吉利项目策划书-10.8

吉利项目策划书-[10.8]第一页，共77页。目录1目标策划2经营策划3施工组织策划4结束语第二页，共77页。目标策划1、工程概况2、质量目标3、工期目标4、安全目标5、经营目标第三页，共77页。工程概况项目名称：吉利研发中心研发大楼装修项目（一标段）工程地点：宁波杭州湾新区建设单位：宁波吉利研发开发有限公司监理单位：浙江东城建设监理有限公司总包单位：江苏江都建设集团有限公司设计单位：中国美院风景建筑设计研究院建筑用途：办公建筑面积：70000㎡建筑高度：23m结构形式：框剪层数：地下一层，地上六层防火等级：一级我司装修面积：64744㎡工程造价：4880万合同工期：

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日目前施工进度：总施工进度的40%合同要求的施工范围和内容：研发大楼1-6层室内装修；（含水、强电安装）第四页，共77页。工程概况项目名称：吉利研发中心宿舍楼装修项目（二标段）工程地点：宁波杭州湾新区建设单位：宁波吉利研发开发有限公司监理单位：浙江东城建设监理有限公司总包单位：江苏江都建设集团有限公司设计单位：中国美院风景建筑设计研究院建筑用途：居住建筑面积：67000㎡建筑高度：27m结构形式：框剪层数：地下一层，地上七层防火等级：一级我司装修面积：47600㎡工程造价：4000万元合同工期：

