房地产估价课件

房地产估价课件1什么是房地产？房地产（RealEstate,RealProperty）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产是房屋建筑物与土地使用权的总称，包括房产和地产。房地产是房产和地产不可分割、相互依存的有机结合体。在我国土地所有权归国家和农村集体所有，单位和个人只能取得土地使用权。2什么是房地产估价？房地产估价（RealEstateAppraisal，Propertyvaluation）是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。3房地产产权1．所有权——指所有人于法令限制范围内，对于所有物拥有全面的支配的权利。城市土地——国家所有（全民所有）农村土地——农村集体所有土地所有权不得交易。42．使用权——是指对他人之物于一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式。5土地使用权出让的期限：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或者其他用地50年。6房地产估价在国内、外的发展国外房地产估价的发展国内房地产估价的发展7我国的房地产估价活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的，起步比较晚，但是发展较快，得到了政府和社会的重视，突出表现在以下4方面：1、1994.7.5公布了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。2、93、94年，建设部和人事部联合认定了两批共346名“房地产估价师”。从95年起，取得房地产估价师资格的唯一途径，是通过全国房地产估价师执业资格考试。3、94.8成立了全国性的房地产估价行业自律性组织——中国房地产估价师学会（chinainstituteofrealestateappraisers,CIREA），其主要职责是——开展房地产估价理论和方法研究——制定房地产估价行业标准、规范，——协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册和房地产估价机构资质等级评定、管理工作，——组织房地产估价专业培训和注册房地产估价师继续教育——调处房地产估价纠纷——开展国际学术交流等。4、99.2建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，自99.6.1起执行。8

房地产行业*房地产投资开发*房地产中介服务*物业管理房地产咨询房地产价格评估房地产经纪9房地产估价中对房地产的认识1）

房地产估价中对土地认识坐落位置面积大小形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制（城市规划限制条件，可以通过下列文件了解（1）规划要点（2）规划设计条件通知书（3）审定设计方案通知书（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证）概念介绍：三通一平：城市基础建设配套的程度在达到了通路、通（上）水、通电和场地平整时的简称。四通一平：通路、通（上）水、通下水、通电和场地平整五通一平：四通一平+通讯六通一平：五通一平+通（煤）气（燃气）七通一平：六通一平+通（暖）气（热力）10建筑物包括房屋和构筑物两大类：构筑物指一般不直接在内进行生产或生活活动的建筑物如：水塔、烟囱、桥梁等。坐落位置面积大小建筑层数和高度建筑结构（根据房屋主要承重结构来划分：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构）

设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况（建筑物可以私人所有）其他2）对建筑物的认识111、

居住房地产2、

商业房地产3、

办公房地产4、

旅馆房地产5、

餐饮房地产6、

娱乐房地产7、

工业和仓储房地产8、

农业房地产9、

特殊用途房地产10、综合房地产房地产估价中房地产类型划分按用途划分：121、

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地2、

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地3、

熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地4、

在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，可能停工了许久。5、

现房（含土地）：是指地上建筑物已经建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。按开发程度划分：131、

收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。（可以采用收益法估价）2、

非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，如：私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。按是否产生收益来划分：按经营使用方式来划分：1、

出售型房地产2、

出租型房地产3、

营业型房地产4、

自用型房地产14房地产价格的概念房地产价格是房产价格和地产价格的统一。是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。房地产价格来源于两个方面（表现了房地产价格内涵上的双重实体性）： ①劳动所形成的价值：

房屋建筑安装劳动（房产价值）土地开发凝结的物化劳动和活劳动（地产价值） ②来源于资本化的地租15房地产价格的特征1）地区性2）价格形成的市场不充分性3）房地产价格的权益性16房地产价格的种类市场价格与评估价格：

市场价格又称为市价或时价，是房地产交易双方自由协商议定的实际成交价格，随行就市、自由波动。

评估价是房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的市场价格所作的估计和推测。17商品价格成本价福利价：

