广东房地产大盘最佳策划方案定位四大法则

xx高级策划经理xx领道·水榭——xx领导力法则的感悟什么叫最佳策划项目？问1，2003年始举办最佳策划项目已有7年整品牌发展商抗鼎之作？市场影响力第一？年度销冠？价格第一？实收应收第一？NO！我们认为，要有策划之道春天是不是好盘？问2水榭品牌发展商片区规模第一独家代理全年三冠王应收实收第一YES！是好盘，是大盘，但更是难度盘因为我们大盘专家，所以我们更能洞察xx领袖大盘在特定背景下难点1大盘做号召力但区域不乏竞争者，如何突围市场竞争，垄断片区50%的消化量大盘做影响力，做的就是区域市场信心2如何做到市场信心提振!如何卖好拼合户型!如何价格越站越稳!如何持续提升价格!但政策调控严厉，拼合户型销售遭遇“限购”解决问题的关键在于能否整合并重构核心价值，突出项目核心优势解密春天——领导力“鱼体系”品牌力法则竞争力法则精神力法则领导力法则控制力法则春天观点：营销已进入消费品牌年代,与卖点强销说BYE-BYE品牌力法则1还记得现代城·梦想家园天悦龙庭空中廊院阳光棕榈园入户花园不好意思，卖点诉求年代已经过去！品牌营销新元年时代来临！说一则小故事：在天麓，曾与客户A老板（开X7，用万宝龙，穿骚包的GUCCI，买红树西岸、天麓）对话问：您一直是实业家，之前从事猪肉经营事业，为何热衷奢侈品答：标签，做实业也要和客人合作，如何使客人放心，标签给予对方信心关键词：品牌、标签、身份使用价值一样社会认同价值不一样奔驰夏利正如：LV不是皮的，漆皮包包都价值万元品牌消费年代已到来启示：Unitofmeasure如何利用水榭品牌力，如何在众多地产明星中脱颖而出？万科中海金地星河卓越水榭水榭相对万科、中海、金地等全国上市公司而言，品牌相对弱小但范围割裂：把品牌按领域纬度细分（品牌：豪宅品牌、中产品牌、大众品牌等）品牌割裂法则水榭豪宅专家水榭系项目入市期，成功用豪宅品牌力翘动市场竞争力法则2春天观烟点：营畏销进入私“抢片肥区、抢踩版块”算年代福田罗湖龙坂南山龙岗惠州布吉观澜西乡罗湖&裤福田C伞BD=般香馍馍的，人人优想咬一依口怎样精鱼准抓住评有效客读群？xx要微干的事营销费或用仅1心000拖万，实体现别人胡300歇0万效稻果！核心点蜜：精准索锁定目蚁标客群锋！年收入4貌倍购买力顷的客群分诸析模型20万以下20-50万50-100万100-200万大于200万年收入金字塔分布4倍购买赠力对应物扔业1000企万以上：暂水榭山、肃天簏、观忧澜大宅600万核左右：后况海湾、红歇树湾、华右侨城300惰万左右抓：空白醋市场100屠万左右宵：龙岗奏、布吉葡、原二醋拓50万左箭右：惠州封、东莞锁定这奖群年收臂入50抛-10垦0万，物总价3冶00万帝目标客葱群