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日目前施工进度：总施工进度的45%合同要求的施工范围和内容：宿舍楼(A栋;员工宿舍,B栋：酒店式公寓、类似快捷酒店招待所及员工宿舍)室内装修；（含水、强电安装）第五页，共77页。项目总体目标一、质量目标：根据合同要求项目质量要按现行的国家相关行业及工程所在地的技术规范与质量验收评定标准，一次性验收达到优良等级。但是由于吉利项目为总价包干且下浮的合同，在实际现场施工过程中对研发大楼大堂区域等我司施工范围内的重点特色分项严格按照业主对质量的要求进行把控，其他区域进场先进行样板房施工，降低施工质量要求，打探业主质量定位。如业主对样板房较认可，大面积施工作业将按照样板房质量标准进行施工、第六页，共77页。项目总体目标二、工期目标及保证措施1.合同工期：一标段：180天（2016年3月1日-2016年8月30日）；二标段：150天（2016年3月30日-2016年8月30日）；根据现场实际情况及土建等配套单位的施工进度，现场实际开工日期无法满足合同开工日期的要求，我项目部将积极协调业主催促土建单位的场地移交时间节点，计划于2016年4月1日场地初步具备施工条件后进场开工，2016年8月25日完工，2016年8月30日前竣工验收。（目前由于土建单位场地移交的严重滞后及幕墙、空调等单位进度拖延，项目整体工期已经顺延。）第七页，共77页。项目总体目标2.保证工期的措施：（1）组织精干高效的现场管理班子，加强领导，强化管理；组织技术骨干，组织过硬的施工队伍进场施工。（2）编制和完善以工期、劳动力分配、材料使用为主要经济指标的施工组织设计，合理统筹，科学管理，细心操作，杜绝浪费及重复施工，最大限度地提高工效。（3）加强协调配合，积极与建设单位、设计单位、监理单位联系，协调好本单位各施工队伍之间的施工关系，创造良好的施工环境。第八页，共77页。项目总体目标（4）对施工人员进行详细的技术交底，使施工人员熟知工作内容及要求，提高工作效率。（5）制定雨、夜施工措施，保证雨、夜施工质量和安全，若影响很大时，将适当增加施工能力，调整施工组织计划进行施工，确保总工期。（6）抓好物资设备的管理，积极与建设单位配合，保证物资设备及时接收、检验、入库及进入施工现场。（7）积极协调与其他配套单位交叉施工问题，必须时请建设单位进行施工配合。第九页，共77页。项目总体目标三、安全目标杜绝特别重大事故、重大事故、较大事故和一般事故，不发生安全死亡事故，伤人事故降到最低限度。事故受伤率＜0.3%，员工安全教育培训率达到100%，单项安全技术措施必须有针对性、施工用电达到规范及业主要求、三宝防护达标、各种脚手架搭设达标、施工机具防护齐全有效、施工现场安全达标率100%、施工现场文明施工达标率100%。第十页，共77页。项目总体目标四、经营目标一标段的中标下浮率：21.08%；二标段的中标下浮率：39.2%1.通过项目的经营管理，努力扭转项目亏损的不利情况。2.工程款回收比例：6月份回收合同价30%工程款，9月份回收合同价45%工程款。3.通过吉利项目造就一支各项工作都十分过硬的项目管理团队。第十一页，共77页。项目总体目标4.争取在扭转项目不利情况的前提下，顾客满意度调查达到公司的要求。5.通过吉利项目的特殊性，总结在面对进场亏损项目经营及成本控制的管理经验。第十二页，共77页。效果图展示研发大楼大厅（整个建筑空间的核心和特色）第十三页，共77页。效果图展示研发大楼大厅右侧第十四页，共77页。效果图展示研发大楼咖啡厅第十五页，共77页。效果图展示研发大楼开放办公室第十六页，共77页。效果图展示宿舍楼公共区域第十七页，共77页。效果图展示宾馆楼套房第十八页，共77页。效果图展示宾馆楼标准间第十九页，共77页。经营策划1、合同履约分析2、成本对比分析3、施工方案分析4、资金管理5、分包管理6、施工项目外部关系协调第二十页，共77页。合同履约对比分析一、合同风险合同形式：施工图纸总价包干（8880万）合同总价应包括但不限于完成本合同全部内容的施工设备、制作、劳务、管理、材料、措施、保险、利润、税金、及各种分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费等所有费用。双方约定，本合同价款为施工图纸包干总价，乙方在投标过程中已充分考虑包括但不限于本工程所有材料、人工、机械等在未来市场中的涨幅，任何因包括但不限于材料、人工、机械在未来施工过程的涨幅，一律不作调整。第二十一页，共77页。合同履约对比分析二、质量风险按合同约定及现行的国家相关行业及工程所在地的技术规范与质量验收评定标准，一次性验收达到优良等级。1.质量达不到要求必须拆除返工，在书面或口头整改通知的时间内未整改，每延误一天罚款500元／项。2.偷工减料、使用不合格材料罚款2000元／次，经检查有明显质量问题的罚款5000元／项。3.对经过验收合格的隐蔽工程，在进行复检时，发现有不合格的，一律返工重做，一切损失由乙方承担，并承担20000元/次违约金。第二十二页，共77页。合同履约对比分析4.乙方承建工程范围内的产品发生重大质量事故或不能一次性通过合格验收的，甲方有权扣罚相应的履约保证金。同时，此种情形下，甲方有权暂停工程进度款支付直到乙方整改，且甲方有权视情况单方提出终止合同并要求乙方赔偿因此造成的一切损失。5.对经过验收合格的隐蔽工程，在进行复检时，发现有不合格的，一律返工重做，一切损失由乙方承担，并承担20000元/次违约金。第二十三页，共77页。合同履约对比分析三、经营风险1.工程款支付条款：水电隐蔽验收合格后，支付合同价款的30%；整体竣工验收合格后，支付合同价款的45%。以上条款意味着整个项目前期需要垫资经营，中期30%的款项支付后，仍然存在很大的资金缺口需要垫资。2.双方签订的合同是投标报价一标段下浮21.08%，二标段下浮39.3%，劳务和材料全部亏损，材料招标和品牌替换存在困难。3.现场设计变更及签证的认价需要经过甲方集团公司的内审部门及第三方审计部门审核，流程复杂且时间很长，对我司的变更、二次经营存在较大影响。第二十四页，共77页。合同履约对比分析4.根据我司与甲方的结算的补充条款规定设计变更及现场签证按照不同的比例下浮，该条款意味着即使我司通过二次经营、设计变更后的项目也会出现亏损。5.在装修施工过程中，施工界面可能会有土建、弱电、空调、消防、幕墙等施工单位同时在进行施工，装修承包人必须在投标价格中考虑交叉施工产生的费用，并负责最后收口和收尾工作，相关费用包含在投标总价中。第二十五页，共77页。合同履约对比分析6.乙方必须根据本工程的施工图纸、现有工程施工状况和装修图纸进行核对，并在投标时充分考虑到装饰设计的不足之处，以及现有施工现状与装修图纸的差异之处。（例如标高是否一致、实际施工需要对现有建筑局部拆除、剔凿、修补等，以及墙、地面是否平整而需要找平，水电位置是否有偏差而需要剔凿、移位及修补等），并将所有类似问题考虑到投标方案和投标报价中，相关费用包含在投标总价中，并在工程施工中发包人不会因为以上问题另行增加费用。第二十六页，共77页。合同履约对比分析四、工期风险1.合同工期：一标段：180天（2016年3月1日-2016年8月30日）；二标段：150天（2016年3月30日-2016年8月30日）；根据现场实际情况，土建、空调、消防、弱电、幕墙等配套单位的进度无法满足我司履行合同工期的需要。且根据合同逾期的处罚十分苛刻，项目部在施工过程中对可顺延工期的情形及配套单位影响我司施工进度的文字、照片等需要充分留底并及时反馈甲方。第二十七页，共77页。合同履约对比分析2.工期处罚条款（1）在施工进度计划表中的一级节点每延期一天（含节点验收质量不达标导致延期的），施工单位自愿承担总造价0.5%/天的处罚，并在接到甲方书面处罚通知单后5天内上交处罚款项至甲方。施工单位在该延期节点（A节点）时间轴上的下序节点（B节点）按时保质完成节点目标的，在该延期节点（A节点）导致的处罚金额，甲方在下序节点（B节点）准时保质达成后的5个工作日内返还施工方上述处罚款项，否则不予返还。