商品价格是成本价加上利润和税金。

成本价是房地产开发经营投资回收价格。

福利价是低于成本价的价格形式，只有政府提供财政补贴，成本价和福利价才有可能实行，政府可以采用降低地价、减免税费等方式，福利房还需要享受国家的补贴。18

总价格单位价格楼面价格：

总价格是一宗房地产的整个价格

单位价格是指每单位（亩、平方米）房地产的价格，可以进行房地产价格水平的比较，反映房地产价格水平的高低。

楼面价格是指平均到每单位建筑面积上的土地价格（地价通常是平均到单位面积土地上的）楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价*宗地面积/总建筑面积=单位地价/容积率楼面地价是以单位建筑面积来衡量地价的，宗地的总地价不依据宗地面积计算，而是依据宗地内建筑物的面积计算。

例子：宗地总价150万单位地价：元/平方米单位楼面价：元/平方米容积率：单层建筑物500平方米，共三层土地面积1000平方米19基准地价与标定地价：

基准地价是根据城镇土地的不同用途，所在区位及市政基础设施、土地开发情况、以及对土地实际利用过程中所产生的基本经济效益，按照一定的条件和方法测算出来的一定时期内的城镇土地的平均水平价格，经政府批准后成为城市土地基准地价。

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性土地的价格。即在城市不同地段选取若干标准地块，一经选取不能轻易变动，然后定期公布该标准地块的标定地价，作为市场变动，投资、经营的参考。我过《城市房地产管理法》和中央97年11号文件要求：建立标定地价公布制度。20其他价企格:1．底价：是政府萄、企业或迈私人出让粱（尤其是执拍卖）房播地产时确径定的最低窑价格，亦托称起叫价覆格，若低膜于这个价售格则不可摘出售。对陡商品房来先说底价又黎称起价，乒起价是指摸所销售的代商品房的壮最低价格扣。这个价他格通常是罗最差的楼普层、朝向籍、户型的爱商品房价付格，甚至吊这种价格搂的商品房攀不存在，逼通常不能远反映销售断商品房的解真实价格扫水平。212．期望价：是指也政府、晋企业或塘私人出匪让房地叮产时希刮望卖出粉的满意尿价格。搂如在底鞭价的基句础上上单涨15缘瑞％，即右可视为冬期望价校。3．补地价：是指袍更改政罢府原出恶让土地屯使用权畅时规定备的用途嚼，或增廊加容积双率，或浓转让、肺出租、备抵押划坑拨土地飞使用权泰，或出峰让土地贝使用权梁续期等车时需要典交给政隔府的一擦笔地价寺或土地车使用权款出让金晕、土地独收益等桂。需要补骨地价的懂情况主弃要有四崖种：22（l）增评加原土地负使用权出舰让时规定赵的容积率宰；（2）改揪变原土地膨使用权出三让时规定忙的用途；（3）转叹让、出租阵、抵押划脚拨土地使猜用权的房盏地产（要绑求补办土驴地使用权影出让手续喝，补交土忠地使用权浴出让金等球）；（4）革出让土禁地使用路权期满无后续期时。对于单纯增加已容积率的补地勉价来说脆，其补诊地价的数额虫理论上帮可以用下式计算：23补地价（延单价）=[（增璃加后的容仿积率－原亭容积率）借／原容积倚率]×原哗容积率下敲的土地地初价或者补地离价（单价扶）=（增撑加后的歪容积率协－原容耽积率）溜×原楼满面地价补地价（很总价）=补地古价（单尝价）×厘土地总零面积24影响房地回产价格的牢因素一般因朴素一般因素境是指影响毙一定区域使范围内所盗有房地产显价格的一悦般的、普者遍的、共肌同的因素冒。这些因坊素通常会攀对较广泛寄地区范围吨内的各宗疤房地产的僚价格产生买全局性的夜影响。这谁类因素主则要包括经济旬因素、压社会因盒素、政闲治因素战、政策源因素和燥心理因咏素等。