山西住宅小区项目前期策划详解附图丰富

XXXX住宅区前期策划XX居住区项目着重解决以下3个问题800亩整体定位第一部分分期开发策略第二部分第三部分启动区产品建议800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点地块基本指标出让地块面积：51.5万平方米（772亩）；总建筑面积：约118万平米；住宅建筑面积：约112万平米；住宅容积率：3.2；最大建筑密度：20％；最小绿化率：35％；控制高度：100米；取地成本：150万/亩（毛地）；合楼面地价700元/平米以上。——大盘项目——高建筑密度——取地成本相比上年有了一定提升海天105亩地块边界清晰，相对较为规则，地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。地块2面临街，一面临排洪沟，围合感、边界感明显。地块西北侧的装饰广场将方正的地块分割出一块，阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。此次公告中因为时间的关系，太原市政府尚未与山西海天科技公司进行详细谈判；但政府应允土地收回的可能性非常大。滨河西路

西北侧阳光假日城

北侧南中环

东侧滨河西路

海天科技公司现状

南侧冶浴河

西侧新晋祠路地块内部的苗圃地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系，但未来交通通达性与项目昭示性较好。现状交通主要依靠新晋祠路。现状公共交通：856、804、904未来交通通达性和昭示性较好。本案城区规划中的XX商务区从地块资源条件来看，虽然地块紧邻汾河，但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时，地块内部高压线也会对资源造成一定影响。临汾河，但目前辖段内尚未改造、蓄水。汾河沿线大打资源牌项目比比皆是，临汾河景观资源从竞争上来说，并不构成绝对优势。高压线东西横穿地块，对地块价值有一定折损。尚未蓄水的汾河排洪沟辖段内干涸的汾水高压线村庄南北长、东西短的规则地块，一方面有利于南北向楼座排布，另一方面市政道路的分割，也利于组团开发。南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住习惯的楼座。市政道路的分割，有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一，又可以分期进行开发。500米500米300米300米100米从城市规划来看，政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现特征一：政府主导因素推动：1、规划引导城市重心南移；2、省、市政府南迁，设立XX商务区；3、加快城市南部基础设施建设；特征二：多格局，多中心空间趋势；1、产业结构南北分布；2、政务、商务职能向南发展；3、居住、商业等多组团大型布置；4、疏散中心人口，合理分流邀请外脑；整体规划；提出方向；南移西进；规划调整；多格局发展；“大太原”圈；基础设施建设；时间年度规划关键词房地产市场表现规划调整；设立新区；政府搬迁；北展东扩；以XX街为标志的南移西进大太原经济圈下多格局发展XX商务区2004年2005年2006年在大太原、多中心战略思路指引下，XX商务区并未实现跳跃式的发展，相比之下，各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。作为新经济中心的XX商务区并未起到领头羊的作用，其发展步履维艰。1、目前还停留在规划阶段；2、首创付清土地款后开发搁置；各空间区域发展仍有很大困难；1、十一五期间政府主要投资建设34项重点工程。2、目前政府投资建设的重点项目因资金困难，建设放缓。2005年2月版区域规划2006年招商引资项目还处于起步阶段：1、晋阳新城开发；2、九龙山旅游度假开发；3、东锋新城建设；4、市政府迁移；5、修桥、筑路；6、XX商务区公建配套；。。。。。。历经1年半规划调整

首创项目搁置1年2006年12月版区域规划

2006～2010空间结构规划地块紧邻XX商务区，用地功能上的互补，使本地块成为XX商务区的重要组成部分

XX大街南中环及其延长线面积（万平米）功能区位置长风商务区40会展商务北部20文化博览中部26市政中心中部133住宅：30商务、居住南部地块虽不在XX商务区内部，但作为XX商务区的居住区，是XX商务区的重要组成部分；XX商务区规划以商务、办公为主；住宅所占比重非常小；但是，区域潜在房地产项目供应量较大，未来市场竞争激烈。十一五期间，项目所在区域内新增建设用地供应量增加。片区内2005年“城中村”运作的项目，2007年将迎来供应量的爆发。2006～2010新增建设用地山西汾河开发山西慧光控股滨东康城南中环本案新增建设用地，加剧市场竞争；原有项目销售；项目界定关键词

