房地产行业的项目管理讲义

房地产行业项目管理前言项目管理是房地产开发的中心环节，项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理,以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。

概述房地产业是从事房地产开发，经营，管理，服务等行业和企业的总称。房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。

(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。代理行：服务于二级市场，是发展商与购买者之间的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。中介机构：服务于三级市场，它是业主与购买者或租赁者之间的桥梁。受理的对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。第一章：房地产项目管理概论什么是项目什么是项目管理开发商项目管理工作内容项目的生命周期项目资源国际项目管理发展中国项目管理状况项目管理知识体系项目的含义对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。项目的特征项目任务和成果具有一次性；项目目标具有明确性：如工期目标，费用目标，质量目标；项目系统具有整体性；项目对象具有确定性；房地产项目的定义房地产项目是工程建设项目的一种，是指在一定的时间，费用和质量的要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。项目管理定义:项目管理是在项目活动中运用知识、技能、工具和技术，以满足和超过项目干系人对项目的需求和期望。——项目管理就是把各种资源应用于项目，以实现项目的目标。

开发商项目管理工作内容三大阶段1，前期的准备阶段；2，建筑施工阶段；3，经营阶段前期的准备阶段主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。建筑施工阶段工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。经营阶段房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。项目的生命周期概念阶段规划阶段实施阶段结束阶段

概念阶段主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行

1．

根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。

2．

请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。

3．

通过公司决策层批准进入下一阶段。

本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。

规划阶段对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备

1．撕确定项脖目总负钱责人（类重点项挣目）。侍2．胀确定裙项目经哑理。搅3．只确定项懂目组主堆要成员狭。

4谅．

确食认项目换的有效舞性（项巷目最终悄产品的旺范围界佣定、实挣施方案讽、质量估标准的傍确定、闪项目的拖资源保峡证、项饼目经费折及现金铅流量的梦预算、挽项目的勒工作结蝇构分解蹦、项目辰政策与哥程序的壳制订、旦风险评姥估）5．

提稿出项目概飘要报告（丸营销、物那业等机构猫参与）。6．蕉通过公咏司决策级层批准棋进入下尿一阶段收。本阶段的坛工作重点曾是确定项厌目经理并黄与项目组嘱主要成员昆充分沟通袄，使双方放思想基本闯达成一致妻，然后对朱项目的有腰效性进行问论证。实施阶段按计划糠启动实蜻施项目愿工作1．

建典立项目组友织。

2撒．

取得倚土地使用咽权（可以毁在第一、目二阶段）掀。

3．归制订项使目计划（迁专业性、叶可行性）射。

4．匀通过项枝目（规划伏）设计、丑工程招标森、招标采骆购、监理决招标、物县业招标等偶展开项目研营销。监5．

通打过规划、禾消防、人辱防、水、脚电、气、仗防蚁等部乳门审查（叨协调贯穿典整个项目槽实施过程藏）。

6酒．

合同课管理（质斤量、费用妖、进度、挠范围、安隶全等控制推）。7．梢项目销惯售（严仓格培训扬、统一范说法、画不留后英遗症、阶展示开涨发商的三文化等旺）。袭8．遗水、电崭、气、塑智能化机、网络葵、商业蜘等进场鞠。本阶段的眉工作重点温是明确分骨工、制订涂计划、狠圆抓廉政、晚阳光招标节（优秀的独规划设计牲院、承建列商、供应惨商是高品押质产品的盯保证）、巾搞好与政和府各部门迷之间的关诉系、协调炒各部门之注间的关系现及进场时束间、按现灾代项目管塑理的技术焰严格控制款质量--婶-成本-卫--进度真、项目的短销售等。结束阶造段项目结快束的有节关工作1．项蛮目验收具（单体丢、消防沾、人防厕、环境备、水电驴、设备痕等），惕办理备嘉案证。晃2．圾物业公仿司对项趴目进行今接管验解收。滨3．配岭合物业集公司交乞房。饿4．项慈目清算吓。

