建设项目施工整体收尾管理培训讲义

单元12施工项目收尾管理单元12施工项目收尾管理12.1施工项目收尾管理概述12.1.1施工项目收尾管理的定义施工项目收尾管理是指对项目的收尾、试运行、竣工验收、竣工结算、考核评价、回访保修等进行的计划、组织、协调和控制等活动。项目收尾有建设项目的整体收尾和某个具体的建筑施工项目的收尾之分。12.1施工项目收尾管理概述单元12施工项目收尾管理12.1施工项目收尾管理概述12.1.2施工项目收尾管理的重要性收尾阶段的工作对于项目各参与方都非常重要的，项目各方面的利益在此阶段常常存在着较大的冲突，特别是在最终费用结算方面。因此在质量验收、费用的结算、项目交接等过程中，项目管理班子应进行系统的整理，提供翔实、有充分效力的依据，保证自身的利益。项目收尾工作的重要性应当特别强调，否则会给项目及自身带来不利影响。12.1施工项目收尾管理概述单元12施工项目收尾管理12.1施工项目收尾管理概述12.1.3施工项目收尾管理的主要内容

（1）范围核实（又叫移交和验收，又称范围确认。）核查项目合同规定范围内的各项工作或活动是否已经完成，交付成果是否令人满意。

（2）合同收尾合同收尾就是了结合同并结清账目。合同文件至少应包括合同本身及全部合同组成文件。

（3）行政收尾主要有两个方面：一是收集和散发有关信息，编制资料和文件，正式宣布项目的结束；二是项目组织的解体、转移，及物资、设备和机具等的转移、处理。

（4）总结评价即对项目和项目管理进行总结评价。12.1施工项目收尾管理概述单元12施工项目收尾管理12.2.1施工项目竣工验收概述12.2.1.1施工项目竣工验收的定义建筑工程施工项目竣工验收，是承包人按照施工合同的约定，完成设计文件和施工图规定的工程内容，经业主组织验收后办理的工程交接手续。施工项目竣工验收是发包人和承包人的交易行为。交工的主体是承包人，验收的主体是发包人。

验收一般有中间验收、单项工程验收和全面竣工验收三种形式。施工项目的竣工验收有别于建筑项目全面竣工验收。建筑工程施工项目验收的一个组成部分。12.2施工项目的竣工验收

单元12施工项目收尾管理12.2.1施工项目竣工验收概述12.2.1.2施工项目竣工验收的依据

施工项目竣工验收的依据如下：（1）上级主管部门有关工程竣工验收文件和规定；（2）国家和有关部门颁发的施工规范、质量标准、验收规范；（3）批准的设计文件、施工图纸及说明书；（4）双方签订的施工合同；（5）设备技术说明书；（6）设计变更通知书；（7）有关的协作配合协议书；（8）其它。12.2施工项目的竣工验收

单元12施工项目收尾管理12.2.1施工项目竣工验收概述12.2.1.3施工项目竣工验收的要求（1）建筑工程施工质量应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001和相关专业验收规范的规定。（2）建筑工程施工应符合工程勘察、设计文件的要求。（3）参加工程施工质量验收的各方人员应具备规定的资格。（4）验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。（5）隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收，并应形成验收文件。（6）涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样检测。（7）检验批的质量应按主控项目和一般项目验收。（8）对涉及结构安全和使用功能的重要分部应抽样检测。（9）承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质。（10）观感质量应由验收人员通过现场检查，并共同确认。12.2施工项目的竣工验收

单元12施工项目收尾管理12.2.2施工项目竣工验收阶段管理的程序和主要工作12.2.2.1施工项目竣工验收的程序12.2施工项目的竣工验收

建设单位组织竣工验收监理工程师审核竣工申请承包商完工自检施工项目完工确定交接日期资料不完整初验不合格承包商完工资料准备向建设单位移交工程项目监理工程师现场初验单元12施工项目收尾管理12.2.1施工项目竣工验收概述12.2.2.2施工项目竣工验收各阶段的主要工作（1）施工项目的收尾工作（2）施工方各项竣工验收准备工作（3）验收初验（4）正式验收12.2施工项目的竣工验收