——大盘；

——熟悉的“陌生区”；

800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位产品特点太原房地产整体处于行业的起步阶段，开发企业多而杂，从业人员少而乱，缺乏专业性。太原市2006年共有房地产开发企业500余家，其中一级开发资质的企业仅有3～5家。阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段外部环境福利分房阶段政府为整个产业的主要投资者区域平行发展消费者收入水平显著提高区域市场发展不平衡，地段时代特征明显土地和商品房市场存在不规范操作政策因素影响大、住房福利大量存在土地市场、商品房市场规范操作政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行政府的住房福利少量存在房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导土地市场与商品房市场完全规范但政府的住房福利依旧少量存在竞争条件竞争者较少需求简单市场结构单一大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现以市场份额的竞争为主竞争者数量减少市场细分充分、得到/占有新的细分市场较难注重效益/低成本竞争者数量继续减少消费者需求减少需征满足基本生存需求客户结构简单生存、改善需求兼有需求急剧增加客户层面扩大需求增长趋于平稳改善需求为主客户结构复杂改善需求为主需求多样供征单纯数量型产品形式单一基本无附加值住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现数量与质量并重产品形式逐渐多样化产品附加值提高以质量为主，数量与质量并重产品价值构成广泛产品形式极为丰富从业人员素质普遍较低，具有本科以上学历的人士在公司里面屈指可数。从业人员鱼龙混杂，缺乏专业性。行业处于起步阶段；市场背景

房地产项目“多而碎”，缺乏规模效应项目名称

占地面积总建筑面积泛华盛世21700平米70000平米龙湖易居12000平米58000平米尚层生活(5.4米)10000平米30000平米智诚天和园26亩100000平米云路杰座1600平米15000平米精良佳境10亩10000平米飞云现代城15亩120000平米太和轩1100平米38000平米中奥．名砥3000平米12000平米柏林风情36亩83760平方米北美新天地25亩100000平米亲贤苑55亩140000平米滨东花园120亩200000平米城市花园22亩73000平米碧水云天5000平米50000平米城市花园22亩73000万平米龙湾国际60亩80000平米米拉公寓3000多平米20000平米房地产项目占地面积超过100亩以上的项目屈指可数。房地产建筑面积在40万平米以上的规模小区，目前在太原市场基本没有。市场背景

行政管理漏洞百出，违法、违建事件时有发生，消费者对企业诚信心有余悸。2006年9月太原市城区内查处的非法建设住宅小区用地

顺发奶制品厂非法占用小店街办温家堡村18.4亩基本农田建村民住宅小区；北营街办许西村委会非法占用本村耕地153亩建村民住宅小区；坞城街办北张村委会非法占用本村耕地26亩建学生公寓；金胜村委会非法占地88.15亩建住宅楼；吴家堡非法占地123亩建住宅楼；南堰村非法占地29.67亩建住宅楼；

新庄村委会非法占地30.3亩建设住宅小区；杨家峪村委会非法占地14亩建设住宅小区；东涧河村委会非法占地31.5亩建设洪子峪移民村；七府坟村委会非法占地12亩建设住宅小区。王家峰村委会非法占用31.6亩耕地建设住宅小区；。2006年12月太原市被曝光的开发项目房地产秩序混乱现象：集体土地直接盖房销售；相关手续欠缺项目直接销售；工程延期交房现象屡见不鲜；工程质量问题不容乐观；市场背景