5困．资产纸清理。燃6．款文档总麦结。7．对整童个项目进蒜行评估总恢结，为其阻它项目作抗准备。捷8．

解系散项目组房诚。本阶段的债工作重点妙是办理备浇案证、配桃合物业公凤司交房、诞对整个项牢目进行评邪估总结，室为其它项匆目作准备向.项目资欣源资源:撕一切唱具有现再实和潜寇在价值微的东西自然资驻源和人勒造资源检，内部洽资源和捞外部资谷源，有酷形资源堤和无形翅资源人力和人排才(ma镇n)、材粱料(ma推teri做al)、蜂机械(m江achi黄ne)、做资金(m吩oney壮)、信息络(mes贴sage劈燕)、科学劣技术(m锣etho炸dof孤S&T延)及市场呼(mar长ket)执等.<7丢M>项目管绘理作为链方法和快手段，旬也是资梳源。29项目管串理的历拌史、现嫌状和未躲来在现在趴和未来统全球化哪的市场水竞争中项蜡目管理侍是成功厚的关键！项目管巡寿理的历准史和发碎展古代:份追溯到贝长城、贵埃及金惨字塔、哨古罗马避的供水大渠…近代项目米管理的萌民芽:工人猛为20世猴纪40年醒代，‘举曼哈顿计病划’。近代项目恶管理的成邻熟:关键路输线法（休CPM牙）和计切划评审絮技术能(PE高RT）阿波罗乖登月计疏划现代项目朵管理的新互发展:面向市场碍和竞争.宋项目管理派的传播和驾现代化。注重人挡的因素侍注重右顾客陶注重柔临性管理军注重破管理工爹具美国项胞目管理粥状况（具1）IT项蜜目管理蜓现状1994渗年，St窜andi触shG影roup卫对于I尝T84稻00个项厕目（投资否250亿介美圆）的漆研究结果妥：项目实现茫其目标怠1狡6%项目需要句补救讲50悉%彻底失败鹅3拍4%美国项窄目管理乔状况（症2）项目平永均预算季超出9酷0%，腰进度超辜出12扶0%项目总数33%既超出预退算又进度肉推迟52.7锈%的项目宅费用是习原估算查的189夏%以上.只有16.2扶%项目按戴预算和机进度完惠成平均时间颂超出量是滋原估算的222蓬%-在大公坝司，只放有9%的项目渴按预算谷，按进宇度完成美国项探目管理聪状况(圾3)按三个项淋目目标的漂调查调查者：仍Dr.着Fram鼠e美国项拌目管理协兆会成员时间：期199型7调查范围议：438饱位项目工驻作人员美国项目煤管理状况贸(4)最近参与耗的项目费左用执行情姑况：严重费用静超支秩17%一定程影度费用忽超支斩3丛8%完全按预乞算执行蹦2蚀7%一定程度尽费用节余镇12%大量费用效节余裤6%美国项目僚管理状况旷(5)最近参与蒙的项目满远足预期规春范程度相差甚远竞者珠29%完全达膜到规范遗要求适5李1%实际执行类超出规范垫要求料2桂0%美国项目堡管理状况鸽(6)最近参垃与的项冷目满足简进度要秆求程度严重拖期塔35妄%一定程损度拖期袄34寻%按时完央成掌22%一定程度僻提前胆8博%大量提前卫1%项目出匆现问题唐的常见遍原因组织方盾面出现驴问题对需求章缺乏管旁理缺乏计划的和控制估算错邮误国际项衰目管理葵组织1美国项陵目管理绿协会幻玉PMI尾（P满roj如ect解Ma能nag浆eme秀nt艳Ins雷tit策ute厨)创建：6库0年代，槐性质：国掘际性组织分会：2裤45个成员：企残业、高校维、研究单网位职能：促开进国际间疤项目管理怠发展国际项春目管理拌组织2国际项目灵管理协会突IPMA里(Int在erna管tion夺alP干roje吨ctM督anag安emen垫tAs叛soci吴atio挪n）创建：硬196饶5，性练质：非左盈利的谷国际性耗组织成员：国尖家级项目翅管理协会职能：促南进国际间础项目管理凶发展产品和织服务：咬研究和被发展，华教育与要培训，映标准和料资质认蜻证国际项悉目管理步知识体求系美国P锄MI—祥—项目研管理的丹知识体势系PMB痕OK束(Pr怖oje彼ct银Man帐age典men率tB嘉ody愁of盏K佛now秘led爹ge)九个知识舞领域欧洲IP弄MA——逗项目管理粥能力基础ICB佛(IPM项ACo登mpet面ence牧Bas该elin汇e)42个知识波和实践哗元素，侄其中核臂心元素邀28个骡，增加私元素1祖4个。PMB悔OK见项目管梁理知识疲体系项目过程和整体化项目管理基本概念内外环境项目核准范围规划范围定义范围核实范围改变控制项目范围管理

