房地产项目开发流程

房地产项目开发流程

五证：1、中华人民共和国国有土地使用证2、中华人民共和国建设用地规划许可证3、中华人民共和国建设工程规划许可证4、中华人民共和国建筑工程施工许可证5、商品房预售许可证6、竣工验收合格书与备案

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书土地招牌挂、办土地证

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向规划管理部门（规划局规划设计科）申请规划设计条件，以获取规划设计条件通知书

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规划局规划批复、设计条件通知书

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申请详规批复

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规划局批复详规

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向发改委申报立项报告

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申请《建设用地规划许可证》（规划局规划用地科）

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进行单体设计

↓向规划局报批（规划局建筑设计科，图纸等材料）↓批复后↓申领《建设工程规划许可证》（潍坊市图纸审查中心）↓施工图纸审查↓审查合格通知书↓┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓办理招投标手续缴纳三费（区招标办及潍坊市招投标管理中心）（劳保费2.6%、劳务保证金2%、安措1.5%）┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓核发中标通知书（区招标办）↓办理质量监督手续及安检手续(区建设局质量监督站)↓办理施工许可证（区建设局建工处）↓┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓施工单位质量总站受理同意施工质量监督┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓建设局同意开工，办理开工许可证↓施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工↓房产预售许可证↓全部工程竣工↓五方验收、检验单签字盖章（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位，勘察单位）┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出库分配及销售、办理产权证↓运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段申领《建设项目选址意见书》或土地证建设项目选址申请1份项目建议书批准文件1份（报省审批的2份）建设项目选址意见书申请表1份（报省审批的2份）建设项目位置示意图2份（报省审批的3份），比例1：20000项目用地现状蓝图2份（报省审批的3份），图纸要求1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的地形图，范围不小于实际用地界线外50米土地使用权属证明材料复印件1份其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复申请规划用地界限和申领用地规划条件[申请规划设计条件]申请书一份《建设项目选址意见书》（支付储备或直接定点的项目不需提供）复印件1份项目用地现状蓝图1份，图纸要求1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的地形图，范围不小于实际用地界线外50米土地使用权属证明材料复印件1份（城中村改造的可以没有）建设单位对该地块的发展设想1套（基本的平面规划）其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复：报审用地规划方案[申请规划批复]申请书1份土地使用权属证明材料复印件1份规划设计条件1份注明界点坐标的1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的建设用地勘测定界蓝图，（范围不小于实际用地界线外50米）1份进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（1：500或1：1000的规划总平面图，反映规划构思的效果图、功能布局图、交通分析图、设计说明书、设计单位资质证明，对应CAD和jpg格式的电子文件）环境设计方案（环境设计总平面图、环境透视图、绿化配置图、细部景观图、环境设计说明书等，设计单位资质证明）1套，对应CAD和jpg格式的电子文件1套重新修改的送审方案，需附前一次审查意见及附图（即报送2个方案：主选方案、陪选方案）其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复申请《建设用地规划许可证》建设用地规划定点申请书1份《建设用地规划许可证》报批表1份《建设项目选址意见书》（政府储备或直接定点的项目不需提供）、规划设计条件复印件各1份建设项目批准文件或年度投资计划复印件1份注明界点坐标的1：500或1：1000的建设用地堪测定界蓝图（范围不小于实际用地界限外50米，必须加盖测绘资质章）2份。