房地产全过程设计成本控制讲义技术管理领域

成本控制研究

---技术管理领域

2012/09研究框架一、理念

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设计阶段成本控制二、规划

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设计阶段成本控制三、方案

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设计阶段成本控制四、施工图

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设计阶段成本控制五、景观

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设计阶段成本控制六、室内

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设计阶段成本控制2一、成本理念

控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法

二、规划阶段

开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化

3五、景观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化

六、室内阶段

装修范围材料选择标准化

四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修设备设计变更标准化

4一、成本控制理念

成本控制研究一、成本控制理念

微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法成本控制研究---控制理念6成本控制理念----

微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线7成本控制理念----

微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程”设计成本控制理念8成本控制理念----控制目的思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化，更好的挣钱。。。。。会花钱，才有可能会挣钱……走远了，忘记了出发的目的……9成本控制理念----核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！10“客户体验”

是衡量成本控制是否合理的最核心原则

成本控制理念----

核心原则不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准……-11-客户体验分析：

一、外部要素

二、内部要素成本控制理念----

核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购房的体验分析……客户体验因档次、城市有别……-12-成本控制理念----

控制手段思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？134．控制手段资源分配---品质和成本的平衡竞品对标---击败竞争对手成本控制研究---理念阶段先分析开发，其次建安，再次？？14成本控制理念----控制手段1“资源分配”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！有限资源合理分配，自身分配……15成本控制理念----控制手段＞＞16成本控制理念----控制手段2“竞品对标”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！好钢花在刀刃上，类别间分配……17对标表诉求分析成本控制理念----控制手段218５．实施办法标准化---70%，减少错误的贡献标准深度---部品or建筑标准化标准复制---还是需要设计优化组装机还是品牌机？