项目质量管理质量规划质量保证质量控制质量风险管理风险鉴别风险估量风险对策风险控制项目时间管理活动定义活动排序活动时间估算进度计划进度控制项目人力资源管理组织规划人员招聘队伍组织项目采购管理采购规划询价与招标资源选择合同管理合同终结项目费用管理资源规划费用估算费用预算费用控制项目沟通管理沟通规划住处传输进度报告验收报告项目交接管理项目目标再评估接收人员培训机构改组经营流程改造主要的软一般管讲理技能金融和据会计、留销售和醋市场、区研究和担开发、叠制造和胞发售；战略规练划、战章术规划绝和实施旬规划；组织结觉构、组柿织行为则、人事酱管理、众补偿、桶福利和较职业培葡养；通过激励茫、授权、脸监督、团缘瑞队建设、芽冲突管理骄和其他技啊术来处理巴各种工作乳关系；通过个人鉴时间管理那、压力管富理和其他勇技术来进银行自我管肉理。项目管技理与其住他管理岗学科的厨关系一般管礼理知识爸和实践.项目管馒理知识翅体系一般公认尝的项目管厉理知识和执做法应用领烫域知识脊和实践此图表示想学科领域之间关价系的概走念,搭接的被范围并料非按比例的.国际项丸目管理秋专业资佛格认证PMI亏项目希管理专债业人员地资格认宅证Pro浆jec荡tM够ana劫gem扯ent命Pr坟ofe盒ssi舰ona箱l-吸--P类MPIPMA四级证炕书认证Cer雹tif原ica芹ted球P乓rog榜ram联D严ire惠cto帮r--按-C裕PD工程主旨任认证应总经理忍级Cert喘ific以ated橡Pr尝ojec耐tM晋anag酿er--遣-CPM勒项目龟经理认证Reg识ist霸ere俩dP挽roj疮ect类M塘ana筋gem宗ent勇Pr窗ofe财ssi闹ona债l--孝-PM箭P么注册致项目管要理工程垃师Proj夕ect咳Mana举geme血ntF塌achm气ann-歼--PMF项目管宰理技术粱员ISO喉10揪006第一版颁套布时间:渡1997焦-12-薪15文件名称乎:Qual材ity云mana扯geme岗nt-悲-Gu三idel伞ines臣to陵qual筝ity全inp溪roje绘ctm寒anag籍emen悦t中国项目断管理历史岛和发展80年代泡在云南鲁贴布格水电腔站项目首笑次引入项侵目管理；90年代消末国家经哪贸委和外惭专局与中盼科院开始都项目管理剥知识推广厅；200凶1开始仍建立《言中国项舱目管理湿知识体拾系和资点格认证僚标准》避工作。面临加入价WTO挑战的中匙国企业中国在练今年加堪入WT黑O已无桐大障碍睁；中国将参填加全球化朴的公平的武商业市场跌竞争；中国市场详将失去高壶关税的保盈护；市场竞距争的激妇烈残酷抢，适应奶期1-台-3年颜；中国项目尼管理事业秆的发展是企业发展俗、民族强污盛的重要因巾素。第二章：虑房地普产项目的伟组织系统开发商削的管理口模式房地产排项目的谱分标房地产项鸦目的管理罗组织开发商的颂管理模式现行的房使地产项目罢管理模式替主要可分章为：部门制公司制事业部过制专业管停理制部门制旬项目管裳理模式根据管穗理学中浴组织结寒构的分洪类，按阀照项目犯开发流蓄程，一避般设置贩开发、保工程、蛛财务、累设备材柔料、销撞售、办蛮公室等孤部门。从房地产偏项目的生锅命周期分承析，开发今部主要是萄负责项目丘前期的立西项、审批本、规划、丸征地、拆门迁等工作职。工程和正造价部在逆项目的中庙期，负责班施工建设陪阶段的管军理工作。遗销售部在芽项目的后蛮期负责房狡地产的经律营、销售拍工作；财意务部的主刻要工作在散项目中后塑期，负责王资金的收社支及财务且核算、分疾析工作；复办公室负妹责文秘、围统计等后虚勤工作。公司制刊项目管侄理模式公司制踩项目管扩理，多女从事单历一项目剑的运作活。土地流的前期袋开发工梯作一般托由综合盐开发企波业（通率常也是载投资的懂一方）沈完成，纳项目公宽司的主充要职能阶为工程语建设、株配套和宫销售。怠楼盘基荒本销售板完毕后久，项目战公司或与承接新扰的项目魄，或清运盘，或腊转为物仙业公司颂。事业部约制项目脊管理模涌式事业部辨制项目挥管理是陡企业根罪据项目办开发情袭况，设家立若干勿个事业波部。事贼业部拥秤有独立削运作项蛋目的权般力，从制策划定纤位直至传销售均究可自主艘进行，例也可对浊外委托赖。事业润部实行氧独立核饰算，对影项目的栋经营效萝益负责斤。专业管理彼公司项目箩制模式专业管虽理公司冰项目制仿其基本凉运作方栗式是在胞完成项壮目的前编期开发昌（土地桐受让、拉立项、厨规划许絮可等）亚和策划费定位、都建筑设桂计工作阀以后，原即可以脆合同形移式，委外托专业肾管理公库司承担箩自开始冷营造至常交钥匙炎的一应锯事宜，目体现出竿社会化允分工的释现代特袋征。房地产项乞目的分标分标：是请任务指按吴照一定的呆规则方式颗，将整个烟项目和工鲁作分解为王若干个包慕，其目的仗是便于项液目承包。分标的构重要性通过分标液和任务的厅委托，可起以保证项拨目总目标寇的顺利实勒现。通过分擦标可以僚明确地惊，灵活宇地对项班目目标拐实现控仔制。通过分标那可以分清避项目的主蠢次重点工辈程，处理窝好重点工收程的建设招问题。分标的方客式分阶段柔分专业约的项目蚕平行分逆标方式吩，即业冰主将勘谢测，设生计，设兴备供应关，土建沸，安装禁，监理刷，装饰上等项目割任务分盟别委托尝给不同送的承包贯商，这测种分标配方式，萄在我国懒的房地枯产项目感实施过逝程中长寇期被采使用；总承包慰（统包胀），即摘‘设计渠-建造福-交钥我匙’项翁目，由转一个承饼包商来拒承包所锻有房地爬产项目行的工作拥。房地产项萍目的管理戒组织项目经理记部是项目贡管理的工据作班子。项目经塞理部项目经村理部项目经理埋部的作用1，负责庄项目全过企程的管理成工作，是职企业在该脂项目的管馅理层，同劣时对作业钩层有管理似与服务的劈燕双重职能号；2，为侄项目经铅理的决慎策提供上信息依希据，当搜好参谋毅，同时白执行项夏目经理视的决策煤意图；3，项目坏经理部不臣但要完成淹项目管理跃和专业管禽理任务，利同时要协昨调各个部堂门之间，课管理人员捕之间的关膏系，发挥测每个人的楼岗位作用毫；4，是葵代表企覆业履行畅合同的引主体，魂向最终丽建筑产叠品和业洗主负责垄；项目经旬理部的只运作：1，选择烦合适的成花员，形成屿一个完整扎的工作群呀体；2，使集各个成辩员了解鹿项目经巷理部的椒目标和今任务；3，明确惭项目经理蔑部各个部从门及其成梯员的职责爱和权力；4，组其织各成母员开始看执行执喜行各自杀的任务码，开始衫推进工扫作。项目经理欢（1）1.项伶目经理团的地位跟：项目委托志人的代表专，项目全过渣程管理的愈核心，项目班厨子的领淘导者，项目有关河各方协调啊配合的桥上梁和纽带誓。项目经舰理的职佣责（2复）1)保证项煌目业主柄和其它飞各有关标方面满芦意2指导和控吩制项目的究日常工作3)要善于售应变4)如实反映巡寿情况5)及时收柜回和支理付所有智应当收洁进和支嫂付的款堆项项目经理东的权限和吊选聘（3跨）项目经柔理要履扒行其职仰责，必施须要有疤足够的皮权限。选人要豪慎重，绒用人要病信任。严“疑人娇不用，镇用人不坚疑”。项目经理贴可从外部喉招聘，也低可内部挑旦选。“发现人凭才的方法筝是找那些伪最忙的人分。”项目经朱理的基孤本工作启（4）1，规划汪项目管理搅目标；2，制定明职工行为阔准则；3，选用威人才；项目经理专的经常性沿工作（5风）1，决肚策；2，深入网实际，调婚查研究；3，学习这；4，落实懂合同；项目班子项目班烈子共同纷点：1.职责鲁是对项目差进行规划迁、组织、而指挥、控张制和协调黑。2.项杜目班子悄一般都思是临时额性组织窗，3.项律目班子辟一定要梅以一定念的结构蜜形式组灾织起来井。项目团队项目经理如应该：1、尊膊重和关尖怀所有轿员工2、让躺每一位眨成员明悼确理解月他的工卷作职责悦及工作路准则3、员工砌既是单个枣成员，又疫是团队整姥体，要与陆他们进行沉良好的交丧流4、为浇个体成馅员和团界队树立千起明确块的目标5、对续团队工基作及为末团队建应设付出卡的努力绒适当进想行奖励6、表现是出对团队危的忠诚营造班子背激励机制激励理诉论马斯洛(礼Masl书ow)层遭次需求论喇：

一种罩需求满足底之后，新好的需求又傻会出现。荷兹伯乐格(H盼erz够ber娃g)双吼因素论住体能滋因素：仓使人歇满足欧带来积或极因素烂成就绝、承认染、兴趣油、责任脊、提拔趟保健骑因素：肠减少已不满和园消极因凭素工作条拨件、薪储水、上停级关系勇、

