房地产开发质量管理讲义

房地产开发

质量管理主讲:xx部门：工程管理部

xxxx集团房地产公司·员工学堂房地产开发质量管理·目录一、背景二、重大工程事故回顾三、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理四、房地产开发质量概述五、房地产开发前期工作的质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序

4、重视成品保护八、房地产开发售后质量管理一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：

中国建筑只有30年寿命30楼龄房银行基本不批贷原因分析：盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评：

中国建筑寿命短的三大原因原因分析：质量+规划+政绩新闻研究深度报道：

我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计新浪网：

我国建筑平均寿命仅30年不及英国1/4，不及美国1/2

盲目拆迁、规划短视是主因每年产生数亿吨建筑垃圾深圳律师网时事法评：

整治“短命建筑”得先除“腐败基因”从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：

1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）

2、失控的施工监管（建筑行业内原因）

3、短视的政绩观（社会因素）短寿建筑行业内原因，矛头直指：

设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量）房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展，当我们开始热衷于新材料、新技术的时候，工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗？不妨来看看过去一年的“楼XX”故事。返回目录NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.4：武汉“楼脆脆”事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.5：成都“楼歪歪”

事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.6：xx“楼歪歪”事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。原因调查：据规划所工作人员介绍，这栋斜楼是违章建筑。经过城建部门现场勘查，由相关专业人士监测后得出结论，整栋房子向北倾斜大约

70厘米，倾斜原因是桩没打好。NO.7：合肥“楼断断”

事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。NO.8：烟台“楼垮垮”

事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”——这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。原因调查：对于该车站的建筑质量为何如此之差的问题，车站工作人员表示，原因很复杂；施工方称工程至今未竣工验收；目前事件还在调查之中。NO.9：桐乡“楼薄薄”事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为7．9厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。NO.10：南京“楼沉沉”事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。进入今天的课题……房地产开发质量管理三、房地产公司质量管理现状及问题分析以新都·盛世名门项目为背景，近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：

1、规划、设计阶段优化深度不够；

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。1、规划、设计阶段优化深度不够良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。例如：立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。2、工程实施阶段缺乏全面质量管理忙于事后整改，事前与事中控制不足在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起；右图中出现的滴水顺着窗沿内流是因为漏做滴水线（俗称鹰嘴）这个小细节引起。2.工程实施阶段缺乏全面质量管理重视竣工验收，成品保护不到位在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

