广东东莞某别墅项目整合推广方案

东莞·**·别墅项目

整合推广方案

深圳**目录

一、市场篇二、产品篇三、客户篇四、定位篇五、形象篇六、推广篇七、建议篇

市场篇（一）项目区位市场价值1、**处大京九铁路运输枢纽华南第一站；2、政府对**作出了“东部支点城市”的定位。

“客流/物流中心”华南的商贸重镇。

“支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。

一、**地产高端市场滞后于其城市发展水平相对**优越的经济地理位置和规划远景，**高端地产处于滞后状态。具体表现有二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景师的作品；其二，地产市场发展的最大动力在于**与樟木头、黄江一起是港人置业的金三角，因此，市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。二、地产高端市场面临着结构调整****房地产现在正处在一个提高和完善的阶段。现在**楼盘的竞争，已经是品质、品牌和服务全方面的竞争。传统**住宅市场以外销为主，但如今内销的比例逐年增加，成为一支主要购房力量。许多富起来的家庭抱着改善居住环境的想法，对高质素物业情有独钟，纷纷置业造园。[结论]传统陈旧的开发模式仍是**地产的现状。通过引入和整合领先的、本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生**新一轮的本土住民（不同于之前的港销）的置业潮。（二）**地产面临新局面

产品篇产品特征房地产产品的核心价值在很大程度上是由地段、规划和环境决定的，环境、商业、景观、文化等等诸多因素构成了房地产产品的综合特性，所以房地产应当是综合性最强，所涉及行业和内容最多的一种产品形态，聚焦本项目，先让我们看看我们卖的是什么样的产品？SWOT分析

优势

劣势

机会

威胁SWOT分析内部外部优势1、处将来物流中心区，前瞻性的地段价值；2、交通便捷，距火车站五分钟的路程；3、周围生活及商业配套齐全；4、超低密度典藏43户独栋；5、领先模式的湖景资源；6、500-1000平方米超大户型满足大家族生活；劣势：1、相对中心地段外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与产品性质不相称；2、社区规模不大，完善配套,成本相对提高：3、产品环湖前后层叠分布，湖面景观的享有的差异较大；机会：1、政府对该片区的开发方向是未来物流中心，片区物业升值强潜力较大。

2、所在片区属地产开发热区，市场影响力较大；威胁1、附近的玫瑰园、隐贤山庄---鹿儿岛等产品有同质竞争；2、周边的工厂、村屋人流量大，治安状况复杂。产品特征

结论地处**中轴路的置业旺地上，优劣并存。独栋大户型，完善的生活与商业配套是其一大优势；将项目定位为本土特色、终极置业的高档别墅住宅，能较好的迎合市场，为规避其本身的弱点，在推广时不能过分强调别墅概念。

客户篇关于目标客户的描述当地称他们为“有钱人”媒体称他们为“富人”官方称他们为“高收入人群”我们称他们为“中国财富新贵阶层”他们是先富起来的一族，是创造财富，利用财富，享受财富，急于寻求社会认可，名利场上，有他们的身影，他们或商或官，为自己的价值取向打拚奋斗，并已经取得成功，他们有着重要的社会网络，拥有权力资源、高质量的社会关系资源等，他们有自己的生活层面--富人圈子，他们在这个圈子中互相影响，互惠互利，在以市场经济为主导的机会结构中保持或换取了相应的地位优势。并在思考如何用最好的方式传承给下一代的一群人。他们在彰显尊贵身份，召唤尊敬和关注的同时，注重下一代继承事业，极力希望这种奋斗精神传承给下一代，望子成龙是家族辉煌延续的表征。1、超大户型，大宅大院，承载社会交往、家族生活，实现更高层面大户人家生活，体现身份与社会价值。2、完善的生活商业配套，便利的交通达成对价值的心理接受。3、领先模式的产品、优美的湖景资源环境促成家庭终极置业的意识；

什么因素促使目标客户选择我们的产品？什么因素阻碍目标客户选择我们的产品？1、外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与尊贵的生活不相称。2、项目社区规模不大居家氛围不浓。针对市场现状、项目特征以及目标客户的购买障碍与利益，本项目如何有针对性的确定自己的项目特色及定位，最大限度的争取目标购买群体？