公法司制度划、考勤惜等＃奖励基猪金＃推荐表吵现突出的誓班子成员末，请原单垂位的领导巧给予奖励阵和表彰。＃对表现窑好的成员沙指派使他翼们满意的袜工作＃在安排市任务进度宗时照顾表吃现突出的效成员，＃把新秋购置的爱电脑、右电话分雪配给工煤作表现伞好的成翼员＃给有才螺能、有成株绩的班子始成员提供佣在众人面促前或上级盏领导面前开亮相的机瞧会＃在决重策之前冈征求有愧能力、春有主见测，对项景目有热映情、有酷责任心坐的成员叫意见，纠以示对削他们的缝器重和香赏识激励措施有成效松项目团宰队的特弹点对项目付目标的术清晰理菜解对每位成至员角色和赢职责的明败确期望目标导向高度的合莲作互助高度信任提高效率岁—胡萝卜解加大棒说不明智第一时间吊就把事情亦办好（交龙流误解普盟遍存在于虹项目之中贴）设定现实甜目标（问花题：计划快制定与项海目经理被斧任命之前仅）选用技臣术水平贼高的人妖员（请如专家顾村问的开财支比起动生手长图时间工汪作的开灰支要少颠的多）有效地管净理时间1、每个坚周末，找各出几个（攀2-5个龟）下周要现完成的目萝标。2、每将天结束动时，列哲出第2缴天要做弟的事情隙。3、早洒晨的第煮一件事笛是看一极下，并航且整天菊都要看拳这个表椒。4、控旁制干扰腿，不要将让电话丘、邮件手或随意予来访者悉打扰你螺的工作兵。5、学哲会说“制不”。6、有效愿利用时间顺（零碎时棵间）7、尽袋量一次倒性处理辽大部分底时间8、周末蒸，如果你掏完成了全叼部目标，午就奖赏你此自己。项目会习议的类层型情况评审革会议解决问高题会议技术设王计评审锄会议项目情况物评审会议捕日程项目情况汇评审——团队会誓议议程8：0旧0AM裹自上次霞会议以勺来的成某绩硬件召张强软件优李丽文件盾刘伟8：30成本、进信度计划和驴工作范围叉王磊进展情况趋势预测预测差异8：45必要的饱纠正措灯施尽相关地人员9：15改进的机浩会近所辆有人员9：30讨论志所有碎人员9：50行动细证目分配救所有索人员10：00刘霞串休会项目团除队的绩恳效评估锐书项目任务门的执行结位果如何扩袖展他的套知识需要进束一步提法高的地宽方项目后的蜂评估团队榆会议1、技术广绩效工作范延围质量管理变更2、成本绩致效3、进度笑计划绩剧效4、项目妙计划与腊控制5、客户联放系6、团队7、交流8、识别灵问题与晶解决问输题9、对未场来项目蒙的建议项目后客世户评价调报查表请完成木这张简拌短的调划查表，啄帮助我嘱们评估拨和改善靠项目管季理绩效踪蝶。如需毒更多的悔空间回拔答，请芽另附几道页。项目名撕称：—爷———饭———喜———姑———尼———厨———洲———低满意度络高1、工简作范围反的完成怎1迹2掏3森4至5渗6深7伍8粪9懂1晴0评价——科————境————若————表————挥————拼————揭————帆————绳————猎————幻玉—2、工无作质量史1辨2夜3悲4特5投6昂7冒8雁9守1汉0评价——栋————仁————国————响————敬————缘瑞————桐————蚊————京————鹊————话—3、进度姥计划绩效迹12铁3现4旗56凳7僻8品91敏0评价——谨————辅————戴————脾————惊————铃————芝————榆————窜————耐————溪—4、预披算绩效妖1兆2孔3葬4麻5被6笛7喘8爱9抖1观0评价——乒————逝————伶————测————法————江————饶————里————及————告————厅—5、交竭流离1缺2射3杜4闻5卸6卵7同8狭9圣1络0评价——衫————们————脑————售————终————老————穴————借————基————影————悼—6、客户誉联系地1剖2作34幕5所6者78舍9肯10评价——等————杠————节————弯————期————灰————叨————谦————浙————洒————栏—7、总体娱绩效矛1去2盆34岁5辛6杀78芒9齐10评价—品———累———涌———狗———永———方———两———椅———郑———降———筒———栽———赔———称———你意识乔到实际笔收获了护什么—咽———扮——或席是预期塌项目结漆果有—躲———床——收再益？A、数量稳收益——朽————傍————亡————泡B、质量炭收益——敢————侦————帖————鲜————棍——我们如喇何在未那来的项言目中改买善我们丈的工作群？请写强下你的协有关建竞议问题一：如果你是鸟一个房地亲产项目建响设的业主邀，你如何命进行房地滑产项目组慎织系统的孩设计？问题二港：结合实际益工程，来环说明房地常产项目中动主要部门著及其工作驳要点？问题三：您认为亩一个合洋格的项令目经理破应该具四备哪些型条件？第三章质：温房地产平项目的模前期策济划房地产余项目的优前期策肚划1，房地源产项目构雪思；2，房帜地产项鸽目市场颂调查；3，房地摔产项目策勉划；4，房地砖产项目可得行性分析蜡；5，房地读产项目风轮险预测和趟控制分析腥；房地产渠项目构亚思一，地域菊性1，考掀虑开发伴项目区爷域经济烧状况，谜自然状责况，市剥场状况凤；2，考耳虑开发嗽项目周坑围市场蒜情况；3，考援虑开发张项目所忘在地的啊地理区尤位，街怜区区位知等；二，前瞻举性1，项目免的可行性磁研究阶段抓，预见几送年后的市册场情况；2，投接资分析氏与决策早阶段，负要预知剪未来开也发的成轮本，售晨价，资窄金流量期的走向贯；3，规划缸设计阶段搬，要在项沉目规划，朴户型设计阳，建筑立朽面等方面深预测未来星的发展趋胞势；4，营蜻销推广哀阶段，我要准确肉预测未斗来市场堪的变化非趋势，缩慧为销售泽定价，华楼盘包极装，广惜告发布时等方面例奠定基磨础。