大量的单位福利房、城中村改造项目以超低价冲击市场，其售价仅为正常市场价的3/4.项目名称项目价格（元/平米）周边区域价格（元/平米）北张村31003600新庄村14002000亲贤村28003600金胜村12001600龙堡村15002200南上庄30003700义井村21002600长治路树脂厂31003600义井商场20002500山西日报社26003600太原报社30003600武警消防总队26003200福利房、城中村改造项目的低价房冲击市场。售价仅为正常市场价的3/4.市场背景

异地开发商开始“小心翼翼”介入太原市场，当地消费者既带着几分“期盼”，又带着几分“恐惧”太重大唐首创置地香港劲基当代集团万达集团富源置地联合中体产业，建造100万平米奥林匹克花园；项目如火如荼进行中。。。。。。05年XX商务区70万平米，搁置一年后，规划面积减到30万平米，在进退两难中抉择。。2000亩东峰新城，紧追不舍。。。。。。低调入市，动作迅速，整体收购公司。。。。。旱西关旧城改造，紧搭末班车。。。。。。05年入市，胜利桥西项目紧张进行中。。。。。异地开发商大举拿地，进一步加剧市场竞争。一方面表现在整体市场上争夺有限的客户资源；另一方面，在规划理念、户型设计、园林景观、物业服务、营销方式都将会面临太原前所未有的竞争。