第二十八页，共77页。合同履约对比分析（2）工程竣工逾期在10天之内的（包括10天），则每延误一天乙方支付总造价0.5%的违约金。（3）如逾期超过10天，除承担之前的延期违约金外，从逾期第十一天开始，每延误一天还需支付总造价1%的违约金。如逾期达20天或施工方拒不执行甲方上述决定的，甲方有权选择将此违约金从甲方向乙方的任何支付中扣留，或（和）甲方可以单方解除合同，并由乙方支付甲方总造价20%的违约金，同时乙方必须在5天内无条件退场，由此造成的一切损失由施工单位负责。第二十九页，共77页。成本对比分析项目二算成本对比分析一、二算对比第三十页，共77页。施工成本管理一、项目部全员交底项目经理、核算员将本项目合同情况、业主情况会同施工员、质量员、安全员、深化设计、资料员、仓管员等开会交底。由于此项目为固定总价合同，而且在投标报价的基础上有大比例的下浮。项目部应做好事前的准备工作选定施工方案，选好合理的材料供应商，制定每期的项目成本计划，做到心中有数。第三十一页，共77页。施工成本管理二、控制成本的有效措施1.项目部各管理岗位制定明确的现场职责和成本目标，让全体管理人员知道自己在成本管理中该做些什么；以及该负哪些责任和有哪些岗位目标。2.明确成本控制计划和工作流程，内容包括成本管理方法、管理流程、工作细则、信息传递。（如对砖的损耗控制从前期的损耗的确定，过程中领料、铺贴，完工后的统计等）项目的组织措施一般不需要增加什么费用，但是它对施工成本的影响很大，运用得好可以取得很好的效果。第三十二页，共77页。施工成本管理3.合理的安排施工可以降低综合成本，不同的施工方案、施工工序、施工工期要求就有不同的成本。在施工前期要对投标方案等不同的施工方案进行技术比较分析，选择工期短，质量有保证，安全容易控制，施工成本低的最佳方案，在施工中贯彻执行各种低消耗、高功效的施工方法。4.由于吉利项目为施工图纸总价包干的合同，进场后抓紧按照施工图结合现场实际情况核对清单与现场实际工程量的差，争取在前期差距过大的工程量能够做到心中有数。加强施工过程的索赔管理，要认真研究合同文件，注意施工过程中资料的积累和分析，及时进行签证索赔。第三十三页，共77页。资金管理结合吉利项目的特殊性（过程中只有30%的工程款可以回收），项目部要做到以下几点：1.结合合同及进度计划测算出各阶段的资金收支情况：第三十四页，共77页。资金管理2.根据每月的进度计划、材料采购计划，劳务计划要求，编制详细的《资金总计划》和《资金月收支计划》，积极收款，保证收支平衡。3.控制每月的劳务班组、材料商付款额度，争取尽最大可能的让材料商、双包单位、劳务班组帮助垫资。第三十五页，共77页。分包管理1.双包班组控制针对外加工材料，分项工程做完就要量好确认，同时要搞清楚合同中约定的结算方式、工程量计量规则，合同约定做法和现场是否一致。2.单包班组控制

针对劳务班组的单价确定，采用公司人力管理部的集中劳务招标方式，选择价优活好，口碑好的班组。同时对班组领用材料的损耗采用定额损耗包干模式，降低材料浪费。3.零星点工管理