三，市场陕性1，以控市场需塘求为导掏向：顾挠客需要著什么样弟的房子舌，我们震就造什秒么样的令房子；2，房地龄产市场变贸了，房地愈产项目构使思的思路棵，定位方梳式也要变段；3，在趋现有的卫基础上跨，造就侮市场，烂创造市悬场。四，创新亿性构思要有预新意，要援有独创性老。概念要昆新，主题嫌要新。五，可莲操作性1，在实稳际市场环耻境中，项盒目具有市隔场条件的嫩可操作性锋；2，在具亦体实施上驾有可操作守的方法；3，构根思的方捞案要易宣于操作役，容易烟实施，丧避免脱开离市场眯的客观村需求或攀超出了秃开发商知的负担括能力和新实施能始力，成筒为“纸伯上谈兵难”六，多样洗性在房地产泰项目中，踏开发的方畅案是多种牵多样的，堵我们要对航多种方案具进行权衡蹦比较，扬缓长避短，洁选择最科牢学，最合旱理，最具恐操作性的咽一种。房地产蛙项目市缎场调查市场调摩查的内烘容：1，宏观央环境：政测治法律，漠经济科技寸，文化风纲俗等；2，中观旨环境：所尝在城市的跑建设与规非划，房地张产企业情票况，房地量产总供应劈燕量与总需躬求量等情瓣况；3，微观损环境：竞强争对手的秘情况调查堪，消费者黎的需求状喇况。市场调槐查的类雅型1，探测欠性调查：吗发现问题藏和提出问券题；2，描脚述性调艇查：对啊具体的井问题作累如实反忆映；3，因贷果性调心查：在叉描述性圆调查上口的进一仓步研究恼分析问锦题的前女因后果白，找出怎因果关印系；4，预救测性调杠查：通斑过收集桃，分析宝，研究堂现有的巾资料，后估计在盖未来的印一定时仙期内房死地产市渐场的各域种类型揉物业需黄求量和励变化趋假势。房地产市点场调查的今方法1，访肌问法：晃面谈调尾查，电所话调查碧，通信冠调查；2，观缩慧察法3，实触验法市场调查石的步骤：1，准备释阶段：确劫定市场调曾查的目的集和内容；净拟订详细吩，周密的遇调查计划校，确定调新查的对象文，方法；朝根据调查渗作业的需班要，选择柔具有一定福素质和专揭业知识的冤调查人员需；2，实施钓阶段：收倍集相关资默料；设计尺调查问卷界；现场实劫地调查；3，资宵料处理键阶段：蜂编辑整眉理信息箩资料；肉撰写市积场调查皆报告；流在调查毙过程结射束后，绩对所有炉的信息亏进行归名档储存则。房地产劝项目策僻划策划的内善容：1，房地睛产项目的纸选址；2，市场探调查分析押；3，项目栗的市场定沸位；4，项暮目的规古划设计讯；5，房地休产项目的望营销策略糖；6，房地香产项目物触业管理的厘前期介入灶；房地产项浸目可行性泪研究可行性研嘱究是指在冲投资决策竞前，对与谱项目有关判的市场、资源、工程技幻玉术、经济、社会等方恐面问题进谋行全面的望分析、论京证和评价古，从而判炎断项目在划技术上是席否可行，锈在经济上嘉是否合理忆，并对多拨个方案进阴行优选的响科学方法泉。其作用舟表现为接：1，可穗行性研锣究是投伶资决策龙的重要拆依据。2，可行猾性研究是兽项目审批匀的依据。关房地产项司目要经过速政府相关焰职能部门脑立项、审批，忌而立项径审批的询依据之需一就是脱可行性担研究报等告。3，可行雷性研究是假项目资金俊筹措的依溉据。4，可舅行性研猪究是编添制设计近任务书华的依据伙。5，可刃行性研配究是开扯发商与功项目参僻与各方艳签订合王同的依如据。可行性研礼究(Fea阶sib收ili党ty祝Stu鸭dy)对任何耐可接受法的建议仰书，都塘应该设祖立一个犁小组承悔担可行转性研究址，并尽乡丰量产生谎方案（莲Sce交nar沙ios忘)。产生的粪方案和慢该研究拍所要阐币述的全吓部目标蜓，应该脂被用来鼠准备一出份功能涛说明书彻（Fu茄nct验ion滤al下Spe侵cif顿ica续tio筛n)，嘱把一项烈建议的链范围、勾目标、北财务和京时间约除束讲清螺楚，并凳且阐述丽技术和氧经济可乓行性问台题。一爷份职能障说明书柔阐述需贷要作什头么和操猴作时有促什么约神束，确岔保至少未有一种喇另人满瞎意的操小作方钟法。可行性研女究要素1）技术可抵行性；2）组织体制庭可行性;3）财务可行央性；4）经济可行风性;5）生态遥和社会可梦行性;6)风险和箱不确定伐性。评估一惯项方案镇的可行悠性需要注意畅财务和技游术因素-至-“硬”付的可以计全量的方面升,也要注绞重其他“暖软”的因堪素.软性系丑统分析知(So汁ft发Sys东tem旱sA表nal私ysi雕s,简青称SS折A)是红对数量茂和事实安的“硬叫”信息飘之外的姓信息进茅行处理澡的一种匠方法.态SSA橡可以在屿一项研恶究的初酒期用来婶识别任素何评估强需要考将虑的交喷互作用息.SSA所网使用一种吗有用的特痰殊方法是愁丰富图画驼分析法(凝RICH傍Pic尤ture喷Ana苦lysi狸s),这唉是对一种爹形式展开米的完整分城析:它识今别问题领厘域、结构辜、过程及盲政治、心完理和社会尘因素。技术可行纸性评价技台术是否废成熟；-有利烧部件分吃析法（矮Fea委tur暮eA心nal辉ysi股s)是押对用于法共同目太的的各稿种产品彼信息进茧行收集托和整理逮的一种迁方法。补有利部绩件（熄Fea抓tur迫e）是含项目要攀求背景悔中重要锹的组成叫成分，岛包括一谦批设备米、系统膀或其他院重要成之份。分析步骤刷：1、识别架有利部件捧并赋予权悠数；2、计都算优点舰值（F弱igu汪re扰of宾Mer赵it雅简称F帐OM)萍;3、比肌较FO榴M最高屠者一般恨应作为续首选产雅品。财务可行障性对一个特寺定的项目场进行资源电投资是否斯值得？如属何获得值拍得的回报崇？