25区域因素区域因素脖是指某一圆特定的区冒域内的自废然条件与宾社会、经技济、行政硬、技术等忧因素相结锄合所产生纺的区域特铁性，对该拳区域内的变各块土地第的价格水揉平产生影矿响。这类姓因素可细事分为商服繁枝华度因未素、道龟路通达谱度因素悠、交通瞎便捷度秘因素、构城市设牺施状况翻因素和越环境因屈素等。个别因醒素个别因强素分为土地个温别因素嗽和建筑傻物个别失因素。土地个俗别因素，握也叫宗地验因素，是猛宗地自身济的条件和机特征对该异地块价格茂的影响。26房地产估棒价的必要肠性理论上的煮必要性一种资产仔只有在具财备了下列话条件下才贞真正需要谣专业估价盾：（1）独一无填二性。如窃果一种资洁产不具有盘独一无二缩慧性，相同消的很多，脚可以直接紫比较，价就格普遍存猛在，人人稼皆知就不孟需要专业选估价。（2）价值喷量较大艳。一种产资产虽住然具有属独一无漫二性，把但如果吨价值量思不大，颠请人估目价的费拳用甚至再高过资摸产本身梁的价值集，就不延值得请顺人估价申。272.呀现实的集需要（1）房胶地产交易隔的需要房地产交胡易通常包廊括房屋买爱卖、租赁导、赠与、荣交换、土检地使用权绞出让、转跃让。（2）猛房地产押抵押、洋典当的山需要隐含的贷姓款额一般碌要低于该卖用于抵押陶的房地产潮价值，银蜓行需要对氧该用于抵窜押的房地抱产进行估惭价，以核钻实其价值刑，以作为泄放款限额烧的参考依刑据。典当与亮抵押有锻所不同后，为中烧国特有弓的制度固，具体至是出典拴人将自兴己的房违地产让个与他人都使用收渗益，以覆获得相旗当于卖跑价的资阶金，但浴保留该桶房地产馋的所有展权，待系日后有菠能力时乱可以原什价赎回榜，而典鞠权人则牲以支付娘低于买删价的典佳价，取膀得房地害产的使镇用收益蓬权，且市日后还济有取得获房地产奸所有权汽的可能野（当出搏典人逾述期不回晚赎时，壶典权人蛇即取得只房地产胳所有权萌）。28（3）李房地产床保险和身损害赔刃偿的需嫂要一是在弯投保时母需要评交估保险洋价值，恨为确定搬保险金骡额提供旦参考依浊据；二是在鼠保险事厅故发生暮后需要间评估所术遭受的话损失或举重置价厦格、重权建价格斗，为确剪定赔偿船金额提仿供参考慎依据。熊其他方忧面的房需地产损淹害赔偿灶，如施拆工挖基阳础不慎态造成邻吵近房屋樱倾斜，亭也需要啊房地产搬估价。（4）房拐地产税收男的需要有关房骗地产的碧税收种干类很多炊，如房鉴产税、除地价税孩、土地哨增殖税刷、土地产与房屋撕合征的尼房地产申税，房蚀地产与迎其他财浙产合征辱的财产属税、遗逐产税、忙赠与税消等，这名些税一们般是以锄房地产姨的价值垮为课税栋依据，芽而为了病掌握切惩实可靠导的课税养依据，殖避免偷扛漏税和萝课税不碎公，税僵务机关岭和纳税顾义务人勺都需要坦对房地犹产进行粮估价。（5）蹦房地产驱征用拆补迁补偿田的需要《中华档人民共淋和国房弄地产管颠理法》第第十九轮条规定谎：“国货家对土经地使用钱者依法鹊取得的锈土地使忠用权，榨在出让铜合同约仪定的使调用年限跨届满前布不收回懒；在特慢殊情况温下，根赞据社会镜公共利秤益的需郊要，可忘以依照鸟法律程系序提前冈收回，食并根据残土地使秩用者使呜用土地汤的实际揭年限和题开发土寨地的实饭际情况镇给予相恨应的补野偿。”枣而确定帝这些补备偿额，虚就需要魂房地产定估价。29（6）房我地产纠纷纽奉、涉案的瓶需要房地产沸纠纷：团一类是益有关当坟事人对绕房地产翁买卖、眉交换、止租赁、校抵押、卷赔偿、蜓抵债、闭征用、薄课税等赚当中有那关房地挥产价格故、租金壳、赔偿搁额、补米偿额等勒，持有目不同看压法；另次一类是菠遗产分宋配、共恰有财产启分割等顺引起的胞纠纷。通常房地棋产纠纷不制同于普通声的实物纠锄纷，实际朝上关于房地产价尝值形态的痒划分，这就需虫要房地产滚估价。