上图为入户门保护作法；下图为撞伤的门框。返回目录四、房承地产开文发质量即概述房地产织开发质谁量是一季个广义临上的全后过程“葛质量”获，包括凶项目地隙段选择全质量、骑可行性盏研究质勿量、项都目前期老策划质盘量、设袋计质量份、工程吗实施质狂量、物鸡业管理肉质量、保售后服旋务质量驶等。由于项目卷地段选择柴质量往往凉回旋空间佳小，物业三管理质量滑直接参与遇难度大；休因此目前晋房地产开锣发质量管沙理集中在斯可行性研表究、项目伙前期策划爱、设计质始量、工程改实施质量雪及售后质涛量上。四.房地产开宫发质量概制述在质量管芹理过程中袜，我们常吧常把主要效精力放在历了施工阶肾段，难逃渣施工企业裤本质。对祝前期项目讯可行性研言究阶段、争策划阶段帽、设计阶粱段的质量弦管理重视道程度不够团。作为建兵设方，拐是以项看目开发蜻而成立稍的团队献，施工疼管理的星思维应怀该改变锈。当开楚发项目铸进行到蚕施工阶郊段时，底产品策良划、市尿场定位贿、目标拼客户群索、项目秩的设施剧配套均犯已确定渠，规划时设计方唇案、技抛术方案盾和设计余图纸都勾已经审肝查通过旅，假如符这些大读量的前夕期质量洽不是最搞优的，铸那将会遮很难保类证工程借项目的柳整体投因资效益季。四、房碧地产开普发质量轮概述百锐地盏产卢卫阳东提出迫，房地极产质量泰是以客炸户满意寸度为目染标的综守合产品膝质量；借区别于蝴传统承既包单位垃的工艺佳质量标嘱准。包括反映社绿色生态延的产品性雀能质量，严反映规划耐、设计水音平的功能猴质量，反醉映工程构饿造、施工润工艺的工灰程质量；押反映物业拼管理、人紧文环境的商服务质量舍。以上分析题不难看出联，设计质描量（功能岭质量）在着房地产开酿发质量管投理中举足销轻重，甚神至重于施蝴工质量（沫工程质量魂）。因此售本次课程稀在涉及前杂期工作质驱量和售后丽服务质量谅的同时，鉴重点分析设计质量朗（功能质壁量）和施工质性量（工跑程质量钱）的管理。鉴于房顷地产质弟量缺陷裤案例解谁析另有专题课选程，时宏间所限杨，本次倾课题不做详悉；诞仅对房地朴产开发质暴量“管理漆”的途径和跃方法与大藏家一起探寒讨。返回目录五、房地够产开发前皆期工作的职质量管理房地产萌开发前院期工作里，包括栗项目建覆议书、像可行性领研究报纠告、项甲目开发悼的产品哗策划等乖；前期院工作的斩质量是资整个房彻地产项顽目的关初键。熟悉地坚产行业字动态走莫势，精包挑细选捉咨询单堡位；明隙确咨询告成果的竭质量目直标和质们量标准模，尽量急避免凭漏感觉上孕开发项湿目。重视可行友性研究报不告的质量尼，不应该搬片面地把猜可行性研融究报告视熔为可批性框报告。可易行性研究丝式应该有深止入的市场辨调研(宏观、企中观、爬微观调于查)，包括定识性和定量辽相结合的悟调查与分阔析；对规朋划方案、变户型、景旗观方案等瓦进行多方只案比选；严格项帖目前期摆工作成奏果的质窄量评审乓。评审是蓬保证和皂提高开喂发项目阔前期工作质量的烦重要手段菌，同时吸党取更多专家的端知识和贝智慧，侦及时发出现问题绕，优化前期税工作成果均。返回目适录六、房地罢产开发设乌计质量（洞功能质量少）管理房地产公章司在设计概质量管理叠方面积累是了不少可恐行的经验烘，建立了纯基本的工登作流程，摸为规范设脊计质量管慈理奠下基桑础；例如卫样板先行证的有效执盼行，是纠喇正设计缺蜡陷的最后抵一道关卡亭，为质量绣管理立下似汗马功劳嘱；但是更弊有效的君设计质葬量管理琴应该发握生在施裙工之前坡，例如佳户型设彼计、单盘体设计赵、道路仪规划、毕景观风章格等，父这些方降案的最汪优确定各，才可岸以从源喝头上避穴免先天边不足！根据设计骂管理的控染制流程，锅从以下两焦阶段完成出设计质量转（功能质立量）的有帐效管理：1、规划森设计阶桂段质量技管理2、施工际图设计评阶段质闻量管理1、规划设捐计阶段质夸量管理规划设计范的依据：孩经过精心掀优化的前眉期可行性蠢研究报告胆、市场调鸦研、开发汤项目的产缴品策划定而位等前期缎工作；并衔根据这些墓前期工作厉积累编制洗的详尽的船规划设计封任务书；辟而咨询公贷司应该参慕与到规划急方案的设妨计；案例（从化项拒目规划调裂整）混乱的约规划:2、施工图博设计阶段尚质量管理施工图蚕设计阶情段的质妥量管理养是防止混功能性宴质量缺混陷的关远键，先价天不足破必将带租来后患视无穷。赶因此，搞要择优驳选好设抢计方案邻，对住箱宅的套链型、结家构体系段、内部贯功能、钟空间利迎用、节颤能节地胡等要创赔新创优液设计。要在保证柔结构可靠嚷的前提下仍，达到两掩个要求：一要合理辟空间，要躬在确定的闪套房面积蓝内，合理哥安排居住陷、使用、耳卫生等面仍积，让人睁使用方便塞，居住舒剪适；二要做到肃建筑造型浅和风格的蜡艺术感，仔对墙体立紧面形状、借屋盖形式推的处理要慰灵活得当抱，能给人榴以美的享疼受，使开病发的房产怕具有较高乱的使用价秒值和观瞻辫价值。注意各担专业之珠间的交钱叉协调昼，以及摊人性化脑的设计付；关注圣建筑设脉备及家爆居产品勤的市场使变化，尤及时调限整相关羽设计细币节。施工图审成查指南户型设计设计不乔够人性鸡化整个组守团的信评报箱普尾遍安装塌过低，丝式底层用恼户在取茂信报时伤会很不筐方便。设计不叫够人性纱化一组团内尺有的大堂剂入口处没雨有无障碍尘通道，很亲不方便轮衔椅和残障朵人士的出厘入，也不闯符合现代抗社会的设碰计潮流。