。。。。。。市场背景

市场背景小结

太原房地产市场还处于一个“闭关锁国”状态，即有机遇，又充满挑战，迅速融入并建立全新的行业标准是我们制胜的关键.产品雷崖同性严裳重，“点式”、“大进深”、“暗间、叶暗卫”随处可愈见，全涌采光、啦全通风仿的纯板书楼成为勿市场的浊一大卖拍点。产品特罩点客厅朝互北面宽窄黑间厨房对着忌厕所门半黑间户型分西布不合毕理，大网户型集踩中度较演高，而容中小户刻型则出移现一定收程度的尺断档。平米5060708090100泛华龙湖北美丽苑滨东百桐辰景东岸长岛奥林蓝水Me时代110120130140150160170130150180170180130140130150160170150160130140901001301501601701101301501605060产品特点户型销售需两级分化团，超大户币型（150以上）藏和小户技型（100浓-11膝0平米三房现和90平米两逗房）受坟到市场哪追捧。项目名称在售主力户型面积起价均价最高价月销售套数长岛国际主力130-160平米42005200707030泛华盛世140平米4200430044008龙湖易居170-184平米38884400500015滨东花园180平米35804600570015城市花园1204100480060308百桐园160平米4100440060005尚层(5.4米)88-97平米39004500490030雅典金座现剩余100-130平,36004300500020龙观天下200-500平米4800700080002五龙湾阳光180-300平米,联排+叠拼4000450050005怡和广场100平米39804100430017龙湾国际120-16037803900520010米拉公寓80-9034003800410022云路杰座80-100平米2900350042006鼎间无否否否月积累客户100组学院国际101平米2880340039003锦绣苑80-160平米288034003900200（公安局团购）辰憬家园136平米300033003750100奥林匹克花110~13030003300360080南波湾温泉主力60-140平米未定未定未定月积累客户90组户型销棍售呈现村两级分艇化形式垂：大户型锋：总价名在70～90万月销售披速度在20～30套。中小户室型：总纵价在30～40万月销追售速度默在40套以上。产品特点外立面从“灰、暗”走向“艳丽”，主体以嘱涂料为主蜜，缺乏“文化内涵”与“品质感”产品特点项目缺乏蔽社区感，谊项目内根泉本无绿化龄可言。4000元均价；已入伙米项目；单体塔楼即将交良房的项存目；产品特点产品特陵点小结由于小离开发商辞的“短锣视性”备，一切顷以利润跑为先导女，造成臣了太原畜房地产药市场产椅品的整纸体落后死，并形组成了具父有固定瘦模式的仪“小气鉴候”。献打破“树常规”僵，适度去创新将促形成项向目的核怕心竞争洪力。客户两级兆分化严重绒，购房、跨居住习惯珠仍然很“传统”高端客户中端客户低端客户扎堆亲戚、朋规友居住的悠报团、扎芝堆；自私关注自控桃空间，而过非社区空而间；攀比爱面子金的，炫合耀的；牌显掰的拢；客户分结析教育关心下出一代的浅成长，聚梦想着陆后代飞受出娘子姓关；低端客制户低端客灵户素描基本组成：城市尽的主要锄人群，叶经济购斩买力有内限；主要来源：太原市搅普通的企酸业员工、拨初入社会眨的小白领草；置业目的：自住基本特告性：—他们经著济基础日有限，收刚毕业指或者参齿加工作丧不久，杆对未来册抱有美强好的预奖期；—他们自已圈文化层次鉴相对较高唇，对生活落品味有一番定的认识蔽和追求；—目前经场济承受督能力有酸限，在圣居住层六面上，援追求实轻惠；综合特征：处于或将蠢处于“刚性需求续或被迫式白换房期”，缺乏额基本的泡购房经凝验，经权济、实驴惠、配具套成熟酬成为其霉核心购完买驱动潜力。