（7）遵企业合伐资、合途并、合惰作、兼纺并、分馒立、买伴卖、租缎赁经营晒、承包萍经营、视改制、哀上市、贿破产清伍算等的排需要（8）面房地产肯管理的填需要中国经证济体制妨改革将序过去高唇度集权杂的计划系经济转小变为市作场经济炕，相应猜地对于坏各类资呜产的管贿理从过撤去单纯备的实物惨管理转屡到重视填价值管锋理，即弊不仅需炊要搞清袜楚资产矛的实物冤量，更川需要搞挠清楚资宽产的价稳值量。30房地产估半价的原则所谓估极价原则抽，就是笛指能符裤合房地题产价格宇形成的庭客观规虑律，能鹿使估价龟工作顺气利、有骨效地展伤开并取伙得成果征的那些责遵守的堤法则和左标准。孝这些法泻则和标班准是人窝们在房娱地产估朗价的实饥践中反甘复摸索扰、逐步满认识的站基础上治总结出傻来的，演具有普肯遍的指璃导意义爸。31*合法权熟益包括合法产权巾、合法使瓜用、合法溜处分等方面（1）胳在合法茶产权方旗面应以房地产览权属证痒书和有浆关证件为依据。合法原则具体来说剧还包括：农民集体歪所有的土泻地的土地滩不能当做千国家所有蕉的土地来刺估价；行政划拨的的土地不泊能当做有辜偿出让的因土地来估属价；临时用歇地不能汉当做长醋久用地蜓来估价繁，违法临占地不椒能当做犬合法占托地来估徒价；临时建席筑不能什当做永航久建筑跨来估价腿；违章建筑州不能当做遣合法建筑董来估价；产权有贱争议的桐房地产令不能当悄做完全宋产权的佛房地产泰来估价宾；共有房地萌产不能当丝式做独有的言房地产来酱估价。现行的土乳地权属证剩书有：《国有土欠地使用证身》、《集台体土地所专有证》、颂《集体土推地使用证休》和《土电地他项权晓利证明书同》。房屋权守属证书秧有：《房屋所竟有权证》期、《房屋倾共有权证面》、《房喷屋他项权循利证》。当县级舌以上地较方人民领政府有绩一个部泼门统一洞负责房讯产管理强和土地辨管理工尖作的，速可能制悼作、颁忘发统一的房磁地产证书乎有《房地乡丰产权证》档、《房地妄产共有权腰证》、《雀房地产他肺项权证》忧三种。32（2）在损合法使用未方面应以城陡市规划言、土地梅用途管唤制等为幕依据。（3）狮在合法蚂处分方蛾面应以法膨律、法脸规或合屈同（如透土地使止用权出掌让合同博）等允井许的处宜分方式看为依据鼻，如：萄法律、沿法规规粉定不得粥抵押的纽奉房地产宗，不能膝作为抵饺押目的船地来估缩慧价，或展者说这独类房地膏产没有哈抵押价马值。（4）开其他方维面如评估出避的价格必钥须符合国扶家的价格豆政策。例：评估政府械定价或政着府指导价棋的房地产形，应遵循瞒政府定价矿或指导价协。如房改幸售房的艳价格，冰要符合北政府有让关该价疏格测算浪的要求益，新建肥的经济田适用住掉房的价掀格，要模符合国展家规定近的价格紫构成和览对利润荡率的限解定；农冬地征用围和城市让房屋拆音迁补偿爷估价，田要符合略政府有班关农地闸征用和忆城市房径屋拆迁穷补偿的妄法律、偷法规。33最高最增佳使用艺是指法困律上允树许、技惯术上可维能、经掠济上可率行，经泥过充分用合理的出论证，狠能使估谅价对象库的价值帅达到最仍大的一半种最可廊能的使示用。最高最身佳使用蠢的确定绳要满足灰合法原保则的要相求。遵循最高来最佳使用鹿原则是因漏为在现实跟房地产经羡济活动中奥，每个房少地产拥有潮者都试图虽充分发挥午其房地产宜的潜力，菌采用最高庭最佳的使酸用方式，斤以取得最柔大的经济掠利益。这乱一估价原待则也是房弦地产利用米竞争与优芹选的结果喜。最高最么佳使用艘具体包捆括下列侦3个方煎面（1）最庸佳用途（驾2）最佳索规模（3碍）最佳集袭约度寻找最高丸最佳使用译的方法，吩是先尽可锯能地设想博出各种潜杏在的使用种方式，然俊后从下列攀3个方面诱依序筛选歪：（1）柏法律上段的许可愧性：对锯于每一哈种潜在钞的使用语方式，傲首先检桨查其是形否为法买律所允史许，如润果是法动律不允刺许的，拖应被淘省汰。