在款品牌门外勿的“门外蚕汉”来说蛾，解决以看下几个最脑现实最紧胞迫的问题灿是最务实段的做法。倾情维护品牌踏实做好项目品牌务实的做法

走品牌联盟之路确立品牌战略相关链接1、确立品敏牌战略通过品牌催识别，可辞以区分出唉市场中不肉同档次的房诚产品，谁扑率先为企射业和项目畜贴上品牌汁的标签，恳谁将最先刃被消费者城找到。因穴此，“认购清自己，划确立目标昆，为企业肾制定清晰妖科学的品骑牌发展计未划”是当市下成长型桨房地产企宽业最重要吗也是最紧燃迫的一件孙事。成长型房产企业品牌观念方圆地产文化品牌时代地产个性品牌恒大地产实用房品牌汇景地产豪宅品牌力迅地产景观建筑品牌在广州雷房地产理市场，累已初步可形成了疏这样的半品牌观少念：成长型房炮产企业品郊牌建设借勇鉴——方推圆地产广州方圆膊地产尊崇坦“天圆地性方，以土亡为尊”的鞭哲学思维疏。秉承“攀以诚信打夺造品牌，脸以智慧追春求卓越”候的经营理口念，力图悼为客户赢辫取更多的抱辉煌。“纷方圆”一幕词，尽涵决辩证统一陶，和谐交完融之寓意话。天大无忆形无色，招地大无边烦无涯。方圆地产绸的系列产烘品都围绕艰“自然生抖活哲学”画展开。方圆地产产品产品特色云山诗意产品处处体现东方文化特色及和谐美善的人文精神，二期“画舫居”以特有中国传统戏曲文化为主题的园林。方圆·公园一号方圆集团定位为“城市中心区精致东方禅意居所”，将营造出一种摆脱俗世利益纷争而心有所得的精神超越、一种唯美主义的诗意境界。荷塘月色荷塘月色以简约现代的建筑风格，融合亲水亲绿的江南水景园林，同时渗透浓厚的人文教育气息。成长型房赌产企业品乖牌建设借列鉴——时啊代地产时代地议产是国择内最早扭将地产秃和艺术羡结合的束探索者独之一，些深入思博考建筑六与生活肆以及广妈义的人光文艺术闷之间的汤关系，湖以“生朵活艺术左家”为徒独特定爹位，率介先将国限家级美析术馆、择艺术沙牌龙等引纲入社区旗，使艺梢术与生侄活融合碗，致力住推动社吵会文化植艺术发韵展，也派为自身喷发展开很辟了领秩先的新餐视野。而其开发航的项目财有：时极代玫瑰港园、时延代依云饭小镇、糊时代新俊都汇、扛时代花观园、时惜代廊桥果、时代榴花生、密时代倾召城等。成长型房锤产企业品迎牌建设借昏鉴——力耐迅地产广州力凯迅投资武有限公锣司是以忘房地产删开发经慰营为主埋业的企背业，其诵主体成任员从1这993皆年参与每开发海塘南世界光贸易中朱心开始程，至今乘已开发插过百万耕平方米赔建筑，途其中在牙北京地加区开发戒了“世结方豪庭州”高级饰外销住脉宅及“摇慧谷根杜园”别侍墅区，孕在广州寸地区投洞资开发角了“东溉山雅筑冬”、“使力迅上教筑”等倚高档住氏宅项目武，获得层了极大林的市场抛价值和岭良好的循社会口匙碑，也虫赢取了发城市对仁于力迅在产品作唯为标志浪性景观竟建筑的间高度认堤同，逐灭步奠定铲了“地棍产精品衣开发商嘱”的品萝牌形象魄基础。品牌战略雨确立需要狐的做以下访的工作：必须规划好做什么样的产品？以什么样的个性出现？针对哪些目标客户群体开发？塑造什么样的品牌理念和品牌形象？成长型房密地产商势榴单力薄、约竞争能力毅弱，难以醋与大型开桂发商进行崖全面竞争坟和抗衡，鹊在确立开每发什么样束的产品之廊前，首先宅要找到适席合自身特箭点又无强细大竞争对贺手的市场座需求空白劝点或潜在钻热点，以转满足特定贵细分市场纵需求为依栏据，进行延品牌塑造赵及品牌定众位。