客户分析中端客户精特征中端客嚷户素描基本组成：城市嗽的中坚候力量，笑具有叛一定的似经济实坐力主要来源：太原殊市公务钩员、企菜业中层珠、小私绣营业主置业目的：多为自著住基本特重性：—他们有一风定的事业侍基础，工秀作比较稳臣定，对未埋来抱有美疼好的预期抢；—看重家依庭，注脾重对孩屿子的培早养；—他们自朱已文化尺层次相押对较高版，对生愚活品味馅有一定扩的认识爆和追求扮；—目前经叶济承受衫能力不展强，在白居住层脾面上，蛮追求性泉价比；综合特赴征：处于“都市化向因往”购房期杆，中心臂地段、唉高层建鞋筑、宽瓶大而阔棋绰的生幕活形象找与空间社成为其婚核心驱忠动力，芒由于重浆复购房映，并有字着一定溪的文化绿教育及痰社会视浴野，对讽房产知僚识一知晚半解。飘目前正怠处于物伴质向精姥神生活斩转变的态起步期均。客户分析高端客肝户特征高端客户罪素描基本组成：城市上王层、具有谁较强的经穷济实力主要来张源：本市的哨私营企业蚕主及外地皱的煤、焦垂、铁等行符业的私营神业主、权番利型公务治员置业目的：自住，柔有部分的走置业保值办行为、投阶资；基本特叉性：—他们必定省是事业成百功的一群帆人，他们切有相当的刑财富基础样和事业基剧础；—人到中养年，尽秆管在家狮的时间肯可能很惊少，但耐家庭对垦他们实代际很重菜要，孩证子往往淋是生活驼的重心村；—他们自返已文化剃层次不轰高，期催望自已梦的孩子赶接受良乞好的教舒育；—他们往名往自觉旨进加入钱某一趣英味圈子职，提高都自已的物生活品厦味；综合特征：处于“四处投资厅与收藏”而对太原程市场渐感保乏味的时描期，由于免经常外出嗓，常拿北粉京、上海床的环境、美产品与太壁原本地相蜜比，但太货原产品的甚裹足不前甩，令他们特倍感失望员，于是常牢常出现本荒地住着“宿舍大院”，异地板闲着“精品房产”的现象丸。目前盘处于精职神生活帮的待开倡发阶段锈。客户分热析客户研究屡小结物质层面铺的“高性砌价比”、赖“适度总器价”将是问吸引大量街中低端、陡“区域性功”客户的帮有力武器迟。物质层面恭的奢侈元触素堆砌及鸣精神层面正的生活方身式引导将译是打开中戴高端市场得的敲门砖800亩整体淡定位的跃研究思堂维导图市场背景发展战愉略项目界仔定客户分析项目定位竞争特点目前国竹内相对奖成熟的“大盘”成功开稠发模式纤有五种仍，而雪第一种稼和第三疯种模式风对本案浪具有极堵高的借倾鉴意义树立鲜明宁主题，构蛛建社区文样化而取胜适用条件堡：具备一贩定的自然蝇资源典型案例庸：蔚蓝海伶岸、阳光凯棕榈园产业完类整嫁接资，突出纽奉核心优场势而取具胜适用条件主：区域市急场陌生典型案欣例：奥袄园、深滥圳桃源骆居（学眉校、教烛育等）经由产品屿创新单一辽优势取胜适用条件量：区域市督场细分典型案例裕：丽景春葛天的三错竞层户型以较低爆价格取配胜适用条件集：中小项咱目混杂区沟域典型案例封：凤凰城尾的低价、脚大规模定逝制产品创巨新与强划势营销牵展示层淡层附加团取胜适用条件将：区域市耽场模式化典型案担例：四涉季花城布、万科庸城12345SWOT优势Strength劣势Weak机会Opportunity威胁Threaten通过成析功模式眨的借鉴喷及项目SWOT分析来确堵定本案的文战略选择核心战缓略思想煎：突显“SO”(优势+机会），壳规避“WT”（劣势+威胁），肯以XX品唱牌为大背场景，以体扔验式营销哑为手段，旱突出大盘舰大区域价夕值和产品工创新价值信。位于规的划中的僚新中心留区；大规模开瞒发；品牌开发阁商。目前周嘉边配套醒严重缺批乏；北侧阳光班装饰城衰却旧的形象乖；周边道路探噪音影响良。太原本谎地房地照产市场墨发展的贵滞后性评；项目产品惩与营销手返段的模式榴化；消费客犹户对后纲代教育弓的渴望期及太原饲本地教佳育资源断的“围城”效应。规划新区刃的开发进荷程；旧改及福群利项目的忠低价格冲叫击；客户消费内心理的“初级”阶段。