2020年物业管理小区内车辆丢失物业公司承担的责任

【最新卓越方案您可自由编辑】（物业管理）小区内车辆丢失物业公司承担的责任多年的企业咨询顾问经验，经过实战验证可以落地执行的卓越管理方案，值得您下载拥有多年的企业咨询顾问经验，经过实战验证可以落地执行的卓越管理方案，值得您下载拥有小区内车辆丢失物业X公司承担的责任近年来，像本案这样因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已经成为物业管理纠纷中的壹大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当事人之间即业主和物业X公司之间存在合同关系，常被称为〃物业服务合同〃或者〃前期物业服务合同〃，而且壹方提供服务，另壹方支付报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆被盗后业主如果要求物业X公司承担责任，即使约定不清，也壹定是合同约定的责任，即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主和物业X公司之间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来见，无疑都是财产性质的。所以，物业X公司和丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆被盗而引发的业主和物业X公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。在明确合同责任的基础上，仍要具体区分合同的性质或类型。实践中，业主和物业X公司之间通常不会就车辆停放和管理问题成立专门的合同，而只会按照《物业管理条例》第二十壹条成立〃前期物业服务合同〃或根据《物业管理条例》第三十五条第壹款订立〃物业服务合同〃。这俩种物业服务合同，通常具有壹定的特殊性，即为壹种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主壹般没有自主选择的余地，而且车辆保安的内容通常会作为物业服务合同的壹项附加条款。在这种情况下，如何界定〃物业服务合同〃的性质便显得尤为重要。对于〃物业服务合同〃的性质，目前审判实务中主要存在着〃保管合同说〃和〃服务合同说〃俩种观点。〃保管合同说〃认为业主和物业X公司之间成立特约服务性质的车辆保管合同法律关系。在物业管理区域内存放的车辆，应当属于车辆保管合同中的保管物；物业X公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即特定关系中所产生的善良管理人的注意义务，对于壹切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，这种损害既包括车辆的被盗，也包括车辆的毁损，哪怕是划伤。〃服务合同说〃认为业主和物业X公司之间成立公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业X公司负有法定的壹般注意义务。《物业管理条例》第四十七条将这壹注意义务表述为〃物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作〃。除非业主和物业X公司另行订立保管合同，否则物业X公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。〃相应〃是指过错在造成损失的原因力中所占的比例份额。可见，这俩种观点的区别直接导致了赔偿责任的大小和赔偿金额的多少。如果业主和物业X公司之间成立保管合同，那么，根据保管合同的规定物业X公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失;如果业主和物业X公司只是成立服务合同的话，物业X公司则承担管理不到位的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆的很小金额。笔者赞同〃服务合同说〃，主要原因如下：第壹，保管合同的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的占有，且且在领取保管物之前事先通知保管人。从物业服务合同的形式来见，业主通过向物业X公司每月缴纳壹定数额的管理费用，将车停在小区的指定位置。表面上见起来，物业X公司好像已经实际管理车辆。但事实上，车辆管理权仍是由车主本人掌握，且没有实际转移车辆的占有，车主仍能够随时使用车辆，且不需要事先通知物业X公司。上述特征和保管合同的构成要件大相径庭。第二，从物业X公司设立的目的来见，小区全体业主为了能够获得壹个良好的居住环境，委托物业X公司对其小区进行管理，提供服务。物业X公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的目的也就是为了维护好全体业主（或大多数业主）的共同利益，如小区环境卫生、安全等。维护好小区居民的财产安全也就是物业X公司的壹项重要职责。可是物业X公司是否就负有绝对的安全和保管义务呢？这无疑是不现实的，事实上物业X公司也不可能做到。正如世界上不可能有壹劳永逸的安全手段壹样，物业X公司也不能承担起小区的所有安全任务。物业X公司对小区只能尽到基本的安全义务，如安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业X公司的重大过失和故意，否则，物业X公司不再承担责任。第三，从权利义务相壹致的原则分析，等价有偿是民事活动的壹般准则。物业X公司作为盈利性的机构，自身要追求壹定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业X公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取壹定数额的物业管理费用。反过来，壹定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业X公司的服务手段和服务质量。现实中，从小区停车费缴纳的数额来见，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对于车辆的价值而言，自然微不足道。当物业X公司在已经尽到管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费须纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费且非保管费。物业X公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定和使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。需要指出的是，上文所谈到的物业X公司对于小区车辆的被盗不承担保管责任，且非否定物业X公司不承担任何责任。因为物业X公司的管理职责本身就意味着其应当担负起维护小区安全的责任。若物业X公司对被盗事件存在过错，那么物业X公司必须承担责任。物业X公司对小区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到了应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等。否则，物业X公司就必须承担因管理不善而导致车辆失窃的赔偿责任。当然，如果业主和物业X公司事先有签订保管合同的明确约定，双方当事人在自愿的情况下达成车辆保管的协议，此时，物业X公司就当然地被赋予了保管车辆的义务，其对于车辆被盗就理所当然地承担保管责任。就本案而言，原告和其居住小区的开发商于2004年12月31日签订了前期物业服务合同，合同约定：该房地产开发X公司聘用被告对该小区物业实施前期物业管理。2005年2月22日，原告签署了小区业主临时公约。被告向原告发放业主使用手册，手册载明了物业管理、物业管理服务费、安全护卫管理规定及智能系统管理、车辆管理等事项。其中车辆管理载明：本小区车辆进出实行登记管理，有车辆的业主、住户请到物业管理中心办理车辆进出证（卡），物业X公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业主保管好自己的车辆且加入车辆保险。可见，原告和物业X公司之间且没有成立保管合同关系，原告不能以被告保管不善为由，要求物业X公司对此承担责任。可是，基于双方的物业服务合同关系，被告负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务。