唯有惧以细分目项标市场进蛇行明确定络位，品牌朵形象才能子树立，企猪业品牌才眠能成为目巡寿标消费者错追求的生慈活方式，滔从而在目蔬标消费者脏心中占有朵独特的、枝不可替代斧的位置。正面案例广州的捐方圆地势产，几付年前还议是一个夺名不见验经传的修小开发灶商，但抽其企业掏对品牌汗发展相文当重视岸，在“括崇尚生招命与自越然的和广谐”的移品牌理优念下，性荷塘月捞色、小垄城之春捆、云山劲诗意，棉一系列踪蝶张扬自时然与生务活和谐钳的楼盘郑清新出势笼，在架品牌形蚕象杂乱送的广州继房地产怪市场奠献定了清杰晰可人江的形象酿，深得疾消费者铺喜爱。可旗下楼缘瑞盘甫一罚面世便枕备受追番捧。反面案例品牌风格墨、品牌理暗念一经确仍立，如果挎自行扰乱扣形象，则抛适得其反识。广州恒脖大集团一夸向以“价被廉物实、大福利式售纽奉房”的形吵象示人，腊因此当位家于广州C亲BD的高祸档住宅—派—金碧华留府甫一入巩市，便惨村遭滑铁卢颜。品牌的轿力量在此吃起了很大度影响。因物为金碧系址列“价廉疫物实”的昨印象已经屑深入人心谢，你突然满来一个豪修宅，市场浆短时间内托是很难接划受的。相关链接品牌价敞值工程旧建设问渡题。即贼要找到浅企业和鸭项目的袍核心竞溉争力（臣品牌的塘价值原术点），考并锁定知目标群塞体和其申最关注勉而且本何企业本罗项目最蛾擅长的肾所在点欠，构建第由品牌酸识别系兄统、品具牌理念木到品牌挽行为等泰一系列坡完整的渐品牌价鉴值工程凑。2、踏实晃做好项骑目品牌房地产请品牌可唤以由个牛人（企品业领袖凶）、项皂目及企字业等三验大主体曲构成。币而对于够缺乏知扫名度和幅品牌基碎础的成校长型房闪地产商静而言，赏以项目命品牌为裹主导，滥以企业肉领袖的看魅力塑炕造及企返业核心得竞争力曲打造等拿为辅是任比较现愈实的发赠展道路算。房地产佳产品是衡房地产抱品牌的检基石，博后天可伟塑空间脏大，并吃且是消益费者认枯知和接玻触品牌肾的最直异接渠道模。因此昌，一个妇房地产蔑产品只教有能够条得到消理费者的渣信任、腾认可与饰接受并巴能与消妇费者建涉立起密拼切的关本系，才秤能使标办定在该肤楼盘上炮的品牌闻得以长光久存活效。在企报业品牌拢核心理筋念的基奔础上，思建立好桐的项目庄品牌来尝建立好礼的企业由品牌。项目品牌冲与企业品石牌之间的傍关系应该钳形成一种旧“企业—置—项目—录—企业”隐的品牌链亚关系。奠坚定明星项曲目工程后认，就要以局企业品牌忧为“主指好挥棒”了松。这是因吸为项目是聋具有时间掏性和阶段勿性的，每惑个好的楼君盘都是代旁表一个时崭期内的好对的标准，香而只有企道业的品牌朝才是具有对持续性的木。因此，石通过项目尸品牌积累津建立起企员业品牌后跑，需要对声企业品牌稼不断地进震行提升，森才能提升遵品牌的认纠知度、认养可度、美咱誉度和忠撒诚度。如导此，才可它以实现品述牌拥有固绪定的消费扛群体，在躲开发新项倦目时获得势该类消费影群体的忠湿诚消费。3、走品文牌联盟匪之路品牌建碗设也可景借成熟庭成功品患牌之力赠来创建码新品牌傍就是捷蛙径。走门品牌联蓬盟道路幻玉，与目身前广为糕人知的趁成熟成赛功的房促地产品研牌或其域它行业罗品牌进翻行联合插，借助杨成熟成匙功品牌稿的市场蹲效应为梯自己的基品牌加挡分，有按效缩减哨自创品舰牌的建筑设和培划育期。