战术上贺的三个穗立意点1、颠覆滨太原传稍统的产新品品质款；——外立面、撑户型结构2、颠覆太迎原传统的凯营销模式按；——全程体验叛式营销1、引领渣太原新第产品消些费文化决；——高尚社区李环境2、引领仁太原开螺发公司恭新形象效；——企业的示实力与亦诚信1、与2500年历史名腿城共同成皇长；——品牌价值2、响应角国家调棋控政策朗、创建终和谐；——大众消费舒群体定位颠克覆引桐领共生800亩整体旷定位的是研究思姥维导图市场背轻景发展战略项目界超定客户分析项目定有位竞争特率点项目定位究：考虑与咸枣园高端远项目的互浪补及区域究特征都市生陪活示范维区面向城岂市主流尖人群的蝴、中高扫端物业易形象的狗：第一居所腥的标竿产品城市属扎性的自住的示范品段牌国际化播的交通便捷糊的工作—生活的示范意义浊的都市生活尚示范区国际化槐、都市却化的生补活具象都市示歼范区的睬发展模屠式从老城牛区到新疾中心，纸并没有绑远离繁调华，而袖且对生耀活和成柴功拥有骨更深的湾理解——成长，与丈城市未来貌同行。传统社区单一的传统定义的市场自然推动的地价均衡的未强调生态概念被动的目的性的都市示范区复合性适应性核心带动市场地价体现物业价值中等建筑密度、高绿化的交互式、参与式体验式的区域功能物业功能发展驱动土地价值建筑形式形成过程人的活动复合的吃、有活矩力的、蹲体验的宇、互动他参与的攀、都市示穴范区的文三大构畅成元素123引领潮流生的国际化源居住产品充满活至力的商移业街区景观主轴退、会所、渴销售中心元素一：表国际化居锦住产品产品国际化盒产品KPI样板房国际风格感的居住空胶间户型包容性陕、多样薯性、可坛选择性立面园林服务具有国误际气质象的立面愈，色彩墓造型、姻线条国际大师阿手笔，加砌强竖向设赛计，降低喝高层建筑释的压迫感国际标衡准服务菊的管家元素二：窃充满活力袄的商业街傍区商业街本区，是择场所，牛也是活凉动地。开放性折的特色谎街区；多用途怕的、多板功能的元素三蚊：景观粥主轴、泼会所、盆销售中虫心景观主轴会所钢许结构+大面积钱玻璃+石材整体风格揭为现代、汁国际化、滋大气、开骂放。主题与患案名主推：XXX匙X·21世纪城新都市回中心New隶Ur年ban秋Ce负nte君r享受优越量生活的新炮都市主义过社区命名原抓则：1．利用公穷司形象厉和品牌漂对区域罚价值进宴行托市鸟。2．官本位闯思想较秧为严重坑的区域蝇，对政清府概念忙及行动乒的认可归。3.准确传达渐项目未来告区位的价伤值。XX居住废区项目着播重解决以拐下3个问题800亩整体定季位第一部分分期开发贿策略第二部分第三部分启动区产恰品建议在实现“叫好又叫龟座”的目标膝前提下索，成功竹的大盘霞项目一贡般开发兼策略总体客户童复合客户复奇合，多惠元化产品多样唯化，产品兰线丰富。1、中端怒产品（躁低总价密）首期逝吸引人灭气，完斤成流金容速迅循聪环。2、中高档劈燕（小高层朱及中高层貌）用来走限量。3、景观旋价值较您高的产模品用来降追求高膛额利润蹦。盈利模剃式1、低开慨高走价需格策略责，后期羊升值空药间大2、低首悠付降低串投资门香槛3、首期艰展示性别配套投普入大，抱突出性比价比，糊聚集人借气开发模者式中档（性大价比）——中档（高嘱端形象）——中高档针对项目借地块特点照及快速跑壤量的要求确，建议对炊项目实施认东西分割扩，甚至按殿照两个不耕同项目进丸行分割操酿作西部普通住醉宅东部中高住宅考虑到羡交通的徐便利性摔、昭示忠性、资惩源性等猫特点，呢建议启榜动区选令择为西查北地块启动区启动区选娱取原则:1、从客户截感知来说纽奉，启动区软选取应拉违近与城市仿之间的距家离；2、南中假环和滨士河路基浴础设施少建设日才期的不耐确定性冶，使得青启动区续必须选尘择在目矛前进入责性好的热地区。3、利于嚼可持续等发展；启动区规妥模：1、建议8～10万平米以快展示未来迈生活场景条、聚集人粥气、测试海市场为目恢的，后期绿则可根据芒市场反应舱和开发商圾的目标调庙整开发具钳体进度。从南向拿北的开兼发次序树，既有昏利于克轧服目前孕区域陌姜生的认拐知，又捞可以考坏虑政府捡的市政类建设对债项目的迫积极影赶响。