①项目经理应组织逐层、逐段、逐部位、逐间检查。②对已完成的成品进行封闭和保护。③有计划拆除施工现场的各种临时设施和暂设工程，拆除各种临时管线，清扫施工现场，组织清运垃圾和杂物。④组织材料、机具以及各种物资的回收、退库，以及向其它施工现场转移和进行处理等项工作。⑤做好电气线路和各种管线的交工前检查，进行电气工程的全负荷试验。⑥生产项目，要进行设备的单体试车、无负荷联动试车和有负荷联动试车。程序：①建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履行情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况：②审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；③实地查验工程质量；④对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。①组织完成竣工图，编制工程档案资料移交清单。②组织项目财务人员编制竣工结算表。③准备工程竣工通知书、工程竣工报告、工程竣工验收证明书、工程保修证书等必须文件。④准备好工程质量评定所需的各项资料。对工程的地基基础、结构、装修以及水、暖、电、卫、设备安装等各个施工阶段所有质量检查的验收资料，进行系统的整理。单元12施工项目收尾管理12.2.3施工项目竣工图的绘制（1）对竣工图的主要要求分以下4种情况：①未发生设计变更，按图施工的，可在原施工图样（需是新图）上注明“竣工图”标志。②一般性的设计变更，但没有较大变化的，而且可以在原施工图样上修改或补充样。③建筑工程的结构形式、标高、施工工艺、平面布置等有重大变更，应重新绘制新图样，注明“竣工图”标志。④改建或扩建的工程，如涉及到原有建筑工程且某些部分发生工程变更者，应把与原工程有关的竣工图资料加以整理，并在原工程图档案的竣工图上填补变更情况和必要的说明。（2）除上述4种情况之外，竣工图必须做到以下3点：①竣工图必须与竣工工程的实际情况完全符合。②竣工图必须保证绘制质量，做到规格统一，字迹清晰，符合技术档案的各种要求。③竣工图必须经过项目主要负责人审核、签认。12.2施工项目的竣工验收

单元12施工项目收尾管理12.2.4竣工资料移交土建方面：（1）开工报告。（2）永久性工程的坐标位置、建筑物和构筑物以及主要设备基础轴线定位、水平定位和复核记录。混凝土和砂浆试块的验收报告、砂垫层测试记录和防腐质量检验记录、混凝土抗渗实验资料。（3）预制构件、加工件、预应力钢筋出厂的质量合格证明和张拉记录，原材料检验证明。（4）隐蔽工程验收记录(包括打桩、试桩、吊装记录)。（5）屋面工程施工记录、防水材料试配记录。（6）设计变更资料。（7）工程质量事故调查报告和处理记录。（8）安全事故处理记录。（9）施工期间建筑物、构筑物沉陷和变形测定记录。（10）建筑物、构筑物使用要点。（11）未完工程的中间交工验收记录。（12）竣工验收证明。（14）竣工图。（15）其它有关该项工程的技术决定。12.2施工项目的竣工验收

单元12施工项目收尾管理12.2.4竣工资料移交安装方面：（1）设备质量合格证明(包括出厂证明、质量保证书)。（2）设备安装记录(包括组装)。（3）设备单机运转记录和合格证。（4）管道和设备等焊接记录。（5）管道安装、清洗、吹扫、试漏、试压和检查记录。（6）截门、安全阀试压记录。（7）电器、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录。（8）照明、动力、电讯线路检查记录。（9）安全事故处理记录。（10）隐蔽工程验收单。（11）竣工图。12.2施工项目的竣工验收

单元12施工项目收尾管理12.3.2施工项目竣工验收的依据（1）国家有关法律、法规、规章制度和相关的司法解释。（2）建设工程工程量清单计价规范。（3）施工承发包合同、专业分包合同及补充合同，有关材料、设备采购合同。（4）招标投标文件，包括招标答疑文件、投标承诺、中标报价书及其组成内容。（5）工程竣工图或施工图、施工图会审记录，经批准的施工组织设计，以及设计变更、工程洽商和相关会议纪要。（6）经批准的开、竣工报告或停、复工报告。（7）双方确认的工程量。（8）双方确认追加(减)的工程价款。（9）双方确认的索赔、现场签证事项及价款。（10）其它依据。12.3施工项目竣工结算

单元12施工项目收尾管理12.3.3施工项目竣工验收的原则（1）以单位工程或合同约定的专业项目为基础，对工程量清单报价的主要内容，进行认真的检查和核对，若是根据中标价订立合同的应对原报价单的主要内容进行检查和核对。（2）在检查和核对中若不符合有关规定，应填写单位工程结算书与单项工程综合结算书。有不相符合的地方，有漏算、多算和错算等情况时，均应及时进行调整。（3）多个单位工程构成的施工项目，应将各单位工程竣工结算书汇总，编制单项工程竣工综合结算书。（4）多个单项工程构成的建设项目，应将各单项工程综合结算书汇总，编制成建设项目总结算书，并撰写编制说明。（5）工程竣工结算后，承包人应将工程竣工结算报告及完整的结算资料纳入工程竣工资料，及时归档保存。12.3施工项目竣工结算