（1）逮、实施尽同业联躁盟。房地产叫开发涉滨及众多翼环节，指每一环建节都充暖满风险家，稍有爹疏忽，尝品牌声输誉就有有可能受馋到冲击添，要成瓜长型房遭地产商会单枪匹量马独创希品牌，敏困难确新实很多城。近年犯来，企犁业战略膨联盟成英为潮流摘，也为雄成长型榆房地产猎商实施钓品牌战糟略提供指了范本哀。建立品牌睡联盟可突捎破单个成添长型房地侄产商的资拒源约束，歌实现优势词互补、资证源共享、抓分担风险牢、打破地嚼域障碍、响提高创新与能力、获雅得规模效著应，消除趟无序竞争惭中带来的卷资源浪费帖，满足消棒费者多元即化需求与谊服务……建在无形之仙中，使成榴长型房地锈产商品牌洁得到更高且程度更大棕范围的认记同，使开悲发商品牌殊价值在原出有基础上崖快速提升称。不难发现崭，在国内追大城市里塘，有部分贤成长型房聪地产商“标开发”了摧明星楼盘怠。而事实币上，这些坛成长型房泽地产商所彻开发的这雄些“明星灯楼盘”其顺实是与大妇开发商合捞作开发的壤。这显然埋是一种非责常简洁而咽直接有效温的模式，么即成长型俩房地产商荒通过与大林开发商合语作开发明彼星楼盘，低不仅学习布到了大开睁发商的先拒进开发模扁式，积累挥了开发的添经验，更滔积累了“洁明星楼盘酬开发商”勇这一不可涉估量的品根牌价值。珠实集团爷在广州所艘开发的几寨个楼盘，剪其开发商火往往是本费地的成长鸣型房地产挨商或旗下班不出名的沉小企业，乖而珠江实炭业则对该泊项目实施福品牌输出悉。相关链央接对成长糊型房地葱产商来酿讲，联语盟形式评可采取职品牌同脏城联盟段或品牌缓异地联恼盟。从胆资源安撑排看，茧可选择意非股权慢项目合见作，项衡目合资延企业、御全面合淘资企业静或伙伴扭关系型河战略联繁盟。（2）实纤施异业联进盟。异业联盟随，通常的玩做法是开致发商在开奴发项目时榆，根据项圣目的定位湾、目标客柿户群体、劈燕品质特点杏及所倡导膀的独特生垫活理念，药与相应的盼行业品牌侧，如汽车毕、手表、辨珠宝、服刮装……举锅办各类相菠关的主题签宣传活动厅。借这些矿合作单位组的行业知丙名度、影屯响力及品贵牌诉求内茶涵来吸引嘱目标群体快，将目标寇群体对这京些行业品携牌的认知魄度及认同各度进行嫁刮接，使之依因为对该掠品牌有强随烈的好感乔而对与该帽品牌联盟透的房地产李项目产生赠同样美好败的联想。异业联盟装不仅可以屑在一个项在目推广时献运用，更穿可与该联当盟品牌形堤成战略合斯作伙伴，委在后续的妖开发项目没中持续进熔行合作，唤既可维持鸟较低的成材本，又可树维持固定抵的品牌形咱象。成长某型房地产药商在创建加品牌时，行除了挖掘管自身的特乔点优势、摇针对目标钳群体进行娃量身定做烦之外，还教要充分借达助外界的削力量，进传行“借船呈出海”。督通过与成来功品牌进成行合作，吴可以站在胡巨人的肩咏膀上，利嫁用成功品相牌的号召夏力直接提三升新创品国牌的市场田影响力。南京位于蕉江宁区秦锁淮河畔与幻玉天印山麓吼的罗托鲁押拉小镇与吵新西兰第幸一旅游城筋市罗托鲁亚拉（RO包TORO蒙LA）市俩的整合，危是典型的滨"社区品浩牌"与"扩城市品牌吸"的结盟辞、则为房雹地产品牌穷的异业整改合打开了竞一个全新险的模式和呆思路。罗间托鲁拉市雪政厅正式樱向南京明肃月集团授梳权使其市护政厅专属宵商标和名井称。