（2）苍技术上教的可能缘瑞性：包讨括建筑睬材料的圾性能、凉施工技项术手段抬等能否覆满足要程求。（3）翼经济上兽的可行紫性：针碗对每一遵种使用却方式，线首先估乳计其未诊来的收全入和支辞出流量热。最高最朝佳使用惩原则34替代原醉则要求瓣房地产注估价结由果不得裕明显偏郑离类似乳房地产谱在同等冠条件下津的正常许价格。类似房重地产是指与估邀价对象处帝在同一供趋求范围内逗，并在用陶途、规模反、档次、拌建筑结构抖等方面与肿估价对象援相同或相浙近的房地圣产。同一供求省范围是指与估司价对象具允有替代关膏系，价格领会相互影英响的房地叼产所处的懂区域范围蒜。替代原臂则对于示具体的弱房地产砍估价指楼明了两个点：一、如雁附近有皆若干相埋近效用搏的房地巴产存在插着，则跃可以依相据替代起原则，咱用这些绳相近效彩用的房嗓地产的事价格推开算出估诊价对象享的价格叨。二、不楚能孤立评地思考脱估价对脊象的价向格，而浴要考虑家相近效猴用的房标地产价排格的牵胡掣。特别是作侍为同一个画估价机构产，在同一干个城市、网同一估价赶目的、同屋一时期，笋对不同位驼置、档次抖的房地产立的估价结贪果应有一雾个合理命的价格帝差。替代原独则35估价时点莫原则要求消房地产估侦价结果应诸是估价对括象在估价茧时点的客胶观合理价痒格或价值想。概念：估价时坑点（估领价期日百）：估价时爹点是指姨估价结撞果对应椅的日期辆，即在军该日期蒜上估价冠对象才虑有该价膨值，通草常用年是、月、殊日表示钉，是一谁个时间首点。估价日翻期：指估价机赖构从受理禽某一宗房减地产估价即业务起，洲直至完成狮该评估业沙务所对应委的时间，遮通常用年槐、月、日环表示，是如一个时间紫段。确立估价扣时点原则都的意义在弓于：估价捏时点是评芹估房地产沸价格的时好间界限，映例如：政享府有关房释地产的法凑律、法规始、政策、慢标准、税京收等的发役布、变更违、实施日姐期等，均帝有可能影站响估价对圾象的价格峰，因此，娇在估价时管具体采用众的法律、思法规、政农策、标准怖、税收等调就是根据池估价时点既来确定的务。估价时点浸原则36房地分凑离估价堵、综合截计价原节则这是指估磨价时要对杠房产和地继产进行综舟合分析，就最终以一罪个整体价敢格体现磨出来，宣这是由袖房地产职价格的拥特殊性递决定的基。房地分海离估价塘的原因强是：1．束房产和凡地产价观格的性量质不同扭。房屋梅价格是横房屋这薪种商品惊价值的唇货币体湿现；而唇土地不旦是商品蹄，其价司格是土历地使用语权转让沟的交易助价格；2．索房屋会词折旧，那甚至毁啄损，价骗值越来每越低，宁而土地令则不存驶在折旧伶的问题兼，反而私会随着向社会经傻济的发丸展而升叛值；3．影因响房产和岸地产估价处价格的因遣素不尽相斧同。公平原则公平原则季要求房地删产估价人立员应站在佛中立的立轿场上，求舟出一个对句各方当骄事人来谈说都是当公平合吩理的价舅格。37房地产再估价的词程序房地产疗估价程巴序是指闭估价主怕体从接拍受估价冲委托到选估价结逃束的工顶作步骤协，估价替程序反颠映的是鄙估价工沿作的客裙观过程芦，整个观过程中选的各项饲工作之漏间具有羊内在的弹逻辑联枝系。估半价人员春接受委溪托后，乏先要对尼待估房武地产作乏一个初货步了解糠，弄清稼估价的瞎对象、从目的、卵时点、炎背景等品，接着梁要对待市估房地崖产进行骄实地勘锋察，确会认其坐揭落位置尊、面积首、平面触布置、骡用途、拿产权状左况、环坊境等，手然后选产择适当仿的估价亲方法，船依靠自目身的估膨价经验诞及对市过场的把金握程度农，确定迎出一个谋估价额斯，并说久明估价榴结果产罗生的依盐据和假腔设的条偏件，最兽后写出穷估价报劳告书。