如果投资身资源有几威种备选的费机会，那毅一种会带院来最佳回咳报？成本—星收益分潜析成本—收堡益分析：该项目腾计划中律的生命顾期识别图、详述柿和评估厦建议的适成本，迁包括采如购、建得设、保嘴养、维灿修、运暂行成本饭、退役尿；在其设匹计中的番生命周至期内，先识别、毒详述和货评估建纹议的收对益。无形成本胆—收益分蛾析：某些成津本和收值益不易驾于转化傲成财务倚术语。一次成本拢—收益分誓析不仅考貌虑潜在项贷目的财务沉可行性，驻而且需要笼考虑无形央成本和收两益。相关概念给和信息1资本成本鞭[Cap斜ital轨Cos勉t]包括：对一项掩资产的举基本收欲购价格膏；在安装和龟使用一项警使用资产挤时以及把楼它投入正殊常工作状沿态使招致镇的任何额专外成本。收入成柱本[R争eve涛nue蜡Co锯st]切:在一个汪项目中饮不是为碍了收购合或增加廊资产而穷招致的停任何成赌本。收入成本谷是作为日兔常经营部渐分而在一恨个持续基似础上发生深的，这些饱需要包括袄计划中的销维护和修宴理成本，些替换磨损粥部件以及衔类似的成锣本。相关概站念和信嫁息2管理费包剂括：行政费后用，如魔租金和候费用、游职员薪恐金、主兵要的和小其他的塘服务、紧保险、允文具等以等；普通管理尸人员的薪捞水和费用盒；行政机匪构、机鬼器和家除具上的团折旧。融资成摘本：财站务资源父的使用咬本身所盐花费的当金钱。需它们通衬常是对塘项目投援入资金辱的显著衫收支平弄衡必须办支付的丸利息，荡除非项腹目收益矿把这些栽余额还岁清。为判断项征目建议在秤经济上是拉否可行，倚可用融资竹成本百分搞比费用与俩项目赢利走能力的计派算值相比座较。相关概捧念和信沿息3报酬率季[Ra盐te涂of谅Ret植urn妖]—项目建乐议的报晚酬率应遇大于资北金在目绣前使用参中所赚绢得的报哀酬率。融资成砍本率—取下欣列最高傍的成本劫率：对借来打的资金疮所要支耍付的利值息；如果投做在其他姐具有最悟佳优势格的地方肥，该资弃金所获眨得的利烈率；企业当前舅投资汇报捕率。如果一个桑建议的评否估显示潜蹦在的报酬扎率超过了访所选择的悼融资成本酬率，从财丽务角度看桂，其可行宾性不会有积什么疑问廉。生态和孤社会因穗素生态方境面：一泻个组织舒的现在债和潜在吐客户宁拍愿购买剪对环境满无害的茧产品而庆不是有叛害产品性，或者贸从股东止或雇员意的角度牲看，健诞康和安伍全法规吓也强制虾人们考布虑生态夹问题。社会因蜓素：项皮目、过期程或产岭品对就唇业、工迈人和公刷众健康徐、安全吨、民族励文化、员伦理道激德的影偶响。高风险坏建议书如果新奇谨要素在一松个项目中绿占优势，轿潜在的成助本变化应衰该被看作旗一种风险肚。包含了筑研究、开笛发或不成篇熟技术的秤建议书比朴诸如土木缴建设工程辽这样成熟海的领域有驳更高的风拴险。存在三方住面的风险匙：1、规模挂；2、技术代的成熟；3、结构杨的复杂性膜。项目越大才，风险也惧越大。规堆模的增长村往往意味梅着复杂性炸的增加，娇包括行政屑管理参与惩者之间的惰等等复杂春性。可行性屠研究工颂作程序可行性虾研究报煮告的内菌容：1）实施要叮点；2）项目背赏景和历贤史；3）市场和生根产能力；4）原材料握投入；5）项目的设禾计；6）项目投聪产后的直组织结席构和管妇理费；7）人力；8）项目执行敞；9）财务和经社济评价。国家计委：工业项目盐可行性研滴究报告1、总论2、需顽求预测膏和拟建伴规模3、资源吃、原材料停、燃料及伐公用设施闲情况4、设哄计方案5、建厂升条件与厂宅址方案6、环酱境保护7、企业维组织、劳两动定员和递人员培训8、实施垫进度建议9、投资姓估算和资或金筹措10、社楚会及经济洒效果评价项目选定1.机诉会研究:嚷进行具挺体可行茄性研究宰前桂的预备解性调查苏研究。2.干项目选兄定社会的某非种需要可砍以通过多崭种不同的源项目来满词足。个人和晴组织可鞠能会同英时识别耽出多个叛项目，需对这浑些项目六设想进认行筛选捎――项馋目选定舱。决策者请的思考规划过程伯各子过程往及其相互铲之间的联止系项目规划过程依赖性的过程（必要时反复进行）活动排列活动时间估计费用估算活动定义资源规划范围规划项目分解制定进度计划费用计划项目规划质量规划组织规划应对措施风险量化风险识别交流沟通规划询价规划采购规划人员招收初始过程控制过程到执行过程辅助过程项目计划执行保证性过程信息分发团队建设询价和招标资源选择合同管理质量保证范围核实执行过程控制过状程计划过程控制过猫程控制过割程进展报告整体控制保证性过程范围变更控制进度控制成本控制质量控制风险控制计划过程收尾过程执行过程结过程范围核皇实行政收超尾合同收厨尾控制过程第四章旷项目整教体管理项目计疾划制定1、输入其他计划删编制的输胜出历史信巷息组织方隙针约束条件假定2、工潮具和技为术项目计怒划编制滑的方法项目干系五人的技能吗和知识项目管逼理信息贴系统3、输出项目计构划详细依凑据组织方针任何与项船目有关的佛组织都有享正式或非屿正式的方驾针，这些搏方针的影睡响应当予蕉以考虑。啊一般予以伙考虑的组冠织方针包摧括，但不岸限于：质量管理点—过程审席计，不断烤改进的目郊标。人事管怀理—雇零佣和解练雇的指叠导方针丑、雇员蛋表现评甩审。财务控制凝—报告时誓间、规定捏的花费和居支出审查掉、会计准懂则、标准矮合同条款春。项目计洁划1项目计骨划是一枪份经过泼批准的期正式文伙件，用捉来管理树和控制尾项目执航行。它漠应当按脊沟通管寻理计划内中所定川义的方耽式进行寇分发。应该明确袖区分项目烂计划和项盗目执行情腿况基准计踢划。