买标准零件还是买辆整车？

成本控制研究---理念阶段19二、规划设计阶段成本控制成本控制研究二、规划设注计阶段成本农控制开发时序小区停车公建配套交通组路织场地竖向样板身区建筑高视度小区景偷观综合管线成本控痰制研究21思考：战略层咽面的开喉发时序和财务成域本密切相货关！规划设偷计也对悲其影响域！相信自墨己，你穿也可以跳当。。惭。成本控骨制研那究---规划阶胡段221、开发移时序首期资金---投入和成枕本首期速度---规模和高津度开工规模---规模和碎标段土方挖填---挖填结寒合首期到位---管线设针备交付时序---交叉投显入分期规划---规划层温次成本控制卡研究---规划阶段23-24-1、开发您时序首期资金---投入和支成本首期速度---规模和高哲度先开发1期B区位置中东等待开发2期C区抬高佳价格最好开3期A区位置最耽差样板区无柱地库，周坟期短1期小高层迅区，周期旗短1期规模较挣小，出形权象成本控制木研究---规划阶消段1期B区小高层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高层+别墅1、开发时捏序开工规稻模---招标约10万㎡标段约5-6万㎡标段清挪晰，避暴免交叉土方挖填---挖填结肉合B1地块小富高层规施模9.7万㎡B2地块的别磨墅规模4.7万㎡与招标、策施工标段鞠规模匹配理想的土贝方平衡小高层艰地块挖安土抬高别聋墅区场继地成本控薪制研究---规划阶段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层+别墅B区3标别婆墅251、开发盾时序首期到乡丰位---设备，管虹网、用房倘、智能化颤等分期、助提前投入交付时秒序---避免重虫复、交紫叉投入成本控于制研究---规划阶段物业用房维、机房（悲消防、电穷信、智能红化）首先满惹足一期蛙交付管网分要期、统将一262、小区躬停车事业部晌和常州葬项目地雹库比例机动车渴停车位顾不足，正非机动叉车停车涛位闲置枕。。。成本控制寇研究---规划阶段272、小区白停车（类机动车税）地下车库才面积少：地上建辅筑面积约20-2稳5%高度重视谦！深入研扑究！严格胡控制！成本控制险研究---规划阶知段282、小区票停车（担机动车掘）有效的场地偿：减少边礼角场地地上or地下宇：10%的比例未来的需求达：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停车竭：没有地堤下配比鞠，尽量姨地面解币决成本控制清研究---规划阶耕段292、小区停俘车（非机记动车）非机动神车停隔车配比楚：2.0辆/户非机动车衣地下停贺车：不烟便袭利非机动青车库设园计严重箱浪费！大有潜力潮可挖！国家政策艘和现实生净活：滞后衫、机会成本控撤制研究---规划阶段302、小区牲停车（弹非机动跟车）理想位置：地面扣（架空羡层、停夺车棚、拒就近）键、地下妖（集中伸管理）多余指傻标：地面非机宽动车位变臭机动车位多余空晒间：赠送储堪藏间、物机业使用以客户为开导向，合哨理分配资己源。。。成本控制合研究---规划阶段313、公建奏配套物业管理疲的不满意是否与开侄发的技术念管理问题泉？成本控琴制研究---规划阶错段323、公建递配套思考：小区变煤设置数蜜量是否头达到极刮限？物管用房籍如何设置施最合理？与后期酒物管成叠本是否吉关联？物业管理茂也和规划披设计密切竟相关！成本控制幕研究---规划阶炮段333、公腹建配曾套配套商业：比例和顿位置物管用房：位置和煌规模物管成本：规划和赚运营居宪委邀会：位置和汤规模小区榜变：位置、非数量组团大堂：形式念和规模成本控位制研究---规划阶段343、公朴建配拒套组团大堂：形式和损规模成本控脆制研究---规划阶饼段常州项询目一期B区组团大意堂常州项虎目三期A区组团大追堂354、交通候组织小区交级通系统或也关乎复成本！成本控制吗研究---规划阶段364、交义通组老织出入傍口：数量羽和物业消防车道：长度和尺成本小区主入堵口：４人营ｘ２班小区次入震口：１人碰ｘ２班保安：工各资＋吃住绩＋管理成打本＝０．４音ｘ１２堡ｘ７０捆年３３６万成本控尤制研究---规划阶专段375、场围地竖轨向思考：土宴方量控制瞎如何做到抱最优化？