电子文档资料1份四图2份，必须加盖规划设计资质章，图纸比例1：500或1：1000，电子文件为CAD格式土地权属证明材料复印件1份其他有关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划用地科后报市局审核申报建筑单体效果所需材料土地证复印件每个单体一份用地规划许可证复印件每个单体一份计划批文每个单体一份审批规划平面、竖向蓝图各一份（该审批章的）施工蓝图1套（叠成A4），审核通过后再出2套施工蓝图电子版（dwg格式），每层建筑的面积在建筑平面图中用PL线圈定，并对建筑物建筑面积每层详细列表；效果图电子版（jpg格式）。单体建筑4个立面效果图三套（5寸照片，粘到存根与附件的审批方案处）建筑单体放线位置图粘到存根与附件中；房屋控制书（每幢建筑提供总面积10%的房屋），标明每户具体位置及对应建筑面积。规划总平面图7张（A4黑白图）营业执照副本复印件注：由区规划局建筑设计科报市规划局建筑设计科后报市局审核申领建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件申请1份。已审批的用地规划方案1套（包括相关图纸和电子文件）。3、其他相关资料。报审建设工程设计方案申请1份。已审批的用地规划方案（包括相关图纸和电子文件）1套。已下达的建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件复印件1份。进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（平面、立面、剖面、效果图、设计说明书、设计单位资质证明、对应CAD和jpg格式的电子文件）。重新修改送审的方案，需附前一次审查意见及附图。其他相关资料。报审灯光亮化和外装饰方案申请1份。已审批的建设工程设计方案（包括相关图纸和电子文件）1套。已下达的建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件复印件1份。建设单位按审批的方案委托设计单位设计的灯光亮化和外装饰方案（包括相关图纸和电子文件）1套。外装材料样本1套。6、其他相关资料申领《建设工程规划许可证》建设工程规划许可申请书1份建设项目年度投资计划1份土地使用权证复印件1份《建设用地规划许可证》复印件1份建设单位填写的《建设工程规划许可证报批表》1份批复的建设工程设计方案照片（6寸）4张施工图（蓝图）3套其他有关材料（建筑垃圾处置许可证、人防手续、气象手续）注：由区规划局建筑设计科报市规划局建筑设计科后报市局办公会议审核批复（重要位置需报市政府通过）办理建筑垃圾处置许可的须知建筑垃圾处置申请潍坊市建筑垃圾处置审评表建设施工单位必须提供与有垃圾运输营业执照的运输单位签订的协议书（复印件）垃圾运输单位必须提供营业执照或法定代表人证件（复印件）垃圾处置场地（垃圾消纳场）出具的证明（证明垃圾用途）规划部门或发改委的相关文件或证明其他有关的申报材料（工程施工图、图审证明、规划图）注：由区城管执法局环卫大队（即环卫局）办理申请建设工程规划验线建设工程规划验线申请1份建设工程放线交底单1份测绘放线资料1套已审批的用地规划方案（包括相关图纸和电子文件）1套注：城中村改造项目由市规划局监督检查科验线非城中村改造项目由区规划局建筑设计科验线放线定点由市测绘院放线定点申领《临时建设用地规划许可证》批准文件1份临时建设用地规划定点申请1份注明界点坐标的1:500或1：1000建设用地勘测定界蓝图（范围不小于实际用地界线外50米）2份，电子文档资料1份临时用地规划方案1套土地使用权属证明、相关部门意见等有关材料注：由市规划局规划设计科办理由市规划局监督检查科验线申领《临时建设工程规划许可证》临时建设工程规划申请1份临时建设定点意见或《临时建设用地规划许可证》复印件1份临时建设工程规划许可证报批表1份土地权属证明材料1份批复后的建设工程方案照片(6寸)4张施工图3套其它相关材料注：由市规划局规划设计科办理（有效期一般为两年）申请建设工程竣工规划验收申请建设工程竣工规划验收报审表建设用地规划许可证（含附图、附件）复印件1份建设工程规划许可证（含附图、附件）复印件1份已核准的建设工程外装饰材料1套建设工程皮厚管理跟踪表原件1份工程竣工规划测绘报告（位置坐标、详细报告等）1套相关部门审查意见注：由市规划局监督检查科办理城中村改造招拍挂材料国有土地使用证或政府用地批复规划设计条件（市规划局）规划评审意见城中村改造规划的批复（市规划局）综合方案的请示及批复（区政府、市政府）城中村改造范围的批复（领导小组）集体转国有的批复（市政府办公室）土地资产处置协议书（村、国土局）农转非批复（区政府）拆迁安置实施办法及批复（村、领导小组）村民委员会改社区居民委员会批复（区政府）人口证明（统计局）集体经济改制方案（村）估计报告勘测定界图控规图平面规划图（基础图不一定市规划局审批通过的）挂牌程序：1、由区国土局土地利用科上报材料至市国土局土地利用科，后报送分管副市长签字同意。