启动区二期三期四期启动区二期二期目前实谱施条件考虑政榨府市政枝建设在市政萌建设等就因素不拐可控的档条件下隔，分别开失发2个独立的裂社区；分期开发击策略保持弹性颤原则。从南向请北的开死发，沿填汾河区覆域和沿宝晋祠路葵区域形成两个买独立的区烫域，在产畜品、形象叫、品质上批进行提升搭。沿汾河——高端社甲区；沿晋祠证路——中高端社还区；一旦政框府如果倾对南中丧环和滨卖河西路蒜进行改稿造。同时开患发2个独立的针社区。启动期经过对鄙比分析笛，建议奴销售中朽心建在泄启动区雹地块的幼南侧优点缺点方案一离城市距离近；北侧违建拆迁对销售中心整体环境影响较大，不利于识别方案二有机的联系起一期与二期开发；形成销售中心、商业街的成系列的展示；区位相对远离城市中心；高压线对项目影响；启动区四期方案一方案二方案1：沿新胞晋祠路靠，启动取区北侧方案2：沿新晋代祠路，启荐动区南侧销售中公心销售中肿心选择漫的原则谷：1、识别性启强；2、有机艘联系一碌期与二隙期开发员；二期三期建议：上销售中粘心采用昼方案二整体规划植分为“内城”和“外城”外城：炮是开放御的、繁境华的、推互动的内城：是信私密的、锅内敛的、池生态的外城内城依据项目你整体定位匙及规划，秆商业定位躲为：以社阁区商业为愤核心，辅脆助部分满楼足区域辐牙射力的特宣色商业1、XX搜商务区200万平米的抗公建，政刚府实施进他度的缓慢抬，可能本子社区完成奏后，XX碰商务区仍差在建设。衫因此，对本项目椅来说，自随给自足社锋区型商业牛较为合理赶。2、100万平米纯的社区赶，户均100平米，居巧住总人口扣在3万。社区尺形成后对盾外仍具有份较强的辐般射力，因低此，一部皆分以满足考社区人口后的社区商率业，另一帖部分考虑满邪足区域西辐射力驱的商业福中心。规划商业以人流的当出入集中箭点为商业辆选址的基致本原则集中商宁业：——大型卖形场大型的想集中商费业以超隔市为主骡，有利渐于形成离区域的宗向心力沙，增强妥凝聚力孙，吸引宰人流；社区商魄业：——街铺形成特榨色的商似业街，摇一方面懒为社区典人口服裹务，另屯一方面玻，形成惜良好的改展示氛途围，为傍后期开笑发创造痒条件；花园商业胃；一方面依刑靠连贯的担交通，发育展吸引车言流的商业鸽，另一方饼面形成具慕有特色商比业建筑；测有效的利健用沿河绿酱化带区域耐；规划商绝业集中商业花园商业商业街增验强娱乐性宿与互动性厅：丰富的萄景观小品束如座椅、添花坛、雕屠塑、喷泉春增加购物桶的情致花园商业戏强调“极至”的异域特棋色性商业形营式：单体特色蒜的建筑；商业业态之：餐饮为主单体特色咏建筑形成茂系列的风宇景线，充序分利用地呈块绿化带鱼的景观价第值；对学校的川一点思考洽：集中设偏置于项目哪的最北端莫，以引入携太原名校身为根本原粪则学校位迟置：南中环疫桥以南福，地块成北侧；考虑因锣素：1、太原央产业结避构相关脊的三产脆发展缓辆慢，整敬体办公祸物业租垦售困难止；2、XX商怕务区大量筛的办公、裁酒店等物幅业层出不扶穷；3、南中努环的噪黄音影响尝，对住歇宅物业需的影响阁较大；学校XX居删住区项办目着重赶解决以鸽下3个问题800亩整体定付位第一部银分分期开发逐策略第二部释分第三部分启动区克产品建疮议启动区墓产品建舟议主要创内容户型面积配枕比产品创新启动区楼生座排布立面园林在太原怒，总价30～40万左右芒的户型更最好卖阵。在太原，信客户能感膛受到实惠脉的项目卖厦的最快。启动区振产品单抱价要高盼于目前原区域市恒场平台常价格，以利于老公司总漠体形象逆和品牌描价值的恋传播。考虑团购巾客户和零导星购买客落户的需求善。启动区熊的目标璃旨在制粱造购买召人气，耐为后续统项目开添发奠定活良好的训基础，累因此，盗在目标海引导下侄，制定耗了启动绢区策略浑。控制总价面积实惠终、超值单价高险于目前穗区域价敏格水平我们考拢虑的出娇发点我们得运到的启潜示产品多颈元化从道路交尤通条件、勤区域成熟情度、项目灶合法性来拨看来看，婶本项目入缩慧市价格在380暮0元左右较肢为合理。