实际施工过程中的点工包含在班组的招标价当中，采用总面积人工包干形式，规避项目部自带点工模式。第三十六页，共77页。施工项目外部关系协调第三十七页，共77页。施工组织策划1、施工部署2、进度计划3、主要材料配置方案4、劳务使用计划5、技术方案6、质量控制7、职业安全健康控制8、资料管理9、其他第三十八页，共77页。施工部署

1.项目组织架构图项目经理：王福军区域负责人：沈宇龚亚明李永坤核算员：曹智洋资料员：郑飞洋马烨锋安全员：施健卫吴前进深化设计：郑伟王春发仓管员：林建明张智超材料员：朱仲明放线放样施工进度基层把控技术交底大小样制作基层自检产品化检验材料质量跟踪工程资料管理材料进场跟踪材料合同签订材料询价全员安全交底现场安全维护现场安全文明标化现场文明规范施工材料损耗控制产品化保护图纸收发关键节点图纸深化项目节流两算对比成本策划项目进度、质量、安全文明总把控协调项目部人员及配合单位关系产品化组织实施对主材进行质量、进度跟踪对外沟通协调一、项目组织架构生产经理：吴茂康第三十九页，共77页。施工部署

2.各施工区域组织架构图项目部研发大楼：龚亚明（负责）陈伟祥沈里海卢一中方建华沈宇（负责）竺银和沈卫林1#宿舍楼：2#宾馆楼：李永坤（负责）孙奕权颜栋华第四十页，共77页。施工部署3.班组组织架构图1#宿舍楼：

项目部木瓦油20个班组机电公司水工带班周栋郭斌电工带班景胜华张小虎王永成油工带班郭金标吕光明林远原黄善飞陈立江潘国标唐志祥瓦工带班吴兵郑小河顾祥武龚明兴王群方利松刘小儿丁伟建木工带班程志伟李孝华郑松林郑海苗赵真福机电班组第四十一页，共77页。施工部署二、办公设备配置1#宿舍楼：

第四十二页，共77页。施工部署三、现场布置1#宿舍楼：

第四十三页，共77页。施工部署1#宿舍楼：

第四十四页，共77页。进度计划

研发大楼施工总进度计划1#宿舍楼楼施工总进度计划2#宾馆楼楼施工总进度计划第四十五页，共77页。主要材料配置方案

一、材料采购计划（研发楼）第四十六页，共77页。主要材料配置方案

一、材料采购计划（1#楼）第四十七页，共77页。主要材料配置方案

一、材料采购计划（2#楼）第四十八页，共77页。主要材料配置方案

二、材料厂家跟踪表第四十九页，共77页。主要材料配置方案

三、仓库管理1、仓管员对任何材料必须清点后方可入库，登记进帐。填写材料入库单。同时录入电子文档备查。3、材料帐册必须有日期、入库数、出库数、领用人、存放地点等栏目。4、仓库内材料应分类存入堆放整齐、有序、并做好标识管理。并留有足够的通道，便于搬运。5、油漆、酒精、农药等易燃易爆有毒物品存入危险品仓库。并配备足够的消防器材，不得使用明火。第五十页，共77页。主要材料配置方案

6、大宗材料、设备不能入库的，要点清数量，做好遮盖工作，防止雨淋日晒，避免造成损失。7、仓库存放的材料必须做好防火、防潮工作。仓库重地严禁闲杂人员入内。8、材料出库必须填写领料单，由项目经理签字批准，领料人签名。9、工具设备借用，建立借用物品帐。严格履行借用手续，并及时催收入库。实行谁领用谁保管的原则，如有损坏，及时通知材料员联系维修或更换。第五十一页，共77页。劳务使用计划一、劳动力配置计划表第五十二页，共77页。劳务使用计划二、劳动力管理

劳动力的管理是工程管理的重要组成部分。劳动力管理的任务是在工程施工过程中，对有关劳动力进行计划、决策、组织、指挥、监督和调度，从而协调职工的工作，充分发挥职工的积极性，不断提高其劳动生产率。1充分挖掘劳动资源，合理安排和节约使用劳动力。2.正确对待定额，正确处理国家、集体和劳动者个人的利益关系，充分调动广大职工的积极性。3.按劳动力使用计划，合理、节约、控制使用劳动力，改善劳动组织，完善劳动的分工和协作关系，制订劳动力调配管理办法，挖掘劳动潜力。第五十三页，共77页。劳务使用计划