2、公告（潍坊日报）公告期20天。3、公示摘牌期：10个工作日。4、签定成交确认书。5、缴纳土地款。6、签定土地出让合同。7、办理国有土地使用权证。国有土地键使用权设采定登记1.土地登糊记申请伟表（由灯用地单掏位改公杜章及填的写有关育内容）2.土地登汁记委托善书3.土地登镰记法人倘代表身些份证明疲书、指沸界委托脉书、（薪加身份叙证复印氏件）4.四邻法人化代表身份课证明书、交指界委托帮书、（加优身份证复砍印件）5.地籍调查盈表6.人民政屋府下达欧的用地厦批复文锐件（原掩件）7.国有土地毫使用权出逃让合同或台划拨决定怒书（复印找件）8.出让金尼专用发融票9.契税完近税凭证10.用地单垫位营业步执照、疮机构代龙码11.用地单位退勘测定界柳图、宗地棍图（带坐粥标、不带拳坐标）12.成交确认倾书上述材料允各一份注：由翼区国土扭局地籍解科报市今国土局温地籍科权，后由鞭分管副绵局长签魔字后核分发国有莫土地使此用权证房地产项沾目核准程衬序（立项骆程序）一、申窝请报告阅核准材嚼料营业执站照土地证或运招牌挂规划图杂（四图仁一书）环境影响疾评价批准翁文件（由旷环保局出唤具）抗震设防粥通知书（害由地震局痰出具）申请报冶告（可辆行性研恰究报告革）资本金证范明（总投乓资额的35%以上）（票由财务出妻具）开发资篮质证明立项请示城中村改顷造项目需优市里批准态该村进行柔城中村改壤造的文件捡，合资合针作项目需殖合作文件役（综合方兄案的批复亏）水土保群持方案兆合格证落（由水君利局出集具）二、年度宏投资计划偷批复1）请示2）核准父文件三、实鸣地勘察四、审查飞项目。鼠如符合有陕关规定，哀转报或下丙达核准文丈件和投资晴计划注：由区瘦发改委审姑核后报市清发改委审躺核通过商品房到预售登属记商品房垫预售登盗记申请泛书土地使框用证或肤用地证静明及复线印件开发企业竭资质证书形及复印件建设工允程规划铸许可证唉及复印闻件建设用评地规划逗许可证绘及复印薄件建设工程孔施工许可语证或开工颜报告及复慨印件营业执望照复印构件房屋施工度合同工程评估缸证明（投亏入开发建咽设的资金历已达到工偷程建设总砍投聋资的25%以上的证西明）房屋使用临管理维修滤公约商品房详预售说钩明书法定代表漠人身份证施明委托书及版代理人身痰份证明境外销售誓的批准文帜件规划设昆计图纸庸和房屋岛平面、迟立面图开发企业命办理房地钱产开发资裕质准备材棋料一览筹表申请房地都产开发企跃业暂定资傍质的请示杠。房地产开辉发企业资幅质申请表现（一式四械份，封面捧加盖单位财公章及相负应的电子烘文档）。企业营城业执照滴王、副朱本（原壮件和加片盖单位蒙公章的必复印件萍）。企业章高程（需患有股东主签字原午件和加浑盖单位材齐缝章铺的复印辫件）。企业的述验资报决告（注亿册资金救不低于桨人民币1000万元，原航有加盖单永位齐缝章铃的复印件沸）。企业税宋务登记雾证(原件和加库盖单位公墨章的复印永件)。企业固排定办公坚场所证避明。企业法人阴组织机构概代码证(原件和加惩盖单位公嘴章的复印栽件)。企业法苏人代表非、总经令理的任特职条件减，企业砍经济、凤技术、租财务等穿负责人亩的任职膜文件（振原件）授。企业走专业技承术人员吊的职称桂、资格帖证件，岭劳动合众同（见数该劳动墨局鉴定枕章），蛮企业人柏员交纳提的养老捏保险尊证明此应材料（披原件和海加盖单可位公章陡复印件庙）。.有职称的洪建筑、结雀构、财务桨、房地产流、造价、州评估及有颠关经济类肆的专业管链理人员不掩少于10人，其中膊，具有中俊级以上职替称的不少红于8人（高首级职称璃的2人），持吊有岗位资鹅格证书10人（建寻筑、结始构、房剖地产4人；会指计2人；企业蛇经理、项博目和销售敞经理3人；统计1人）。企业获得缸有3万平方勇米以上罗的房地质产开发敢项目、违或与此末相当投拘资额，巨并具有斗四图一羽书及可裁行性研触究报告码和土地甘有效证封件（原控件和加孤盖单位究公章复贪印件）闻。招商引资足企业需出避具招商证友明（原件链）。服从开发量管理部门蛛承诺书（永社会效益音、环境效袄益、经济点效益、质冤量保证、听按时交纳勒各种费用浴等）。注：以上驱材料按顺愤序装订、码再放入档茎案盒报送港、一式四央份由市建从设局办惠理。房地产开爸发经营权筝证材料及浊办理流程一、申揪报材料根据潍坊请市建设局堡、房产管输理局潍建痰发[20泊05]稀26号文件《关于使用谣山东省房柏地产开发堤经营权证监的通知》的规定，粮办理山东络省地产开三发经营权袋证，需提咸报以下资唇料：房地产荷开发经令营许可萍证申请捆表；开发企业躁营业执照交；开发企版业资质唱等级证贼书；取得开不发项目偏的证明妙文件（虑包括：浮发改部出门立项钓批文，柿建设用但地规划恰许可证跟，规划易部门审丝式批的总兼评面图融等）；取得土宾地使用巾权证明别文件；房地产睁项目开冷发合同毯书；开发项颤目价款卧交纳凭唱证；其他需葡要提供酬的资料行。二、审辩批程序提报资料嗓；资料审妈核；现场勘厉验；核发证扶书。注：由据市建设邪局办理建筑工程赵消防设计蔬防火审核桨材料1.建筑工程帐消防设计跑防火审核吃申报表2.加盖设计