项目盼计划是一士个文件或些文件集，嘴随着有关止项目信息统的获得而麦不断改变宏。而项目勿执行情况术测量基准陡计划表示但一种管理踏控制，它棚通常仅间吸歇地变化游，通常仅备为响应批罪准的范围暑变更而变宜化。项目计划堵2项目计划侵通常包括霸如下内容印：项目章弃程项目管嘱理方法盐和策略路描述范围说明执行控制贫工作分解存结构的人费用估算锋、计划开呢始时间和急职责进度和帆成本执框行情况堡测量基梢准计划主要里膊程碑和安每个目跪标的实铲现日期关键的或斑所需人员主要风险背，包括约庄束条件和陡假定，以祸及各自计鸽划的应对毅措施。辅助管执理计划未解决喘事宜和沉未定的更决策组织结模构图项目章像程项目章浇程是正培式确认敏项目存崇在的文主档，它璃应该直辟接或参梢见其它烤文件以乞包括以哪下文件柜：项目要休满足的卵商业需欠求.产品或搏服务描阁述.项目章程徐应当由项推目以外的输负责人发恐布，其地过位根据项区目的需要垂而定。项滥目章程授持权项目经侄理为项目黎活动使用溪组织资源免的权利。当项目在膛合同环境修下执行时艇，所签定状的合同常拔被作为卖浆方的项目买章程。项目计峡划实施1、输删入项目计划详细依挨据组织的译方针纠正措搞施2、工具林和技术一般管理田技术产品所需店的技能和誓知识工作授权悲体系执行情削况检查晓例会项目管理扔信息系统组织程垮序2、输出工作结果变更申请项目计啦划实施华的工具碎和技术仗11、一般管理码技术。诸膏如领导话、沟通和绝谈判等一售般管理技鸡术对有效液的项目计许划实施来纺说是必不行可少的。2、产庭品所需揭的技能毯和知识顽。3、工作笋授权体系多。工作授责权体系是治批准项目莲工作的一快个正式程嘴序，用来齿确保按着矩恰当的时众间、合适亚的顺序完浪成工作。疼典型的授俩权形式是茫开始某具赴体活动或疾工作包的敞书面授权庙。授权体锹系的设计说应使得提材供的控制锤与控制成诸本相平衡导。例如，虾对许多小调型项目，盆采用口头赔授权更为球合适。项目计揪划实施草的工具俭和技术鼓24、执行被状况检查专例会。执疏行状况检块查例会应昏定期按计事划进行，颗以交流项游目的信息蓝。对大多刮数项目而谈言，执行傅状况检查像理会有不偷同的频率沉和层次。5、项目尼管理信息热系统。6、组岭织程序候。项目拍涉及的抚所有组巡寿织在项宗目实施挡期间都英有正式诵或者非筹正式的族有用程搬序。项目计划缸实施的工抱具和技术完24、执行蜂状况检查葛例会。执滋行状况检忍查例会应沈定期按计影划进行，舱以交流项膨目的信息蔑。对大多抖数项目而锈言，执行记状况检查瓶理会有不挥同的频率值和层次。5、项目原管理信息想系统。6、组织腰程序。项膀目涉及的王所有组织位在项目实赤施期间都淡有正式或抢者非正式棵的有用程堵序。整体变更雪控制过程1、输偿入项目计划执行情习况报告变更申请2、工具执和技术变更控灰制系统性能管胳理执行情况悄测量补充计轧划编制项目管敲理信息早系统3、输出项目计短划更新纠正措祝施教训项目计划背实施的工雁具和技术灯24、执共行状况钢检查例滔会。执左行状况万检查例浙会应定捉期按计帜划进行冻，以交串流项目咬的信息撑。对大经多数项笑目而言役，执行堵状况检茶查理会解有不同岩的频率阔和层次逮。5、项椒目管理弟信息系病统。6、组井织程序稠。项目放涉及的梳所有组朱织在项迫目实施扯期间都半有正式腐或者非若正式的结有用程域序。整体变更破控制过程1、输入项目计划执行情况封报告变更申请2、工踢具和技稿术变更控制倘系统性能管理执行情烟况测量补充计划蹦编制项目管江理信息受系统3、输出项目计划命更新纠正措慌施教训整体变群更控制整体变昂更控制倘所关心撇的是：对保证能梯够产生利地益的变更诵因素施加贪影响；确定变更睁是否已经幕发生；当变更幅发生时扒对实际肠变更进改行管理嫌。整体变更雷控制要求税：维护执行密情况测量灶基准计划抖的完整性骆—所有批御准的变更减应该反映龟在项目计欧划中，但都只有项目训范围变更传将影响到阀执行情况召测量基准薯计划。确保产品徒范围的变你更反映在沿项目范围堵定义中。下图描述垦了知识领来域间的变荐更协调，盘例如一个梁建议的进糠度变更通哀常将影响议到项目成惊本、风险抽、质量和迟人员配置茄。项目计中划实施川的工具贴和技术吨24、执行趋状况检查此例会。执针行状况检盲查例会应来定期按计秩划进行，女以交流项拖目的信息佩。对大多诸数项目而罚言，执行怖状况检查偷理会有不蚁同的频率禁和层次。5、项目夜管理信息背系统。6、组块织程序讨。项目轻涉及的浙所有组忠织在项卫目实施普期间都艰有正式巧或者非煮正式的顿有用程遍序。整体变更寻控制过程1、输苹入项目计划执行情效况报告变更申请2、工具眼和技术变更控翻制系统性能管理执行情况乔测量补充计划蒙编制项目管迷理信息拣系统3、输冈出项目计勇划更新纠正措施教训整体变毯更控制整体变更些控制所关压心的是：对保证河能够产顿生利益顶的变更半因素施虹加影响动；确定变更亮是否已经花发生；当变更准发生时奔对实际唯变更进我行管理鹊。整体变更效控制要求甜：维护执行辅情况测量叔基准计划举的完整性扁—所有批粗准的变更效应该反映冷在项目计哥划中，但钟只有项目照范围变更于将影响到孝执行情况仰测量基准拌计划。确保产品弊范围的变阻更反映在昏项目范围否定义中。下图描府述了知纠识领域赞间的变雅更协调赶，例如监一个建恐议的进牵度变更异通常将赴影响到钻项目成醉本、风族险、质艘量和人政员配置荐。协调涉及搜整个项目移的变更执行情积况报告整体变佳更控制辅助变供更控制范围变斜更控制进度变及更控制费用变祝更控制质量控草制风险变更薯控制合同管理变更控倒制系统变更控制同系统是一果系列正式艇的、文档膛式的程序私，它定义勒了正式的蹄项目文档拿变更的步袄骤。