4.建立健全劳动定额管理制度，确定合理定额水平，监督劳动定额的使用。5.合理执行工资制度，控制工资限额，搞好工资分配，正确掌握奖惩制度。6.编制劳动力计划，确定计划期内劳动力的需要量，随着施工过程的进展合理调整劳动力，保证劳动力的协调和合理使用。第五十四页，共77页。技术方案一标段技术方案二标段技术方案一、技术方案第五十五页，共77页。技术方案二、技术交底第五十六页，共77页。技术方案三、深化设计清单第五十七页，共77页。技术方案四、优化节点第五十八页，共77页。技术方案第五十九页，共77页。质量控制一、质量目标

以《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001为质量基础，并符合甲方对工程质量的其他要求。1.样板房施工时降低质量要求，根据业主对样板房质量的认可程度为标准。2.满足公司对在建项目质量的要求。第六十页，共77页。质量控制二、分项工程质量质量目标序号分项名称目标分析标杆照片责任人1不锈钢分项工程质量标准：不锈钢安装需立面垂直，表面平整，阴阳角方正，与其他材料对缝紧密，表面光泽无划痕无污染，尺寸准确，安装牢固。目标策划：1、基层放线到位,将全部尺寸、规格严格下单2、控制现场切割焊接项目经理、施工员第六十一页，共77页。质量控制二、分项工程质量质量目标序号分项名称目标分析标杆照片责任人2木饰面分项工程质量标准：木饰面安装需平整，工艺缝对缝紧密，无高低差，漆面光泽，无明显色差，深化尺寸准确，安装牢固。目标策划：1、基层控制，保证基层平整度2、下单尺寸复核3、安装人员交底，过程控制4、出现问题及时整改

项目经理、施工员第六十二页，共77页。质量控制二、分项工程质量质量目标序号分项名称目标分析标杆照片责任人3乳胶漆分项工程质量标准：乳胶漆表面需平整均匀，无开裂问题，无较明显颗粒状，无刷痕或波浪纹，且阴阳角须方正顺直。目标策划：1、防开裂控制,设置伸缩缝、吊顶基层转角处设置整块L型石膏板。2、控制平整度3、控制乳胶漆观感质量，主要控制透底、流坠、起皮、倒光、光亮不足、接搓明显等问题。4、灯口风口处衔接吻合，界面清晰，无修补痕迹。项目经理、施工员第六十三页，共77页。职业健康安全控制一、安全目标

杜绝特别重大事故、重大事故、较大事故和一般事故，不发生安全死亡事故，伤人事故降到最低限度。事故受伤率＜0.3%，员工安全教育培训率达到100%，单项安全技术措施必须有针对性、施工用电达到规范及业主要求、三宝防护达标、各种脚手架搭设达标、施工机具防护齐全有效、施工现场安全达标率100%、施工现场文明施工达标率100%。第六十四页，共77页。职业健康安全控制二、各类方案管理第六十五页，共77页。职业健康安全控制三、重大危险源识别表

进场后项目管理人员对现场进行勘察，分析罗列现场存在的主要危险源，并制定把控措施主要危险源一览表序号危险源隐患主要存在区域（机具）1高空坠落电梯处坠落下沉庭院高空坠落活动脚手架高空坠落幕墙临边处坠落2漏电、触电防施工漏电伤害3机具伤害台锯、切割机、角磨机、台钻伤害4中毒油漆、甲醛等第六十六页，共77页。职业健康安全控制四、安全生产把控序号把控措施把控思路责任人1安全教育进场班组人员全部进行8小时安全课程教育，经考试合格后，进行三级教育并对进场人员血压测量、年龄检查，发现不符合要求的直接给班组发联系单要求调离，并持续跟踪。施健卫2防坠落把控根据项目实际情况对人货电梯端口部位、中空部位做重点把控:增设钢架围栏、张贴安全提示标语、悬挂警示灯；防止坠落事故发生。施健卫第六十七页，共77页。职业健康安全控制四、安全生产把控序号把控措施把控思路责任人3防漏电触电项目部班组，要求所有施工用线不允许有接头及绝缘层的破损现象；

我部安全员负责与其他配合单位沟通，要求其配合，达到我部对施工用线的要求；另一方面值班电工把防漏电检查作为每日检查的重点。施健卫4防机具伤害项目部对班组开展了安全教育交底，同时让各班组班组长参与到机具使用安全交底，为交底内容出谋划策，针对不同作业机具做专项的机具使用安全技术交底。施健卫第六十八页，共77页。资料管理一、工程资料管理：1、按照公司要求，过程中收集；2、根据甲方要求收集整理各项施工资料。公司及项目部