38房地产汪估价的休一般步蛛骤1.明确历估价基本蜡事项（1）持明确估株价对象（2）萌明确估里价目的（3）明邻确估价时酱点（4）倒明确估滚价的具仙体工作渡时间2.拟弄定估价威工作方陶案3.实逝地查勘悠搜集资恐料394.选用笨估价方法疾评定估算5.确杜定估价哗结果，腥撰写房宜地产估樱价说明沾或报告房地产估谈价报告一旗般应包括耗以下内容：（1）受县托方和委馅托方的名辜称；（2）评扁估对象的择概况（包撞括坐落位世置、地址稼条件、建离筑结构和喂面积、完竭损程度、乒权利状况沟、发展前祖景等）；（3）杨评估目旷的、评捞估基准握日、评怪估依据从、规划表设计条鼻件；40（4）顽评估方虑法及计滔算过程谦、评估纺结论、状补充事婶项；（5）令评估作鞋业起止希日期、堡评估人骡员名单肺；（6）附论件（包括贫评估所需鞠要的有关馅权属证书骂、图纸、墓照片、照钻片资料、暂原始资料弟和实地勘字查的数据岩等）。6.估价凳报告书的咏审核、确勾认、交付滚及收费事班项41房地产骗中介服鄙务管理藏制度房地产中绸介服务是指具有头专业执业爬资格的人弃员在房地产投壮资、开发算、销售、是交易等各猾个环节中密，为当事人堤提供居间钱服务的经胸营活动，屋是房地产咨询、房争地产价笨格评估抖、房地跪产经纪等活动职的总称祖。42房地产中朋介服务行秘业管理内即容96年笨1月建董设部发递布了第今50号情令《城响市房地横产中介债服务管必理规定晚》，对每房地产巾中介服悠务机构器的设立稳条件和粱程序，铸从业人近员的要敢求、中象介服务框业务的躬要求等兵内容作狸出了明勿确规定乡丰。房地产行提政主管部诱门作为房丙地产中介牙服务的行识业主管部克门主要从中介服蹄务人员脸管理、茫中介服摇务机构它管理、该中介业奖务活动岁管理三方面岸内对房仔地产中些介服务作实施行勺业监督搜管理。43中介服务输人员的资倘格管理*房地产兼咨询人员具有房地节产及相关工专业中等抵以上学历泰，有与房稀地产咨询灶业务相关豪的初级以上专业咽技术职屡称并取蝇得考试拒合格证鬼书的专缎业技术何人员。*房地产塑价格评估训人员国家实行房地产价滚格评估人蹦员资格认享证制度。房地产价旬格评估人闯员包括房征地产估价晃师和房地咸产评估员真。房地产估贱价师必须可是通过国蒸家统一毅考试，蛙执业资挤格认证，取得房辫地产估价师《执芽业资格控证书》辽，并经注册登忧记取得《涨房地产苍估价师商注册证轻》的人誓员。房地产读估价师标执业资币格考试模，由国柄务院建圈设行政辣主管部铲门和人架事主管宇部门共同负既责。房地产膨评估员刮必须是太通过考宗试取得愚《房地萌产评估庆员岗位沟合格证抬书》的骄人员。房瞧地产评啦估员的著考试、滨认证管万理工作量，由省宵、自治或区、建押设行政朵主管部耕门和直辖市仍房地产行头政主管部愿门负责。*房地派产经纪征人房地产材经纪人纷是指为秧委托人押提供房促地产信泰息和居亲间代理郑业务的养经营活援动。从事房地猪产经纪活急动的人员琴必须参加乞房地产经店纪人的培扭训与考试匪和注册管阻理工作，唐由省、自滨治区建设佣行政主管耻部门和直碗辖市房地久产行政部罢门负责44中介服务浊机构的管慰理采取资格览认证、资将格分级、来资格年检杜与日常监贩督相接合吧的管理措曲施。①设立房粪地产中铸介机构炊的条件*有自斗己的名雷称、组亡织机构伍；*有固串定的服午务场所戚；*有规定新数量的财颜产和经费战；*有足够里数量的专专业人员；*法律、岗法规规定忘的其他条慕件。②房地产贸价格评巡寿估机构乖的资格闯管理房地产价醒格评估机尾构按照专尾业人员状龟况、经营尿业绩和注做册资本分一级、萄二级、今三级和摘临时资毫格四类程。新成辜立的房销地产价订格评估脊机构，监其资格忍等级从链临时资扰格开始墨。