房地产精装修房考察报告

国信地产

精装修房考察报告二OO九年五月二十七日

一、考察项目

金鼎湾国际仁恒国际公寓二、仁恒国际公寓仁恒国际公寓位于建邺区庐山路116号，是河西CBD最北端的重要标志性建筑，由两栋高标准酒店式公寓（高度分别为99.35米及149.65米）及为酒店式公寓服务的相关配套设施组成。共有12种套型，建筑面积从144.9平方米到604.44平方米。其中A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。绿化率：55%，容积率：3.98，总建筑面积：10万平米。售价约1.8－2.5万元/平米，高出周边约1万元/平米；07年下半年起售，销售率约40％，销售期较长。项目特点一：双层大堂设计、9米挑高、回廊及空中花园、6000平方米的会所。自里到外，处处洋溢着富贵气息。项目特点二：采用六梯六户形式，为进口原装高速日立电梯，电梯轿厢的高度为非标3米，比正常的电梯约高出0.5米，同时电梯内饰和配置奢华。项目特点三：标准层高是3.3米，至少比正常高出0.3米，虽然配备了中央空调等，但空间感受仍然良好。项目特点四：立面采取德国ALCAN铝板，造价远远高于同类金属铝板，50年后依然光洁如新。确保了项目的高品质，符合项目的高定位，同时利于项目后期的维护。项目特点五：中西双厨、主卧室、客厅设计，几十易稿，反复揣摩，以确保满足高端客户群的空间尺度和要求。仁恒经验一产品的定位准确。眼界决定高度，通过境内外〔深圳，广州，上海，杭州及香港，新加坡等地〕一系列的考察学习，了解市场，对项目进行准确定位，选配与项目定位相匹配的部品和合作单位。合作单位规划设计：美国JZMK建筑与规划设计事务所环艺设计：新加坡诗加达私人有限公司室内设计：台湾喜牧设计有限公司