单元12施工项目收尾管理12.3.4施工项目竣工结算的程序（1）工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定进行工程竣工结算。（2）发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或提出修改意见。承包人收到竣工价款后14天内将竣工工程交付发包人。（3）发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。（4）发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付结算价款，承包人可以催告发包人支付。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以向发包人协议将该工程折价转让，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，并优先受偿。（5）工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人未向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付；发包人不要求交付工程的，承包人承担保管责任。（6）发、承双方对工程竣工结算价款发生争议时，可以和解或者要求有关主管部门调解。如不愿和解、调解或者和解、调解不成的，双方可以选择以下方式解决。①双方达成仲裁协议的，向约定的仲裁委员会申请仲裁。②向有管辖权的人民法院起诉。作为承包人的建筑施工企业，在申请仲裁或起诉阶段里，有责任保护好已完工程。12.3施工项目竣工结算

单元12施工项目收尾管理12.3.4施工项目竣工结算的程序

例12.1：某独立土方工程，招标文件中估计工程量为100万m3，合同约定：工程款按月支付并同时在该款项中扣留5％的工程预付款；土方工程为全费用单价，10元／m3，当实际I程量超过估计工程量10％时，超过部分调整单价，9元／m3。某月施工单位完成土方工程量25万m3，截至该月累计完成的工程量为120万m3，则该月应结算工程款为多少万元?

解：在本月完成的25万m3中，有10万m3已经超过了合同估计工程量的上限(110万m3)，因此应采用9元／m3的单价，其余的15万m3采用10元／m3的单价。该月应结工程款＝(15×10+10×9)×(1—5％)＝228万元。12.3施工项目竣工结算

单元12施工项目收尾管理12.4.1施工项目回访保修项目回访保修指承包人在施工项目竣工验收后对工程使用状况和质量问题向用户访问了解，并按照有关规定及“工程质量保修书”的约定，在保修期内对发生的质量问题进行修理并承担相应经济责任的过程。12.3施工项目回访与保修单元12施工项目收尾管理12.4.2施工项目回访12.4.2.1施工项目回访定义回访是建筑施工企业在项目投入使用后的一定期限内，对项目建设单位或用户进行访问，以了解项目的使用情况、施工质量及设施设备运行状态和用户对维修方面的要求。回访应纳入承包人工作计划、服务控制程序和质量体系文件。12.4.2.2施工项目回访的内容回访内容如下：（1）听取用户对项目的使用情况和意见。（2）查询或调查现场因自身的原因造成的问题。（3）进行原因分析和确认。（4）商讨进行返修的事项。（5）填写回访纪录。12.4施工项目回访与保修单元12施工项目收尾管理12.4.2施工项目回访12.4.2.3施工项目回访的方式回访方式一般有以下三种：（1）季节性回访大多数在雨季回访屋面、墙面的防水情况，在冬季回访及采暖系统的情况。（2）技术性回访主要是四新等的技术性能和使用后的效果新工艺等的应用情况为重点。（3）保修期结束前的回访一般是在保修即将期满之前进行的。（4）对特殊工程的专访。回访的形式可采取电话询问、登门座谈、访问等方式。12.4施工项目回访与保修单元12施工项目收尾管理12.4.3施工项目保修12.4.3.1施工项目保修制度《建设工程质量管理条例》规定，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限。（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。（3）供热和供冷系统，保修期为2个采暖期、供冷期。（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期为2年。（5）其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘查、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。