45各级房宾地产价扣格评估衣机构的喇营业范浮围：一级机构可辰以跨省丈、自治氧区、直岭辖市从睁事各类奇房地产流价格评腾估。二级机构可以轮在其注册链地的省、救自治区、过直辖市区骄域内，从递事房地产崭买卖、租算赁、抵押崇、企业兼粮并、合资序入股、司剥法仲裁等茶方面的房恩地产价格貌评估。三级机构可嘱以在注开册地城摩市区域柔内，从漫事建筑呢面积5晒万平方进米、土外地面积僻1.5巨万平方财米以下秒的评估弯项目。临时资沙格机构的企营业范寒围根据别其资金舌和人员喝的相应虽条件确镇定，可写在其注品册地城巩市区域狠内从事誓评估业府务。房地产价课格评估机遮构的资格物等级及取瞒消评估资展格——房敌地产价茅格评估俘机构资较格等级每二年策重新评罗定一次。评估资舅格等级升辩级采取重依次逐寄级上升，每次申请升级优要间隔二维年以上，并不得厘越级升级。46③房地产浅中介服困务机构姑实行年酱检制度房地产牌行政主透管部门购负责对值房地产幕中介服撒务机构姿的年检境工作，色年检的同主要内筑容为：*一年忆内房地棒产中介深服务机制构开展列业务活占动的基计本情况扁、工作局业绩、殿市场信糖誉、财章务状况渣等。*重点检电查是否遵飞守有关法副律、法规驼和政策规邮定；*是否板遵守自剂愿、公剑平、诚袋实信誉废的职业贵道德*是否拌按照核委准业务栋范围从仙事经营摇活动等恰。47房地产嫂中介服帖务收费国家计委熔、建设部微在95年处联合发布疾了“关于蓝房地产中怠介服务收查费的通知口”①房地产驴咨询收费按服务原形式，剃房地产构咨询收你费分为口头咨询让费和书面塌咨询费，口头咨询霸费按咨询服横务所需时草间结合咨愁询人员专叉业技术等香级由双方唇协商议定朱。书面咨殖询按照咨询储报告的技伤术难点，更工作繁简袖结合标的压额的大小芳计收。国家指朗导性参点考价格弄为普通俘咨询报载告，每协份收费默300捎-10躬00元酸，技术难鞋度大、驾情况复沾杂、耗戚用人员峰和时间显较多的庙咨询报肚告，可左适当提寇高收费剑标准，但一般单不超过烘咨询标线的的0绢.5%柜。48②房地蚁产评估鲁收费房地产价轧格评估采肌用差额定蓬率累进拐计费，即按房地产里价格总泻额大小江划分费球用率档秘次，分现档计算房诚各档次玻的收费，各档收庄费额累计拳之和为收走费总额。以房地挑产为主烦的房地东产价格嫌评估收龙费标准承计算表档次房地产价格总额（万元）累进计费率‰1100以下（100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.149宗地地价知评估收费头标准档次土地价格总额（万元）累进计费率‰1100以下（100）部分42101以上至200部分33201以上至1000部分241001以上至20001.552001以上至50000.865001以上至100000.4710000以上0.1基准地价宣评估收费饺标准档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元）15以下（含5）4-825~20（含20）8-12320~50（含50）12-20450以上20-40为土地使纠用权抵押忽而进行的润土地价格是和清产核楼资中的土和地价格评漆估，分别混按一般宗引地评估费垒的50%泥和30%讨计收，但夏每宗地评辰估费不足戒300元啊的均按3唤00元收循取。50根据代定理项目蜘不同，滥房地产勒经纪费物实行不召同的收惰费标准吼。房屋租机赁代理姿收费，致无论成相交的租惹赁期限孤长短，液均按半拼月至一茫月成交膀租金额终标准，浸由双方别协商一词次性收奔取。房屋买卖脏代理收费尸，按成交傻价总额的驰0.5%葱~2.5超%计收。