土方开挖+外运的秆单价一配般在25-桑50元/m3土石平锤衡：计算：2460进0㎡x1米x30元/ｍ³=7未3.8万/米条件：10万㎡小仍区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果：每垦抬高1.0米，建筑单方暖节省73.戏5元/㎡方法：抬高场地膝、土方平间衡基坑支护抱：基础形式妇：场地排水老：物业投识诉集中殖在地下室鹿灌水、屋面食漏水、窗惨口漏水场地持槐力层≤场地抬业高≤地下室计殊容成本控制费研究---规划阶齐段386、样板绑区思丝式考绳：售楼唉处规模叨、样板拾区规模沸占项目梨规模比工例？售楼处：闻投入成本=600弄0+40纱00元/㎡维护成本=核8-1擦0人样板区本：景观歉成本=经800瘦-10勒00元/㎡维护人员=4帖-6人样板区塌：维护陈成本=4.0益-5.三0万元/人、年小区规模≤1010-2020-40≥40备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万㎡样板区0.500.600.751.0成本2000240027503500单位：万元有限资仆金投入陕适当的亿规模。售楼处1200荷㎡减少100㎡装修成顶本提高900元/㎡；减少200婶㎡装修成本做提高2000元/㎡……成本控厨制研究---规划阶乱段397、建浑筑高因度思考：虹住宅经胡济高度弟、层数溉是少？探（9层、11层、18层、80米…）7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78㎡得房率82.080.078.0%得户率105110251000户建设周期假设10万㎡，兴每户使博用面积78㎡，不同盯层数，扑得到户跃数不同……成本控制俊研究---规划阶要段408、小区散景观软硬比钓例：纪绿地3：7到龙非湖1：9？水景面午积：字档次与为面积的责关系苗木种更类：9、综合君管线分期和整连体成本控锁制研究---规划阶收段41前至开挣发时序后至物业秋管理均与规划设计密切有关均与成本控制密切联筐系成本控制霜研究---规划阶控段42三、建筑虽设计阶段毕成本控制成本控爷制研究建筑风格户型平面结构优化得房倡率建筑高贡度设备用房体形系饿数开窗比旺例架空卖层顶部构央架地下车执库储藏空间赠送空间立面材料建筑部找品标级准肚化三、建筑设计阶段成逆本控制441、建筑此风格客户体验成本难易度备注现代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英式-风格法式-风格成本控制妇研究---建筑设策计阶段452、建筑户盗型综合影响歼：结构优王化、曲得房净率、摆开窗比例锣、体陵形系数成本控拦制研究---建筑设坛计阶段46成本控制痰研究---建筑设计叛阶段常州A区户型散平面图万科7个成本指桌标所带来秀的经济效凑益7项指标办发挥经每济效益茶后，单由方成本果减少145帅-26坛0元/M2按开发量500万㎡计赶，则成伐本降低悄额约为10亿元！473、结构辞优化选型比选娘：框架枪、框剪、菌剪力墙平面规整筋：水平息向、垂直窗向装饰构件违：结构塔构件、装滚饰构件成本控每制研究---建筑设坝计阶段常州A区１、１扒１、１６砍、２０、芽２１、２详５、２６#楼14万㎡的郑户型平问面图484、得房顿率交通树核：影肃响得房率得房趴率：多婶层85%、小高除层82%、大高知层78-8紧0%赠送空间红：阳台摸、飘窗、途入户花园吴、花池、消设备平台滥。。档次、忌售价和菌赠送比缺例?成本控券制研究---建筑设咳计阶段常州A区户型平姨面图496、设备用五房设备用房灵：辐射盖范围、位砌置管线长按度：袋铺设长授度、分期实施纳：满足娇一期、结私合整体用房功能疑：水种泵房、幅配电冠房、煤气纲调压站消控中啊心、电杂信机房成本控唯制研究---建筑设遥计阶段常州A区设备战用房布局殃示意507、体形系琴数--体形与效怖果平衡结构成本朗：结构宗用量能耗计沃算：沙保温厚桂度、门崇窗形式外表面劲积：币装饰面告积、保仍温面积成本控制酷研究---建筑设计益阶段常州A区和镇疫江户型昏平面图古分析51建筑设计疑阶段成本接控制建筑层艘数控制露：建筑层数怜会影响结啄构体系的鸭经济性，兽也会影响家设备的配愚置要求，伙规划中应国尽量避免喊尴尬的层律数。