入住，她无手续糕：05年底2200元/平米未开始销柏售在建，无息手续，200渡6年7月份团轧购价288斯0元/平米，团辫购单位为艇实验中学鸡，面积集困中在130平米。在建，无求手续2006年12月价格3100元/平米。邻一期50～120平米户瞧型。山西汾纺河开发大马村州高层滨东康城本案慧光控股长风商务区华宇绿洲滨东花园在售，有透手续：高甲层，均价4500，170～180户型。尾房，小债高层400衫0，剩200平米大肌户型1、手续健择全项目，2、面积大狼，单价高析，3、总价在60～70万1、无手砖续项目读，2、面积相葬对小，单慨价低3、总价烤在30万左右道路交通斧现状通郊行度区域成出熟度项目合法望性无手续有手续未通车已通车汾河户型配比权重居室数量面积（平米）套数比团购客户40％二居（经济型）2室2厅1卫80左右20％三居（实惠型）3室2厅1卫100-11020％（经济型）3室2厅2卫120左右30％（舒适型）3室2厅2卫130左右20％四居（舒适型）4室2厅2卫150左右10％权重居室数量面积（平米）套数比零星客户60％一居（可分割）1室2厅1卫40左右5％（经济型）1室2厅1卫60左右5％二居（经济型）2室2厅1卫80左右30％三居（实惠型）3室2厅1卫100-11020％（经济型）3室2厅1卫120左右20％（舒适型）3室2厅2卫130左右10％四居（舒适型）4室2厅2卫150左右10％在快速走秆量的总原乌则下：一捎期客户以团购和安散购为稀主团购：成散购＝40％：60％项目一期情户型配比三居占到岂启动区的70％左右弹；一期户尺型主力晚面积控蛙制在140平米以预下，避恋免客户纷全额缴渐纳契税暑。（太原晕普通住筑宅标准爷线）120平米左袜右的户逮型，设夏计在120平米以延下，如119、118平米。（国家预劲计对120平米以猎上的户掠型征收志大户型选保有税奏）居室数量面积（平米）套数比一居（可分割）1室2厅1卫40左右2％（经济型）1室2厅1卫60左右3％二居（经济型）2室2厅1卫80左右25％三居（实惠型）3室2厅1卫100--11020％（经济型）3室2厅1卫120左右20％（舒适型）3室2厅2卫130左右15％四居（舒适型）4室2厅2卫150以上15％基于竞诉争的价殃值增长吨点与太绸原人居春偏好的域适应性灯分析价值增值点与当地人偏好的适应性分析步入式衣帽间满足现代人生活需要已经被太原人接受，但未广泛采用景观卫生间改善居住习惯符合太原人性格特征专用厨房满足现代人的生活需要符合目前太原人的生活习惯一步阳台赠送一半面积符合太原人追求实惠的性格赠送夹层赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格赠送阁楼赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格赠送结构面积赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格，可用作卫生间或者储物间赠送入户花园赠送面积，私家花园符合太原人追求实惠的性格赠送凸窗赠送面积，提高实际的使用率，超值符合太原人追求实惠的性格，目前太原物业的凸窗做的不到位，建议将凸窗做大赠送面积——偷面积的仁空间组合辫，赠送夹样层偶数层奇数层BB3.9米3.9米CB2.8米2.15米2.8米楼层结构示意层高低与2.2米，不畜计入销充售面积允，但使榜用空间盆却增加励很多，扯加上非斯常有特堡色的挑摘高的起火居厅，迫于实惠症中平添饭了许多蔬个性实惠感：凸窗窗未落地桂，不计入夺建筑面积橡，但室内雄空间却有哭所扩大，救窗台可以派小坐，可俯以摆放陈题设，也可坟以调整成杀为梳妆台寺或写字台励，具有很幕大的使用宋价值；步入式阳害台、八角义窗

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落丧地凸窗杆的特性继，设置掉步入式呆阳台，揪模糊的螺阳台