变更速控制系统盗包括文档汁工作、跟养踪系统和愧用于授权益变更的批姓准层次。许多变更部控制系统庸包含变更丽控制委员锣会（CC利B），负找责批准或振否决项目膜变更请求磨。变更控缸制委员会探的权利和结责任需要雷明确定义嗓，并应征近求主要项虾目干系人符的同意。贤对于大型判、复杂的消项目，可疤能会有多拌个不同职厌能的变更猜控制委员体会。变更控制析系统应该最包括某些那程序，用桌来处理无柴须审查而稿批准的变轧更。例如并，紧急原票因，典型婶的变更控丝式制系统会溉允许对某科些确定类颤型变更的养“自动”州确认，这瓣些变更事工后仍需进麦行文档整垒理并归档或，以保证圆不在后续宅的项目管争理中引起俩麻烦。第四章穿：谊房地产升项目的欲控制系船统房地产项瓜目控制系修统概述房地产我项目的猴进度控并制房地产项仁目的成本丢控制房地产哄项目的细质量控度制房地产观项目的应合同控落制房地产剧项目安干全与环小境保护慢控制建筑施剧工阶段卧的三控卷制，两反管理，愉一协调项目进速度控制成本控制质量控制合同管游理安全管理组织协膀调进度控制进度，通驾常指项目附实施结果优的进展情裕况。通过菜以下几个米指标来衡节量：1，持续飘时间；2，项棚目的结途果状态闯；3，已券完成工形程的价钟值量；4，资旋源消耗阶指标；成本控制在各个盲阶段（子投资决朽策，设表计，开递发，发篮包等）五，把投阅资控制躁在批准娃的限额丘以内，户随时纠撒正偏差营。质量控团制特点1，全绘面性2，及痰时性与萄主动性3，标准惹的动态性4，连续敞性和相关互性前期策划客阶段：确贝定质量目杠标；设计阶段仗：设计质暂量控制和势实施方案拍的质量控棵制；实施阶段碍：材料和塞设备的质散量控制，味工艺质量厨控制，施阻工工序质便量控制等周；竣工验收射阶段：工凯程验收及都工程验收计交付的质旅量控制；销售及喊后期服朗务阶段注：建立笋质量档胃案和运扬行质量课的监督怎；合同管宋理选择合址适的合淡同种类处：1，总牧价合同家；2，单膏价合同椒；3，成根本加酬学金合同碧；决定合炮适的招摧标方式1，公开锡招标；2，议率标；3，选择墙性竞争招庭标；确定重要横的合同条圆款1，适用狠于合同关令系的法律锡，合同争偶执仲裁的念地点及程弄序等；2，付款钢方式；3，合专同价格蔽的调整扬条件，忍范围，圆调整方赌法，特岔别是由孔于物价汁上涨，镇汇率变押化等对赖合同价叙格进行逗调整；4，合同布双方分性走的分担；5，对承惰包商的激长励措施；6，设责计合同并条款，则通过合串同保证呆对项目呜的控制主权，并遥形成一椅个完整宇的控制垂体系；7，为了总保证双方秀的诚实信溜用，必须它有相应的准合同措施也；安全管叔理业主和承励包商都应访重视安全慌与环境保率护的目标酬控制。组织协调是管理的布一项基本山职能，是谁为了实现敞组织的宗爪旨，目标鼠和计划，傅对组织内烫外各单位谋和个人的猾工作活动歪和人际关愤系进行调排节，使之法互相配合刊，互相适企应的管理期活动。第五章请：房地征产项目血营销管第理经营阶段房地产漆项目营州销管理目标市场致拓展房地产项羞目营销计药划，组织吓，实施与辱控制房地产项肚目营销的妥特点市场要素倚的多样性1，宏观俯要素：国识家及地方瓜政府的政吨策体系与那内容；2，微观佳要素：围拥绕市场营院销所投入忧的要素；经济运作哭方式的独仙特性1，进变入房地赵产市场斯的壁垒葵高；2，交易碎信息的不信完备性为夸房地产项乖目营销设传置了障碍做，如在交染易时需要嫩产权的转奴移，时间鼻比较长；症开展营销笔活动时，融很难把握家市场信息恨；市场效益衔的综合性1，经品济效益2，社会尼效益3，环境纺效益房地产项月目营销计伸划，组织阻，实施与制控制营销计岁划的含崖义：是针房地产版企业在命一定时显期内从友事项目漠营销活晋动预期雄达到的清目标以锹及达到肉目标的馋方法，妇步骤和精措施，请是房地致产企业仆营销战涂略的落木实和体誓现，是画房地产锦企业预彼定进行波项目营脏销活动关的书面检表达。第六章：妥房地饭产项目的尽后期管理房地产防项目的挥后期管枪理竣工验鼓收事后评帜价物业管理竣工验纺收程序根据项犹目的规趴模大小标和复杂扮程度，码整个房蜘地产项箭目分为榨初步验熄收和竣延工验收吵；竣工验谎收之前歼，由建叮设单位峰组织施插工，设刊计及使铸用等有仪关单位中进行初党验，应背准备好抵相关文布件，技末术资料舟，向建硬设单位夕提出交给工报告请；项目全纸部完成困后，经泪过各项兔单验，立符合设枪计要求骡，并具供备竣工未图表，队竣工决悲算，工邪程总结判等必要激文件资士料，有翠项目主狱管部门即或建设费单位想界负责验猜收单位捎提出竣健工验收帜申请报疾告。竣工验贡收程序母流程图不合格施工收敢尾阶段竣工准备金阶段竣工预验饭（施工单升位）结果竣工初胆验结果正式验收结果工程交村接返修，劲补修物业公列司概述1，定交义：专竞门从事容地上永侨久性建潜筑物，序基础设霞施及周拣围环境掠现代化泄管理，岩为业主低或用户钞提供良鸭好的生饰活或工习作环境谦，具有打独立法贿人地位挎的经济治实体。2，职亲能：遵炒照有关需政策，溉法规运厚用现代潜管理科届学手段滴和先进幕的维修嘴养护技勿术管理野物业，脱有效的赖维护业河主的合超法权益直，为业吃主和用慈户创造沾一个幽率雅，舒际适，宁览静，安箭全的居怀住和工馅作环境饿。3，特点篮：企业化肢，专业化岁，社会化攻，制度化4，性质胃：具有独柿立的法人执资格壁；属于服蜘务性行联业。5，权傲利和义航务权利：（1）根炮据