定位篇**模式：定位铁三角[同制造差异引导需求创造第一项目命祝名：***殿*关于命名：龙是神圣拣的象征，辰****哗表明了大固家族尊贵的生活荣畅耀，迎合酷对目标客殃户价值观胸的取向；汽也是对本膝地文化特色的溶犁入，同时嫁是对同方逗另一成熟勒项目聚富潮花园的传缩慧承，发展开发理李念的提升拆。副推案名***餐*、*病***筛、**敌**产品定位杀：深宅大院斧世袭领梨地1）定位睡的原则：管区隔市场代，突出核彻心竞争力杨，瞬间打件动目标客孟户白的内心。2）“炼深宅大院疯”展示的崇是项目的僻外在特征会，“世袭颈领地”讲呢述的则是内在顾精神品泛质。3）本定崇位准确概芝括了项目础最大卖点槐，即：低镰密度的建妹筑空间，惕超大户型奔、私家庭什院。满足决客户社会枪交往、家苗族排场生奴活；同时评与客户精蜡神文化特钱征传统根寄基，家族签观念的膨这胀，尊贵急身份的展姑示相迎合丝式，而这些正内是我们的英目标客户该最为关心悼的，同时农也是竞争走楼盘所不顾充分具备，能够与祝他们形成涛最大差异逝化的。这是因隙为广告语：留给**嘴的传奇（龙脉传巨承，尽显蜂尊贵）建筑实桑体的领钱先开发盼模式是袋传奇；叮景观价值是传被奇；血妄脉的相声传，记仅载物质纷财富和速精神继承钥的全部都生活秘共密更是痛一种传销奇。广告调蚂性尊贵、大次气推广篇鉴于项目克定位和产板品体量的拴43栋，宿以及目标国客户的精确阳定位，壁在推广篇时高调借入市迅米速启动主形象；展开促销妖活动，充威分利用口夜碑链式传志播并为客椅户提供深骄度服务孕。推广思邻路：推广原则溪：短、平拴、快短——俗与目标咸客户保未持最短醋的距离副，一针讲见血！平——最盼有效的传雹播组合，糕用最平的委费用，取得最佳斤的推广效暮果！！快——胆快节奏菌，！！整合市乓场攻击捉线第一战杰役：形象伯攻击阶承段200钢3.1尊2月-闹200欠4.2舱月攻击目标永：*欺启动形象壳形成市场保高点；*尊贵碰为核心S胃P活动积惠累客户；*内部认垒购活动第二战役：开盘馒展示攻尖击阶段2004呀年.3月愤-200沾4年5月攻击目雷标：*拍开盘活绵动*样板居碰眼见为实森的品牌促巡寿销力第三战鸣役：现场决塌战攻击阶饱段2004眯.5月默-8月攻击目标蕉：*S休P活动以主活动形成状高档社区氛岁围；第一战役：形象拦攻击阶诵段200驰3.1伟2月-教200武4.2撞月3、文绸本攻击点1、现场衣包装2、户外仓广告牌灯杆旗售楼处围墙精装楼饼书折页宣宅传品加油站、弃火车站、突市中心派送在汽车美容螺维修店、矩加油站、高尔夫球屋场、酒店秋。建筑模梨型以体现“阻尊贵”为晕核心展开整合促销汽活动主题：夫“‘贵族视野锹”陆虎汽霸车展时间：春坚节期间（谢内部认购慰前）地点：现赤场对象：目烦标客户群内容：陆虎汽车劲展目的：把成立汽恶车展览的醉新闻在*睡***的羞推广中引携爆，打造出浓届郁的汽车出文化并与枝****藏链接。用傻一种汽车文化栓住蜂目标群，贝积累客户拐。活动（采一）主题：鼻“周衔大福”向珠宝展时间：俯清明节丢前后地点：宫酒店对象：辜目标客颤户群内容：珠宝展览衡、拍卖目的：在秒目标客户租群集中的井时间达成姨项目信息口誉碑传播漏，客户后积累。物料准备粗：建筑模无型活动（二明）第二战宜役：开盘押展示攻居击阶段200惊4年.窃3月-循200书4年5捧月活动（永三）时间：开病盘后地点：售触楼处/会饼所对象：锈目标消运费群内容：慈善捐棍赠钱物浅均可目的：手倡导社急会公德辽，表现架捐赠者雾爱心，省体现高耗贵生份，积累貌品牌形象购。主题：“完美生炎活”慈善系捐赠第三战役：现场决骨战攻击阶晕段2003骗.5月-饮2004蝴.8月咖啡·鸭嘉年华时间：桥样板居脾完工地点：盆样板居对象：目烫标消费群内容：酬煮咖啡怠、喝咖们啡目的：胖强化上圆层生活非一意识革形态，廉体现尊拼贵心理需求。巩固形梯象，建区立消费挤者忠诚茅度。活动（樱四）主题：同债方业主联片谊会时间：六怠月地点：同躬方会所对象：目森标客户业妈主家庭（袭含聚富花租园等）内容：困娱乐联珍欢目的：聚签集人气，占把与目标经客户保持肆最短距离损强化同方届品牌形象膜促进销售物料准备额：折页、节楼书活动（榜五）主题：国际名酒患会时间：七熊月地点：柄酒店对象：狂目标客道户业主需家庭（婶含聚富炼花园等茶）内容：国旦际名酒目的：质聚集人胞气，促赴进销售物料准备肃：折页、荡楼书活动（六寒）建议篇《黄帝关宅经》昼曰：宅者，石人之本趴，宅因仔人而生的，人因蒜宅得存诸---换---弹人宅相毅抚，感爱通天地护。结庐在起人境，雹而无车法马喧本（一）问题一：项目周广边交通柳主干道修对别墅馋都带来涛了灰尘暗、嘈音毁，并且辨名流所屯重视的私密性宅也遭到很能大程度的节破坏。解决方案秤：沿周边企主干道隔提高坡乎地落差由，抬高退别墅地缘瑞基；沿葛路种植窗较大乔副木植物配以灌改木为辅助嘉，并且建炕高围墙。直接利裤益：解决了砍富豪私倾密性问晋题，使弹自家生棉活不被粥窥视；颗种植植粪物解决虹了防尘、隔尺音问题；留解决得是看那么自然歌，不露痕巧迹。时间应在一分钟切坟换宁静与敬繁华，林溉间与闹市桂，让感官权终结一切停陈旧模式赖。生活从阴此改变…风帘翠哪幕，庭咬院深深狗项目球价值提榴升（二娇）问题二贱：目前规间划中园答林除水壁景外，则留给绿旁化面积斑有限，羞难以做来出特色冒。解决方案籍：将大面朗积园林蜡纳入“新私家花