7层要设删电梯/12层要设两良部电梯/19层要设蜘剪刀梯6层底部架寺空要注意洲“顶层入暖户离地小践于16米”11层、18层底部架饼空高度应鱼小于4.5m52建筑设计密阶段成本柳控制建筑层高认控制：在确定层稼高时，应而综合市场六取向，产可品自身的汉定位，选敌择合适的音层高。层高每制增加0.1车m造价增加哄该层造价付的3-5牙%，剪刀战楼梯当据层高大旗于3150时，要增份加休息平牛台，增加红公摊面积善。538、开窗比艳例降低能耗债：外围顽护能耗最预大处为窗保温性能崭：提高锋窗保温性言能，成本坦提高很大窗墙成本狐：窗/墙=33注0-5辈50游/15叠0元/平方米外遮休阳协：随窗服面积增牢加330元/平方米护窗栏对杆：那有无护妥窗栏杆100元/米成本控泰制研究---建筑设计舌阶段窗地比例州列表549、架胁空层控制比例卫：适度金采用、测俗算比例空间通歪透：们结合上验部结构仆，不宜踪蝶结构转漏换结合档冲次：淡比例结解合定位控制高度饮：就是敬控制成本底部4m左右高架带空层，单朴方面积含隐钢量提高蜘约2kg成本控制夜研究---建筑设计财阶段5510、顶部融构架控制比性例：色适度采汗用、测锯算比例建筑效澡果：想效果平岸衡成本结合档础次：作比例结监合定位控制高衰度：肺高度带指来成本顶部3m左右高架照空层，单仔方面积含府钢量提高窜约2kg成本控制弄研究---建筑设调计阶段5611、地下婶车库（横机动车丙）停车的效率：35到28平方米/辆的贡献单层or双层：有条稍件下，走地库比亩较地库的埋深院：坡道长艰度，抗拔突桩柱网or层高：5.4、7.8、8.1m柱网3.6、3.7、4.2m层高采光or照明：物业府成本设备朱用房宗：松位置、筹效率消防明车道岔：其荷载、来柱位成本控制谊研究---建筑设计洒阶段5711、地下智车库（厅非机动舟车）停车效率：2.5到2.0平方米/辆的区别车库位置寺：地下揪一or地下二、限坡道机械停柏车：非机卡动车的援机械停滥车车库采光慌：使用树成本、舒器适度成本控盲制研究---建筑设袖计阶段5812、储藏空井间控制比例骂：适度堂采用、测快算比例后期变葱更：湾部分可柔不砌筑成本控张制研究---建筑设计卧阶段5913、赠送空降间平衡络点嚷：售价且大于造究价控制比例禁：适度奇采用、可牌售比例结合档碑次：瞧比例结袖合定位成本控脉制研究---建筑设验计阶段送到什亡么程度浮为止！6014、立面测材料头部疗：平预顶、舞小坡顶、夹大坡顶墙身喷：涂矩料、拌劈开砖挑、干挂球石材基座黎：多脸彩石、抹文化石好、干挂鱼石材门头眠：劈抚开砖、贿干挂石商材成本控品制研究---建筑设计贯阶段比较常茎州B、C、A区别墅唱立面6114、立面材狠料---常州A区别墅忘立面调沃整成本控制望研究---建筑设计悄阶段比较常怜州B、C、A区别墅原立面1235617841、屋檐及慕腰线线脚故优化5、信报谎箱及可厌视对讲策位置2、窗套属优化，木横向分家割取消6、分户院墙降低剂，改用另绿篱分棋隔3、入户滋门头强条化处理7、顶层计宝瓶取顿消，改目为门头傻上方4、一层除否门头石材灯改多彩石8、屋面酬水泥瓦富改油毡质瓦6215、建筑部涝品---对标电售梯芦：进轧户门妈：门挎窗河：单角元门贝：外养遮阳待：太昌阳能饰：雨含棚：栏灵杆：装饰线条互：防火木苦门：成本控垂制研究---建筑设计深阶段63四、施工旦图设计阶弟段成本控闹制成本控侧制研究四、施工图设计阶词段成本驼控制结构优化管朱井隔应墙节能计算构造做率法精装架修设劈燕备设计变更标准呢化成本控储制研究---施工图推阶段65施工图设爽计阶段成肾本控制建筑设备和管井的设仁置：尽量唯减少管线扰入户的长绳度，管井浑的面积控叠制到够用生即可。管庭井位置尽舌量设置在刺不影响视鱼觉感受的贼位置，减席少管井外时的美化装免修66施工图设敞计阶段成加本控制毛坯交用付用房晕内部墙浪体优化拾：毛坯台交付的凤住宅对晓部分后震期住户内有可能胸改动的堂隔墙在益土建工篇程中可透以不砌朴，减少怕投入与瓜后期浪爆费。67施工图设洗计阶段成阵本控制节能计算仔：应多方筒案比较，磨选择综合驾造