这意刻味着一个乌国外政府圾市政厅在祖其议会批惜准的前提许下向另一蔑个国度的薄社区正式笋授权使用符其专属商帖标和名称反。异业整合相已成为房圆地产提升惠文化，丰戴富内涵，主引导生活真的一种主培要方式，箩其内涵和走模式上也咳在不断创猛新，如奥喇林匹克花高园的体育不品牌整合混、如万达观与沃尔玛替的商业联夹盟、如万悬科与百安库居的战略船合作、如塌金域蓝湾芦与宜家家革私的组合朵推广、如忧红树西岸艘与LG等筝国际品牌挺的联姻、麻乃至常见谅的汽车房志子联合促艘销等等。典型案例4、倾情维坊护品牌品牌建设社是一个长神期的过程格。如同种雀树一样，畅从幼苗长缠成参天大炊树总是需狂要漫长的令过程，其值间需要进桃行不间断暖的维护与退管理。不博仅要保证符其不夭折城，更要为党品牌不断插增添新的级内涵，保妖持其新鲜私的活力，尾与时俱进浑，魅力常激新。总结而言恩，品牌的肿维护、管趴理与创新堪，有四个址要点：不断挖掘品牌的内涵和外延不断在各种渠道展现品牌形象不断正本清源维持品牌的正统血脉不断研发统一品牌理念下的产品四个要点

v不断研发秧统一品牌网理念下的崇产品在统一兵的品牌停核心理恢念下，体不断地盟开发同钻一生活犬理念、序同一产宗品特点陈（根据全需要进狂行适当脏创新）幕的系列隔化楼盘浊，是品辰牌建设驱管理的伸重要手串段之一像。v不断在各过种渠道展股现品牌形守象制定品于牌的短孕期、中哑期和长款期发展猎战略计秒划。每必年都要午安排针累对性的澡品牌传喊播计划订，对于摔成长型搞房地产平商而言茄可捆绑腊项目宣授传同时翼开展，奴不断地巡寿在适合占的各类米型媒体锈、论坛脉沙龙等声渠道出予现品牌沙的相关守信息。轿保持品幅牌信息秧对市场事的持续辟新鲜度义。v不断挖掘非品牌的内仙涵和外延品牌的粘魅力除担了良好诊的品质猴外，更扇在于其出独有的军深厚的锐企业底虚蕴、鲜坡明的文悄化导向非、独特窃的生活屯理念、洒丰富引跑人的背骆后故事康以及一邮套常见污常新的饭视觉系涌统等等惯。而这确些内涵峡与外延洁的形成奔往往需泛要多年腹的发掘具与积累更。做到津此点，巾除了品饿牌内涵廊本身具真有可延悉展性外要，还需甜要根据储时代的锈变迁，胶不断洞益察最新绵的生活疮潮流，吴前瞻社昨会发展肢趋势，峰从而为刻品牌赋滴予最前爱沿的思钥想理念巩，保持黑对生活史的引导班。v不断正本拣清源维持睬品牌的正矿统血脉品牌的习维护管俘理还要里从内部掉做起，忧去粗存贩精，正汗本清源招。决策观愚点诚然，品承牌建设非阿易事，但戚是毫无疑得问“品温牌化”本忌质已经为碍广大成长毒型房地产抛商指明了妄方向。在倾这个漆黑住而灼热的墙黎明前夜陆，机会与钢风险并存少，选择“口品牌运营爽”之路，里将是成长地型房地产术商又一次彼新生的涅苏槃。Deci父sion布Vie头wpoi港nts华南M惠ALL较卷土重贵来——华南壁MALL屑成功复出萍解读编辑：**合生创私展经过故十余年词的快速虚发展，片被业界啦评为“再中国真遵正的地肤产航母寒”。合半生创展窝历经广怨州区域迁性发展绸到进全料国化发建展的战卫略转换观。合生想创展始洞终以产岩品为核快心，以垃广州、域北京为表区域布斯局战略云龙头，赶通过集亿中化战姓略和一罢体化战篇略建立腰企业规宾模化发签展模式像。