上述房颜地产价扇格评估孕、房地道产经纪光收费为国家制萄定的最努高限标覆准（现霜行的市漠场运作鸦模式下阔，对这羞种收费公标准和寨计费方鞠式均有桥所突破桥，但仍茫具有重射要的参谢照作用券）。各地可膀根据当地成实际情况王，由省、扔自治区、遥直辖市价伍格部门会般同房地产便、土地管习理部门制春定当地具群体执行的煤相应的收永费标准，咽对经济特堤区的收费遵标准可适遭当规定高豪一些，但味最高不超妹过上述标椒准的30五%。③房地参产经纪难收费51房地产批估价师茧执业资歇格制度房地产烤估价师是指经全抗国统一考丸试，取得黎房地产估价蜂师《执支业资格妨证书》惨，并经际注册登采记取得《房地抗产估价足师注册腰证》后枕，从事惕房地产死估价活动的人善员。52（1）考怜试的组织陡与考试内呀容考试实行全国统谦一组织远、统一舌大纲、挡统一命题、统一敌考试的制站度。每两年举办一次剂。全国房沃地产估遭价师执索业资格布考试共消分为四个科要目：房地产基毙本制度与赵政策（含驼房地产估价笼相关知识唱）、房地容产开发经划营与管理、削房地产嫩估价理丹论与方付法、房蜂地产估价案例蜻与分析君。四个炮科目全吧部合格期即可取得房地产渡估价师执产业资格。53房地产咐基本制鸭度与政愿策主要包劈燕括房地脖产管理己制度与给法规，翅其中以抬《城市掉房地产晶管理法差》、《烈城市规杨划法》宴、《土医地管理丝式法》、衬《城市图房屋拆念迁管理来条例》领、《城街市房地浆产抵押河管理办异法》、自《城市为房地产尺中介服军务管理壮规定》童等法律溉、法规于为重点恩。房地产业建设用辛地制度蹲与政策城市房兆屋拆迁滑管理制崭度与政建策房地产开迷发建设管醋理制度与肝政策规划设计过与工程建局设管理制赞度与政策房地产交蔽易管理制拼度与政策房地产产哄权产籍管细理制度与镜政策房地产中榴介服务管脊理制度与共政策物业管理而制度与政耽策房地产坑税收制泉度与政渔策房地产糖金融制做度与政最策54房地产悄开发经括营与管娘理主要包属括房地怕产投资证分析，孟房地产育市场分权析，房奥地产开蜘发等方上面的知坡识房地产跃投资概滨述房地产投冤资分析基玻本知识房地产喘开发的金程序与秋管理房地产抢市场及肯其运行永规律房地产搭开发项派目的可肉行性研跨究房地产开绳发的建设少过程房地产投箱资的资金赢融通房地产衣市场营兵销收益性物涨业管理55房地产攻估价理荷论与方穷法：主要包皇括房地部产估价蔑的基本哭理论、贞房地产挂估价中刊应用的殃基本方栋法及其刚具体应摩用。房地产绞和房地炊产估价房地产价冈格的基础旨知识房地产估齐价原则比较法成本法收益法假设开发同法长期趋粮势法地价评碰估房地产价赠格的影响导因素分析房地产估缴价程序56房地产估店价案例与号分析主要包纺括不同旷类型房助地产估范价的特呜点与估脚价基本听技术路锁线，通竹过对不矮同类型着房地产帝估价案旅例的分违析，考杀察其实引际工作偿能力与沸业务水朱平。房地产估姜价技术路斗线及确定各种估价界方法在房县地产估价孟中的运用各种目的策的房地产是估价各种类劫型的房塌地产估茂价房地产估谈价报告的夏写作房地产牢估价相垂关知识经济学惨基础知饺识金融基门础知识保险基础显知识证券基郑础知识统计学基彼础知识房地产会训计基础知脊识城市规划衬基础知识建筑基浆础知识建筑工程尼概预算与笔房地产测跑量57（2）争报考资舟格①取得房地命产估价相丈关学科（港包括房地察产经营、壮房地产经拒济、土地管理、城诱市规划等郑，下同）迁中等专业觉学历，具围有八年以使上相关专占业工作经焦历，其守中从事冤房地产下估价实苍务满五扑年；②取得房地别产估价相稠关学科大体专学历，蚁具有六年忽以上相关碑专业工作经历，其苦中从事房化地产估价姜实务满四哪年；③取得房丹地产估国价相关是学科学宽士学位商，具有革四年以盼上