输大理并排结列特点兔123珍45定义客最群——祖心中有摊春天的娃人根据客椅群特性株进行针对对性出司牌精神力法则3春天观点可：大盘运驶营的策略举，必须洞茎见人性之挨根本，做吊生活精神乏之号召。分享L若V旅行粒哲学的礼小短片传递信减息旅行的意号义，就是换探索人生穿的意义我，就惊是旅行启示1、精童神力不裕一定要折很高深普，但一昨定与心榜靠得很显近。以人为本叫的精神力积，简单明进了，印象猜深刻、亲浇切、传递闻，直击人成心2、竞烟争诉求席产品为祥下，精匠神力为兆上！地产一假项目小虏短片《励何为幸痒福wo友nde描rfu母l巡寿lif接e》传递幸福，怖就在心溪里xx观患点营销本漏源做“行人性精捐神根本喘”营销是谨引领需踪蝶求，而学非贴现更需求精神后海精怨神是国辞际化，粘龙坂精暖神就是脂新希望步、新未括来，C蛮BD精鹿神领地咽，更是班一种新滨生活可魂能xx要止做的是我就是孕区域精及神我就是辅片区信千心我就是深粗圳未来精碗神主广告语中国人唯“未来剖会更好瞒”“明五天会更溉好”的去美好祝检愿，锁盖定精神问力“未宅来”“有春天胜有未来”旁两重含义1、片气区现状庆暂不完趣善，但妈未来是善积极的桐、有未税来的2、对应米置业者，碌也许现在淡不是一方利巨头，但水未来一定误是更好的抓住精神连力“春天=胖未来”龙坂物业雾卖出福田色价10000150002000025000●●●●1400018000220002600009年6月10年5月10年12月10年1月线上广告坐，坚持宣开传“春天者”和“未急来”价值同时，符高铁2候011询即将开呆通，关牺于高铁孔表现的街精神力疯如何实联现？单个户粒外影响炮力——项目组整俘理小短片警：高铁精未神力——还与世界在猎一起载体：微两电影、小含短片等新目渠道引领力法则4春天观择点：领踏导即为滨引领、暗带领1、万瓦科——辫密集型另可复制贯低成本利活动如何引领煮，首先洞骨察一线明蚀星们起势脉营销动作2、星河撕——出大苹招，打明石星牌、用赶大腕3、卓越脑——“奢师侈营销”疮送钻石、品送包包、她送旅游水榭如何种出招？营销经费肠有限，无朽大招经费盘点2戴010世年地产文营销关借键词，微皆属x歇x开创地产音贞乐季一口价送车位4D沙盘新中心有未来让历史告氏诉未来控制力法则5春天观点纲：我们需纵要的是“滤降龙18浮掌”和“辉独孤九剑资”，不要倦“降龙3洗6掌”和理“独孤十劫剑”！xx2丛010胁年是游接走在政鲁策刀尖罩上的项秀目，2辣011览年政策作即将更危加严控垄，我们锯要更成机熟掌控1推售控工制：Q袄A法则控制力线上大把辽钱砸外部环境薄与xx一致入市为政誓策消化后欺最佳时机经验主义承推售：分百区——分我栋——分戚腿看一个案邮例：*联右操作热点舅项目——咸中央原著1、把好卖耽得都买叹了，不反好卖得富留下了中原首虾创分腿饼模式，烟×联“胸东施效威颦”后驳的成绩2、便宜的都劈燕买了，贵厦的得留下扣了有必要升漠级“分腿仁推售”至静QA推售所法则第一步惩：找核他心问题毒（Q）希望通羊过推售哄解决的北难点是袖啥第二步：打解决问题竿（A）针对难扁点问题羽，以小废搭大，椅大小统钉吃案例：x想x完美推刘售曲线A：解决针方式：“侄大+小”腿分腿加推厕，以88描平小户型自带人气促坟进大户型证客户成交Q：推售伏前难点：鹅140平暂拼合户型1401401401201201208989751401401401201201208989757月31日推出31套8月15日推出155套7月24日推出31套1401605月22日推出403套单位12089160140891208月29日推出93套9月11日推出93套2定价控制刊：五纬定圆价法则传统定价明方法从市场的角度出发，能为市场接受；但未引入“目标”“客户”两者因素，因此尚不完善竞争者产客户竞争者价格价格竞争者价值成本竞争导向定价法客户的意志难以把握。顾客价值价格成本产品客户导向定价法成本难以确定；缺乏市场比较性。产品成本价格价值顾客成本加成定价法特点流程方法中原常用削定价方法茎—“四维阔定价法”中原建议准客户指导营销目标指导市场静态比准市场走势指导春天首舱创：五万纬定价烤法——慕5方面跃思考纬汇度年度回款驼计划54321客户盘点谱及拓展竞争盘希点价格目撒标参考政策分析均价制定定价策略静态比较法市场背景市场表耗现分析片区竞争偿分析二手楼拔价位分监析客户分借析政策分析销售速队度自身茫需要潜在供应报价区间递价年度资金戒回款计划客户梳松理小结：领慢导力“鱼喝体系”餐成功引爆毕，成就标例杆大盘、服领袖大盘品牌力法陵则竞争力法金则精神力法嚷则领导力怠法则控制力剥法则领导力哨法则“司鱼体系剖”助捉力

—坑—20赞10年粱获奖无翼数一季度销输冠上半年销为冠2010圆年度销冠13年深盟圳中原，叔第一次同南时荣获销迎售套数、章销售面积款、销售金器额三冠王营的代理项亮目更是代表亲深圳，走熟出深圳项筋目！全国洲来深客户察必看项目领导者允指数—烧—全线已代替中唤信红树象湾、公饭园大地疤，成为传市场新晕领导者150宏00批辉蓄客到筹访33亿裁元销售次总额100纪万人市偷场关注婚度实现深圳撤首个个盘钓占比全市秧总成交5欠%的项目趋，成为市匪场绝对风田向标当全市的和供应量及缓成交量逐那年下降时坦，而xx引2010混年消化量拿为15万届㎡，占总鉴消化量3迈00万的救5%，名店副其实的外成为深圳蹦市场信心处风向标！单位：大万平米单位：元六/㎡许愿20滔11，x怎x做得更当好，目标僵50亿更好的秧代表深搞圳项目毅标杆，律叫板京碑沪港澳冶台！地方品耻牌叫板楼全国品物牌北京20喇10年