在广州宗、北京狐、天津泳、上海望等中心检大城市棋已成功搭开发3得0多个慕项目，点累计开篇发面积窃超过1液800努万平方敲米，成何为中国咽大陆开赚发规模杰最大、杂业主数鹅量最庞郊大的房探地产发基展商之轨一。合私生创展这每年以窝数百万袄平方米爹的开发当量和3物0%年储增长速插度，迅懒速成为鞠中国排寸名第三蛋的房地并产企业愤。华南MA僻LL档案忘：[项目奸概况]华南M料ALL拼，占地渐面积4欢3万平鞭方米，类建筑面页积89邮万平方裕米，其脖中商业咐面积4扇0万平薪方米，耗停车位籍800伪0个，旁预计总桑投资额工超过2丘5亿元院人民币香。华南M胁ALL遍地处东竹莞城市粗中心区池的组成酒部分万璃江区，障广深珠先高速公话路、1柿07国轮道贯穿蒜南北，蓬东莞市叫的四环方路、五盛环路环捆绕全区介，城市萝水网密赠布，是另中心城友区的西歇大门，虫具有良悠好的聚爪焦辐射播条件，长华南M趋ALL是据此定派位为集宅购物、片休闲、宜餐饮、斤娱乐、明旅游、贺文化、炎运动等趣功能于东一体的寺超大型缎主题式讨购物公伐园，消找费市场燃面向珠瓶江三角仓洲地区迷。[项目基胸本参数]总用地阳面积：临430住963英平方米程绿化面倒积：1关413极13平蛋方米总建筑词面积：麦878臣939勿平方米粮绿化率松：32滤.79牛%地上：展821坚780州平方米庆最大层窄数：1枪7层（汽不含住显宅）地下：5限7159满平方米婆最拒大高度：帮65.4饶米（不含丹住宅）室外广场楚（不含车伴行道、水浆道）：8卸2041峡平方米堆机削动车：7妇293辆首层占地让面积：1渐6612衡9平方米凯地沾上：60松73辆（惜含大巴3信5辆）建筑密蜘度：3所8.5锅5%虎地滑下：1叛220圣辆容积率且：1.行91柏摩托车欺：17赚80辆一、华南静MALL兴规划1、商热圈界定（1）默基本性截商圈半径3吹0公里邻范围，奇覆盖东蒜莞、广垮州黄埔旋、广州啄增城3纲5个镇秆，人口叔800塞-90霜0万，拒GDP箭近16垂00亿牺人民币旁；（2）经绞常性商圈半径60坡公里范围驳，覆盖广覆州、深圳绒两个国际鞭大都市及砖佛山、顺的德等8个误地县级市拒的74个戚镇，人口腹2800堪万,GD励P近50正00亿人太民币。（3）旅规游性商圈半径10界0公里范阀围，覆盖鲁珠三角几价乎全部中茎型以上县籍级市的1赞58个镇疗，人口约哀4000或万，GD著P近70病00亿人再民币，消喇费市场极想为可观。2、地块酷功能分区华南MA验LL地块征由穿越其朋中的两条费市政路分医为三个部荐分：第一部分锅：为中心寨区西路以菜东、内环爸南路以北肥部分，其陷中包括A候、B、C粘、D四个熊区。A、桥B区是以储大型百货续主力店为诸主，辅以厕小店铺；峰C区则是奏大型超市鸟、大型家哨居，辅以嗓小店铺；述D区为大赶型家居超冰市及儿童筛游乐城。巴在中心区秋域有一举掘办大型表道演的观演丝式台及水上背游乐场，垫既是中心从区南北景另观中轴线荷的中心，捎又是东西输次轴线的毒起始点。第二部分透：为中心棉区西路以虾西、内环辈南路以北轰部分，其遮中包括E播、F、G择、J四个来区。E为驳酒店配套劝娱乐；F序区以餐饮岁业为主，敲云集各地举风味食品仍成为不同火风格的几东条美食街努；G区为钱一高档酒戒店；酒店淹入口处为血华南MA呜LL的次假中心广场骡，广场上分的圣马可松钟楼为整辫个MAL川L的观景锻制高点；透J为办公羊楼。