人性化绕设计外投内咳取式信阳箱……楼盘电语梯前室主问题电梯前菌室不采泉用天然期采光、税通风与竟客户使苦用矛盾萍。电梯前畅室采用过灯光照铃明，将糖会增加惭物业管森理成本对。人性化荐设计地下车详库都有堆尊贵的过感觉左图是箩顶面采资光人性化面设计令人感动璃的建筑细在节壁柜可减推入墙换内不占酿用空间洗衣机最预留位上下水都野已做好人性化设屠计这个设计劳是专为老隆年人放手连杖的挂钩带婴儿上少厕所，可鹿以先把孩抢子放在这盾里，安全分又舒适O(∩画_∩)任O人性化碗设计马桶的位星置不固定怪，可拉伸扇到房间的燥任何位置浴缸内叛还有扶迁手设计设计不弄够人性鹅化名成居纤中大量侧的采用刮了飘窗肿的设计缸，但飘示窗普遍魔设计过赶宽。在插窗下墙侧高90砌0mm花时，很谱多飘窗卧还飘出挠680斜mm的哑宽度，镇加上窗矮把手7扩00m似m的高苗度，业掉主（尤河其是女乏性业主炊）很难暗够到把域手开启扭窗户。园林中各示类井的位条置不妥当千，需要在裳施工图阶伶段认真检意查，包括吨建筑主体宴的化粪池候位置（如先图所示，思这样的水垃井位置影牛响美观）安全隐营患相隔两户纵可以通过厉空调板轻愁易地爬入危，存在严惰重的治安腾隐患。电梯大堂验的美观消防立辩管外露腰在电梯男大堂，色严重影法响大堂泊的品质敌。门和窗脑户互相咏“打架抽”未设置空冬调安装位扮置或安装拒位置尺寸即不足返回目录七、房地演产开发施祖工质量（鞭工程质量右）管理施工是开砍发项目形兽成实体的惰过程，也诱是决定最犯终产品质套量的关键工阶段，要迷提高开发叛项目的工东程质量，逼就必须狠愚抓施工阶愧段的质量弟控制。工程项目叛施工涉及稻面广，是途一个极其衫复杂的过染程，影响吹质量的因掠素很多，纺使用材料饱的微小差酿异、操作纤的微小变颠化、环境扎的微小波安动、机械婆设备的正相常磨损，瓶都会产生殿质量变异先，造成质捉量事故。工程项摇目建成拖后，如泛发现质拘量问题杆又不可裹能像一拔些工业宁产品那爷样拆卸棋、解体凳、更换并配件，竟更不能滋实行“哪包换”岛或“退店款”，福因此工贩程项目奋施工过察程中的隔质量控碑制，就职显得极斥其重要付。1、施工蔽阶段的缝质量控古制。2、现场晚有效质眨量管理再关键环晴节。3、现场管达理需要重狱点关注的瓦工序。4、重视成川品保护。1、施工阶嘴段的质量今控制制定适诊当的质研量目标聚，因为混质量目乎标常与晌项目进级度控制热、成本宝控制处蚁于相同蛙优先级权。因此扑，质量昨目标必蛋须坚持恰实事求断是，因攻地制宜除。目标居过低，货会对项肢目带来灿伤害，时失去市工场竞争搞力；过夫高会造饱成投入赔成本加撕大，综勤合开发混绩效降宅低。适武当增加寒项目的防一致成暴本，减豆少非一故致成本升；适当唉增加预券防成本绒，大力匪降低事齐故成本浆。强调施命工现场兄的技术树质量管氧理，建的立统一府的标准古化的质艇量管理妈体系，平编制详真尽的施尘工作业昆指导书敞和施工常方案，恢严格检局验标准弓，强调扁执行力火！2、现场有骑效质量管见理关键环转节工程样板摊先行样板先英行作为穴工程质柳量控制富的重要捕手段，拆在房地面产公司其的实践贝中起到宣了巨大保的作用督，工程工样板是沸工程质干量的演醋练，是评对施工因队伍的灾实物交绳底的基贯地，有棋利于及乱时发现抹施工图择存在的假问题，过避免大雄规模的蚊返工签跃证。（关键督项目工桐程质量快控制作牛业指导汪书）2、现场有赖效质量管违理关键环轻节技术方也案先行技术方案扔是保障专剧业分项工端程合法施市工的有效批技术资料建，更是指死导正确施划工的基础振资料。技排术方案先乒行作为工衔程管理的击重要制度拉之一，必背须在施工盛现场不折颈不扣地执宇行。通过狼审批后的乓方案，可烛以大大提叉升专项技窄术的可操胸作性，使罪施工、技洋术与经济轿指标达到酒最佳组合车状态，为圣项目工程润的最大效献益服务。（专项浙技术方圣案评审送作业指增导书）2、现场应有效质之量管理绝关键环军节施工关扛键工序来控制甲方的现滑场管理不狱可能也不胀要求控制孤施工过程挑的每一个持过程每一撕道工序，激找出施工戏过程中对期建筑产品板质量或功愧能影响最碌大，施工德中最容易宾出现问题暗的关键工活序作为重幕点控制的缓对象，对垄有效控制峰质量通病粒，保证产代品质量，阴提高管理门效率都具耗举足轻重斧的作用。糕（详见3节）3、现场锦管理需桑要重点青关注的杜工序验线水准及片坐标控兵制点移舌交；基础与雹桩基验被线砌筑验物线3、现场管材理需要重祥点关注的姻工序工作面移晋交水准及坐酬标控制点举移交；施工xx接驳点饮以及读常表记录砌移交；场地土方舒标高移交遥，比如：孔原始场地亿移交给土朱方单位；沫土方单位历将平整后置的场地移级交基坑单型位；基坑宰单位将基爬坑移交给甜桩基单位克；桩基单跳位将工作荣面移交给带主包单位刻等；基坑违坡度与桩烟基、主包限施工的关您系移交；主包与夫分包之壳间工作闪面移交之，比如幼：门窗些洞口移野交；入坚户门、纽奉防火门矛洞口移蛙交；栏目杆工作与面移交到；防水棋工作面愉移交；箩外墙涂壤料工作乒面移交叫；电梯冶井道移炕交；烟哨道工作研面移交酱；园林醉工作面寇移交；壳电梯机合房、消谋防中心奖、变配兰电房、州水泵房仆、弱电千（电话略、电视没、宽频瘦