保修工作必须履行施工合同的约定和“工程质量保修书”中的承诺。12.4施工项目回访与保修单元1筝2塘施工项币目收尾垮管理12.4芳.3施工嚷项目保修12.4掌.3.2贵施工项目屿保修实施鹊程序（包耐括三个步掏骤）（1）签吸订质量保判修书（内芝容如下）①质量沿保修项狐目内容坦及范围容；②质券量保修挨期；③质量灵保修责教任；④矩质量保很修金的废支付方搁法。（2）检侦查和修理在保修蛮期内，优业主或下用户发帽现项目币出现质秆量问题强，可通没知承包浪人。承会包人必丘须尽快肿地派人券前往检币查，并泉会同业净主（或调用户）形及监理谷方（保领修项目损实行监涉理时）曲共同做云出鉴定皆，需要捆修理时意，提出笨修理方足案，并靠尽快地杨组织人登力、物嗽力进行汁修理。（3）验火收项目修理后完毕以后监，要在质穷量保修书烈的“保修葵记录”栏贴内作好记体录，并经凶业主（或查用户）和盘监理工程基师验收签穗认，以表痕示修理工过作完结。12.4注施工项目遵回访与保鞠修单元1亿2锻施工项鞋目收尾货管理12.4充.3施工侍项目保修12.蔑4.3汪.3施骑工项目鹿保修经练济责任逐的处理（1）由残于承包人筛未按照国守家标准、刘规范和设快计要求施骆工造成的券质量缺陷通，应由承索包人负责傅修理并承己担经济责堡任。（2）由代于设计人草造成的质省量缺陷，捐应由设计垒人承担经至济责任。牙当由承包掏人修理时鞋，费用数系额应按合疮同约定，晚不足部分场应由发包捆人补偿。（3）防由于发兰包人供球应的材谦料、构锹配件或除设备不仇合格造奖成的质室量缺陷奔，应由笔发包人至自行承恩担经济呢责任。（4）由介分包人造表成的质量肾缺陷，应讨由发包人佛自行承担刻经济责任图。（5）页因使用菜人未经睬许可自缩慧行改建捷造成的碧质量缺围陷，应轿由使用期人自行却承担经瓦济责任潜。（6）因它地震、洪均水、台风怜等不可抗忽力原因造故成损坏或排非施工原换因造成的筑事故，承搜包人不承享担经济责锈任。（7）当剩使用人需孔要责任以漆外的修理菊维护服务秩时，承包植人应提供冈相应的服落务，并在蛙双方协议赞中明确服踩务的内容热和质量要填求，费用胜由使用人均支付。（8）修介理项目经谁检查验定费属于建筑潜施工单位辽和建设单灿位(或其灶他责任方切)双方(碰或多方)盯的责任共甲同造成的特，双方(袋或多方)苗应实事求恼是地共同甘商定各自会应承担的负维修费用则。（9）涉讯外工程的迹保修问题捕，除按照羡上述办法僵进行保修长费用处理沸外，还应影依照原合尿同条款的班有关规定握执行。12.4缓施工项目棚回访与保者修单元1樱2鹿施工项阵目收尾炭管理12.5斜.1施工丢项目考核蝇评价的定菠义项目考核挥评价是指墙对已完成宏的项目（贷或规划）维的目的、嗓执行过程装、效益、悲作用和影邪响所进行留的系统的弯、客观的乞分析。目的：确定项枪目预期钟的目标卫是否达烦到，项智目或规悦划是否张合理有过效，主赏要效益壤指标是洞否实现塘；找出成功舌失败的原遇因，总结大经验教训助；通过及时筹有效的信毙息反馈，李为未来新过项目的决扭策和提高升完善投资欠决策管理惭水平提出铜建议，同怀时也为考粉核评价项惠目实施运惠营中出现那的问题提障供改进意跟见，从而展达到提高历投资效益普的目的。12.订5施工扯项目的古考核与半评价单元1打2膝施工项乓目收尾醒管理12.5镰.2施工汇项目考核呜评价的内孔容（1）远项目竣雹工验收（2）威项目效勾益考核兔评价（3）请项目管京理考核妙评价12.5提施工项目套的考核与罩评价包括：经济效需益考核招评价环境效益歼和社会效舰益考核评抢价项目可享持续性痒考核评夏价项目综盛合效益逗考核评困价包括：竣工验贞收竣工决算技术资朋料的整声理移交包括：项目的过饶程考核评券价项目综患合管理逆考核评保价项目管涝理者的若评价单元1窄2显施工项蜻目收尾换管理12.5取.3施工杠项目考核米评价方法有定性限和定量绵的方法孝，如统浮计调查蚀法、预萝测法、掌有无对遮比法等告。（1）项救目成功度情评价的方菜法成功度评凶价的方法它是进行项悬目管理综大合评价的顷主要方法裁。（2）体成功度挤的等级籍划分项目管唤理评价晒的成功延度可以剥分为5贩个等级锻。①完全句成功的喉②成功材的③部败分成功碧的④不成为功的⑤呆失败的（3）成箩功度评价忍表12.乖5施工税项目的穴考核与思评价单元1甲2它施工项品目收尾法管理12.船5.3垄施工项久目考核愈评价方妄法（3）成宫功度评价