第三部分挡：为中心独区西路以妖东、内环捏南路以南右部分为H区，以住健宅为主，妹辅以局部才底层商业星。3、空牙间规划骆设计（1）惊城市中己轴线保胜留并强普化对万江区撇城市中轴资线予以保猪留并强化滥，增加东夏西向次轴榆线，在中拒心区兼顾腥内部及外职部空间的宣大块水面以，并在节矛点处增加弄广场空间灿，形成亲弯切而有活岂力的城市秩景观带。（2）室磨外空间采饼用开放式灾布局室外空译间采用进开放式发布局，座各功能碍建筑通窗过室外躲空间相婆互关联绸。若各但空间相奖对封闭挪、隔绝逼，将大裳大降低稍MAL盐L作为盈一个经袄营整体袜的完整促性。另薯外，商纷业街的察总长度壳在人的鄙舒适步债行范围维内是有身限度的疲。这样戒一个规酒模巨大负的全步粱行商业丝式空间，京需要一醋种适当见的代步悄工具，石加强各锄部分功代能间的搭联系。相关链接：合生在建项目2005年完成项目借签美舒国LA脱SV砌EGA悟S的V薄ENE换TIA调NR略ESO蔬RT狼HOT第EL蚕CAS勒INO亩，以“丙水”主秀题连接世各功能纪单元，剑由一条域游艇水劣道环绕告整个M贵ALL漂，同时赶将威尼精斯的岗晨朵拉游鸟船引入努华南M腊ALL老，成为创旅游观狐光、购工物代步烟的交通再工具，撕开辟一神个崭新智的观光关、休闲宪、游乐撇的内容从与方式慰，使得懂购物、薄休闲、魄游乐融舱为一体旨。“乘懒船逛大欺MAL戏L，购闯物看风厘景”成寇为华南捕MAL别L项目养设计的丘一个鲜冈明特色龄，使特载大型M炊ALL亚固有的独步行长误街充满冲情趣，据使人忘拿却疲惫寨。（3）车疫位设一般形安式的M汤ALL骗多以停迁车场环遗绕四周可，外部票形式单口纯而封探闭，内伶部空间崇则通达撤且丰富驾多变。汪华南M胃ALL驶所属之竞处为新崇区城市脾中心，膜城市空马间主轴匆穿越项龄目用地看，其空愧间及建灾筑形象荐对周围庄环境有推着至关乱重要的僻影响。因此，华农南MAL棍L一改国争际MAL便L中大片优露天停车答场的做法念，将大量捷车位藏于树多层（错究层）停车廉库中，既椅节约了土帐地，提高叔了土地利愚用率，又三响应了生怀态环境的市环保要求狮，通透开乘敞、活泼摔有致的空夺间形象和询建筑细节历尺度，很截好的迎合恰了城市环疏境。（4）鬼内部空摸间设计天情趣化漏、主题镜化在华南超MAL疾L的内鲁部空间邀设计中雪，借鉴塞多项成内熟先例润，使各漂分区空忍间情趣延化、主蹈题化。纳建筑形族象、空偿间形式果丰富多帖彩，但匙却服从晶于一个丛明确的挤主题，摄如加州浓海岸、格旧金山摩、阿姆漆斯特丹体、巴黎与、威尼散斯、埃华及、加裙勒比、油好莱坞刚、非洲红丛林等孟，令人拍耳目一通新。横跨两缘瑞条水道拐的中心邮区设为尤步行街斯，保障辞水道畅脉通，并抛与两侧春的步行酬道一起绒，成为胁无障碍碧的“步半行+船摸行”的葬交通系衰统。步恳行街设堡有小商颂铺，使纠各个部男分增加畅了连续坝性、整债体感。中央景姥观带的巨入口广答场，设怕置观演饰台及市责民游乐稍项目，丑西侧广刮场设置卡圣马可底钟楼，绝为俯瞰摧整个M牺ALL桌的观光释制高点精，在圣下马可钟盗楼上欣忽赏江景呆，购物凝乐趣自秒在其中抱，其自沟身也成骂为商业绳中心景昼点。③实施溜规模化往发展，晕实现企头业理想合生创展蕉集团目前惹除了在广痒州、京津街、