仁恒经验二室内设计前置。在建筑设计的过程中室内设计已经跟进，建筑平面确定同时，相关的装修要求即需确定。建筑、结构、室内装饰、水、电、暖通的各专业设计由自己公司设计部内部细化研究后反馈给设计院。仁恒经验三精装修施工单位为总包单位，橱柜安装、内门、洁具安装、空调等分包由装修总包协调，总包单位具有付款审核、检查、考核和停工等特权，甲方在此过程中需充当裁判的角色。甲方指定的品牌，由总包与供应商签定合同。若甲方单独分包，由总包先审核，甲方再付款；甲方指定分包，由总包付款。仁恒经验四研发和工艺样板房先行，通过每一种套型的体外平层实景样板房实际操作，发现了诸多问题，反复修改施工图设计，完善功能布局和装修施工工艺。过程中准确界定好土建安装施工，装修施工及设备安装的工程界面和责权划分。仁恒经验五保证高品质的合理目标成本原则。项目目标成本报集团报批后，具有严肃性。坚持先算后变更再实施的原则，单项突破，平衡其他项目，超出调整范围的，需上报授权批准。仁恒经验六细节决定高档公寓的品质，因此关注细节显得尤为重要。在地板与地砖交接处的不锈钢收边、木踢脚线的接头等容易出现瑕疵的地方需投入精力与心思。同时善于发现细节中的不足，在下一个实施项目中予以改进。三、金鼎湾国际金鼎湾国际位于白下区鼎新路88号，踞南京CBD核心区。占地近2万平方米，总建筑面积约8万平方米，该项目由四幢高层、小高层建筑构成，其楼间距最大达63米，小区绿化率高达40%，车位配比1：1。主力户型面积为90平米二房、130平米的三房，是江苏首家通过国家建设部3A性能标准中期检查的精装大宅。二期08年4月开盘，售价约2.2万元/平米，已售约60％。项目特点一：严格执行3A级住宅标准体系，是江苏省首家，南京唯一一家3A级住宅性能认定小区，并通过中期审查。项目特点二：为提高楼板的隔音性能，在餐厅等贴地砖部位采用了浮筑楼板技术。金鼎湾兽经验一坚持建筑旗设计中，芳装修设计通全面介入倍原则。正顽式施工前是需充分审狂查施工图切，减少后轰期变更带梁来的改造衬成本增加急。装修中殊成本最难泻控制的是狗设计变更房诚，尤其是念水电改造跃和施工不寇到位引起主的后期隐嫂患。金鼎湾经隐验二工期安浩排要充捞分，土扭建与装衡修进场聋交接时矿间需考结虑至少2个月，牙同时装裳修后的榨通风、她分户验斯收、环殿境检测樱、保洁耐等时间具在工期她中均需童充分考农虑。金鼎湾经查验三收房时开恒发商要让柜小业主在渐双方认可柄的环境检仅测报告上挣签字确认四，以防止园因后期小抗业主添置恰家具与软眠饰带来的遥空气污染订发生的扯槽皮现象。金鼎湾经泛验四在项目现辛场设置部庭品技术陈腾列展示馆泄，在展示妖项目优点敢的同时，悟使客户更客直观认识泥产品和工单艺，增加计了对项目粗的认同感妖。金鼎湾细部处材理不到稍位之处五、两项己目主要部晕品、部件桑比较主要部品、部件仁恒国际公寓金鼎湾国际备注坐便器、面盆凯乐玛（德国Keramag）科勒（美国KOHLER）浴缸科勒（美国KOHLER）科勒（美国KOHLER）龙头、花洒高仪(德国Grohe)科勒（美国KOHLER）橱柜设施威乃达（意大利合资）博洛尼（意大利合资）厨房电器西门子（德国）西门子（德国）油烟机、灶具、消毒柜等节能窗系统阿鲁克（意大利ALUK）旭格-德国（合资）隔热断桥铝合金双层中空Low-E玻璃窗进户门台湾定制卡门（意大利装甲门）卡门进户门1.5万/樘内门仁生和广东明豪合资产博洛尼（意大利合资）空调、燃气锅炉东芝中央空调特灵+威能燃气锅炉电梯日立电梯西子奥的斯地暖主卧卫生间地暖（电）跃层采用水地暖同层排水无无六、精普装修操阶作四方颂面的思疾考第一方伪面：操月作团队由于精滴装修房旬较毛坯雾房要求假投入的驰管理人员数目和共技术要求卖都较高，贴过程控制房诚复杂。建议操杜作人员嚼认真做踩好思想抵、技术绩等各方面准备胡工作，谎同时做罚好公司汤内部和拾外部资霸源的整合。第二方集面：产闯品、部叉品研究台定位与家设计1、精装仿修房会衡提升产靠品和社攀区的整邻体价值俩。但开批发精装忧修项目加会增加茧很多隐亏形成本开：一是屋投入成辽本；二应是时间疾成本，哭三是人亚力成本析，四是盈维修成拔本，五羞是风险竟成本，门所以决半策要慎赠重。2、合理和摆合适的项纱目定位，彼是决定项要目成败、糟创造企业壳品牌、打余造高性价字比产品的手最重要的浓起点。根据市念场买家浅的状况水，研制解最适合胜市场的脖产品（赵提倡做65%人的生意林）。通过拼装修设计鹊单位的配嘱合，着手吨对项目进效行交楼标归准的定位氏（包括精另装价格、蜓配置）。3、装修控设计单微位提前晴介入，崇在土建肝设计阶卖段就提膜出专业放意见，惊特别是凝水电专厅业一定兴要根据干精装设滔计，严付格审查砌、合理节配置。窃创造条鹿件进行战研发样慢板房的漫施工。4、对装络修材料肤部品的炕选择，饰根据定快位设计底要求，狮强调观暗感效果涂和可替国代性，沫根据成返本要求矛，控制中不同档共次材料庭比例，松根据工是程实际远情况，快选择恰魂当品种客材料。第三方面榴：项目现链场控制1、要选择拾具备批量夏生产、装缘瑞修产业化仆实力的装专修施工单巷位。建议腔考虑项目失当地的较抄大型装修瓜公司总包尽装修，因违为精装修救房在客户锡入住后的枯保修期以杰内肯定会奸有大量的颤维修工作民，本地公狡司肯定比逗外地公司暴容易控制嫩。但一定祥要注意考们察装修公餐司是否具厕有大面积汤施工的能日力。2、对主要井部品尽可喇能采用后号场加工，床现场采用露干作业，尚工业化生度产对精装阻修成败很菊关键—通过工嫂业化生毒产，降博低维修倡成本和秒客户投驱诉率。3、注重章施工过秃程中的喜材料损万耗控制也，降低扛成本。4、建议在置土建主体鸽验收后，蛇内粉开始梯前，装修运进场施工恶，因为交侍叉施工、这工作界面起不清楚非裁常不利于恒成品保护陡，其次，弹室内施工辱单一有利婶于保证施岂工质量和棋增加责任还心，避免恨相互推诿仙。5、在大匪面积施鬼工前，硬利用WBS编码进行永详细工艺甩流程分解芦，明确每贞项施工工无艺要求及罗工序要求关，尽可能蔬进行工艺祖样板间的政施工。6、合理控晨制施工工脆期，特别耐是要考虑营有关材料夕的供应时套间，预留走工程验收搁和整改时伴间。第四方铺面：售胞后服务1、建议些在交付趁后的三堤个月内继，地产彻公司成兼立专门菊的售后法服务团载队进行叶跟踪服提务。2、与装腰修公司院签订详握细的装累修维修发合同，毒详细规原定保修聚的时间稻、方式沟、范围欲等，建训议可在陆装修维榆护合同具中规定顷，保修渗款支付匹需物业纵审批，育当有装湾修质量兵问题时烛，客户吴直接报藏物业，粉物业与徐装修公恭司协调词，由装欣修公司熄及时上挺门维修妇或物业承成立自纳己的管热理队伍画，避免卸地产公抽司在此张环节上咐人力、卫物力极孩大的浪粒费。3、建议售鼻后服务团瓣队和物业哥公司尽可证能早的参泰与施工过汉程管理，节熟悉现场谜情况，了隔解各施工化单位和材沉料供应商残，同时完怜成施工中置重要数据头、情况记她录，备份段竣工资料勤。4、建立售简后纠纷快予速处理机酷制。七、本而次考察房诚的小结1、本次考耕察按计划稼的时间节婚点与路线颂参观了实牢景样板房拐，同时通般过与开发副商对口部镰